豪宅价值体系梳理及案例研究专题分享
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世联顶级豪宅营销谈案列讲解NXPowerLite知识分享
完善，区域印象较差
区域发展阶段
区域“婴儿”期
成功营销方向 重新定义区域价值，提升形象
重新定义朝阳公园及整体区域的价值，对比纽约的中央公 园、伦敦的海德公园及附近的精致建筑，引入“中央公园区” 概念，通过类比快速提升区域价值；
区域价值的重新定义大幅度提升了项目整体形象及知名度； 项目形象确立：中央公园区的顶级豪宅。
第二十六页，共31页。
项目(xiàngmù)营销方向确定 与执行
区域(qūyù)特征
区域发展阶段
成功营销方向
万柳，一个新兴的高档 (gāodàng)住宅热点区域， 上升势头强劲，区域在不断 完善建设中
区域“少年”期
基于区域价值，重新定义产品
重新定义产品，提出“告别空调暖气时代”，建立有别于周遍项目的形象 认知，建立全新产品价值体系； 提出全新产品概念，极易诱发客户的兴趣，在激烈竞争中成功突围。
第二十七页，共31页。
完成项目营销(yínɡ xiāo)动
作
将国外普遍使用的 遮阳卷帘引入到项目 中，让客户体验到国 际上先进的居住标准。
修改推广形象 推广形象以红色为主，视觉冲击
效果好，且整体形象具有很强的时尚
感。
修改案名 从“锦绣大地公寓”修改为“锋尚
时尚(shíshàng)感 国际公寓”，形象锋锐，超前，使人
举办印度珠宝展，展现了财富阶 层的时尚主张。
聘请曾经设计国际俱乐部的名师， 对项目10000平米的会所进行设计 。 会所内饰设计具备国际水准，软硬 件设备与国际接轨。
第二十一页，共31页。
身 份
感
完成项目(xiàngmù)营销动 作
前所未有的在私人小区公寓内，大胆创造出
一所超10000平方米的多功能超五星(wǔ xīnɡ)
区域发展阶段
区域“婴儿”期
成功营销方向 重新定义区域价值，提升形象
重新定义朝阳公园及整体区域的价值，对比纽约的中央公 园、伦敦的海德公园及附近的精致建筑，引入“中央公园区” 概念，通过类比快速提升区域价值；
区域价值的重新定义大幅度提升了项目整体形象及知名度； 项目形象确立：中央公园区的顶级豪宅。
第二十六页，共31页。
项目(xiàngmù)营销方向确定 与执行
区域(qūyù)特征
区域发展阶段
成功营销方向
万柳，一个新兴的高档 (gāodàng)住宅热点区域， 上升势头强劲，区域在不断 完善建设中
区域“少年”期
基于区域价值，重新定义产品
重新定义产品，提出“告别空调暖气时代”，建立有别于周遍项目的形象 认知，建立全新产品价值体系； 提出全新产品概念，极易诱发客户的兴趣，在激烈竞争中成功突围。
第二十七页，共31页。
完成项目营销(yínɡ xiāo)动
作
将国外普遍使用的 遮阳卷帘引入到项目 中，让客户体验到国 际上先进的居住标准。
修改推广形象 推广形象以红色为主，视觉冲击
效果好，且整体形象具有很强的时尚
感。
修改案名 从“锦绣大地公寓”修改为“锋尚
时尚(shíshàng)感 国际公寓”，形象锋锐，超前，使人
举办印度珠宝展，展现了财富阶 层的时尚主张。
聘请曾经设计国际俱乐部的名师， 对项目10000平米的会所进行设计 。 会所内饰设计具备国际水准，软硬 件设备与国际接轨。
第二十一页，共31页。
身 份
感
完成项目(xiàngmù)营销动 作
前所未有的在私人小区公寓内，大胆创造出
一所超10000平方米的多功能超五星(wǔ xīnɡ)
顶级度假公寓价值体系梳理
空间设计——SOHO打破了传统的高级住宅区的建筑形式，它没有围
墙，三层架空的空间上设置公寓，使建筑和城市真正的融合在一起。
每年持续4个月的夏日狂欢节引来众多明星在此举办露天演唱 会，诗人在广场举办诗歌朗诵会，艺术家在街头展示当代先锋 艺术，时尚品牌在这里发布新产品，文化人群在这里做主题沙 龙……建外SOHO平均每年举办四十多场极具风格的各类活动， 是北京众多时尚精英和艺术创意人士的聚集地。
➢60楼为宴会及休闲区，星梦 宴会厅豪华典雅，天花板垂吊 着6盏法国Baccarat水晶吊灯； 最令人惊艳的是空中酒廊云霄 阁，180度的临海景观，是适 合小酌几杯的好地方；
➢61楼是大型健身中心，在跑 步机上跑步，高空俯瞰维港， 彷佛空中漫步；
➢62楼为空中花园，以法国浪 漫情怀为蓝本，划分为茶花园、 桂花园、松树园、茉莉园、蔷 薇园及榕树园，让住户在绿化 空间中舒展筋骨。
朗读科技具备独立研发设计能力，研发人
员超百人，10年研发费用超亿元，朗诗承
诺每年应用于科技研发费用不低于集团销
售额的2%。三年，获国家级奖14项，省
级32项，市级60项，申报专利106项。
三、顶级配套私享方向
将会所分类定位为四个种类
高端会所,城市会所,城郊会所，郊区会所。
本专题的重点分析顶级公寓的配套会所，因 此以高尚会所和郊区会所为主要研究对象。
2010年龙光集团以5.88亿元竞得东盟商务区中菲路以南34.003亩地块， 将建设并引进龙光集团合作伙伴喜达屋集团旗下的喜来登酒店。消息一发 布，不仅再一次把市场的焦点拉回到东盟商务区，也拉开了龙光集团在广 西进军顶级酒店业的序幕。
五、整体风格塑造方向
碧桂园_十里银滩：打造独特滨海度假风情园林 !
2010年开业7家五星和六星级酒店， 计划到2012年开业45家五星和六星级 酒店，营业面积超过200万平方米， 成为全球领先的酒店投资企业。
墙，三层架空的空间上设置公寓，使建筑和城市真正的融合在一起。
每年持续4个月的夏日狂欢节引来众多明星在此举办露天演唱 会，诗人在广场举办诗歌朗诵会，艺术家在街头展示当代先锋 艺术，时尚品牌在这里发布新产品，文化人群在这里做主题沙 龙……建外SOHO平均每年举办四十多场极具风格的各类活动， 是北京众多时尚精英和艺术创意人士的聚集地。
➢60楼为宴会及休闲区，星梦 宴会厅豪华典雅，天花板垂吊 着6盏法国Baccarat水晶吊灯； 最令人惊艳的是空中酒廊云霄 阁，180度的临海景观，是适 合小酌几杯的好地方；
➢61楼是大型健身中心，在跑 步机上跑步，高空俯瞰维港， 彷佛空中漫步；
➢62楼为空中花园，以法国浪 漫情怀为蓝本，划分为茶花园、 桂花园、松树园、茉莉园、蔷 薇园及榕树园，让住户在绿化 空间中舒展筋骨。
朗读科技具备独立研发设计能力，研发人
员超百人，10年研发费用超亿元，朗诗承
诺每年应用于科技研发费用不低于集团销
售额的2%。三年，获国家级奖14项，省
级32项，市级60项，申报专利106项。
三、顶级配套私享方向
将会所分类定位为四个种类
高端会所,城市会所,城郊会所，郊区会所。
本专题的重点分析顶级公寓的配套会所，因 此以高尚会所和郊区会所为主要研究对象。
2010年龙光集团以5.88亿元竞得东盟商务区中菲路以南34.003亩地块， 将建设并引进龙光集团合作伙伴喜达屋集团旗下的喜来登酒店。消息一发 布，不仅再一次把市场的焦点拉回到东盟商务区，也拉开了龙光集团在广 西进军顶级酒店业的序幕。
五、整体风格塑造方向
碧桂园_十里银滩：打造独特滨海度假风情园林 !
2010年开业7家五星和六星级酒店， 计划到2012年开业45家五星和六星级 酒店，营业面积超过200万平方米， 成为全球领先的酒店投资企业。
豪宅研究参考
迅达（瑞士全进口）
房 设 备
厨房电器 （冰箱、灶 具、微波炉、 烘烤箱、脱
德国、西班牙、意大利）、 Gaggenau－嘉根那（德国）、 Miele－米勒（德国）、 SIEMENS－西门子（德国）、
分 车库系统
捷顺
排）
AEG（德国）、SMEG－斯迈格 （意大利）
中央空调
DAKIN VIV－大金VIV系列、 MITSUBISHI ELECTRIC－三菱电机、三
厨房食品垃圾 处理机
美国（上海）GLADORE
室内 设备
洗衣机、干衣机
德国Miele
龙头
德国DORNBRACHT
开关面板、插座
德国GIRA
座便器/净身 盆
德国Villeroy&Boch
双层石膏板吊顶
德国KNAUF
浴缸
建材
卫 生 间
龙头、花洒、 五金件
德国DORNBRACHT
壁挂式水箱/ 无溢水孔落水
HANSGROHE－汉斯格雅（德 国）、GROHE－高仪（德国）、 DORN BRACHT－当代（德国）
家居智能总 线
ABB、Honywel
浴缸
KALDEWEI（德国）
三、城市豪宅精装修标准研究 装修实景图
三、城市豪宅精装修标准研究
案例五:杭州九树公寓（大卫切波菲尔德）
项目名称
九树公寓
项目位置
杭州市西湖区五云中 路22号
洁具及Dornbracht龙头，意大利 TEUCO超音波按摩浴缸 ，德国汉斯格 雅（Hansgrohe）、福洛（Pharo）淋
浴组
日本Yoshitake减压阀
日本EBABA给水泵
开能（Canature）净水器
冷水采用日本积水（Sekisui）铜塑复合 管，热水采用304不锈钢管
房 设 备
厨房电器 （冰箱、灶 具、微波炉、 烘烤箱、脱
德国、西班牙、意大利）、 Gaggenau－嘉根那（德国）、 Miele－米勒（德国）、 SIEMENS－西门子（德国）、
分 车库系统
捷顺
排）
AEG（德国）、SMEG－斯迈格 （意大利）
中央空调
DAKIN VIV－大金VIV系列、 MITSUBISHI ELECTRIC－三菱电机、三
厨房食品垃圾 处理机
美国（上海）GLADORE
室内 设备
洗衣机、干衣机
德国Miele
龙头
德国DORNBRACHT
开关面板、插座
德国GIRA
座便器/净身 盆
德国Villeroy&Boch
双层石膏板吊顶
德国KNAUF
浴缸
建材
卫 生 间
龙头、花洒、 五金件
德国DORNBRACHT
壁挂式水箱/ 无溢水孔落水
HANSGROHE－汉斯格雅（德 国）、GROHE－高仪（德国）、 DORN BRACHT－当代（德国）
家居智能总 线
ABB、Honywel
浴缸
KALDEWEI（德国）
三、城市豪宅精装修标准研究 装修实景图
三、城市豪宅精装修标准研究
案例五:杭州九树公寓（大卫切波菲尔德）
项目名称
九树公寓
项目位置
杭州市西湖区五云中 路22号
洁具及Dornbracht龙头，意大利 TEUCO超音波按摩浴缸 ，德国汉斯格 雅（Hansgrohe）、福洛（Pharo）淋
浴组
日本Yoshitake减压阀
日本EBABA给水泵
开能（Canature）净水器
冷水采用日本积水（Sekisui）铜塑复合 管，热水采用304不锈钢管
豪宅价值体系梳理及案例研究专题分享全解
北京 Peking House 大连 青岛 星海国宝 东海路9号
项目
玫瑰园
售价
5.9～22万元/㎡ (总价 1600~6000万元) 2.5～3万元/平方米 2万元/平方米 3.2万元/平方米
物业类型
独栋、双拼 别墅、公寓 4栋30层高层 2栋超高层公寓楼
主力户型
882～1499平米三房、 四房 370~560平米 200m²以上 170－270平米
香蜜湖1号
红树西岸 波托菲诺 十七英里 华府天地 汤臣一品 世茂滨江 金色海岸 西湖8号 凯旋门
本报告是严格保密的。
香蜜湖传统豪宅地段、城市中心，稀缺自然生态湖景资源
红树湾区，稀缺湾区资源 华侨城旅游度假居住区，华侨城旅游区景观 深圳东部“黄金海岸”的唯一高尚居住区，海景资源，私享 沙滩 城市中心、新天地标志性区域 黄浦江边、陆家嘴标志性地段，一线江景和外滩景观 黄浦江边、陆家嘴标志性地段，一线江景和外滩景观 钱塘江边、新CBD区，一线江景 西湖边上吴山脚下、闹中取静高尚居住区，西湖景观 九龙城繁华地段，维多利亚港无敌景观
随着精神理念层级的提高， 从简单的资源占有和炫富， 到表达成熟富豪生活
要点
本报告是严格保密的。
15
硬件标准
顶级豪宅核心特征6：国内顶级豪宅硬件的8大 “顶”级标准
设计：大师之作——定制性、艺术性、地标性 材质：国际品牌——货真价实、奢华、王室御用 人文：时间元素——古树、山石、历史
8大“顶”级标准
稀缺的先天资源 高高在上的价格
占据城市核心的地段或者优良的自然资源 高单价、大面积，整体价值完全脱离竞 争层级，形成价格壁垒 成熟阶段的豪宅发展主要是立足软件的 突破，及软硬件的结合 从设计理念到用材，从硬件到软性服务， 全方位打造产品附加价值
项目
玫瑰园
售价
5.9～22万元/㎡ (总价 1600~6000万元) 2.5～3万元/平方米 2万元/平方米 3.2万元/平方米
物业类型
独栋、双拼 别墅、公寓 4栋30层高层 2栋超高层公寓楼
主力户型
882～1499平米三房、 四房 370~560平米 200m²以上 170－270平米
香蜜湖1号
红树西岸 波托菲诺 十七英里 华府天地 汤臣一品 世茂滨江 金色海岸 西湖8号 凯旋门
本报告是严格保密的。
香蜜湖传统豪宅地段、城市中心，稀缺自然生态湖景资源
红树湾区，稀缺湾区资源 华侨城旅游度假居住区，华侨城旅游区景观 深圳东部“黄金海岸”的唯一高尚居住区，海景资源，私享 沙滩 城市中心、新天地标志性区域 黄浦江边、陆家嘴标志性地段，一线江景和外滩景观 黄浦江边、陆家嘴标志性地段，一线江景和外滩景观 钱塘江边、新CBD区，一线江景 西湖边上吴山脚下、闹中取静高尚居住区，西湖景观 九龙城繁华地段，维多利亚港无敌景观
随着精神理念层级的提高， 从简单的资源占有和炫富， 到表达成熟富豪生活
要点
本报告是严格保密的。
15
硬件标准
顶级豪宅核心特征6：国内顶级豪宅硬件的8大 “顶”级标准
设计：大师之作——定制性、艺术性、地标性 材质：国际品牌——货真价实、奢华、王室御用 人文：时间元素——古树、山石、历史
8大“顶”级标准
稀缺的先天资源 高高在上的价格
占据城市核心的地段或者优良的自然资源 高单价、大面积，整体价值完全脱离竞 争层级，形成价格壁垒 成熟阶段的豪宅发展主要是立足软件的 突破，及软硬件的结合 从设计理念到用材，从硬件到软性服务， 全方位打造产品附加价值
【2019深度研究】豪宅价值体系梳理及案例分享
10.精装修：云集国际顶尖品牌
深圳中心·天元价值体系
全部采用国际顶尖奢侈品牌产品或国际一线品牌顶级产品，厨房橱柜及厨电，更全套配置顶级品牌产品，不参杂其他档次产品，打造深圳豪宅市场精装标杆。
11.物业服务：五星级酒店尊享，三大礼宾级定制式服务
深圳中心·天元价值体系
业主私家会所服务体系2000平住宅私家会所，以客户需求为导向，提供细致的全时私人物管，由功能区、服务区和24小时高端生活服务中心构成；商业VIP服务体系基于深圳中心30万屏幕都会商业之上的商业服务体系，为天元提供白金会员服务，第一时间更新时尚资讯，提供新品发布特邀、星级酒店订餐等高端私属服务；CEO俱乐部服务体系350m写字楼顶层，匹配1万平中国最高端CEO俱乐部，云集商业领域与行业精英，享受会员俱乐部的全球会所联盟。
2.综合体全配套：140万国际综合街区，打造五分钟都会生活圈
深圳中心开放式街区的综合体设计，通过内部立体及丰富高端业态，创造“5分钟都会生活圈”，让业主在5分钟行走时间半径内，享受深圳中心所带来的最顶级的商务、商业、文化、艺术、教育、休闲、娱乐等丰盛配套资源。
深圳中心·天元价值体系
3.商业规划：深圳最大商业时尚中心，南中国首创中央街区
豪宅价值体系梳理及案例分享
1
豪宅发展状况
目 录CONTENTS
豪宅价值体系梳理
豪宅案例分享
大
外豪
富人区
私享
产品核心特征
注重私密性；注重享受性；注重专属化；
产品价值诉求点
卓越、专属、创新、艺术
顶级形象特征
低调的奢华收藏品
立足于产品软硬相结合
营销特征
低调奢华，强调圈内影响
市场价格
稀缺性自我定价；价格比2-4：1
深圳中心·天元价值体系
全部采用国际顶尖奢侈品牌产品或国际一线品牌顶级产品，厨房橱柜及厨电，更全套配置顶级品牌产品，不参杂其他档次产品，打造深圳豪宅市场精装标杆。
11.物业服务：五星级酒店尊享，三大礼宾级定制式服务
深圳中心·天元价值体系
业主私家会所服务体系2000平住宅私家会所，以客户需求为导向，提供细致的全时私人物管，由功能区、服务区和24小时高端生活服务中心构成；商业VIP服务体系基于深圳中心30万屏幕都会商业之上的商业服务体系，为天元提供白金会员服务，第一时间更新时尚资讯，提供新品发布特邀、星级酒店订餐等高端私属服务；CEO俱乐部服务体系350m写字楼顶层，匹配1万平中国最高端CEO俱乐部，云集商业领域与行业精英，享受会员俱乐部的全球会所联盟。
2.综合体全配套：140万国际综合街区，打造五分钟都会生活圈
深圳中心开放式街区的综合体设计，通过内部立体及丰富高端业态，创造“5分钟都会生活圈”，让业主在5分钟行走时间半径内，享受深圳中心所带来的最顶级的商务、商业、文化、艺术、教育、休闲、娱乐等丰盛配套资源。
深圳中心·天元价值体系
3.商业规划：深圳最大商业时尚中心，南中国首创中央街区
豪宅价值体系梳理及案例分享
1
豪宅发展状况
目 录CONTENTS
豪宅价值体系梳理
豪宅案例分享
大
外豪
富人区
私享
产品核心特征
注重私密性；注重享受性；注重专属化；
产品价值诉求点
卓越、专属、创新、艺术
顶级形象特征
低调的奢华收藏品
立足于产品软硬相结合
营销特征
低调奢华，强调圈内影响
市场价格
稀缺性自我定价；价格比2-4：1
案例研究-住宅豪宅-江景豪宅个案
根据各户型的特U板房位于六号楼29层01单元风格超现代时尚简约，突
显材质优雅的纹理和天然色调。
EBH板房位于五号楼16层02单元风格现代典雅融入美式，突 显材质的华丽的色调与纹理。
设备档次：国际奢侈品牌，如Gaggenau等 技术设备：新风设备、卫生间地暖、卫星电视
西塔 海心沙 广州塔
珠江新城 珠江公园
汇悦台
区位：新中轴与珠江新城交界核心地段
新中轴旁、珠江新城核心
景观：南望一线城市复合江景资源
广州新中轴线
南望一线江景 新中轴城市景观
配套：城市级文化商业配套
新中轴线上城市级地标型文化商业配套
交通：项目所在位置核心，交通十分成熟
HOPEFLUENT
成交套数 6 23 25 14 当前均价 成交套数占比 （元/㎡） 53193 62057 51370 47906 8% 主力总价段 2000-2200万
楼栋
户型
单元 01 02 01 02
观景效果 望江面较窄，以园景为主 超120°无遮挡一线望江， 侧望三江交界 超120°无遮挡望江， 侧望三江交界 90°无遮挡望江， 侧望三江交界 超120°无遮挡一线望江， 正望三江交界 超180°无遮挡一线望江， 正望三江交界
市场豪宅个案
珠光.御景壹号
侨鑫.汇悦台
HOPEFLUENT
白鹅潭珠光御景壹号，价值属性Ⅰ级豪宅
项目简介和指标
项目位置 规划总占地
广州市荔湾区黄沙大道（原广铁南站） 约26.15万㎡ 项目共规划有21栋16-36层高层洋房，配套有
项目规划
壹号会馆、六星级酒店、小学、幼儿园、詹
天佑纪念馆、铁路博物馆等
豪宅研究专题PPT课件
2013易居（中国）控股有限公司 All Rights Reserved
Code of this report |7 7
NO.5 庄园（The manor）
庄园（The manor） 1.5亿美元 庄 园位于加利福尼亚州贝弗利山，是一座 建于1991年楼高三层的法国式城堡。 豪宅名字是由美国金牌电影监制阿伦史 培林命名的，这4.7英亩的庄园的客厅 拥有许多个设有帕拉第奥风格的窗户， 从每一个窗户都可以欣赏到庄园花园和 园林景致。
2013易居（中国）控股有限公司 All Rights Reserved
Code of this report |4 4
NO.2 里加利岛屿（Li Galli）
里加利岛屿（Li Galli） 2.63亿美元 如今，私人小岛已经成为了顶级富豪们 的新玩意。在众多私人小岛中最受瞩目 的是贵得令人咋舌的意大利群岛──里加 利岛屿。该价值2亿6千8百万美元的物业 靠近意大利阿玛菲海岸，于1924年由排 舞家Leonide Massine兴建，后来转手 给他的俄罗斯同胞Rudolf Bureyev，其 后由法国建筑大师勒·柯布西耶修改规划。
豪宅专题研究
1
目录
1、豪宅定义 2、豪宅提供的生活方式 3、豪宅客群分析 4、豪宅必备基础 5、豪宅营销心得
2
豪宅定义
西方豪宅定义
ü置地：一定是远离城市喧嚣的被大自然眷顾的原始之地。 ü建筑：在作品上反映其当时当地的心境，不一定只是炫耀财富和身份，在讲究个
性的同时特别注重跟场地环境的协调。 ü环境：特别注意和周围环境的和谐相处，强调尊重自然，既突出个性，又不凌驾
2013易居（中国）控股有限公司 All Rights Reserved
Code of this report |5 5
豪宅专题研究
成都高新蓝光与骏置业有限公司
物业管理
嘉宝物业
高层,别墅,商铺
物管费
4元/月/平米
40020 3.59 685
建筑面积 绿化率 车位 比
143671 35% 1:2
蓝光公馆1881在售188-300㎡精装房，均价18000元/㎡，清水房均价10000元/㎡，全款95折，按揭96 折，分期97折。
创新二段式的衣架组合，让衣饰物品拥有专门的放置空间，直观呈现 搭配效果；全天候照明，可模拟当日天气的灯光效果，保证任何天气的 着装美感；
浴室收纳系统采用多样化抽屉组合，活用收纳空间。吸附或内嵌式收 纳，活用墙面进行收纳组合，留出更大生活空间。最小范围移动的清扫 工具，让客用卫生间同样干爽洁净；
绿地•锦天府采用壁面型玄关收纳，不但实现了最小空间取得最大的收 纳效果，同时创造出规整、整体的家居感受；而成长型收纳系统可根据 不同年龄层的需要进行调整。
项目附加值
360°免触碰指控方案：只需一个ipad，就能解决空调、灯光、窗 帘、安防、预约电梯、新风系统等全面的家居控制
➢360°免触碰指控方案：
绿地•锦天府成功将全球最尖端的居家科技成功引入生活。只需一个 ipad，就能解决空调、灯光、窗帘、安防、预约电梯、新风系统等全面 的家居控制，当成为绿地锦天府业主的第一天，就会收到一个礼物—— —iPad。这台iPad安装了全球知名的Honeywell智能家居系统，被称为 “白宫智能系统”。只需在有网络的地方手持iPad，便可在回家之前， 指挥家中的空调、开关灯等家用电器，监控家中的安全情况。
装修标准 ➢新西兰的国宝菲雪派克、劳芬卫浴这
些国际知名小众高端 品牌； ➢卫生洁具陶瓷:楼王主卫:瑞士劳芬/其 余:杜拉维特，卫生洁具龙头: 汉斯格雅； ➢厨房：厨房电器：Fisher &Paykel+Casarte，洗菜盆及龙龙头 专业定制，橱柜：德国柏丽； ➢采暖：威能锅炉； ➢外墙：卡拉麦里金石材；
【2020深度研究】豪宅价值体系梳理及案例分享
具有成熟富人生活理念 具备成熟完备的硬件支撑体系， 关键点放大将豪宅价值演绎到极 致
什么是豪宅？
有没有具体标准？
目录
CONTENTS
1 豪宅发展状况 2 豪宅价值体系梳理 3 豪宅案例分享
豪宅项目价值体系模型说明
（1）模型构建原理
项目从拿地、建设、销售，实现从“面粉”到“面包”的演变，完成土地增值及价值兑现过程， 最终实现市场验证的产品价值。 我们认为：产品价值＝先天禀赋 X 后天雕琢 X 文化塑造 以上，三个维度相辅相成，通常我们将三个维度进行分等级划分，用以豪宅价值梳理
略
区 域 定 位
区 域 交 通
区 域 配 套
区 域 发 展
自 然 景 观
城 市 景 观
人 文 景 观
布 局 与 主 题
主
私 密 性
面 积
题 与 特
色
用 材 与 工 艺
首 层 大 堂
标 准 层 电 梯 间
车 库
车 库 大 堂
架 空 层
梯 户 比
空 间 尺 度
功 能 创 新
装 修 品 质
装 修 用 材
毛 坯
雕塑-燕归巢
风水石
路牙石
深圳中心·天元价值体系
10.精装修：云集国际顶尖品牌
全部采用国际顶尖奢侈品牌产品或国际一线品牌顶级产品，厨房橱柜及厨电，更全套配置顶级品牌产品，不参杂 其他档次产品，打造深圳豪宅市场精装标杆。
软体浴缸（卡力仕)
五金（当代）
深圳中心·天元价值体系
11.物业服务：五星级酒店尊享，三大礼宾级定制式服务
深圳中心·天元价值体系
6.大师团队：凝结100个世界顶尖团队智慧 开深圳之先
由SOM、CALLISON、KPF、L&O、SWA、MVA、WSP、LPA、HBA等36家国际一流团队联袂打造，共筑都会梦想。
美地行豪宅营销案例拙政别墅豪宅营销
客户群体定位与营销活动
客户群体
拙政别墅的客户群体主要是高端富裕人群，包括企业家、明星、高管等。这些客 户群体注重生活品质和身份象征，对别墅的地理位置、设计风格和文化内涵有较 高的要求。
营销活动
针对客户群体的需求，拙政别墅开展了多种营销活动，包括主题文化讲座、高端 社区活动、房产展示会等。这些活动旨在吸引客户关注，提升品牌形象，并促进 销售。
客户群体ห้องสมุดไป่ตู้
购买者主要为本地富豪和 外地投资者，他们对项目 的品质和价值高度认可。
竞争情况
在同等价位和品质的竞品 中，拙政别墅项目在销售 业绩上领先，展示了强大 的市场竞争力。
销售策略优化建议
渠道拓展
利用互联网平台和社交媒体进 行广告推广，扩大项目的知名
度和影响力。
活动策划
举办品鉴会、投资讲座等活动， 增强客户对项目的了解和信任。
定价综合考虑了地理位置、建筑特色、市场竞价以及目标客户群等因素。定 价范围在数百万元至数千万元之间，根据不同的房型和面积进行区分。
宣传渠道与策略
宣传渠道
主要通过线上和线下渠道进行宣传。线上渠道包括社交媒体 、专业房地产网站、新闻媒体等；线下渠道包括房产展会、 高端聚会、社区活动等。
宣传策略
以拙政别墅的文化价值和历史底蕴为主题，突出其作为高端 别墅的品质和特色。同时，结合市场动态和客户需求，进行 有针对性的宣传和推广。
美地行豪宅营销案例-拙政 别墅豪宅营销
2023-11-04
目录
• 项目背景与目标 • 营销策略与实施 • 销售业绩与成果 • 客户反馈与评价 • 总结与展望
01
项目背景与目标
项目背景介绍
• 拙政别墅位于苏州市区，是著名的历史文化遗址，也是中国 四大名园之一。该项目以传统园林文化为主题，结合现代设 计理念，旨在打造一处具有独特风格和品质的豪华住宅区。
豪宅研究(41页)
主卧套房设独立 卫生间
跃式设计
户型特色——
双空中花园设计：入户花园+阳台花园
• 双空中花园设计，提升室内居住环境的舒适性； • 跃式设计，丰富室内空间层次感； • 主卧室套房，设有独立的卫生间；
2、豪宅项目产品研究的归纳：
B、平面设计的突出点：
– 尊贵性
——突出主人房（包括主卫）的豪华设置和景观要求，同 时突出客厅的张显性。
• 一梯两户平面推介：
2、户型设计建议：
• 一梯两户平面推介：
四、户型设计建议：
• 一梯四户平面推介：
户型亮点建议：
（1）空中花园设计：
——提升室内居住环境的舒适性； ——入户空中花园既能美化室内环境，还可以作为玄关 功能，体现户型的气派。
户型亮点建议：
（2）空中漫步走廊设计：
——为室内空间增加趣味性 ——扩大室内采光面、观景面
• 户型产品设计具有亮点和创新性；
– 选取范围：
• 广州楼盘 • 外地楼盘
• 广州楼盘：
江景豪宅——中信君庭、金海湾、汇美景台、中 海锦苑、凯旋会、中海蓝湾 区位豪宅——汇景新城
• 外地楼盘：
北京楼盘、上海楼盘、深圳楼盘
• 外地研究个案：
北京——东方之子、光彩国际公寓、温莎大道、 MOMA国际寓所、通用时代、 铂宫、公园 大道、蓝堡国际公寓、棕榈泉国际公寓
户型特色——
– 客厅、主卧室均采用大开间设计； – 三套间设计，凸显户型气派； – 主卧套房，设有卫生间和衣帽间；
7100
5500
2、豪宅项目产品研究的归纳：
B、平面设计的突出点：
– 人性化
——按照富豪们的生活状态设定他们的生活空间，特别是在 功能分区明确、开间要大、空间更高等方面满足他们的 需求。
跃式设计
户型特色——
双空中花园设计：入户花园+阳台花园
• 双空中花园设计，提升室内居住环境的舒适性； • 跃式设计，丰富室内空间层次感； • 主卧室套房，设有独立的卫生间；
2、豪宅项目产品研究的归纳：
B、平面设计的突出点：
– 尊贵性
——突出主人房（包括主卫）的豪华设置和景观要求，同 时突出客厅的张显性。
• 一梯两户平面推介：
2、户型设计建议：
• 一梯两户平面推介：
四、户型设计建议：
• 一梯四户平面推介：
户型亮点建议：
（1）空中花园设计：
——提升室内居住环境的舒适性； ——入户空中花园既能美化室内环境，还可以作为玄关 功能，体现户型的气派。
户型亮点建议：
（2）空中漫步走廊设计：
——为室内空间增加趣味性 ——扩大室内采光面、观景面
• 户型产品设计具有亮点和创新性；
– 选取范围：
• 广州楼盘 • 外地楼盘
• 广州楼盘：
江景豪宅——中信君庭、金海湾、汇美景台、中 海锦苑、凯旋会、中海蓝湾 区位豪宅——汇景新城
• 外地楼盘：
北京楼盘、上海楼盘、深圳楼盘
• 外地研究个案：
北京——东方之子、光彩国际公寓、温莎大道、 MOMA国际寓所、通用时代、 铂宫、公园 大道、蓝堡国际公寓、棕榈泉国际公寓
户型特色——
– 客厅、主卧室均采用大开间设计； – 三套间设计，凸显户型气派； – 主卧套房，设有卫生间和衣帽间；
7100
5500
2、豪宅项目产品研究的归纳：
B、平面设计的突出点：
– 人性化
——按照富豪们的生活状态设定他们的生活空间，特别是在 功能分区明确、开间要大、空间更高等方面满足他们的 需求。
易居豪宅案例分析与借鉴-房地产-2020
绿城御园/留庄
留庄
易居·中国 | 中国房地产信息集团 上海事业部 Copyright © 2009 CRIC Shanghai 23
产品报告
1. 优秀案例参考
景观价值体系 》景观风格
绿城御园/留庄
留庄
留庄
易居·中国 | 中国房地产信息集团 上海事业部 Copyright © 2009 CRIC Shanghai 24
• 道路口：置石、绿植等统一景观处理 • 道路景观灯：御园特色景观灯
易居·中国 | 中国房地产信息集团 上海事业部 Copyright © 2009 CRIC Shanghai 21
产品报告
1. 优秀案例参考
景观价值体系 》景观风格
¾重点强调观景美感，而不过分追求风格表现 ¾以中国古典园林手法，排布各种景观元素
御园主要分为教育（幼儿园）、商业街、会所及居住区四大功能区
居住
商业
会所 幼 儿 园
居住 商 业
绿城御园/留庄
居住
位于项目东西两侧，分为五期开发，形成十二 大组团，相对独立
商业街
分别位于北五环路、玉泉山路临街面，为地上 商业，商业外街与商业内街相结合的形式
教育
位于地块中央向南突出位置，连接东西两个居 住区域，方便全社区孩子安全、便捷地上学
产品报告
1. 优秀案例参考
规划价值体系 》建筑布局、朝向
相邻楼宇通过十字布局，处处可见社区景观
绿城御园/留庄
建筑朝向
御园建筑基本上以正南方向排布，建筑朝向正气，复 合北京气候、风俗需求
易居·中国 | 中国房地产信息集团 上海事业部 Copyright © 2009 CRIC Shanghai 17
杭州——九树
价值管理-豪宅价值研究 精品
项目调查与客户调查均显示： 高总价别墅项目的市场认可 和客户接受存在关键驱动因 素：地段、内环境。
其他要素则依据项目条件的 不同和客户自身需求的各异 而各有标准，但各要素并非 决定性影响因素。
项目调研中发现：地段优势是豪宅别墅所必须具备的优势
项目名称 晴翠园 碧海方舟 东山墅 西山美庐 长岛澜桥 优山美地 碧水庄园 财富公馆
——豪宅的定价方法——
随着城市间异地置业趋势的加强，以级M型社会的不断形成（财 富两级分化趋势），使得许多城市的豪宅项目正逐渐脱离原有的 城市价值体系，而与周边其他城市豪宅形成一个独立的价值参考 体系。
这也就意味着这些城市的价格天顶将不断被该城市中的豪宅项目 所抬高（剪刀叉效应加强），我们将这些城市的豪宅市场视为一 种“成长型”市场，并存在两种策略导向的定价方法。
资源的稀缺
单单资源本身是构不成豪宅价值基础的，只有当资源“稀缺”， 且为公众所“认知”，才能够构成豪宅的价值基础。
中海瀛台 中海瀛台是中海集团在上海滨江开发的一 个滨江项目，凭借其滨江之利与中海品牌 优势，使其已成为区域价格标竿，均价达 到15000元/平方米。
VS
财富海景
45000-54000
财富江景
但相比同样拥有江景资源的财富海景，由 于江景资源的不同，财富海景面对 “十里 外滩”，使其江景具备了稀缺性，从而在 均价实现上，中海瀛台远低于财富海景。
中海瀛台
均价15000元/平
黄浦江
产品的稀缺
由于现阶段国内，对于豪宅的开发仍处于发展阶段，这使得某些 开发商通过产品创新与品牌号召力，在产品上构建了其稀缺性， 从而获得了超额利润。
1. 地 段 2. 环 境
达标动作
3. 户均资源 4. 居住私密性 5. 户型设计 6. 建筑风格
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本报告是严格保密的。
注：由于第一阶段与第二阶段产品没有太大变革，并为初级阶段
发展阶段
星海国宝 世贸滨江 汤臣壹品 香蜜湖一号 中信红树湾 红树西岸 波托菲诺 贝沙湾 凯旋门
顶级豪宅核心特征5：硬件发展基本在高级阶段已完善，成熟 阶段主要是立足软件的突破，及软硬的相结合
硬件保 障水平 高
9
① ② ③ ④ ⑤ ⑥ ⑦ ⑧ ⑨
北京 Peking House 大连 青岛 星海国宝 东海路9号
项目
玫瑰园
售价
5.9～22万元/㎡ (总价 1600~6000万元) 2.5～3万元/平方米 2万元/平方米 3.2万元/平方米
物业类型
独栋、双拼 别墅、公寓 4栋30层高层 2栋超高层公寓楼
主力户型
882～1499平米三房、 四房 370~560平米 200m²以上 170－270平米
核心问题 价值挖掘
豪宅案例研究
加分项
豪宅驱动力模式
本项目又属于湾区豪宅，
总结国内的湾区豪宅市场， 成功者寥寥，于是我们放 眼成熟市场，逐一分析了 世界十大湾区豪宅案例， 其中发现香港、新加坡、 美国的案例较为符合本项 目，由此也梳理了一套湾 区豪宅的价值体系，我们 认为本项目符合了这一套 价值体系，便获得了“加 分项”。
集美区
翔安区
海沧区
G28
湖里区
G29
思明区 厦门天价新地王于2007年9月8日产生—— 国贸地产竞得地王——
2007G28地块和2007G29地块，楼面地价拍出了每平方米 14447元和17533元； 总地价款约33亿元，地价一次付清
市场惊呼：“面粉比面包贵”
本报告是严格保密的。
2
项目属性界定
汤臣一品
华府天地 世茂滨江 金色海岸 杭州 西湖8号公馆 发展绿城.留庄 红树西岸 香蜜湖1号 深圳 中信红树湾
11万元/平方米
8万元/平方米 3.8万元/平方米 均价2.6万元/平方米 5-8万元/平方米 均价3.3万元/平方米 3～5万元/平方米 4.2～3.1万元/平方米 一期2.5万元/平方米 四期3.5万元/平方米（复式 4.5万元） 5万元/平方米
上海
波托菲诺 4期
本报告是严格保密的。
13
发展阶段
顶级豪宅核心特征4：产品的发展经历了三个 阶段
第二阶段
初级阶段
第一阶段 大
产品核心 特征
产品价值 诉求点 顶级形象 特征
1.
2. 3.
第三阶段 富人区
高级阶段
第四阶段
成熟阶段
外豪
1.
2.
私享
“大”； “低密度” 资源依附
1.
2. 3.
金砖堆砌； 符号营造； 空间改变，空中别墅
随着精神理念层级的提高， 从简单的资源占有和炫富， 到表达成熟富豪生活
要点
本报告是严格保密的。
15
硬件标准
顶级豪宅核心特征6：国内顶级豪宅硬件的8大 “顶”级标准
设计：大师之作——定制性、艺术性、地标性 材质：国际品牌——货真价实、奢华、王室御用 人文：时间元素——古树、山石、历史
8大“顶”级标准
顶级消费群体注重私享、影响力、艺术性
本报告是严格保密的。
10
先天资源
顶级豪宅沿绝版位臵分 布； 主要分布可分为两类： 城市顶级豪宅必须具备 两种核心属性相加：
顶级豪宅核心特征1：（城市核心+历史人文） /海岸线
项目 先天资源 核心属性 城市核心+ 资源 海岸线+湾 区 城市核心+ 人文 海岸线 城市核心+ 历史人文 城市核心+ 历史人文 城市核心+ 历史人文 城市核心+ 资源 城市核心+ 历史人文 城市核心+ 历史人文 11
3
平均高点 平均中点 平均低点
500㎡ 390㎡ 280㎡
5
豪宅别墅户均面积区间 平均高点 平均中点 平均低点 330㎡ 250㎡ 200㎡ 单价（单位/ 元/平方米）
1
高层总价区间 在700~1000 万左右
本报告是严格保密的。
20000
40000
60000
80000
100000
120000
7
8
中信红树湾三期高层
共性 特性
体系匹配
豪宅价值体系
湾区豪宅价值体系
本项目价值体系
本报告是严格保密的。
5
顶级豪宅价值体系构建
引子——奢侈品
奢侈——代表了一种生活的方式，是一种包含了情趣和精神的文化…… 奢侈品——“一种超出人们生存与发展需要范围的，具有独特、稀缺、珍贵等特点 的商品”
“使一个产品稀缺难求，你可以卖出天价” —— Gucci总裁 明尼科〃迪梭 奢侈品又称为“非生活必需品” 奢侈品是“无形价值/有形价值 关系比值最高的产品”
“体验点”打造 立足于“产品氛围”、“服 务”；
1.
2. 3.
注重私密性； 注重享受性； 注重专属化；
大 “别墅”物业类 型为顶级形象； 立足于产品硬件
面子
身份、体验、品质
卓越、专属、创新、艺术 低调的奢华 收藏品 立足于产品软硬相结合 低调奢华，强调圈内影响
1. 2.
镶金带银，强调富贵符号； 强调生活方式 立足于产品软件 宣扬某种高尚的生活带来的身份
8
中信红树湾三期高层复式
8
12 中信红树湾三期别墅
顶级豪宅核心特征3：全国价格趋同性；物业 类型两极化；户型面积趋同性
价格特征： 1. 单价突破了3万/ ㎡价格箱体， 顶级豪宅全国价格具有趋同性， 与城市竞争力不相关； 2. 价格在普通住宅突破1万/ ㎡， 顶级豪宅实现了跳差，价格比 1.3：1跳至2-4：1； 物业特征： 顶级豪宅物业类型两极化，主 要以低密度别墅、高层为主； 多层产品出现率较少；这与顶 极豪宅地段稀缺相关； 户型面积： 1. 别墅物业户型面积主要集中在 400-600平方米； 2. 高层物业户型主要以4房为主， 面积以200平方米为主流户型； 城市
1.
营销特征 市场价格
张扬外显，宣传产品的用材和资源的占有
1. 2.
市场比较法定价 价格与普通住宅价格比约为1.3：1 星海国宝
2.
前期市场比较法定价，后期 稀缺性自我定价； 价格比1.3：1跳至2-4：1
稀缺性自我定价； 价格比2-4：1
代表项目
银湖别墅
中信红树湾 波托菲诺
万科十七英里 贝沙湾；凯旋门 14
——下面将放眼全国一二线城市及海外成熟市场探寻问题 的答案
深圳豪宅市场
香蜜湖1号 中信红树湾 红树西岸 波托菲诺 十七英里
上海豪宅市场Hale Waihona Puke 华府天地 汤臣壹品 世贸滨江
二线豪宅市场
杭州〃金色海岸 杭州〃西湖8号
海外豪宅市场
香港〃凯旋门
香港〃贝沙湾
新加坡〃吉宝湾
本报告是严格保密的。
案例详细内容见附件
9
顶级豪宅共性特征总结
空间：突破传统——尺度放大1.2倍以上、人性化 功能：功能多元——室外功能室内化、享受性 科技：高科技元素——时尚、精密、安全 配套设施：配套私享——会所功能放大、圈层生活、私人俱乐部 物业管理：5星级服务——金钥匙
项目背景、属性
R1：市场现状
R2：客户目标
核心问题 价值挖掘 豪宅案例研究 体系匹配 本项目价值体系
本报告是严格保密的。
4
豪宅案例研究思路：标准分＋加分项
4万的均价迫使我们放眼
全国一线豪宅市场，梳理 一套豪宅的价值体系。过 程中，我们从各类案例中 总结出了豪宅的五种核心 区动力。我们认为项目只 要做到这一点，便获得了 “标准分”。
中大规模 湾区核心
总建筑面积为21.32万m²，为五缘湾片区中大规模住宅项 目 位于内湾核心区北侧，上风上水的核心区位
一线亲海
优良景观
本报告是严格保密的。
区域内唯一拥有605米一线临海线，满足亲海体验
东南和东北向均拥有最佳景观面
3
打造顶级豪宅是本项目的核心问题，豪宅案例研究的目 的是为构建豪宅价值体系提供参照指标
全国视野下，厦门新兴区域内，占据一线核心湾景地段（朝 向及景观兼顾），中大规模绝版豪宅项目
区域属性——厦门城市“新客厅”
项目优势： 厦门为福建经济中心城市，海西经济圈的核心城市 二线中心城市 城市新兴湾区，整体规划 水平高，配套完善，自然 厦门岛内唯一湾区，全国稀缺性湾区物业，集海景湾景于 城市湾区 一身 资源丰富； 地块位于内湾核心区域， 厦门岛内唯一整体规划的区域，正出于快速发展期 新兴片区 具有一线亲海的优良景观； 拥有海景、海岸、内湖、温泉、河道、田园、鸟林七大资 自然资源 项目劣势： 源，实为休闲养生宜居之宝地 地价高，楼面地价高达 交通便利，规划中的配套满足所有休闲居住商务需求，但 区域配套 15500元/m² ； 当前配套建设尚未成熟 由于没有形成大片居住区， 周边人气较低； 整个区域仍在建设中，配 项目属性——五缘湾的“主卧” 套设施尚未完全建成。
402-434平米 3房
129-147平米2房和 200-230平米3房 276-333平米3房 3房，复式 220-225平米复式 350平方米左右 150-260平方米，2梯2 户 238-245平米4房 140-150平米3房， 167-179、200-268平 米4房 11层220-320平米
豪宅价值体系梳理及案例研 究专题分享
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本报告是严格保密的。