广西百色芒果城项目整体战略定位方案
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中国在本承诺书规定的保密信息上的利益和 /或一切有关的权利，方圆房地产开发有限公司将考虑杰瑞中国的利益对 该信息予以妥善保存。
未经杰瑞中国的事先书面批准，方圆房地产开发有限公司将不会直接或间接地以任何形式或任何方式把保密信息和 / 或其中的任何部分，披露或透露给任何第三方。方圆房地产开发有限公司有义务妥善保管上述文件，不得复制、泄 漏或遗失。
6
谨呈：广西百色方圆房地产开发有限公司 杰瑞中国 关于项目研究工作阶段划分
第一阶段 项目整体发展战 略概念报告 第二阶段 项目市场调研 报告 第三阶段 项目整体战略定 位方案 第四阶段 项目整体发展规 划方案 第五阶段 项目建筑设计及空间 设计建议方案 第六阶段 项目总体营销策略 及招商策略方案
本次方案
区位
现有商业竞 争环境 规模 定位 未来商业竞 争环境 竞争对手 资源保证 商圈拓展性 商圈特色化 设施扩张性
1
2 1 1 1 1 1 1
发展空间
B等：20分 —— 非常好的立地环境
对于商业设施的开发和业态组合而言 是非常差的立地环境
10
Part 2
项目综合条件分析
综合前述（包括项目市调方案）对项目城市发展环境、区位交通环境、商业竞争环境、消费市场环境等方面的分析，阐述本项 目存在的优势和劣势，未来发展面临的机遇和挑战。
1
关于快乐
快乐是人类精神上的一种愉悦，是一种心灵上的满足，它会使一个人变得开心。一 切福田，不离方寸；从心而觅，感无不通,方寸即是心. 一切的快乐都在自己的心里 ，快乐源于你的内心。
快乐我们触摸不到，但它却能够表现在我们的脸上。那就是我们的笑脸，有淡淡的， 有羞涩的，有灿烂的，那些都诠释了那时我们是快乐的。其实很简单，只需我们时 刻保持一个积极乐观的心态，每天都笑笑，每时都快乐，那么快乐就在我们身边。 但，如何才能快乐呢？
保密信息指杰瑞中国以书面、电子邮件、口头、可视方式向方圆房地产开发有限公司提供的有关杰瑞中国的所有数 据、文件、信息和资料。保密信息包括但不限于：任何杰瑞中国不予公开的观点、数据、标准、客户资料等。
方圆房地产开发有限公司明确对这些信息只有使用权，并没有所有权及解释权。方圆房地产开发有限公司承认杰瑞
7
目录
contents
Part 1 Part 2 Part 3 Part 4 Part 5 Part 6 Part 7
项目 经济 指标 概况
项目 综合 条件 分析
项目 目标 客群 界定
商业 主题 定位 策划
商业 分区 功能 建议
商业 经营 模式 建议
商业 规划 设计 建议
8
Part 1
项目经济技术指标
开启一座城市的快乐之门
这里敲打出的每一个字，勾勒出的每一寸空间，展出的每一幅作品，都是方圆集团与杰瑞 中国的创作。每一个想象、每一帧画面、每一处点缀，在百色，在本项目中，都被一一赋 予生命。我们希望，沉浸在方圆·芒果城想象的同时，也能点燃我们自己心中的创意之火， 让想象生根发芽，去开启一番新意。
方圆集团＆杰瑞中国 共同打造
注：此经济指标为原始数据
9
Part 2
项目综合条件分析
评价项目 分数 评论 市级核心商圈辐射区域，发展潜力大、客流量相对 稳定。 主要以市区为主，兼顾辖市县。 随着商圈的发展，将有一定增长。 全客层，侧重年轻消费群体、中高收入群体，商务 客群。 临城市主干道，西北侧沿界面道路对于商业设施而 言相对狭窄，展示面有一定影响。 交通流量较大。 项目四至道路有两条拥有公交站点，辐射整个市区。 目前商业氛围一般，有待培养，与主要竞争对手恒 宁毗邻。 与现有设施相比项目具备一定的规模、工期及主题 优势。 现有设施先进性不足为项目留有开发空间。 能够成直接竞争威胁的项目为恒宁跟鼎盛中央城， 提高差异化水平将有一定发展空间。 客源基数大，但存在分流现象； 百色本地品牌商户资源有限。 有一定的发展潜力，但未来竞争将逐渐激烈。 有进一步发掘、提升的可能 消费市场容量及用地条件限制扩张。
2
快乐的来源
快乐的多少，来自有乐趣事物的多少 快乐的大小，来自所做有乐趣之事的大小，来自于需求强度的大小 快乐的长短，来自于享受快乐过程的长短 快乐的深浅，来自该事在你心中地位的深浅 如果你想直观和感性的去感受各种乐趣，让自己自然的去选择，那么你可以查阅各种电影、小说、传 记、音乐等，它们都会让你直观的感受到各种不同的乐趣，进而在现实中去追求，让自己更快乐
◆简化说明：要想让自己的人生更有意义，那么就努力得到更多、更长、更深层次的人生乐趣吧
3
快乐的诠释
快乐是人的需求得到了满足.于是生理.心理上表现出的一种反应。 快乐是一种感受良好时的情绪反应，常见的成因包括感到健康、安全、爱情等。 快乐常见的表达方式是笑。 一般字典上对快乐下的定义多半是：觉得满足与幸福。 德国哲学家康德则认为：“快乐是我们的需求得到了满足”。 的确，快乐是一种美好的状况，也就是没有不好或痛苦的事情存在，你觉得个人及周围的世界都挺不错。
优越的立地环境，适合商业设施的长期、稳定发展。
数量
消费市场环 境 分布 增长率 构成状况 道路状况 交通环境 交通流量 集客手段
1
2 2 2 1 1 2
评分规则 对每个项目进行-1～2分的打分： 2分：很好 0分：较差 1分：较好 -1分：很差 各项目打分之和为立地环境评价总分，对照 评分等级可知项目立地环境的最终等级。 A等：19～30分 对于商业设施的开发和业态组合而言 是非常好的立地环境 B等：8～18分 对于商业设施的开发和业态组合而言 是较好的立地环境 C等：-3～7分 对于商业设施的开发和业态组合而言 是较差的立地环境 D等：-15～-4分
如何有一个留得住快乐的地方，就一定留得住消费者
那么，如何打造一个项目，能让消费者： “需求得到满足”
“觉得个人及周围的世界都挺不错”
“感受到更多、更长、更大、更深层次的快乐”
4
广西百色方圆·芒果城 项目整体战略定位方案
5
特别说明
Special version
鉴于广西百色方圆房地产开发有Fra Baidu bibliotek公司与杰瑞中国（香港）有限公司（以下简称“杰瑞中 国”）正在进行密切和友好的合作，为保证双方合作的顺利进行，方圆房地产开发有限公司 向杰瑞中国作出如下承诺：
未经杰瑞中国的事先书面批准，方圆房地产开发有限公司将不会直接或间接地以任何形式或任何方式把保密信息和 / 或其中的任何部分，披露或透露给任何第三方。方圆房地产开发有限公司有义务妥善保管上述文件，不得复制、泄 漏或遗失。
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谨呈：广西百色方圆房地产开发有限公司 杰瑞中国 关于项目研究工作阶段划分
第一阶段 项目整体发展战 略概念报告 第二阶段 项目市场调研 报告 第三阶段 项目整体战略定 位方案 第四阶段 项目整体发展规 划方案 第五阶段 项目建筑设计及空间 设计建议方案 第六阶段 项目总体营销策略 及招商策略方案
本次方案
区位
现有商业竞 争环境 规模 定位 未来商业竞 争环境 竞争对手 资源保证 商圈拓展性 商圈特色化 设施扩张性
1
2 1 1 1 1 1 1
发展空间
B等：20分 —— 非常好的立地环境
对于商业设施的开发和业态组合而言 是非常差的立地环境
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Part 2
项目综合条件分析
综合前述（包括项目市调方案）对项目城市发展环境、区位交通环境、商业竞争环境、消费市场环境等方面的分析，阐述本项 目存在的优势和劣势，未来发展面临的机遇和挑战。
1
关于快乐
快乐是人类精神上的一种愉悦，是一种心灵上的满足，它会使一个人变得开心。一 切福田，不离方寸；从心而觅，感无不通,方寸即是心. 一切的快乐都在自己的心里 ，快乐源于你的内心。
快乐我们触摸不到，但它却能够表现在我们的脸上。那就是我们的笑脸，有淡淡的， 有羞涩的，有灿烂的，那些都诠释了那时我们是快乐的。其实很简单，只需我们时 刻保持一个积极乐观的心态，每天都笑笑，每时都快乐，那么快乐就在我们身边。 但，如何才能快乐呢？
保密信息指杰瑞中国以书面、电子邮件、口头、可视方式向方圆房地产开发有限公司提供的有关杰瑞中国的所有数 据、文件、信息和资料。保密信息包括但不限于：任何杰瑞中国不予公开的观点、数据、标准、客户资料等。
方圆房地产开发有限公司明确对这些信息只有使用权，并没有所有权及解释权。方圆房地产开发有限公司承认杰瑞
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目录
contents
Part 1 Part 2 Part 3 Part 4 Part 5 Part 6 Part 7
项目 经济 指标 概况
项目 综合 条件 分析
项目 目标 客群 界定
商业 主题 定位 策划
商业 分区 功能 建议
商业 经营 模式 建议
商业 规划 设计 建议
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Part 1
项目经济技术指标
开启一座城市的快乐之门
这里敲打出的每一个字，勾勒出的每一寸空间，展出的每一幅作品，都是方圆集团与杰瑞 中国的创作。每一个想象、每一帧画面、每一处点缀，在百色，在本项目中，都被一一赋 予生命。我们希望，沉浸在方圆·芒果城想象的同时，也能点燃我们自己心中的创意之火， 让想象生根发芽，去开启一番新意。
方圆集团＆杰瑞中国 共同打造
注：此经济指标为原始数据
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Part 2
项目综合条件分析
评价项目 分数 评论 市级核心商圈辐射区域，发展潜力大、客流量相对 稳定。 主要以市区为主，兼顾辖市县。 随着商圈的发展，将有一定增长。 全客层，侧重年轻消费群体、中高收入群体，商务 客群。 临城市主干道，西北侧沿界面道路对于商业设施而 言相对狭窄，展示面有一定影响。 交通流量较大。 项目四至道路有两条拥有公交站点，辐射整个市区。 目前商业氛围一般，有待培养，与主要竞争对手恒 宁毗邻。 与现有设施相比项目具备一定的规模、工期及主题 优势。 现有设施先进性不足为项目留有开发空间。 能够成直接竞争威胁的项目为恒宁跟鼎盛中央城， 提高差异化水平将有一定发展空间。 客源基数大，但存在分流现象； 百色本地品牌商户资源有限。 有一定的发展潜力，但未来竞争将逐渐激烈。 有进一步发掘、提升的可能 消费市场容量及用地条件限制扩张。
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快乐的来源
快乐的多少，来自有乐趣事物的多少 快乐的大小，来自所做有乐趣之事的大小，来自于需求强度的大小 快乐的长短，来自于享受快乐过程的长短 快乐的深浅，来自该事在你心中地位的深浅 如果你想直观和感性的去感受各种乐趣，让自己自然的去选择，那么你可以查阅各种电影、小说、传 记、音乐等，它们都会让你直观的感受到各种不同的乐趣，进而在现实中去追求，让自己更快乐
◆简化说明：要想让自己的人生更有意义，那么就努力得到更多、更长、更深层次的人生乐趣吧
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快乐的诠释
快乐是人的需求得到了满足.于是生理.心理上表现出的一种反应。 快乐是一种感受良好时的情绪反应，常见的成因包括感到健康、安全、爱情等。 快乐常见的表达方式是笑。 一般字典上对快乐下的定义多半是：觉得满足与幸福。 德国哲学家康德则认为：“快乐是我们的需求得到了满足”。 的确，快乐是一种美好的状况，也就是没有不好或痛苦的事情存在，你觉得个人及周围的世界都挺不错。
优越的立地环境，适合商业设施的长期、稳定发展。
数量
消费市场环 境 分布 增长率 构成状况 道路状况 交通环境 交通流量 集客手段
1
2 2 2 1 1 2
评分规则 对每个项目进行-1～2分的打分： 2分：很好 0分：较差 1分：较好 -1分：很差 各项目打分之和为立地环境评价总分，对照 评分等级可知项目立地环境的最终等级。 A等：19～30分 对于商业设施的开发和业态组合而言 是非常好的立地环境 B等：8～18分 对于商业设施的开发和业态组合而言 是较好的立地环境 C等：-3～7分 对于商业设施的开发和业态组合而言 是较差的立地环境 D等：-15～-4分
如何有一个留得住快乐的地方，就一定留得住消费者
那么，如何打造一个项目，能让消费者： “需求得到满足”
“觉得个人及周围的世界都挺不错”
“感受到更多、更长、更大、更深层次的快乐”
4
广西百色方圆·芒果城 项目整体战略定位方案
5
特别说明
Special version
鉴于广西百色方圆房地产开发有Fra Baidu bibliotek公司与杰瑞中国（香港）有限公司（以下简称“杰瑞中 国”）正在进行密切和友好的合作，为保证双方合作的顺利进行，方圆房地产开发有限公司 向杰瑞中国作出如下承诺：