房地产项目法律服务要点

房地产项目法律服务要点

一、前言

随着房地产市场的不断发展，对律师的法律服务的要求和工作水平提出了更高的要求，一般的给企业担任法律顾问。在房产企业出现纠纷的时候，头疼医头、脚疼医脚的法律服务方式已经越来越适应服务的需求。因为房产项目的特点是：资金运作高度集中；房地产企业所面对的客体十分复杂，在各个阶段需要与不同的对象打交道。在项目的筹划、审批、立项阶段，需要面对各个不同职能的政府机关和部门；在项目建设的实施阶段，需要与各类中介服务机构，各类的材料供应商打交道，项目建设必须依靠设计院，监理、建设工程公司；在项目的销售阶段，则需要面对各种各样具有不同诉求的业主；项目完成交付时，存在与物业公司等机构打交道。与这么复杂的市场主体打交道，是无法避免交易的各种风险和法律争议。因此，市场需要有精通业务的房地产专业律师为他们提供优质高效的法律服务。这也是房产企业、行业走向规范、有效、良性发展的必经之路。北京、上海、深圳这些城市早在2000年左右就已经出现了一些专业为房地产企业提供服务的律师和律师事务所。在香港，不论开发商还是楼宇买卖，其资金交付都是通过律师进行收支结付的。要买房找律师，其真正的涵义不仅仅是由律师只做一些法律文件，更重要的是，不论房屋买卖发生钱款数额大小，其资金的支付、监管都是律师来执行。这正是香港房地产市场成熟化的一个标志。

据我所知，国内北京的律师较早提出了房地产项目整体法律服务的概念。项目代理的律师取费比较高，一般按项目总投入的0.5点左右不等收取。2002年我一

个朋友在北京开发项目，当时让我推荐律师，我推荐了北京一个律师去谈。律师提出按项目代理，0.8个点取费，1.5亿左右的项目投入，120万律师费。我的朋友很吃惊。在浙江请一个法律顾问，当时的行情一般也只有2-3元钱，大的企业5-10万，北京怎么那么贵，想不通。其实，北京已经形成这样的市场，部分大的成规模的房产企业也接受了律师对项目整体起了法律服务、法律服务整体打包服务这样的概念。近几年，杭州的一些大的房产企业也推崇这样的做法。据我所知，像绿城、耀江这样的大企业，每年的律师费支出都在100万元以上，所聘请的律师事务所都组成专业的团队，为他们的项目提供法律服务。我本人进入律师行业十年左右，这个期间恰逢中国房地产发展的黄金十年，市场经历了从开始到繁荣的过程。我们比较早的介入了房产法律服务这个领域，早在2001、2002年期间就推出了房地产项目、法律项目代理的概念，并成功地代理了十几个项目的整个过程。比如杭州的“国兴嘉园”、“绿洲花园”、“嘉里中心前期”、建德的“新安明珠”、台州的“杭州大厦现代购物中心”、长兴的“龙山雅苑”、杭州的“金色年华”等项目。通过几年的时间，反响很好，所代理的楼盘最后实施都很顺利，纠纷就压缩到最小化，开发商对我们的服务普遍很认可。在这个过程中，我们也积累了一些经验和想法，在此和大家交流。

二、项目法律服务的基本内容

服务一个项目，从项目筹备开始，到销售、交房起码3-5年，有的时间更长，出于成本摊消、折旧等税务方面的考虑，很多项目从建设到清盘，可能会到10年左右。象绿城的桂花城项目，02年就交付使用了，但直到07年才清盘。

比较完整的项目代理包括：“项目筹备阶段”的律师服务、“招投标阶段”的律师服务、“项目建设阶段”的律师服务、“项目销售阶段”的律师服务和“项目交付阶段”的律师服务这五个阶段。

1、项目筹备阶段，是房产公司寻找土地，寻找、接洽合作伙伴，对项目是否可以进行论证,通过招、拍、挂方式取得土地的过程。律师在这个阶段的主要工作包括：

①为企业的投资可行性进行法律论证，出具《项目法律意见书》；

②起草项目文件、合同，参与谈判，起草项目公司的合作协议书、公司章程；

③涉及土地拆迁安置的，审查起草征地、拆迁安置与补偿合同；

④审查获得土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证的条件；

⑤起草或审查项目建筑方案设计和建筑施工图设计的有关合同文件；

⑥审查公司项目融资的有关合同文件。

2、招投标阶段律师服务的内容

①审查施工招投标单位和标书的合法有效性；

②草拟或审查招标文件或者审查招标书、投标须知、合同条件、协议条款（审查资质非常重要。有家企业中标，结果有人投诉该企业因为连续出现安全生产事故被责令停业整改,在停业期间不具有中标资格）；

③审查投标方的资质及其文件资料的合法性；

④草拟\审查中标工程承包合同；

⑤协调、处理在招标过程中，招标方与投标方之间的异议和纠纷。

3、项目建设阶段的律师服务

①协助审查各类建设工程施工合同，安装工程合同，设备、材料采购合同，监理合同的合法性，监督合同的履行；

②协助甲方在项目施工工程中的鉴证管理，建立、设计完整的工作流程和工作制度；

③项目竣工验收阶段，就有关法律责任问题和程序问题提供法律意见；

④在项目建设过程中，对项目停建、缓建、逾期竣工、设计变更、工程量增减、质量事故理赔等，协调处理，涉及诉讼或仲裁的,进行代理。

4、项目销售阶段的法律服务（预售,与项目建设同步进行）

①协助企业完善预售、销售条件，提出相应的法律意见；

②如果房企委托专业代理机构代为销售，应当审查《商品房销售代理协议》，协助企业和代理机构确定销售计划,确定权利义务；

③在预售阶段，起草《商品房认购书》、《商品房买卖合同》及补充协议等法律文件。由于买卖合同多示范合同文本，有必要根据项目实施情况，对特别事项在合同中作特别约定；

④起草和审查企业与银行之间的有关银企合作协议，对企业有关担保责任进行审查把关，对客户按揭合同中涉及企业保证责任的有关合同安全性、合法性进行审查和把关；

⑤起草审核业主临时公约、前期物业管理协议以及相关法律文件。

5、项目交付阶段的法律服务

①审查《商品房使用说明书》、《住宅质量保证书》、《房屋移交证明书》；

②审查业主入住手册、业主临时公约等文件；

③协助调处交房时发生的争议；