2007年上海房地产市场年报

用途
办公
体量（万㎡） 1.11
幅数
1
其他(工业) 880.93 251
商办 59.63
29
商业 92.28
28
商住 92.62
10
商住办 102.47
10
住宅 216.61
27
2007年土地出让各用途所占比例
15%
0%
7%
6%
6%
62%
4%
办公 其他 商办 商业 商住 商住办 住宅
7
《2007 年上海房地产市场年度报告》
2
一、上海房地产宏观政策分析
《2007 年上海房地产市场年度报告》
1-1.宏观政策调控上海加大土地供应
2007 年上海房地产仍然经历着一个“政策年”。房地产市场呈现较快的发 展态势，一定程度上偏离了调控的目标。具体表现在：房地产开发投资增速高位 上扬、房地产开发结构有所改善、商品房市场供需矛盾加剧、城市房价上涨较快、 外资进入中国房地产市场力度加大。总体上，房地产市场在调控之下热度有增无 减。
土地供应
土地成交量
土地成交价格
8
2-5、2007 年热门地块
《2007 年上海房地产市场年度报告》
¾ 黄浦—苏 宁 环 球 44 亿 天 价 摘 牌 黄 浦 163 地 块 在今年 6 月发布的第 4 号公告, 市中心唯一出让的精华地块,众多外企,及品
牌实力开发的相互竞争,最后竟被国内地产圈里名不见经传的苏宁环球用 44 亿 的天价摘得。苏宁环球是苏宁电器旗下一家子公司，已有多年经营历史。此次获 得的土地楼板价计算下来每平方米达到 66926 元。
在经历了 06 年的平稳后今年的上海房地
¾ 温家宝：要继续加强房地产市场调控和管理国务院 产市场价格又进入快速上升通道，房价与
关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见
普通消费者的消费能力远远背离，地产投
¾ 建设部:今后建房重点发展中低价位房
机行为，恶意炒卖现象屡见不鲜，增加了
¾ 10 月 1 日《物权法》正式实施
万/平方米
2007年各区土地出让情况
徐汇区 1
黄浦区 1 虹口区 5
普陀区 5
浦东区 6
卢湾区 7
杨浦区
13
闸北区
14
奉贤区
崇明县
宝山区
闵行区
青浦区
嘉定区
松江区
金山区
南汇区
0
25
59 50 75
99 107 116
143 147 147
100 125 150 175 200
244 225 250 275
三、商品房市场分析 ------------------------------------- 11
3-1、上海历年房地产供需情况 --------------------------------------11 3-2、上海历年房地产价格走势 --------------------------------------12 3-3、2007 年上海整体商品房市场走势 -------------------------------13 3-4、2007 年上海住宅市场走势 -------------------------------------14 3-5、2007 年上海别墅市场走势 -------------------------------------15 3-6、2007 年上海商业市场走势 -------------------------------------16 3-7、2007 年上海办公市场走势 -------------------------------------17
1、土地政策
对上海市场的影响
建设部国土部联手 五类住房用地不低于总用地 70%
从今年的土地市场供应来看,与 2006 的略
国家税务总、局财政部、国土资源部关于加强土地税收 有所差别,普通商品房,郊区土地的出让比例过
管理的通知
一步加大,2007 的土地出让倍是去年 2 倍左右,
国土资源部下发通知土地闲置费按出让金 20%征收
二、上海土地市场分析 ------------------------------------ 5
2-1、历年土地市场分析 ---------------------------------------------5 2-2、2007 年各区土地供应情况 --------------------------------------6 2-3、2007 年各物业用途土地出让量住 --------------------------------7 2-4、2007 年各区土地供应及量价走势 --------------------------------8 2-5、2007 年热门地块 ----------------------------------------------9
房地产市场的泡沫。上海地方政府先后出
¾ 八部门联手打击房地产领域违法违规、权钱交易 台了一系列的市场政策，旨在规范房地产
¾ 开征二手房土地增值税
市场秩序，限制房地产投机行为，控制房
¾ 《廉租住房保障办法》12 月 1 日起正式实施
价上涨过快。
4
二、上海土地市场分析
《2007 年上海房地产市场年度报告》
万平方米
2007年各区土地市场量价走势
元/平方米
350.00
72000
300.00 250.00 200.00
64000 56000 48000 40000
150.00 100.00
50.00
32000 24000 16000 8000
0.00
0
宝山 崇明 奉贤 虹口 黄浦 嘉定 金山 卢湾 闵行 南汇 浦东 普陀 青浦 松江 徐汇 杨浦 闸北
5-1、政策效应将日益显现,房市阶段性调整将会出现 -------------------19 5-2、上海楼市量价及潜力板块发展 ----------------------------------19
1)上海未来内环线区域住宅供应将极其紧缺 --------------------------------------19 2)上海八大外郊环潜力板块 ---------------------------------------------------- 20
需求面——短期市场表现来看，投资客户 款Βιβλιοθήκη Baidu付款比例不得低于 20%；
出现明显的观望态度，而对自住需求的客户影 ¾ 对购买首套自住房且套型建筑面积在 90 平方米以上的，贷
响则不大。 款首付款比例不得低于 30%；
供应面——随着开发的融资能力下降与成 ¾ 对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含）以上住房
本提高，小开发企业将进一步淡出市场，可能 的，贷款首付款比例不得低于 40%，贷款利率不得低于中
形成更强的供应垄断壁垒。 国人民银行公布的同期同档次基准利率的 1.1 倍。
¾ 今年以来五次加息，其间九次上调存款准备金率
3
《2007 年上海房地产市场年度报告》
3、市场政策及其影响情况
对上海市场景响
¾ 国家发改委与商务部限制外资涉足房地产
2-1、历年土地市场分析
¾ 2007 年工业用地大规模进入市场 2003-2007 年上海土地供应量为 5022 万㎡。2007 年上海房地产市场土地共
推出 356 幅用地，市场供应量为 1446 万㎡，是前三年 3 倍左右, 而 2003 年供应 量 1640 万㎡与 2007 年推地量相当。
2003 年—普通商品房用地供应增长； 2004 至 2006—新增土地供应量紧缩，开发商增加土地持有量； 2007—房价上涨将引起对配套商品房供应的进一步重视； 今年配套商品房推地频繁，数量逐渐增多,包括郊区的一城九镇以及临港新 城、洋山深水港和江湾新城等土地出让量所占比例相当之大。随着工业用地招拍 挂政策的推行，以及出让价格分级定价规定的实施，工业用地大规模进入招拍挂 流程,可见,上海工业用地出让制度的逐步完善和土地市场化程度的加深。2007 年工业用地仍将占据土地成交的主要位置.如崇明,松江、南汇等区域推出的用地 已占到今年总量的 1/3。
331 300 325 350
6
《2007 年上海房地产市场年度报告》
2-3、2007 年各物业用途土地出让量
¾ 住宅用地依然稀缺,工业用地唱主角 虽然今年下半年大规模推地，但公告中绝大部分地块用地性质都是商业以及
办公，沪上开发商最关注的住宅用地依然稀缺。今年纯住用地占仅 27 幅,体量约 216 万㎡,仅占总量的 15%, 另外随着上海的工业物业售价及租金在逐步的攀升。 2007 年工业用地供应量与往年相比增幅明显，今年推出的 356 个公告中，其中 251 幅地块属工业用地占总体量的 62%左右, 因此，相比住宅和商业地产，工业 地产似乎成了近几年开始的房地产宏观调控的受益者。工业物业价格低廉，与住 宅、商业地产还有很大的差距，所以工业物业还有很大的上升空间，巨大的投资 潜力不容忽视。
于工业用地的比例加大两区之和已超过 500 万㎡供应量,同时成交量也超过 300 万㎡。而宝山区、浦东、徐汇、杨浦、闸北等中外环区域几乎土地已挂牌就被开 发商抢空。
从土地价格来看, 上海市新建商品房开工量以及商品房存量都处于紧缩状 态，此前一直有专家要求上海加大土地供应力度，以缓解房产供应短缺的状况。 实际上，由于内中环土地供应量稀少，上海目前土地出让市场正屡屡创出天价。 如内环内区域黄浦、虹口、普陀、土地价格分别达到 66926 元/㎡、52290 元/㎡、 31933 元/㎡。
《2007 年上海房地产市场年度报告》
¾ 土地管理机制逐显成效，各区推地频繁 市中心住宅用地供应继续偏紧 2007 年,上海市房屋土地资源管理局合计共
推出 15 个公告，出让土地大多属于南汇、金山、松江、嘉定等外郊环区域.位置 较偏远。内环内、内中环如徐汇、虹口、普陀、闸北、卢湾等中心区域土地出让 仅 52 万㎡,仅占今年土地出让量的 4%左右，值得一提的是卢湾区今年推出两块 用地,分别是 104、105 街坊,两块用地面积达 7 万㎡,位龙开平路、龙华东路, 近 几年卢湾区首度推出新地王，该地块的推出,引起了业介人士的广泛关注。与往 年相比今年各区的土地供应比较频繁, 这说明 2007 年 6 月 22 日发出的第二次全 国土地调查工作，进一步加强土地监督，建立土地管理长效机制已逐渐成效。预 计，随着土地督察工作的进一步展开，土地市场遗留的部分历史问题也将得到解 决，更多的存量土地将尽快进入市场。
2007 年上海房地产市场年度报告
上海公司·市场研究部 2007 年 12 月
《2007 年上海房地产市场年度报告》
目录
一、上海房地产宏观政策分析 ------------------------------ 3
1-1.宏观政策调控上海加大土地供应 ----------------------------------3
推地频率明显加大,显现出上海加大土地供应,
国土部：单宗土地开发建设禁止超过 3 年
平抑房价的努力和试探。
不可分期拿证 循环开发将受限
国土资源部：收回闲置土地优先建廉租房
2、金融、货币政策
对上海房地产市场的影响
央行银监会关于关于加强商业性房地产信贷管理的通知 ¾ 对购买首套自住房且套型建筑面积在 90 平方米以下的，贷
¾ 杨 浦 — 新江湾城地价翻倍,绿城、仁恒各 13 亿左右拿下 D1、D3 地块
万平方米 1750 1500 1250 1000 750 500 250 0
1640 184
2003年
2003-2007土地出让情况
501 55
706 126
729 99
2004年
2005年
2006年
出让量(万㎡)
地块幅数(幅)
幅 375 356 1446 300
225
150
75
0 2007年
5
2-2、2007 年各区土地供应情况
2-4、2007 年各区土地供应及量价走势
¾ 郊区加大土地供应力度,但中心区域土地价格居高不下 今年上海土地资源管理局共推出 1-15 号公告,已成交 1-10 号公告(统计时间
2007-12.12),土地供应量为 1446 万㎡,成交量为 841.42 万㎡。 从土地市场的供需情况来看,南汇、金山是今年土地供应较大的区域,两区由
四、二手房房地产市场分析 ------------------------------- 18
4-1、三季度，二手房遭遇重击隐现拐点 ------------------------------18
五、2008 年房地产展望 ---------------------------------- 19