房地产估价之市场比较法(ppt 32页)
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市场比较法PPT课件
1.2 市场法的理论依据
替代原理
交易实例A成交价
交易实例B成交价
委估房地产市场价值 交易实例C成交价
-
2
第一节 市场比较法的概念
1.3 市场法的对象和条件
1.适用对象 适用于具有交易性的房地产。 房地产开发用地
• 普通商品住宅 • 高档公寓
2.适用条件
在同一供求范围内并在估价时点的近期，存在着较多类似 房地产的交易。
• 建筑面积下的价格＝使用面积下的价格×使用面积÷建筑 面积
• 套内建筑面积下的价格＝使用面积下的价格×使用面积÷ 套内建筑面积
-
11
第三节 建立价格可比基础
5. 统一面积单位
1公顷＝10000平方米 1亩＝666.67平方米 1平方英尺＝0.0929平方米 1坪＝3.30579平方米 平方米下的价格＝亩下的价格÷666.67 平方米下的价格＝公顷下的价格÷10000 平方米下的价格＝平方英尺下的价格÷0.0929（或×10.764） 平方米下的价格＝坪下的价格÷3.30579（或×0.303）
市场比较法
• 1、市场比较法的概念 • 2、选择可比实例 • 3、建立价格可比基础 • 4、各项修正计算 • 5、市场比较法运用举例
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1
第一节 市场比较法的概念
1.1 市场法的概念
又称市场比较法、比例法，是将估价对象与在估价时 点的近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类 似房地产的成交价格做适当的处理来求取估价对象价值 的方法。
-
6
第三节 建立价格可比基础
2.3 建立价格可比基础
建立价格可比基础包括五个方面的内容： ①统一付款方式； ②统一采用单价； ③统一币种和货币单位； ④统一面积内涵； ⑤统一面积单位。
市场比较法ppt课件
17
（四）统一面积单位
建筑面积
使用面积
套内面积
1公顷=10000平方米 1公顷=15亩
18
建筑面积 ：一般定义房屋建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上的各层的 外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。 商品房建筑面积由套内建筑面积（包括套内使用面积、套内墙体面积和阳台建 筑面积之和）和分摊的共有建筑面积（每幢楼内的公用建筑面积，例如大堂、 公用楼梯等）组成。
12
折现 -是经济评价的概念，指货币的时间价值，现在的1元钱比明 年的1元钱更值钱。 如果折现率为10%，明年的110元钱折现到现在就只有100 元。
13
例题1
【例1】某宗不动产交易总价为30万元，其中首付款20%，余款于 半年后支付。假设月利率为0.5%，计算该宗房地产在其成交日期 一次付清的价格。
11
三、建立价格比较修正的基础
（一）统一付款方式
“单利与复利”
单利：是指按照固定的本金计算利息。 复利：是指第一期产生利息后，第二次的本金包括本金和第一次产生的利
息，一起作为本金计算利息。 1、本金为10万，如果年利率是5%，期限1年，则没有区别。 2、本金为10万，如果月利率是5%，期限是12个月（一年） （1）单利计算： 本息=本金100，000+利息100，000*月利率5%*12个月=160，000 （2）复利计算： 本息=本金100，000*（1+月利率5%）12个月次方 =100，000*1.79585632602213=179，585.70 复利比单利多付：19585.7
注:总价一定，分别按建筑面积、套内建筑面积和使用面积分别分 摊。
某住宅建筑面积为100m2，套内建筑面积为92m2，使用面积为
（四）统一面积单位
建筑面积
使用面积
套内面积
1公顷=10000平方米 1公顷=15亩
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建筑面积 ：一般定义房屋建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上的各层的 外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。 商品房建筑面积由套内建筑面积（包括套内使用面积、套内墙体面积和阳台建 筑面积之和）和分摊的共有建筑面积（每幢楼内的公用建筑面积，例如大堂、 公用楼梯等）组成。
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折现 -是经济评价的概念，指货币的时间价值，现在的1元钱比明 年的1元钱更值钱。 如果折现率为10%，明年的110元钱折现到现在就只有100 元。
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例题1
【例1】某宗不动产交易总价为30万元，其中首付款20%，余款于 半年后支付。假设月利率为0.5%，计算该宗房地产在其成交日期 一次付清的价格。
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三、建立价格比较修正的基础
（一）统一付款方式
“单利与复利”
单利：是指按照固定的本金计算利息。 复利：是指第一期产生利息后，第二次的本金包括本金和第一次产生的利
息，一起作为本金计算利息。 1、本金为10万，如果年利率是5%，期限1年，则没有区别。 2、本金为10万，如果月利率是5%，期限是12个月（一年） （1）单利计算： 本息=本金100，000+利息100，000*月利率5%*12个月=160，000 （2）复利计算： 本息=本金100，000*（1+月利率5%）12个月次方 =100，000*1.79585632602213=179，585.70 复利比单利多付：19585.7
注:总价一定，分别按建筑面积、套内建筑面积和使用面积分别分 摊。
某住宅建筑面积为100m2，套内建筑面积为92m2，使用面积为
房地产估价-市场比较法
• 估价对象价格=可比实例价格×交易情况 修正系数×交易日期修正系数×区域因 素修正系数×个别因素修正系数
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四、适用范围及特点(tèdiǎn)
(一)特点：
1、具有现实性，有较强的说服力；
2、在非正常情况下，比准价格往往偏离收益价格； 3、要求估价人员具有较高的素质 (二)适用范围：
从地区来看，市场比较法主要(zhǔyào)用于房地产市场 发达、有充足的具有替代性的比较实例的地区。从 估价对象来看，主要(zhǔyào)适用于交易性房地产。
第三章房地产估价(gū〃jià)方法之 一
• 市场 比较法 (shìchǎng)
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一、概 念
所谓市场比较法，就是将估价对象 与近期内已经发生交易的类似房地产进 行比较，对这些类似房地产的成交价格 进行适当(shìdàng)的修正，以此作为估价对 象在估价时点的客观合理价格的估价方 法。
这里的“类似房地产”，是指在所处地 区、用途、建筑结构等方面，与估价对 象相似的房地产。
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内容摘要
第三章房地产估价方法之一。根据经济学理论，在同一市场上，具有相 同使用价值和质量的商品，应具有相同的价格，即具备替代关系。依据实际 中比较条件的不同，可有直接比较修正和间接比较修正。从地区来看，市场 比较法主要用于房地产市场发达、有充足的具有替代性的比较实例的地区。 交易实例的搜集(sōují)内容（搜集(sōují)什么）。1、有利害关系的人之间发生的 交易。可比实例的成交价格×交易情况修正系数=正常价格。可比实例的成交 价格×交易日期修正系数=正常价格。所谓区域因素，是指能反映房地产所在 区域的特征并对房地产价格产生影响的因素。其中，该修正系数应是以估价 对象的区域因素为基准来确定的。个别因素是指能反映房地产本身的特征并 对其价格产生影响的因素
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四、适用范围及特点(tèdiǎn)
(一)特点：
1、具有现实性，有较强的说服力；
2、在非正常情况下，比准价格往往偏离收益价格； 3、要求估价人员具有较高的素质 (二)适用范围：
从地区来看，市场比较法主要(zhǔyào)用于房地产市场 发达、有充足的具有替代性的比较实例的地区。从 估价对象来看，主要(zhǔyào)适用于交易性房地产。
第三章房地产估价(gū〃jià)方法之 一
• 市场 比较法 (shìchǎng)
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一、概 念
所谓市场比较法，就是将估价对象 与近期内已经发生交易的类似房地产进 行比较，对这些类似房地产的成交价格 进行适当(shìdàng)的修正，以此作为估价对 象在估价时点的客观合理价格的估价方 法。
这里的“类似房地产”，是指在所处地 区、用途、建筑结构等方面，与估价对 象相似的房地产。
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内容摘要
第三章房地产估价方法之一。根据经济学理论，在同一市场上，具有相 同使用价值和质量的商品，应具有相同的价格，即具备替代关系。依据实际 中比较条件的不同，可有直接比较修正和间接比较修正。从地区来看，市场 比较法主要用于房地产市场发达、有充足的具有替代性的比较实例的地区。 交易实例的搜集(sōují)内容（搜集(sōují)什么）。1、有利害关系的人之间发生的 交易。可比实例的成交价格×交易情况修正系数=正常价格。可比实例的成交 价格×交易日期修正系数=正常价格。所谓区域因素，是指能反映房地产所在 区域的特征并对房地产价格产生影响的因素。其中，该修正系数应是以估价 对象的区域因素为基准来确定的。个别因素是指能反映房地产本身的特征并 对其价格产生影响的因素
房地产估价之市场比较法
2、交易情况修正方法 交易情况修正需估价的人员具有丰富的经验，对
市场行情有充分了解，具体程序为： （1）剔除非正常的交易案例； （2）测定各种特殊因素对正常价格的影响程度； （3）交易情况修正。
修正方法主要有百分率法和差额法 第一，百分率法修正公式
比准实例正常交易价格＝比准实例成交价格×交易情况修正系数
我们把在效用上能够相互替代的产品称 为替代品，在一个完全竞争的市场上，两 个以上具有同等效用的替代品同时存在时 ，该类商品的价格就会由于替代关系而通 过相互竞争，最终促使其价格趋于一致。
替代原理同样适用于房地产市场。从理 论上讲，效用相等的房地产经过市场的竞 争，其价格最终会基本趋于一致。
三、市场比较法的适用条件
（5）付款方式，如一次性付款、分期付款、贷 款方式付款；
（6）交易情况，如交易目的，交易方式，交易 税费的负担方式，有无厉害关系人之间的交易 、急卖急买、人为哄抬等特殊交易情况。
二、选取比准实例
1、选取比准实例的质量要求 （1）物质的同一性或类似性
物质的同一性和类似性体现在：a.与估价对象房地产的 用途相同；b.与估价对象房地产的价格类型相同；c.与 估价对象房地产的交易类型和估价目的相吻合。 （2）地点的同一性和类似性 地点的同一性和类似性是为了消除区位因素对房地产效 用及价格的影响。 （3）时间的接近性 通常，比准实例的交易日期与待估对象房地产的交易日 期相差不宜超过5年。 （4）交易情况正常性 收集的交易实例必须为正常的交易或可修正为正常的交 易。
第一节 市场比较法的基本原理
一.市场比较法的概念 二.市场比较法的基本原理 三.市场比较法的适用范围和条件
一、市场比较法的含义
市场比较法（market comparison approach ），将估价对象与在估价时点近期有过交易的类 似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价 格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理 价格或价值的方法。市场比较法的本质是以房地 产的市场交易价格为导向求取估价对象的价值。
市场比较法及其运用PPT
（2）可比实例的交易类型应与估价目的吻合 因为房地产交易如果是买卖的估价，则应选取买卖 的估价，租赁的估价则应选择租赁实例为可比实例。
（3）可比实例的成交日期应尽量接近估价时点
如果房地产市场比较平稳，则较早之前的交易实例仍然有参考 价值；但如果房地产市场变化太快，则应该缩短期限。一般认 为，交易实例的成交日期与估价时点相隔一年以上的不宜采用。
②成交日期与估价时点不同。——市场状况调整（需 要把类似房地产的成交日期时的价格调正为估价时 点时的价格） ③可比实例房地产状况与估价对象房地产状况不 同。——房地产状况调整。（不可能在交易市场上 找到与估价对象完全相同的房地产，因此需要把类 似房地产在自身状况下的价格，调整为在估价对象 房地产状况下的价格）。 • 当然，市场法求的价值有时不一定合理、真实。在 一些主观的非理性的因素影响下，房地产价值有可 能被高估或者低估，从而偏离房地产本身的价值。
房地产估价理论与方法
一、市场法的概述
1、含义：市场法也称比较法、市场比较法、交易实 例比较法，是选取一定数量、符合一定条件、发 生过交易的类似房地产，然后将他们与估价对象 进行比较，对他们的实际成交价格进行适当处理 （即进行相关修正）来求取估价对象价值的方法。 2、上述中选取的符合一定条件、发生过交易的类似 房地产，通常称为可比实例。所谓的符合条件是 指：交易类型与估价目的吻合、成交日期与估价 时点接近、实际成交价格为正常成交价格或者是 可以修正为正常成交价格的房地产。 3、市场法的本质：以房地产的实际成交价格为导 向来求取房地产的价值。比准价格价格——用市 场比较法估价求的价格
• 2、市场法估价需要具备的条件：在估价时点的近期有 较多的类似房地产交易。 • 在房地产市场不够发育或是类似房地产交易较少 的地区就难以采用市场法估价。某一些房地产市场活 跃的地区，因为较长时间内很少发生房地产交易，也 不适用市场法。但是实际存在，而没有尽力去收集交 易实例的，不可以成为不采用市场法估价的理由。 • 运用市场法估价需要把类似房地产的各种交易情况 修正为正常的市场价格。主要消除以下三个方面不同 所造成的差异： • ①实际交易情况与正常交易不同。——交易情况修正 （例如有没有急于出手或是急于购买、买卖双方之间 有没有厉害关系，父子之间的交易，母子公司之间的 交易）
第六章 房地产估价的市场比较法(房地产估价课件)
公式一： 估价对 可 象比 价实 格 交 例易 价情 格况 交修 易正 日系 期 区 数 修 域正 因系 素数 修正 个 系别 数因数 . 修正系数 公式二： 估价对象 可 价比 格实例 估 价 可 价 格 比 对实 象例 正交 常 指 易 交 数 情 成 估 易况 交 价 情指 日 时 况数 期 点价 价格 格指 指数 数 估价对象区域估 因价 数对 分象 值个别因数分值 可比实例区域 可 因比 数实 分例 值个别因数分值
• 6.1.4 方法特点及适用范围
• 方法特点： 市场比较法具有现实性，有较强的说服力； 市场比较法以替代关系为途径，所求得的价格称“比准价 格”；市场比较法以价格求价格，在不正常市场条件下难 以与收益价格相协调；市场比较法需要估价人员具有较高 素质；市场比较法以替代原则为基础，正确选择比较案例 和合理修正交易价格是保证评估结果准确性的关键。
• 在市场比较法的定义中，包括三个关键词： • 1）近期：在收集可比实例时，一般是选取类似房
地产交易发生在一年以内，在房地产价格变化较 快的地区，应该考虑选取发生在半年以内进行交 易的类似房地产作为可比实例。 • 2）类似房地产：是指与估价对象处于同一供求圈 内，并在用途、规模、档次以及建筑结构形式等 方面与估价对象相近的房地产作为可比实例。 • 3）实际成交价格：在确定了类似房地产作为可比 实例后，要对类似房地产的实际成交价格进行适 当的修正才能与估价对象进行比较。
房地产估价
市场比较法、类似房地产、可比实例、交易日期修正、交易 情况修正、区域因素修正、个别因素修正
引例 有一房地产的可比案例，交易时间为去年9月份，成交价格 为6200元/m2,已知去年类似房地产价格的环比指数为125， 今年类似房地产市场价格的环比指数为162，根据这种情况 如何来确定该房地产在今年估价时点的价格？
第4章 市场比较法房地产估价(第二版)课件
理解房地产修正状况的含义和内容；能够利用房地产修正方 法将可比实例的价格修正为估价对象房地产的价格
理解综合修正计算的步骤；能够运用直接修正法和间接修正 法计算可比实例的比准价格，综合测算估价对象房地产的价 格
知识要点 市场比较法的含义 选择可比实例 建立价格可比基础 交易情况的修正 交易日期的修正 房地产状况修正 综合修正计算
在统一货币单位方面，按照使用习惯，人民币、港元、美元等通常都换算为人民 币“元”。
统一面积内涵
在房地产交易中，有时卖方会采用各种面积内涵计价，如有按照建筑面积计价、有 按照使用面积计价还有按照套内面积计价。如果可比实例和估价对象的计价面积内涵不 同，则应将它们统一成相同的面积内涵。这些面积内涵之间的换算如下： 建 筑 面 积 下 的 价 格 套 内 建 筑 面 积 下 的 价 格 套 建 内 筑 建 面 筑 积 面 积 建 筑 面 积 下 的 价 格 使 用 面 积 下 的 价 格 建 使 筑 用 面 面 积 积
市场比较法的基本原理
市场比较法的概念
市场比较法(Market Comparision Approach)又叫买卖实例比较法、市价 比较法、交易实例比较法、市场法，它是房地产估价方法中最常用的估价方法 之一，也是目前国内外广泛应用的经典估价方法。
其基本内涵就是将估价对象与近期内已发生交易的类似房地产进行比较， 根据类似房地产的成交价格进行适当的修正，以此作为估价对象在估价时点的 客观合理价格的估价方法。这里的“类似房地产”，是指在指在同一供求圈内， 在用途、建筑结构、规划条件等方面，与估价对象相似的房地产。采用市场比 较法求得的价格，称为比准价格。比准价格经过调节后，得出市场价值。
1公顷=10 000平方米 1亩=666.67平方米 1平方米=10.764平方英尺 1平方英尺=0.092 903 04平方米 1坪=3.305 79平方米 1平方米=0.303坪 【例】为评估某宗房地产的价格，在众多的交易实例中，选取了A、B、C共3宗可比 实例。A交易实例的建筑面积为200平方米，成交价格为160万元人民币，付款方式为 分期付款，其中成交时付款为50万元，余款在一年后付清。B交易实例建筑面积为140 平方米，套内面积为105平方米，套内面积下的价格为每平方米10 000元人民币，付 款方式为一次性付款。C交易实例的建筑面积为3 300平方英尺，成交价格为30万美元， 付款方式为一次性付清。现假若年利率为6%，C交易实例中成交日的美元与人民币市 场汇价为7.76元人民币。试将A、B、C这3宗交易实例的价格统一为人民币表示的每平 方米建筑面积单价。
理解综合修正计算的步骤；能够运用直接修正法和间接修正 法计算可比实例的比准价格，综合测算估价对象房地产的价 格
知识要点 市场比较法的含义 选择可比实例 建立价格可比基础 交易情况的修正 交易日期的修正 房地产状况修正 综合修正计算
在统一货币单位方面，按照使用习惯，人民币、港元、美元等通常都换算为人民 币“元”。
统一面积内涵
在房地产交易中，有时卖方会采用各种面积内涵计价，如有按照建筑面积计价、有 按照使用面积计价还有按照套内面积计价。如果可比实例和估价对象的计价面积内涵不 同，则应将它们统一成相同的面积内涵。这些面积内涵之间的换算如下： 建 筑 面 积 下 的 价 格 套 内 建 筑 面 积 下 的 价 格 套 建 内 筑 建 面 筑 积 面 积 建 筑 面 积 下 的 价 格 使 用 面 积 下 的 价 格 建 使 筑 用 面 面 积 积
市场比较法的基本原理
市场比较法的概念
市场比较法(Market Comparision Approach)又叫买卖实例比较法、市价 比较法、交易实例比较法、市场法，它是房地产估价方法中最常用的估价方法 之一，也是目前国内外广泛应用的经典估价方法。
其基本内涵就是将估价对象与近期内已发生交易的类似房地产进行比较， 根据类似房地产的成交价格进行适当的修正，以此作为估价对象在估价时点的 客观合理价格的估价方法。这里的“类似房地产”，是指在指在同一供求圈内， 在用途、建筑结构、规划条件等方面，与估价对象相似的房地产。采用市场比 较法求得的价格，称为比准价格。比准价格经过调节后，得出市场价值。
1公顷=10 000平方米 1亩=666.67平方米 1平方米=10.764平方英尺 1平方英尺=0.092 903 04平方米 1坪=3.305 79平方米 1平方米=0.303坪 【例】为评估某宗房地产的价格，在众多的交易实例中，选取了A、B、C共3宗可比 实例。A交易实例的建筑面积为200平方米，成交价格为160万元人民币，付款方式为 分期付款，其中成交时付款为50万元，余款在一年后付清。B交易实例建筑面积为140 平方米，套内面积为105平方米，套内面积下的价格为每平方米10 000元人民币，付 款方式为一次性付款。C交易实例的建筑面积为3 300平方英尺，成交价格为30万美元， 付款方式为一次性付清。现假若年利率为6%，C交易实例中成交日的美元与人民币市 场汇价为7.76元人民币。试将A、B、C这3宗交易实例的价格统一为人民币表示的每平 方米建筑面积单价。
第三章市场比较法《房地产估价理论与实务》PPT课件
成交日期到估价时点，可比实例的价格上涨时的百分率为+T%；可比 实例的价格下跌时的百分率为-T%，则： • 可比实例在估价时点的价格=可比实例在成交日期格指数包括定基价格指数和环比价格指数。在
价格指数编制过程中，需要选择某个时期作为基 期。 • 采用定基价格指数进行市场状况调整的公式为：
• 房地产状况调整，是把可比实例在自身状况下的价格调整为在
估价对象状况下的价格 。
• 1）房地产状况调整的内容：
• 房地产状况调整可分解为实物状况调整、权益状况调整和区位 状况调整。
• （1）实物状况调整
• 实物状况是指对房地产价格有影响的房地产实物因素的状况。
对土地来说，实物状况调整主要包括面积大小、形状、地形、
可比实例在估 可比实例在成 估价时点的定基价格指数 价时点的价格 交日期的价格 成交日期的定基价格指数
•
11
• （3）价格变动率法 • 房地产价格变动率有逐期递增或递减的价格变
动率和期内平均上升或下降的价格变动率。 • 采用逐期递增或递减的价格变动率进行市场状
况调整的公式为：
12
• 6、房地产状况调整
设可比实例成立价格比其正常市场价格高低的百分率为±S% （当可比实 例成交价格比其正常市场价格高的，为+S%；低的，为－S%），则有 • 可比实例成交价格×[1/(1±S%)] =可比实例正常市场价格 • 可比实例成交价格×[100/(100±S%)]=可比实例正常市场价格 • 4）采用差额法进行交易情况修正的一般公式为： • 可比实例正常市场价格=可比实例成交价格±交易情况修正数额
• 4、交易情况修正
• 交易情况修正，是排除交易行为中的某些特殊因素所造成的 可比实例的成交价格偏差，将其成交价格修正为正常价格。
价格指数编制过程中，需要选择某个时期作为基 期。 • 采用定基价格指数进行市场状况调整的公式为：
• 房地产状况调整，是把可比实例在自身状况下的价格调整为在
估价对象状况下的价格 。
• 1）房地产状况调整的内容：
• 房地产状况调整可分解为实物状况调整、权益状况调整和区位 状况调整。
• （1）实物状况调整
• 实物状况是指对房地产价格有影响的房地产实物因素的状况。
对土地来说，实物状况调整主要包括面积大小、形状、地形、
可比实例在估 可比实例在成 估价时点的定基价格指数 价时点的价格 交日期的价格 成交日期的定基价格指数
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• （3）价格变动率法 • 房地产价格变动率有逐期递增或递减的价格变
动率和期内平均上升或下降的价格变动率。 • 采用逐期递增或递减的价格变动率进行市场状
况调整的公式为：
12
• 6、房地产状况调整
设可比实例成立价格比其正常市场价格高低的百分率为±S% （当可比实 例成交价格比其正常市场价格高的，为+S%；低的，为－S%），则有 • 可比实例成交价格×[1/(1±S%)] =可比实例正常市场价格 • 可比实例成交价格×[100/(100±S%)]=可比实例正常市场价格 • 4）采用差额法进行交易情况修正的一般公式为： • 可比实例正常市场价格=可比实例成交价格±交易情况修正数额
• 4、交易情况修正
• 交易情况修正，是排除交易行为中的某些特殊因素所造成的 可比实例的成交价格偏差，将其成交价格修正为正常价格。
第六章市场比较法ppt课件
精品课件
三、市场比较法的因素修正
1、交易情况修正 在房地产交易中的特殊情况：
有特殊利害关系的相互间的交易； 交易时有特别的动机，尤其是急于脱售或急于
购买； 买卖双方不了解市场行情； 特殊的交易方式； 其他特殊交易的情形。
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交易情况修价 正格 后＝ 的可 正比 常 可 正 实 比 常 例 实 情 价 例 况 格 情 指
精品课件
经个别因比 素实 修例 正价 后 价 格 的 格 个 ＝ 可 别 可因 比素
PP' 100 100x4
4、个别因素修正
精品课件
例3 现有一可比实例，成交价为5000元/平方米， 该可比实例的个别因素综合起来劣于待估对 象，经分析，可比实例在临街深度、宗地形状、 宗地面P 积5 等00 方0 面10 综0 合5 起15 来5(元 需/ 修平 正方 -米 3%)，则经个 别因素修正的可9比7实例价格为：
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一、交易实例搜集 1、交易实例应搜集的内容 成交价格 成交日期 付款方式 交易实例在交易时的状态 交易双方的情况及交易目的
精品课件
精品课件
2、交易实例搜集的途径 查阅政府有关部门关于房地产交易的资料； 查阅各种报刊上有关房地产出售、出租的广告； 以顾客身份与出售、出租房地产的经办人员洽
10 四x0 1 、市1场0比01较0 法x0 3计1算0 公x0 4 式
精品课件
五、房地产评估价格的确定 若干可比实例经各因素修正后，可得到评
估基准日待估房地产的若干比准价格，则待估 房地产最终的评估价可采用如下方法确定： 算术平均法 加权平均法 众数法 中位数法
精品课件
例6 有5个可比实例修正后的价格分别是730元/ 平方米、780元/平方米、800元/平方米、 800元/平方米、820元/平方米，试确定待估 房地产的价格。
三、市场比较法的因素修正
1、交易情况修正 在房地产交易中的特殊情况：
有特殊利害关系的相互间的交易； 交易时有特别的动机，尤其是急于脱售或急于
购买； 买卖双方不了解市场行情； 特殊的交易方式； 其他特殊交易的情形。
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交易情况修价 正格 后＝ 的可 正比 常 可 正 实 比 常 例 实 情 价 例 况 格 情 指
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经个别因比 素实 修例 正价 后 价 格 的 格 个 ＝ 可 别 可因 比素
PP' 100 100x4
4、个别因素修正
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例3 现有一可比实例，成交价为5000元/平方米， 该可比实例的个别因素综合起来劣于待估对 象，经分析，可比实例在临街深度、宗地形状、 宗地面P 积5 等00 方0 面10 综0 合5 起15 来5(元 需/ 修平 正方 -米 3%)，则经个 别因素修正的可9比7实例价格为：
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一、交易实例搜集 1、交易实例应搜集的内容 成交价格 成交日期 付款方式 交易实例在交易时的状态 交易双方的情况及交易目的
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2、交易实例搜集的途径 查阅政府有关部门关于房地产交易的资料； 查阅各种报刊上有关房地产出售、出租的广告； 以顾客身份与出售、出租房地产的经办人员洽
10 四x0 1 、市1场0比01较0 法x0 3计1算0 公x0 4 式
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五、房地产评估价格的确定 若干可比实例经各因素修正后，可得到评
估基准日待估房地产的若干比准价格，则待估 房地产最终的评估价可采用如下方法确定： 算术平均法 加权平均法 众数法 中位数法
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例6 有5个可比实例修正后的价格分别是730元/ 平方米、780元/平方米、800元/平方米、 800元/平方米、820元/平方米，试确定待估 房地产的价格。
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第二，差额法修正公式
比准实例正常交易价格＝比准实例成交价格±交易情况修正数额
五、交易日期修正
1、交易日期修正的含义 如果比准实例的成交日期与待估房地产
的估价时点不同，房地产市场状况可能在 着期间发生了变化，价格就有可能不同， 因此应将比准实例在其成交日期时间的价 格修正为在估价时点时的价格，如此才能 将其作为估价对象的价格，这种修正称为 交易日期修正。
第四章 市场比较法
第四章 市场比较法
第一节、市场比较法的基本原理 第二节、市场比较法的估价步骤 第三节、市场比较法的应用举例
学习目标
• 理解市场比较法的基本概念、基本原理和 相关概念，了解市场比较法的适用条件；
• 掌握市场比较法的计算公式和评估程序； • 熟练运用市场比较法的原理和方法评估房
地产价格。
2、房地产状况修正的方法
（1）房地产状况修正步骤 a.确定对估价对象房地产价格有影响的房地产状况方面的各因 素； b.判定估价对象房地产和比准实例房地产在这些因素方面的状 况； c.将比准实例房地产与估价对象房地产在这些因素方面的状况 进行逐项比较，找出它们之间的差别造成的价格差异程度； d.根据差异程度对比准实例的价格进行修正。
a. 房地产使用权年期修正 比准实例进行房地产使用权年期修正后的价格＝
比准实例价格×房地产使用权年期修正系数（K）
b. 容积率修正
容积率修正后的比准实例价格＝比准实例价格× 容积率修正系数
（3）实物状况修正
房地产实物状况修正是指影响房地产价
格的房地产实物因素的状况，进行修正， 将比准实例房地产在其实物状况下的价格 调整为估价对象房地产实物状况下的价格。 实物状况修正的内容很多，对于土地主要 有面积大小、形状、基础设施完备程度、 土地平整程度、地势、地质水文状况等。 对于建筑物主要有新旧程度、建筑规模、 建筑结构、设备、装饰装修、平面布置、 工程质量等影响房地产价格的因素。
在房地产市场比较发达的情况下，在同一地区或同一供 需圈内，与待估房地产类似的房地产交易较多时，市场比 较法才是有效的评估方法。
具体来说，市场比较法的适用条件如下： 1、要有足够数量的比较案例 2、交易案例资料与待估房地产具有相关性和替代性 3、交易资料的可靠性 4、交易资料的正常性 5、交易资料的合法性 市场比较法的原理和技术，除可直接用于评估房地产的 价格为，也可以用于评估房地产租金，以及用于其他估价 方法种的有关参数的求取，如经营收入、成本费用等
（7）道听途说的行情也要收集。
2、搜集内容的完整性和真实性
（1）交易实例房地产的状况，如名称、坐落、 面积、四至、用途、产权、土地形状、建 筑物建成年月、周围环境、景观等；
（2）交易双方，如卖方和买方的名称、相互 关系；
（3）成交日期；
（4）成交价格，包括计价方式（如按建筑面积 计价、按套内建筑面积计价、按使用面积计价、 按使用面积计价、按套计价）和价款；
是将比准实例房地产在其区位状况下的价格调 整为在估价对象房地产区位状况下的价格。其内 容主要包括：繁华程度、交通便捷程度、环境、 配套设施、临路状况等房地产价格的因素。
六、房地产状况修正
（2）权益状况修正 是将比准实例在其权益状况下的价格调整为在
估价对象房地产权益状况下的价格。其内容有： 土地使用权年期，城市规划限制条件（容积率） 等。
（5）付款方式，如一次性付款、分期付款、贷 款方式付款；
（6）交易情况，如交易目的，交易方式，交易 税费的负担方式，有无厉害关系人之间的交易、 急卖急买、人为哄抬等特殊交易情况。
二、选取比准实例
1、选取比准实例的质量要求 （1）物质的同一性或类似性
物质的同一性和类似性体现在：a.与估价对象房地产的 用途相同；b.与估价对象房地产的价格类型相同；c.与 估价对象房地产的交易类型和估价目的相吻合。 （2）地点的同一性和类似性 地点的同一性和类似性是为了消除区位因素对房地产效 用及价格的影响。 （3）时间的接近性 通常，比准实例的交易日期与待估对象房地产的交易日 期相差不宜超过5年。 （4）交易情况正常性 收集的交易实例必须为正常的交易或可修正为正常的交 易。
我们把在效用上能够相互替代的产品称 为替代品，在一个完全竞争的市场上，两 个以上具有同等效用的替代品同时存在时， 该类商品的价格就会由于替代关系而通过 相互竞争，最终促使其价格趋于一致。
替代原理同样适用于房地产市场。从理 论上讲，效用相等的房地产经过市场的竞 争，其价格最终会基本趋于一致。
三、市场比较法的适用条件
市场比较法又叫市场法、交易实例比较法、买 卖实例比较法、市场资料比较法、市价比较法、 现行市价法等，它是房地产估价方法中最常用的 基本方法之一，也是目前国内外广泛应用的经典 估价方法。
二、 市场比较法的基本原理
市场比较法的理论依据是房地产价格形 成中的替代原理。根据替代原理，在市场 上任何经济主体都谋求以最小的代价取得 最大利润或效用，所以在他们在选择商品 是会选择效用大而价格低的商品。当效用 与价格相比，效用太小或者价格太高时， 购买者就会放弃购买，因此效用均等的物 品或者服务在其价格上应该相等
系数+交易日期修正系数+房地产状 况修正系数） ③差额法公式 估价对象价格＝比准实例价格±交易情况修正数额 ±交易日期修正数额±房地产状况 修正数额 2、将多个比准实例价格综合成一个最终比准价格的方法 方法通常有下列4种： ①平均数；②中位数；③众数；④其他方法
一、房地产价格评估
例4－6 为评估某住宅楼的价格，估价人员在该住 宅楼附近地区调查选取了A、B、C、D、E共5个类 似住宅楼的交易实例，其有关资料如下表：
建立价格可比基础具体包括下列四个方面： 1、统一的付款方法 2、统一采用单价 3、统一货币种类和货币单位 4、统一面积内涵与单位
四、交易情况修正
进行交易情况修正是为了排除交易行为中的一些特殊因 素所造成的交易价格偏差。 1、造成成交价格偏差的原因
房地产成交机构往往容易受交易中的一些特殊因素的影 响，从而使其偏离正常的市场价格。造成成交价格偏差的 原因主要有以下七个： （1）有利害关系的人们互相之间的交易； （2）急于脱售或购买的依据不了解市场行情的交易； （3）交易双方或一方有特别动机或偏好的交易； （4）受债权债务关系影响的交易； （5）相邻房地产的合并交易； （6）交易税费非正常负担的交易； （7）特殊交易方式的交易。
上表中，交易情况、房地产状况中的各正、负值
都是按直接比较所得结果。其中，房地产状况中 的三方面因素产生的作用程度相同。另据调查得 知，从2001年7月1日至2002年1月1日该类住宅 楼市场价格每月递增1.5％，其后至2002年11月1 日则每月递减0.5％，而从2002年11月1日着2003 年4月30日的市场价格基本不变，以后每月递增1 ％。试利用上述资料根据估价相关要求选取最合 适的3个交易实例作为可比实例，并估算该住宅楼 2003年8月31日的正常单价（如需计算平均值， 请采用简单算术平均法）。
2、交易情况修正方法 交易情况修正需估价的人员具有丰富的经验，对
市场行情有充分了解，具体程序为： （1）剔除非正常的交易案例； （2）测定各种特殊因素对正常价格的影响程度； （3）交易情况修正。
修正方法主要有百分率法和差额法 第一，百分率法修正公式
比准实例正常交易价格＝比准实例成交价格×交易情况修正系数
房地产价格指数按基期不同又分为定基指数和环比指数。
•
六、房地产状况修正
如果比准实例和估价对象房地产自身情况之间 有差异，则应对比准实例成交价格进行房地产状 况修正。对房地产状况进行修正后，比准实例在 其房地产状况下的价格变成了在估价对象房地产 状况下的价格。 1、房地产状况修正的内容 （1）区位状况修正
出售、出租的广告、信息等资料。 （3）同开发商、代理商直接接触了解房地产
用途、结构、布局、价格等。
（4）参加年度房地产交易会，索取房地产的 各种行情方面的资料。
（5）同行之间的信息共享。估价机构或估价 人员之间可以约定相互交换所搜集的交易 实例及经手的估价案例资料。
（6）向当事人、潜在购买者、经纪人、房地 产登记代理人、金融机构、司法机关等调 查了解。
经过交易日期修正、房地产状况修正、交易 情况修正，就把比准实例房地产的实际成交价格 变成了估价对象房地产在估价时点的客观合理价 格。
1.求取某个可比实例对应比准价格的方法 ①百分率法修正系数连乘公式
估价对象价格=比准实例价格×交易情况修正系数 ×交易日期修正系数×房地产状况 修正系数
②百分率法修正系数累加公式 估价对象价格=比准实例价格×（1+交易情况修正
2、选取比准实例的数量要求
选取的比准实例数量从理论上讲越多越 好，但是如果要求选取的数量过多，可能 由于交易实例的数量有限而难以实现，另 外，后续进行修正、调整的工作量大。因 此一般选取3－10个比准实例即可。
三、建立价格比较修正的基础
选取了比准实例后，应先对这些比准实例的成 交价格进行换算处理，成交价格之间的口径一致、 相互可比，为进行后续的比较修正建立共同的基 础。
（2）房地产状况修正公式 房地产状况修正方法主要有和差额法。
a.采用百分率法修正公式 比准实例在待估房地产状况下的价格＝比准实例在其房地产状况
下的价格×房地产状况修正系数 b.采用差额法修正公式 比准实例在待估房地产状况下的价格＝比准实例在其房地产状况
下的价格±房地产状况修正数额
七、综合求取比准价格
五、交易日期修正
2、交易日期修正的方法 交易日期修正主要采用百分率法，其一般公式为： 比准实例正常交易价格＝比准实例成交价格× 交易日期修正系数 利用房地产机构指数进行交易期日修正时较为常用的修
正方法。公式如下： 比准实例在估价时点时的价格＝比准实例在成交日 期时的价格×交易日期修正系数 交易日期修正系数＝待估房地产估价时点的价格指数 /比较案例成交日期时点的价格指数
比准实例正常交易价格＝比准实例成交价格±交易情况修正数额
五、交易日期修正
1、交易日期修正的含义 如果比准实例的成交日期与待估房地产
的估价时点不同，房地产市场状况可能在 着期间发生了变化，价格就有可能不同， 因此应将比准实例在其成交日期时间的价 格修正为在估价时点时的价格，如此才能 将其作为估价对象的价格，这种修正称为 交易日期修正。
第四章 市场比较法
第四章 市场比较法
第一节、市场比较法的基本原理 第二节、市场比较法的估价步骤 第三节、市场比较法的应用举例
学习目标
• 理解市场比较法的基本概念、基本原理和 相关概念，了解市场比较法的适用条件；
• 掌握市场比较法的计算公式和评估程序； • 熟练运用市场比较法的原理和方法评估房
地产价格。
2、房地产状况修正的方法
（1）房地产状况修正步骤 a.确定对估价对象房地产价格有影响的房地产状况方面的各因 素； b.判定估价对象房地产和比准实例房地产在这些因素方面的状 况； c.将比准实例房地产与估价对象房地产在这些因素方面的状况 进行逐项比较，找出它们之间的差别造成的价格差异程度； d.根据差异程度对比准实例的价格进行修正。
a. 房地产使用权年期修正 比准实例进行房地产使用权年期修正后的价格＝
比准实例价格×房地产使用权年期修正系数（K）
b. 容积率修正
容积率修正后的比准实例价格＝比准实例价格× 容积率修正系数
（3）实物状况修正
房地产实物状况修正是指影响房地产价
格的房地产实物因素的状况，进行修正， 将比准实例房地产在其实物状况下的价格 调整为估价对象房地产实物状况下的价格。 实物状况修正的内容很多，对于土地主要 有面积大小、形状、基础设施完备程度、 土地平整程度、地势、地质水文状况等。 对于建筑物主要有新旧程度、建筑规模、 建筑结构、设备、装饰装修、平面布置、 工程质量等影响房地产价格的因素。
在房地产市场比较发达的情况下，在同一地区或同一供 需圈内，与待估房地产类似的房地产交易较多时，市场比 较法才是有效的评估方法。
具体来说，市场比较法的适用条件如下： 1、要有足够数量的比较案例 2、交易案例资料与待估房地产具有相关性和替代性 3、交易资料的可靠性 4、交易资料的正常性 5、交易资料的合法性 市场比较法的原理和技术，除可直接用于评估房地产的 价格为，也可以用于评估房地产租金，以及用于其他估价 方法种的有关参数的求取，如经营收入、成本费用等
（7）道听途说的行情也要收集。
2、搜集内容的完整性和真实性
（1）交易实例房地产的状况，如名称、坐落、 面积、四至、用途、产权、土地形状、建 筑物建成年月、周围环境、景观等；
（2）交易双方，如卖方和买方的名称、相互 关系；
（3）成交日期；
（4）成交价格，包括计价方式（如按建筑面积 计价、按套内建筑面积计价、按使用面积计价、 按使用面积计价、按套计价）和价款；
是将比准实例房地产在其区位状况下的价格调 整为在估价对象房地产区位状况下的价格。其内 容主要包括：繁华程度、交通便捷程度、环境、 配套设施、临路状况等房地产价格的因素。
六、房地产状况修正
（2）权益状况修正 是将比准实例在其权益状况下的价格调整为在
估价对象房地产权益状况下的价格。其内容有： 土地使用权年期，城市规划限制条件（容积率） 等。
（5）付款方式，如一次性付款、分期付款、贷 款方式付款；
（6）交易情况，如交易目的，交易方式，交易 税费的负担方式，有无厉害关系人之间的交易、 急卖急买、人为哄抬等特殊交易情况。
二、选取比准实例
1、选取比准实例的质量要求 （1）物质的同一性或类似性
物质的同一性和类似性体现在：a.与估价对象房地产的 用途相同；b.与估价对象房地产的价格类型相同；c.与 估价对象房地产的交易类型和估价目的相吻合。 （2）地点的同一性和类似性 地点的同一性和类似性是为了消除区位因素对房地产效 用及价格的影响。 （3）时间的接近性 通常，比准实例的交易日期与待估对象房地产的交易日 期相差不宜超过5年。 （4）交易情况正常性 收集的交易实例必须为正常的交易或可修正为正常的交 易。
我们把在效用上能够相互替代的产品称 为替代品，在一个完全竞争的市场上，两 个以上具有同等效用的替代品同时存在时， 该类商品的价格就会由于替代关系而通过 相互竞争，最终促使其价格趋于一致。
替代原理同样适用于房地产市场。从理 论上讲，效用相等的房地产经过市场的竞 争，其价格最终会基本趋于一致。
三、市场比较法的适用条件
市场比较法又叫市场法、交易实例比较法、买 卖实例比较法、市场资料比较法、市价比较法、 现行市价法等，它是房地产估价方法中最常用的 基本方法之一，也是目前国内外广泛应用的经典 估价方法。
二、 市场比较法的基本原理
市场比较法的理论依据是房地产价格形 成中的替代原理。根据替代原理，在市场 上任何经济主体都谋求以最小的代价取得 最大利润或效用，所以在他们在选择商品 是会选择效用大而价格低的商品。当效用 与价格相比，效用太小或者价格太高时， 购买者就会放弃购买，因此效用均等的物 品或者服务在其价格上应该相等
系数+交易日期修正系数+房地产状 况修正系数） ③差额法公式 估价对象价格＝比准实例价格±交易情况修正数额 ±交易日期修正数额±房地产状况 修正数额 2、将多个比准实例价格综合成一个最终比准价格的方法 方法通常有下列4种： ①平均数；②中位数；③众数；④其他方法
一、房地产价格评估
例4－6 为评估某住宅楼的价格，估价人员在该住 宅楼附近地区调查选取了A、B、C、D、E共5个类 似住宅楼的交易实例，其有关资料如下表：
建立价格可比基础具体包括下列四个方面： 1、统一的付款方法 2、统一采用单价 3、统一货币种类和货币单位 4、统一面积内涵与单位
四、交易情况修正
进行交易情况修正是为了排除交易行为中的一些特殊因 素所造成的交易价格偏差。 1、造成成交价格偏差的原因
房地产成交机构往往容易受交易中的一些特殊因素的影 响，从而使其偏离正常的市场价格。造成成交价格偏差的 原因主要有以下七个： （1）有利害关系的人们互相之间的交易； （2）急于脱售或购买的依据不了解市场行情的交易； （3）交易双方或一方有特别动机或偏好的交易； （4）受债权债务关系影响的交易； （5）相邻房地产的合并交易； （6）交易税费非正常负担的交易； （7）特殊交易方式的交易。
上表中，交易情况、房地产状况中的各正、负值
都是按直接比较所得结果。其中，房地产状况中 的三方面因素产生的作用程度相同。另据调查得 知，从2001年7月1日至2002年1月1日该类住宅 楼市场价格每月递增1.5％，其后至2002年11月1 日则每月递减0.5％，而从2002年11月1日着2003 年4月30日的市场价格基本不变，以后每月递增1 ％。试利用上述资料根据估价相关要求选取最合 适的3个交易实例作为可比实例，并估算该住宅楼 2003年8月31日的正常单价（如需计算平均值， 请采用简单算术平均法）。
2、交易情况修正方法 交易情况修正需估价的人员具有丰富的经验，对
市场行情有充分了解，具体程序为： （1）剔除非正常的交易案例； （2）测定各种特殊因素对正常价格的影响程度； （3）交易情况修正。
修正方法主要有百分率法和差额法 第一，百分率法修正公式
比准实例正常交易价格＝比准实例成交价格×交易情况修正系数
房地产价格指数按基期不同又分为定基指数和环比指数。
•
六、房地产状况修正
如果比准实例和估价对象房地产自身情况之间 有差异，则应对比准实例成交价格进行房地产状 况修正。对房地产状况进行修正后，比准实例在 其房地产状况下的价格变成了在估价对象房地产 状况下的价格。 1、房地产状况修正的内容 （1）区位状况修正
出售、出租的广告、信息等资料。 （3）同开发商、代理商直接接触了解房地产
用途、结构、布局、价格等。
（4）参加年度房地产交易会，索取房地产的 各种行情方面的资料。
（5）同行之间的信息共享。估价机构或估价 人员之间可以约定相互交换所搜集的交易 实例及经手的估价案例资料。
（6）向当事人、潜在购买者、经纪人、房地 产登记代理人、金融机构、司法机关等调 查了解。
经过交易日期修正、房地产状况修正、交易 情况修正，就把比准实例房地产的实际成交价格 变成了估价对象房地产在估价时点的客观合理价 格。
1.求取某个可比实例对应比准价格的方法 ①百分率法修正系数连乘公式
估价对象价格=比准实例价格×交易情况修正系数 ×交易日期修正系数×房地产状况 修正系数
②百分率法修正系数累加公式 估价对象价格=比准实例价格×（1+交易情况修正
2、选取比准实例的数量要求
选取的比准实例数量从理论上讲越多越 好，但是如果要求选取的数量过多，可能 由于交易实例的数量有限而难以实现，另 外，后续进行修正、调整的工作量大。因 此一般选取3－10个比准实例即可。
三、建立价格比较修正的基础
选取了比准实例后，应先对这些比准实例的成 交价格进行换算处理，成交价格之间的口径一致、 相互可比，为进行后续的比较修正建立共同的基 础。
（2）房地产状况修正公式 房地产状况修正方法主要有和差额法。
a.采用百分率法修正公式 比准实例在待估房地产状况下的价格＝比准实例在其房地产状况
下的价格×房地产状况修正系数 b.采用差额法修正公式 比准实例在待估房地产状况下的价格＝比准实例在其房地产状况
下的价格±房地产状况修正数额
七、综合求取比准价格
五、交易日期修正
2、交易日期修正的方法 交易日期修正主要采用百分率法，其一般公式为： 比准实例正常交易价格＝比准实例成交价格× 交易日期修正系数 利用房地产机构指数进行交易期日修正时较为常用的修
正方法。公式如下： 比准实例在估价时点时的价格＝比准实例在成交日 期时的价格×交易日期修正系数 交易日期修正系数＝待估房地产估价时点的价格指数 /比较案例成交日期时点的价格指数