土地资产评估报告

土地估价报告

第一部分摘要

、估价项目名称

位于相思湖新区西庄路南侧、西宁路路东侧的亩土地使用权价格评估。、委托估价方XX公司、估价目的

为了XX公司能满足对土地的投资开发需要，依据国家标准《城镇土地估

价规程》（GB/T18508-2001）,我们对委估土地使用权进行估价，提供委估对象在估价基准日的市场价值参考依据。

四、估价基准日

二O一O年三月十日。

五、宗地的描述

综上，我们知道该宗地的一些具体情况，为此，我们寻找三个比较的实例，采用市场法进行估价，估价结果为估价对象无权属瑕疵和限制下的公开市场价值。

六、估价结果

估价人员对所搜集的资料进行整理分析，对土地使用权价格采用市场法测算，估价人员对所搜集的资料进行整理分析，确定估价对象的国有出让土地使用权价格为：土地价值总额：万元

单位地价：（万元/亩）

七、估价师签名

第二部分评估的过程

待评估宗地为一块空地，面积为亩，要求评估其2010年3月10日的市场价格。我们通过收集有关数据资料，选出3个交易实例作为比较参照物，交易实例的有关情况如下表所示。

1、进行交易情况修正

经调查，未发现交易实例的交易情况有什么特殊情况，均作为正常交易看待。故无需修正。

2、进行交易时间修正

根据调查，2009年12月以来，土地价格平均每月上涨1%,则: 交易实例C交易时间修正系数=104100 =

3、进行区域因素修正采用打分法，可参照下表的有关数据判断。根据各个区域的具体情况进行打分，以被评估对象的各个因素的分值为标准值, 即以打满分处理，以下为被评估对象的具体情况。

B地以被评估对象D为标准，具体打分情况如下:

C地以被评估对象D为标准，具体打分情况如下

于是可以得到：

交易实例A区域因素修正系数=100/176=

交易实例B区域因素修正系数=100/206= 交易实例C区域因素修正系数=100/144 = 4、进行个别因素修正

（ 1）关于面积因素的修正 :

对土地而言， 面积大些便于充分利用， 经过分析确定， 面积因素使得待估宗地 的价格会比A 、B 交易实例价格低6%,估宗地的价格会比C 交易实例价格高3%。 经过计算得到面积修正系数为： ，

交易实例A 的面积修正系数= 交易实例 B 的面积修正系数= 交易实例C 的面积修正系数=

（ 2）关于容积率因素的修正 : 经收集有关数据资料进行统计分析，土地的价格与容积率的关系是： 容积率增加，地价增加 2%。则：

交易实例A 的容积率修正系数二

交易实例 B 的容积率修正系数= 交易实例C 的容积率修正系数二 个别因素修正系数计算如下：

交易实例A 的个别因素修正系数=X =

交易实例B 的个别因素修正系数=X = 交易实例C 的个别因素修正系数=X =

5. 计算比准价格

A = 1600xxx=（万元 / 亩）

B = 8650XXX=（万元 / 亩）

C = 560XXXX=（万元 / 亩）

6.采用算术平均法求得评估结果

由于B 实例的值为异常值，应予以剔除。其他结果相近，则取其平均值作为评估 结果。故宗地 D 的评估结果为：

待估宗地评估价值（单价）=（ +） /2

=（万元 / 亩）

待估宗地评估价值（总价）=X=万元

第三部分 土地估价结果

一、 估价依据

根据《中华人民共和国土地管理法》 、《中华人民共和国城市房地产管理 法》、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》 （国土资源部令第3 9号） 等法律法规，并且委托估价方提供的相关资料和受托估价方掌握的有关资料和估 价人员实地勘察、调查获取的资料进行估价。

二、 土地估价 1 、估价原则

地产评估应遵循公开、 公正、 公平的工作原则， 同时应根据估价目的和选用 的估价方法，在估价过程中把握适用的经济原则，遵循合法原则 、最高最佳使 用原则、需要与供给原则、变动原则等原则，使得在估价过程中，要按照国家和 地方的有关规定，恪守客观、科学、 合法的原则进行土地价格评估。做到评估 过程合理，

100/140= 100/ =

100/104=

评估方法科学，评估结果准确，严格保守评估秘密。

2、估价方法根据“城镇土地估价规程” 和估价人员现场查勘，对估价对象和参考示例进行的特点及宗地所处区域的影响因素等资料进行收集、分析和整理，并结合估价对象的实际情况，采用市场比较法评定土地价格。

3、估价结果估价人员对所搜集的资料进行整理分析，对土地使用权价格采用市场比较法测算，估价人员对所搜集的资料进行整理分析，确定估价对象的国有出让土地使用权价格为：

土地价值总额：万元单位地价：（万元/ 亩）