星河湾案例研究分享
合集下载
上海星河湾个案分析共38页文档
上海星河湾个案分析
1、合法而稳定的权力在使用得当时很 少遇到 抵抗。 ——塞 ·约翰 逊 2、权力会使人渐渐失去温厚善良的美 德。— —伯克
3、最大限度地行使权力总是令人反感 ；权力 不会奴化一切。——塔西佗
5、虽然权力是一头固执的熊，可是金 子可以 拉着它 的鼻子 走。— —莎士 比
31、只有永远躺在泥坑里的人，才不会再掉进坑里。——黑格尔 32、希望的灯一旦熄灭，生活刹那间变成了一片黑暗。——普列姆昌德 33、希望是人生的乳母。——科策布 34、形成天才的决定因素应该是勤奋。——郭沫若 35、学到很多东西的诀窍，就是一下子不要学很多。——洛克
1、合法而稳定的权力在使用得当时很 少遇到 抵抗。 ——塞 ·约翰 逊 2、权力会使人渐渐失去温厚善良的美 德。— —伯克
3、最大限度地行使权力总是令人反感 ；权力 不会奴化一切。——塔西佗
5、虽然权力是一头固执的熊，可是金 子可以 拉着它 的鼻子 走。— —莎士 比
31、只有永远躺在泥坑里的人，才不会再掉进坑里。——黑格尔 32、希望的灯一旦熄灭，生活刹那间变成了一片黑暗。——普列姆昌德 33、希望是人生的乳母。——科策布 34、形成天才的决定因素应该是勤奋。——郭沫若 35、学到很多东西的诀窍，就是一下子不要学很多。——洛克
上海星河湾案例研究
➢半地下车库，定制“景观房”：
➢1、在地下车库停好车后，在电梯厅 大堂前等候时，可在落地窗内观看室外 飞流直下的瀑布；
➢2、地下车库左边还有个亲水平台， 业主也可以在那里直接观赏瀑布美景。
可观景的半地下车库
➢“最豪华装修”：单单结构设计就历 时半年。
➢ 1、其天花吊片运用了不同的灯，其 灯槽为专门开模
堆坡
植被水涧
➢高标准全球选材：一期所用的 2400多棵大型乔木，直径均在30 厘米以上，高度高于8米。这其中 只有约50%为上海本地树种，其余 都来自世界各地，据说最远的是来 自伊拉克的银海枣
➢大量使用黄蜡石：黄蜡石是中国 四大名石，自然灵性，温润如玉， 一旦淋了水，就散射出流动的光彩， 星河湾将黄蜡石广泛地使用到了星 河湾园林之中
➢使用顶级石材：新宝金、帝王金、 凡尔赛金、黄水晶、金镶玉等多达 几十种的采自全球的顶级石材
➢国际级设备、材料：1、德国海 福乐的精良制锁、意大利的纯铜工 艺手把、符合人体工学标准的门把 弯度……
➢ 2、采用全球著名的专业锅炉热 能设备品牌的壁挂锅炉系统，地暖 管材为原装德国进口，进行全屋整 体铺设，地暖的控制区域采用隐蔽 设计方式，让业主的视线总能舒适 到每一个地方。
浦东星河湾
本报告是严格保密的。
浦东星河湾
本报告是严格保密的。
项目基本资料：在区位和无外部优势资源情况下开盘，已近五 万两倍于周边项目的均价的价格，实现40亿销售额
区位
上海浦东星河湾东至锦绣路， 南至浪水浜中心线，西至中心 河东侧，北至白莲泾南侧。距 离陆家嘴大约8公里，直接接 受2010展会辐射。
定制式用材：而泳池底
部美丽的拼花设计，即使 在寒冷的季节，也是园林 里的一道美丽风景。据悉 ，底部马赛克是星河湾地 产专门定制的水晶马赛克 材质。
闵行星河湾豪宅项目案例分析39PPXXX年
闵行星河湾豪宅项目案 例分析39PPXXX年
2021/1/6
闵行星河湾豪宅项目案例分析 39PPXXX年
u上海星河湾为浦东星河 湾开发商在闵行开发的 又一高端楼盘项目，该 项目户型与装修标准与 浦东星河湾相近。
u上海星河湾东至都庄路 与老沪闵路，南至金都 路，西至莘奉金高速公 路(A4)，北至梅州路， 总建筑面积71.43万平米， 其中住宅建筑面积65.3 万平米，绿地率35%， 集中绿地率15%。
星河湾价值点提炼一
闵行星河湾豪宅项目案例分析 39PPXXX年
u大虹桥国际都心
u尽享世纪枢纽规划
u上海星河湾坐拥上海 西门户，与浦东星河 湾交相辉映，依托大 虹桥交通枢纽、畅连 徐家汇、虹桥、古北、 七宝、崋庄等各大商 圈。机场、地铁、轨 道交通、高速公路等； 立体交通1小时快速 连通长三角十余座城 市，汇聚“金三角” 商业、物流、资源、 信息、机遇，尽享无 限生活。
中国星河湾大会
闵行星河湾豪宅项目案例分析 39PPXXX年
u【相逢于建筑】威尼 斯建筑双年展中国馆 作品落户星河湾倒计 时盛典
u010年9月21日在上 海星河湾酒店举办了 【相逢于建筑】威尼 斯建筑双年展中国馆 作品落户星河湾倒计 时盛典暨“中国骄傲 感动世界”星河湾中 国红名仕上海周—— 郭培旗袍秀
星河湾户型分析A1户型
闵行星河湾豪宅项目案例分析 39PPXXX年
u上海星河湾A2户型 图4室3厅4卫321.00 ㎡
星河湾户型分析A2户型
闵行星河湾豪宅项目案例分析 39PPXXX年
u上海星河湾A3户型5 室3厅3卫1厨316.00 ㎡
星河湾户型分析A3户型
闵行星河湾豪宅项目案例分析 39PPXXX年
中国星河湾大会
2021/1/6
闵行星河湾豪宅项目案例分析 39PPXXX年
u上海星河湾为浦东星河 湾开发商在闵行开发的 又一高端楼盘项目，该 项目户型与装修标准与 浦东星河湾相近。
u上海星河湾东至都庄路 与老沪闵路，南至金都 路，西至莘奉金高速公 路(A4)，北至梅州路， 总建筑面积71.43万平米， 其中住宅建筑面积65.3 万平米，绿地率35%， 集中绿地率15%。
星河湾价值点提炼一
闵行星河湾豪宅项目案例分析 39PPXXX年
u大虹桥国际都心
u尽享世纪枢纽规划
u上海星河湾坐拥上海 西门户，与浦东星河 湾交相辉映，依托大 虹桥交通枢纽、畅连 徐家汇、虹桥、古北、 七宝、崋庄等各大商 圈。机场、地铁、轨 道交通、高速公路等； 立体交通1小时快速 连通长三角十余座城 市，汇聚“金三角” 商业、物流、资源、 信息、机遇，尽享无 限生活。
中国星河湾大会
闵行星河湾豪宅项目案例分析 39PPXXX年
u【相逢于建筑】威尼 斯建筑双年展中国馆 作品落户星河湾倒计 时盛典
u010年9月21日在上 海星河湾酒店举办了 【相逢于建筑】威尼 斯建筑双年展中国馆 作品落户星河湾倒计 时盛典暨“中国骄傲 感动世界”星河湾中 国红名仕上海周—— 郭培旗袍秀
星河湾户型分析A1户型
闵行星河湾豪宅项目案例分析 39PPXXX年
u上海星河湾A2户型 图4室3厅4卫321.00 ㎡
星河湾户型分析A2户型
闵行星河湾豪宅项目案例分析 39PPXXX年
u上海星河湾A3户型5 室3厅3卫1厨316.00 ㎡
星河湾户型分析A3户型
闵行星河湾豪宅项目案例分析 39PPXXX年
中国星河湾大会
星河湾_上海浦东星河湾项目案例研究剖析
“学只能学到表面，学不到精神”_ 表里如一，结构阶段精装修标准要求
300张施工图纸，力求0误差
3倍于其他地产项目的施工图纸，确定施工中的每 一个细节之处，只为了打造一个完美的居所。
“学只能学到表面，学不到精神”_ 表里如一，结构阶段精装修标准要求
小面积墙体的砌筑
•为保证后期的装修质量和效果，弃用砖墙形式 ，改为混凝土现浇砌筑。 •保证小面积墙体构件、转角、墙的厚度的精致 细腻，尺寸控制、墙面的光滑平整，从而服务 于后期的质量保证。
样板房精装修 = 交房标准
“星河湾住的房子就是样板房，我们的样板房就是交给业主的验收标准” ——黄文仔先生
“学只能学到表面，学不到精神”_ 表里如一，结构阶段精装修标准要求
室内设计先行于结构设计
“星河湾的样板房之所以能够令客户震撼， 最关键的原因是，室内设计先于结构进行。 房子还没有做的时候就开始扣细节，这个 过程很辛苦，但是很高兴，没有一个开发商是 这样的，从室内设计开始，从空间开始。” ——室内设计师邱德光先生
• 星河湾室内线条华丽复杂，工艺难度非常大，需要投入大量的人力和时间。
结构施工图纸已整合了室内装修设计要求
“学只能学到表面，学不到精神”_ 表里如一，结构阶段精装修标准要求
“200平米空间做出300平米的感觉”
室内空间的设计，更多考虑是视觉的穿透力，放大空间。
“学只能学到表面，学不到精神”_ 表里如一，结构阶段精装修标准要求
精确放线，按“图”施工
• 精确放线：按设计图纸1：1画在现场的 墙面、地面、天花等各处。 • 放线需要至少10天，因为星河湾的施工 图纸量是其他项目的3倍。 • 施工工序：放线——确认材料尺寸并定 制——施工。 • 每套房的装修均按照这道工序做，样板 房的标准就是业主入住的交房标准。 卫生间石材比较多，尺寸都已预设，保 证成品表面平整。
星河湾的系统研究：梦幻豪宅
浦东星河湾
分类标准：房型面积、房型格局
相似户型：A1
相似户型：A3、A4、A5、A6 、A7、A8、B1、B2、B3、B4 、B5
巨资购买名贵树种进行苗圃培育然后进行全冠移植，全冠 移植能保持树木整体的美观，使业主一入住就能享受成熟 园林浓荫摇曳的美景，但也造成巨大运输养护的成本和难 度。不仅要在运输中最大限度确保根系和枝干的完好，并 且因通常只能一辆车运送一棵树，而需要付出很大代价。
黄蜡石采自广东英德深山山涧里，为了寻找理想 的原石，星河湾特意从山林里开辟了一条运输通 路，并用专列行程一千多公里，运送千吨黄蜡石.
浦东星河湾一期以四房 为主，三房次之，主力 面积为219-316平米， 户型强调舒适、尊贵、 奢华.
太原星河湾的一期户型 面积分别是295、320、 380、530㎡四种户型
浦东星河湾 户型
三房三厅三卫 四房三厅四卫 五房四厅五卫
北京星河湾
面积
219-220㎡ 240-316㎡ 486-592㎡
在中国的四个城市六个星河 湾项目中无论是华北还是华 南,无论是什么样的气候,突 出的景观特征就是水主题景 观打造,将震撼力十足的中央 泳湖结合自由流动自循环的 入户水景结合在一起.
景观之水景系统：多种设计手法处理水景，叠水喷泉、瀑布湖 泊、惬意泳湖、清澈溪水等，有大有小、有深有浅、有动有静 ，全方位体现水不同的美态和意境
别墅设计元素公寓化：将别墅的设计元素充分运用到高 端公寓的设计中，实现公寓生活别墅化的第一引导
利用平层优势： 充分利用公寓的大平层的优势,扩大产 品设计的亮点
自成体系：形成了自成体系的设计原则和装修标准
户型之概况:广州星河湾以小面积产品开始启动,第四期全部调 整为大面积产品
新联康_上海浦东星河湾豪宅项目案例分享_51PPT
浦东星河湾
景观细节
星河湾的“用心”：
用心在何处，用到多深，用到多细，直接决定产品的最终品质
➢星河湾人敬畏并珍爱这片土地
➢立下“以用心的态度追求完美”的目标，不允许一寸土地成为建筑垃圾的温床
➢注重“细节观”和“过程观”，可以说是无处没有设计，无处不在用心打造
➢比如造园，为了选树不辞辛劳行万里路，为了运树不怕麻烦带着完整的树冠和 大土坨，为了育树建苗圃暖棚，进行断根假植，种树时更是精心进行座标定位， 现场调整
浦东星河湾
规划特色
➢该案一期共12栋小高层， 绿化呈王字型布局 ➢社区景观共分为“瀑布” 区、花区、果区、露天泳 池区、水区以及桃花涧六 个主题分区
浦东星河湾
景观布局
写在前面的话
星河湾的“舍得”：
要做中国地产界的“劳斯莱斯”，必须具备一定精神气度和物质平台，这就是“舍得”
➢舍得时间、成本和精力去学习、研究 ➢舍得跑十几万公里去找理想的苗木 ➢舍得为了一处影响整体感觉的小瑕疵全部推翻重来 ➢舍得为了大环境，修城市的路，造地区的园，帮邻居改墙，为邻里种树。一 切都是兢兢业业，认认真真，追求完美。
浦东星河湾
势差及景观石运用
景观布局
➢社区通过人为营造高地势差有 效增大绿化面积 ➢高低差加强了景观的层次感， 便于植被搭配，实现大小乔木、 灌木、地被植物的结合 ➢增强首层住户的私密性，使其 与环境形成有一定距离的亲近 感
➢社区内大量采用了中国四大名 石之一的黄蜡石，全部来源于 广东英德深山山涧内，与建筑 立面形成了良好的交相辉映的 效果
➢再如建筑户型、室内设计、建筑材料、花草种植、小品布置、山石堆放、园路 铺砌、水景实施、园区围墙、土壤改良、管线敷设、井盖改进……无一不是精雕 细琢。
星河湾案例
目标群:理想主义者都很理想（在买楼时）——要求 附加值
*他们事业成功而懂得生活，思想独立并懂得鉴赏，讲究效率 且追求完美；他们之所以二次、三次甚至多次置业，就是认为 现实生活中有着诸多“不理想”的地方， 63%的人还没有找到 心水楼，希望的不只是一个安身的地方，更是一个安心的地方 。他们要求既享受都市的繁华又拥有郊区的环境，“家园”也 应该是有家又有园，花园也不仅仅是“花架子”等等。他们是 一群“置业理想主义者”而不是所有想迁居郊外的人。 星河湾就是要“将居住理想主义变为居住现实”.
目标群:理想主义者都很现实（在买楼时）— 理想主义者都很现实（在买楼时） 理想主义者都很现实 —绝对值 绝对值
理想主义者比现实主义者更现实，在买楼的时候。正是因为他 们对现实保持着极度的理智和清醒的认知，才会有超越现实的 理想追求！ 也正因为理想的背后是理智，所以一切广告整合手段因“理智 ”而完全不同。 当无数品牌大玩“温柔一刀”渲染时，我们决定逆水行舟与消 费群进行理智的沟通，在整合传播中靠打反牌出奇制胜。理想 的第一步一定要落在现实的阶梯上。
先认识一下华南板块这块大肥肉:
它是沿广州华南快速干线和番禺大桥的大石南村地区，以珠江 沿岸为中心，辐射成的一个广州CLD（中央高级居住区）。 有人说这里是楼市的聚宝盆，有人说这里是房地产“世纪大战 ”的火药桶、屠宰场。. 在这块神奇的土地上，一场智慧的较量剑拔弩张，著名策划大 师王志纲预言“华南板块可能是广州乃至中国竞争最激烈、水 平最高的地方”。
广告传播:反常规,渲染消费者的购买欲望
星河湾的“庐山真面目”在媒体显露后，按常规早该浮出 水面，开盘发售了.星河湾却含而不露地在广州强势媒体向消费 者娓娓道出一个又一个“故事”: 故事一， 一锤定音， 出来的品位” 故事一， “一锤定音，‘砸’出来的品位” 。 故事二， 一字千金， 出来的完美” 故事二， “一字千金，‘拆’出来的完美” 。 故事三， 一丝不苟‘ 出来的境界” 故事三， “一丝不苟‘度’出来的境界” 。
经典——星河湾桉例研究分享(53p) 共54页
境用水保持清澈，解决了中国园林的水清则无鱼的遗憾； 黄腊石：北京星河湾首期运进了5000多吨黄蜡石，这些巨石的搬运、摆放无不费尽心思。
园林景观——高差
北京星河湾采用了立体平均式园林 景观，主动创造场地高差，形成自 然起伏，有效增大绿化面积，并且 使园林景观产生丰富的层次感，同 时还增强了首层住户的私密性。
星座式布局就是自然、不对称的建筑布局。星河湾的星座式建筑组团有利于建筑物外立 面能被最大限度地展开，增大了屋内通风采光的墙面；而沿江一线转折弯延的组团布局 ，更增加了江景单元。
? 星座式布局有什么优点
整体规划——以广东星河湾为例
这样的组团设计有利于空气流通；建筑群体有韵律的错落形成视线通廊，也避免了户与 户之间的对视；而从数字上讲，以广州星河湾三期为例，其建筑密度仅为22.5%。
北京星河湾整体规划
? 北京星河湾如何规划
北京星河湾保留了广州星河湾的 灵动、韵律、节奏，采用大围合 布局 。
人性化的规划
以高层板式为主的建筑顺应地形、变 化有序，北高南低、西低中高，使多 数住户南北朝向，打破常见的南北向 兵营式排列，保持了建筑的错落之美。
解读星河湾——园林景观
? 星河湾园林有何突破
“星河湾”案例研究分享
来
看 好房海浦东花木的高端公寓产品将要亮相。 这块被冠以“地王”称号的花木新民大型住宅地块，自诞生之日起便一波三折、备受关注。
2019年下半年，上海首度出让的这幅超大居住用地，吸引了包括新鸿基、和黄在内的十几家地产巨子竞标，在耗时 一年多的“马拉松”式竞标过程中，金地集团曾报出59.89亿元的天价，但最终竟然败给了传言由陆家嘴集团内定的 星河湾地产。2019年9月28日，星河湾地产以42.4亿元将浦东花木新民地块收入囊中，楼板价仅为8000元/平方米。
园林景观——高差
北京星河湾采用了立体平均式园林 景观，主动创造场地高差，形成自 然起伏，有效增大绿化面积，并且 使园林景观产生丰富的层次感，同 时还增强了首层住户的私密性。
星座式布局就是自然、不对称的建筑布局。星河湾的星座式建筑组团有利于建筑物外立 面能被最大限度地展开，增大了屋内通风采光的墙面；而沿江一线转折弯延的组团布局 ，更增加了江景单元。
? 星座式布局有什么优点
整体规划——以广东星河湾为例
这样的组团设计有利于空气流通；建筑群体有韵律的错落形成视线通廊，也避免了户与 户之间的对视；而从数字上讲，以广州星河湾三期为例，其建筑密度仅为22.5%。
北京星河湾整体规划
? 北京星河湾如何规划
北京星河湾保留了广州星河湾的 灵动、韵律、节奏，采用大围合 布局 。
人性化的规划
以高层板式为主的建筑顺应地形、变 化有序，北高南低、西低中高，使多 数住户南北朝向，打破常见的南北向 兵营式排列，保持了建筑的错落之美。
解读星河湾——园林景观
? 星河湾园林有何突破
“星河湾”案例研究分享
来
看 好房海浦东花木的高端公寓产品将要亮相。 这块被冠以“地王”称号的花木新民大型住宅地块，自诞生之日起便一波三折、备受关注。
2019年下半年，上海首度出让的这幅超大居住用地，吸引了包括新鸿基、和黄在内的十几家地产巨子竞标，在耗时 一年多的“马拉松”式竞标过程中，金地集团曾报出59.89亿元的天价，但最终竟然败给了传言由陆家嘴集团内定的 星河湾地产。2019年9月28日，星河湾地产以42.4亿元将浦东花木新民地块收入囊中，楼板价仅为8000元/平方米。
上海星河湾个案分析
2007年9月28日，星河湾地产凭借其优质的品牌效应以及卓越的城市大盘运营模式最终以42.4亿元将浦 东花木新民地块收入囊中，楼板价仅为8000元/平方米。
2021/6/12
5
Who 星河湾是谁
广东宏宇集团成立于1994年，2001年成功推出星河湾地产品牌，在行业中树立了好房子的标准，接受各地的参观考 察团体数百个，获得国内外荣誉奖项四十多个，成为中国品质地产的探索者，所获地产奖项颇丰，其中分量最重的 莫过于2008年有着世界房地产届奥斯卡美誉的cnbc发颁发的北京星河湾“国际房地产亚太地区最佳公寓五星大奖” 这就意味着星河湾首次代表中国获得 世界认可。成为全球五大梦幻豪宅之一。
项目参数表 总占地面积 总建筑面积 容积率 绿化率 得房率
200000m2 一期住宅9.5万m2
1.58 35% 90%、
建筑风格
新古典建筑风格
近期开盘时间 2009年8月8日
交房状况 规划期数 当前期数 发展商
豪华装修 3期 第1期 星河湾地产开发有限公司
交房时间 总户数 新推套数 车位户数比
现房 未定 322 1：1
2021/6/12
7
Where
星河湾处于花木板块
该板块紧邻浦东新区行政中 心,位于世纪公园东南侧，西 北部与联洋国际社区相连。
在自然环境、社区氛围方面 均表现出众。教育、商业、医 疗等各类配套均十分完备；
交通方面板块内的轨道交通 龙阳路站、世纪大道站均为多 条轨道交通汇集的枢纽站点， 同时毗邻内环线和杨高路、罗 山路、沪南公路等主要交通干 道，公交自驾出行均十分便利
➢ 星座式布局就是自然、不对称的建筑布局。
➢ 有利于建筑物外立面能被最大限度地展开，增大 了屋内通风采光的墙面。
2021/6/12
5
Who 星河湾是谁
广东宏宇集团成立于1994年，2001年成功推出星河湾地产品牌，在行业中树立了好房子的标准，接受各地的参观考 察团体数百个，获得国内外荣誉奖项四十多个，成为中国品质地产的探索者，所获地产奖项颇丰，其中分量最重的 莫过于2008年有着世界房地产届奥斯卡美誉的cnbc发颁发的北京星河湾“国际房地产亚太地区最佳公寓五星大奖” 这就意味着星河湾首次代表中国获得 世界认可。成为全球五大梦幻豪宅之一。
项目参数表 总占地面积 总建筑面积 容积率 绿化率 得房率
200000m2 一期住宅9.5万m2
1.58 35% 90%、
建筑风格
新古典建筑风格
近期开盘时间 2009年8月8日
交房状况 规划期数 当前期数 发展商
豪华装修 3期 第1期 星河湾地产开发有限公司
交房时间 总户数 新推套数 车位户数比
现房 未定 322 1：1
2021/6/12
7
Where
星河湾处于花木板块
该板块紧邻浦东新区行政中 心,位于世纪公园东南侧，西 北部与联洋国际社区相连。
在自然环境、社区氛围方面 均表现出众。教育、商业、医 疗等各类配套均十分完备；
交通方面板块内的轨道交通 龙阳路站、世纪大道站均为多 条轨道交通汇集的枢纽站点， 同时毗邻内环线和杨高路、罗 山路、沪南公路等主要交通干 道，公交自驾出行均十分便利
➢ 星座式布局就是自然、不对称的建筑布局。
➢ 有利于建筑物外立面能被最大限度地展开，增大 了屋内通风采光的墙面。
北京星河湾营销案例分析
营销--项目推广方式
(2)网络——搜狐焦点房地产网
焦点房地产网首页（/） 可打5折 A、旗帜广告 横一条（“星河湾”、“7月5日前认购尊想开盘特惠”、“预约专线 85519999”，交替） 竖一条（星河湾，现正认购登记。预约专线：85519999） ----------横条一个：24000元/天，竖条一个24000元/天 B、通栏广告 横一条（“星河湾，开创品质地产元年”、“星河湾，结束豪宅的半成品状态”、“7月5日前认 购尊想开盘特惠”，三者交替）22000元/天 C、对联式广告 竖两条（“星河湾，结束豪宅的半成品状态”、“7月5日前认购尊想开盘特惠”、“预约专线 85519999”，三者交替）22000元/天 D、悬浮广告 小方块2块（星河湾，结束豪宅的半成品状态）6000元/天/个 搜狐房产（/） 1/4通栏广告：与其它三个楼盘平分，在页面中部。仅“星河湾”三个字信息 搜狐房产（/） 其它短期投放，7月2日已经撤下
星 河 湾
属于绿化隔离带项目(并自行修建)
开发周期长(获得土地到推盘历时三年多)
产品定位
定位分析： 根据数据和市场规律判,形成星河湾产品定位的背景如下:
2. 产品力表现的信心
广州星河湾,由于产品力的充分表现获得当地市场 的充分认可
星 河 湾
通过产品力自身表现和差异化可以弥补区域价值 不利因素
希望通过产品定位差异化,进入区别于区域产品主 流的细分市场
园林品质，公开信息 高力物业签约新闻发 布会活动公告
第一次集中发布
北青整版 北青整版 北青整版 北青整版 北青整版 全阵容介绍 全阵容介绍 园林品质，认购信息 园林品质，认购信息
第二次集中发布 6月18日全面开放
6月29日：
6月30日：
上海浦东星河湾的案例分享下
5
8月9日“中国波士·倾城之夜”波士堂三周年庆
6
汇聚中国最受瞩目、最具影响力商界领袖、财经专家、文化艺术大家的顶级商界盛会。
7
8
9
10
百名BOSS齐聚“星河湾”，为“星河湾”盛大开盘再添浓重一笔！
这批社会精英人士组成的豪华阵容，给星河湾带来的不仅仅是场面的宏大 和气势的恢宏，更是表现出社会的高层人群对“星河湾” 品质和奢华的认同感。 此次盛会给BOSS们提供了很好的交流平台，同时也为项目本身带来一群“最准 确”的目标客户群，为今后的销售埋下了伏笔。百名BOSS的到来，为“星河湾” 的造势宣传起到了“画龙点睛”的重要作用。
39
在享受美食的过程中，大家也在互相交流参观后的心得，气氛欢乐和谐
40
11月27日2009-2019中国城市建筑新地标研究成果巡回发布会暨中国房地 产年度标杆项目高峰论坛
嘉宾陆续进场就坐,互相交流
星河湾集团销售副总监 李莉女士在会前 与“中指” 副院长陈晟先生亲切交谈
41
12月9日中欧2009总经理班参观学习星河湾暨跨界销售解读
3
公关线
大活动、大事件造势 营造盛况空前的现场氛围
客户答谢晚宴
4
8月8日“蜚声国际，绽放上海”浦东星河湾启幕酒会
2009年8月8日，“蜚声国际，绽放上海”浦东星河湾启幕酒会的剪彩开始意味着浦东星河湾正式 开盘销售。开盘短短6小时劲销40亿元，创下了中国房地产市场化以来单个项目开盘销量最高纪录！也 创世界纪录! 感动上海。
商的接待服务工作
项目开盘，数万人到访，1万多次的车辆
21
第三阶段：项目品牌维护提升期
2009年9-11月 持续的价值平台搭建 项目品牌维护及提升 剩余房源的销售去划
8月9日“中国波士·倾城之夜”波士堂三周年庆
6
汇聚中国最受瞩目、最具影响力商界领袖、财经专家、文化艺术大家的顶级商界盛会。
7
8
9
10
百名BOSS齐聚“星河湾”，为“星河湾”盛大开盘再添浓重一笔！
这批社会精英人士组成的豪华阵容，给星河湾带来的不仅仅是场面的宏大 和气势的恢宏，更是表现出社会的高层人群对“星河湾” 品质和奢华的认同感。 此次盛会给BOSS们提供了很好的交流平台，同时也为项目本身带来一群“最准 确”的目标客户群，为今后的销售埋下了伏笔。百名BOSS的到来，为“星河湾” 的造势宣传起到了“画龙点睛”的重要作用。
39
在享受美食的过程中，大家也在互相交流参观后的心得，气氛欢乐和谐
40
11月27日2009-2019中国城市建筑新地标研究成果巡回发布会暨中国房地 产年度标杆项目高峰论坛
嘉宾陆续进场就坐,互相交流
星河湾集团销售副总监 李莉女士在会前 与“中指” 副院长陈晟先生亲切交谈
41
12月9日中欧2009总经理班参观学习星河湾暨跨界销售解读
3
公关线
大活动、大事件造势 营造盛况空前的现场氛围
客户答谢晚宴
4
8月8日“蜚声国际，绽放上海”浦东星河湾启幕酒会
2009年8月8日，“蜚声国际，绽放上海”浦东星河湾启幕酒会的剪彩开始意味着浦东星河湾正式 开盘销售。开盘短短6小时劲销40亿元，创下了中国房地产市场化以来单个项目开盘销量最高纪录！也 创世界纪录! 感动上海。
商的接待服务工作
项目开盘，数万人到访，1万多次的车辆
21
第三阶段：项目品牌维护提升期
2009年9-11月 持续的价值平台搭建 项目品牌维护及提升 剩余房源的销售去划
星河湾物业案例分享剖析
二、星河湾物业管理案例分享（图文并茂）
2、秩序维护管理：
星河湾一个心情盛开的地方，星河湾小区实行半开放式管理（园 中园管理，大园分割成不同小园），大园内实行半封闭式管理，小园严 格实行封闭式管理，秩序维护部实行半军事化管理，上下班需列队行走， 秩序管理很精细，分为秩序维护管理、泳池管理、车辆管理、消防管理 四大块，四大块日常工作实行专业线管理，但联动性强。
二、星河湾物业管理案例分享（图文并茂）
3、环境管理：
保洁管理：星河物业保洁实行外包管理，施行一级保洁作业标 准，人过地净管理，垃圾每天回收3次，保洁质量要求：社区 内环境卫生干净整洁无异味，严格落实“半小时”考核制度。 番禺区评为垃圾分类试点单位。
二、星河湾物业管理案例分享（图文并茂）
3、环境管理：
星河湾物业案例分享
讲解人：卢文康
目
一、星河湾物业简介 二、星河湾物业案例分享
录
一、星河湾物业简介：
广州星河湾物业管理服务有限公司（下称“星河湾 物业”）成立于2001年5月，是星河湾集团下属负责管理 星河湾各项目物业的全资子公司。经过多年的发展与人才 储备，现在星河湾物业拥有一支素质优良、业务精湛专业 服务管理人才队伍。随着星河湾地产全国各项目的推进， 目前管理着广州星河湾、星河湾半岛花园、北京星河湾、 太原星河湾、鄂尔多斯星河湾、沈阳星河湾、青岛星河湾、 西安星河湾等项目。
工作标准：“五把尺子” 第一把尺子，业主需要有70年满意的生活和不断增值的物 业； 第二把尺子，星河湾的景观要做到50年不落后； 第三把尺子，要有全国性甚至国际性的品牌； 第四把尺子，要有对得起自己职业生涯的品德和业绩； 第五把尺子，要有长远的生命力和别人无法替代的核心竞 争力。
物业类别
北京星河湾详细案例解读
第一把尺子，是业主需要有70年满意的生活和不断增值的物业； 第二把尺子，是星河湾的景观要做到50年不落后； 第三把尺子，是企业要有全国性甚至国际性的品牌； 第四把尺子，是星河湾每一个员工，要有对得起自己职业生涯的业绩； 第五把尺子，是星河湾在这个行业里要有长远的生命力和别人无法替代的核心 竞争力。
全成品开发
星河湾人用忘我的投入，精益求精的态度，超乎常人 的坚韧，优秀的工作水准，塑造了项目优秀的品质、完美 的细节、令人惊叹的园林景观、有特色的规划设计等，非 常值得我们学习。
北京星河湾
北京星河湾地块周边原状
星河湾品牌特点:
一、独特而恰当的企业精神。 二、有特色和突破的规划设计。 三、精致而舍得的环境营造。 四、细致而周到的户型设计及室内装修。 五、系统而精益求精的施工管理。 六、实用而灵活的材料采购及成本控制。 七、合纵连横的综合管理及统筹。
北京星河湾简介
2001年宏宇集团挥师北上，在京倾心打造位于朝阳区朝阳 北路的北京星河湾。该项目用地面积520亩，总建面约60万平 米。项目在开盘前投入15亿，以打造现楼实景的开发模式运作 四年。2005年6月，北京星河湾第一期畅园20多万平方米的产 品首次公开亮相，社区立体化园林、高品质室内装修，重点小 学、双语幼儿园、四季会、酒店式公寓等同期形成，再一次震 动北京楼市，被媒体称为“品质地产代表”、“全成品豪宅” 领军者。
广州星河湾简介
星河湾开发至今，一直采取强强联手、整体超越的开发理 念，与享誉中外的专业公司联手，构筑一个中西合璧、博采众 长的星河湾。星河湾从一期到三期，选材到设计都无所不用其 极，每一处细节都是看得见、摸得着的扎实的好品质，所以一 直享有极高的声誉，不断创新了许多地产界的行业标准，成为 了业界长期追随的典范。蕴含其中的正是宏宇集团一贯坚持的 品质地产理念。
全成品开发
星河湾人用忘我的投入，精益求精的态度，超乎常人 的坚韧，优秀的工作水准，塑造了项目优秀的品质、完美 的细节、令人惊叹的园林景观、有特色的规划设计等，非 常值得我们学习。
北京星河湾
北京星河湾地块周边原状
星河湾品牌特点:
一、独特而恰当的企业精神。 二、有特色和突破的规划设计。 三、精致而舍得的环境营造。 四、细致而周到的户型设计及室内装修。 五、系统而精益求精的施工管理。 六、实用而灵活的材料采购及成本控制。 七、合纵连横的综合管理及统筹。
北京星河湾简介
2001年宏宇集团挥师北上，在京倾心打造位于朝阳区朝阳 北路的北京星河湾。该项目用地面积520亩，总建面约60万平 米。项目在开盘前投入15亿，以打造现楼实景的开发模式运作 四年。2005年6月，北京星河湾第一期畅园20多万平方米的产 品首次公开亮相，社区立体化园林、高品质室内装修，重点小 学、双语幼儿园、四季会、酒店式公寓等同期形成，再一次震 动北京楼市，被媒体称为“品质地产代表”、“全成品豪宅” 领军者。
广州星河湾简介
星河湾开发至今，一直采取强强联手、整体超越的开发理 念，与享誉中外的专业公司联手，构筑一个中西合璧、博采众 长的星河湾。星河湾从一期到三期，选材到设计都无所不用其 极，每一处细节都是看得见、摸得着的扎实的好品质，所以一 直享有极高的声誉，不断创新了许多地产界的行业标准，成为 了业界长期追随的典范。蕴含其中的正是宏宇集团一贯坚持的 品质地产理念。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
➢ 建筑符号的重复运用—— “八角亭”成为整个社区 外立面的标志性符号，这 种建筑符号的重复利用， 形成星河湾独有的风格。
房地产策划大全—房地产销售管理
www.tu20a10n房y产u大a师n案.例tv集地房产营地销策产划商域网
建筑风格——北京星河湾
➢ 该建筑采用休闲风格，以 质朴的材质与柔和的色彩 表现清雅的格调，以体量 错落、虚实对比营造丰富 的整体形象，再以精雕细 刻的细部设计体现建筑的 精美感，从而使建筑成为 区内外景观的主角之一。
户型设计——北京星河湾
? 如何注重产品的改良及升华
二代人居住的相对分离及 融合
中西厨兼并的理念
四房：347平方米
主卧套的品质强化 入户厅的品质提高
延伸功能空间，保留阳台 观景空间
房地产策划大全—房地产销售管理
www.tu20a10n房y产u大a师n案.例tv集地房产营地销策产划商域网
户型设计——北京星河湾
? 为什么是星河湾
2009年，星河湾在上海浦东花木的高端公寓产品将要亮相。 这块被冠以“地王”称号的花木新民大型住宅地块，自诞生之日起便一波三折、备受关注。
➢ 2004年下半年，上海首度出让的这幅超大居住用地，吸引了包括新鸿基、和黄在内的十几家地产巨子竞标，在耗时 一年多的“马拉松”式竞标过程中，金地集团曾报出59.89亿元的天价，但最终竟然败给了传言由陆家嘴集团内定的 星河湾地产。2007年9月28日，星河湾地产以42.4亿元将浦东花木新民地块收入囊中，楼板价仅为8000元/平方米。
四房：325平方米www.tu20a10n房y产u大a师n案.例tv集地房产营地销策产划商域网
户型设计——广东星河湾
? 如何体现尊贵生活的设计元素
主人起居空间的尊贵设计 140平米的南北连厅的生活空间
准一梯一户的入户设计
完善的后台服务空间 房地产策划大全—房地产销售管理
四房：325平方米www.tu20a10n房y产u大a师n案.例tv集地房产营地销策产划商域网
房地产策划大全—房地产销售管理
www.tu20a10n房y产u大a师n案.例tv集地房产营地销策产划商域网
解读星河湾——园林景观
房地产策划大全—房地产销售管理
www.tu20a10n房y产u大a师n案.例tv集地房产营地销策产划商域网
? 星河湾园林有何突破
园林景观——以北京星河湾为例
星河湾园林秉承绿化与建筑互为界面，相互围合的理念，实现了四大突破： ➢ 高差：在园区创造了36处高差，地形变化非常丰富； ➢ 树：园林部门车行15万公里，引进了约百个品种、6700棵大树，秋冬两季1/3落叶，1/3彩叶，
《房地产策划大全—房 地产销售管理》
团圆网
房地产策划大全—房地产销售管理
www.tu20a10n房y产u大a师n案.例tv集地房产营地销策产划商域网
“星河湾”案例研究分享
来
看 好房子
房地产策划大全—房地产销售管理
www.tu20a10n房y产u大a师n案.例tv集地房产营地销策产划商域网
房地产策划大全—房地产销售管理
www.tu20a10n房y产u大a师n案.例tv集地房产营地销策产划商域网
园林景观——重绿植轻硬地、重木轻草
? 树多、花多、草少
房地产策划大全—房地产销售管理
www.tu20a10n房y产u大a师n案.例tv集地房产营地销策产划商域网
? 为什么星河湾没有大广场和集中绿地
房地产策划大全—房地产销售管理
www.tu20a10n房y产u大a师n案.例tv集地房产营地销策产划商域网
建筑风格
? 为什么星河湾多采用阳台取代飘窗
➢ 飘窗台的设计源于早 前在香港为解决居住 空间狭小所采取的方 法。星河湾认为多阳 台的设计更有利通风、 采光及观景。
➢ 所以，星河湾用多阳 台取代飘窗台，住户 有更多与外部景色接 触的开放空间。
房地产策划大全—房地产销售管理
www.tu20a10n房y产u大a师n案.例tv集地房产营地销策产划商域网
? 星座式布局有什么优点
整体规划——以广东星河湾为例
➢ 这样的组团设计有利于空气流通；建筑群体有韵律的错落形成视线通廊，也避免了户与 户之间的对视；而从数字上讲，以广州星河湾三期为例，其建筑密度仅为22.5%。
园林景观——北京星河湾
➢ 因为大尺度的广场和集中绿地只适用于城市 空间。星河湾为了营造回家的感觉，在社区 环境设计中注重社区各处都要有园林景观， 使建筑与园林充分融合，如在一期园林中就 有46个园林水景。
➢ 与此同时，星河湾惯于大手笔地对周边环境 进行改造，将社区环境向外延伸。
房地产策划大全—房地产销售管理
房地产策划大全—房地产销售管理
www.tu20a10n房y产u大a师n案.例tv集地房产营地销策产划商域网
北京星河湾整体规划
? 北京星河湾如何规划
➢ 北京星河湾保留了广州星河湾的 灵动、韵律、节奏，采用大围合 、变 化有序，北高南低、西低中高，使多 数住户南北朝向，打破常见的南北向 兵营式排列，保持了建筑的错落之美。
➢ 原来星河湾并没有获得花木新民地块的全部使用权，而是与陆家嘴集团合作开发高端住宅项目：总建筑面积53.6万 平方米地块中，有24.6万平方米归属于陆家嘴集团，星河湾开发的住宅面积为29万平方米。
➢ 根据这份文件，陆家嘴公司将容积率从1.51提高到1.8，住宅套数约4200套，均为人才公寓。此外，星河湾地块则将 增加约2万平方米、折合约400套公寓式酒店，作为人才公寓，同时配置3000平方米的公建。
房地产策划大全—房地产销售管理
www.tu20a10n房y产u大a师n案.例tv集地房产营地销策产划商域网
? 星河湾是谁
➢ 广东宏宇集团成立于1994年，2001年成功推出星河湾地产品牌，在行业中树立了好房子的标准， 接受各地的参观考察团体数百个，获得国内外荣誉奖项四十多个，成为中国品质地产的探索者。
? 为什么说建筑本身就是景观主角
房地产策划大全—房地产销售管理
www.tu20a10n房y产u大a师n案.例tv集地房产营地销策产划商域网
? 为什么说建筑本身就是景观主角
建筑风格——北京星河湾
➢ 立面设计细节丰富、美观，墙身 虚实对比有度，檐口富于变化；
下部石材处理精雕细琢，入口部位的着重装饰。 房地产策划大全—房地产销售管理
➢ 土地之争本来已经偃旗息鼓，但今年初浦东新区规划局一纸《浦东花木新民北块控制性详细规划调整》又重新引发 业界对花木地块的热议。“为了落实在陆家嘴功能区域范围内的1万套人才公寓，新民北块地块需要解决其中近 5000套住宅，原修建性详细规划容量不能满足新形势的要求，因此浦东新区发改委委托编制新民北块地块控制性详 细规划调整。”
www.tu20a10n房y产u大a师n案.例tv集地房产营地销策产划商域网
建筑风格——北京星河湾
? 为什么建筑外立面看不到一根管线
➢ 星河湾采用隐型管道 设计，建筑物外立面 找不到外露的管道。
➢ 星河湾一期专门做了 一些小飘台用于收藏 空调室外机，二期把 空调冷凝管也装入墙 体，三期更考虑到空 调室内机的美观性。
房地产策划大全—房地产销售管理
www.tu20a10n房y产u大a师n案.例tv集地房产营地销策产划商域网
解读星河湾——户型设计
房地产策划大全—房地产销售管理
www.tu20a10n房y产u大a师n案.例tv集地房产营地销策产划商域网
户型设计——广东星河湾
? 如何传达景观视觉的第一性
多重观景的转角窗设计 宽阔的观景阳台 可入座的观景阳台 观景浴缸
房地产策划大全—房地产销售管理
www.tu20a10n房y产u大a师n案.例tv集地房产营地销策产划商域网
? 谁说北京社区无园林
房地产策划大全—房地产销售管理
www.tu20a10n房y产u大a师n案.例tv集地房产营地销策产划商域网
园林景观——水
➢ 北京星河湾整体可养殖水域1.2万立方(不含 生态公园)，利用地势营造自然落差，把生态 公园----一期亲水池塘----二期亲水池塘----青 年沟有机融汇在一起，形成水体大循环。
➢ 宏宇集团一直坚持走精细化品质地产的道路，目标是打造中国楼市的“劳斯莱斯”。
广东 星河湾 （2001年）
北京 星河湾 （2005年）
房地产策划大全—房地产销售管理
www.tu20a10n房y产u大a师n案.例tv集地房产营地销策产划商域网
目录
-- 整体规划 -- 园林景观 -- 建筑风格 -- 户型设计 -- 装修品质 -- 细节之美 ……
? 如何注重区域生活的特征性
四房：347平方米
登堂入户的尊贵感
生活空间到起居空间 的区隔感 辅助功能区的区隔感 中庭区域的营造
房地产策划大全—房地产销售管理
www.tu20a10n房y产u大a师n案.例tv集地房产营地销策产划商域网
? 星河湾户型设计有何特点
户型设计
星河湾户型设计的主要特点：
➢ 1、将别墅的设计元素充分运用到高端公寓的设计中，实现公寓生活别墅化的第一引导； ➢ 2、充分利用公寓的大平层优势，扩大产品的设计亮点； ➢ 3、形成了自成体系的设计原则及装修标准。
园林景观——高差
➢ 北京星河湾采用了立体平均式园林 景观，主动创造场地高差，形成自 然起伏，有效增大绿化面积，并且 使园林景观产生丰富的层次感，同 时还增强了首层住户的私密性。
? 谁说北京社区无园林
中心园林，营造出36个高差 房地产策划大全—房地产销售管理
www.tu20a10n房y产u大a师n案.例tv集地房产营地销策产划商域网
广州星河湾采用的是“星座式”布局
房地产策划大全—房地产销售管理
www.tu20a10n房y产u大a师n案.例tv集地房产营地销策产划商域网
房地产策划大全—房地产销售管理
www.tu20a10n房y产u大a师n案.例tv集地房产营地销策产划商域网
建筑风格——北京星河湾
➢ 该建筑采用休闲风格，以 质朴的材质与柔和的色彩 表现清雅的格调，以体量 错落、虚实对比营造丰富 的整体形象，再以精雕细 刻的细部设计体现建筑的 精美感，从而使建筑成为 区内外景观的主角之一。
户型设计——北京星河湾
? 如何注重产品的改良及升华
二代人居住的相对分离及 融合
中西厨兼并的理念
四房：347平方米
主卧套的品质强化 入户厅的品质提高
延伸功能空间，保留阳台 观景空间
房地产策划大全—房地产销售管理
www.tu20a10n房y产u大a师n案.例tv集地房产营地销策产划商域网
户型设计——北京星河湾
? 为什么是星河湾
2009年，星河湾在上海浦东花木的高端公寓产品将要亮相。 这块被冠以“地王”称号的花木新民大型住宅地块，自诞生之日起便一波三折、备受关注。
➢ 2004年下半年，上海首度出让的这幅超大居住用地，吸引了包括新鸿基、和黄在内的十几家地产巨子竞标，在耗时 一年多的“马拉松”式竞标过程中，金地集团曾报出59.89亿元的天价，但最终竟然败给了传言由陆家嘴集团内定的 星河湾地产。2007年9月28日，星河湾地产以42.4亿元将浦东花木新民地块收入囊中，楼板价仅为8000元/平方米。
四房：325平方米www.tu20a10n房y产u大a师n案.例tv集地房产营地销策产划商域网
户型设计——广东星河湾
? 如何体现尊贵生活的设计元素
主人起居空间的尊贵设计 140平米的南北连厅的生活空间
准一梯一户的入户设计
完善的后台服务空间 房地产策划大全—房地产销售管理
四房：325平方米www.tu20a10n房y产u大a师n案.例tv集地房产营地销策产划商域网
房地产策划大全—房地产销售管理
www.tu20a10n房y产u大a师n案.例tv集地房产营地销策产划商域网
解读星河湾——园林景观
房地产策划大全—房地产销售管理
www.tu20a10n房y产u大a师n案.例tv集地房产营地销策产划商域网
? 星河湾园林有何突破
园林景观——以北京星河湾为例
星河湾园林秉承绿化与建筑互为界面，相互围合的理念，实现了四大突破： ➢ 高差：在园区创造了36处高差，地形变化非常丰富； ➢ 树：园林部门车行15万公里，引进了约百个品种、6700棵大树，秋冬两季1/3落叶，1/3彩叶，
《房地产策划大全—房 地产销售管理》
团圆网
房地产策划大全—房地产销售管理
www.tu20a10n房y产u大a师n案.例tv集地房产营地销策产划商域网
“星河湾”案例研究分享
来
看 好房子
房地产策划大全—房地产销售管理
www.tu20a10n房y产u大a师n案.例tv集地房产营地销策产划商域网
房地产策划大全—房地产销售管理
www.tu20a10n房y产u大a师n案.例tv集地房产营地销策产划商域网
园林景观——重绿植轻硬地、重木轻草
? 树多、花多、草少
房地产策划大全—房地产销售管理
www.tu20a10n房y产u大a师n案.例tv集地房产营地销策产划商域网
? 为什么星河湾没有大广场和集中绿地
房地产策划大全—房地产销售管理
www.tu20a10n房y产u大a师n案.例tv集地房产营地销策产划商域网
建筑风格
? 为什么星河湾多采用阳台取代飘窗
➢ 飘窗台的设计源于早 前在香港为解决居住 空间狭小所采取的方 法。星河湾认为多阳 台的设计更有利通风、 采光及观景。
➢ 所以，星河湾用多阳 台取代飘窗台，住户 有更多与外部景色接 触的开放空间。
房地产策划大全—房地产销售管理
www.tu20a10n房y产u大a师n案.例tv集地房产营地销策产划商域网
? 星座式布局有什么优点
整体规划——以广东星河湾为例
➢ 这样的组团设计有利于空气流通；建筑群体有韵律的错落形成视线通廊，也避免了户与 户之间的对视；而从数字上讲，以广州星河湾三期为例，其建筑密度仅为22.5%。
园林景观——北京星河湾
➢ 因为大尺度的广场和集中绿地只适用于城市 空间。星河湾为了营造回家的感觉，在社区 环境设计中注重社区各处都要有园林景观， 使建筑与园林充分融合，如在一期园林中就 有46个园林水景。
➢ 与此同时，星河湾惯于大手笔地对周边环境 进行改造，将社区环境向外延伸。
房地产策划大全—房地产销售管理
房地产策划大全—房地产销售管理
www.tu20a10n房y产u大a师n案.例tv集地房产营地销策产划商域网
北京星河湾整体规划
? 北京星河湾如何规划
➢ 北京星河湾保留了广州星河湾的 灵动、韵律、节奏，采用大围合 、变 化有序，北高南低、西低中高，使多 数住户南北朝向，打破常见的南北向 兵营式排列，保持了建筑的错落之美。
➢ 原来星河湾并没有获得花木新民地块的全部使用权，而是与陆家嘴集团合作开发高端住宅项目：总建筑面积53.6万 平方米地块中，有24.6万平方米归属于陆家嘴集团，星河湾开发的住宅面积为29万平方米。
➢ 根据这份文件，陆家嘴公司将容积率从1.51提高到1.8，住宅套数约4200套，均为人才公寓。此外，星河湾地块则将 增加约2万平方米、折合约400套公寓式酒店，作为人才公寓，同时配置3000平方米的公建。
房地产策划大全—房地产销售管理
www.tu20a10n房y产u大a师n案.例tv集地房产营地销策产划商域网
? 星河湾是谁
➢ 广东宏宇集团成立于1994年，2001年成功推出星河湾地产品牌，在行业中树立了好房子的标准， 接受各地的参观考察团体数百个，获得国内外荣誉奖项四十多个，成为中国品质地产的探索者。
? 为什么说建筑本身就是景观主角
房地产策划大全—房地产销售管理
www.tu20a10n房y产u大a师n案.例tv集地房产营地销策产划商域网
? 为什么说建筑本身就是景观主角
建筑风格——北京星河湾
➢ 立面设计细节丰富、美观，墙身 虚实对比有度，檐口富于变化；
下部石材处理精雕细琢，入口部位的着重装饰。 房地产策划大全—房地产销售管理
➢ 土地之争本来已经偃旗息鼓，但今年初浦东新区规划局一纸《浦东花木新民北块控制性详细规划调整》又重新引发 业界对花木地块的热议。“为了落实在陆家嘴功能区域范围内的1万套人才公寓，新民北块地块需要解决其中近 5000套住宅，原修建性详细规划容量不能满足新形势的要求，因此浦东新区发改委委托编制新民北块地块控制性详 细规划调整。”
www.tu20a10n房y产u大a师n案.例tv集地房产营地销策产划商域网
建筑风格——北京星河湾
? 为什么建筑外立面看不到一根管线
➢ 星河湾采用隐型管道 设计，建筑物外立面 找不到外露的管道。
➢ 星河湾一期专门做了 一些小飘台用于收藏 空调室外机，二期把 空调冷凝管也装入墙 体，三期更考虑到空 调室内机的美观性。
房地产策划大全—房地产销售管理
www.tu20a10n房y产u大a师n案.例tv集地房产营地销策产划商域网
解读星河湾——户型设计
房地产策划大全—房地产销售管理
www.tu20a10n房y产u大a师n案.例tv集地房产营地销策产划商域网
户型设计——广东星河湾
? 如何传达景观视觉的第一性
多重观景的转角窗设计 宽阔的观景阳台 可入座的观景阳台 观景浴缸
房地产策划大全—房地产销售管理
www.tu20a10n房y产u大a师n案.例tv集地房产营地销策产划商域网
? 谁说北京社区无园林
房地产策划大全—房地产销售管理
www.tu20a10n房y产u大a师n案.例tv集地房产营地销策产划商域网
园林景观——水
➢ 北京星河湾整体可养殖水域1.2万立方(不含 生态公园)，利用地势营造自然落差，把生态 公园----一期亲水池塘----二期亲水池塘----青 年沟有机融汇在一起，形成水体大循环。
➢ 宏宇集团一直坚持走精细化品质地产的道路，目标是打造中国楼市的“劳斯莱斯”。
广东 星河湾 （2001年）
北京 星河湾 （2005年）
房地产策划大全—房地产销售管理
www.tu20a10n房y产u大a师n案.例tv集地房产营地销策产划商域网
目录
-- 整体规划 -- 园林景观 -- 建筑风格 -- 户型设计 -- 装修品质 -- 细节之美 ……
? 如何注重区域生活的特征性
四房：347平方米
登堂入户的尊贵感
生活空间到起居空间 的区隔感 辅助功能区的区隔感 中庭区域的营造
房地产策划大全—房地产销售管理
www.tu20a10n房y产u大a师n案.例tv集地房产营地销策产划商域网
? 星河湾户型设计有何特点
户型设计
星河湾户型设计的主要特点：
➢ 1、将别墅的设计元素充分运用到高端公寓的设计中，实现公寓生活别墅化的第一引导； ➢ 2、充分利用公寓的大平层优势，扩大产品的设计亮点； ➢ 3、形成了自成体系的设计原则及装修标准。
园林景观——高差
➢ 北京星河湾采用了立体平均式园林 景观，主动创造场地高差，形成自 然起伏，有效增大绿化面积，并且 使园林景观产生丰富的层次感，同 时还增强了首层住户的私密性。
? 谁说北京社区无园林
中心园林，营造出36个高差 房地产策划大全—房地产销售管理
www.tu20a10n房y产u大a师n案.例tv集地房产营地销策产划商域网
广州星河湾采用的是“星座式”布局
房地产策划大全—房地产销售管理
www.tu20a10n房y产u大a师n案.例tv集地房产营地销策产划商域网