物业公司涉及的会计科目.

物业管理会计核算办法

第一章经营收入核算管理规定

经营收入是指企业从事物业管理和其他经营活动所取得各项收入，包括主营业务收入和其他业务收入

1.1主营业务收入是指企业在从事物业管理活动中，为物业产权人使用人提供维修管理和服务所取得的收入，包括物业管理收入物业经营收入和物业大修收入

1.1.1物业管理收入是指企业向物业产权人使用人收取的公共性服务收入公众代办性服务收入和特约服务收入企业收取使用权房（如老公房）的租金也计入物业管理收入，并设置明细科目核算

1.1.2物业经营收入是指企业除物业管理及服务以外的其他经营性收入如企业经营自己拥有产权的房屋建筑物和共用设施取得的收入前期费收入等

1.1.3物业大修收入是指企业接受业主管理委员会或者物业产权人使用人的委托，对房屋共用部位共用设施设备进行大修取得的收入

1.2其他业务收入是指企业从事主营业务以外的其他经营活动所取得的收入，包括企业代为经营业主委员会或者物业产权人使用人提供的房屋建筑物和共用设施取得的收入，如代为房屋出租取得的收入；代为经营停车场游泳池各类球场等共用设施取得的收入；还包括房屋中介代理收入材料物资销售收入废品回收收入商业经营收入及无形资产转让收入等

1.2.1商业用房经营收入是指企业利用业主管理委员会或者物业产权人使用人提供的商业用房，从事经营活动取得的收入，如开办健身房歌舞厅美容美发屋商店饮食店等经营收入

2 经营收入的确认及其时间

2.1企业应当在劳务已经提供，同时收讫价款或取得收取价款的凭据时确认为经营收入的实现当年度经营收入必须计入当年度损益，不得提前或延后

2.2物业大修收入应当在业主管理委员会或者物业产权人使用人签证认可后，确认为营业收入的实现企业与业主委员会或者物业产权人使用人双方签订付款合同或协议的，可根据合同或者协议所规定的付款日期或者在收到合同规定的价款之日确认营业收入的实现

3 经营收入会计科目处理

3.1 因物业管理物业经营物业大修等业务取得的经营收入计入主营业务收入科目其他如材料物资销售等属于其他业务收入范围的收入计入其他业务收入科目以上科目必须按收入类别和

项目管理处分别设置并进行明细核算

3.2 企业利用业主委员会的场地收取停车使用费，所取得的收入计入其他应付款***场地停车费代收科目贷方，并全额计提和交纳营业税及附加税费根据物业管理服务协议支付业主委员会收益或各种应承担的管理费用（按协议规定列支）时，计入其他应付款***场地停车费代收科目借方;物业公司自身获得的收益，即其他应付款***场地停车费代收科目的贷方余额，借记并转入其他业务收入各企业可根据实际情况按项目管理处和费用类别设置明细账进行核算

第二章成本费用核算管理规定

1 成本核算方法

成本核算应遵循收入成本配比原则，按照物业管理物业经营物业大修等不同业务项目分别归集各自成本费用，成本核算方法一旦确定，至少在一个会计年度内不得任意改变

2 成本划分原则

为了正确核算成本，须分清以下成本费用界限：

只有正常的生产经营活动消耗才能计入生产经营成本生产经营成本主要包括：直接从事物业管理等经营活动的人员工资奖金和按规定比例提取的福利费工会经费教育经费；房屋共用部位共用设施设备维修及保养费；房屋共用部位共用设施设备耗用的水电费；直接从事物业管理等经营活动人员的劳动保护费；绿化费保洁费保安费；直接用于物业管理等经营活动的固定资产折旧费等等非生产经营活动消耗，如投资活动，筹资活动；非生常损失消耗，如灾害盗窃损失违约金滞纳金等赔偿支出资产减值损失等，均不能计入生产经营成本

凡与企业直接生产经营活动无关的经营管理性支出均计入期间费用如：为组织管理企业而发生的行政性管理支出等

根据权责发生制原则确定当期的成本费用，正确核算待摊费用和预提费用会计期末未经主管税务机关认可的待摊费用及预提费用，均应计入当年度损益

根据管理需要，按照管理处核算成本费用管理处发生的成本费用，直接计入该管理处成本

3 成本核算及科目设置

3.2主营业务成本下按物业管理过程中不同的核算对象，设置物业管理成本物业经营成本物业大修成本，并在明细科目下按成本类别设置三级明细科目

3.3.1自营方式管理成本的核算采用自营方式进行物业管理服务的，可将发生的各项直接费用

按成本类别计入主营业务成本物业管理成本

3.3.2出包方式管理成本的核算对部分采取出包方式进行的公共性服务，如绿化保洁等，一般按照签订的承包合同付款，成本即为合同的结算款，并按成本类别计入主营业务成本物业管理成本

物业管理企业经营由业主委员会或物业产权人使用人提供的房屋建筑物和共用设施等物业应付给物业产权人使用人的租赁费承包费等计入主营业务成本物业经营成本直接为以上经营项目发生的人工工资奖金和按规定比例提取的福利费工会经费教育经费劳动保护费；材料费水电费等也计入主营业务成本物业经营成本

物业大修成本是指物业管理企业承接的房屋共用部位共用设施设备大修更新改造任务实际发生的工程支出

其他业务支出是指企业从事其他经营活动所发生的有关成本和费用支出企业支付的商业用房有偿使用费，计入其他业务支出

企业筹建期间所发生的开办费，在企业尚未实现收入之前计入长期待摊费用，不计入当期损益在实现收入后，开办费一次计入当期损益属于筹建期以后至企业实现收入前发生的期间费用，直接计入当期损益；企业实现收入以后，即正常经营期间发生的期间费用，直接计入当期损益期间费用核算的科目设置按照****集团财务管理制度的规定执行办公费通讯费业务招待费业务宣传费差旅费统一在期间费用下按照部门类别进行核算

第三章物业工程的核算

1 物业工程的内容

物业工程，是指物业管理企业承接的房屋共同部位共同设施设备大修更新改造及由业主委员会或者物业产权人使用人提供的管理用房商业用房进行装饰装修等工程物业工程按其实施方式的不同一般分为两种：自营方式，指物业管理企业自行组织施工；

出包方式，指物业管理企业委托外单位承包工程

2 物业工程的核算

应在在建工程科目下设置明细科目物业工程，用于归集物业工程所发生的各项支出该科目借方登记物业工程发生的各项支出；贷方登记已完物业工程成本的结转数；科目借方余额，反映在建工程的实际成本本科目应按工程项目类别设置明细账进行核算

企业自行组织施工时，本科目借方核算物业工程施工中发生各项费用，包括人工费材料费工程