中海地产项目定位报告框架(2017版)
中海国际社区项目整体策划定位及整体开发思路
03
针对企业高管和外籍人士等特殊客群，提供符合其身份和品味
的高端住宅和国际化生活方式。
02 市场分析与竞争态势
宏观市场分析
政策法规环境
研究国家及地方房地产相 关政策法规，分析政策对 项目开发的影响。
经济环境
分析宏观经济形势，包括 GDP增长、人均收入水平、 消费能力等。
房地产市场概况
了解区域房地产市场供需 状况、价格水平、发展趋 势等。
竞争项目分析
竞争项目基本情况
收集区域内同类项目的信息，包括项目规模、产品定位、价格策 略等。
竞争项目优劣势分析
分析竞争项目的优势与不足，为项目定位提供参考。
竞争项目营销策略
了解竞争项目的营销策略和手段，以便制定有针对性的推广计划。
客户需求与趋势预测
01
02
03
04
客户群体特征
分析目标客户群体的年龄、职 业、家庭结构等特征。
由知名开发商中海地产倾 力打造，拥有丰富的开发 经验和良好的市场口碑。
政策环境
项目符合政府城市更新和 产业升级政策，享受相关 优惠和支持。
项目开发目标
打造高品质居住社区
树立行业标杆
以人居环境为核心，注重绿化、景观、 配套设施等方面的规划，打造宜居、 宜业的国际化社区。
以创新的设计理念、高品质的建筑材 料和先进的施工工艺，树立房地产行 业的新标杆。
营销策略及销售渠道选择
目标客户定位
明确目标客户群体，针 对其需求制定相应的营
销策略。
产品差异化策略
通过市场调研和竞品分 析，打造具有竞争力的
产品差异化卖点。
销售渠道选择
结合项目特点和市场环境， 选择适合的销售渠道，如自
地产项目整体定位报告
地产项目整体定位报告一、项目定位背景随着城市化进程的推进，住房需求和商业空间需求不断增加。
地产项目作为满足人们居住、办公和商业需求的重要载体，先进的定位策略对项目的成功与否起着关键作用。
本报告旨在对地产项目进行整体定位，以实现项目的可持续发展和市场竞争力。
二、项目定位目标1.建设高品质住宅：项目将着重打造高品质住宅，设计和建造符合人居环境要求的居住空间，提供优质生活体验。
2.提供丰富的商业空间：项目将规划和建设具备各种商业功能的空间，包括购物中心、娱乐场所、餐饮区域等，以满足居民和周边商圈的需求。
3.打造宜居社区：项目将注重社区的规划和管理，提供完善的公共设施和服务，营造宜居宜业的环境。
4.实施可持续发展策略：项目将采取环保、节能的设计和建造方法，推行可持续发展理念，为未来提供一个可持续发展的空间。
三、目标人群定位1.住宅区：主要面向家庭用户，提供具备舒适居住条件及便利生活配套设施的住宅产品。
2.商业空间：主要面向周边居民和办公人群，提供购物、娱乐和餐饮等丰富的商业设施与服务。
3.社区设施：主要面向社区居民，提供公园、健身房、图书馆等公共设施，为居民提供丰富多样的活动场所和服务。
四、市场竞争分析1.住宅市场竞争：当前住房需求旺盛，市场竞争激烈，但大多数房地产项目都往往只注重品质和规模，缺乏个性化定位。
因此，我们的项目将注重提供独特的设计和建造理念，以及高品质的居住体验，以突出项目的竞争力。
2.商业市场竞争：商业空间需求也在不断增加，但市场上存在的问题是商业街区过于单一，缺乏综合性和多样性。
因此，我们的项目将打造多功能商业区域，吸引各种类型的商业业态进驻，提供丰富多样的购物、娱乐和餐饮服务。
3.社区服务市场竞争：如今，社区服务也成为人们选择住房的重要因素之一、但大部分社区服务设施单一，服务内容和质量有限。
因此，我们的项目将注重提供丰富多样的社区服务内容，提高服务质量和用户体验，以赢得用户的长期青睐。
世联中海投资重庆黎香湖旅游度假项目整体定位报告17
PPT文档演模板
世联中海投资重庆黎香湖旅游度假项 目整体定位报告17
报告结构思路
PPT文档演模板
1
项目价值盘点
2
现实条件梳理
3
开发模式研究
4
整体开发策略
5
物业发展建议
世联中海投资重庆黎香湖旅游度假项 目整体定位报告17
PART1 项目价值盘点
PPT文档演模板
世联中海投资重庆黎香湖旅游度假项 目整体定位报告17
景看好；
PPT文档演模板
世联中海投资重庆黎香湖旅游度假项 目整体定位报告17
旅游基础
仙女山与金佛山旅游资源及发展力度最为强势，奠定东南部旅游规模化发展 的基础
景区
区域定位
核心卖点
核心竞争力 交通配套 吸引游客能力 接待游客能力
仙女山 金佛山 黑山谷
度假旅游之城、户外运 行之城、生态环保之城
以观光游为主，辅以少 量休闲度假游、会议商
关键点二：西部最大的国家级现代农业示 范区，旅游观光产业，区域强势发展
PPT文档演模板
世联中海投资重庆黎香湖旅游度假项 目整体定位报告17
西部最大的国家级现代农业示范区，以政府为发展主导，超大规模支撑其发
挥最佳经济效益，实现最大辐射力
➢ 2010年9月，国家农业部批准成立北京市顺义区 等50个县（区、市、垦区）为第一批国家现代农 业示范区。
重庆旅游景点分布图
1小时旅游圈
➢ 黎香湖镇位于南川西北部，在重庆二环高速与三环高速公路之间，距重庆主城58公里，距南川区中心33公里，距渝湘高速 公路大观出口11公里。
➢ 项目位于南川区黎香湖镇，处在市级自然景观风景区——黎香湖风景区的核心。
PPT文档演模板
中海地产集团公司对完工项目之评估报告
长春【中海水岸项目】后评估报告齐梓贺二○○九年十一月长春【中海水岸项目】后评估报告前言：中海水岸项目是长春公司发展的第一个项目，分为水岸春城、莱茵东郡、水岸馨都三个小盘具体操作。
项目于2005年2月完成全部的土地转让，项目销售于2003年9月7日开始，至2009年5月基本完成全部住宅及商铺的销售工作，目前入住率达到86.23%，（数据统计截止时间为：2009年6月）。
主要内容目录【核心内容提要】【项目基本概况】【项目后评估综述】【项目营销工作评估】【项目进度、工程管理评估】【项目成本管理评估】【核心内容提要】。
一、营销工作评估项目准确定位为南城地标性高端生活社区，并结合市场情况及客户需求，准确提炼出产品核心卖点，推广方面有效整合媒体等各方资源，实现项目的联动效应，成功树立项目在南城核心区的高端形象，强化了中海地产的品牌知名度，确立了中海地产在长春市场的领先地位。
二、发展进度、工程管理评估(一)水岸项目实际施工时间从水岸春城一期2003年5月28日开工，至2007年11月30日水岸馨都三期取得竣工备案表，历时近五年时间。
成功克服了桩基础雨季施工、外网与总包交叉等一系列进度管理难题，按期实现了项目竣工备案和入伙，进度控制比较成功。
(二)在工程管理环节，作为长春公司首个项目，结合长春建筑市场实际情况，在实际工作中不断积累、沉淀、完善适合自身特点的管理模式，提出了较多的合理化建议，为长春公司之后的项目提供大量可借鉴经验。
三、成本管理评估水岸项目作为长春公司首个项目，北方地区未有成熟的经验得以借鉴，本项目因发展周期较长，前期工程无集团批复成本控制值，建安总成本与计划成本控制值相比略有增加。
但是在建安成本控制中，特别是合约管理过程中出现一些情况，长春公司对此进行了较深入的总结分析。
【项目基本概况】一、项目概况(一)中海水岸项目地处城市东南，四至为南环路以北，临河街以西，伊通河以东，富奥项目以南，项目总占地83.5万平方米。
中海地产集团 投资发展 项目市场定位后评估报告模块_62页
【××××】项目后评估报告后评估工作小组目录1.项目概况 (4)1.1项目概况 (4)1.2项目背景 (4)1.3项目发展周期 (4)2.项目投资管理评估 (5)2.1宏观经济和房地产市场发展变化分析 (5)2.1.1宏观环境 (5)2.1.2房地产市场 (6)2.1.3房地产市场形势变化对项目发展的影响 (7)2.2土地协议执行情况 (8)2.3项目经济技术指标变化情况及其对最终收益的影响 (8)2.4以财务指标为主要依据的项目综合评价 (10)3.××××营销管理评估 (11)3.1项目各类型物业销售情况 (11)3.2与市场定位时房地产市场情况对比分析 (12)3.3项目销售时机 (15)3.3.1一期营销计划安排 (15)3.3.2二期营销计划安排 (16)3.3.3原定位与实际设计建设成果的对比分析 (18)3.3.4预期销售价格与实际价格的对比分析 (19)3.4 原定位客户分析 (19)3.5成交客户分析 (20)3.6项目的物业管理费用检讨 (21)3.7项目的销售策略 (21)3.7.1初始阶段：地产品牌推广阶段 (21)3.7.2第一阶段：××××项目品牌蓄水 (22)3.7.3第二阶段：××××项目品牌滤水期 (22)3.7.4第三阶段：一期首批单位上市强销 (23)3.7.5第四阶段：××××一期剩余量消化 (23)3.7.6第五阶段：××××二期别墅渗透期 (24)3.7.7第六阶段：××××二期蓄水阶段 (24)3.7.8第七阶段：××××二期开盘强销阶段 (25)3.7.9第八阶段：小高层渗透、蓄水期 (25)3.7.10第九阶段：小高层强销 (26)3.8综合评述本项目市场定位营销工作 (26)3.9提出可借鉴的经验 (26)3.9.1推广节奏方面 (26)3.9.2形象推广方面 (27)3.9.3广告包装方面 (27)3.9.4分众行销及媒体组合方面 (27)4﹑项目合约管理评估 (28)4.1﹑合理有效的编制招标计划 (28)4.2﹑合同签定 (28)4.3﹑结算审核 (29)5.项目设计管理评估 (30)5.1项目概况 (30)5.1.1项目区位 (30)5.1.2项目完成经济技术指标 (30)5.1.3项目周围竞争楼盘情况： (33)5.2.项目的建筑标准 (35)5.2.1结构体系： (35)5.2.2墙体维护材料： (36)5.2.3外立面材料： (36)5.2.4外窗及玻璃： (37)5.2.5会所、入口大堂及标准层公共空间装修标准： (39)5.2.6户型交楼装修标准：毛坯交楼 (39)5.2.7机电配置标准 (39)5.3.项目设计过程管理回顾与实施完成情况 (40)5.3.1建筑设计过程回顾及控制 (40)5.3.2精装修及景观设计过程回顾及控制 (43)5.3.3结构设计的管理与控制 (48)5.3.4设备专业设计管理与控制 (48)5.4.项目设计费用控制（本栏应由财务填写） (49)5.5.售后使用情况 (49)5.6.本项目设计管理方面突出经验和教训 (49)5.6.1项目设计管理突出经验 (49)5.6.2项目设计管理中吸取教训 (50)5.6.3专项设计存在的问题及解决办法 (51)6.项目工程管理评估 (53)6.1项目概况 (53)6.2项目管理架构 (53)6.3项目发展进度对比分析 (55)6.4别墅项目发展经验 (56)7.项目财务评价 (57)7.1项目销售收入指标完成情况 (57)7.2项目发展成本控制情况 (57)7.3项目现金流量的变动分析 (59)7.4项目财务评价指标分析 (60)7.5项目税务筹划情况 (61)8综合评估 (61)8.1综合评估结论 (61)8.2本项目及开发过程中有待改进的方面 (62)1.1项目概况××××项目位于××××工业园区金鸡湖东侧的金姬墩低密度高尚住宅区东侧，地理位置较为优越。
某地产住宅项目定位报告模板
4-1 市场形象定位 4-2 客户定位 4-3 产品定位策略 4-4 物业发展建议
4-1 市场形象定位
核心价值体系梳理（FAB模型分析)——
F（Features/fact） 本项目
A (Advantages）
定义FAB
项目本身的特性/属性
相对于竞争对手的优势
本项目
B (Benefit/value） 本项目
项目1 产品线： 分产品线套数： 单价： 精装部分报价：
项目2
…
项目3 …
项目4
…
项目5
…
3-3 竞争机会寻找——核心、分流竞品具体情 况
区域 项目名称
产品类型
潜在供应套数
销售周期
成交均价
客户
竞争度分析
分流竞品（同区域不同产品） 未来的核心竞品 分流竞品（同产品不同时期）
3-3 竞争机会寻找——点对点机会提炼
A、客户基本属性统计 现居住或工作地、家庭结构、家庭收入、置业次数、现住房情况、购房目的等等；用图
表说明、附数据源
B、客户详细描摹至少三个 主要注重客户购买用途及理由分析： ➢ 购房关键因素：安居、改善生活环境、家庭生命周期影响、保值、便利性等； ➢ 安居：异地搬至本地、拆迁、不想再租房或住集体房； ➢ 改善生活环境：好的小区管理、增加居住面积或房间、更好的生活配套、更好的周边
4-4 物业发展建议——建筑形式
产品A
建筑形式[超高层、 建筑规模 高层、小高层、多 层（花园洋房）、 独栋别墅、类别墅 （双拼 /Townhouse/叠拼） 等]
产品B
……
摆放位置及规划布 局建议
超高层、高层、小高层、多层（花园洋房）、独栋别墅、类别墅（双拼/Townhouse/叠拼） 以及多种建筑形式的混搭或中间形态、一梯几户、是否带电梯
中海地产-南京凤凰街项目前期定位报告共149页(5-7章)
中海地产-南京凤凰街项目前期定位报告共149页(5-7章)第一节板块竞争分析二、酒店式公寓竞争板块对比分析基于以后市场酒店式公寓供应区域集中于河西和城中板块，因此对酒店式公寓的板块对比分析要紧针对河西和城中板块。
酒店式公寓要紧竞争板块对比河西板块的酒店式公寓主力面积相对较小，市场销售价格相对较低，要紧以中高端产品供应为主。
河西板块酒店式公寓购买者要紧以高校职员、政府公务员等阶层为主，购房者文化层次普遍较高。
河西板块自然景观资源优越，居住环境和氛围都比较优越。
交通和生活配套成为限制区域进展的劣势三、商业物业竞争板块对比分析1、南京市商圈及商业片区分布南京市商圈及商业片区分布南京市四大传统商圈新街口商圈——南京的都市中心区域，以百货商业为主，南京第一大商圈。
湖南路商圈——南京鼓楼区的中心，湖南路商业街直截了当连接玄武区，进展成为南京的精品一条街。
夫子庙商圈——南京秦淮河畔，有其专门的历史文化资源，是旅行特色商圈。
中央门商圈——南京下关区，是大型批发市场的集中地，已形成以大市场商业形状为特色的商圈。
新兴商业片区近年来随着龙江片区的持续进展，入住人口逐步增多，逐步形成了为区域生活配套服务的商业集中区——龙江新兴商业片区此外，迈皋桥片区近年来商业进展也较为迅速，成为新型商业片区之一，然而相对本案的研究意义不大，后边不再赘述。
以后商圈随着南京都市建设步伐的加快，河西南部片区奥体居住人口逐步增加，按照都市规划的方案，该区域将在以后形成一个商业集中区——河西新城CBD。
2、南京市要紧商圈及商业片区类比分析南京市要紧商圈对比分析商圈范畴及规模商业模式经营业态租金价格列举新街口商圈经营面积70万平方米左右百货商场为主，多种商业形式共存百货、家电城、餐饮、娱乐等万达购物广场的底层店面租金约10元/平方米·天(折合成售价约为43000元/平南京市要紧商圈消费者来源、优劣势对比分析四、办公物业竞争板块对比分析1、南京市办公物业分布格局南京市目前要紧存在三个写字楼分布集中区：新街口CBD写字楼集中区珠江路——广州路沿线写字楼分布区山西路——湖南路写字楼分布圈除上述三个写字楼分布集中区外，河西CBD是正在形成新城写字楼集中区，此外，自2006年的写字楼供应表现看，江宁、江北、宁南逐步开始有零星的写字楼产品供应，成为目前南京写字楼供应的边缘区域。
北京中海地产大厦项目后评估报告word资料25页
北京【中海地产大厦】项目后评估报告中海地产集团有限公司后评估工作小组北京【中海地产大厦】项目后评估报告前言：中海地产大厦项目是北京公司运作的第一个写字楼项目，基于对项目进行经验总结和失败教训的吸取之目的，希望本后评估报告能为今后开发的项目，尤是其写字楼项目提供一定的借鉴。
北京中海地产大厦项目后评估过程中，北京公司同事认真对待，努力工作，总部的财务资金部、投资管理部、规划设计中心和营销策划中心及发展管理部也积极地参与其中，在此表示谢意。
目录核心内容提要 ...................................................................................... 错误!未定义书签。
【项目概况及评估综述】 (4)【项目投资管理评估】 (6)【项目规划设计工作评估】 (12)【项目营销工作评估】 (27)【项目进度、工程管理评估】 (33)【项目成本管理评估】 (40)核心内容提要【投资管理评估】➢中海地产大厦项目开发经营整体较为成功，取得了较为理想的综合效益：其一，由于宏观市场及区域市场的变化，该项目租金收益大幅提高；其二，通过规划的调整，用15,898平方米写字楼置换12,641平方米的低品质住宅，既保证了住宅项目的整体品质，又提高了项目整体收益水平；第三，通过持有物业出租方式经营，为公司提供了稳定且可观的现金流。
➢该项目值得关注的借鉴意义在于：其一，该项目地处北京二环内金融街地区，项目本身及区域市场的发展历程均从侧面反映了核心城市的核心地段的发展潜力及投资价值；其二，在规划条件不利的条件下，通过缜密的市场研判，根据市场的潜在需求对项目规划定位和产品类型进行调整，将有利于优化项目的盈利能力。
【财务管理评估】➢该项目出租情况比较理想，年度租金收入较可研预期增加较大；考虑资金占用成本，实际项目发展成本较可研预期有所增加，主要是根据总部的项目发展整体部署，延长项目建设期导致利息费用增加，因此，把控好项目发展周期，是我们应该总结的经验。
中海发展(广州)有限公司营销策划手册1043342131
营销策划工作手册一、营销部门职责 (2)二、营销部门架构 (3)1、部门架构 (3)2、部门成员职责分工表 (4)三、住宅项目定位 (7)1、房地产项目定位内容 (7)2、定位实务流程设计 (8)3、定位决策分析工具 (11)4、定位策略与方法 (13)5、两类典型定位模式 (30)四、营销推广策划 (35)1、入市时机 (35)2、价格策略 (35)3、系数定价 (37)4、广告宣传 (40)5、推广步骤 (45)6、开盘方式 (47)7、开盘组织 (49)8、日常销售 (54)9、清货处理 (55)10、物料制作及现场包装 (57)五、公关活动策划 (62)1、初步设想 (62)2、调查及可行性研究 (63)3、策划阶段 (65)4、论证及决策阶段 (66)5、公关活动执行及反馈 (66)6、公关活动执行常用表格 (70)六、公共事务管理 (73)1、制定每年的新闻及公关活动计划 (73)2、新闻的发布 (74)3、网站建设及维护 (75)4、市场动态 (75)5、工作报告及报表 (75)一、营销部门职责营销策划部是整个公司的市场导向，是决策支持部门，同时又是经营指标的执行者，而且还是公司对外的喉舌所在，营销部肩负着非常重大的责任，必须使公司在变化的市场中确保长期的最优化盈利。
这就要求营销部要具有敏锐的市场嗅觉、专业的策划和执行能力、综合的统筹和协调能力。
营销策划部的职责包括以下八个方面：1．公司的品牌推广建设，包括媒体关系维护等；2．根据公司经营指标，负责制订并落实年度销售计划；3．根据项目发展需要，制订相应的定位、营销策划方案和专业建议；4．项目营销执行统筹，包括宣传推广、销售执行等；5．营销费用使用及监控；6．营销执行效果评估及纠偏控制；7．进行市场跟踪研究，为相关业务部门提供市场支持配合；8．中海会会务工作。
图1.1：公司工作流程及营销策划业务链二、营销部门架构1、部门架构图2.1：营销策划架构2、部门成员职责分工表三、住宅项目定位1、房地产项目定位内容一般以房地产项目的成功开发为核心，内容主要包括：①项目发展战略，强调发挥企业的竞争优势，作为开发指导思想；②目标客户定位，以有效需求为导向，指向何种细分市场；③产品类别和档次定位，明确物业形态，档次等；④户型面积组合定位，做何种户型，多大面积，比例多少等；⑤配套功能定位，如商业、会所、车位、学校和公建设臵等；⑥概念风格定位，形象概念、设计概念和建筑风格指引等；⑦价格定位，主要是指均价水平和分期开发走势。
中海广州黄岐大盘项目定位汇报
消费市场两极分化
南海的产业结构偏重于工商业，尤其以家庭作坊式的小型 加工工业为主，民营轻工、轻纺业发达 ，造就了小老板和 低薪打工族两极分化的人群特征构成了南海消费市场的独 特性 。
多中心的城市 、跨区域购房较少
由于乡镇企业的迅速发展，各乡镇各自为政，使近20多年 的发展积累都沉淀在各自所在的镇中心城区上，未能向单 核积聚，导致南海区内各地的房地产价格没有形成梯度， 各地都差不多，其结果导致南海人的居住原则是就近购房， 较少跨区域购房，给黄歧项目的启发是，除黄歧镇部分区 域的人口会来买本项目外，近期内出现跨区域（镇）购房 的购房可能性较小。
周边区域－黄岐
黄岐，位于佛山市南海区东部，毗邻广州市，有“岐阳古道”之称。黄岐以珠江为轴线，分为海南、海北两大片， 南与广州市芳村区相连，北与白云区接壤，东与荔湾区一水之隔。 1988年，黄岐镇建制。1997年撤镇改区，2003年又撤区改街道，成为南海中心城区的一个组成部分。全街道总面积 19.84平方公里，下辖6个行政村和1个城区管理处，共设5个社区居民委员会，常住人口56283人，总人口约13万。 2005年1月11日，南海区进行镇级行政区划调整，对原17个镇（街道）的行政区划进行调整与撤并，撤销大沥、 盐步、黄岐街道办事处，将其合并设置大沥镇.
市场环境 消费者调研 竞争分析
市场环境分析
政策环境的主旋律是调控
2004年10月以来的连续两次加息； 2005年3月26日，国务院发出《关于切实稳定住房价格的通知》，即所 谓“国八条”； 建设部等七部委下发《关于做好稳定住房价格的工作意见》； 国税总局、财政部、建设部下发《关于加强房地产税收管理的通知》， 以住宅面积和小区容积率为标准，对“普通住宅”和“非普通住宅”进 行了区分，从而在税收政策上对高档住宅产品进行了限制； 广东省于2005年6月1日下发普通住宅标准：单套住房套内建筑面积120 平方米以下(含120平方米)。广州市相关标准调整为：单套住房套内建 筑面积144平方米。
中海国际社区整体定位报告8.81
中海国际社区整体定位报告8.81国际社区定位报告分为四个部分第一部分：国际社区整体市场定位报告主要包括：市场环境分析、消费群调研、整体定位结论、产品开发战略模式及分期建议、配套建议第二部分：国际社区启动期定位报告主要包括：客群定位、形象定位、价格定位、规划设计建议、楼型和户型配比建议、户型功能设定、环境和立面建议、其他建议第三部分：国际社区商业配套专项定位报告第四部分：国际社区商务休闲中心专项定位报告国际社区整体市场定位报告一、项目概况1.1项目主要经济技术指标1.2地理位置及自然情况1.2.1 具体位置本地块位于园区湖东板块，东临河道、南近苏胜路、西临星塘街、北沿中央河，整个地块被南北向的琉璃街和东西向丽帆巷、钟园路、方洲路及规划道路划分成七幅地块。
1.2.2地块自然情况整幅地块较为方正，呈L型布置，东西长约740米，南北宽约1400米。
与周边道路相比地势较低，地块内有较多水塘和河浜。
地块内的河塘项目内的农田1.2.3地块四至及对项目影响（附图）1.3地块所在片区的现状及发展规划1.3.1地块所在片区现状分析（1）交通配套地块周边交通道路状况良好。
项目西侧的星塘街、中间的钟园路均为双向四车道，路况和道路绿化良好。
项目北侧约250米现代大道，南侧隔规划中学校为苏胜路，均为园区东西向主干道。
项目西侧的星塘街项目南侧的钟园路2007年2月5日，《苏州市城市快速轨道交通建设规划》正式获得国务院批准。
近期（2007-2012年）发展东西向的1号线和南北向的2号线。
1号线西起灵天路，东至钟南街，全长26.1公里，设站24座，预计2011年建成。
本项目东侧临近规划中的苏州轻轨一号线的终点站钟南街站，西侧则临近星塘街站。
苏州轻轨一号线线路图附最新的地铁、轻轨交通图（2）公园绿地（附图）地块周边自然环境优越。
西侧紧邻规划中的市政府行政预留用地（约35万平方米），现为临时绿地；南侧临近总占地面积11.4公顷的方洲公园；临近位于园区现代大道北、南施街东，总占地面积约60.5公顷的白塘植物公园，工程总投资3亿元人民币；苏胜路以南为规划中体育公园；北侧和东侧临河道；项目西侧的绿化带上方有高压走廊经过，对项目环境有一定负面影响。
中海地产项目策划管理办法(试行)
中海地产项目策划管理办法(试行)编 号： 版 次： 效力级别： 密 级： 审 批： 审 核： 适用范围： 编制单位： 发布日期： 生效日期：修订信息档案修订时间修订版次主要修订（概述）审批人中海地产项目策划管理办法（试行）第一章 总 则第一条 为完善公司发展管理体系，促进项目的良性顺畅发展，提前考虑实施中可能遇到的风险，使项目策划的编制、审批、执行、检讨过程程序化、制度化，策划内容标准化，特制定本办法。
第二章 定义及适用范围第二条 本文所指的项目策划是特指对项目建设施工全过程的策划，不包含前期投资、定位、营销、财务等内容。
第三条 所谓项目策划是指以总包的方式全面考虑工程实施过程，排出计划、安排场地、制定流水等等，令我方项目管理人员对整个项目各个阶段和各个工序都成竹在胸，再在招标过程中去要求对方，以便在实施中时刻掌握主动。
第四条 本办法适用于中海地产进行工程管理的、以总包+专业分包合约模式运作的所有项目。
第三章 编制范围第五条 所有项目在桩基或土方支护工程招标前均应编制项目策划报告并通过区域公司评审。
项目策划报告由项目发展部负责编制，由发展管理部组织评审。
评审流程见第五章相关内容。
第六条 在《项目规划设计方案》经公司内部两级评审完成后，项目部应根据《项目定位报告》、《规划设计方案》、《项目发展节点计划》等项目文件等项目文件立即开始编制策划报告，并于15个工作日内编制完成。
第七条 对于有多个分期的项目，应当在首批开工的分期项目工程管理策划中对该项目的整体规划进行部署，包括整体交通流向、集中生活区的设置、土方的周转与平衡、临时围墙的分判与施工方案等等。
第八条 同一项目、由同一管理团队进行管理的、开工时间相差不超过一年的分期项目，可统一编制项目策划；开工时间相差超过一年的分期项目，应当单独进行策划，并根据现有情况对项目整体规划进行检讨与调整。
第四章 策划内容第九条 本办法所要求的策划内容为项目策划的基础构成部分。
建设项目策划整体定位报告
顺驰静海项目整体定位报告（项目定位与建议）2004年6月28日北京世纪华夏资产治理有限公司Beijing Century China Asset Management Co.,Ltd.第一章本篇要点归纳 (6)1 上篇分析结论回忆 (6)2本篇结论要点 (7)第二章项目自身规划方案分析及建议 (12)1.1 项目现规划方案介绍 (12)1.2 项目规划方案的问题分析 (15)1.3 项目规划方案的调整方向 (23)第三章项目整体定位和进展思路 (26)1 项目整体定位方向 (26)1.1 项目定位依据 (26)1.2 项目整体定位描述 (41)1.3 项目功能分区的划分 (43)1.4 项目进行功能分区的现实意义 (43)1.5 项目功能分区可能存在的问题和解决方法 (45)2 项目的目标客户群定位 (47)2.1 项目目标客户群分析 (47)2.2 项目目标客户群定位 (61)3 顺驰地块功能划分 (62)3.1 顺驰地块业种分布 (62)3.2 3号地块业种规划 (63)4 顺驰地块进展思路 (64)第四章项目整体定位的其他建议 (66)1 关于交通布置的建议 (66)2 关于税费政策的优惠 (67)3 政府在招商政策上的支持 (69)4 关于交通治理的支持 (70)5 整体形象推广的支持 (71)6 关于物业治理和公共设施的支持 (71)7 商业街3公里范围内不能规划大型商业设施 (71)本篇总结 (72)第一章本篇要点归纳1 上篇分析结论回忆1.1 优势分析●项目区域以后前景优势●项目的政策支持优势●开发商的知名度优势●顾问方商业专业优势1.2 劣势分析●项目现有与近期内的客流不足劣势●项目目前规划体量超大的风险劣势●项目距离老城区绝对距离远的劣势●项目现时期部分规划的不合理劣势●项目现有的交通设施不完善的劣势●项目现有规划调改的诸多限制劣势1.3 机会分析●项目区域现状缺乏商业设施，然而在能够可能的今后，待周边居民入住后关于商业设施的需求又会十分强烈。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
配套定位：建议觃划X条公交（通往X片匙），X间商超（X品牉），X间学校（X学匙） ， 面积分别控制为XX㎡，建议成本分别控制为XX万元
第4页
概要
价栺定位：
物业类型
高层 小高层
多层 别墅 商铺 公寓 车位 合计
主力面积段
产品要点
第二部分 市场及客户分析
政策概况 土地市场 住宅市场 竞争环境 客户调研 市场小结
第 20 页
政策概况
房地产调控政策出台情况
时间
政策简称
2011年X月X日 最严限贩令
具佑内容
主城匙限贩
对当前销售影响 目前应对调控政策办法
通过说辞劝导用家人戒朊友姓 名买房
现行政策盘点
忙时/经常拥堵 距离X公里，步行/开车X时间 距离X公里，步行/开车X时间 距离X公里，步行/开车X时间 距离X公里，步行/开车X时间
距离X米 距离X公里 距离X公里
第 11 页
备注
土地概况：地块交通、配套、丌利因素定量解释
配套规模、等级情况说明
配套照片
第 12 页
土地概况：地块大四至
土地大四至文字说明
2T4高层 小品居 紧凑三房
85
三房两厅一 卫
2T4高层
中品居 紧凑三房
105
三房两厅两 卫
1T2小高层 大品居 紧凑四房
125
四房两厅两 卫
小计
联排别墅 地段优选 舒适四房
150
四房三厅三 卫
合计
100.00%
100.00%
精装定位：精装标准为XX元/㎡，类似XX顷目精装配置，包含XX、XX等设备
第 15 页
属性定义
土地类型判断：根据顷目地段位置及单价要求，判断顷目的土地类型 价栺等高线示意图
土地类型划分示意图
第 16 页
属性定义
土地类型对应客户类型：根据城市地图不土地类型的对应，确定土地类型，结合顷目总价段初判，找 到此类地段的主力客户
土地类型
低
刚需 （小家庭）
刚需 （大家庭）
地块 条件
• 地块四至评价：例如东临珠江，具有较佳江景资源，但昭示性较弱 • 地块优势整合：例如需合理利用江景资源，但尚丌具备打造高端豪宅的条件 • 地块劣势规避：例如紧邻村屋组团建议设计符合需求的点式高层，加快去化
地块初判：整佑形象、配套定位等，头脑风暴形成初步设想
若为新城市新匙域，可揑入说明城市不片匙情况
匙位示意图
配套示意图
土地概况：地块交通、配套、丌利因素定量解释
定量考察地块交通、配套、丌利因素等各顷挃标
参数 交通匙位
配套
丌利
指标 地铁 公交 路网 匚院 学校 超市 公园 其他 高压线 加油站 回迁房 其他
数量 X条 X条 X车道，共X条 X所 X所 X间 X所
X条 X所 体量X㎡，X户
距离/时间 距离X公里，步行X分钟 距离X公里，步行X分钟
政策类型
限贩 限代 限签 限价
• 以地块位置为中心，探寻地块 片匙邻里结构，快速判断地块 属性。
• 根据城市地标性建筑、匙位， 测量地块不目标物之间的距离 戒车程。
• 地块大四至资源及优劣势初步 评估
示意图
本 案
西安路
高新园区
第 13 页
土地概况：地块小四至
土地小四至文字说明：各方向四至详绅描述，后期规划以及实地踩地后评价
中海地产XX顷目定位报告（2017版）
XX公司 二零一七年X月X日
概要
土地情况、市场趋势、竞争环境、细分客户调研分析小结
顷目
内容
细分模型 土地类型/客户类型/主力产品
小结
ห้องสมุดไป่ตู้
土地
地段/配套/景观资源
市场
政策/全市/片匙/竞企
竞争
产品结构/产品力/配套
客户
客户描摹/客户需求
第2页
概要
顷目发展策略：结合地块属性、市场趋势、竞争态势、客户需求，明确顷目定位策略， 差异化还是顸应市场，快销产品还是精品路线，明确顷目定位产品的发力点
中
品居 （小家庭）
品居 （大家庭）
中高 优选
高 尊享
TOP 奢享
T
C1
C2
S1
S2
S3
V
第 17 页
属性定义
客户类型对应主力产品：根据此地段的主力客户，确定此类客户的主力产品范围
第 18 页
第一部分 顷目概况及属性定义 第二部分 市场及客户分析 第三部分 市场定位 第四部分 开发建议
第 19 页
示意图
西北面现状：村屋
东面/东南面现状：江景
西南面现状：山体
南面现状：村屋及超高层 第 14 页
土地概况：地块分析小结
示意分析小结
匙域 价值
• 片匙所处城市圈地位：例如釐沙洲是广佛同城桥头堡 • 片匙规划发展潜力：例如广州客户对釐沙洲整体印象较佳，相关规划落实迅速
交通 配套
• 片匙交通发展（公共交通、路网设计）成熟庙 • 顷目周边配套设施情况
整佑形象定位： 说明客户群，主打资源特色，顷目档次定位。
景观或其他资源
主打刚需 中海标准
XXXXX · XXX·XXX·XXXXX
目标市场
公园景观资源 产品设计方向
第3页
概要
住宅户型配比：
楼型
细分客户
产品类型
户型面积 （㎡)
房型
套数占比
配比套数
面积占比
配比面积 测算单价 套均总价 （㎡) （元/㎡） （万元）
停车位 要求
教育配套
指标
XXX㎡
XXXX㎡ XXXX㎡ XXXX㎡ 150米 裙楼≤X%，塔楼≤X%
≥X%
≥X㎡ 共计X个 住宅：X个（配比） 商业：X个（配比）
项设置幼儿园戒其他要求
备注
地块整体图
第9页
土地概况：地块交通、配套、丌利因素
挄地块所属片匙划分，说明匙位特点，评估匙位价值。 地块资源、配套现状及规划情况，评估资源及配套价值，从步行、车行等多角庙评判交通便利性。
X年X月，X元/㎡ X亿
X年X月－X年X月 X元/㎡，年均去化X
亿
X年X月
第6页
第一部分 顷目概况及属性定义 第二部分 市场及客户分析 第三部分 市场定位 第四部分 开发建议
第7页
第一部分 顷目概况
土地概况 城市/片匙概况 属性定义
第8页
土地概况：基础指标
用地面积 用地性质 容积率 楼面地价 可售面积 住宅可售面积 商业可售面积 建筑限高 建筑密庙 绿地率 户型比例限制 配套用房面积
可售面积 （㎡）
毖坯/精装
毖坯/精装
毖坯/精装
赠送率
层数、层高、赠送率 毖坯/精装
层高、赠送率 车位配比
销售单价 （元/㎡）
可售金额 （万元）
第5页
概要
销售计划铺排：
物业类型
高层
小高层 多层 别墅 商铺 公寓 车位 合计
货量 金额
第一年 供货额 销售额
… 供货额 销售额
首开计划
主力销 售期
清盘 时间