房地产开发经营与管理-第三章笔记
《房地产开发与经营》课程笔记
《房地产开发与经营》课程笔记第一章：房地产开发与经营绪论一、房地产开发与经营的基本含义及其特点1. 基本含义房地产开发与经营是一个复杂的经济活动过程，它涉及从土地的获取、开发、建设到房地产产品的销售、租赁和物业管理等一系列环节。
1.1 房地产开发房地产开发是指开发商依据市场需求和城市规划，对土地进行投资、规划、设计、施工等一系列活动，使之成为可供居住、办公、商业等用途的房地产产品的过程。
这包括以下几个子过程：- 土地一级开发：对土地进行平整、基础设施建设等，使其达到建设条件。
- 建设开发：按照规划设计进行建筑物的施工建设。
1.2 房地产经营房地产经营是指房地产开发企业在房地产产品建成后，通过销售、出租、物业管理等方式，实现房地产价值和使用价值的过程。
这包括：- 销售经营：通过直接销售或分期付款等方式，将房地产产品出售给消费者。
- 租赁经营：将房地产产品出租给使用者，获取租金收入。
- 物业管理：提供维修、保养、安保等服务，确保房地产产品的使用价值和增值。
2. 特点2.1 综合性房地产开发与经营涉及多个领域，包括建筑、设计、金融、法律、市场营销等，要求开发商具备跨学科的知识和技能。
2.2 长期性房地产开发项目从前期筹备到最终交付使用，通常需要数年时间，投资回收期较长。
2.3 地域性房地产市场受地理位置、区域经济、文化等因素影响，不同地区的房地产市场具有不同的特点。
2.4 风险性房地产开发与经营过程中存在多种风险，如市场风险、政策风险、金融风险、建设风险等。
2.5 政策性房地产市场的健康发展受到国家政策的引导和调控，政策变化对房地产市场有重大影响。
二、房地产开发与经营的程序与内容1. 程序1.1 项目策划- 市场调研：分析市场需求、竞争对手、潜在客户等。
- 项目定位：确定项目类型、规模、目标客户群体等。
- 投资估算：预测项目总投资和成本。
1.2 土地获取- 土地信息收集：了解土地市场供应情况、价格走势等。
2012年房地产估价师《经营与管理》第三章知识点(1)
于10月13~14日开考，预计于5~7月份开始，为帮助学员更好的参加考试，特摘章节重点供大家复习参考,本节主要整理了（）相关试题练习希望对您有所帮助！
投资机会选择与决策分析阶段
前期工作阶段
建设阶段
租售阶段
八个步骤
提出投资设想
细化投资设想
可行性研究
合同谈判
签署正式协议或合同
工程建设
竣工交用
物业资产管理
投资设想
分析研究市场和区位
寻找和筛选投资机会
对筛选出的投资机会进一步分析比较，并最终将期投资设想落实到一个具体的地块上，进一步分析其客观条件是否具体，通过与各方的接触，提出一个初步的开发投资方案
主要分析市场宏观环境、政府政策、房地产供求、竞争环境、目标市场及其可支付的价格和租金水平
根据市场分析的结果以及相关的项目资本结构设计，就项目的经营收入、成本费用与盈利能力进行分析评价
结合企业发展战略、公司财务状况以及项目财务评价的结果，就是否进行本项目的投资开发做出决策
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>>。
房地产开发经营与管理笔记
房地产开发经营与估价第一章：房地产投资与投资风险1、短期投资与长期投资（通常以回收期1年为界限）：长短期投资的优缺点为重点；房地产开发投资属于中短期投资。
2、直接投资与间接投资（资金所有人与使用人是否分离）：直间接投资的优缺点为重点3、金融投资和实物投资（最终获得金融产物还是实物资产积累）4、生产性投资和非生产性投资（是否以盈利为目的，是否为了公共利益：学校…）5、投资的特性：经济行为；时间性；目的是获得收益；风险性。
（四个特性）6、投资的作用：国家经济增长的推动力；与企业发展密切相关；人民生活水平提高；社会稳定和国际交往。
7、房地产投资是经济主体以获得未来的房地产收益或增值为目的，预先垫付一定数量的资金或者实物，直接或间接从事房地产开发经营活动的经济行为。
（为了获得未来的价值而牺牲现在的价值）8、企业投资和个人投资的目的是盈利；政府和非盈利机构的投资目的是社会效益和生态效益。
9、房地产投资按经济活动的类型分类：土地开发投资（土地一级市场）；房地产开发投资（房地产一级市场）；房地产出租经营投资（房地产二级市场）；房地产中介服务与物业管理服务。
10、房地产投资按物业类型分类：居住（特性是重点）；商业（特性是重点）；工业；酒店和休闲娱乐；特殊物业（加油站、码头、车站、高速公里、桥梁、隧道等）11、房地产投资的八个特性：区位选择异常重要；适宜长期投资（自然寿命与经济寿命-竣工之日起净收益为零时止）；需适时投资改造；易产生资本价值风险（由于房地产的异质性，投资价值不确定）；变现性差；易受政策影响；依赖专业管理；存在经济外溢或转移。
12、房地产投资的作用：收益；保值；增值；消费；业主荣誉。
13、房地产直接投资：房地产开发投资（增量供给；中短期投资）和房地产置业投资（长期投资）。
14、房地产间接投资：房地产投资信托基金REITs （权益型、抵押型、综合型；收益来源为经常性租金收益）；房地产股票或债券；房地产抵押支持证券。
房地产开发经营与管理笔记
房地产开发经营与估价第一章:房地产投资与投资风险1、短期投资与长期投资(通常以回收期1年为界限）:长短期投资的优缺点为重点；房地产开发投资属于中短期投资。
2、直接投资与间接投资（资金所有人与使用人是否分离):直间接投资的优缺点为重点3、金融投资和实物投资（最终获得金融产物还是实物资产积累）4、生产性投资和非生产性投资(是否以盈利为目的,是否为了公共利益：学校…)5、投资的特性：经济行为;时间性；目的是获得收益;风险性。
（四个特性）6、投资的作用:国家经济增长的推动力;与企业发展密切相关;人民生活水平提高；社会稳定和国际交往。
7、房地产投资是经济主体以获得未来的房地产收益或增值为目的,预先垫付一定数量的资金或者实物，直接或间接从事房地产开发经营活动的经济行为。
（为了获得未来的价值而牺牲现在的价值）8、企业投资和个人投资的目的是盈利；政府和非盈利机构的投资目的是社会效益和生态效益.9、房地产投资按经济活动的类型分类:土地开发投资（土地一级市场)；房地产开发投资（房地产一级市场）；房地产出租经营投资(房地产二级市场）；房地产中介服务与物业管理服务。
10、房地产投资按物业类型分类:居住（特性是重点）；商业(特性是重点）；工业;酒店和休闲娱乐;特殊物业（加油站、码头、车站、高速公里、桥梁、隧道等)11、房地产投资的八个特性：区位选择异常重要;适宜长期投资(自然寿命与经济寿命-竣工之日起净收益为零时止）；需适时投资改造;易产生资本价值风险(由于房地产的异质性,投资价值不确定）;变现性差;易受政策影响;依赖专业管理；存在经济外溢或转移。
12、房地产投资的作用:收益；保值；增值；消费;业主荣誉。
13、房地产直接投资：房地产开发投资(增量供给；中短期投资)和房地产置业投资（长期投资)。
14、房地产间接投资：房地产投资信托基金REITs （权益型、抵押型、综合型；收益来源为经常性租金收益);房地产股票或债券；房地产抵押支持证券。
《房地产开发经营与管理》课程教学备课笔记18页
《房地产开发经营与管理》课程教学备课笔记一、课程具体要求本课程设置的具体目的要求是：使学员能够比较全面系统地掌握房地产开发的基本理论、基本知识和基本方法，认识房地产市场和不同类型房地产开发经营的特性，了解我国房地产开发过程中的有关管理、税费和金融制度，培养和提高学员正确分析和解决房地产开发与经营问题的能力，以便毕业后能够比较好地适应房地产开发经营管理工作。
三、教材《房地产开发》，刘洪玉编著，北京经济学院出版社，1993年版。
其它相关书籍作为参考书，考试内容以讲课为主。
四、考核与考查平时出席情况10%大作业及论文40%考试50%第一章房地产投资概述房地产业，是为人类的社会生产活动提供入住空间或物质载体的行业。
实行改革开放政策以来，我国的房地产业和房地产市场伴随着整个国民经济的发展而得到了长足的发展。
住房制度改革、土地使用制度改革为始于城市综合开发的房地产业的繁荣提供了前提，建设和发展中国特色社会主义市场经济体制的决策，为房地产市场的形成与发展开辟了广阔的前景。
应该说，经过近二十年的发展尤其是1993年的宏观调控、1994年《中华人民共和国城市房地产管理法》的颁布实施和2019年国家将住宅产业确定为带动国民经济增长的新经济增长点，我国房地产业的结构体系、市场运行机制和政策法规框架已经初步形成。
房地产业在贡献国家经济建设的同时，也正在朝着“国民经济支柱产业”的方向和目标迈进。
房地产投资，是许多人梦寐以求的。
世界上百分之九十的百万富翁是由于拥有房地产，且房地产直接投资具有收益、保值、增值和消费四个方面的特性，所以相对来讲房地产是最理想的投资工具之一。
然而，世界上真正直接向房地产投资的人只占一个很小的比例，即使在经济发达的美国，这个比例也不到6％。
因为，进行房地产投资需要专门的知识与管理能力。
实践证明，成功的房地产投资者尤其是房地产开发商应该是投资机会的发现者、投资计划实施的组织者、与有关各方谈判的专家能手、风险识别与控制专家、投资的决策者、项目主要风险的承担者和项目成功后的主要受益者。
房地产估价师《开发经营与管理》辅导笔记
第三讲 房地产开发的投资决策与前期工作重点难点应掌握房地产开发的概念和主要程序。
八个步骤、四个阶段及各个阶段的主要工作内容。
应熟悉投资机会选择与决策方法，土地使用权获取方式。
了解的内容为规划审批、开工审批、建设工程招标的工作程序和内容。
3.1 房地产开发程序概述3.1.1 房地产开发房地产开发是通过多种资源的组合使用而为人类提供人住空间、并改变人类生存的物质环境的一种活动。
这里的资源包括了土地、建筑材料、城市基础设施、城市公用配套设施、劳动力、资金和专业人员经验等诸方面。
随着社会经济的发展，房地产开发活动变得越来越复杂。
它不仅需要开发商的战略眼光和操作技巧，而且还要求开发商具有市场分析与市场推广、项目策划与投资决策、国家法律政策与各级政府及其部门的规章、经济合同、财政金融、城市规划、建筑设计、建造技术、风险耸制与管理、项目管理、市场营销以及资产管理等方面的知识。
房地产开发活动的复杂化使得越来越多的专业人士开始与开发商共同工作，从而加速了房地产开发专业队伍的发展壮大。
然而，不论开发活动变得多么复杂或是开发商变得多么精明，都必须遵循房地产开发过程的基本步骤。
3.1.2 房地产开发的主要程序房地产开发的主要程序包括八个步骤，即投资机会寻找、投资机会筛选、可行性研究、获取土地使用权、规划设计与方案报批、签署有关合作协议、施工建设与竣工验收、市场营销与物业管理。
这八个步骤又可以划分为四个阶段，即投资机会选择与决策分析、前期工作、建设阶段和租售阶段。
当然，房地产开发的阶段划分并不是一成不变的，某些情况下各阶段的工作可能要交替进行。
如果开发工作是遵循一个理论的程序，即项目建设完毕后才去找买家或租客时，开发程序才按上述顺序进行。
但如果开发项目在建设前或建设中就预售或预租给置业投资者或使用者的话，则第四阶段就会在第二、第三阶段之前进行。
但无论顺序怎样变化，这些阶段能基本上概括大多数居住物业、商业物业及工业物业开发项目的主要实施步骤。
房地产估价师考试-开发经营与管理笔记
第一章房地产投资与投资风险第一节投资与房地产投资1.投资的概念相对于投机来说，投资所经历的时间一般较长，趋向在未来一定时期内获得某种比较持续稳定的收益。
2.投资的分类（四种分类）按投资期限或投资回收期长短，可将投资分为短期投资和长期投资（一年为限）。
一般来说，短期投资资金周转快，流动性好，风险相对较小，但收益率也较低；长期投资回收期长，短期变现能力较差，风险较高，但长期的盈利强。
按投资人能否直接控制其投资资金，可将投资分为直接投资和间接投资。
直接投资是指投资人直接将资金用于生产经营活动；间接投资是指以购买股票、债券等金融资产的方式进行投资。
间接投资的主要特点是资金的所有者和使用者分离，在资产的经营管理上不直接体现投资人的意志。
按投资对象存在形式的不同，可将投资为金融投资和实物投资。
两者的主要区别在于，前者以最终获得金融资产为目的，后者通过投资直接实现社会积累按投资的用途，可将投资分为生产性投资和非生产性投资。
前者是指投入到生产领域的投资，又分为固定资产和流动资产投资；后者是指投入到非物质生产领域，其中对学校、政府办公楼、国防工程、社会福利设施等的投资不能收回，为纯消费投资，其再投资依靠社会积累。
房地产投资几乎涉及了各种投资形式。
3.投资的特性投资是一种经济行为；投资具有时间性（牺牲即期消费获得将来消费）；投资的目的是获取收益；投资具有风险性。
4.投资的作用（四作用）推动国家经济增长；与企业发展密切相关；提高人民生活水平的；有利于国家的社会稳定和国际交往。
5.房地产投资的概念经济主体以获得未来的房地产收益或资产增值为目的，预先垫付一定数量的资金或实物，直接或间接地从事或参与房地产开发与经营活动的经济行为。
6.房地产投资的分类（三种分类）房地产投资除了与一般投资行为一样划分外，还可以按以下标准划分。
按投资主体划分，可分为政府投资、非盈利机构投资、企业投资和个人投资。
政府投资和非盈利机构投资注重资产的社会效益和环境生态效益，如公租房投资、绿色住宅示范项目投资等；企业投资和个人投资更注重经济效益，如写字楼、商品住房投资等。
房地产开发经营各章知识点
第一章：房地产：指土地与其地上的定着物，建筑物，包含物质实体和依托物质实体的权益。
是房产和地产的总称，即房屋和土地两种财产的总称。
房地产的物质实体是指房地产中看得见，摸得着的有形实体部分，包括土地，在建工程和建成后的物业三种。
房地产权益是指房地产中无形的，不可触摸的部分，是基于房地产实物而衍生出来的权益和收益。
房地产的所有权是指房地产所有权人对自己房地产依法享有占有使用，收益和处分的权利。
即房地产的所有权和土地使用权。
房地产的分类：（1）按使用功能和用途的不同：居住房地产；工业房地产；商业房地产（收益性物业）；农业房地产；特殊房地产。
（2）按房地产的开发程度:土地；毛地；熟地；在建工程；现房。
（3）按经营使用方式划分：销售的房地产；出租的房地产；营业的房地产；自用的房地产。
（4）从实物状态出发房地产的特征：（1）位置固定性和不可移动性（重要发征）（2）差异性，个别性（3）寿命周期长，具有耐久性（4）房地产流动性差，难于实现（风险所在）（5）房地产具有保值，增值性（6）房地产建设周期长，投资大（7）房地产用途多样性（8）于周围环境相互影响，相互适应（9）受政策影响性强房地产开发经营：指房地产开发企业在城市规划区域内国有土地上进行基础设建设，房屋建设，并转让房地产开发项目或销售，出租商品房行为。
分类：（1）按开发经营的区域性划分（2）按开发经营的规模划分（3）按开发经营对象划分房地产开发经营程序：（1）投资机会选择与决策分析阶段产品定位内容：区域分析；分析土地用途和开发周期；规划设计研究；建筑与结构设计研究；开发方式；项目价格属性研究（2）前期准备工作：三通一平：是进行房屋建设必备条件。
包括水，电，路通畅和场地平整。
七通一平：是土地开发建设，将生地开发成为熟地。
包括给水，排水，照明，通信，燃气，道路通畅和场地平整。
（3）建设阶段（4）租售与资产管理阶段房地产划分三个行业：房地产开发与经营业，房地产管理业，房地产经纪与代理业第二章：2000年初，中国的福利分房制度终止，货币化分房反感全面启动，住房制度改革继续深化并稳定发展，刺激了商品房市场发展。
《房地产开发经营与管理》教案第三章
第三章房地产开发程序与管理【考情分析】■ 本章最近几年所占分值不大，一般为６－8分。
考试年份单项选择题多项选择题判断题计算题合计２011年4题4分１题2分２题2分- 7题8分２０10年３题3分1题2分1题1分- 5题6分2009年3题3分2题4分1题１分－6题8分2008年1题1分２题4分１题1分－4题６分近四年考试各章分值分析ﻫ【内容框架】第一节房地产开发程序概述ﻫ第二节投资机会选择与决策第三节前期工作第四节建设阶段ﻫ第五节租售阶段ﻫ第一节房地产开发程序概述ﻫ1．房地产开发的基本概念2.房地产开发的一般程序ﻫ 1.房地产开发的基本概念ﻫ【２０0８年真题】ﻫ从房地产开发企业的角度看，房地产开发过程中投入的资源有( ）。
A.土地B.劳动力ﻫC.资本D.经验E.环境[答疑编号5573030１01]【正确答案】ABCD【答案解析】主流的人、财、物三方面,还有管理经验、企业家精神和伙伴关系等。
参见教材P6３。
２．房地产开发的一般程序(四阶段八步骤）四阶段八步骤■ 投资机会选择与决策分析阶段ﻫ■ 前期工作阶段ﻫ■ 建设阶段ﻫ■ 租售阶段■ 提出投资设想ﻫ■细化投资设想ﻫ■可行性研究■ 获取土地使用权ﻫ■ 合同谈判与协议签署■ 工程建设■ 竣工交用ﻫ■ 物业资产管理第二节投资机会选择与决策分析1.投资机会选择2.投资决策分析■ 此阶段是房地产开发过程中最重要的阶段ﻫ１.投资机会选择(三项工作)ﻫﻫ 2.投资机会选择（三项工作）【归纳总结】房地产投资机会选择与投资决策分析的主要工作内容投资机会选择投资决策分析■ 投资设想■寻找和筛选投资机会ﻫ■ 细化投资设想■ 市场分析ﻫ■ 项目财务评价■ 投资决策第三节前期工作１.获取土地ﻫ 2.项目核准和开工计划３．确定规划设计方案并获得规划许可4.工程建设招标ﻫ５．开工申请与审批６.其它工作环节【201０年真题】ﻫ下列房地产开发工作中，属于前期工作阶段的是（)。
ﻫ A.进行项目的财务评价ﻫ B.获取项目所需土地Ｃ.确定规划设计方案并获得批准D.对项目的建设工程进行招标ﻫE.提交项目开工申请并获得批准[答疑编号55７3０30102]【正确答案】BCDEﻫ【答案解析】A进行项目的财务评价属于投资机会选择与决策分析阶段。
《房地产开发经营与管理》教案第三章
《房地产开发经营与管理》教案第三章【考情分析】■ 本章最近几年所占分值不大，一样为6－8分。
考试年份单项选择题多项选择题判定题运算题合计2011年4题4分1题2分2题2分－7题8分2010年3题3分1题2分1题1分－5题6分2009年3题3分2题4分1题1分－6题8分2008年1题1分2题4分1题1分－4题6分【内容框架】第一节房地产开发程序概述第二节投资机会选择与决策第三节前期工作第四节建设时期第五节租售时期第一节房地产开发程序概述1.房地产开发的差不多概念2.房地产开发的一样程序1.房地产开发的差不多概念【2008年真题】从房地产开发企业的角度看，房地产开发过程中投入的资源有（）。
A.土地B.劳动力C.资本D.体会E.环境[答疑编号5573030101]【正确答案】ABCD【答案解析】主流的人、财、物三方面，还有治理体会、企业家精神和伙伴关系等。
参见教材P63。
2.房地产开发的一样程序（四时期八步骤）四时期八步骤■ 投资机会选择与决策分析时期■ 前期工作时期■ 建设时期■ 租售时期■ 提出投资设想■ 细化投资设想■可行性研究■ 猎取土地使用权■ 合同谈判与协议签署■ 工程建设■ 竣工交用■ 物业资产治理第二节投资机会选择与决策分析1.投资机会选择2.投资决策分析■ 现在期是房地产开发过程中最重要的时期1.投资机会选择（三项工作）2.投资机会选择（三项工作）【归纳总结】房地产投资机会选择与投资决策分析的要紧工作内容投资机会选择投资决策分析■ 投资设想■ 查找和选择投资机会■ 细化投资设想■ 市场分析■ 项目财务评判■ 投资决策第三节前期工作1.猎取土地2.项目核准和开工打算3.确定规划设计方案并获得规划许可4.工程建设招标5.开工申请与审批6.其它工作环节【2010年真题】下列房地产开发工作中，属于前期工作时期的是（）。
A.进行项目的财务评判B.猎取项目所需土地C.确定规划设计方案并获得批准D.对项目的建设工程进行招标E.提交项目开工申请并获得批准[答疑编号5573030102]【正确答案】BCDE【答案解析】A进行项目的财务评判属于投资机会选择与决策分析时期。
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第三章房地产开发程序与管理
第一节房地产开发程序概述
一、房地产开发的基本概念
二、房地产开发的一般程序
第二节投资机会选择与决策分析
一、投资机会选择
二、投资决策分析
第三节前期工作
一、获取土地
二、项目核准和开工计划
三、确定规划设计方案并获得规划许可
四、工程建设招标
五、开工申请与审批
六、其他前期工作
第四节建设阶段
一、质量控制
二、进度控制
三、成本控制
四、合同管理
五、安全管理
六、竣工验收
第五节租售阶段
一、选择物业租售形式
二、制定租售方案
三、制定宣传与广告策略
第三章 房地产开发程序与管理
第一节 房地产开发程序概述 一、房地产开发的基本概念P64
二、房地产开发的一般程序（8个步骤、4个阶段）
第二节 投资机会选择与决策分析（最重要阶段） 一、投资机会选择
二、投资决策分析
第三节 前期工作
①提出投资设想 ②细化投资设想
③可行性研究
④获取土地使用权
⑤合同谈判与协议签署
⑥工程建设 ⑦竣工交用 ⑧物业资产管理 ☆①投资机会选择与决策分析阶段
②前期工作阶段
③建设阶段
④租售阶段
①投资设想
②寻找和筛选投资机会
③细化投资设想
①市场分析 ②项目财务评价 ③投资决策
（市场宏观环境、政府环境、房地产供求关系、竞争环境、目标市场及其可支付的价格或租金水平） 项目经营收入、成本费用、盈利能
力
综合企业发展战略、财务状况以及项目财务评价 前期工作 一、获取土地 二、项目核准和开工计划
三、确定规划设计方案并获得规划许可P72
四、工程建设招标 五、开工申请与审批 六、其他前期工作
隶属国土资源管理部门
一、获取土地（一）土地储备与土地开发
1.土地储备
土地储备工作具体实施由土地储备机构承担。
土地储备实行计划管理：
土地储备的范围包括：
土地储备4个步骤：
③储备
②开发整理
①收购
④供应
2.土地开发
土地开发的项目实施模式
2、授权开发商负责（为主）
1、政府土地储备机构负责实施
3.土地储备资金
③征收、收购、优先购买或收回土地需要支付的银行及其他金融机构贷款利息支出
④经同级财政部门批准的与土地储备有关的其他费用
②征收、收购、优先购买或收回土地后进行必要的前期土地开发费用
①征收、收购、优先购买或收回土地需要支付的土地价款或征地和拆迁补偿费用。
P69
①依法收回的国有土地
②收购土地
③行使优先购买权取得的土地
④已办理农用地转用和土地征收批准手续的土地
⑤其他依法取得的土地
③年度供应规模和年度土地储备临时利用计划
②年度前期开发规模
①年初与年末土地储备规模
专项用于：
资金来源
①财政部门从土地出让收入和国有土地收益基金中安排的资金
②土地储备机构按照国家有关规定举借的银行贷款及其他金融机构贷款
③经财政部门批准可用于土地储备的其他资金
（二）开发商获取土地的途径
3.原有划拨土地上存量房地产的土地使用权转让
2.土地使用权划拨
1.土地使用权出让
4.与当前土地使用权拥有者合作
（1）招标
（2）拍卖
（3）挂牌
以行政划拨方式供应廉租住房和经济适用住房建设用地时，也逐步开始采用以未来住宅租售价格或政府回购价格为标的的公开招标方式
土地储备机构负责实施土地开发时，由土地储备机构负责筹措资金。
管理费用不高于土地储备开发成本的2%
由开发商负责筹措资金，利润率不高于预计成本的8%
土地储备开发成本：
①征收、拆迁补偿费及有关税费
③市政基础设施建设有关费用
②收购、收回和置换过程中发生的有关补偿费用
④招标、拍卖和挂牌交易中发生的费用
⑤贷款利息
⑥土地储备开发供应过程中发生的审计、律师、工程监理等费用。
⑦不可预见费以及经政府财政和土地主管部门核准的其他支出
（一） 项目核准申请材料 P71
（二） 项目申请报告的主要内容
（三） 项目核准评估的重点
（1） 由具备甲级资质的工程咨询机构编制的项目申请报告一式5份 （2） 城市规划行政主管部门出具的规划意见
（3） 通过招拍挂方式取得的，
需提供出让合同或土地证。
其他取得的，应提供土地预审意见 （4） 环境保护行政主管部门出具的环境影响评价文件的审批意见（除特殊要求外，土地一级开发项目不需要提供） （5） 交通行政主管部门出具的交通影响评价文件意见（除特殊要求外，土地一级开发项目不需要提供） （6） 房地产行业主管部门实行资质管理的，应提供资质证明文件 （7） 中外合营项目，合营各方签署的合作意向书 （8） 节能评估与审查的项目，需提供发改委做出的固定资产投资项目节能专篇审查批准意见或节能登记表 （9） 区县发展改革委初审意见和请示 （10） 项目单位身份证明（机构代码和营业执照复印件） （11） 项目单位经办人员的授权委托书（应注明：委托事项、委托权限、委托时限、委托人及被委托人姓名） （12） 其他应提交的材料 （1） 申报单位及项目概况 （2） 发展规划、产业政策和行业准入分析 （3） 资源开发及综合利用分析 （4） 节能方案分析 （5） 建设用地、征收补偿及居民安置分析 （6） 环境和生态影响分析 （7） 经济影响分析（。
） （8） 社会影响分析（。
） （1） 符合国家法律法规
（2） 符合国家及本地区国民经济和社会发展规划、城市总体规划、
土地利用总体规划以及行业发展规划
（3） 符合国家宏观调控政策、产业政策、行业准入标准 （4） 符合当地区域布局和产业机构调整的要求
（5） 符合土地、水、能源的合理开发和有效利用要求，有利于促
进环境保护和改善生态环境
（6） 符合自然文化遗址、文物保护的有关政策
（7） 主要产品未对国内市场形成垄断，未影响我国经济安全 （8） 符合社会公共利益，未对项目建设地及周边地区的公众利益
产生重大不利影响
（9） 房地产行业主管部门实行资质管理的，应提供资质证明文件 （10） 申报单位具有承担相应项目建设的能力
三、确定规划设计方案并获得规划许可
确定规划设计方案并获得规划许可。
具体包括：四、工程建设招标①下发《规划意见书（选址）》
②核发《建设用地规划许可证》
③设计方案审批
④核发《建设工程规划许可证》
（一）开发项目选址、定点审批阶段
（二）《建设用地规划许可证》申领阶段
（三）设计方案审查阶段
（四）《建设工程规划许可证》申领阶段①开发商需持政府计划管理部门对建设项目的批准、核准或备案文件
②《规划意见书（选址）》及附图复印件（招拍挂出让土地项目，由土地整理储备机构负责申报、提供）
③国土资源行政主管部门《国有建设用地使用权出让合同》及相关文件（协议出让和招拍挂出让土地项目）
④建设用地钉桩成果通知单
⑤按建设用地钉桩成果及绘图要求绘制的1:500或1:2000地形图等资料
“《建设用地规划许可证》主要规定了用
地性质、位置、界线”
“开发商取得《建设工程规划许可证》后，应按照城市规划监督有关规
定，办理规划验线、验收事宜。
工程竣工验收后，按规定应编制竣工
图的建设项目，须依法按照国家编制竣工图的有关规定编制并报送城
市档案馆。
”
(一）招标方式
1.公开招标
2.邀请招标（二）招标机构
（三）招标程序指招标人以招标公告的方式邀请不特定的法人或者其他组织投标。
依法必须进行招标项目，全部使用国有资金投资、国有资金投资控股或占主导地位的建设项目，应采用公开招标方式确定承包商。
1.招标过程中的决策活动
2.招标中的日常事务工作
3.招标工作小组组成人员（1）确定项目招标范围
（2）确定合同方式和发包内容
（3）组织编制工程量清单
①固定价
②可调价
③成本加酬金
➢全部使用国有资金或国有资金投资为主的工程建设项目，必须采用工程量清单计价。
➢采用工程量清单招标的，应编制招标控制价。
➢评标委员会成员为5人以上的单数，专家不得少于三分之二
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建设资金已经落实。
建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的50%，超过一年的，不得少于30%。
符合条件的申请之日15天内办法施工许可证。
第四节 建设阶段
一、质量控制
二、进度控制 三、成本控制 四、合同管理 五、安全管理 六、竣工验收
（一）
（二）（三）（四）1）设备、仪器检查
2）控制混凝土质量
3）对砌筑工程、装饰工程和水电安装要求。