工业地产开发模式
工业地产的盈利模式
工业地产的盈利模式工业地产的发展模式主要分为以下五种第一种：借鉴美国普洛斯发展物流园区的模式采取物流园区+金融模式第二种:北京丰台总部基地模式采取在工业用地上建设商务楼宇，进行分割产权式的销售回款,还可以自持经营。
但该种项目需要带项目立项，如EOD采取机械机床厂房的立项模式，然后进行报建,分产权式销售，但现在由于天津有文件限制“工业用地上建设总部基地”,未来发展有较高的不缺定性. 第三种模式：科技园区开发模式采取行业主题园区的开发，依据园区对行业定位,主要体现其专业的招商能力，深入把握行业的发展特点,产业价值链的特点及其上下游产业的协动关系，充分理解企业客群的需求,为企业的产业升级及产业转移提供研发和制造物业。
该类园区一般辅以居住、商业配套。
这为整体园区的开发提供现金流的保障，具有一定的可复制性。
其盈利模式分为三种。
第一，直接销售住宅和部分商业设施,形成现金流;第二，对园区内具有高增长性和高盈利性的企业进行投资（风投），然后采取股权出售或者上市的形式,形成退出机制,变现收回投资；第三，采取张江高科的形式，整体上市，进行融资。
第四种模式：区域运营模式的开发（类似科技园区的开发）类似华夏幸福基业，通过和地方政府谈判，大面积的圈地,突出自己的核心优势（招商运作能力和招商资源）附件一：华夏幸福基业股份有限公司战略定位华夏幸福基业股份有限公司以城市基础设施投资、土地整理、工业园区发展运营、房地产开发为主业，具有一级房地产开发资质。
公司于1998年成立.经过十年发展，业务范围遍及大北京、环渤海等区域.未来，公司将继续在华北地区和环京津区域进行重点布局发展。
公司自1998 年创建至今，年营业收入20亿，目前旗下拥有数个工业园区，多个大型住宅、商业项目，年开发面积近百万平米。
2005 年荣获“中国地产诚信品牌200强”及“全国房地产企业500 强”称号。
是一家具有良好美誉度的企业。
公司以“区域经济发展专家"为战略定位，将依托中国经济的发展和产业升级，不断提升管理水平。
工业地产概念
一、工业地产含义指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物，有别于住宅、商业和综合类用地以外的第四种性质用地。
工业类土地上的可建建筑物用途有较大的范围,其中包括工业制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇等。
在我国，工业房地产的土地批租年限为50年。
二、工业地产分类重工业房地产、轻工业房地产、仓储房地产(物流地产）、自由贸易区房地产（指带有特殊政策的贸易加工型通用型工业地产）。
三、工业地产特性投资规模大、快速启动、提供增值服务、追求长期稳定回报。
四、工业地产开发模式1．工业园区开发模式目前我国各级地方政府最常使用的工业地产开发模式，也是我国目前工业地产市场的主要载体，其运作主体一般是开发区或工业园区管委会下设的开发公司。
缺陷：不熟悉工业地产的运作方法,项目前期缺乏科学合理的定位与策划等不足导致其在工业园的整体运作中不够专业化,致使大部分工业园区闲置与搁荒。
2.工业地产商模式指房地产投资开发企业在工业园区内或其他地方获取工业土地项目,在进行项目的道路、绿化等基础设施建设乃至厂房、仓库、研发等房产项目的营建，然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关设施的经营、管理,最后获取合利的地产开利润。
如普洛斯，全球最大的工业房地产开发商。
３．主体企业引导模式指在某个产业领域具有强大的综合实力的企业，为实现企业自身更好的发展与获取更大的利益价值,通过获取大量的工业土地，以营建一个相对独立的工业园区；在自身企业入驻且占主导的前提下，借助企业在产业中的强大的凝聚力与号召力，通过土地出让、项目租售等方式引进其他同类企业的聚集,实现整个产业链的打造及完善。
如上海金山的上海石化工业园区。
4．综合运作模式指对上述的工业园区开发模式、主体企业引导模式和工业地产商模式进行混合运用的工业地产开发模式。
５．私人业主开发模式目前在小厂房这一块，私人业主开发占了很大一部分比例。
主要是因为厂房租金持续上杨，其利润汇报率已经超过商业地产，且操作建设都比较简单的缘故。
工业地产案例分析
投资决策与实施
总结词
该企业在投资决策时进行了充分的市场调研和风险评 估，并制定了详细的投资计划。
详细描述
在投资决策阶段，该企业进行了广泛的市场调研，了解 了目标市场的需求和竞争情况。同时，该企业还进行了 风险评估，对可能出现的市场风险、政策风险和技术风 险等因素进行了充分的分析和评估。在此基础上，该企 业制定了详细的投资计划，包括资金投入、人力资源配 置和市场营销策略等。在投资实施阶段，该企业严格按 照计划执行，并不断优化投资方案，确保投资效果的最 大化。
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成功因素
该案例的成功得益于精准的市场定位、合理的规 划布局、高品质的建设标准和高效的运营管理。
挑战与应对
在项目实施过程中，面临了市场变化、政策调整 和资金压力等挑战，通过灵活调整策略和多方合 作，成功化解了风险。
创新点
案例在工业地产的开发模式、融资渠道和运营管 理等方面进行了创新尝试，为行业提供了有益的 借鉴。
选址考虑因素
总结词
该企业在选址过程中主要考虑了成本、市场、供应链和人才等因素。
详细描述
该企业在选址时首先考虑了成本因素，包括土地价格、劳动力成本和税收政策等。同时，该企业也充分考虑了市 场需求和供应链情况，以确保产品能够及时交付给客户。此外，该企业还注重人才因素，希望在选址地能够吸引 到高素质的技术和管理人才。
风险控制
在园区发展过程中，应加强风险控制 ，避免盲目扩张和过度依赖单一产业 。
环境保护
在追求经济发展的同时，应注重环境 保护，实现绿色发展。
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案例二：某制造业企业的选址与投资
企业简介
总结词
该企业是一家专注于机械制造的大型企业，拥有多年的行业经验和良好的市场 口碑。
房地产十大开发模式知识
房地产十大开发模式知识1. 住宅建设模式在房地产行业中，住宅建设是最常见的开发模式之一。
住宅建设模式主要包括住宅小区的规划、设计、施工和销售等过程。
开发商通常购买土地并开发建设住宅项目，然后将房屋出售给购房者。
1.1 传统开发模式传统开发模式是指按照固定的规划、设计和施工流程进行住宅建设的模式。
开发商会在固定的地块上开发建设住宅项目，具体开发流程包括土地选址、规划设计、施工和销售等环节。
集群式开发模式是指将一片地块上的多栋住宅 buildings 进行集中规划和建设的模式。
这种模式可以提高土地利用率，增加住户数量，并且可以提供更多共享设施和服务。
2. 商业地产开发模式商业地产是指用于商业目的的房地产，包括购物中心、写字楼、酒店等。
商业地产开发模式与住宅建设模式有所不同，主要考虑的是商业租客和投资回报。
2.1 购物中心开发模式购物中心开发模式是指投资商购买土地并开发建设购物中心的模式。
购物中心通常包括多个品牌商店、餐厅、影院和娱乐设施等。
开发商通过出租商铺和收取租金来获取投资回报。
写字楼开发模式是指开发商购买土地并建设写字楼的模式。
写字楼通常用于办公场所，租给各类企业进行商业活动。
开发商通过出租办公室空间获取租金收入。
3. 工业地产开发模式工业地产是指用于工业生产和仓储等用途的房地产，包括工业园区、厂房等。
工业地产开发模式主要考虑的是工业租赁和企业需求。
3.1 工业园区开发模式工业园区开发模式是指将一片地块规划为工业园区，并提供基础设施和服务来吸引企业入驻的模式。
工业园区通常会提供工厂办公室、厂房、仓储设施等，以满足不同企业的需求。
厂房租赁开发模式是指开发商建设工业厂房，并将其出租给企业进行生产和仓储等活动。
企业可以根据实际需求租赁合适的厂房，这种模式能够满足企业的定制化需求。
4. 农业地产开发模式农业地产是指用于农业生产和农村居住的房地产，包括农民住宅、农田等。
农业地产开发模式主要关注农田利用和农民居住环境改善。
房地产十大开发模式
房地产十大开发模式房地产行业是一个多元化的行业，涉及到不同的开发模式。
以下是房地产十大开发模式：1.住宅小区开发：这是最常见的房地产开发模式，通过规划和建设住宅小区来满足人们的居住需求。
这种开发模式通常包括住宅楼、别墅、公寓等。
开发商通常会提供设施和服务，如公园、游泳池、社区中心等。
2.商业地产开发：商业地产包括购物中心、零售店和办公楼等商业用途的地产项目。
开发商会根据市场需求和商业区域的发展潜力来确定开发商业地产的地点。
3.酒店和度假村开发：这种开发模式涉及到开发酒店和度假村，以满足旅游和休闲需求。
开发商会根据旅游目的地的景点和需求来设计和建设酒店和度假村。
4.工业地产开发：工业地产是为工业制造和仓储服务设计的地产项目。
通常包括工厂、仓库和物流中心等设施。
5.高科技园区开发：随着科技行业的发展，高科技园区成为越来越重要的开发模式。
这种开发模式通常包括研发中心、孵化器、办公楼和实验室等。
6.文化旅游地产开发：文化旅游地产开发是一种结合文化和旅游元素的地产项目。
例如，文化遗址和古迹的保护和开发，以及旅游景点的规划和建设等。
7.养老地产开发：随着人口老龄化趋势的加剧，养老地产开发变得越来越重要。
这种开发模式通常包括养老院、医疗设施和社区服务等。
8.旧改开发：旧改开发是指对旧城区进行整体改造和开发的过程。
这种开发模式旨在提升城市的品质和功能，改善居民的生活条件。
9.特色小镇开发：特色小镇开发是一种以特色为基础，通过规划和建设小镇来促进经济和社会发展的模式。
这种开发模式通常包括特色景点、文化活动和创意产业等。
10.产业园区开发：产业园区开发是一种以其中一行业或产业为主题，通过规划和建设园区来促进产业发展的模式。
这种开发模式通常包括工厂、研发中心和配套设施等。
这些房地产开发模式通常是根据市场需求和地方情况来确定的。
每种模式都有自己的特点和挑战，开发商需要根据具体情况选择适合的开发模式，并考虑到市场的需求和发展趋势。
工业厂房代建的“PMC+EPC”模式
工业厂房代建的“PMC+EPC”模式一、园区是工业厂房的主要载体工业地产概念起源于19世纪末工业化国家，最早的工业物业出现在20世纪初的英国和美国。
从1945年开始，很多国家陆续将工业地产融入到整个国家策略之中，但直到1970年，工业地产才得以快速的发展并在各方面逐渐走向成熟。
工业地产往往是一个城市乃至国家的经济支柱。
根据工业地产报告显示，早在十年前，“日本的工业地产就已占全世界的30％，对日本GDP 贡献在40％以上；而美国工业地产占全世界的27％，对美GDP贡献也超出了30％”。
园区工业地产是指产业园区内工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物，有别于住宅、商业和综合类用地以外的第四种性质用地。
工业类土地上的可建建筑物用途有较大的范围，其中包括工业制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇等。
在中国，工业房地产的土地批租年限为50年。
作为产业体系中的一环，园区工业地产承担了基础载体的供应使命。
在过去的10年里，经历过大干快上的黄金时代，也面临着潮水退去的深耕时代，其底层逻辑已悄然发生改变。
从客观环境看，工业准入门槛提高、“标准地”改革、特色园区兴起，园区工业地产开发政策与早期不可同日而语；从参与者看，即有传统开发区分离后的管委与平台公司，也有园区工业地产新势力的加入，还有老牌园区工业地产和园区开发运营商的嬗递与演进。
工业用地在中国建设用地中占比仅次于住宅用地，比重高达20%。
全国范围内，在工业用地之上建造的各类园区工业地产超过两万个，存量规模可观，如何盘活资产，通过提升园区运营，助力中国制造升级，反哺地方发展，正成为越来越多的园区管委会及投资人关注的领域。
全球产业链重塑的背景下，制造业成为各国竞争焦点，推升工业地产成交在近年来稳步增长。
2016-2021年间，全球工业地产交易额复合年均增长约为22.5%，已成为第三大资产交易类型。
工业地产在中国房地产投资市场此前通常被视为利基资产的一种，以往成交金额在所有大宗成交中占比并不突出。
工业地产四大运营模式
库房无忧作为一种新型的地产模式，产业地产在推动企业加速孵化、产业集聚、区域经济发展等方面具有重要作用。
根据开发主体的不同，产业地产的开发模式主要分为四种：产业园区开发模式、主体企业引导模式、产业地产商模式和综合运作模式。
四种模式各有利弊，能否顺应潮流，适应当下才是成败与否的关键。
1.产业园区开发模式产业园区开发模式是目前我国最常见的产业地产开发模式：是以政府为主导，根据城市规划发展的需要，经招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的产业发展项目，政府根据产业运营的特点进行规划与开发，并在此基础上为园区提供政策支持、税收优惠等吸引相关产业入驻，从而形成产业化的区域模块，提高了产业地产的辐射力和影响力。
利：这种模式的产业园区具备集中统一、权威性高、规划性强、形成周期短等优势。
弊：这种模式也有缺乏灵活性和创造性、活力不够等缺点，非常容易导致机构膨胀、政企不分。
2.主体企业引导模式主体企业引导模式是指在特定产业领域内具有强大实力的企业，获取大量的自用土地后建造一个相对独立的工业园区，并在自身入驻园区且占主导地位的情况下，借助企业在产业中的强大的凝聚力与号召力，通过土地再开发，建立完善相应配套设施，以出让、项目租售等方式引起其他同类企业的聚集，实现整个产业链的打造及完善。
利：这是政府支持、企业带动的一种开发模式，它不仅符合主体企业战略发展的需要，也易于带动同一产业的集聚。
弊：这种模式只适用于功能定位比较单一的小规模开发，无法适应跨行政区划的综合开发要求，所以难以作为产业地产开发的主要模式。
3.产业地产商模式产业地产商模式是地产开发商在工业园区或其它地方获取土地，建设基础设施以及厂房、仓库、研发楼等，然后以租赁、转让或合资等方式进行项目的经营和管理，最后获取开发利润的开发模式。
因此从本质上来说，产业地产商模式与传统的住宅开发模式并没有太大的差别。
利：这种模式对开发商的产业经营能力要求非常低，而且回收资金相对较快。
六大产业园开发盈利模式
六大产业园开发盈利模式产业园核心开发盈利模式，一般而言分为六类：传统地产开发模式、产业综合开发模式、专业服务运营模式、“产业+投资”运作模式、“并购+退出”运作模式、产业运营服务模式。
以下分别对六类产业园开发盈利模式进行详细分析。
1、传统地产开发模式传统地产开发模式是指开发商以二级开发为主，建设标准化或定制化的园区物业，以租赁、出售或合资等方式进行经营和管理，最后获取开发利润的模式。
从本质上讲，传统地产开发模式与住宅开发并无太大差别，因此成为众多资本进入产业地产主要选择的商业模式。
此类运作模式的典型代表为联东U谷。
联东U谷专注园区产业运营、服务中小制造企业，以产业综合体和总部基地为主，涵盖独栋办公、研发中试、标准厂房等产品形态。
这些物业产品小而精，更多为中小企业量身定制，具有较高的实用性。
已在全国40多个城市投资运营产业园区超过210个，引进制造业企业和科技型企业超过11000家。
在传统地产开发模式下，开发商可通过以下三种方式盈利：(1)物业出售获取销售利润。
由于产业地产前期开发投资巨大，而我国缺乏通畅的产业地产融资渠道，地产开发商必须提高物业出售比例以迅速回笼资金，与国际产业地产开发商相比，我国的地产开发商物业出售比例偏高。
(2)物业出租获取租金收益。
由于我国工业用地政策有很强的区域性，很多地方规定，工业用地上的物业产权不能分单元、分层或分栋出让，从而限制住了物业出售的获利通道，开发商不得不持有并出租物业，以获取稳定的租金，持有物业虽然资金回收较慢，但能使开发商获得物业增值收益。
(3)提供增值服务获利。
在专业分工越来越细化的时代，企业对人力资源、金融投资、科技信息等专业化、增值型服务的需求越来越多，基础性物业服务已经不能满足企业的需求。
为入驻企业提供所需的基础配套服务和增值服务，有助于提升园区招商能力的同时，也蕴藏着较大利润空间。
2、产业综合开发模式产业综合开发模式是指开发商除一二级开发外，更多为政府提供以产业规划、服务与导入等方面的服务。
产业地产的运营商业模式简析
产业地产的运营商业模式简析近年来，以服务实体经济为主要目的产业地产开始逐渐升温，刹那间，涉足产业地产各路资本的种种活动在地产领域掀起巨大的波澜。
首先，传统房企开始往产业地产转型。
房企跨界转型已经不是新话题，且有越演越烈的趋势，据统计，国内排名前20的房地产商，目前有一半以上（XXX、绿地、富力、XXX、XXX、招商局、XXX、首创、远洋、XXX等）涉足于产业地产，成立了专门的事业部、部门或中心，探求“创新驱动、转型发展”的道路，打造企业的新增长板块。
以XXX为例，近年来，绿地先后规划启动了哈尔滨国家级广告产业园、大庆绿地大学科技园、西咸新区空港产业城、江西省2.5产业示范基地南昌绿地未来城、南昌小微企业工业园、呼和浩特白塔空港物流园、海口绿地空港产业城等产业地产项目。
其次，产业地产商开始大肆布局。
华夏幸福、XXX、XXX等产业地产商已经在产业地产领域浸淫20年，取得丰硕成果的同时，也树立的行业标杆。
近年来，随着产业地产的不断升温，多数产业地产商继续发力，开始在全国范围内大肆布局。
XXX在固安成功探索出“园区+地产”的产业新城模式后开始在全国复制，拟在打造50个特色产业新城，规划面积约960平方公里，俨然成为国内的一大地主。
联东U谷以标准的产业综合体和总部综合体进行复制，目前已在联东U谷已在北京、天津、上海、南京、青岛等一二线成果开发了40多个园区，未来的5~10年，联东U谷运营的园区数量将达到100个。
清华科技园依靠众多的资源优势，已在全国范围内建立超过30个园区，凭借自身的品牌资源，清华科技园还计划在未来的6年内将园区数量扩大到100个，大有蓄势待发之势。
XXX、XXX发展、XXX 中国、XXX等产业地产商业均制定了自身的园区扩张计划。
第3、制造企业、电商向产业地产延伸。
从产业链的角度看，制造企业、电商处于产业地产的上游，是产业地产的需求方。
但现如今，产业资本开始觉悟，大量企业开始试水产业地产，产业地产上游驱动的现象十分普遍。
工业地产开发及运营模式及工业地产发展的六大趋势
工业地产开发及运营模式及工业地产发展的六大趋势一、工业地产概念与特性工业地产是住宅、商服和综合类用地外的第四种性质用地。
工业类用地上可建的建筑物用途通常包括：工业制造厂房、物流仓库和工业研发楼宇等。
工业地产作为一门产业，有其独有的商业模式，包括工业地产开发商筹措资金、建设基础设施、开发经营项目并提供工业地产产业与服务等一系列活动。
工业地产的盈余体现在能够快速启动、以收入抵偿支出、并能够在抵偿支出后有剩余，与此相对应的，工业地产的商业模式具备“大投资、快启动、提供增值服务、追求长期稳定回报”的四大特性。
二、工业地产发展在中国01工业地产的市场需求驱动——全球产业战略转移20世纪80年代以来，战后第三次全球产业结构调整进入高潮，世界范围内产业结构变迁出现了一些新的特征，不仅包括为适应高技术产业发展及产业升级的要求，劳动密集型产业和一般加工制造业大量向发展中国家的转移，也包括资本密集型和技术密集型等产业环节的全球战略调整。
由于中国经济发展采取了较为开放的模式，加之中国在劳动力、工业配套能力、国内市场规模等方面的优势，使中国成为承接国际产业转移最重要的区位之一。
改革开放以来，我国已经接受来自香港、台湾、日本和韩国以及自欧美等多个国家和地区的产业转移，这是中国制造业的崛起和发展重要诱因。
制造业的发展和升级，给我国工业开发区的发展提供了新的历史性机遇，其间也蕴藏着新的商机。
02工业地产市场的主要载体——工业开发区大量建造我国开发区经历了从无到有的发展时期，它的诞生顺应了国际竞争和新技术革命的发展潮流。
开发区作为本地区国内外经济的交汇点，是我国价值链中具备良好的辐射、示范和带动作用的重要环节，是促进区域经济发展的强有力的推动器。
开发区由于具备政策优惠、投资环境相对完善等特性，已经成为当地吸收外资、先进技术和管理经验最为集中的地区。
这在国家级和省级开发区表现得更为明显。
同时通过外引内联，开发区又成为带动周边城市、企业及整个地区经济积极参与国际竞争、扩大开放的重要通道。
产业地产发展运营模式分析
产业地产发展运营模式分析产业地产是指将工业、商业、物流等产业与房地产相结合的一种综合性运营模式。
产业地产的发展模式主要包括国有企业主导模式、政府引导模式和市场导向模式。
下面将对这三种模式进行详细分析。
国有企业主导模式：国有企业主导模式是指由国有企业作为主体，依托其庞大的资金实力和资源优势，进行产业地产项目的开发和运营。
这种模式具有一定的优势，如政策支持、资源丰富和专业化运营能力。
国有企业在土地收储和招商引资方面有着较强的优势，能够通过土地开发来带动产业发展，吸引企业入驻。
同时，国有企业还能够通过资本运作来获取更多的资金，加大对项目的投入和拓展。
然而，国有企业主导模式也存在一些问题，如体制僵化、运营困难和盈利压力。
国有企业常常面临政府的监管和政策的制约，其运营模式较为保守和缓慢，不够灵活和创新。
政府引导模式：政府引导模式是指政府作为主导力量，通过宏观调控和政策引导，吸引各方资源参与产业地产的开发和运营。
政府引导模式主要依靠政府的政策、规划和资源配置等手段，来引导企业和社会资本的投资和参与。
政府可以通过发展规划、土地供应、税收优惠等政策来吸引企业和资本进入产业地产领域。
政府引导模式具有政策灵活、资源丰富和市场调节能力强的特点。
它可以更好地整合和利用各方资源，推动产业地产项目的开发和运营。
然而，政府引导模式也存在一些问题，如政策执行力度不足、政策的不稳定性和市场化程度不高。
政府引导模式在投资和运营过程中，常常受到政策环境的影响和制约。
市场导向模式：市场导向模式是指以市场为导向，以企业的发展和利润为目标，进行产业地产的开发和运营。
这种模式主要依赖于市场的需求和竞争机制，通过市场定位、产品创新和服务提升，来获取企业的竞争优势和盈利能力。
市场导向模式注重市场调研和市场营销，通过了解市场需求和竞争情况，制定合理的发展策略和运营模式。
市场导向模式具有市场化程度高、响应速度快和风险控制能力强的优势。
企业可以根据市场需求和竞争状况，及时调整项目的定位和经营策略，提升项目的竞争力和盈利能力。
普洛斯——全球最大工业地产商普洛斯经营模式研究
普洛斯——全球最大工业地产商普洛斯经营模式研究全球最大工业地产商普洛斯经营模式研究2009-11普洛斯创立于1993年，现已发展成为世界领先的工业物流地产投资开发商，，600多财富1000强及标准普尔500家指数公司之一。
管理全球20个国家，2个项目，约4，490万平方米，价值344亿美元物流资产，服务客户超过4，700多个，为众多世界知名企业提供物流设施及工业厂房租赁服务。
2003年4月进入中国，经过4年发展，在国内19个城市投资了近50个物流园。
到目前，公司运营设施达到94.9万平方米，另有53.6万平方米在建项目。
在华物流地产面积占全球总数的1.7%，公司认为中国市场是世界上潜力最大的物流地产市场，因此正在加速拓展在中国的投资范围，使中国成为普洛斯在美国本土以外最大的投资地，计划5-10年内将在华资产提高到公司全球总数10%。
业务模式普洛斯集中专注投资物流园，重点发展3种细分。
海港物流园、临空物流园及加工基地。
一是临港物流园:上海洋山深水港、深圳盐田港、青岛前湾港、广州南沙港。
二是空港物流轩园:北京首都机场、广州白云机场、南京禄口机场青岛流亭国际机场。
三是加工基地:苏州工业园、天津开发区、杭州经济开发区等。
战略布局其布局集中在渤海经济圈、长江三角洲和珠江三角洲东海沿海地区的一、二线城市设点布局。
一线城市包括: 北京、天津、广州上海等。
二、三线城市:青岛、大连、南京、苏州、无锡、杭州、宁波、嘉兴、深圳、佛山、武汉、长沙、成都、重庆和沈阳。
每个枢纽城市开发3至4个物流园区，形成一个物流配送网络。
园区特点物流园主要产品是双层、单层仓库、集装箱堆场、及办公室附属设施。
除了建设普通物物流园，还建设保税物流园，通过国家政策扶持，满足客户需求，获得丰厚回报。
物流园一般规模都不大。
在全球开发的物流园平均面积不到2万平方米。
国内小型物流园占地约3-5万平方米，中型物流园在10-20万占地面积，很少有上千亩的物流园。
国内10种典型园区开发管理模式
国内10种典型园区开发管理模式1.上海漕河泾模式上海漕河泾开发区是中国最优秀的园区之一，作为中国最早一批国家级开发区中的佼佼者，是中国开发区领域“管运分离”体制机制创新的一个标杆式的存在。
1984年成立、规划面积14.28平方公里的漕河泾开发区采用的是法定公司制（“人大立法、政府管理、公司运作”）的独特操盘与管理模式，也就是由漕河泾开发总公司进行开发运营。
没有管委会、市场化运作、公司制经营，漕河泾总公司的不同业务部门对接当地政府的不同管理部门，在众多国家级开发区中，是一个具有鲜明特色的另类。
这种高度市场化的模式，让漕河泾（也就是上海临港集团的前身）得以全身心投入到科技园区的开发运营当中，是为数不多的在产业和地产两个方面都表现出色，相当有竞争力的产业地产开发运营管理模式。
目前，漕河泾模式已经在上海各处复制，包括上海临港产业区、临港松江科技城、临港浦江科技城等，基本也都具有鲜明的“管运分离”特征，尤其是浦江科技城，管委会是虚设的，主任由上海闵行区领导兼任，不属于政府行政序列，是临时性非常设机构，日常运营维护完全交给园区公司。
这个浦江科技城管委会实质上相当于一个财政通道——区政府给园区公司一定的预算授权范围，管委会是预算单位的二级单位，单独有财政账户，园区公司总经理在管委会有职务，方便走决策，走流程，走资金，这是上海闵行区与漕河泾模式之间一个非常大胆的创新改革。
2.无锡新加坡工业园模式无锡新加坡工业园（WSIP）是与苏州工业园区齐名的中新两国合作园区样板，如此高规格、重量级的园区，虽然是由政府推动，但并未设置管委会，而是由中新两个股东方合资的平台公司星洲股份来完全按照市场化原则进行开发建设、招商引资、运营管理，自1993年至今已经运营了27年时间，成绩非常突出。
截止2019年底，园区已高起点完成开发面积3.5平方公里，集聚了外商投资企业115家，合同利用外资39亿美元，到位外资31亿美元，并实现4.4万人就业。
工业地产项目课件
阐述园区的运营管理模式，包括企业入驻、产业 孵化、人才引进、融资服务等方面的管理策略。
成功经验
总结园区在吸引高科技企业、培育创新产业、提 升园区竞争力等方面的成功经验。
案例三
绿色建筑设计
介绍项目在建筑设计阶段如何运用绿色建筑理念，提高建筑的节 能、环保性能。
节能技术应用
阐述项目在建筑节能技术方面的应用，如太阳能、地源热泵等可再 生能源技术。
02
强化安全防范措 施
加强园区安保工作，通过 视频监控、巡逻等方式， 确保园区安全无虞。
03
建立应急处理机 制
制定针对突发事件的应急 处理预案，提高应对突发 事件的能力。
04
定期进行风险评 估
定期对项目进行风险评估 ，识别潜在风险，并采取 相应的控制措施，确保项 目的稳健运营。
工业地产项目融资
05
THANKS.
龙头企业招商
以行业龙头企业为核心，吸引其上下 游企业入驻，快速集聚产业链资源。
政策支持招商
充分利用政府提供的税收、租金、人 才等优惠政策，吸引企业入驻。
工业地产项目运营管理与服务
01
02
03
04
建立专业运营团队
组建具备行业经验的运营团队 ，负责项目的日常管理、招商
、服务等工作。
提供一站式服务
为企业提供工商注册、税务登 记、人才引进等一站式服务，
静态投资回报期
根据项目的初始投资和预 计的每年净收益，计算投 资回报期，以评估项目的 短期收益。
动态投资回报期
考虑资金时间价值，使用 折现现金流等方法计算投 资回报期，以评估项目的 长期收益。
敏感性分析
分析不同因素变化对投资 回报的影响，以识别项目 的风险和潜在机会。
工业地产的开发模式盈利模式
产业链整合盈利模式
要点一
总结词
通过整合工业地产上下游产业链，提供一站式解决方案， 获取产业链整合的收益。
要点二
详细描述
这种盈利模式需要深入了解工业地产相关产业链，整合资 源，提供全方位的服务。通过降低客户成本、提高运营效 率等方式实现盈利。
04
工业地产的风险与挑战
市场风险
市场需求波动
工业地产市场的需求受宏观经济、产业政策和国际贸易 等因素影响，市场需求波动可能导致项目盈利不稳定。
投资运营模式
总结词
指企业通过投资获得工业地产项目，并依靠 租金收入和资产增值实现盈利。
详细描述
投资运营模式需要企业具备充足的资金实力 和投资眼光，能够选择具有潜力的工业地产 项目进行投资。通过租赁或出售等方式获得 收益，并依靠资产增值实现盈利。这种模式 注重长期稳定的收益回报，适合有长期投资 规划的企业。
。
03
工业地产的盈利模式
租金收入盈利模式
总结词
通过出租工业地产获取稳定的租金收 入，是工业地产最基础的盈利模式。
详细描述
这种盈利模式主要依赖于工业地产的 租赁市场，通过合理定价和优质服务 吸引租户，并保持稳定的租金收入。
资产增值盈利模式
总结词
通过长期持有并经营工业地产，实现资产价值的提升，并通过出售或再融资实现盈利。
详细描述
这种盈利模式需要长期持有工业地产，并对其进行有效的经营管理，以提升资产价值。 同时，需要关注市场动态，选择合适的时机进行出售或再融资。
服务费盈利模式
总结词
通过提供工业地产相关的服务，如物 业管理、设施管理等，获取服务费用 收入。
详细描述
这种盈利模式需要提供专业化的服务 ，满足工业地产租户和管理者的需求 ，并从中获取合理的服务费用。
青羊工业总部基地项目开发模式分析
青羊工业总部基地项目开发模式分析引言随着经济的不断发展和城市的快速推进，城市中心区域的土地和房地产资源变得越来越紧缺。
在这种情况下，地产开发商开始寻找新的开发模式来满足市场需求。
工业转型和城市更新成为新的发展趋势。
本文将以青羊工业总部基地项目为例，探讨其开发模式。
背景青羊工业总部基地项目位于成都市青羊区，是一个集商业、文化、居住、办公为一体的城市综合体项目。
项目占地面积约为96亩，总建筑面积约为40万平方米。
项目旨在打造成为青羊区的城市名片和城市功能中心，促进区域发展和区域经济的提升。
开发模式概述青羊工业总部基地项目采用了集约型和多元化的开发模式。
由于资源稀缺和市场水平的提升，地产开发商开始寻找新的开发模式，集约型和多元化开发模式应运而生。
集约型开发模式指的是将地产资产做到极致，实现经济效益最大化，主要体现在土地高密度利用，建筑空间利用率的提升以及同一地块内不同类别的房地产的合理开发。
多元化开发模式是指在同一物业内，可以涵盖多种不同业态的建筑和用途，如商业、住宅、文化、教育、办公等。
青羊工业总部基地项目的特点青羊工业总部基地项目的特点主要体现在以下几个方面：1.统筹规划：项目在设计和规划时，采用了“一套规划”和“一套标准”。
地产开发商做好事前的市场研究，为规划和设计提供了科学依据。
同时，开发商和政府部门也制定了相关的标准和指导方案，统一了设计规范和建设标准。
2.低调奢华：项目的建筑风格以低调奢华为主，将现代与文化相结合，以深灰色建筑为主，外墙采用玻璃幕墙，整体效果简洁明了，时尚且不失优雅。
3.多业态吸引：项目涵盖了商业、文化、居住、办公等多种业态，使得不同人群可以在该项目内完成各种生活需要。
各种业态之间相互交错，形成高度的融合。
4.智慧化系统：项目引入了先进的智慧化系统，包括智能停车场、智慧门禁、安防系统等，为购房者和租户提供安全和便利。
5.教育拓展：项目还将建设青羊工程师学院和工业设计学院，满足当地教育市场需求。
房地产十大开发模式
房地产十大开发模式在当今的房地产市场中，开发商们探索并运用了各种不同的开发模式来满足人们对房屋需求的不断增长。
下面将介绍十种主要的房地产开发模式，以帮助读者更好地了解这个行业的发展方向。
一、传统模式传统的房地产开发模式是最为常见的一种。
开发商购买土地，设计并建设房屋，然后将其出售给购房者。
这种模式是最基本的开发方式，也是最常见的。
二、联合开发模式联合开发模式是指开发商与其他相关的机构或者个人联合合作进行房地产项目的开发。
比如开发商与政府、房地产中介机构或其他企业进行合作，共同开发，分担风险和收益。
三、商品房预售模式商品房预售模式是指在房屋建设尚未完成之前，开发商通过向市场上预售房屋的方式融资。
这种模式可以有效地帮助开发商解决资金问题，同时也给购房者提供了更多选择的机会。
四、住宅小区规划模式住宅小区规划模式是指开发商在建设住宅小区时，根据地理、环境和人文因素进行规划，将房屋与公共设施、绿地、商业中心等有机地结合起来，为居民提供更加便捷舒适的生活环境。
商业地产模式是指开发商购置土地并建设商业综合体或商业写字楼，以满足不同行业的商业需求。
这种模式秉承着商业开发的理念，旨在为商家、企业和消费者提供便利的商业环境。
六、产业地产模式产业地产模式是指以工业园区或者产业园区为主导，发展相关产业，建设工业厂房、办公楼和配套设施。
这种模式具有较高的经济效益和投资回报率，并且可以有效地带动地区的产业发展。
七、旅游地产模式旅游地产模式是指开发商在旅游景区或者热门景点附近开发房地产项目。
这种模式充分利用了旅游资源，吸引游客和投资者，并通过旅游业的发展带动当地经济的繁荣。
八、老年地产模式老年地产模式是指开发和销售专门为老年人设计的房地产项目。
这些项目通常包括老年公寓、高级养老院和医疗保健设施，旨在为老年人提供舒适、安全和便利的居住环境。
九、长租公寓模式长租公寓模式是指开发商建设并管理长租公寓，向租客提供一定期限的租赁服务。
工业地产的四种开发模式
工业地产的四种开发模式
工业地产是住宅、商业、综合用地外的第四种性质用地，作为一门产业，工业地产有其独特的商业模式，纵观目前国内工业地产的开发模式，主要有以下四种：
1、工业园区开发模式
这是目前中国各级地方政府最常使用的工业地产开发模式，也是我国目前工业地产市场的主要载体，即在政府主导的前提下进行，通过创造相关产业支持政策、税收优惠等条件营造园区与其他工业地产项目所具备的独特优势，然后通过招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的工业发展项目。
该模式是基于区域经济建设、社会发展、百姓就业等各种综合因素考虑而设置，是促进区域经济发展的强有力的推动器。
2、主体企业引导模式
这是一种相对独立的工业园区，即在核心企业入驻且占主导的前提下，借助企业在产业链中的强大的凝聚力与号召力，通过土地出让、项目租售等方式引进其他同类企业的聚集，实现整个产业链的集成和提高，是主体企业进行的工业地产开发，这种模式不是单纯的房地产开发，其主要是围绕主体企业进行的开发运作，是企业产业链的打造及完善。
3、工业地产商模式
这种模式下，房地产投资开发企业以获取地产开发利润为目的，在工业园区内或其他地方获取工业土地项目，在进行项目的道路、绿化等基础设施建设乃至厂房、仓库、研发等房产项目的营建，然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关设施的经营、管理。
4、综合运作模式
综合运作模式是指对上述的工业园区开发模式、主体企业引导模式和工业地产商模式进行混合运用的工业地产开发模式。
工业地产招商基础知识
一、什么叫工业地产工业地产是指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物。
作为有别于住宅、商服和综合类用地以外的第四种性质用地，工业类土地上的可建建筑物用途有较大的范围，其中包括工业制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇等。
在我国，工业房地产土地的使用年限为50年。
二、工业地产有什么特点：工业地产有着其自身的特点工业地产作为有别于住宅、商服和综合类用地以外的第四种性质用地，有着其自身的特点，在其将来发展趋势上也必然有着其自身的优势与制约。
以下可以从几方面粗略窥探一下：1、政府政策的影响。
由于工业地产市场之前一直处于次要的开发焦点，政府监管调控力度松懈，许多地方政府与商家的地产交易混乱无序，各自为着自身利益钻着调控监管不到位的空隙，滥占、滥用有的甚至违法经营。
这种状况不可能长久维持下去，随着工业地产被广泛关注与投资开发，国家为着长期良性的发展战略，必然要理清现存的混乱无序与违法经营。
政府的监管调控力度不断加大，这当然会令那些钻营者失去取巧的机会与利益，但从长远看，健康的规范成熟的工业地产对于吸引外资与可持续发展才是正途。
通过市场的公平竞争，优胜劣汰，有实力的公司企业自然长存。
2、市场供求的影响。
从国际大环境上看，我国经济发展始终保持着强劲的增长速度，每年的GDP增长都在8%至10%，处于世界各国经济发展前几位。
我国对于外资的吸引力也一直处于世界前列。
随着国家工业化进程步伐的加快，制造业方兴未艾，越来越多的外资企业在中国落户，工业发展前景大好，世界工厂的局势渐成。
从地区环境上看，由于其他三类的地产市场趋于饱和，工业地产将成新一轮的竞争领域。
国家重点发展工业，政策上给以大力支持，国家工业不断发展壮大，必然拉动工业地产的需求。
从工业地产结构上看，工业制造厂房、物流仓库和工业研发楼宇等将会大量建造，并且发展方向趋于综合型配套型多样化。
3、发展模式的影响。
一般来说工业地产的开发模式有四种:工业园区开发模式、主体企业引导模式、工业地产商模式和综合运作模式。
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模式二：对值开发
对值开发，是指根据客户需求制造厂房标准，反租给客户。 以往投资一个工业项目，都是企业自己找地皮建厂房，然后开工生产产品。从办批文要地皮 到建厂房，一般需要花一两年时间。这样在企业未生产前，就投入了大量资金，而且还牵扯了大量 人物、物力。而现在这些由投资商根据企业的要求进行订单式的开发。即由投资商在工业园区内成 片建设标准化的工业厂房，出租或出售给符合园区发展规划的工业企业用于生产，并集中为企业提 供物业管理、物流配送等服务。这种工业发展和商业房地产相结合的经营模式让厂房投资商、企业、 政府实现多方受益。这种开发模式现已成为工业地产开发的常用模式。 工业房地产借鉴了商业房地产的理念，通过建设商投资建设标准厂房，出租或出售给投资商 用于工业生产，用来开发、管理工业园区。商业房地产住进去的是一个个家庭，而工业房地产“住 进去”的是一个个企业，这些企业或租或购，不仅享有标准厂房的使用权，还可享受绿化、保安等 方面的服务。还使企业节省了大量时间，减少一半投资，降低了风险。
地产开发新奶酪
——工业地产开发模式探秘
■编辑 王志真
我国加开发区不断涌现。最近又掀 起一种工业房地产开发新模式，这种开发模式既 顺应了目前中国工业发展的需要，又开启了新的 地产开发领域。目前格力电器、美的集团、海尔集 团等国内家电巨子也不约而同的打着产业“扩军” 的旗号大举圈地，建造自己的工业园区。工业地产 开发成为了香馍馍。
府和工业房地产开发商的联合，以外商为主攻目标承接国际资本转移，从而以集约高效的特色园区， 带动地方产业提升。相较于现有招商模式，在许多地方都有创新和提高。
２、开发策略
（１）瞄准意欲转移产业的欧美中小型制造企业
津通瞄准的是意欲转移产业的欧美中小 型制造企业。由于这一类年销售不超过 １０亿 美远的中小企业是欧美发达国家事实上的经 济主体，不仅数量多，而且生命力强，以美 国而言，经济贡献占到８０％ 以上，而且近几 年来，受国际各种因素的影响，这些企业转 移资本和产业的愿望十分强烈，长三角地区 成为转移重点。
结束语
“津通模式”告诉我们，实力雄厚的外商最关注的是软、硬环境。惟有完善立 体式服务、全程服务的意识，外商才会近悦远来。工业房地产产品的带动作用很强， 能带动其它产品的发展。例如，万达集团根据沃尔玛选址，为沃尔玛建设经营用房， 从而使产品开发出来就不会空置，并傍上了“大腕”。
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《决策情报》总第６２－６３ 期
新型工业地产开发模式
三、工业地产开发“津通模式”
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１、津通模式核心战略
“津通模式”是江苏省常州武进高新区的津通国际工业园的开发模式，这个津通项目，是一个 几乎称得上完美的招商模式。该模式的核心是，筑国际水准之“巢”，引现代企业之“凤”，通过政
《决策情报》总第６２－６３ 期
“工业地产”新模式探析 决策思维情报
《决策情报》总第６２－６３ 期
“工业地产”新模式探析 决策思维情报
相 关 链 接
国内部分在建工业地产项目概况
项目名称
地址
占地
园区性质及概况
本园区为科技工业园区。 上海青浦工业园区 上海青浦区内市级工业开发区 ５６．２ 平方公里 开发模式为对值开发，园区的经营策略
体现在为企业提供完善高效的配套服务。
前瞻战略研究模块
自从中国加入 ＷＴＯ以来，在国际产业转移加快的形式下，各类工业开发区已成为区域经济的 重要增长点，成为我国承接世界先进制造业转移、吸引国际资本流动、创造更多就业机会、带动经 济社会协调发展和走新型工业化道路的主要载体。在国际上以制造业为主体的各类工业开发区这种 工业房地产开发已成为房地产业的一个重要组成部分。
３、津通模式的不足之处
津通也并非没有短板，如项目的投资回收期较长，在前期找到营运平衡点并非易事。如果不 能在短期内尽快建成一定的规模并交进驻企业运作，取得开发短期效益，资金链就会断裂，津通的 滚动开发将难以为继。
尽管如此，津通为招商引资和园区开发依然具有相当启示。一个工业园区清晰的产业定位，是 一种不可取代的招商优势。津通正是坚持定向招商策略，提供特色服务，招商的成功率才很高。目 前武进高新区有２６ 家镇级工业集中区，由于定位不明，服务雷同，造成了兄弟“打架”的局面，“十 一五”期间，武进高新区计划通过产业招商和强化特色服务，改变这一局面。
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２、市场环境的使然
由于近两年住宅被宏观调控，地产投资转向了写字楼、商业等物业；写字楼、商业地产“调 控”风声吃紧，地产投资又转向了工业地产。由于工业地产通过工业的名义拿地容易而且面积大， 地价低并有优惠政策，因此工业地产开发成为了香馍馍。
由于地产公司要在异地建设生产基地，一般要考虑一个比较重要的因素——土地成本。根据中 国城市地价动态监测系统 ２００４ 年各季度的调查结果分析，２００４ 年，中国工业用地价格平均为４８０ 元每平方米，约为３２ 万元每亩。惯常的运作是：根据投资者投资规模、年产值、带动效应的不同， 量身定做土地优惠政策，投资规模、年产值、带动效应越大的投资者，可获得越多的土地优惠。由 于工业用地投资建设后，升值潜力大，工业划拨用地与商业出让用地的土地价格相差悬殊，通过工 业用地立项取得的土地，几乎可以称之为低成本高收益的典范，从市场需求的强度来看，出租没有 压力，投资回报率约在 ８％左右，可以说目前工业园区的投资回报率最高。正是这种投资环境下，许 多开发商先前投资住宅开发、商业项目开发，到此次转战工业地产开发，带动了工业地产的发展。
工为主的综合性工业园。
二、工业地产开发模式
在国内以开发区为主导的工业房地产，经过近二十年的发展正方兴未艾，并积累了丰富的经 验，形成了区域特色和产业特色，日益成为我国经济发展和走新型工业化道路的主要依托。工业地 产开发模式也在不断发展着，目前工业地产开发模式可以分为两种：
模式一：代租收购
代租收购是指收购一些带有租约的工业物业产品。由于一些旧厂房本身有租约，但厂房本身
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前瞻战略研究模块
跟不上产业的发展，需要更新换代。而企业不想投资太多或无力开发，开发商通过收购这类厂房进 行开发，再反租给原来的租客，这样开发商开发出来的厂房不怕找不着商家来租赁，在后期招商方 面更加有保障，而商家也省去另找厂房的麻烦，形成双赢的局面。但这种开发模式一般较为少用， 在本专题不作详谈。
北海市工业园区
广西北海市工业园区
已完成中心土地的 ＂ 九通一平 ＂ 建设及主干 道路的绿化。
苏州工业园区
苏州城东金鸡湖畔
是全国现代物流试点地区、首家电子报关 ２８８ 平方公里 试点关区。进驻的企业有德国西门子集团、
韩国三星电子、日本富士通等等。
西安蓝田工业园区 西安市蓝田县城北部
是 以 发 展 生 物 制 药 、新 型 建 材 、机 械 加 １０ 平方公里
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（２）采用标准化建设，提高土地利用率
津通园区是土地节约利用的典范，一般来说，国内一个中等规模企业至少用地 １００ 亩，而津 通将这一标准降低了 １０ 倍，以建成的一期工程为例，近５００ 亩土地，２６ 万平方米标准厂房至少可 进驻 ５０ 家制造企业，平均 １０ 亩地就有 １ 家制造企业。
秘诀何在？一方面是招商主体所决定，工业园有明确的产业定位，主体客户分布于电子、机 电、通讯产品和精密机械等行业，都有“螺蛳壳里做道场”的本领；另一方面是全部采用国际化标 准厂房，每个厂房均可拆分成几个独立的单元进行分租，提高土地的利用率，同时强化组合性、功 能性，减少了进驻企业的重复投资，无形中扩大了企业的公共空间。
这类企业转移有一个鲜明的特征，往往 是整条产业链各个企业的整体转移，一个客 户就会招徕一串。而且，欧美中小企业在投资时，为使投资更有效率，往往不愿意在固定投资上牵 扯过多，急需迁入地区提供立体式综合化服务。
这正是因专业化驱使规模化，现代工业正呈现扁平化趋势，企业在发展中，更多地依赖与产 业相关的现代服务业，如劳力派遣公司、财务外包公司、设计外包公司等，建设津通不仅是标准厂 房，关键是完善服务功能，降低外商的投资成本，更缩短产品进入市场的周期。津通上千亩的园区 建设包括了国际新技术的研发孵化中心、信息网络中心、仓储物流中心、商业服务中心及生活便利 中心等，不仅集约利用了土地，而且可以满足外商投资的多种需要，使这些外资企业提着皮包就能 在这里办企业。
一、工业地产开发源动力
１、大背景下造就工业地产发展
中国与世界的贸易进一步加强。从而带 动中国经济发展。同时随着国际经济复苏，给 制造业带来了很大的商机，由此产生工业用 地需求。近两年，正是中国与世界贸易最强的 时期，许多外商纷纷地进入中国，这些企业的 进入需要建设许多厂房，另外，由于中国目前 是世界最大的制造国之一，许多民间企业崛 起，陈旧的厂房需要升级，同样需要大量的厂 房。由于不少投资商希望投资地有标准厂房 出租，以减少固定资产的投入，降低投资风险，同时将更多的流动资金用于加快企业生产发展上， 达到挖潜增效的目的。因此“工业房地产”这一新兴经营模式应运而生。
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（３）精细分类招商带动整体效应
津通将主攻方向定位于国外中小 企业，占领了战略高地。一方面，武 进具有性价比明显的交通、人才、产 业基础，身处上海和长三角腹地的战 略节点，承接上海等发达地区的产业 转移优势明显；另一方面，随着各地 开发区政策呈现水平化趋势，以往的 粗放型招商模式受到挑战，构建现代 生产型服务业新高地，能在第三轮招 商引资潮中找到突破口。从目前的成果来看，这一招商策略无疑很成功。台湾茵派尔、德国威能等 知名企业之所以落户，就是看中津通的工业设计、质量标准认证等平台。