房地产运营管理提升

运营管理提升思路

（一）升级管理角色

房地产行业运营管理部门的职能分三个阶段，分别为职能运营阶段、计划

运营阶段、大运营阶段。

第一阶段为职能运营阶段，主要特点为以各专业职能部门的规范管理，分

工明确、目标合理，进而达成各部门的职能目标。

第二阶段为计划运营管理，以项目成功为核心运营目标、以计划为主线、

以成果为标志、以专业协同交圈为支撑的运营管理体系。

第三阶段为大运营阶段，是以财务经营目标为导向，以现金流和利润为核心，以计划管理为主线，以货值管理为基础，实现全项目、全周期和全专业的

高效统筹经营，并确保房地产项目“储-建-融-供-销-存-回-结”8个阶段动态

一体化适配经营策略，最终实现公司经营目标。

公司目前处于计划管理阶段，运营的广度、高度与深度不够，做的是初级

的运营管理工作，运营会议、决策管理和运营绩效管理成绩很大，但深度不足，管理与监督角色不够、运营管理制度执行与监督力度不够。

（二）机制构建，成立运营工作领导小组，提高运营管理效果

公司应通过构建“横纵贯通、专业合力”的运营工作领导小组，加强运营

管理的高度与深度，切实为项目的开发成功、利益最大化提供强有力的支撑与

保障。通过横向整合同层级多条线的专业能力，强化协同沟通；纵向打通各层

级上下传递机制，实现战略目标逐级落地。横向上，运营工作领导小组应有效

整合工程、营销、成本、开发、财务和人资行政运营等职能，保障各条专业线

间的横向对话畅通；纵向上，打通各层级上下传递机制，实现战略目标逐级落地。

（三）明晰责权关系，适当放权运营管理

1、运营管理体系要协调各部门来推进项目，若没有高度的考核建议权和激励与处罚政策相佐，协调与整合工作开展将会很缓慢。

2、在运营管理体系实施中，公司应适当地增加运营管理部门对于经营决策权的话语权，主要体现在人事任免建议权、经营决策建议权、绩效考核建议权

等方面，使违背制度办事的人心生敬畏。

（四）团队升级，意识转变

1、理念提升。运营管理人员要站在董事长的高度，全盘考虑问题，以项目成功运营为己任，保证充分调动各相关方的积极性、主动性和创造性，提效率、重质量、创品牌、多收益，严控风险。

2、专业全面。运营管理体系设计全项目、全周期和全专业，公司需要通盘考虑所有项目的整个开发周期和各条专业线的协作。因此，以经营目标为导向

的意识转变就显得很重要，同时运营人员的管理认知和工作模式也应随之变化。

3、改进工作方法。不应只在部分计划管理的环节中徘徊，要大胆管理，有效整合资源，分专业整改问题与汇总集中重点整改相结合，专题运营会议与周、月度运营会议互为支撑，激励与处罚有机结合等多方面沟通协调，思路清晰、

执行到位、激励与处罚得当，提高工作效率。

4、进行有效管理。运营需要董事会的强力助推和大力支持，自上而下加以宣传和推动，还需要通过相应的强化培训改变员工的传统工作惯性，帮助管理人员快速转变意识，提升管理技能，提高有效管理的层级，尽可能避免运营管理流于形式。