2018年物业管理行业关键词已经揭晓

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2018年物业管理行业分析报告

2018年物业管理行业分析报告2018年1月目录一、基本面：地产后周期黄金时代来临 (4)1、2018-2020年物管服务行业：大周期里的小高潮 (4)2、马太效应下，头部企业预计增速更高 (7)（1）物业管理行业高度分散以及“大行业，小龙头”的竞争格局 (7)（2）头部企业高速增长，收并购助力 (7)3、房屋物业管理软价值显现，资产保增值需求提升 (9)（1）居为上，优质物管提升房产“软价值” (9)（2）资产保值增值需求致使品牌价值提升 (10)二、商业模式：线上线下全面升级，龙头示范效应将带动行业逆袭 (11)1、传统服务差异驱动因素弱化，增值服务战火点燃 (11)（1）物业公司大力发展增值业务 (12)（2）竞争力高下也将体现在对用户个性化、差异化长尾需求的满足 (17)2、技术赋能，社区服务平台盈利模式出现 (18)三、资本层面：后地产时代资本觉醒，社区资产价值将重估 (20)1、房地产价值链后端转移，社区入口备受关注 (20)2、2017年，物业管理元年正式启动 (22)四、重点企业：具备资源、品牌优势，以及转型先发优势的龙头 . 241、绿城服务 (24)2、中海物业 (25)3、彩生活 (25)物业管理行业整体处于稳健向上的发展周期，即将进入2-3年的加速发展期。

存量房时代，居住消费升级和资产保值增值需求带来广阔的行业空间，2015年后商品房销售增长态势良好，结合物业公司储备面积转化周期特征看，仅一手房增量所带来的物业管理费收入增速未来2-3年将明显提升，若考虑二手项目和价格提升等因素，预计行业整体收入将进入加速成长期。

百强物业过去十年间平均营收CAGR 高达24%，其领先优势在业务先发、管理水平先进及规模经济下将更加明显，随着行业市场格局进入加速集中期，预计未来2-3年百强物业收入增速提升更为明显。

商业模式升级，2018年转型效果将集中开始显现，龙头企业示范效应明显。

管理面积较大、市场化和业务创新走在行业前列的龙头物业管理公司，过去几年中在增值服务业务上积极布局，预计在2018年将集中开始体现。

刘芳、郑州布瑞克房地产开发有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

刘芳、郑州布瑞克房地产开发有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同纠纷【审理法院】河南省郑州市中级人民法院【审理法院】河南省郑州市中级人民法院【审结日期】2020.10.26【案件字号】(2020)豫01民终12206号【审理程序】二审【审理法官】周金【审理法官】周金【文书类型】判决书【当事人】刘芳;郑州布瑞克房地产开发有限公司;郑州帝湖物业管理有限公司【当事人】刘芳郑州布瑞克房地产开发有限公司郑州帝湖物业管理有限公司【当事人-个人】刘芳【当事人-公司】郑州布瑞克房地产开发有限公司郑州帝湖物业管理有限公司【代理律师/律所】申慧清河南亚洋律师事务所;甄杰河南亚洋律师事务所【代理律师/律所】申慧清河南亚洋律师事务所甄杰河南亚洋律师事务所【代理律师】申慧清甄杰【代理律所】河南亚洋律师事务所【法院级别】中级人民法院【字号名称】民终字【原告】刘芳【被告】郑州布瑞克房地产开发有限公司;郑州帝湖物业管理有限公司【本院观点】当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，法律另有规定的除外。

【权责关键词】无效欺诈胁迫显失公平违约金证据不足证据交换质证证明责任（举证责任）诉讼请求简易程序反诉维持原判发回重审执行【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实相同。

【本院认为】本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，法律另有规定的除外。

在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

2015年4月25日刘芳与帝湖物业公司签订的《前期物业管理服务协议》并不违反法律、法规的强制性规定，刘芳提供的证据不能证明该协议存在无效的法定情形，且在帝湖物业公司起诉刘芳支付物业费的物业服务合同纠纷案件中，生效的（2018）豫0102民初4142号民事判决对涉案《前期物业管理服务协议》的合同效力已进行评判，认定该协议合法有效。

物业管理条例(2018年修订)

【法规标题】物业管理条例（2018年修订）【发布部门】国务院【发文字号】中华人民共和国国务院令第698号【适用区域】全国适用【发布时间】2018-03-19【生效时间】2018-03-19【关键词】其它类别【有效性】有效【更替信息】取代了物业管理条例（2007年发布）【注：此文档于2018年12月由一点通平台导出】物业管理条例（2018年修订）备注：国家尚未公备注：国家尚未公布布2018年修年修订订后的正式版本，此版本是一点通团队依据2018年3月19日国务院国务院公布公布的的《国务院关于修改和废止部分行政法规的决定国务院关于修改和废止部分行政法规的决定》》（中华人民共和国国务院令第698号）号）编辑而成，仅供参考。

编辑而成，仅供参考。

第一章　总则第一条　为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，制定本条例。

第二条　本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

第三条　国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。

第四条　国家鼓励采用新技术、新方法，依靠科技进步提高物业管理和服务水平。

第五条　国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。

县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

第二章　业主及业主大会第六条　房屋的所有权人为业主。

业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。

从新人到老手——我的物业管理成长历程

从新人到老手——我的物业管理成长历程从新人到老手——我的物业管理成长历程2023年，我已经成为一名资深的物业管理人员，回想起自己从入行到如今的成长历程，感慨万千，有辛酸、有泪水，更有成功和成就之喜悦。

在这个行业里，我见证了城市的变迁，也见证了物业管理从“四两拨千斤”到“精细化管理”的变革，我的成长历程也是物业管理行业的一个缩影。

初入行业，我是个毫无社会经验的毕业生，除了学校里面的物业课程，我对物业管理的了解并不是很充分。

初次接触到小区维修、公共设施管理等工作时，我感到十分的无助和懵懂，不知道该从何入手。

当时我在心里想着：“物业管理不就是收点物业费，然后再修几下公共设施吗？这还需要学习？”然而真正接触到了实际工作中的细节后，我才发现物业管理工作要比我想的复杂得多。

最初，小区业主投诉的问题层出不穷，由于我工作经验匮乏，处理事务也常常出错。

但我并不灰心丧气，反而通过学习相关的知识和认真实践工作中的各项任务，逐渐摸索出了自己的工作方法。

渐渐的，我在处理业主投诉上变得更加娴熟和自信。

当一个问题出现时，我会立马想办法解决，尽快跟上的进度，以避免客户的抱怨和不满。

不断积累经验，我开始领悟到关于物业管理的一些精髓，这不仅仅是时间和经验的累积，更是进一步探索所取得的收获。

2018年，我经历了自己的第一场大型物业管理项目——一个时尚购物中心的管理。

这是一个对我来说极为重要的挑战。

我认为，如此独立、庞大的项目是我在工作中暂未达到的高峰，然而我并不惧怕此时挑战，相反，我对这个机会充满热情和野心，试图打破自己的局限，以更成熟的态度和方法去解决这个项目遇到的问题。

在整个项目中，我通过分析和研究问题的发生原因，并不断采取合理的解决办法，解决了中心的客流拥堵、停车位不够、基础设施故障等重要的问题。

随着时间的推移，我逐渐掌握了高端开放式商场的管理方法，并理解如何协调与一些与中心相关的部门和职员进行沟通和协作。

在接下来的几年里，我承担的工作越来越重要，服役的项目也日益增多。

上海物业管理行业协会

上海市物业管理行业协会
沪物协（2018） 19 号
关于公布2018年度上海市物业管理优秀示范项目的
通知
各工作委员会、各物业服务企业：
根据《关于开展2018年度上海市物业管理优秀住宅小区（大厦、工业区）、优秀项目经理、优秀服务能手评选表彰工作的通知》要求，经各物业企业自愿申报、各工委初审、项目区域内及网上公示、专家现场考评，共评选出2018年度上海市物业管理优秀示范项目347个、优秀资产管理示范项目11个，现予以公布。

希望公布的项目，不断提升服务品质，为上海物业管理行业的发展做出新的贡献。

2018年度上海市物业管理优秀示范项目、优秀资产管理示范项目有效期至2020年。

附：2018年度上海市物业管理优秀示范项目、优秀资产管理示范项目名单。

上海市物业管理行业协会
二○一八年十月八日
二○一八年度上海市物业管理优秀示范项目名单一、上海市物业管理优秀示范项目（排名不分先后）
二、上海市物业管理优秀资产管理示范项目（排名不分先后）。

2018年物业管理行业研究报告

10.40%
10.90%
10.80%
11.20%
11.90%
发展模式C——品牌赋能，大量获得第三方项目
前期物业管理合同是一种特殊的合同，定价较自由，并实际捆绑了物业销售行为。且新房的设备较新，物业管理的实际盈利前景较好。
一份典型的前期物业管理合同细节
不同年代的小区，新房物业费定价差异很大
4.50 4.00 3.50 3.00 2.50 2.00 1.50 1.00 0.50 0.00
资料来源：武汉某小区前期物业管理合同
资料来源：根据链家网数据汇总整理，单位：元/平
17833609/36139/20180925 16:37
1955
1960
1965
1970
1975
1980
1985
1990
1995
2000
2005
2010
2015
发展模式D——品牌赋能，大量拓展存量房

一些高品质的服务商，如万科物业，更强调大力拓展存量项目，而不是承接第三方开发企业的前期物业管理合同订单。承接存量项目的好处在于，更适应后新房开发时代的竞争；还在于公司可以更加主动选择拓展项目分部的区域，增加个别区域的项目分部密度。
10
11 11 11 14 14 16
金科物业
中海物业华润物业雅生活服务首开鸿城融创物业嘉宝股份
金科股份子公司
上市公司
上市公司首开集团（首开股份股东）下属公司此前曾在新三板上市，蓝光发展子公司
资料来源：中国指数研究院
问题
十年之后，龙头物业管理公司是什么样？
发展模式A——重并购
开元国际
年收入（亿元） 2015 13.8 2016 18.7 2017 23.5

2018年物业行业深度研究报告

我国物业管理行业自在深圳诞生以来，己经历了二十多年时间，伴随着房地产业迅猛的发展，做为房地产业链条下游产业的物业管理行业，已由深圳、北京、上海、广州等大城市辐射到全国各省的中等城市，经济发达地区的县级城市也已经引入了物业管理，据网络《2008-2009年中国物业管理行业分析及投资前景预测报告》一文所述，目前全国实行物业管理的房屋面积超过100亿平方米，物业管理覆盖率已接近500l0。

虽然物业管理行业产生时间已不算短，但就全国范围的发展而言，物业管理行业仍然被称为“朝阳行业”，未来的发展有着远大的前景。

但是近年来，物业管理行业却在瞒姗前行，不断面临各种挑战和严峻的形势。

企业文化，或称组织文化，是一个组织由其价值观、信念、仪式、符号、处事方式等组成的其特有的文化形象。

对一个企业而言，文化就是企业及其关系利益人共同接受的核心价值观。

麦当劳老总曾说:“麦当劳经营的不是快餐，而是一种文化”。

西方企业界在企业运行中得出的经验是:光靠奖金和物质激励并不够，还需由员工的价值观入手，找到能感召和凝聚千万名员工的价值体系，使企业具备巨大的智慧和行动力量。

“企业对员工的生活有深远而广泛的影响，企业理应将这种影响积极化。

太多企业把压力、沮丧与恐惧带给了员工，员工带着这种感受回家，会引发家庭问题，第二天早上员工又会把这些问题带到工作岗位上。

这种循环非常典型也非常可怕。

物业管理企业的企业文化离不开人事文化的营建。

人是企业之本，企业是人刁‘成长的摇篮，从经济学角度来讲，强调人的作用，特别是掌握现代科学技术的人对经济发展的作用。

它强调从关心人、爱护人，以人为本的企业价值观出发，重视企业的科学人才‘，尽可能发挥知识分子的作用，顺应知识经济的客观规律。

作为一个企业家，若无知人之心，缺用人之道，少信人之诚，下属必会散而远之，甚至灰心丧气，长此以往。

企业发展无从谈起。

两千多年前的孔子就提出“人贵物贱”;三国时期有“刘备三顾茅庐”的故事;北宋苏询著有《心术》一书。

2018年物业管理行业分析报告

2018年物业管理行业分析报告正文目录1. 优质业务布局渐成，新兴增值服务助力行业起飞 (5)1.1 高速发展期已至，老树根基发新芽 (5)1.2 业务多元化引燃新增长点，轻资产模式助力护航 (7)1.3 业务特性培育“现金牛”，细水长流保障盈利稳定 (12)2. 大行业小龙头格局已现，行业集中度稳健抬升 (14)2.1 居民追求品质生活，市场规模与深度同步成长 (14)2.2 行业龙头初起，业务扩张多元化增强 (17)3. 资本助力并购圈地，科技打造平台式运营 (20)3.1 拆分上市获价值重估，资本市场助力并购跑马圈地 (20)3.2 智能科技提效降成本，增值服务协同促发展 (22)4. 主要公司分析 (24)4.1 彩生活 (24)4.2 碧桂园服务 (28)4.3 绿城服务 (31)5. 风险提示 (34)图目录图1：国内物业行业发展阶段 (5)图2：2017年部分服物务业在服公务司公营司业三收项服占务比占收入比8图3：2017年部分物务业在服公务司公毛司利三润项中服务占毛利比 (8)图4：百强物业企业2017年各业态面积占比 (9)图5：百强物业企业2017年各业态收入占比 (9)图6：百强物业企业2017年各业态平均物业费 (10)图7：百强物业企业2017年各地区平均物业费 (10)图8：百强物业企业营业成本构成结构 (11)图9：百强物业企业各业务外包占比 (11)图10：百强物业运营效率变化 (11)图11：百强企业近年来项目缴费率和续约率 (13)图12：百强企业2017年各业态缴费率 (13)图13：商品房竣工面积和销售面积月度累计同比 (14)图14：历年物业公司在管面积情况 (15)图15：历年百强物业公司在管业态变化 (15)图16：2016年百强物业公司增值服务收入比重2016年百强物业公司增值服务收入比重 (16)图17：百强物业公司管理房产与周边房产价格 (17)图18：百强物业公司管理房产与周边房产价差比 (17)图19：百强企业管理情况变化 (17)图20：TOP10企业管理情况变化 (18)图21：TOP10与百强历年在管面积比值 (18)图22：2017年部分公司在管项目来源比例（按面积） (19)图23：2017年物业公司新增面积市场化拓展占比 (19)图24：部分公司历年来自第三方在管项目面积比重 (20)图25：中国商品房销售面积及同比商品房销售面积及同比 (20)图26：7月2日港股主要物业公司及其母公司市盈率 (21)图27：7月2日港股主要物业公司及其母公司相对涨幅 (21)图28：保利集团社区养老服务模式——和悦会 (23)图29：绿城服务社区主要社区增值服务案例 (23)图30：万科“睿”服务平台 (24)图31：彩生活平台构成 (24)图32：彩生活总营业收入及同比增速 (25)图33：彩生活净利润及同比增速 (25)图34：彩生活营业现金流水平 (26)图35：彩生活盈利指标水平 (26)图36：彩生活平台协同关系 (27)图37：彩生活住宅运营模式 (28)图38：彩生活平台资金运转模式 (28)图39：碧桂园服务营业收入及增速 (29)图40：碧桂园服务营业利润及增速 (29)图41：碧桂园服务营业现金流水平 (30)图42：碧桂园服务盈利指标水平 (30)图43：：绿城服务营业收入及增速 (32)图44：绿城服务营业利润及增速 (32)图45：绿城服务营业现金流水平 (33)图46：绿城服务盈利指标水平 (33)表目录表1：物业服务运用互联网平台的发展历程 (6)表2：关于物业行业的法律法规 (7)表3：港股物业公司IPO募资用途 (7)表4：物业公司介入新开发住宅物业项目的流程 (12)表5：2017年发行的基于物业费ABS (14)表6：2023年市场规模预测 (15)表7：港股主要物业公司2017度盈利表现 (21)表8：2017年部分物业公司收购情况一览 (22)1. 优质业务布局渐成，新兴增值服务助力行业起飞1.1 高速发展期已至，老树根基发新芽物业管理行业发展历程分为四个阶段，初创期、传统业务发展期、转型探索期、高速发展期。

2018年物业管理行业分析报告

2018年物业管理行业分析报告2018年3月目录一、行业监管体系及产业政策 (4)二、行业进入壁垒 (6)1、品牌壁垒 (6)2、管理壁垒 (6)三、行业发展概况 (7)1、行业发展历程 (7)2、行业发展现状 (8)（1）管理规模取得新增长 (8)（2）经营绩效提升明显 (8)（3）市场高度分散，行业集中度逐渐提升 (9)（4）住宅物业成为主要的管理业态 (10)（5）盈利模式多元化 (11)3、行业发展前景 (12)4、行业发展趋势 (12)（1）兼并收购加快，优化行业资源配置 (13)（2）专业化分工和服务治理持续提升 (13)（3）创新加速行业转型升级 (13)四、影响行业发展的因素 (14)1、有利因素 (14)（1）良好的政策环境 (14)（2）行业市场空间逐步扩大 (14)（3）“互联网+”等新模式扩展行业发展空间 (14)2、不利因素 (15)（1）行业集中度较低 (15)（2）物业管理成本增长较快 (15)（3）人员结构待优化，高端管理人才匮乏 (15)（4）上游企业专业化和标准化程度较低 (16)五、行业竞争格局 (16)一、行业监管体系及产业政策住房和城乡建设部负责全国物业管理活动的监督管理工作，制定产业政策、部门规章及规范性文件。

县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

国家发改委会同国务院建设行政主管部门负责全国物业服务收费的监督管理工作，制定行业收费相关规范性文件。

中国物业管理协会是物业管理行业的自律组织，主要职能：协助政府贯彻执行国家的有关法律、法规和政策；协助政府开展行业调研和行业统计工作，为政府制定行业改革方案、发展规划、产业政策等提供建议或意见。

物业管理行业为我国鼓励发展的产业，根据《产业结构调整指导目录（2011年本）》，物业服务属于鼓励类第三十七项“其他服务业”。

我国物业管理行业的法律法规、产业政策日臻完善，具体如下：。

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46、物业好管理，一件没问题。

47、家是梦想的港湾，我们是你成功的后盾。

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2018年物业管理行业分析报告

2018年物业管理行业分析报告2018年7月目录一、行业监管 (4)1、行业监管机构 (4)（1）政府部门 (4)（2）行业协会 (4)2、行业政策法规 (5)（1）行业相关法规 (5)（2）行业相关政策 (5)二、行业现状及发展趋势 (6)1、物业管理行业市场情况 (6)2、国内市场发展情况和趋势行业规模 (7)（1）中国物业管理行业保持稳步增长态势 (7)（2）物业管理企业市场碎片化，整合正在加剧 (9)（3）业务呈多元化发展，住宅物业服务仍是行业主要服务业态 (12)三、行业进入壁垒 (14)1、品牌与服务经验壁垒 (14)2、资金壁垒 (15)3、管理壁垒 (15)四、行业风险特征 (15)1、行业风险 (15)2、市场风险 (16)3、政策风险 (16)五、影响行业发展的因素 (17)1、有利因素 (17)（1）同类经验借鉴促进物管行业升级转型 (17)（2）行业人才引进及培养体系不断完善 (17)（3）新技术发展推动业务多元化，增强企业品牌效应 (18)2、不利因素 (18)（1）技术更迭速度极快，如何借助技术快速发展成为行业一大难点 (18)（2）服务专业化不足，缺乏全国性质量认定标准 (19)（3）缺乏专业化及差异化服务，市场区分度较小 (19)一、行业监管1、行业监管机构（1）政府部门物业管理行业的监管体制以政府职能部门为主，根据国务院公布的《物业管理条例》，中华人民共和国住房与城乡建设部和国家发改委负责全国物业管理活动的监督管理工作。

除此之外，县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作，县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门共同监管物业服务收费项目。

（2）行业协会物业管理行业的自律性组织包括中国物业管理协会（CPMI）、中国物业服务行业协会（CPSIA）、中国物业行业管理协会（CPMA）及各地区物业管理协会等。

其中，中国物业管理协会（CPMI）成立于2000 年，为具有社团法人资格的全国性社会团体，成员以物业管理企业为主，允许其他相关企业参加，主管部门为中华人民共和国建设部。

2018年物业管理行业年度总结报告

2018年物业管理行业年度总结报告
2
KEY POINTS
投资要点2018年，上市物业管理公司管理规模大幅增长，龙头公司奔跑速度加快储备面积快速提升，发展后劲充足
外拓能力增强，收购能力提升带动行业整合加速
增值服务潜力得到开发，迎来爆发增长窗口期
新盘结转占比提高，物管利润率稳步向上
增值服务利润空间大，替代性弱利润率高
公建、商业综合体市场潜力大，正逐步得到开发
上市公司现金充足，资产回报率可观，股息分派慷慨
风险提示：1）业务扩张不及预期；2）物业管理满意度降低；3）物业管理费收缴率降低；
4）物业管理费提价受阻。

20476457/36139/20190423 17:19。

2018年物业管理行业分析报告

2018年物业管理行业分析报告2018年4月目录一、行业管理 (4)1、行业管理体制 (4)2、行业主要法律法规和政策 (4)二、行业概况 (5)三、行业发展趋势 (7)1、互联网与物业管理行业融合 (7)2、物业管理服务多元化发展 (7)3、行业集中度稳步提升 (8)四、行业规模 (8)五、行业上下游的关系 (11)1、上游行业 (11)2、下游行业 (12)六、影响行业发展的因素 (12)1、有利因素 (12)（1）国家政策的支持 (12)（2）市场需求不断增长 (13)（3）行业监管趋于完善 (14)2、不利因素 (14)（1）人力成本费用持续上升 (14)（2）行业集中度较低 (15)（3）专业人才短缺 (15)七、行业季节性、周期性、区域性特点 (15)八、行业竞争情况 (16)1、内蒙古福强物业服务股份有限公司 (17)2、湖北中楚物业股份有限公司 (17)3、广东客都物业发展股份有限公司 (17)九、行业主要壁垒 (18)1、管理与人才壁垒 (18)2、品牌壁垒 (18)十、行业风险特征 (18)1、市场竞争风险 (18)2、政策变化风险 (19)3、人力成本上升风险 (19)一、行业管理1、行业管理体制根据国务院公布的《物业管理条例》，国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作，即中华人民共和国住房与城乡建设部。

县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门协同监督，主要负责对物业服务收费进行监督。

中国物业管理协会是物业管理行业的自律组织，是经国家民政部批准并注册登记，具有社团法人资格的全国性社会团体，其主管部门为中华人民共和国住房和城乡建设部。

行业协会主要负责协助政府执行国家有关法律法规和政策；协助政府开展行业调研与统计工作，为政府制定行业改革方案、发展规划、产业政策等提供预案与建议；组织开展对物业管理企业的资质评定与管理、物业管理优秀示范项目的达标考评和从业人员执业资格培训工作等。

2018年物业行业分析报告

2018年物业行业分析报告2018年7月目录一、行业政策 (6)1、行业发展初期 (7)2、行业规范期 (8)3、行业市场化和多元发展期 (9)4、行业仍然面临的压力 (10)（1）物业费市场化定价虽打开制度空间，但现实操作有难度 (10)（2）营改增后税负压力有增有减 (11)二、商业模式 (12)1、物业管理的定义及分类 (12)2、盈利模式 (13)（1）基础物业服务 (14)（2）增值业务 (16)3、社区O2O模式，开启物管新纪元 (18)三、行业发展现状与趋势 (19)1、行业规模持续扩大，集中度逐步提升 (19)（1）行业规模持续扩大 (19)（2）百强企业近五年管理面积年均复合增速超过20% (20)（3）TOP10企业近五年市场份额累计增长6.21% (21)2、初步完成全国化布局，城市深耕是方向 (21)（1）百强企业布局五大城市群 (21)（2）百强企业从全国化布局走向城市深耕 (22)3、兼并收购成趋势，发力平台扩规模 (23)（1）兼并收购，资源整合 (24)（2）发力平台，输出管理 (25)4、开源节流双向发力，提高利润率 (26)（1）节流：通过技术创新和增加基础物业外包力度降低人工成本和日常运营成本27 （2）开源：积极拓展高利润率的增值服务，提升利润率 (28)5、资本关注度上升，板块估值持续走高 (29)四、未来空间 (31)五、海外案例：FirstService Corporation (34)1、业务模式 (34)2、增长策略 (37)（1）积极扩大覆盖面 (37)（2）丰富优化配套服务 (38)（3）重视口碑营销，提升客户保留率 (38)3、财报表现 (39)物业管理作为一种不动产管理模式起源于19世纪60年代的英国。

真正现代意义上的物业管理起源形成于19世纪末20世纪初的美国。

1908年，芝加哥摩天大楼所有者乔治A·霍尔特先后成立了世界上第一个物业管理组织——芝加哥建筑物管理人员组织、全美第一个业主组织——建筑物业主组织、建筑物业主与管理人协会。

2018年物业管理行业分析报告

2018年物业管理行业分析报告2018年物业管理行业分析报告在管面积：增量市场和存量并购助推规模确定性增长。

物业上市公司在管面积近4年CAGR约为25-40%，未来在管面积增长具有较强的确定性。

除了新委任拓展外，收并购是最为直接的拓展方式，但未来也将更加考验内功。

物业费：分化竞合提升，寻求业态拓展。

物业管理公司之间的平均物业费用存在明显分化，中高端收费约为3元/平米/月以上，中等水平在1.8-2.4元/平米/月左右。

从提升物业费的潜力来看，存量物业费提价难度高，但是增量高端项目和非住宅物业的物业费存在提升空间。

成本：智能化投入助力降本增效。

目前各家公司纷纷在技术领域加大投入，减轻对人力的依赖。

从效果来看，智能化的投入，使得百强物业在提升服务质量的同时降低基础服务对人力的大量占用，扩大了管理半径，百强企业人均在管面积2017年提升12.5%至5913平方米，主流企业销售及行政费用率在7-10%区间。

增值服务：进入2.0时代，共筑美好生活场景。

目前数家主流物业企业的增值服务毛利占比达到3-5成，仍处于高速发展阶段，且增值服务的形式更加多元化。

国际视野：日本最大物业服务公司如何创造增值服务？长谷工是日本第一大物业管理公司，2017年传统物业服务板块营收达529亿日元，净利润29亿日元，两者近6年的复合增长率分别达4.13%和6.39%，远超同期日本GDP增速。

除了单纯的物业服务，公司在地产相关服务领域的拓展值得借鉴，业务包括房屋中介、租赁、修缮、养老等，目前增值业务的业绩贡献已经超过传统的物业服务板块。

估值及投资建议：物业服务公司属于轻资产行业，拥有稳定的现金流，理应拥有比重资产开发更高的估值，我们认为PE的估值中枢在20-30倍上下具有支撑。

我们建议关注：1、具备资源禀赋以及内生扩张能力带来的确定性增长的企业，如碧桂园服务、雅生活服务以及绿城服务等。

2、增值服务方面具备突破空间的社区服务运营商，如彩生活等。

新形势下物业管理行业发展的几点思考

管理方略MODERN ENTERPRISECULTURE1332020.5MEC 新形势下物业管理行业发展的几点思考周文文贵州虹祥物业管理有限公司中图分类号：F299.23 文献标识：A 文章编号：1674-1145（2020）05-133-01当下的主要任务是开发一个物业管理系统。

同时，作为互联网信息技术快速发展的一部分，我们基于“互联网＋”的理念，推出了互联网＋物业管理方案，以全面发展房地产管理行业。

利用“互联网＋”解决我国小户型的房地产管理问题，提高房地产管理服务效率，降低房地产管理和管理服务成本，提高房地产管理服务水平，解决房地产管理的基本问题，促进住房管理健康有序发展［１］。

一、物业管理当前现状中房协将２０１８年定为服务质量提升年，引导房管行业实现初步目标，重点做好房地产基础管理服务，不断提升服务质量。

早在２０１３年，我们就开始讨论经济结构调整和工业现代化。

未来，产业链将重新设计，进入新的时代，有创新意识的企业将得到更好的发展。

创造企业的回报价值是必然趋势，而物业管理的基本服务价值更为明显。

２０１９年被定为中国房地产管理行业标准化年。

在基础服务方面，安全管理是近年来房地产服务领域最重要、最重要的问题。

因此，房地产服务公司必须注重安全工作的落实和执行，让每一位员工都有一个安全标准和对工作的尊重。

２０世纪６０年代，随着各国城市化和快速发展，土地管理开始随着改革开放进入中国。

随着我国经济的快速发展，特别是新兴房地产业的快速发展，房地产管理在我们的工作和人民生活中，以及在现代住宅管理和城市发展中发挥着关键作用。

随着人们对生活质量要求的提高，与房地产管理相关的问题开始出现并引起人们的关注。

如今，房地产物业管理深深植根于国家发起的“生命工程”，也是一个重要的学术研究课题。

房地产管理部门及其服务市场发展的失败和落后是许多问题的根源。

问题的表现是房地产企业不采取发展措施，房地产企业责任模糊，从业人员素质低，房地产企业重管理轻服务。

2018年重庆市物业管理条例送审稿1

附件1关于《重庆市物业管理条例（修订送审稿》的起草说明《重庆市物业管理条例（修订送审稿）》（以下简称《条例》）是我市2018年地方性法规审议项目，现就《条例》修订的有关问题作如下说明：一、《条例》修订的必要性《条例》自2009年10月施行以来，对于推动我市物业服务行业健康发展发挥了重要作用。

近年来，我们从坚持问题导向出发，对《条例》施行情况及修订必要性进行了调研，认为从国家个别政策调整、解决群众反映的“痛点”、部分条款不适应现实需要、互联网及智能化推动行业变革、贯彻落实十九大精神等因素，有必要对《条例》进行修订。

（一）国家个别政策已调整。

国务院已全面取消物业企业资质认定与管理规定，要求住建部通过以下措施加强事中事后监管：“1．加快完善物业服务标准和规范。

2．充分发挥物业服务行业组织自律作用。

3．指导地方加强对物业企业的监管，畅通投诉举报渠道，推行“双随机、一公开”抽查，及时查处违法违规行为。

4．建立物业企业“黑名单”制度，推动对失信者实行联合惩戒。

5．推动与相关政府部门的信息共享，加强企业信息备案管理。

”（二）解决群众反映的“痛点”。

根据2015年至2016年物业小区突出矛盾专项治理统计，近年来地产开发遗留问题（债务传导、房屋质量或配套设施瑕疵）、车位租售及停车矛盾、物业服务质量、物业企业更替、物业服务费调整、小区设施设备隐患整改、业委会运作（选举、换届及履职）等问题成为群众反映的“痛点”。

虽然近年来市、区出台了系列相关规范性文件及有关试点工作，但难以从源头上予以解决。

（三）部分条款不适应现实需要。

《条例》出台距今已有七年多时间。

近几年人大代表、政协委员等社会各界提出了对原《条例》的部分规定进行细化或修改的建议。

经立法调研，基层物管力量配置、行政部门职责划分、物管资质取消核定后的事中事后监管转型、企业和业委会违法成本低等问题日益凸显，需要从地方立法的高度进行研判和提出有针对性、操作性的解决措施。

物业服务的六个关键词

物业服务的六个关键词曾经有人问我：物业服务应该怎样设计规划，才算是品质物业服务？或者说，品质物业服务的具体标准是什么？对我来说，这是个非常难回答的问题，很难用简短的语言直接描述，业内也推出了诸多标准，仁者见仁，智者见智。

这里，我提出物业服务的六个关键词，即“专业”、“完整”、“灵活”、“格式”、“等价”、“快速”，仅供参考与借鉴。

一、专业物业服务专业化。

包括服务理念专业化、服务技能专业化、服务行为专业化。

物业是一个纯粹的服务型行业，要从服务的角度提出专业的、先进的、富有内涵的，同时体现服务企业价值与文化的服务理念，并融入到每一项具体的服务提供过程与各个环节中，让无形的理念释放出有形的、可衡量的现实服务价值。

物业服务包括绿化清洁、维修保养、秩序维护、消防安全、对客服务等诸多方面，且涉及到各类法律法规，没有专业的知识与技能，不可能满足这个外延宽泛的行业要求，更不可能实现服务的品质，创造服务的品牌。

服务业是一个非常讲求表现形式、行为方式的行业。

物业服务主要通过语言、肢体与行为来传递服务信息、实施服务行为，因此，专业的服务形式、行为举止与语言规范等外在行为要素非常重要，这也是服务业的一个基本特性。

业主在服务质量的比较中，有时候宁愿选择技术一般，但服务态度专业的物业服务企业。

也就是态度决定服务的成败。

这一点，在日本籍的企业中表现得尤为突出。

面对任何诉求，甚至责难，回答时的第一句话永远是“这是我的错。

”就像国内许多服务型企业要求员工应答客人的第一句话是“对不起”。

不但要让业主感受到服务的主动性、全面性和超前性，也让业主通过专业的物业服务人员，能够体验到服务的卓越品质。

细心体会以后你会发现：物业服务人员的行为专业化可能是业主感受到尊重的最直接体现。

要让每一位工作人员成为服务的专家。

在恰当的时候，运用专业化水平的精确数据，以及专业化的用语来说明问题、实施服务，能够引起业主的充分重视并增强业主的信任感与依赖感。

同时，自信源于专业，物业服务人员在掌握精准牢固的业务知识后，能够在面对业主各种各样的问题时都无比从容，更加自信，更好地完成服务工作。