三线城市f房地产项目营销方案
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壹、市场篇 一、青阳县总体社会及经济发展状况
1．GDP 指标： 2007 年，全县实现生产总值 21.2 亿元，比“十五”末增长 40%；财政收入 2.84 亿元，比“十五”末
增长 70%，政府计划到 2020 年人均 GDP 达 3000 美元，GDP 总量超过 68 亿元，年均增幅超过 10.5%。 2．消费水平：
服务业——继续依托九华山提升青阳对外品牌形象，促进旅游业、现代服务业的进一步发展壮大。 工 业——加大招商引资的力度，做好经济开发区（东河、新河、木镇工业园）基础建设工作，促进 制造加工业的发展。
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房地产——进一步加大道路等基本建设的投入，将县城向东南方向扩充，重新划分原有居住区和商业 区，促进房地产行业的进一步发展。
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（四）青阳房地产市场调查和分析 1．青阳房地产消费市场调查分析： （1）南华区为置业首选区域，对工业园区有较大抗性：南华区为县城新区离老城区较近，生活配套
齐全，受县政府将迁至南华区影响，此区域现已成为青阳县置业首选区域。 （2）潜在购买力巨大：青阳县城依托九华山风景区，从事旅游服务业人群众多，收入可观，青阳居
概述：青阳县位于长江中下游南岸、皖南山区北部，南依黄山，北枕长江，318 国道横贯东西，103 省道 直穿南北，矿产蕴藏十分丰富；共辖有 11 个乡镇，面积为 1180.6 平方公里（含九华山风景区 12.6 平方 公里）总人口 26.5 万，其中农业人口 22.5 万人；蓉城镇为县城，常住人口约 7 万人，是青阳县政治、经 济、文化发展中心。从蓉城镇向东的三镇（新河镇、木镇、丁桥镇）依托三大工业园区（东河、新河、木 镇）以工业发展为龙头，将建成为青阳三大工业性城镇。蓉城镇往西朱备镇、庙前镇依附九华山风景区成 为青阳的旅游服务接待基地。其余各乡镇（除陵阳镇为商贸性）均以传统农业为主。
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由于青阳县城人口为 9 万人（常住人口 7 万、 流动人口 2 万），整体市场去化能力有限，各楼盘基本 采取推盘小体量、快频率的推案方式，因此造成项目开发周期相对较长。
4．产品形态以多层为主，主力户型为二房（90 ㎡）、三房（120 ㎡） 目前青阳县整体在售房源的产品形态多以多层为主，平层较好去化，顶层难以去化，现阶段总体平均 价格约 2500 元/㎡。 5．高端产品（少量联排别墅、小高层）出现 有一定规模的小区均配部分联排别墅迎合少量高端客户（5000 元/㎡左右）。老城区有二栋小高层既 将交付（为旧城改造项目，价格不详），后期中天花园可能有少量小高层上市。 6．在售楼盘品质较好，但与房地产发展发达地区相比尚有一定差距 青阳县城目前仅有二家楼盘在售，楼盘品质与前期开发项目相比较好，但与房地产发达地区相比尚有 不小差距，主要体现在细节（景观设计、会所、物业管理）及新科技的运用上。 7．期房销售为主 销售推广方式有一定专业水准
因青阳属九华旅游区，当地物价较高，居民日常生活消费水平也居高不下；近年来，买车、置业等高 端消费比重逐步扩大。 3．居民存款：
2007 年全县居民存款额为安徽省县级城市前列，居民消费潜力巨大。 4．支柱产业：
青阳依附九华山风景区，旅游等相关服务业发展迅速，其支柱产业为旅游；但至 2006 年起房地产异 军突起，在全县生产总值中所占比重逐步加大。 5．未来政府经济发展方向：
盘有二个（中天花园、山水华城），销售较好，整体房地产市场处于上升阶段。在售项目本身品质较高， 中庭水景、会所、封闭式物管、智能化系统引用、彩铝双层中空玻璃、保温层等均引入到小区，大大提高 了项目形象，从而带动青阳房地产整体水平提高。
2．热点开发区域呈现——南华新区板块 南华新区居住板块初具规模，中天花园、山水华城均在此区域内。由于此区域内项目规模大、品质高、 配套成熟，加上南华区为青阳的政务新区，因此此区域内项目受到当地市场追捧，购销两旺。 3．市场消化有限 开发周期相对较长
民存款总额在安徽省县级中首屈一指。 （3）喜购商铺（投资），购买住宅积极性相对较小：青阳原有城区居民基本拥有住宅一套（单位福利
分房、自建住宅），因此喜购商铺进行投资对购买住宅积极性不高。 （4）置业目的主要为换房（原有城区居民）或安家（周边乡镇）：主要是对已居住环境不满重新置业；
进城务工或经商、为小孩上学想在城区安家首次置业。 （5）购买产品形态主要为多层：青阳目前在售楼盘产品形态为多层，消费者没有太多选择。 （6）首选三房：受原有住宅面积影响，在置业时喜选三房（100-120 平方米） （7）顶层复式较难接受：青阳目前在售楼盘平层销售火爆，顶层复式由于面积较大，较难去化。 （8）换房客户，置业时主要考虑小区位置、小区环境、房型、车库。 （9）首次置业客户更多考虑的是价格、小区位置、学区。
水平较差），整体水平有待提高，经营范围单一（住宿、就餐），缺乏高档次的娱乐项目（健身、水疗、保 龄球、歌舞表演等）及举办大型会议功能。
（三）青阳县房地产发展趋势分析
1．整体市场逐步上升扬，随着经济的发展及城区进一步的扩充，近几年应是青阳房地产发展的黄金 期。
2．外地房地产企业进入，产品及推广等方面的竞争将趋向激烈。 3．南华区及以南区域将是今后青阳房地产开发热点板块。 4．高品质楼盘将成为市场明星，受到购房者的追捧。 5．大盘必将成为发展趋势，产品品质将不断提升，购房消费趋向理性。 6．随着经济及城区的发展，商业地产形态将批量出现。
（二）青阳商业业态分布及特点
青阳县城依托九华山风景区，商业除满足城区日常生活所需之外，主要为旅游接待服务，因此商业业 态分布基本为住（酒店）、吃（餐饮）、玩（KTV、足浴）。
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青阳县城区商业特点： 1．商业仍以传统沿街店面为主，主要分布在几条老街（九华路）及老城区的住宅区周边； 2．酒店、餐饮、娱乐（KTV）生意火爆，经营规模较小。缺乏高档、大型、综合的商业娱乐中心； 3．酒店业除西峰山庄、九子山两家星级酒店档次较好，其余基本为个体经营的小旅馆（装饰、经营
小结：总体经济发展势头wk.baidu.com好，房地产市场在客观（居民强大潜在购买力）因素及主观（政府政策扶 持）因素双重刺激下必将保持强大的上升势头。
二、房地产总体市场现状及走势分析
（一）青阳房地产市场现状分析： 1．由零散开发向规模开发转变，整体处于上升势头 近年，随着外地开发商的进入，青阳房地产由初期由零散开发向规模开发转变，目前在售 9 万以上楼
壹、市场篇 一、青阳县总体社会及经济发展状况
1．GDP 指标： 2007 年，全县实现生产总值 21.2 亿元，比“十五”末增长 40%；财政收入 2.84 亿元，比“十五”末
增长 70%，政府计划到 2020 年人均 GDP 达 3000 美元，GDP 总量超过 68 亿元，年均增幅超过 10.5%。 2．消费水平：
服务业——继续依托九华山提升青阳对外品牌形象，促进旅游业、现代服务业的进一步发展壮大。 工 业——加大招商引资的力度，做好经济开发区（东河、新河、木镇工业园）基础建设工作，促进 制造加工业的发展。
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房地产——进一步加大道路等基本建设的投入，将县城向东南方向扩充，重新划分原有居住区和商业 区，促进房地产行业的进一步发展。
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（四）青阳房地产市场调查和分析 1．青阳房地产消费市场调查分析： （1）南华区为置业首选区域，对工业园区有较大抗性：南华区为县城新区离老城区较近，生活配套
齐全，受县政府将迁至南华区影响，此区域现已成为青阳县置业首选区域。 （2）潜在购买力巨大：青阳县城依托九华山风景区，从事旅游服务业人群众多，收入可观，青阳居
概述：青阳县位于长江中下游南岸、皖南山区北部，南依黄山，北枕长江，318 国道横贯东西，103 省道 直穿南北，矿产蕴藏十分丰富；共辖有 11 个乡镇，面积为 1180.6 平方公里（含九华山风景区 12.6 平方 公里）总人口 26.5 万，其中农业人口 22.5 万人；蓉城镇为县城，常住人口约 7 万人，是青阳县政治、经 济、文化发展中心。从蓉城镇向东的三镇（新河镇、木镇、丁桥镇）依托三大工业园区（东河、新河、木 镇）以工业发展为龙头，将建成为青阳三大工业性城镇。蓉城镇往西朱备镇、庙前镇依附九华山风景区成 为青阳的旅游服务接待基地。其余各乡镇（除陵阳镇为商贸性）均以传统农业为主。
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由于青阳县城人口为 9 万人（常住人口 7 万、 流动人口 2 万），整体市场去化能力有限，各楼盘基本 采取推盘小体量、快频率的推案方式，因此造成项目开发周期相对较长。
4．产品形态以多层为主，主力户型为二房（90 ㎡）、三房（120 ㎡） 目前青阳县整体在售房源的产品形态多以多层为主，平层较好去化，顶层难以去化，现阶段总体平均 价格约 2500 元/㎡。 5．高端产品（少量联排别墅、小高层）出现 有一定规模的小区均配部分联排别墅迎合少量高端客户（5000 元/㎡左右）。老城区有二栋小高层既 将交付（为旧城改造项目，价格不详），后期中天花园可能有少量小高层上市。 6．在售楼盘品质较好，但与房地产发展发达地区相比尚有一定差距 青阳县城目前仅有二家楼盘在售，楼盘品质与前期开发项目相比较好，但与房地产发达地区相比尚有 不小差距，主要体现在细节（景观设计、会所、物业管理）及新科技的运用上。 7．期房销售为主 销售推广方式有一定专业水准
因青阳属九华旅游区，当地物价较高，居民日常生活消费水平也居高不下；近年来，买车、置业等高 端消费比重逐步扩大。 3．居民存款：
2007 年全县居民存款额为安徽省县级城市前列，居民消费潜力巨大。 4．支柱产业：
青阳依附九华山风景区，旅游等相关服务业发展迅速，其支柱产业为旅游；但至 2006 年起房地产异 军突起，在全县生产总值中所占比重逐步加大。 5．未来政府经济发展方向：
盘有二个（中天花园、山水华城），销售较好，整体房地产市场处于上升阶段。在售项目本身品质较高， 中庭水景、会所、封闭式物管、智能化系统引用、彩铝双层中空玻璃、保温层等均引入到小区，大大提高 了项目形象，从而带动青阳房地产整体水平提高。
2．热点开发区域呈现——南华新区板块 南华新区居住板块初具规模，中天花园、山水华城均在此区域内。由于此区域内项目规模大、品质高、 配套成熟，加上南华区为青阳的政务新区，因此此区域内项目受到当地市场追捧，购销两旺。 3．市场消化有限 开发周期相对较长
民存款总额在安徽省县级中首屈一指。 （3）喜购商铺（投资），购买住宅积极性相对较小：青阳原有城区居民基本拥有住宅一套（单位福利
分房、自建住宅），因此喜购商铺进行投资对购买住宅积极性不高。 （4）置业目的主要为换房（原有城区居民）或安家（周边乡镇）：主要是对已居住环境不满重新置业；
进城务工或经商、为小孩上学想在城区安家首次置业。 （5）购买产品形态主要为多层：青阳目前在售楼盘产品形态为多层，消费者没有太多选择。 （6）首选三房：受原有住宅面积影响，在置业时喜选三房（100-120 平方米） （7）顶层复式较难接受：青阳目前在售楼盘平层销售火爆，顶层复式由于面积较大，较难去化。 （8）换房客户，置业时主要考虑小区位置、小区环境、房型、车库。 （9）首次置业客户更多考虑的是价格、小区位置、学区。
水平较差），整体水平有待提高，经营范围单一（住宿、就餐），缺乏高档次的娱乐项目（健身、水疗、保 龄球、歌舞表演等）及举办大型会议功能。
（三）青阳县房地产发展趋势分析
1．整体市场逐步上升扬，随着经济的发展及城区进一步的扩充，近几年应是青阳房地产发展的黄金 期。
2．外地房地产企业进入，产品及推广等方面的竞争将趋向激烈。 3．南华区及以南区域将是今后青阳房地产开发热点板块。 4．高品质楼盘将成为市场明星，受到购房者的追捧。 5．大盘必将成为发展趋势，产品品质将不断提升，购房消费趋向理性。 6．随着经济及城区的发展，商业地产形态将批量出现。
（二）青阳商业业态分布及特点
青阳县城依托九华山风景区，商业除满足城区日常生活所需之外，主要为旅游接待服务，因此商业业 态分布基本为住（酒店）、吃（餐饮）、玩（KTV、足浴）。
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青阳县城区商业特点： 1．商业仍以传统沿街店面为主，主要分布在几条老街（九华路）及老城区的住宅区周边； 2．酒店、餐饮、娱乐（KTV）生意火爆，经营规模较小。缺乏高档、大型、综合的商业娱乐中心； 3．酒店业除西峰山庄、九子山两家星级酒店档次较好，其余基本为个体经营的小旅馆（装饰、经营
小结：总体经济发展势头wk.baidu.com好，房地产市场在客观（居民强大潜在购买力）因素及主观（政府政策扶 持）因素双重刺激下必将保持强大的上升势头。
二、房地产总体市场现状及走势分析
（一）青阳房地产市场现状分析： 1．由零散开发向规模开发转变，整体处于上升势头 近年，随着外地开发商的进入，青阳房地产由初期由零散开发向规模开发转变，目前在售 9 万以上楼