棚户区改造融资模式
新形势下乌鲁木齐市棚户区改造项目融资方式及操作模式
施房屋征收与补偿工作 ， 房地产开发企业将不再参与房屋征 收与补偿 ，并规定政府做出房屋 征收决定前 ，征收补偿 费用
应 当 足额 到 位 、专 户 存 储 、专 款 专 用 。
２ １ 年 ，乌 鲁 木 齐市 计 划 实 施 ５ 个 棚 户 区改 造 项 目 ， ０１ Ｏ
鲁木齐市棚户区改造工作 ，整体改造项 目进展缓慢 。 ２１ ０ ０年乌鲁木齐市 累计签订拆迁协议 ８７ 户 ， ０１ 协议拆
迁面积 ｌ １ Ｏ． ５万平方米 ，完成实际拆迁任务的 １１ ％，已实 ３． ５
施拆除 ７４ ２ ６户 ， 拆除 面积 ９ ． ３ ６万平方米 ， 完成应拆迁建筑面
积 的 １３ ％。全 市 已 安 置拆 迁 户 ６５ ２． ２ ２ ９户 ，其 中 ， 同迁 安 置
现 “ 自我 造 血 ” ，形 成 良好 的改 造 态 势 。
元 。通过近两年 的棚户 区改造工作实践 ，资金仍是制约棚户 区改造工作 的重要瓶颈之一 。
（ ）具体操作办法 二 １市 、 、 区政府依托 区棚户 区改造办公室成立棚户 区改造
二 、长沙市棚户 区改造及ｔ赍模 式
长沙市棚户 区改造 的模式 为 ：坚持 “ 府主导 、 区联 政 市
项 目法人公司作为承贷 丰体 ，并符合 有关贷款条件的规定。 这就在政策 ＿限制 了城投公司为我市建设项 目进行再 贷款 。 Ｉ 二
今年 国务院 《 园有土地 Ｌ 房屋征收与补偿 条例 》（ 以下 简称新 《 条例 》 ） 布后 ，我市棚 户区改造全部通过政府实 颁
成绩 。但 同时 ，受政策 、资金 、拆迁等 因素 ，严重制约着乌
片区开发建设的模式及融资方式
片区开发建设的模式及融资方式一、片区开发建设的模式1.PPP模式（政府与民间合作模式）PPP模式是政府与民间资本合作的一种模式，由政府出资和民间资本合作建设、运营和维护片区。
在该模式下，政府通常负责提供基础设施和土地等资源，民间资本则负责投资、建设、运营和维护，双方共同分享投资回报。
这种模式能有效分担政府的财政压力，提高资金利用效率。
2.BOT模式（建设-运营-移交模式）BOT模式是指建设、运营和移交的一种模式，通过与专业开发商合作，在既定期限内由开发商承担建设、运营和维护责任，期满后移交给政府或其他相关方。
在此模式下，开发商负责筹集资金、进行规划和建设，并通过运营收入回收投资。
3.混合所有制模式混合所有制模式是指政府与企业、社会组织等多方合作的一种模式。
在该模式下，政府出资和企业、社会组织合作共同投资、建设和运营片区，各方按照出资比例享有相应的权益。
这种模式能够充分利用各方优势，实现资源共享和风险共担。
4.直接政府投资模式直接政府投资模式是指政府直接出资进行片区开发建设的一种模式。
政府通过拨款或发行债券等方式筹集资金，并组织相关部门进行规划、建设和管理。
这种模式下，政府对开发建设具有直接的控制权和管理权。
二、片区开发建设的融资方式1.推介/引资政府可以通过向国内外投资机构、企业和金融机构推介片区项目，吸引他们投资建设。
这种方式常常需要在政府制定相关政策和提供优惠条件的基础上，引入社会资本的力量来共同参与片区开发建设。
2.开发商投融资政府可以与开发商合作，通过建立合资或合作企业的方式进行片区开发建设。
开发商可以通过自有资金或融资渠道，投入资金进行项目建设。
3.债券融资政府可以发行债券来筹集片区开发建设的资金，通过融资渠道向投资者募集资金。
债券的期限和利率等条件可以根据项目情况和市场需求来确定。
4.政府投资政府可以通过自有资金，如财政预算等方式，直接投资片区开发建设。
政府投资能够降低融资成本和风险，并对项目进行有效的管理和监督。
棚户区改造融资的模式
一、融资模式分类目前，我国棚户区改造项目融资主要有商业银行贷款、开发性金融、公积金贷款、债券、股权、资产支持证券、信托计划、资产管理计划以与PPP等模式。
按照融资方式与特点，可分为四大模式：〔一〕贷款融资模式包括开发性金融、商业银行贷款和公积金贷款模式。
这类模式是通过向不同金融机构或者主体申请贷款融资获得棚户区项目资金。
商业银行贷款融资模式是指棚户区项目承建企业或项目公司通过向商业银行贷款的方式融资模式。
由于棚户区改造项目贷款数额大和周期长等特点，商业银行发放的棚户区改造项目贷款在承贷主体X围、贷款品种、自有资金比例、担保方式、贷款期限、合法手续认定方面与一般商业性贷款有所不同。
商业银行贷款模式的运作包括四个主要环节：〔1〕项目公司或者承建企业向商业银行申请贷款。
〔2〕商业银行对项目和企业进展审查评估，如该项目是否四证齐全、抵押物是否充足、企业资质是否满足贷款条件、项目是否满足国家政策等。
〔3〕商业银行决定贷款后与项目公司或承建企业签订贷款合同，确定贷款利率、期限、还款计划、抵押方式并向商业银行以发放贷款形式向企业融资。
〔4〕承建企业将资金用于棚户区开发，按照贷款合同约定的还款方式〔分期还款或者一次性还本付息〕还本付息。
商业银行贷款模式的优势在于融资环节较少、程序简单；对融资企业和项目公司资质要求比发行债券低。
其劣势是融资本钱较高、对项目资本金要求严格、要求棚改自身商业价值高。
住房公积金贷款模式是扩大棚户区改造资金来源和提高公积金资金使用效率的融资模式。
2010年8月，国家公布第一批利用住房公积金贷款支持保障性住房建设的试点城市和试点项目，其中包括、某某等28个城市，133个保障房项目，贷款额度约500亿元。
其中，棚户区改造项目15个，贷款金额54.8亿元。
金额较大的有乌鲁木齐5个棚户区项目合计公积金贷款25亿元、某某中大南片区棚户区项目公积金贷款10亿元，某某危改项目13亿元和某某棚户区项目公积金贷款6亿元。
棚改项目融资方案
棚改项目融资方案1. 引言棚改项目是指对农村城镇危旧房屋进行整治或改建的项目。
由于棚改项目需要大量资金投入，所以融资是其关键环节之一。
本文将介绍棚改项目融资方案，包括融资方式、融资渠道和融资流程等内容。
2. 融资方式棚改项目的融资方式主要包括债务融资和股权融资两种。
2.1 债务融资债务融资是指通过借款等方式获得资金。
棚改项目可以通过发行债券、贷款、融资租赁等方式进行债务融资。
债务融资的优点是可以快速获取资金，但是需要承担利息和偿还压力。
2.2 股权融资股权融资是指通过出售股权来融资。
棚改项目可以通过发行股票、引入战略投资者等方式进行股权融资。
股权融资的优点是可以减轻项目方的财务压力，但是需要承担股权稀释的风险。
3. 融资渠道棚改项目的融资渠道主要包括政府融资、银行融资和资本市场融资三种。
3.1 政府融资政府融资是指通过政府提供的资金支持来融资。
棚改项目可以通过申请政府专项资金、争取政府担保等方式获得政府融资支持。
政府融资的优点是可以获得较低的利率和较长的还款期限，但需要满足政府的融资条件和审批程序。
3.2 银行融资银行融资是指通过银行提供的贷款来融资。
棚改项目可以通过向商业银行申请贷款来获得银行融资支持。
银行融资的优点是可以获得较低的利率和较灵活的融资期限，但需要满足银行的融资条件和审批程序。
3.3 资本市场融资资本市场融资是指通过发行股票、债券等证券来融资。
棚改项目可以通过发行公司债、股票上市等方式获得资本市场融资支持。
资本市场融资的优点是可以获得较大规模的资金，但需要满足证券市场的监管要求和审批程序。
4. 融资流程棚改项目的融资流程主要包括项目策划、融资申请、融资评估和融资实施等环节。
4.1 项目策划项目策划是指对棚改项目进行规划和设计。
在项目策划阶段，需要明确项目的规模、投资额、融资方式等要素，并制定融资计划。
4.2 融资申请融资申请是指向融资机构提交融资申请材料，并进行初步评估和审批。
在融资申请阶段，需要向融资机构提供项目的背景资料、财务和风险分析等信息。
棚户区改造项目融资模式的改进措施
棚户区改造项目融资模式的改进措施作者：李洪双来源：《销售与管理》2020年第23期1996年，联合国第二次人居大会明确提出了协助大城市发展和更积极地促进城市化进程的主题，这表明城市化被欠发达地区视为促进经济发展的关键途径和寻求发展趋势的必要条件。
在从农村到大都市的整个转型过程中，这一时期不可避免地会出现“棚户区改造”。
随着中国城市化进程的加速，城市地区不断扩大，越来越多的棚户区被纳入城市范围。
这种老城区人员结构复杂，自然环境设备配套设施不健全、脏乱，条件恶劣。
为了更好地恢复老城区在城市发展中的魅力，增强大城市本身的品牌形象，促进城市化进程，必须对老城区的老村庄进行整修。
拆迁棚户区是每个地方政府遇到的一个基本问题，因此每一个棚改区项目着眼于便利性和园林景观，路面力求平整且不磨损。
棚户区的拆迁并不是简单拆迁的问题，它是一个极其复杂的系统工程，涉及规划、搬迁、施工、搬迁和安装以及后续开发和设计的阶段，存在许多不确定因素，并需要很长时间，涉及许多权益。
棚户区改造的翻新包括对被拆迁居民的补偿和基础设施的建设两部分，都需要大量的资金支持，但目前融资来源主要是财政支持和银行贷款，融资结构单一，在这方面，采用多种资金来源对于实施贫民窟改造项目至关重要。
然而，各国政府仍然是贫民窟改造项目资金的主要受益者，对金融风险管理的认识不足，政策、规章和市场风险控制机制不足，以及缺乏工作人员。
这就增加了为贫民窟改造项目供资的风险，从而影响项目的顺利进行。
关于贫民窟改造的研究侧重于城市规划的社会和经济方面，如城市规划、空间和风险管理，然而继续改善贫民窟，迅速消除供资缺口，提高供资效率和改进项目供资风险管理，这些都是需要紧急处理的问题。
（一）房地产新政的利好因素第一，分析住房修复项目目前的供资状况，分析新的住房制度的效益，增加安全住房和基本住房的实际供应，让供求关系更加合理化，从而改善房地产业自身环境。
第二，合理的住房消费方向，以阻止投机投资购买住房，目前由于国家采取房地产市场“住房不炒”以及出台“房产税”等相关措施从而让房地产市场更加健康。
棚户区改造盈利模式
假设前提：
1、棚户区改造
2、资金来源：自有资金+国开行贷款
3、回报率应高于自有资金占用率+国开行贷款利率
4、政府给予补贴，补贴可分为资金补贴、税费优惠和捆绑开发等
多种形式。
5、特许经营模式：开发公司不取得产权，仅有特许经营权
项目难点：
1、棚户区基本位于四五线城市，无商业价值地区
项目利润：
1、项目建筑合理利润
2、租金回报
3、资金运作收益
4、上市题材
项目解决方案：
1、引入专业项目运营团队，充实商业策划、运营人才；
2、棚户区改造的定位应为商业地产+住宅地产相结合；
3、地产地位：根据各棚户区不同位置评估包装开发概念，如养老
地产、旅游文化地产等，以酒店式公寓等形式实现租金增值；
4、分析各棚户区在当地的配套空白以及人口组成等商业要素，引
入战略合作机构，对每个项目均进驻作为区域配套空白的填补；
5、定位完成后，寻找商业战略合作伙伴，根据合作伙伴需求进行
设计和建设，为未来招商提供便利；。
5-旧城改造项目融资模式研究
2012 年 11 月
Thesis Submitted to Hebei University of Technology for The Master Degree of Technology Economy and Management
THE RESEARCH ON URBAN REDEVELOPMENT PROJECT FINANCING MODE
分类号： U D C：
密级： 编号：
学 位 论 文
旧城改造项目融资模式研究
齐建敏
指导教师姓名：陈敬武 申请学位级别：硕
教 授
河北工业大学 技术经济及管理
士
学科、专业名称：
论文提交日期： 2012 年 11 月 学位授予单位：
论文答辩日期: 2012 年 12 月
河北工业大学
答辩委员会主席： 评 阅 人：
I
旧城改造项目融资模式研究
THE RESEARCH ON URBAN REDEVELOPMENT PROJECT FINANCING MODE
ABSTRACT
In recent years, urban renewal rapidly all over in a boom. The scene of urban renewal project can be seen every where. The urban renewal project's financing problems has become a key issue of the entire transformation process for it’s complexity , demolition difficult, high-risk, large-scale capital requirements. According to the study of urban renewal in the aspect of the development, operation mode and financing, It is summed up that the different nature of urban renewal should have unique development and runtime mode .Bank loans is the main form of urban renewal financial. Certainly there is a small amount of project financing mode, but for it’s lack of the system of scientific evaluation and decision, most for pat forehead behavior. It is proposed the decision making system which “split-combination” design financing mode ,quadrant angle method, and using the SWOT method combined with AHP Analytic Hierarchy Process filter the mode of urban renewal project financing ,on the basic of analyzing the development and the financing Status quo of the urban renewal project and the theoretical of project financing. The SWOT and AHP initial indicators system of urban renewal project financing model evaluation is designed on the basic of the evaluation of the financing mode of predecessors. Then the final SWOT and AHP index system are determined though the questionnaire and SPSS statistical analysis software. The urban renewal project financing are initially evaluationed by using the SWOT method, then the mode of financing in the same quadrant are ultimate chose by using AHP method. The risk was defined from the selection process of financing model and the process of financing .Appropriate prevention and control measures should be taken for the two phases. Finally, the combination of urban renewal project financing evaluation and risk control analysis are used in a city in the shanty town reconstruction project financing, the financing mode evaluation system and risk control is proved reasonable and effective. It is benefit to solve the financing problem of urban renewal by using the ideological of Split combination and the method of SWOT the AHP to design and choose financing model. KEY WORDS:urban renewal;combination financing;SWOT azimuth;financing select risk
棚户区改造盈利模式
棚户区改造盈利模式
假设前提：
1、棚户区改造
2、资金来源：自有资金+国开行贷款
3、回报率应高于自有资金占用率+国开行贷款利率
4、政府给予补贴，补贴可分为资金补贴、税费优惠和捆绑开发等多种形式。
5、特许经营模式：开发公司不取得产权，仅有特许经营权
项目难点：
1、棚户区基本位于四五线城市，无商业价值地区
项目利润：
1、项目建筑合理利润
2、租金回报
3、资金运作收益
4、上市题材
项目解决方案：
1、引入专业项目运营团队，充实商业策划、运营人才；
2、棚户区改造的定位应为商业地产+住宅地产相结合；
3、地产地位：根据各棚户区不同位置评估包装开发概念，如养老地产、旅游文化地产等，以酒店式公寓等形式实现租金增值；
4、分析各棚户区在当地的配套空白以及人口组成等商业要素，引入战略合作机构，对每个项目均进驻作为区域配套空白的填补；
5、定位完成后，寻找商业战略合作伙伴，根据合作伙伴需求进行设计和建设，为未来招商提供便利；。
城市更新九种投融资模式介绍
城市更新九种投融资模式介绍城市更新是指通过对城市建设进行改造和更新，提升城市功能和品质，实现城市转型和可持续发展的过程。
为了推动城市更新项目的实施，需要进行大量的投融资工作。
以下是九种常见的城市更新投融资模式介绍。
1.政府出资模式：政府作为城市更新项目的主要投资者，通过拨款、贷款等方式向项目提供资金支持。
政府出资模式通常适用于公共设施、基础设施改造等项目，政府承担主要的资金压力和风险。
2.建设-运营-转让模式：也称为BOT模式，即建设-运营-转让模式。
在这种模式下，开发商或投资方进行项目建设和运营，并在一定期限后将项目转让给政府或其他投资方。
这种模式适用于具有较长回报周期的项目，可以减轻政府的投资压力。
3.PPP模式：PPP（政府和社会资本合作）模式是指政府与社会资本合作伙伴共同投资、建设、运营和管理项目。
PPP模式通常适用于公共设施、社会服务、基础设施等项目，可以有效整合资源，实现政府和社会资本的优势互补。
4.外资引进模式：城市更新项目可以吸引外资，提高项目的投资规模和整体效益。
外资引进可以通过吸引外国投资者、跨国公司等形式进行，可以为城市更新项目提供资金、技术和管理经验等方面的支持。
5.债务融资模式：债务融资模式是指通过借贷资金进行城市更新项目的投资。
债务融资可以通过发行债券、向金融机构贷款等方式进行，可以为项目提供大量的资金支持，但需要承担相应的债务风险。
6.股权融资模式：股权融资模式是指通过发行股票或购买股份等方式进行城市更新项目的融资。
投资者可以通过购买城市更新项目的股权来获取项目回报，并参与项目的管理和决策。
7.专项基金模式：专项基金是指由相关机构或企业设立的用于投资城市更新项目的资金池。
专项基金可以由政府、金融机构或企业等发起设立，并通过各种投资策略进行资金运作，为城市更新项目提供长期稳定的资金支持。
8.基础设施投资模式：城市更新项目通常伴随着基础设施的改造和升级，因此基础设施投资模式非常重要。
关于在江苏省开展旧区旧城棚户区(危旧房)改造及老城区成片开发
关于在江苏省开展旧区/旧城/棚户区（危旧房）改造及老城区成片开发一、基本原则(一)科学规划，有序推进。
各地确定城市棚户区（危旧房）改造目标任务，既要努力满足群众改造需要，又要与政府财力、土地供应等能力相适应。
棚户区（危旧房）改造规划，要与城市总体规划、土地利用规划、保障性住房建设规划和基本公共服务体系规划等相衔接，与积极稳妥推进城镇化和城市环境综合整治等工作相结合。
棚户区（危旧房）安置住房实行原地和异地建设相结合，优先考虑就近安置；异地安置的，要充分考虑居民就业、就医、就学、出行等需要，合理规划选址，尽可能安排在交通便利、配套设施齐全地段。
在推进时序上，坚持先规划后改造、先补偿安置后拆迁，先改造集中成片棚户区（危旧房）、再改造其他棚户区（危旧房）。
(二)政府主导，市场运作。
充分发挥政府组织引导和统筹协调作用，积极落实资金、土地、财税、金融等各项政策措施，为棚户区改造创造良好环境。
同时，注重发挥市场机制作用，以改革创新的精神，通过多种方式动员社会力量广泛参与，支持和引导民间资本参与棚户区（危旧房）改造，充分调动企业和棚户区（危旧房）居民的积极性。
(三)因地制宜，分类实施。
按照“户型合理、功能齐全、配套完备、质量保证、安全可靠”的要求，科学利用空间，有效满足基本居住功能。
坚持改造、改善、整治相结合，科学界定棚户区（危旧房）改造范围。
对可整治的旧住宅区、规划保留的建筑及近期不具备整体改造条件的棚户区（危旧房），主要进行环境综合整治、房屋维修加固、建筑节能改造和配套设施完善。
重视维护城市传统风貌特色，做好棚户区（危旧房）改造片区内历史文化遗产的保护工作。
(四)统筹兼顾，配套建设。
在推进棚户区（危旧房）改造中，要注重优化城市空间，提升城市品位，完善配套设施，着力提升城市综合承载能力。
坚持相关设施的同步设计、同步施工和同步交付使用，完善安置小区的供水、供电、供气、通讯、污水与垃圾处理等市政基础设施，以及商业、教育、医疗卫生、无障碍设施等配套公共服务设施，促进以改善民生为重点的社会建设。
棚改办融资服务方案
棚改办融资服务方案融资服务在棚改办过程中具有重要的作用，可以帮助棚户区改造进行顺利进行，并且提高融资成本的效率。
本文将提出一种针对棚改办的融资服务方案。
一、需求分析棚户区改造需要大量的资金支持，包括用于征收补偿和安置的费用，以及公共设施建设和基础设施建设的费用。
因此，融资服务的需求主要包括两个方面：一是提供资金支持，满足棚户区改造的融资需求；二是提供综合金融服务，为棚户区改造项目提供全方位的融资方案。
二、融资渠道1.银行贷款：可以通过与商业银行合作，为棚户区改造项目提供贷款服务。
采用不同形式的贷款，比如投资贷款、流动资金贷款等，以满足不同项目的资金需求。
2.债券发行：通过发行公司债、地方政府债、棚改专项债等债券，吸引社会资金投入到棚户区改造项目中。
可以通过政府主导、政府和企业合作等多种方式来进行债券发行。
3.股权融资：通过引入社会资本，采取合作、入股等方式，为棚户区改造项目提供股权融资服务。
可以通过招标、竞争性谈判等方式引入优质社会资本。
4.政府补贴资金：可以协调政府相关部门，争取棚户区改造相关的财政资金支持。
根据各级政府的棚户区改造政策，利用政府补贴资金来支持棚户区改造项目。
三、融资服务方案1.政府与银行合作：政府可以与商业银行签订合作协议，为棚户区改造项目提供优惠贷款。
同时，政府可以为贷款提供担保，减小银行的风险，降低贷款利率。
此外，政府还可以设立专门的资金池，用于为棚户区改造项目提供贷款担保。
2.发展民间债券市场：政府可以通过政策扶持和监管引导，发展民间债券市场。
通过发行债券，吸引社会资金投入到棚户区改造项目中。
可结合地方政府债券市场债券市场建设，发行棚改专项债券，为棚户区改造项目提供资金支持。
3.引入社会资本：政府可以通过招商引资的方式，引入社会资本参与棚户区改造项目。
可以采用股权投资、入股等方式，为项目提供资金支持，并与政府共同承担项目风险。
4.完善政策体系：政府可以完善棚改办融资服务的政策体系，提供更加优惠的融资条件。
城市更新及城中村改造项目的融资模式
城市更新及城中村改造项目的融资模式随着城市化进程不断加快，城市更新及城中村改造项目的需求也日益凸显。
然而，在项目推进过程中，融资一直是一个难题。
本文将就城市更新及城中村改造项目的融资模式展开探讨，为相关方提供参考。
一、传统融资模式传统融资模式主要包括政府出资、银行贷款和企业自筹。
政府出资主要是通过地方政府投入资金来支持城市更新及城中村改造项目，但由于财政预算有限，难以满足大规模项目的资金需求。
银行贷款需要具备一定的抵押物、还款能力和信用背书，大多数城中村改造项目由于土地所有权不清晰，无法提供足够的抵押物，因此难以获得银行贷款。
企业自筹虽然可以部分缓解资金压力，但往往难以满足整个项目的融资需求。
二、新型融资模式面对传统融资模式存在的问题，一些新型融资模式逐渐被引入到城市更新及城中村改造项目中。
在这些新模式中，社会资本、产权交易市场和政府引导基金发挥了重要作用。
1. 社会资本社会资本是城市更新及城中村改造项目的重要融资来源，可以通过设立专门的基金、引入民间投资、参与城中村土地的流转等方式来融资。
这种模式能够解决传统融资模式中土地质押难题，为项目融资提供了新的途径。
2. 产权交易市场产权交易市场的建立可以为城中村改造项目提供资金融通的评台。
通过将城中村改造项目的收益权、股权等产权进行划分和交易，吸引社会资本参与融资，这种市场化的融资模式有望为项目提供更多资金支持。
3. 政府引导基金政府引导基金是政府推动城市更新及城中村改造的重要手段之一。
政府可通过设立专项基金、提供财政补贴等方式引导社会资本参与城市更新项目，降低项目融资成本，同时平衡政府与市场之间的利益关系。
三、实施建议在实际开展城市更新及城中村改造项目时，需要综合考虑各种融资模式的特点，并结合项目特点进行选择和组合。
以下是一些建议：1. 加大对社会资本的引导和支持，鼓励社会资本参与城市更新及城中村改造项目，探索多种投融资模式。
2. 建立健全产权交易市场机制，促进城中村改造项目的产权交易，为项目融资提供更多路径和渠道。
老旧小区改造项目融资案例
老旧小区改造项目融资案例
随着城市化进程的加速，老旧小区改造已成为当前城市建设的重要任务之一。
然而，由于老旧小区改造项目通常涉及到大量的资金投入和复杂的法律程序，如何获得融资成为项目实施的关键。
以下是一些老旧小区改造项目融资案例：
1. 上海某老旧小区改造项目：该项目总投资约为1.2亿元，主要涉及到楼房改造、设施更新等多个方面。
该项目采用了多元化融资方式，包括政府资金、居民自筹资金、商业银行贷款等。
其中，政府资金占比最高，达到了60%左右。
2. 北京某老旧小区改造项目：该项目涉及到27栋楼房的综合改造，总投资约为2.2亿元。
该项目采用了PPP模式，政府和社会资本共同出资，其中社会资本占比达到了70%左右。
此外，该项目还得到了商业银行的支持，通过债券融资方式获得了部分资金。
3. 广州某老旧小区改造项目：该项目总投资约为1.5亿元，主要涉及到楼房加固、外墙保温等多个方面。
该项目采用了银行贷款和居民自筹资金的方式进行融资，其中银行贷款占比约为40%左右，居民自筹资金占比约为30%左右。
以上是三个老旧小区改造项目融资案例，不同的项目采用了不同的融资方式，但都得到了有效的资金支持，成功实施了改造任务。
- 1 -。
棚户区改造融资模式探索
棚户区改造融资模式探索摘要:随着我国城市化进程的不断加快,进行棚户区改造是改善人民生活环境、推进新型城镇化建设的重要环节。
在经济形势下行、产业结构调整的新常态下,原有的棚户区改造融资方式已不能满足现实的需要。
为解决棚户区改造融资过程中的问题,需要在融资模式上做出突破和创新。
本文结合目前棚户区改造的现状,并对当下棚户区改造所采用融资的模式进行分析,借鉴国外棚户区改造融资经验,对我国融资模式提出创新建议。
关键词:棚户区改造融资模式改进棚户区改造是党和政府实施的重大战略举措。
棚户区改造工作的有效实施是实现经济稳定增长,调整经济结构,加快经济改革步伐以及提高人民生活水平的有力工具,体现了现阶段所倡导的以人为本的思想。
根据调查显示,中国到目前为止仍然有成千上万的城镇人口住在棚户区中,，棚户区改造的任务相当繁重。
2016年棚户区改造任务为600万套，比2015年增加了100多万套，如果按每一户60万元来计算，那么建设总成本高达36000亿元，这还没有把项目前期的土地整理费和项目后期的基础设施配套费用囊括进去，如果再加上这些费用，那么建设成本就会多出更多。
面对中国经济增长速度放慢、经济发展方式转变以及地方政府债务管理的“新常态”环境下，为棚户区改造提供资金支持具有重要的意义。
一、新常态下棚户区改造主要融资模式分析我国棚户区改造项目融资模式在依托本国实际的发展情况下，逐步形成了商业银行贷款、开发性金融、公积金贷款、债券、股权、资产支持证券、信托计划、资产管理计划以及PPP等多种模式并存的现状。
在实际的操作中应用最广泛的主要有以下几种：（一）贷款融资模式贷款融资模式主要包括商业银行贷款和公积金贷款两种形式。
这类模式是通过向不同金融机构或者主体申请贷款融资获得棚户区改造的项目资金。
1、商业银行贷款商业银行贷款融资模式是指棚户区项目承建企业或项目公司通过向商业银行贷款的方式融资。
2、住房公积金贷款住房公积金贷款模式是扩大棚户区改造资金来源和提高公积金资金使用效率的融资模式。
棚户区改造项目收益债券的运作与实施
券 等 ，一般 采 用组 合 投 资 ，从 而 分散 单 一项 目的投 资
风险。
２ ． 项 目收益债券 ２ ０ １ ４ 年５ 月． 国家发展改革委办公厅出台了 关 于创新企业债券融资方式扎实推进棚户 区改造建设有 关问题的通知》 ，明确提 出要推进企业债券 品种创新 ． 研究推出棚户区改造项 目收益债券。 项 目收益债券是指 以项 目公司为发行主体 ．募集 资金直接投入固定资产投资项 目．项 目运营收入进入 专户并专项用于债券本息支付的债券。在我国 项目 收益债券属于创新品种 ，目前尚无先例 ．但其运作原 理与美国的市政收益债券类似。具体来说 ，项 目收益 债券应具有三大特征 ： 一是在发行主体方面 以承担 各类固定资产投资项 目的项 目公司为主 二是在募集
２ ． 银行贷款 除政府投资外 ． 银行贷款也对棚户区改造提供了 巨大资金支持。目前，我国的棚户区改造可采用的银
ＣＨ ． Ｂ Ｄ
目团
行贷款主要有三种模式 ．分别是商业银行贷款、政策 性银行贷款和住房公积金中心政策性贷款 。其中．政 策性银行贷款是棚户区改造贷款的主力 ，特别是国家
资金 投 向方 面 ．在开 展 初期 应 主要 投 向市 政基 础设 施 建设 以及 国 家产 业 政策 支持 行 业 的项 目建 设 三 是在
开发银行为公租房建设提供了有力的贷款 支持。据统
计 ．截至 ２ ０ １ ３ 年底 ．国开行累计 发放棚 户区改造贷 款４ ０ ７ ７ 亿元 ．贷款余额 ２ ９ ４ ６ 亿元 ．占全部棚改贷款 余额的 ６ ０ ％。住房公积金中心政策性贷款是指建设公 司向当地住房公积金管理中心借款来支持棚户区改造。 但是 ．受制于住房公积金的资金规模较小 ，其对棚户
区改造 的 支持 力度不 大 、
棚户区改造举债融资债务使用情况专项清理工作报告
棚户区改造举债融资债务使用情况专项清理工作报告棚户区改造举债融资债务使用情况专项清理工作报告1. 引言棚户区改造是中国城市发展的重要任务之一，旨在改善低收入人群的居住条件，推动城市更新和社会进步。
然而，由于资金需求巨大，一些地方政府采取了举债融资的方式来支持棚改工作，这也带来了一系列的债务问题。
本文将对棚户区改造举债融资债务使用情况进行专项清理工作报告，以期全面了解目前的情况，并提出可行的解决方案。
2. 棚户区改造举债融资的背景和意义近年来，中国城市化进程加速，棚户区改造成为一项重要任务。
由于棚户区改造需要大量资金的支持，地方政府选择举债融资的方式来解决资金需求。
这种方式既能满足资金需求，又能推动经济发展，促进就业增长，实现社会效益和经济效益的双赢。
然而，随着债务规模的不断增加，一些地方政府面临债务问题。
3. 棚户区改造举债融资的债务使用情况针对棚户区改造举债融资债务使用情况，我们进行了全面的调研和分析。
根据我们的调查结果，一些地方政府存在以下问题：(1) 资金监管不到位。
一些地方政府在使用债务资金时，缺乏有效的监管措施，导致资金使用效率低下，部分资金被滥用或浪费。
(2) 债务规模过大。
由于棚改举债融资规模过大，地方政府面临着较高的债务风险，还款压力加大，甚至影响到地方经济的可持续发展。
(3) 债务结构复杂。
一些地方政府采取了多种借贷方式，包括银行贷款、企业债券和政府债券等，债务结构复杂，债务风险难以控制。
(4) 用地不当导致债务风险。
一些地方政府在进行棚户区改造时，没有充分考虑土地资源的合理利用，导致大量土地资源闲置，无法用于还债。
4. 解决棚户区改造举债融资债务问题的建议针对棚户区改造举债融资债务问题，我们提出以下建议：(1) 加强资金监管。
地方政府应建立完善的资金监管机制，对债务资金使用情况进行严格审查和监督，有效避免资金被滥用和浪费。
(2) 控制债务规模。
地方政府应根据实际情况，合理控制债务规模，避免过度借贷造成债务风险，同时寻求多元化的融资渠道，降低债务压力。
棚户区改造融资方案
棚户区改造融资方案1. 背景介绍棚户区是指由于历史原因或其他因素导致的城市中生活环境恶劣、住房条件差的区域。
在我国城市化进程快速发展的同时，棚户区改造成为一项重要任务，旨在改善居民的生活条件和提升城市形象。
然而，由于改造项目规模庞大、投资金额较高，融资方案的制定显得尤为关键。
2. 目标定位棚户区改造融资方案的目标是确保项目资金需求得到满足，同时尽可能减少财政负担，吸引社会资本参与，实现资金多元化来源。
3. 融资来源3.1 政府资金政府资金是为棚户区改造投入的基础资金。
根据城市规模、改造规模和改造进度等因素，政府可以通过财政拨款、地方债券或基金设立等方式提供资金支持。
3.2 社会资本吸引社会资本参与棚户区改造是增加融资来源的重要途径。
可以通过引导社会资本参与投资，与政府合作或进行合资合作，共同进行改造项目的建设和运营。
3.3 金融机构贷款通过与银行或其他金融机构合作，棚户区改造项目可以获得商业贷款或低息贷款，解决资金需求。
3.4 资本市场利用资本市场融资，发行棚户区改造债券或其他金融产品，吸引社会资金的参与。
4. 融资模式棚户区改造融资可以采取多种模式，具体选择应根据项目特点和市场需求来确定。
4.1 公开招标模式政府通过公开招标的方式，面向社会资本征集合作伙伴。
社会资本可以独立承担投资建设和运营责任，政府提供适量的经济扶持和政策支持。
4.2 私人-公共合作模式政府与社会资本合作共同投资建设棚户区改造项目，合作方式可以是BOT （建设-运营-转让）、PPP（政府-社会资本合作）等模式。
4.3 基金模式政府设立专项基金，吸引社会资本参与投资。
基金可以通过设立信托计划、合夥企业或股权投资等形式，发挥市场主体作用。
4.4 债务重组模式政府通过各种方式募集资金，进行债务重组，降低融资成本，提高可负担能力。
4.5 创新融资模式探索创新融资模式，如绿色金融、城市债券等，拓宽融资渠道。
5. 政策支持为了促进棚户区改造融资，政府可以提供以下政策支持：•减免税费：对参与棚户区改造的企业和个人给予税收优惠政策，降低融资成本。
棚户区改造项目的ppp融资模式分析—以青岛市A项目为例
棚户区改造项目的ppp融资模式分析—以青岛市A项目为例关键词:PPP融资模式棚户区改造一、选题背景近些年，国务院办公厅以及相关单位陆续颁布《有关自主创新重点区域投资融资体制激励社会发展项目投资的指导意见》、《有关进行政府和社会资本合作的指导意见》、《政府和社会资本合作模式操作说明(实施)》文件，致力于不断创造新的建设项目模式，推动社会资本和政府合作的基本建设模式[1]。
PPP模式在中国的盛行，为国内棚户区改造项目给予了新的途径和方法。
因而，对PPP模式实际效果开展研究十分必要[2]。
文章根据PPP模式的运行机制和现阶段棚户区改造的融资模式，分析了PPP 模式在棚户区改造中的应用与优越性。
目前中国关于 PPP的研究还比较零碎，特别是在棚户区改造方面应用 PPP的一些基础理论的探讨方面。
因此，必须加大对我国棚户区建设 PPP融资方式的研究，使其既能丰富现有的基础理论，又能促进我国棚户区建设的发展，还可以为之后的具体应用给予一定的理论来源[3]。
二、棚户区改造项目现行的融资方式分析1.政府出资与银行贷款某市耗资45.41亿的棚户区改造工程，规模很大。
在政府的指导下，资金的运作方式如下：政府筹资29.91亿元，贷款总额为15.5亿元，根据一期棚户区改造的规划和建设资金的要求，某市从财政部门筹资8.5亿元。
表1 某市棚户区改造面积及融资规模住宅面积（亩）融资总额（亿元）受益家庭（户）受益人口（人）748.2945.41520017000上述融资方式程序简单，资金发放也比较快并且对于融资项目公司的资质要求比较低。
但由于因为政府出资和银行贷款的资金成本较高，对项目贷款担保规定相对比较高，所以适用于项目执行流程中经济收益较高的项目。
2.债券融资债券融资也是棚户区改造项目中多见的方式，关键在于选用企业债券和短期融资券来完成股权融资。
为充分运用公司债券融资，国家发展改革委将公司债券发行申请办理依照“加快简单化审核”、“严苛审核”、“适度控制规模和节奏感”三大类开展分组管理，切实保证可控性、适用关键、规避风险。
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棚户区改造融资模式(总12页)本页仅作为文档页封面，使用时可以删除This document is for reference only-rar21year.March棚户区改造融资模式一、融资模式分类目前，我国棚户区改造项目融资主要有商业银行贷款、开发性金融、公积金贷款、债券、股权、资产支持证券、信托计划、资产管理计划以及PPP等模式。
按照融资方式与特点，可分为四大模式：（一）贷款融资模式包括开发性金融、商业银行贷款和公积金贷款模式。
这类模式是通过向不同金融机构或者主体申请贷款融资获得棚户区项目资金。
1.商业银行贷款商业银行贷款融资模式是指棚户区项目承建企业或项目公司通过向商业银行贷款的方式融资模式。
由于棚户区改造项目贷款数额大和周期长等特点，商业银行发放的棚户区改造项目贷款在承贷主体范围、贷款品种、自有资金比例、担保方式、贷款期限、合法手续认定方面与一般商业性贷款有所不同。
商业银行贷款模式的运作包括四个主要环节：（1）项目公司或者承建企业向商业银行申请贷款。
（2）商业银行对项目和企业进行审查评估，如该项目是否四证齐全、抵押物是否充足、企业资质是否满足贷款条件、项目是否满足国家政策等。
（3）商业银行决定贷款后与项目公司或承建企业签订贷款合同，确定贷款利率、期限、还款计划、抵押方式并向商业银行以发放贷款形式向企业融资。
（4）承建企业将资金用于棚户区开发，按照贷款合同约定的还款方式（分期还款或者一次性还本付息）还本付息。
商业银行贷款模式的优势在于融资环节较少、程序简单；对融资企业和项目公司资质要求比发行债券低。
其劣势是融资成本较高、对项目资本金要求严格、要求棚改自身商业价值高。
2.住房公积金贷款住房公积金贷款模式是扩大棚户区改造资金来源和提高公积金资金使用效率的融资模式。
2010年8月，国家公布第一批利用住房公积金贷款支持保障性住房建设的试点城市和试点项目，其中包括北京、重庆等28个城市，133个保障房项目，贷款额度约500亿元。
其中，棚户区改造项目15个，贷款金额54.8亿元。
金额较大的有乌鲁木齐5个棚户区项目合计公积金贷款25亿元、济南中大南片区棚户区项目公积金贷款10亿元，唐山危改项目13亿元和运城棚户区项目公积金贷款6亿元。
第二批试点新增64个试点城市，全国公积金支持保障性住房试点城市扩大到93个。
公积金贷款的运作模式与商业银行模式基本相同。
区别在于，公积金管理中心并不自行发放贷款，只是提供贷款资金，委托商业银行贷款给承建企业。
贷款利率、期限、抵押方式与普通的商业银行贷款基本一致。
（二）债务工具直接融资模式包括企业债、公司债、中期票据和资产支持票据等融资模式。
直接债务融资模式由承建棚户区改造项目的企业或者项目公司通过发行各类融资债务工具来获得资金。
融资企业和出资人通过债务工具形成直接的债权债务关系，债务关系到期后融资企业向出资人支付本息。
1.债券融资模式债券融资是指由承建企业或者项目公司授权代理机构，发行各类直接债务融资工具募集资金的融资模式。
棚户区项目融资运用的主要有企业债、公司债、中期票据和短期融资券。
2014年5月以来，国家发展改革委选择试点尝试发行棚户区改造项目收益债券，但这种新型债券品种目前仍处于试点和筹备阶段，尚未发行一例。
公司债、企业债和中期票据的融资模式相类似。
以公司债为例。
公司债发行主要参与方为发行人、承销商和中介服务机构。
发行人一般是承建企业或者项目公司，负责办理募投项目的手续、准备和完善各项上报材料。
主承销商为发行人确定的证券公司，负责发行方案的设计、组建承销团、制作上报材料和向投资者推介销售债券。
公司债发行还需要会计师事务所对公司进行审计，律师事务对发债的各项问题出具法律意见书，信用评级机构对公司及债券情况进行评级。
公司债融资模式的操作包括发行准备、申请与核准、债券发售等三个主要环节。
企业发行债券需要满足下列条件：股份有限公司的净资产不低于人民币3000万元，有限责任公司和其他类型企业的净资产不低于人民币6000万元；累计债券余额不超过融资平台公司净资产的40%；公司最近3个会计年度连续盈利；3年平均可分配利润（净利润）足以支付企业债券1年的利息等。
中期票据的发行程序、发行条件与公司债和企业债类似。
区别在于，中期票据在银行间市场发行，由银行间市场交易商协会管理，实行注册发行制度，发行要求相对较低、发行环节较少、周期较短、效率较高。
此外，公司债和企业债无论公开发行还是定向发行，发行额都不能超过发行公司净资产的40%，而中期票据如果定向发行，不受净资产40%的限制。
图1 债券融资流程图债券融资有三个主要优点。
一是企业债券具有期限长、成本低的优势。
二是融资成本较低，发行人采用无担保发行，节约了相关担保费用。
三是公开发行债券能够提高发行人的知名度。
债券融资的缺点在于：一是筹备、审批环节较多，发行费用高。
企业债发行涉及程序较为复杂，流程时间较长，发行费用不菲，增加了企业债的融资成本。
二是债券融资适合资质相对较好的大型企业，中小企业较难采用企业债券这种融资模式。
2.资产支持票据融资模式资产支持票据融资是指承建企业或者项目公司通过发行资产支持票据的融资模式。
资产支持票据是非金融企业在银行间债券市场发行，由基础资产所产生的现金流作为还款支持，约定在一定期限内还本付息的债务融资工具。
发行资产支持票据需要满足两个基本条件：一是发行企业有能够产生可预测现金流的资产；目前已经发行的资产支持票据的基础资产有两类，一类是既有债权，如已完工BT项目的回收款和企业的应收账款，另一类是收益权资产，如市政公用事业收费权和公共交通收费权。
二是资产在法律上权属明确并且没有用于抵押担保。
资产支持票据融资有五个主要环节：（一）主承销商受发行人委托，在银行间债券市场通过公开发行或者非公开定向发行的方式向投资者发行以基础资产未来产生的现金流作为支持的资产支持票据；（二）证券发行后，发行人负责对基础资产进行管理，保持其正常经营运作和产生预期的现金流；（三）发行人与负责资金监管的银行签订《资金监管协议》，在资金监管银行设立专户，归集基础资产所产生的现金流；（四）资金监管银行根据协议，监控专户资金使用，在支付本息的时点将专户现金划转给登记结算机构。
（五）登记结算机构将收到的资金支付投资者本息。
（三）股权融资模式包括股权融资模式和产业基金融资模式。
出资人通过收购融资企业股权方式向企业和项目注入资金，然后通过股权溢价回购、转让、或者分享企业利润方式取得投资回报。
1.股权融资模式股权融资是棚户区改造一项重要融资模式，指承担棚户区改造任务的企业或者项目公司，通过出让企业部分所有权、项目所有权以及质押股票等形式，引进新的股东和资金的融资方式。
股权融资所获得的资金，开发企业或项目公司无须还本付息，但要向新股东即出资人分享企业利润。
股权融资模式有直接上市融资、间接上市融资（借壳上市）和上市再融资三类。
由于上市融资对企业要求高、融资周期长而且成功率低，因此比较典型的是上市再融资模式。
再融资指由已经上市的公司承担棚户区改造项目时，通过再次发行股票筹集资金的行为,主要有配股发行和增发发行方式。
其中增发新股又分为定向增发新股和公开增发新股两大类，定向增发也称“非公开发行股票”，只向特定对象发行股票，发行对象不超过10名。
定向增发审核程序简单、发行成本低、信息披露要求低、发行人资格要求低。
定向增发属于私募性质。
棚户区改造项目的股权融资模式发展比较缓慢。
图2 上市房企棚户区改造项目再融资流程图上市公司再融资模式的优点是除手续费、发行费等中间费用外，没有其他成本，没有还本付息压力。
上市公司再融资模式的缺点是融资机构资质要求高，必须是上市企业；对融资项目自身要求高，必须是有一定收益，且能自我平衡的棚户区改造项目。
2.投资基金融资模式投资基金，是指通过信托、契约或公司的形式，通过发行基金证券将众多社会闲置资金募集起来，形成一定规模的资金，由专业人士组成的投资管理机构操作，分散投资于不同的实业项目，投资收益按出资比例分成。
投资基金融资模式实际上是通过吸引投资基金以股权投资方式注资于棚户区改造项目的融资方式。
基金投资期间可以分享项目收益，基金投资期结束，融资企业回购股权，基金和投资资金退出企业和项目。
目前产业投资基金主要类别有公用事业型、房地产型、高科技型。
棚户区改造投资基金则属于公用事业型投资基金。
投资基金模式实质是一种阶段性的股权融资模式。
但是，与股权融资模式相比，它能够利用专业金融机构在资本市场的筹资能力，聚集社会闲散资金，拓宽棚户区改造融资渠道。
此外，投资基金还能向融资企业提供项目管理和企业发展的相关支持。
（四）非传统融资模式主要包括信托计划融资模式和基金子公司的专项资产管理计划融资模式。
这类模式中，融资企业借助于信托公司和基金子公司等专门的金融机构，由这些金融机构设计和发售与项目收益、现金流特点相匹配的产品向各类投资者募集资金，然后信托公司和基金子公司通过贷款或者股权形式将资金注入融资企业用于棚户区改造项目。
1.信托计划融资模式信托计划融资模式，是指承建企业或者项目公司借助信托公司获得融资的模式。
信托公司发行信托产品募集资金，然后以信托贷款或者股权投资等方式将资金注入项目企业，待项目产生收益后收回信托资金和收益退出企业或项目。
棚户区项目拿地成本较低，大多采取“回迁房+商品房”的模式，后期有较充足的现金流偿还信托本息，与信托产品能较好融合，因此，2011年以来发行的保障房信托集中在棚户区改造项目。
信托融资用于棚户区改造项目主要有贷款型信托和股权型信托两种。
贷款型信托是指信托投资公司作为受托人，接受市场中特定或不特定（委托人）投资者的委托，以信托合同的形式将其资金集合起来，然后通过信托贷款的方式贷给承建企业或项目公司，承建企业定期支付利息并于信托计划期限届满时偿还本金给信托投资公司。
股权型信托是指信托投资公司以发行信托产品的方式从资金持有人手中募集资金，之后以股权投资的方式（收购股权或增资扩股）向项目公司注入资金，同时项目公司或关联的第三方承诺在一定的期限（如两年）后溢价回购信托投资公司持有的股权，信托公司收回资金与收益。
2.基金子公司融资模式（专项资产管理计划）基金子公司专项资产管理计划融资模式，是指承建企业或者项目公司借助基金子公司的专项资产管理计划获得融资的模式。
基金子公司通过资产管理合同或者发行专项资产管理计划募集资金，然后通过权益投资等方式将资金注入项目企业，待棚户区项目产生收益和资产管理计划到期后，由项目公司回购权益，基金子公司收回资产管理计划资金和收益。
基金子公司的专项资产管理计划在2012年以后快速发展。
基金子公司专项资产管理计划融资模式与信托融资模式的运作流程和操作方式有相似之处。