房地产工程系统化管理体系的建立与实施资料
房地产企业工程管理体系建立
房地产企业工程管理体系的建立探究摘要：随着我国经济的不断发展，我国的房地产行业得到很大的发展，同时房地产行业的发展也遇到了越来越多的困难。
为了能够更好促进房地产企业的发展，房地产企业工程管理体系的建立也就应运而生。
本文依托于现代项目管理的九大体系，并与房地产行业的特点相结合，提出了房地产企业工程管理体系。
关键词：房地产企业；工程管理体系；建立中图分类号：f293.35 文献标识码：a 文章编号：1001-828x （2013）01-00-01随着现代科学管理思想的不断发展，优化管理方法在当今企业的发展过程中起着越来越重要的作用，我国的房地产行业在我国取得了很大的发展，为了能够实现利润最大化，优化房地产行业工程管理体系就势在必行。
为了能够使大家更好地建立房地产企业工程管理体系，本文引用了项目管理的九大体系来分析房地产企业的工程管理体系，以期能够使大家对房地产企业工程管理体系能够有更深刻的理解，这样才能更好地促进我国房地产企业的发展。
一、工程管理体系的支撑要建立房地产企业工程管理体系，就需要对这个管理体系找到必要的支撑。
目前在我国房地产行业的发展非常迅速，取得了很大的成果。
相应的，我国的房地产行业相关的法律法规也比较完善，为了能够促进该体系的建立和发展，就需要对国家相关的法律法规、行业专项法、地方法令、相关的方针政策进行详实的了解，只有充分了解这些对房地产工程建立的相关规定，并结合房地产行业自身的特点才能够更好地促进房地产行业的发展。
除此之外，为了支撑该工程管理体系，还需要建立相应的房地产行业的信息管理系统，随着科学技术的进步、新材料的产生，房地产工程项目也将受到相应的影响，为了更好地促进我国房地产行业的发展，就需要及时对自身的施工工艺、科学技术、新型材料、施工经验等方面的信息进行必要的管理和更新，只有很好地掌握这些内容，才能够更好地促进我国房地产企业的发展，为我国房地产企业的工程管理体系建立提供必要的支撑。
房地产规范化设计管理体系建立周柏生课PPT课件
二：房地产的运营体系
运营管理中心的职能
第18页/共87页
二：房地产的运营体系
运营管理中心的职能
第19页/共87页
二：房地产的运营体系
运营管理中心的职能
第20页/共87页
二：房地产的运营体系
运营管理的重点
第21页/共87页
二：房地产的运营体系
❖2.2房地产运营体系内容：
投资决策 阶段性成果 运营决策 计划管理 成本管理 资金管理 知识管理
集群式 复合职能型 项目制型(大、小) 职能型
第49页/共87页
二. 1.3 企业管理模式与设计管理模式的优化组合之 思❖考设计管理模式发展
标准化设计水平
职能型
项目制型 复合职能型 集群式
战略合作水平
第50页/共87页
二. 1.4 设计管理资源配置基准 ❖人员配置基准目的
合理的项目人员数量和结构配置，不仅是人力资源有 效利用的要求，也是项目有效实施的保证。配置基准 应基于企业项目的运作模式、运作水平和人力资源成 熟度
第22页/共87页
二：房地产的运营体系
❖2.3房地产运营体系案例解析
第23页/共87页
二：房地产的运营体系
❖2.4房地产运营管理架构
项目运营组织架构与决策机构
第24页/共87页
二：房地产的运营体系
第25页/共87页
二：房地产的运营体系
项目的管理目标
第26页/共87页
二：房地产的运营体系
运营会议系统： a. 运营决策会 b. 运营管理会
第52页/共87页
三.2 体系建立的组成要素与核心内容
❖设计管理职责
❖一般意义下的设计管理职责
负责项目设计管理，保证设计质量、进度、成本 目标的实现(规划、建筑、结构、水电、景观、室 内设计)
房地产工程管理体系建立及关键工作实施
实施效果综合评价
综合评价方法
采用定性和定量相结合的方法，对工程管理体系 的实施效果进行综合评价。
评价过程
收集相关数据和信息，进行整理和分析，形成评 价报告，提出改进建议。
评价结果
根据综合评价结果，对工程管理体系的实施效果 进行等级评定，为持续改进提供依据。
持续改进与优化建议
01
发现问题
通过综合评价发现工程管理体系存 在的问题和不足之处。
THANKS
感谢观看
招标采购管理
01
招标采购管理是房地产工程管理体系中的重要环节，主要负责制定招 标文件、组织招标、评标和定标等工作。
02
招标采购管理需要遵循国家相关法律法规和标准，确保招标过程的公 正、公平和公开。
03
招标采购管理还需要考虑市场行情、供应商能力和项目需求等因素， 选择合适的供应商进行合作。
04
招标采购管理还需要与相关部门和单位进行沟通和协调，确保招标工 作能够顺利完成。
任务
本研究的主要任务包括分析当前房地产工程管理体系中存在的问题及原因，探讨建立科学、完善的工 程管理体系的方法和手段，研究实施关键工作的具体措施和步骤，为房地产企业提供可操作性的建议 和方案。
02
房地产工程管理体系概述
房地产工程管理体系的定义与特点
定义
房地产工程管理体系是指对房地产项目开发、建设、运 营等全过程的规划、组织、协调和控制的管理体系。
本文提出了一套完整的房地产工程管理体系，包括组 织架构、流程制度、资源整合、监控评估等方面，为 房地产企业提供了可操作的管理框架。
01
03
该管理体系有助于提高房地产项目的品质、进度和成 本控制水平，为企业的可持续发展提供了有力支持。
房地产工程管理体系的建立与实施
房地产工程管理体系的建立与实施随着社会的发展和人们对生活品质的要求不断提高，房地产业迅速发展和壮大。
在这个过程中，如何保证房地产工程项目的质量和安全已经成为业界和政府重视的一个问题。
因此，建立和实施房地产工程管理体系已经成为当代企业追求优质产品和可持续发展所必需的一个环节。
一、房地产工程管理体系的定义：房地产工程管理是指通过组织、协调、指挥和控制整个工程项目的过程，以确保工程质量、安全和按时完成的工程管理理论和实践。
房地产开发需要经过策划、设计、施工、验收等多个环节，涉及底层土壤、基础工程、建筑、装饰等多个方面，同时还需要关注环保、安全、监理等多个方面的问题，因此需要一个完整的管理体系来保障工程项目的质量和可持续发展。
二、房地产工程管理体系的目标：1、确保工程项目按时按质量完成2、保障工程项目的安全3、减少资源浪费，提高经济效益4、增强企业核心竞争力三、房地产工程管理体系的建立1、确立房地产工程管理的基本原则，比如从质量、安全、效益等方面考虑，从战略高度来思考问题。
2、制定保障生产、卫生、安全、环保、管理等方面的管理制度和流程，搭建管理体系的框架。
3、建立标准化的管理机构并明确责任和权力范围，以实现高效的管理和决策。
4、培训员工，提高员工对管理体系的认知和理解，在员工培训的同时，建设员工学习与培训的机制，以提高员工的专业能力和工作能力。
四、房地产工程管理体系的实施1、制定和实施针对特定房地产工程项目的管理计划及实施方案。
2、与监理机构紧密合作，全面监控工程质量、安全、进度。
3、实施供应商和承包商的评估和管理，确实保证供应质量可靠，承包人员素质高。
4、强化沟通与合作，提高参建人员的工作积极性和主动性，开展合作与共赢的文化，建设和谐的工态环境，实现与合规要求的完美衔接和实现。
5、运用科技手段优化管理，如BIM技术可以成功梳理建筑模型，实现数字化管理模式，实时监控建筑工程的进度和质量，避免不必要的问题和事件发生。
房地产开发公司质量管理体系的构建
房地产开发质量管理体系2015年4月27日目录一、房地产开发质量管理体系的构成 (1)（一）质量管理体系的定义 (1)（二）质量管理体系的内容 (1)（三）质量管理体系部门构成 (2)二、部门职责 (3)三、项目质量管理的主要内容 (8)四、开发质量管理相关制度 (12)五、现场管理程序手册 (38)六、施工过程质量控制细则 (51)七、“质量一票否决权”的使用规定 (54)一、房地产开发质量管理体系的构成（一）质量管理体系的定义管理体系是建立方针和目标并实现这些目标的体系。
质量管理体系是在质量方面指挥和控制组织的管理体系，是一个把与质量有关的组织结构、过程和资源等组织起来的有机整体，强调系统性和协调性。
（二）质量管理体系的内容（1）组织结构质量管理体系中组织结构是指企业为实现质量管理目标，在相应的管理工作中进行分工协作，在职务范围、责任、权力方面所形成的结构体系。
组织结构的本质是员工的分工协作关系。
这个结构体系的内容主要包括：职能结构即完成成本管理目标所需的各项业务工作及其关系，包括机构设置、业务分工及相互关系。
层次机构又称组织的纵向结构，即各管理层次的构成。
在成本管理工作中，管理层次的多少，表明企业组织结构的纵向复杂程度。
宜设置为3-4个层次，即：公司层次（分公司）项目层次，岗位层次。
部门机构又称组织的横向结构，即各管理部门的构成。
与质量管理相关的部门主要有党政工团、计财、审计、技术、人事、管理、劳动物资、生产及负责企业制度建设工作的部门。
职权机构即各层次、各部门在权力和责任方面的分工及相互关系。
由于与质量管理相关的部门较多，在纵向结构上层次也较多，因此，在确定质量管理的职权结构时，一定要注意权力要有层次，职责要有范围，分工要明确，关系要清晰，防止责任不清楚造成相互扯皮推诱，影响管理职能的发挥。
（2）具体程序程序是为进行成本管理活动所规定的途径。
这个“途径”应该是最简捷的途径。
程序一般应形成文件，称为“程序文件”。
房地产工程系统化管理体系的建立与实施资料
房地产工程系统化管理体系的建立与实施内容一：房地产工程核心理念介绍1、一个房地产工程项目是由不同的工程管理主体（比如：承建单位、监理单位、房地产企业、政府建设主管部门、设计院等）共同管理完成的。
由于这些工程管理主体对房地产工程项目所承担的社会责任或所站的角度不同，他们所采用的工程管理方法也是不同的。
2、作为甲方的房地产企业，采取什么样的工程管理模式才是科学合理的呢？目前，国内对房地产企业工程管理模式的研究几乎是空白。
3、房地产工程管理职业经理人卢卫东先生，运用现代项目管理理论，结合多年在品牌地产企业和民营地产企业的房地产工程管理实操经验，突破承建单位“工艺质量、工艺进度、成本控制”的工程管理思路，建立起“产品质量、经营进度、投资控制” 的房地产企业工程管理体系，以建筑产品为中心、真正做好客户服务工作，全新演绎房地产工程“系统协调”（落实营销与设计意图、把好工程业务关、协助调配资金）管理模式。
4、近期，运用现代项目管理九大体系（范围管理、集成管理、风险管理、时间管理、成本管理、质量管理、沟通管理、人力资源管理、采购管理）的思路，对提升房地产工程管理水平比较适用。
5、房地产企业与承建单位对“铁三角”认识的区别，详见链接。
6、房地产工程管理全程策划案例，详见链接。
7、中国房地产未来的工程管理方向，详见链接。
8、房地产工程管理实战体会，详见链接。
8.1 三个要素：工程管理资源环境；工程管理理念是否统一；工程管理系统化。
8.2 房地产工程管理九大技巧：运用现代项目管理九大体系（范围管理、时间管理、成本管理、质量管理、集成管理、风险管理、沟通管理、人力资源管理、采购管理）的思路，详见房地产工程管理全程策划案例。
8.3 房地产工程管理四个延伸：建筑产品人性化功能开发、建筑产品高新技术应用、建筑产品质量缺陷维修、员工与供应商培训。
内容二：房地产工程范围管理1 项目范围管理基本概念1.1 项目范围管理定义：是一个项目全过程中所涉及的项目产出物和项目工作范围所进行的管理和控制工作。
房产公司工程管理制度及措施
房产公司工程管理制度及措施房产公司工程管理制度及措施是指针对房产公司在进行工程建设时，所制定的一套规范化、标准化的管理制度和措施。
下面就房产公司工程管理制度及措施这个话题，展开简单的探讨。
一、房产公司工程管理制度1. 施工标准：房产公司在工程建设施工前，需要确定各项材料和构件的规格、质量等标准，确保施工材料的规格、型号等符合标准。
同时，房产公司需确定环境、安全和卫生的管理办法。
2. 工程施工质量管理：房产公司需制定一套合理的工程质量管理制度，监督工程施工过程中的质量问题，同时记录施工过程中的各种问题以及解决方案，确保工程施工质量的达标。
3. 工程出厂检验与接收标准：房产公司需要制定具体的工程出厂前的检验标准，仔细对施工材料进行检测，确保各项施工材料的质量，并严格按照标准进行验收工作，确保工程材料达到要求。
4. 工程管理规定：房产公司需要制定具体的施工管理规定，以确保施工过程中的各项工作严格按照标准进行，保证工程施工的顺利进行。
二、房产公司工程管理措施1. 质量管理：房产公司要做好工程质量管理，认真进行质量监督工作，确保施工过程中的质量问题解决。
并加强对材料供应商的管理，以确保供应材料的质量达标。
2. 安全管理：房产公司在进行工程建设施工过程中，需要高度重视安全问题，加强安全管理，确保施工工作中的各项安全事项得到妥善处理。
遇有安全问题，及时采取措施解决，保障工程施工安全。
3. 进度管理：房产公司需要对工程建设施工进度进行详细的管理，确保施工过程及时得到推进，不会因进度问题出现不必要的延误。
4. 图纸管理：房产公司需要对施工图纸进行严格的控制和管理，确保施工图纸的准确性和完整性，保障工程建设施工的需要。
以上就是房产公司工程管理制度及措施的简单介绍。
随着现代科技的发展，房产公司在工程建设上也应不断进行改善，以提高整体工程质量，保障施工工作顺利开展。
房地产工程管理体系的建立与实施
房地产工程管理体系的建立与实施第一讲：房地产工程时间计划管理1 房地产时间管理的政策风险2 房地产企业进度计划的核心理念-经营进度3 房地产项目进度计划管理的操作原则-向关键工作要时间，向非关键工作要资源4 计划管理的概念：什么是计划？4.1《惠普POM:计划是部门之间沟通的工具。
4.2计划要点：确定少数关键性指标，确保部门协调一致。
4.3《惠普执行力》：计划是控制军队行进步伐的“鼓点”。
5 房地产工程时间计划与现场施工进度的关系5.1房地产工程时间计划比现场施工进度内涵更丰富；5.2现场施工进度是房地产工程时间计划的实物体现；5.3房地产工程时间计划管理评估因素多元化，现场施工进度控制更直观；5.4影响现场进度的，往往不是承建单位，而是开发商自己。
6 房地产工程时间计划的目的6.1确保工程任务顺利完成6.2保证跨专业、跨部门的信息整合、共享、畅通6.3便于领导对开发过程进行监控与调整7 房地产工程时间计划智慧金钥匙7.1计划的本质是工作开始前，思考如何做好它。
7.2避免过于乐观，尤其是在项目的初期，留有余地。
7.3计划是所有人的承诺，制定前应消除不同意见。
7.4经常召开协调和沟通会议，是统一思想的法宝。
7.5执行中保持项目计划的及时分发、一致、有效。
8 房地产开发的特点分析8.1运作周期长：监控成本和监控难度高。
8.2外部接口多：协调和可控性难度高。
8.3手工操作为主：标准化和一致性差（分包体系、民工作业）。
8.4并行运作的单位多：协调和计划控制的难度大（多个单位在项目现场）。
8.5产品不可逆：前期造成的错误，到了后期难以改正，纠错的成本高。
9 房地产工程时间计划管理体系的内容9.1房地产工程时间计划管理体系的内容主要是在工程管理项目WBS基础上，细化活动内容、配置资源和时间，明确各部门的任务和责任，使项目得到有效监控。
9.2中海、万科的三级管理计划案例，详见链接。
9.3某地产集团时间控制计划的28个节点，详见链接。
房地产工程质量管理体系
房地产工程质量管理体系摘要本文旨在介绍房地产工程质量管理体系，其目标是通过有效的管理和控制，提高房地产工程项目的质量，确保项目的稳定和可持续发展。
该体系包括质量标准制定、质量管理组织、质量控制和质量监督等方面。
1. 引言房地产工程项目质量管理是保障工程项目质量的核心要素之一。
建立科学的质量管理体系，对于提高工程项目的质量、满足用户需求、保障投资回报具有重要意义。
2. 质量标准制定质量标准是衡量房地产工程项目质量的依据，其制定需要参考国家相关标准和规范，并结合项目的特点和用户需求进行调整。
制定合理的质量标准可以明确质量目标，为后续的质量管理提供指导。
3. 质量管理组织建立健全的质量管理组织是保证房地产工程项目质量的重要手段。
该组织应包括质量管理部门和质量管理人员，负责质量标准的执行、质量问题的处理以及质量管理工作的协调。
4. 质量控制质量控制是保障房地产工程项目质量的重要环节。
通过控制施工过程、材料选用和工艺操作等，有效地降低质量风险，确保工程项目按照质量标准要求进行。
5. 质量监督质量监督是对房地产工程项目质量进行监督和评估的过程。
通过建立监督机制、进行抽查和评估等手段，发现并纠正工程项目中存在的质量问题，确保项目的整体质量水平。
6. 结论房地产工程质量管理体系是保障工程项目质量的重要手段，对于提高项目的质量、满足用户需求具有重要作用。
通过制定质量标准、建立质量管理组织、进行质量控制和质量监督等方面的工作，可以有效提升房地产工程项目的质量水平，实现项目的可持续发展。
房地产工程管理体系的建立与实施
房地产工程管理体系的建立与实施房地产工程管理体系的建立与实施在当今经济快速发展的背景下，房地产行业成为了重要的经济支柱产业，越来越多的人投资房地产，房地产项目也越来越多地出现在我们的日常生活中。
房地产工程是一个复杂的系统工程，需要综合考虑选址、设计、施工和交付等多个环节。
因此，建立和实施房地产工程管理体系对于工程质量和安全有着至关重要的意义。
本文将从以下几个方面阐述房地产工程管理体系的建立和实施。
一、管理系统的基本内容和原则为了提高房地产工程的质量和安全，建立和实施房地产工程管理体系需要遵循以下原则：1.全面性原则：要建立一套全面的管理体系，包括项目选址、规划设计、施工现场管理、质量检测、验收等各个环节，实现全过程管理；2.持续性原则：要建立一个持续的管理体系，不断完善和更新体系，以适应不断变化的环境和市场；3.标准化原则：要建立一套标准化管理制度，包括流程、操作规程、标准等，以保证每个环节的流程和质量的稳定；4.风险防范原则：要建立一个风险防范的管理体系，对可能存在的问题进行事前预防和事后控制。
二、基于项目的管理思路房地产工程在管理过程中要基于项目的管理思路进行管理，实现全面可控的管理。
项目管理的基本流程包括五个过程：起始、规划、实施、监控和收尾。
在实施流程中，需要进行项目施工管理，主要包括人员管理、材料管理、施工机械管理和质量控制等。
1.人员管理人员管理包括以下几个环节：项目经理的聘用、施工人员的培训、安全专职人员的配备、劳动合同的签订、劳动保险和社会保险等方面。
实施过程中，要建立相应人员管理制度，严格执行人员管理。
2.材料管理材料管理主要包括材料采购计划制定、材料质量控制和材料的安全储存等方面，要建立物资管理制度，定期检查物资使用情况，及时进行补充和调整。
3.施工机械管理施工机械管理主要包括施工机械的选择、租赁和安全保障。
要建立机械管理制度，制定机械使用标准和检查标准，确保机械安全和有效使用。
房地产工程管理体系的建立与关键工作的实施
房地产工程管理体系的建立与关键工作的实施2008-11一、房地产项目工程管理概述二、房地产项目范围管理（合同管理）三、房地产营销配合工程的实施四、房地产项目时间管理（计划管理）五、房地产项目成本管理六、房地产项目质量管理七、房地产项目现场管理八、房地产项目风险控制房地产工程管理体系的建立一．房地产工程管理行业现状（理清问题，找方向）1.甲方身处何位？房地产工程项目是由不同的工程管理主体（施工单位、监理单位、房地产企业、政府建设主管部门、设计院等）共同管理完成的。
由于这些工程管理主体对房地产工程项目所承担的责任、需求及期望不同，他们所采用的工程管理方式也是不同的。
2.高校的工程管理教育，基本上是基于施工单位的角度讲工程管理。
房地产企业工程管理更重要的是科学的系统的管理方法。
3.各个房地产企业，因经营理念、背景条件、发展阶段不同等原因，采用的工程管理方式不尽相同。
¾都在肢解分包，自己变成总包¾公司组织架构设置、管理基本是强矩阵式（按专业部门）设置¾施工单位的管理水平低¾目前房地产企业工程管理普遍存在的问题¾投资商、开发商不分；¾充当总承包的角色但并没有用总承包的方式管理；¾施工单位变为投资商¾强调技术型管理、弱化管理型管理¾房地产开发商工程管理“系统协调”角色，比总承包单位的范围更加丰富。
工艺质量施工进度工程成本产品质量投资回报经营进度房地产企业与施工单位对“成本、进度、质量”认识的区别房地产企业施工单位二．“颠覆”传统工程管理的观念1.突破承建单位“成本控制、施工进度、工艺质量”的工程管理思路，建立“投资控制、经营进度、产品质量、”的房地产工程管理体系，真正做好建筑的产品品质、真正做好客户服务工作，真正做好“系统协调”工作。
2.房地产企业与施工单位、监理单位对“成本、进度、质量”认识的区别；在项目管理过程中，项目的成本、工期和质量间既是相互联系又是相互制约的，参与项目人员因对项目的不同需求和期望也同样是相互联系又相互冲突的，我们需要在它们之间寻求一种统一。
房地产经营管理-房地产信息管理第5章系统实施、维护与
1 结构化程序设计方法
目前软件设计中，广泛采用结构化程序设计方法， 这是一种公认的较好的程序设计方法。其主要思 想可以概括为：自顶向下、逐步求精和模块化。
2 面向对象的程序设计方法
结构化程序设计方法是一种面向数据处理过程的方法， 它把数据和过程分离为相互独立的实体。 而面向对象的程序设计方法是在本质上不同于结构化 方法的一种新方法。面向对象程序设计既吸取了结构 化方法的优点，又考虑了现实世界与对象空间的映射 关系。
❖ 由于Web技术迅速发展，C/S体系结构由单一的两个层 次，扩展到由表示层（Browser）、功能层（Web Server）与数据库服务层（DB Server）构成的三层分 布式结构，简称浏览器∕服务器（Browser/Server，B/S ）模式的软件结构。
❖ B/S结构采用Internet/Intranet技术，使用统一的通信协 议TCP/IP和统一的基于Web浏览器的用户界面，适用于 广域网环境。一部分事务逻辑在前端实现，但是主要事 务逻辑在服务器端实现，这种结构通常设有数据库服务 器、Web服务器、应用服务器等。应用程序主要存放在 服务器中，客户端只需要配置标准的浏览器。
面向对象的设计方法具有抽象性，可重用性等特点。 在今后的程序设计中将逐步占据主导地位。
3. C/S结构和B/S结构
随着网络技术，特别是国际互联网技术的发展，计算 机的应用已经从单机环境发展到网络上的应用。越 来越多的软件要求在网络环境下运行。管理信息系 统也经历了从单机向网络环境发展的过程。更多的 管理信息系统是在网络环境下实现信息的收集、传 递和加工等功能的。
面向对象的基本程序结构被称为对象。 面向对象方法将客观世界看成由许多不同种类的对象构 成的每个对象都有自己的内部状态和内部运动规律，不同 的对象之间相互联系相互作用，构成了完整的客观世界。 通常用数据描述对象的内部状态，并规定了对数据的操 作。当对象接受到其他对象发送来的消息时，可进行相应的 操作，从而改变其内部状态。 性质相同的对象称为类。 类具有封装性、继承性和多态性。
房地产工程系统化管理体系的建立与实施资料
房地产工程系统化管理体系的建立与实施内容一：房地产工程核心理念介绍1、一个房地产工程项目是由不同的工程管理主体（比如：承建单位、监理单位、房地产企业、政府建设主管部门、设计院等）共同管理完成的。
由于这些工程管理主体对房地产工程项目所承担的社会责任或所站的角度不同，他们所采用的工程管理方法也是不同的。
2、作为甲方的房地产企业，采取什么样的工程管理模式才是科学合理的呢？目前，国内对房地产企业工程管理模式的研究几乎是空白。
3、房地产工程管理职业经理人卢卫东先生，运用现代项目管理理论，结合多年在品牌地产企业和民营地产企业的房地产工程管理实操经验，突破承建单位“工艺质量、工艺进度、成本控制”的工程管理思路，建立起“产品质量、经营进度、投资控制”的房地产企业工程管理体系，以建筑产品为中心、真正做好客户服务工作，全新演绎房地产工程“系统协调”（落实营销与设计意图、把好工程业务关、协助调配资金）管理模式。
4、近期，运用现代项目管理九大体系（范围管理、集成管理、风险管理、时间管理、成本管理、质量管理、沟通管理、人力资源管理、采购管理）的思路，对提升房地产工程管理水平比较适用。
5、房地产企业与承建单位对“铁三角”认识的区别，详见链接。
6、房地产工程管理全程策划案例，详见链接。
7、中国房地产未来的工程管理方向，详见链接。
8、房地产工程管理实战体会，详见链接。
8.1三个要素：工程管理资源环境；工程管理理念是否统一；工程管理系统化。
8.2房地产工程管理九大技巧：运用现代项目管理九大体系（范围管理、时间管理、成本管理、质量管理、集成管理、风险管理、沟通管理、人力资源管理、采购管理）的思路，详见房地产工程管理全程策划案例。
8.3房地产工程管理四个延伸：建筑产品人性化功能开发、建筑产品高新技术应用、建筑产品质量缺陷维修、员工与供应商培训。
内容二：房地产工程范围管理1项目范围管理基本概念1.1项目范围管理定义：是一个项目全过程中所涉及的项目产出物和项目工作范围所进行的管理和控制工作。
房地产项目全过程运营管理体系的构建
房地产项目全过程运营管理体系的构建摘要：全过程质量管理体系的构建就是要以发展的眼光来看待质量管理工作，对房地产项目的质量实施全过程、动态化的管控，以发展的眼光来看待质量管理工作，树立可持续发展的质量管理目标，真正实现提高房地产项目各方面质量的目标。
将全过程运营管理体系应用于房地产项目中，有助于提高房地产项目开发质量，为房地产企业的高质量发展保驾护航。
关键词：房地产项目；全过程运营管理；体系构建1 房地产项目全过程质量管理的概述1.1 全过程质量管理分析所谓的全过程质量管理，实质上指的是从概念的设定、产品的设计、产品的生产至产品的寿命结束等一系列环节，其主要目的在于使得质量管理更具全程性的特征，能够通过全面化的管理模式来帮助企业避免当前发展中不同环节所存有的不同问题。
其产生的主要原因在于：诸多企业对质量管理这一概念的理解不够全面和深入，因而使得整个企业的项目进行过程质量不佳或者效率低下。
就当前房地产项目的建设实施而言，全过程质量管理有利于更好地满足客户的需要，从客户体验等方面来提高房地产项目的质量，而不仅仅只是单纯的房屋质量。
1.2 房地产项目管理之中的全过程质量管理这种项目管理观念的提出有利于促进我国的房地产项目能够在具体的实施过程中更加高效化。
此外，由于房地产项目通常具有一次性的关键特征，在整个的建设过程中所能够达到的质量一般决定着这个房地产项目的总体质量，若想再次通过竣工后的维护来大幅度改进质量，可谓难度极大，甚至无法实现。
因此，在具体的房地产项目管理过程中，便需要花费大量的时间、精力和资金、技术方面的支持，要对整个建设过程实施全过程的质量管理，这样才能够有效地保证每一个环节的工作和项目质量均可以达到客户的实际要求。
2 全过程运营管理体系中的计划管理2.1 可研阶段在房地产项目全过程运营管理体系中，计划管理板块是前期的重点内容，通过对房地产项目的开发实施进行计划制定，以及建设周期全过程的细化分解，进而将管理内容贯穿于项目报规报建、开工、开盘、竣工、交付等关键节点中，要求各个环节严格按照相关计划方案执行，为后续的项目开发建设夯实基础。
房建工程系统管理策划方案
房建工程系统管理策划方案本工程是一个涉及面极广，工序交叉作业多，专业化程度极高的系统群体工程，要确保工程质量、施工进度的顺利进行，就必须精心组织、策划、运筹帷幄，使施工穿插合理、科学、施工秩序正常化。
杜绝现场施工因打滥仗而导致杂扰无章，施工秩序倒错，成品保护不力，返工损失严重，工期拖延的现象。
因此，应对本工程进行系统工程策划管理。
在确保施工工期的前提下，提高本工程综合施工质量，使用功能的关键环节在于：安装布线、装饰装修的细部处理、专业队伍施工与土建交接点及各道工序的成品、半成品保护。
（一）、工程系统管理策划施工技术应紧紧围绕现场施工服务，走在现场施工的前列，施工技术的各个环节应有机地结合在一起，有预见地提出、解决、处理施工中可能出现的各种难题，引进或改进有利于工程质量、安全、进度、效益的各种新技术或施工工序。
从技术上保证各施工工序的顺利进行。
（二）、施工组织策划建立健全现场项目经理部的各种业务职能，并和建设单位、公司的有关职能部门对应起来，形成一条迅速反馈信息，解决、处理问题的通道，理顺建设单位、总分包单位、政府各种监督部门的关系，避免出现多头管理、杂乱无章的局面。
建立健全各种管理制度和办法，赏罚分明，有效保证现场施工的正常运转。
（三）、现场施工策划针对纷繁复杂的工程项目，各种施工风格的分包单位，必须进行行之有效的施工策划管理。
1、建立健全以总包单位为首的现场协调机制，按照总分包合同规定范围，有效地协调解决施工中出现的有关工程进度、质量、安全、文明施工等问题。
2、有效组织立体交叉施工，尽早插入关键线路上工序的施工，缩短施工工期：理顺土建、钢构、安装、装饰装修的施工关系，防止不合理的穿插和对彼此施工成果的破坏。
3、制定出施工程序复杂、土建、安装、装饰装修穿插频繁部位的施工工艺流程图，各分包单位按工艺流程图依次进行施工，施工交接明确，并注意对成品的保护，减少重复施工，返工损失。
4、统一制定月、旬施工进度计划，提交现场协调例会讨论通过，并组织实施；各分包单位必须按进度计划完成各种的施工内容，严禁无故拖延工期。
房地产成本控制体系的建立与实施18页word文档
成本管理体系的建立和实施一、成本管理的原则市场需求为导向，保证品质为前提，过程控制为环节，规范操作为手段，提高经济效益为目的。
强调成本投入与客户需求的匹配，强调杜绝浪费的思想，强调成本前置的手段。
在科学、准确的分析基础上，充分发掘成本管理空间，在有效的成本前置中，使成本支出能提升客户价值，带来经济收益，控制、减少无效成本的发生。
乙方挖潜到客户挖潜：房地产行业习惯通过招投标低价中标进行成本控制，从乙方压榨利润，在新的环境下，必须转变为通过准确的把握客户需求从而做出性价比高的产品从后端控制到前端控制：房地产行业习惯在招标阶段和施工过程进行成本控制，在新的环境下，必须后端控制转变为关注产品定位和设计管理，从前端进行控制从成本核算到成本控制：在传统的管理模式下，成本部门更多是做的预算工作，承担的是成本核算的职责，在新的环境下必须从核算转变为控制二、成本管理体系的建设依照以上原则成本管理体系按制定目标、明确岗位职责、跟踪执行、业绩评估四个步骤建设。
建立目标成本体系，动态成本体系，后评估体系。
通过业务流程的梳理编写《成本管理制度》将成本责任和考核体系融汇其中，实现全员全过程的成本管理。
同时建立成本数据库进行知识管理，通过不断积累，实现各项目、各分公司的信息沟通和共享。
1、制定目标——目标成本：制定目标成本，将目标成本按规范的成本结构树层层分解；再通过将预算计划落实到部门与行动上，把目标变成可执行的行动计划，并在执行过程中把实际结果与目标进行对比分析，找出差距，分析原因，制定改进措施。
成本目标不是孤立的，只有和进度目标、质量目标、工作范围、工作量等统一才有其价值。
因此目标成本必须和目标进度，目标质量结合制定。
2、明确岗位职责——责任成本体系：“责任成本体系”的目标是明确专业职能部门的成本管理职责，并借助技术经济指标反馈、考核评价其职责履行情况。
“责任成本”回答的是在“成本管理相关业务”中谁来做、做什么的问题。
简析如何加强房屋建设工程系统化管理
简析如何加强房屋建设工程系统化管理摘要：房屋建设工程系统化管理是指在整个建设过程中，对项目的计划、设计、施工、验收等环节进行全面、有序的管理，并通过科学的手段和工具对其进行监督和控制，以达到提高建设质量、提高效率和降低成本的目的。
本文将从几个方面分析如何加强房屋建设工程的系统化管理，为相关从业人员提供实用的建议和借鉴。
关键词：房屋工程；工程管理；系统化管理房屋建设是国民经济发展的重要组成部分，其对提高居民生活质量和促进城市发展有着重要意义。
为了保证房屋建设工程质量，提高施工效率，降低建设成本，系统化管理已经成为当前房屋建设管理的一个重要趋势。
系统化管理是指将所有的建设过程和管理环节予以整合，形成科学、规范、高效的管理体系。
在当前经济发展过程中，房屋建设规模不断扩大，建设的复杂程度和工作量也在不断增加，因此，如何加强房屋建设工程系统化管理是摆在我们面前亟待解决的问题。
通过加强房屋建设工程系统化管理，可以提高工程质量，缩短工期，降低成本，提升用户满意度。
1 房屋建设工程管理中存在的问题1.1 管理理念的问题在房屋建设工程管理中，存在以下一些常见的管理理念问题。
首先，存在效率至上导致质量问题的情况，合理的时间计划和高效的施工是确保项目进度的关键。
但是，过于追求效率，经常会导致质量问题的出现，因为在时间和质量之间必须达到平衡。
其次，传统的管理模式强调控制、规则、程序和等级制度，并不具有针对团队和员工发挥潜力的灵活性。
大多数情况下，建设工地是由许多个人组成的团队，如果仅以传统方式进行管理，则难以发挥每个人的能力，从而影响整个项目的进展。
再次，建立一个文化包容性、诚信、尊重社区等基值的可持续项目将有利于确保项目的成功。
如果没有对这些价值的重视，就可能导致住户、顾问、承包商和政府机构等相关方面的合作缺乏、交流困难和其他问题。
最后，还存在缺乏协同合作的问题，建筑行业是由许多专业人员和管理者组成的复杂系统。
因此，项目的协调、沟通和合作至关重要，但它不是很容易实现。
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房地产工程系统化管理体系的建立与实施内容一：房地产工程核心理念介绍1、一个房地产工程项目是由不同的工程管理主体（比如：承建单位、监理单位、房地产企业、政府建设主管部门、设计院等）共同管理完成的。
由于这些工程管理主体对房地产工程项目所承担的社会责任或所站的角度不同，他们所采用的工程管理方法也是不同的。
2、作为甲方的房地产企业，采取什么样的工程管理模式才是科学合理的呢？目前，国内对房地产企业工程管理模式的研究几乎是空白。
3、房地产工程管理职业经理人卢卫东先生，运用现代项目管理理论，结合多年在品牌地产企业和民营地产企业的房地产工程管理实操经验，突破承建单位“工艺质量、工艺进度、成本控制”的工程管理思路，建立起“产品质量、经营进度、投资控制”的房地产企业工程管理体系，以建筑产品为中心、真正做好客户服务工作，全新演绎房地产工程“系统协调”（落实营销与设计意图、把好工程业务关、协助调配资金）管理模式。
4、近期，运用现代项目管理九大体系（范围管理、集成管理、风险管理、时间管理、成本管理、质量管理、沟通管理、人力资源管理、采购管理）的思路，对提升房地产工程管理水平比较适用。
5、房地产企业与承建单位对“铁三角”认识的区别，详见链接。
6、房地产工程管理全程策划案例，详见链接。
7、中国房地产未来的工程管理方向，详见链接。
8、房地产工程管理实战体会，详见链接。
8.1 三个要素：工程管理资源环境；工程管理理念是否统一；工程管理系统化。
8.2 房地产工程管理九大技巧：运用现代项目管理九大体系（范围管理、时间管理、成本管理、质量管理、集成管理、风险管理、沟通管理、人力资源管理、采购管理）的思路，详见房地产工程管理全程策划案例。
8.3 房地产工程管理四个延伸：建筑产品人性化功能开发、建筑产品高新技术应用、建筑产品质量缺陷维修、员工与供应商培训。
内容二：房地产工程范围管理1 项目范围管理基本概念1.1 项目范围管理定义：是一个项目全过程中所涉及的项目产出物和项目工作范围所进行的管理和控制工作。
1.2 项目范围，包括项目产出物的范围和项目工作范围两个方面。
1.3 项目产出物是最终项目的成果，项目工作范围是完成一个项目并且实现项目目标和获得项目产出物所必需的全部工作的范围。
1.4 项目范围管理的目标是使整个项目的产出物能够全面达到项目目标的要求，使项目的全部工作既不超出生成既定项目产出物和实现既定项目目标的需要，也不能少于这种需要。
2 项目范围定义的目的明确界定项目的产出物和工作，提高对项目成本估算、项目工期和项目资源需求估算的准确性，为项目的绩效度量和管理控制确定了一个基准，便于明确和分配项目的任务和责任等。
3 WBS 技术简介3.1 WBS 技术也就是工作分解结构技术，是指将根据项目目标确定的项目产出物和项目工作进行逐层细分，最终确定出可操作执行的项目工作包从而界定一个项目范围的技术方法。
是帮助人们揭示项目细节的有效工具，是界定项目范围、进行项目预算和沟通等的有效工具。
3.2 运用WBS 技术的目的和意义：3.2.1 构建一个项目WBS 的目的首先是为了界定项目范围。
3.2.2 构建项目WBS 有助于监控项目管理过程。
WBS 中每个工序的活动内容、所需资源和所需时间等都应该是可以衡量的，这样得出的每一个项目工作包可成为监控项目过程的基础，成为项目利益相关者之间沟通的基础。
3.2.3 项目WBS 有助于准确预算项目成本和进度，避免现场签证。
3.2.4 WBS 有助于明确各部门的任务。
每个部门或每一个部门员工都希望有明确清楚的工作分配，以便能更好地了解自己的工作应该如何工作，而工作分解结构技术可以满足这一要求。
4 WBS 技术在房地产工程管理的运用4.1 房地产工程管理成果范围，详见链接案例。
4.2 房地产工程管理通用工作范围，详见链接案例。
4.3 民用建筑设备安装工程范围划分方法案例，详见链接1，链接2，链接3。
4.4 主包合同案例，详见链接1、链接2、链接3。
4.5 成本肢解方法案例，详见链接。
4.6 开发工作范围管理案例，详见链接。
4.7 房地产工程管理项目WBS 分解结构案例，详见链接、链接。
4.8 房地产工程管理项目WBS 技术的运用原则：成果范围分解以合约拟分包的分部工程项目为界，项目工作范围根据公司具体情况确定。
内容三：房地产工程时间计划管理1 房地产工程时间计划管理体系的内容1.1 房地产工程时间计划管理体系的内容主要是在工程管理项目WBS 基础上，细化活动内容、配置资源和时间，明确各部门的任务和责任，使项目得到有效监控。
1.2 中海、万科的三级管理计划案例，详见链接。
2 工程时间计划管理体系是房地产工程管理项目最重要的内容2.1 计划是管理的基本职能。
2.2 计划是实现主动控制的前提。
2.3 计划是绩效考核的依据，没有计划就没有考核标准。
3 房地产工程时间计划管理的任务是什么？3.1 房地产工程计划管理的任务就是以营销为中心，将企业的发展战略、发展计划具体落实到开发项目工程实施阶段上来，各职能部门根据批准的计划，开展各项工作，并根据情况变化对计划进行动态控制，从而时刻保持工程管理的主动性。
4 怎样编制房地产工程时间管理计划？4.1 房地产工程计划管理人员要清楚房地产的整个开发流程，并对营销、设计、施工及保修阶段的主要工作有所了解，要有一定的组织能力，能协调各业务的工作。
——通盘考虑的计划是好计划。
4.2 编制房地产项目计划时要充分认识企业的资源状况，包括资金的准备及投入、项目班子的搭建及现有人员的安排、公司现已开发或正在开发的项目情况。
在认识到自身的资源情况下，考虑项目范围的划分，充分给足每项工作需要花费的时间，充分考虑实施时风险情况，编制出可行的各项计划。
——符合企业实际情况的计划是好计划。
4.3 房地产工程计划管理人员要对市场上的工作方法进行研究，熟悉完成流程中的各项工作需要的时间，并对此时间内完成工作内容的深度有所了解，能够横向研究其它房地产公司开发项目所需时间、周期，注意收集有关项目开发、项目操作等方面的资料，以便利用。
特别是新到一个地区进行项目开发，一定要了解当地的情况。
——符合市场规律的计划是好计划。
4.4 计划编制要分层次，谁干的工作谁编计划。
——能够操作执行的计划是好计划。
5 如何有效保证房地产工程进度？5.1 计划能否对行动起到有效的指导，依赖于对不确定性的正确评估和预测。
5.2 经验之谈：在不增加工程成本、保证工程质量正常的情况下，保证工程进度的方法有二种：一是提前安排工作；二是抢工序搭接的时间。
6 房地产工程时间进度控制实例6.1 房地产工程时间进度计划一般分解如下：房地产项目开发的发展控制计划、工程实施控制计划、承建单位和甲供材料进场计划、承建单位和甲供材料招标计划、施工图出图计划。
6.2 案例：6.2.1 ◆发展控制计划；6.2.2 ◆工程实施控制计划；6.2.3 ◆承建单位和甲供材料招标计划；6.2.4 ◆施工图出图计划。
6.3 通过这些计划，将参与工程建设的各个部门的工作有机地衔接在一起。
7 编制房地产工程时间进度控制计划几点体会7.1 在编制房地产工程时间进度控制之前，必须彻底理解营销意图，特别是营销对售楼准备工程的要求。
对于一栋高层建筑，基本上是售楼准备工程期间，90％的承建、甲供材都已经确定完。
7.2 编制工程实施控制计划，必须了解当地工程进度控制的水平，只有这样才能保证编制出来的计划具有操作性。
举深圳地区的案例。
在内地还要特别关注那些垄断性工程的进度，比如：电力、供水等。
7.3 编制工程实施控制计划，还必须了解各分部工程之间的工序搭接关系。
内容四：房地产工程成本管理1 房地产工程成本管理观点解析1.1 谁是控制工程成本的核心部门。
1.1.1 观点一：合约预算部门是控制工程成本的核心部门，他们对施工图的工程量进行详细的核算，与承建单位进行商务谈判争取得到最优惠的承包价。
1.1.2 观点二：规划设计部门是控制成本的核心部门，他们在前期对建筑技术（包括容积率、使用率等）、工程技术进行系统的控制，在控制工程成本方面起到了“四两拨千斤”的作用。
1.1.3 观点三：现场项目部是工程成本控制的核心，严把合同关，严格执行设计意图，有效控制设计变更和现场签证，是控制工程成本的实施部门，作用重大。
1.1.4 观点四：物资部是工程成本控制的核心部门1.2 目前流行的观点1.2.1 工程成本控制是由设计阶段和工程实施阶段二个阶段完成的。
设计阶段（包括选材用料）占有70～80％的份量，工程阶段（包括合约和实施阶段）30～20％，这是目前比较流行的观点。
是否对呢？1.3 工程成本控制的投资理念1.3.1 选用技术方案的标准是什么呢？◆我们进行项目设计时，首先要明确项目的档次定位，这是超越技术本身的问题。
◆投资决定技术标准。
1.3.2 承建单位的成本控制和房地产企业的成本控制的区别。
1.3.3 房地产企业真正体现水平的、真正具有挑战性的成本控制，是在一定的合理预算成本下，如何做出性能档次最好的产品，并保证同一楼盘各部件的质量档次一致性。
1.4 工程成本动态控制的思路1.4.1 其一，工程成本控制标准的定位。
1.4.2 其二，各分部工程的成本测算。
1.4.3 其三，招标控制和签证、设计变更迅速反馈。
1.4.4 动态控制成本的思路案例分析。
1.5 我们为什么怕设计变更1.6 工程招标后是否还需要砍价1.6.1 工程招标，低价中标，不再砍价。
1.6.2 工程招标，定标后继续杀价。
1.6.3 几个提醒：◆您有没有精力侃价？有没有考虑对经营的影响？◆您有没有能力砍价？◆高高举起大砍刀，您砍到的到底是谁？1.6.4 一位知名的房地产专家曾经讲过这样一句话：向承建单位或供应商砍价，谁要是砍到了他们的利润，那谁有本事，砍下来的往往是楼盘的品质。
1.7 需要不断地谈判比价、砍价才能控制工程成本，只能说明我们对社会工程成本资源把握的，还是不够。
1.7.1 点评商务谈判。
1.8 还谈现场签证1.9 工程成本与财务资金的关系1.9.1 房地产工程管理是房地产企业公司经营指导下的专业运作。
工程成本管理应该并入财务资金运作一起考虑。
1.9.2 如果有些房地产企业的融资水平较高，可以拿到利息较低的资金，那最好出优惠的付款条件，只要施工单位报价优惠部分比资金财务成本多，就合算，也就是房地产企业的资金本身也在赚钱。
如果房地产企业的融资能力较弱，硬是要借用资金实力强的施工企业的力量，核实给施工企业的利润，就要考虑增加资金成本部分，增加的额度以社会平均资金成本为度。
1.10 工程程成本控制体系中最缺什么？1.10.1 工程成本控制体系中最关键的和最难的工作应该是对社会资源的把握。
1.10.2 在我们目前不规范的建筑市场中从事房地产工程管理，工程成本也好，工程质量也好，最重要和最核心的是对社会资源的把握与配置。