房地产融资中的税务分析与筹划

合集下载

房地产企业纳税筹划管理

房地产企业纳税筹划管理王卫宏摘㊀要：伴随着房地产改革的不断深化，房地产行业发生了巨大改变，房地产企业的未来发展受国家宏观政策影响较大，所处的经济环境变得越来越复杂多样化㊂因此，房地产企业如果想保持企业利润的可持续增长，急需对企业的税收进行管理，因此，政府制订的税收政策对企业收入和成本都会发生较大的影响，通过利用税收优惠降低企业的税收负担是企业纳税筹划的核心㊂基于此，首先，简要介绍房地产企业的特征和纳税筹划的相关理论知识，其次，分析目前我国房地产企业存在的问题及现状，最后，根据这些问题提出对策，希望对以后房地产企业的纳税筹划工作有所帮助㊂关键词：房地产企业；税务成本；纳税筹划一㊁引言房地产企业因其独有的特征，企业内任何一项业务均涉及较大的资金，而资金回收的周期较长也给企业带来了较大风险，由于我国税收法律法规不够完善，给房地产企业带来的结果难以承受过高的税负，此外，行业内竞争的加剧使企业需要通过纳税筹划降低成本，企业进行税务筹划应立足于国家税务法规，立足于税法规定的税收优惠政策㊂由于房地产企业高额的市场回报率与其带来的附加值，因此，房地产企业纳税筹划的探讨就有了更加深刻的现实意义㊂二㊁理论概述（一）房地产企业特征房地产行业已经发展了近２０年了，在经济市场上表现出明显的特征：第一，房地产行业正在逐步走向市场化㊂中国的各大中小房地产企业开始有意识的打造各自的房地产品牌，注重品牌是市场化的重要标志之一㊂重视品牌建设，提高产品质量，提高服务管理水平，给客户留下良好的口碑信誉，提升企业的核心竞争力，促进房地产市场化程度的提高；第二，房地产行业属于强周期行业，能够反映居民刚需㊂据调查，目前我国绝大多数购房目的是为了自住，刚需较强，房价走势与货币供应正相关，价格与经济增速相关，但波动性高于经济波动；第三，房地产最明显的特征是受政策影响较大，资金流出受管制：货币扩张带来投机需求，推动价格上涨㊂土地供应受政府管控，进而影响房价；第四，房地产企业有较为明显的现金流特点：盈利滞后于现金流：期房，采取预售形式，商品房的定金㊁首付㊁按揭款计入预收，但国家要求房企项目竣工验收并交付购房者后才能结转收入㊂因此，现金流入早于盈利㊂现金流波动程度高：房地产项目开发周期长，拿地和销售在不同年份㊂另外拿地投资计入房企经营活动现金流，拿地节奏影响房企的经营性净现金流㊂拿地多的年份经常产生净现金流为负㊂现金流依赖金融体系：购买土地和前期施工建设需要大量资金，但是项目开发周期长，销售情况不稳定，因此房企特别依赖外部融资㊂另外，除开发需外部融资，销售也需要通过银行的按揭贷款㊂因此，房企对于银行融资的依赖度高㊂（二）税务筹划存在的风险税务筹划是发生在企业或者个人经济行为之前所做出的安排，是事先做好准备，但我们身处的客观环境是在不断变化的，其他各种因素也是错综复杂，并且有些因素虽然不是主要因素但也可以左右事件的发生，这就让税务筹划具有很多不确定因素㊂房地产企业自身的行业特征决定了企业更需要重视税务筹划风险㊂但是税务筹划存在风险，首先，形式合法性，相关交易的安排以及纳税申报㊁减免㊁优惠符合相关税收法律㊁法规的规定；其次，实质合法性，经济交易的性质以及纳税符合实质课税标准㊁与税收立法目的相符合㊂对税收政策不了解导致的风险，项目选择不当或者对纳税筹划理解有所偏差都会导致税务筹划与既定目标不符㊂三㊁企业税务筹划存在的问题（一）企业缺乏对税务筹划的意识目前，房地产企业缺乏纳税筹划意识，目前多数企业强调岗位精细化，比如将核算会计㊁税务会计㊁成本会计分别由不同人员处理，而税务的不断复杂使得人员难以适应复杂多变的经济环境，纳税筹划工作对财务人员的专业素质要求较高，需要具备全面的全面专业知识㊂由于我国的企业所得税务筹划发展较晚，目前，还没有专业的税务筹划师，税务精算师和其他专业团队，严重影响了中国的税务筹划工作㊂甚至有些企业不重视税务管理，只重视营销生产研发方面的管理，企业领导层并不知道通过利用税收政策进行税务筹划，降低企业负担，只是盲目的等待国家税收政策优惠㊂（二）税务筹划机制不完善房地产企业目前制订的税务筹划机制都存在不足之处，最明显的地方在于许多企业在进行纳税筹划时，简单地认为税务筹划可以减轻企业负担，但没有分析到税务筹划存在风险，税务筹划除了规划要符合法律法规，其实施效果也会受到税务行政执法的影响㊂此外，由于我国税收筹划方面起步较晚，税法的建设难免存在一些遗漏，我国现有的税法体系包括税收实体法和税收建立的税收征管法，单一法律法律是平行且松散的，这会影响税法的整体有效力㊂（三）税务筹划作用未能正确认识房地产企业在关于税务筹划工作中，存在诸多认知错误㊂其一，想靠与税务征管部门搞好关系来达到减免税的错误思想㊂由于房地产企业与税收政策息息相关，一些房地产企业想要与税务部门建立特殊关系，在与税务部门打交道的过程中各种使用歪门邪道的方法就是为了降低企业税务成本，甚至有些企业想要贿赂税务部门达到目的；其二，希望通过偷税逃税来获取税收利益㊂某些房地产企业隐匿真实账目，也就是做假账㊂除此之外，目前我国的房地产企业在进行纳税筹划方面存在一些矛盾之处㊂第一，税后收益并不是在纳税额最少的情况下就越大㊂房地产企业以少纳税为目的，从延迟预售款的入账㊁费用开支的足额记录等方面采取的会计政策也只是将能够得到的税收优惠最大限度的利用；第二，房地产企业涉及税目种类繁多，计税依据也随外部环境而变化㊂如果不能合理的纳税筹划反而可能使筹划方案的结果大打折扣㊂四㊁房地产企业税务筹划建议（一）健全税务筹划规划房地产企业纳税筹划除了考虑降低企业税务成本时，还应完善含相应的税务筹划风险的管理制度，降低涉税风险㊂目前随着我国国税地税的合并，一些不合理的企业涉税行为被遏制，同时，企业的利润降低，多重压力下，企业面临的涉税风险可能会加大，因此，需要采取一些措施降低税务风险㊂首先，企业应根据风险管理部门分析的风险，制订风险应对方案，同时由于房地产的行业特殊性，应随时留意国家宏观经济发展，根据国家宏观政策随时调整筹划方案，降低各种潜在的风险的发生；其次，需要提高企业应对灵活多变经济环境的能力制订的税务管理方案应该具有灵活多样性，准备应急方案做好紧急处理，运用预先制订的风险处理方案来控制风险，随时调整以应对不同状况发生，尽量缩小风险带来的损失㊂㊀㊀㊀（下转第８６页）例如：如果企业的销售产品为自产或外购的机器设备，并向业主提供安装服务，在已经分别核算设备与服务销售额的基础上，对于安装服务可以按照甲供工程的方式选择简易计税，更能够凸显税务筹划的优势；如果企业的销售产品为活动，板房㊁钢结构件等资产物品，并提供建筑安装服务，不属于混合销售行为，则应当分别核算货物与服务的销售额，并适用于不同的税率㊂在合法合规的情况下，充分考虑简易计税与一般计税方式的成本，选择合理的计税方法，满足税务筹划的需求㊂在对小规模纳税人及一般纳税人选择简易计税的过程中，对于劳务分包业务可以采取差额计算方式，确定增值税税额，有效达到节税的效果㊂例如：甲劳务分包公司承包了乙公司的劳务分包工程项目，项目合同值为１０００万元（包含增值税），其中３００万元（含增值税）的专业作业劳务项目分包给班组组长李某，在该工程项目完工以后，最终结算值为１０００万元（含增值税）㊂在这一背景下，甲公司采取简易计税的方式计算增值税，需要向上游的发包商开具３％的增值税专用发票，而班组长李某到工程劳务所在地按照１％代开增值税发票㊂由于在疫情期间，国家税务总局规定，小规模纳税人代开发票需要按照１％征收率代开增值税发票，因此，甲公司完成该工程项目累计发生的合同成本为５００万元㊂在税务处理过程中，由甲公司全额开票，差额预缴增值税和差额申报增值税，即甲公司在工程劳务所在地税务局差额预缴增值税税款应当为：（１０００－３００）／（１＋３％）∗３％＝２０．３９万元；依据税法规定，纳税主体跨区域（市㊁区）提供建筑服务，需要向服务发生地的税务机关预缴增值税税款，并在当期增值税应纳税额中进行抵减㊂如果有抵减不完的部分，可以结转至下期继续抵减㊂因此，甲公司向当地税务局差额申报增值税时，可以对差额预缴的增值税税款进行抵扣，即：（１０００－３００）／（１＋３％）∗３％＝２０．３８万元㊂也就是说，甲公司在当地税务局进行差额，申报增值税时，可以享受零申报增值税的优惠政策，从而达到税务筹划的目的㊂（四）合理开展增值税筹划在增值税筹划环节，建安企业可以基于价税分离的基本原则，即：当企业的项目不含税收入与销项税确定的情况下，项目总支出成本越低，则企业收益越大㊂基于这一原则，对于增值税的筹划应当从控制不含税成本入手，即拆分不含税价格与增值税两个部分；同时，采取合同控税的管理理念，以交易合同为税务筹划的重要工具，注意选择合理的承包方式，在事前对材料费用㊁施工费用等进行明确规定㊂例如：在合同签署环节，确定与分包方的结算方式，要求先开票㊁后付款，并在合同中明确分包商应当提供的发票类型㊁发票转移时间㊁企业适用税率等，确保增值税专用发票能够及时进入进项税抵扣环节，减少资金时间成本，也能够达到税务筹划的目的㊂还可合理选择公司制的形式，例如：建筑施工合同对方是行政事业单位，行政事业单位对是否开具多少税率的增值税发票没有具体要求，建议企业成立分公司，或选择简易计税的方法，不仅可节约施工成本，且可以节约开票的成本㊂（五）充分借助税收优惠政策在所得税筹划环境，国家为了促进部分地区行业的发展，颁布了相应的税收政策㊂例如：在‘西部地区鼓励类产业目录“中明确规定，部分设置在西部经济开发区的建安企业，如果企业主营业务内容为规定的产业项目，且企业税收年度主营业务收入占收入总额６０％以上，自２０２０年开始可以享受企业所得税优惠政策，即按照１５％的税率征收所得税㊂建安企业可以充分利用这一政策，通过在西部地区设置分公司等方式，转移部分产业至税收优惠地区，有效控制企业的税务成本㊂五㊁结语综上所述，建安企业在经营与发展过程中，为了尽快适应当前的税收政策环境，合理开展税务筹划工作尤为重要㊂但企业要事先了解税收筹划的难点问题，通过完善内部控制管理制度㊁合理选择计税方法与税目㊁充分利用税收优惠政策等手段，从整体上防范企业税务筹划风险㊁落实税务筹划方案，使得企业经济效益最大化㊂参考文献：［１］韩非．企业税务筹划的风险及规避策略分析［Ｊ］．中国商论，２０１７（３１）：８７－８８．［２］陈燕．营改增对建安企业的税务筹划影响分析［Ｊ］．经济视野，２０１９（１）：１００．［３］刘丽．浅谈新形势下建安企业的税务风险管理［Ｊ］．商情，２０１９（２４）：６６－６７．作者简介：章孝媛，安徽省中瑞达税务师事务所有限公司宣城分公司㊂（上接第８４页）㊀㊀此外房地产企业要合理处理各个税种之间的关系，尤其是将最小纳税额与企业最多收益之间进行协调，因为房地产牵涉的税种较多，在进行纳税筹划时应纵观全局，考虑各个税种之间的影响，要清楚地认识到降低税负不等于躲避交税，土地增值税是房地产企业最常用的税种之一，房地产企业如果既建造普通住宅，又进行其他房地产开发，分开核算与不分开核算税负会有差异，这取决于两种住宅的销售额和可扣除项目金额㊂在分开核算的情况下，如果能把普通标准住宅的增值额控制在扣除项目金额的２０％以内，从而免缴土地增值税，则可以减轻税负㊂（二）完善企业税务筹划环境企业在进行企业文化管理时应加强风险管理文化的宣传，提高加强房地产企业的纳税筹划意识，我国房地产企业虽然逐渐对降低税收负担的意识越来越看重，但企业管理层对税务风险不重视㊂因此，企业要进行税务风险管理，应提高房地产企业全体员工的税务风险管理意识，将税务风险管理提高到战略层面上来，这样才能全力应对信息时代和全球化给房地产企业带来的挑战㊂房地产企业应该重视纳税筹划工作，端正思想，摆正态度，应以税收法律与会计法规作为基础，在合法的范围内进行纳税筹划工作，彻底摆脱靠与税务征管部门搞好关系达到节税目的地这种愚昧思想㊂（三）培养税务相关人才纳税筹划的工作专业性和复杂性都较高，因此从事纳税筹划的财务人员需要具有较高的专业素质和人文素养，对国家税收相关法律法规较为了解，企业内部要有相应的培训人才的计划，加大公司内部的相关税务人员的培训力度，注重岗位轮换㊁财务人员多岗位任职，全面交流，提高各方面能力，只有专业高素质的税务人次才能帮助企业上减轻企业的税收负担，为企业节省出一笔可观的收益㊂五㊁结语全球化经济市场环境下，房地产企业若想使纳税筹划方案更加科学合理，需不断关注国家财务政策，深入了解纳税筹划风险，加大财务人员的培训力度，使企业财务部门更能适应市场变化，企业纳税筹划工作能够高效开展㊂参考文献：［１］张丽娟．当前中小学研学旅行课程的实施困境及对策研究［Ｊ］．读天下：综合，２０１９（２）：２２５．［２］孙波．论行政立法后评估制度的完善［Ｊ］．江西社会科学，２０１９，４０（１１）：１５６－１６２．［３］易欢欢．房地产企业融资方式及融资成本控制路径分析［Ｊ］．财会学习，２０１９（２）．作者简介：王卫宏，衡水恒茂房地产开发有限公司㊂。

浅析房地产企业筹资方式的税收筹划及其风险.doc

浅析房地产企业筹资方式的税收筹划及其风险-税收筹划是指纳税人通过改变企业经营活动和个人事务，使税负最低。

资金是任何一个企业进行经营活动的必要前提，房地产企业也是如此，并且因为其生产开发的楼房产品的特殊性，所需资金量很大，在筹建期间会面临筹资问题。

多种多样的企业筹资方式和所涉及的税收优惠政策的不同，导致了筹划空间很大。

房地产企业筹资方式主要有银行借款、股票、债款、预售房款、关联企业拆借、企业留存收益、企业内部筹资等，可分为负债型筹资和债券型筹资。

一、具体分析其筹资方式的税收筹划(一)负债性筹资负债性筹资是指企业通过增加负债来筹集资金，具有资金成本低，不改变股东结构，成本可以冲抵税负的优点，其主要方式有银行借款筹资、发行债券筹资、关联企业拆解资金、预售房款等。

企业进行银行借款筹资，利息支出可以税前扣除，并且企业还本付息后，企业利润下降，导致所得税税负下降。

企业发行债券筹资，其利息支出不高于金融机构同类、同期利率计算的数额的部分是可以税前扣除的。

其溢价和折价发行对企业税负的影响是有差异的。

企业通过预售房款筹资，企业销售未完工产品取得的资金，不直接计入收入，按预计计税毛利率分月或分季计算出的毛利润征收所得额，企业可以通过对成本费用的会计处理，降低预计毛利率来降低税负。

(二)权益性筹资权益性筹资是企业最基本的筹资方式，资金来源于所有者投入的资本，与负债行筹资相比不需要支出利息费用，但是所支付的股息，红利不可税前扣除。

企业通过内部筹集资金方式进行筹资，股东用资本公积转投股本，不属于股息、红利性质的分配，对个人取得的新增股本数，不作个人所得来征收个人所得税。

企业发行股票筹集，企业发行股票所支付的股息不能税前扣除，但是股东会分摊企业的利润导致所得税计税依据减少，从而减轻税负。

企业通过留存收益进行筹资，资金积累缓慢，且留存收益为税后利润形成，具有双重征税问题，会导致企业税负很重，不建议采用。

二、筹资方式的税收筹划涉及的风险(一)政策风险政策风险是指企业对筹资方式所进行的税收筹划方案与国家政策相违背，造成其纳税行为与国家政策不符，或者达不到预期的筹划效果。

房地产企业税务筹划与税务风险分析

房地产企业税务筹划与税务风险分析一、税务筹划1. 税务筹划的意义和目标税务筹划是指企业在合法合规的前提下，通过优化税务筹划设计，减少纳税义务或者推迟纳税时间，以实现节税的目的。

税务筹划的主要目标是合理降低企业的税负，增强企业的竞争力，提高企业的盈利水平。

在房地产企业中，税务筹划可以通过合理的资本结构安排、投资项目安排、财务会计核算方法等手段进行。

2. 税务筹划的主要内容（1）资本结构安排：房地产企业可以通过股权融资和债权融资等方式调整资本结构，合理安排债务比例，以及利用税收优惠政策降低企业融资成本和税负。

（2）投资项目安排：房地产企业可以通过合理的投资项目结构和布局，合理分配业务利润，降低企业整体税负。

（3）财务会计核算方法：房地产企业可以通过合理的财务会计核算方法，合理选择成本计算方法、收入确认时间、资产折旧方法等，进而影响企业的纳税义务。

3. 税务筹划的实施步骤（1）了解税收政策：房地产企业要及时了解国家和地方的税收政策，掌握政策动态，及时调整税务筹划方案。

（2）评估企业实际情况：房地产企业要对自身的经营状况进行全面的评估，包括资产负债情况、盈亏状况、税收风险等。

（3）制定税务筹划方案：根据企业的实际情况和税收政策，制定合理的税务筹划方案。

（4）落实税务筹划方案：房地产企业需要在实际经营中落实税务筹划方案，确保合规经营。

二、税务风险分析1. 税务风险的特点和表现税务风险是指房地产企业在税收方面可能面临的各种不确定性和潜在的风险，主要包括税收政策风险、税务管理风险、税务争议风险等。

在房地产企业中，税务风险表现为税负增加、税务风险事件频发、税务争议增多等。

2. 主要税务风险及其防范措施（1）税收政策风险：房地产企业在不同地区和不同时期可能受到不同的税收政策影响，导致企业纳税义务增加。

企业可以通过及时了解并掌握税收政策动态，合理调整经营模式和税务筹划方案，降低税收政策风险。

（2）税务管理风险：房地产企业在日常经营中可能会出现税务管理不规范、纳税申报不准确等问题，导致企业面临罚款和滞纳金等风险。

房地产企业税务筹划与税务风险分析

房地产企业税务筹划与税务风险分析随着中国房地产行业的快速发展,房地产企业越来越需要通过税务筹划减少企业总税负，并实现税务合规。

同时，税务风险也是房地产企业需要注意的重要问题之一。

本文将从税务筹划和税务风险两方面分析房地产企业的税务情况。

一、税务筹划税务筹划是指企业通过制定合理的税务政策，减少违反税法规定的行为，合法地减轻或避免缴纳税款的策略。

在房地产企业中，税务筹划面临着多个方面的挑战。

1.项目筹建阶段在项目筹建阶段，企业需要对项目的规划、设计等方面进行合理的税务筹划。

例如，在设计空间时，应根据税法规定对房间进行分类，以实现不同区域的税务优惠政策。

此外，在项目筹建阶段，企业还需要关注土地价值增值税的缴纳问题。

如果土地购置的评估价值过高，将导致土地价值增值税的缴纳增加，因此企业应该合理估算土地评估价值，从而减少税负。

2.税务筹划的实现企业需要合理地利用税务规则中的抵免、减免等政策，以实现税务筹划。

例如，企业可以合理申请税前扣除，采取分次认定固定资产的方式来降低企业的税负。

此外，企业还可以合理利用差价收益，通过调整项目结构等方式来减少企业的总税负。

3.税务合规税务合规是企业必须遵循的原则，也是税务筹划的基础。

企业需要遵守税法规定，及时缴纳税款，保持税务记录的真实性、完整性，并能够及时及准确地反映企业的实际经营情况。

二、税务风险税务风险是指企业由于自身或外部环境等原因而面临的税务合规风险。

在房地产企业中，税务风险主要包括以下三个方面。

1.土地价值增值税土地价值增值税是房地产企业的重要税种之一，其纳税时间节点与房地产开发周期相对应，纳税人的自我管理水平和诚信经营将直接影响税务合规的结果。

如果企业在土地转让、开发过程中存在虚假经营、欺诈行为，将面临处罚、罚款等各种风险。

2.契税在房地产企业中，土地的转让和房产的销售均需要缴纳契税，如果企业未按照税法规定及时缴纳税款，将面临追缴税款、罚款等风险。

此外，在涉及契税的交易中，企业需要合理使用税收优惠政策，避免企业因为税务风险而面临经营风险。

对房地产投资项目的税务筹划

对房地产投资项目的税务筹划房地产投资项目是当下许多投资者选择的一种重要投资方式。

然而，在进行房地产投资项目时，税务筹划是一个需要注意的重要环节。

本文将为您介绍房地产投资项目的税务筹划，帮助您合理合法地规划税务问题。

1. 合理选择投资主体形式在房地产投资项目中，合理选择投资主体形式是税务筹划的首要考虑因素之一。

投资者可以根据自身情况选择将房地产投资行为纳入个人纳税范围，或是以公司、合作社等组织形式纳税。

不同的投资主体形式将决定不同的税务政策适用，所以选择合适的投资主体形式可以最大限度地降低税务负担。

2. 合理规划资金来源房地产投资项目需要大量的资金，因此合理规划资金来源也是税务筹划的重要环节。

合理的资金来源规划可以让投资者在税务上享受更多的优惠政策。

例如，通过银行贷款购买房地产，在利息方面可以享受税务减免政策。

此外，投资者还可以考虑资本运作等方式，合理规划资金来源，以降低税务风险。

3. 合理安排房地产投资项目的时机对房地产投资项目的税务筹划，还需合理安排投资的时机。

税务政策常常随着时间的推移而发生变化，因此选择合适的时机进行投资可以获得更多的税务优惠。

在政策出台前进行投资，可以享受较早的优惠政策；而政策变动后再进行投资，可能面临较高的税务风险。

因此，了解和把握税务政策变动，选择合适的投资时机非常重要。

4. 纳税义务的履行与合规经营在房地产投资项目中，纳税义务的履行是不可回避的。

投资者应当按照国家相关法律法规，履行纳税义务，合规经营。

这不仅是对投资者合法身份的认可，也是投资者维护自身权益的重要手段。

同时，合规经营也可以让投资者充分利用税收政策的优惠措施，降低税务负担。

总结：房地产投资项目的税务筹划是投资者在进行房地产投资时需要注意的重要环节。

通过合理选择投资主体形式、合理规划资金来源、合理安排投资时机以及履行纳税义务与合规经营等手段，可以降低税务风险，最大程度地享受税收优惠政策，为房地产投资项目的顺利开展提供有力支持。

企业融资中的税务筹划--以恒大集团为例

企业融资中的税务筹划--以恒大集团为例
恒大集团作为中国境内一家大型多元化企业，在融资过程中，
税务筹划是其重要的一环。

以下是恒大集团在融资中常用的税务筹
划方法：
一、利用税收优惠政策
恒大集团在融资中会利用税收优惠政策，如利用“对外投资税
收优惠政策”等措施，将资金投入优惠区域，并在税收上享受一定
的优惠。

此外，恒大集团在今后企业发展中也将会积极争取和利用
各种税收优惠政策，以降低企业的融资成本。

二、合理安排财务结构
恒大集团在融资过程中，根据资金需要和财务情况，灵活安排
财务结构，在尽可能减少资金成本的情况下，优化企业的财务结构，以确保企业资本金占比、债权融资占比、股权融资占比等方面的均衡。

三、合理运用国际税收规划
恒大集团在国际化进程中，利用国际税收规划，优化企业海外
投资的税务结构。

例如，在投资控股公司时，可以考虑利用国际税
收规划优化税务结构，增加境外融资占比，减少企业整体税负等。

通过这些手段，企业可以在融资后降低其税收负担，最大化减少融
资成本，为企业的未来发展提供更加有力的支持。

总之，税务筹划在企业融资中的作用不可忽视，恒大集团通过
利用税收优惠政策、合理安排财务结构、合理运用国际税收规划等
方式，积极开展税务筹划工作，为企业的融资提供了巨大的支持和帮助。

房地产企业项目开发全程各环节纳税筹划方案

房地产企业项目开发全程各环节纳税筹划方案第一部分公司设立与立项规划环节1．设立房地产公司股东身份的选择与税负2．股东抽逃出资的税收风险与规避3．股东身份差异与税收待遇4、股权转让、减资与分红5．公司筹建阶段账务处理与所得税申报6．立项与分期、规划户型设计与土增清算第二部分土地征用环节1．取得土地使用权的不同方式及税负比较分析与筹划（1）招拍挂方式（2）购买转让土地（3）收购股权方式（4）投资方式（5）合并分立方式（6）联建与代建（7）BT换地（8）拆迁补偿方式2．规划红线外支出的税务处理3．土地出让金返还的会计与税务处理第三部分设计与前期工程1．设计费应取得什么类型票据2．前期工程票据3．预算与税负测算4．融资业务中的税收处理5．成本对象确定与开发成本核算内容第四部分项目施工建设环节1．施工建设阶段各类合同签订、票据结算与税收管理（1）销售方同时负责安装（2）工程大包合同与甲定（3）清包工合同与甲供2．税务机关对虚增成本的查处方法与企业注意事项3．票据审核管理与风险防范4. 取得假票如何应对第五部分预售环节1．预售商品房的会计核算2．预售阶段纳税要求及年度汇算清缴3．应收未收款是否确认收入4．转让车位/车库如何确认收入5．售楼处、样板间如何进行账务与税务处理6．违约金专题（供应商、施工方、业主）7、促销方式中的税收风险与规避第六部分项目竣工环节-完工年度1．完工条件及重要性2．现房销售会计核算处理3．完工后续支出对土地增值税及企业所得税影响4．收入与计税成本的结转5．租赁与自持物业6．完工年度企业所得税汇缴7．土地使用税纳税义务的减除第七部分土地增值税清算环节1．清算对象与清算条件2．增值额与扣除项目中的疑难问题3．清算收入中的疑难问题4．土地增值税的优惠政策与纳税筹划。

房地产企业融资策略与纳税筹划实操(上)

房地产企业融资策略与纳税筹划实操(上)房地产企业融资策略与纳税筹划实操(上)主讲: 教授2010年3月27日主讲: 教授2010年3月27日目录一、当前房地产企业融资现状与问题二、房地产企业融资思路与要点三、房地产企业融资策划与融资策略四、房地产企业债权融资实操与运作五、房地产企业股权融资实操与运作六、房地产企业资本融资实操与运作七、房地产企业衍生融资实操与运作八、房地产企业上市融资策略及案例九、房地产企业融资操作流程及技巧十、未来房地产企业资金运作模式的展望一、当前房地产企业融资现状与问题1、房地产企业资金现状与经营风险问题房地产=土地+资金房地产的核心竞争力:一是土地，二是资金。

有了土地就可以融更多的资金，有了资金就可以得到更多的土地，最终是要先有钱，这是房地产融资的基本模式房地产企业自有资金与银行贷款比例：30:70或20:80一、当前房地产企业融资现状与问题2、房地产企业融资现状与融资渠道问题内地房地产公司融资渠道少，直接融资更困难增资扩股，内地很多房地产开发企业并不认可这个办法国际上通行的办法包括银行、证券、保险和信托一、当前房地产企业融资现状与问题3、货币政策对房地产行业影响现状与企业运营成本问题房价快速上升，房地产投资者利用银行便利的金融杠杆进入房地产市场从紧货币政策将对房地产市场产生巨大的影响，当从紧货币政策不为地方政府用行政方式化解时，整个房地产市场的预期会发生根本转变，这是“从紧货币政策”对房地产市场影响根本所在今年中央经济工作会议定调比较灵活，明年是否一直适度宽松仍无法定论。

决议提到的“金融手段”以及“差别化信贷政策”或意味着明年的按揭贷款政策收紧，其中一套房贷款收紧可能性不大，二套房贷款收紧可能性很大，这样可以较有效的抑制投机性购房明年货币政策的走势对于房地产行业的发展将起着至关重要的作用。

房地产公司“短债长投”的深层次矛盾并没有发生改变一、当前房地产企业融资现状与问题4、房地产企业融资模式创新势在必行，创新速度决定企业存亡2008年12月，“国九条”和“金融30条”都明确指出，要“创新融资方式，通过并购贷款、房地产信托投资基金、股权投资基金和规范发展民间融资等多种形式，拓宽企业融资渠道”。

房地产开发各阶段税收筹划

房地产开发各阶段税收筹划公司内部编号：（GOOD-TMMT-MMUT-UUPTY-UUYY-DTTI-房地产开发企业各阶段税收筹划房地产开发周期较长，主要包括立项环节、规划设计环节、融资环节、土地取得环节、拆迁安置环节、工程建设环节、预售环节、销售环节、出租环节，项目清算环节。

各环节涉及的税种主要有企业所得税、土地增值税、营业税、土地使用税、印花税、契税。

由于项目的税收成本会影响项目的投资回报，而税务事项始终贯穿其中，因此合理控制税收成本是降低企业运营成本的重要一环，有必要对房地产开发环节涉及的一些税务问题及改善和筹划机会进行总结，抓住一些税收筹划机会，更好地为房地产业务板块发展制定战略性规划。

一、立项环节很多企业在做项目规划及向有关部门报批时，都未考虑通过合理搭配立项来适当降低企业的潜在税负。

企业对同一项目可能同时或分期、分区开发不同类型的房产，有别墅、洋房、商业物业或普通住宅等，他们的增值率和对应的税负会有所不同。

由于土地增值税是以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

若企业以分期开发的别墅、洋房、商业物业来分别立项，只能按这些分期项目为单位清算。

但是，若企业对不同增值率的房产以一个项目或同一期来立项并经批准，则可按一个项目或同一期项目的整体增值率来进行土地增值税清算。

若整体增值率低于个别房地产的增值率，那么企业的土地增值税的实际税负可能会有所降低。

（实务中，不同的地区操作有区别，要具体向当地地税部门了解清楚）企业在立项时，就应提早考虑项目的实际情况和相关影响，选择一个较优的方案来立项。

这样企业就可以合理降低土地增值税的税负，为企业带来一定的经济利益。

这是一个很好的税收筹划机会。

二、融资环节企业资金不足可以从其关联方融资。

如从关联方取得的贷款数额巨大，根据《》的规定，企业从其关联方接受的债权性投资的利息支出有限额，超出规定标准的利息可能不得税前扣除；同时，根据土地增值税的规定，不能提供金融机构证明的利息支出有限额，因此，部分利息可能不得作为扣除项目。

房地产企业纳税筹划和财务运作

房地产企业纳税筹划和财务运作1. 引言房地产行业是一个重要的经济支柱行业，对国家经济发展起着重要作用。

房地产企业在进行纳税筹划和财务运作时，需要根据相关法律法规合理规划和管理自身的财务活动，以实现合法、合规和良好的经营效益。

本文将系统介绍房地产企业在纳税筹划和财务运作方面的基本原则和常用方法。

2. 房地产企业纳税筹划2.1 纳税优惠政策房地产企业可以通过合理利用国家的纳税优惠政策来降低税负。

例如，根据《企业所得税法》，房地产企业可以享受土地增值税、房产税、印花税等方面的优惠政策。

企业可以通过与税务部门沟通，掌握相关政策，以合法方式减少税负。

2.2 清晰的账务管理房地产企业需要建立健全的财务会计体系，及时准确地记录和报告财务数据。

清晰的账务管理可以帮助企业合理申报税款，避免税务风险。

企业应确保每一笔支出和收入都有合法的票据和凭证，以便在税务检查时提供证明。

2.3 合理安排资金流动房地产企业可以通过合理的资金流动安排来降低税负。

例如，通过合理调整资金的流入和流出时间，避免在高税率时期大量资金的流入，从而降低税负。

此外，企业还可以通过合理的资金配置和利润分配，优化税务筹划。

3. 房地产企业财务运作3.1 风险管理房地产企业需要建立健全的财务风险管理体系，识别和评估各种风险，并采取相应的措施进行预防和化解。

风险管理包括市场风险、信用风险、流动性风险、利率风险等。

企业应根据自身情况合理选择风险管理工具，如保险、期货等来规避风险。

3.2 资本运作房地产企业在进行资本运作时，需要综合考虑风险和收益，并根据市场需求和企业自身情况做出适当的决策。

资本运作包括股权融资、债权融资、并购重组等方式。

企业应根据自身优势和发展战略选择最合适的资本运作方式。

3.3 现金流管理房地产企业需要合理管理和规划现金流。

现金流管理包括预测、分析和控制现金流，确保足够的现金流量满足企业的日常运营和发展需求。

企业可以通过合理安排资金流动和优化资金利用效率来改善现金流状况。

房地产融资中的税务分析与筹划

房地产融资中的税务分析与筹划引言房地产行业是一个资金密集型行业，融资一直是其发展的重要手段。

然而，在进行房地产融资的过程中，税务问题也是需要重点关注的。

税务分析与筹划在房地产融资中起着至关重要的作用，可以帮助企业合法减少税负，优化融资结构。

本文将对房地产融资中的税务问题进行分析，并提出一些建议。

房地产融资中常见的税务问题1. 增值税问题在房地产融资中，增值税是一个重要的税种。

一般情况下，房地产企业在销售不动产时需要缴纳增值税。

然而，房地产企业也可以通过合理的税务筹划来减少增值税的负担。

1.1 增值税专项附加问题增值税专项附加是在增值税基础上征收的附加税，对于房地产企业来说，增值税专项附加也是一个较大的负担。

在房地产融资中，可以通过合法合规的方式减少增值税专项附加的缴纳。

1.2 不同纳税人类型对增值税的影响不同的纳税人类型对增值税的处理方式是有差异的。

对于房地产企业来说，如何选择合适的纳税人类型，可以对增值税的缴纳产生一定的影响。

2. 城市维护建设税和教育费附加除了增值税外，城市维护建设税和教育费附加也是房地产融资中需要考虑的税种。

这两个税种是根据销售不动产的价格计算的，因此，在房地产融资中，可以通过合理的定价策略来减少这两个税种的缴纳。

土地增值税是指在出售土地权益时应缴纳的税款。

在房地产融资中，土地增值税是一个重要的税务问题。

合理的土地增值税筹划可以帮助企业降低税负，提高资金利用效率。

房地产融资中的税务筹划建议1. 合理选择纳税人类型在房地产融资中，选择合适的纳税人类型是非常重要的。

不同的纳税人类型对税务处理方式有差异。

房地产企业应根据自身的实际情况和需求，选择适合的纳税人类型，以减少税负。

2. 定价策略在房地产融资中，定价策略是一个重要的税务筹划方式。

合理的定价策略可以帮助企业减少城市维护建设税和教育费附加的缴纳。

企业可以根据市场需求和政策调整合理的销售价格，以降低税收负担。

土地增值税是房地产融资中需要重点关注的税务问题。

房地产税务筹划10大案例

房地产税务筹划10大案例案例一：房产出租税务筹划在个人拥有多套房产并出租的情况下，通过合理的税务筹划，可以降低纳税额。

一种常见的筹划方法是将部分房产过户给家庭成员或设立家族信托，从而合法分散房产所有权，减少个人税负。

案例二：购房税务筹划在购房时，根据不同地区的税收政策，可以选取适合自己的购房方式，以减少税务负担。

比如，在购买第一套住房时可以享受税收优惠政策，而对于第二套及以上的房产，可以通过合理的房产所有权结构进行税务规避。

案例三：房地产项目税务筹划对于房地产开发商或投资者来说，通过合理的税务筹划，可以降低项目开发成本和税务负担。

比如，在资金来源合法的情况下，可以选择通过高信用评级的境外债务融资，以减少利息支出和税务成本。

案例四：房地产转让税务筹划在房地产转让时，可以通过合理的组织结构和交易方式，减少产权转移所产生的税务责任。

例如，可以选择将房产通过企业整体出售，以减少个人所得税的负担，并可以利用企业法人税的抵免和延期缴纳政策。

案例五：房产赠与税务筹划在房产赠与时，可以通过合理的税务筹划，减少赠与所产生的税负。

一种常见的筹划方法是将房产赠与给家庭成员，而家庭成员再将房产转让给其他人，从而通过分散纳税主体和合理设置转让价款的方式减少税收。

案例六：不动产投资税务筹划在投资不动产时，合理的税务筹划可以帮助投资者降低税务成本。

例如，在购买商业物业时，可以利用租赁和转租结构，在租金收入和增值收入上分别进行税务规划，减少税务负担。

案例七：土地资源税务筹划土地是房地产的重要组成部分，合理的土地资源税务筹划可以减少企业土地使用权出让所支付的税费。

例如，在土地使用权出让方面，可以通过合理的合同安排和土地估价方法，减少应纳税额。

案例八：房地产企业所得税筹划房地产企业所得税是房地产企业经营税务的重要组成部分。

合理的税务筹划可以通过选择适用的税务政策、合理调整企业的营业收入和费用等方式，减少房地产企业的所得税负担。

案例九：房地产交易税务筹划房地产交易涉及到多项税费，通过合理的税务筹划可以降低交易成本。

房地产企业税务筹划与税务风险分析

房地产企业税务筹划与税务风险分析随着房地产行业的发展，对于房地产企业的税务筹划和税务风险分析也显得越来越重要。

税务筹划是指企业通过合理的税收安排，遵守相关法律法规的前提下，最大程度地降低企业的税收负担，提高企业的经济效益。

而税务风险分析则是指企业对于重要的税务问题制定与实施有效的风险管理措施，以降低企业存在的税务风险和税务诉讼风险。

下面从税务筹划和税务风险分析两方面来进行分析。

一、税务筹划1. 合理的企业结构房地产企业可以根据自身的实际情况，选择合适的企业结构，以达到最佳的税务筹划效果。

比如可以将房地产企业转型为资产管理公司或房地产租赁公司，以减少所得税等税种的税率。

房地产企业应该合理控制自身的资本结构，即合理规模的债务和股权比例。

对于资本结构的优化，可以通过追求长期债务融资，采用股权多样化、分散化等方式来实现。

3. 合理的优惠政策房地产企业可以通过合理利用优惠政策来降低企业的税收负担，比如可以享受地方税收优惠政策等。

4. 合规运营企业要积极遵守相关税收法律法规，并实行内部控制，规范企业运营行为，协调公司的财务和税务部门，处理所有的税务问题，以避免不必要的税收风险和法律风险。

二、税务风险分析1. 审慎处理税务合规房地产企业应该审慎处理税务合规问题，积极主动申报税收缴纳，及时纠正和补正税务问题，以降低企业存在的税务风险和税务诉讼风险。

2. 确保财务和税务信息的一致性房地产企业应该确保公司的财务和税务信息的一致性，采用ERP等电子化技术，提高财务和税务信息的准确性和及时性。

3.避免合同漏洞房地产企业在合同签订时应该仔细审查合同条款，避免合同漏洞和隐性税收。

4. 健全税务管理制度房地产企业应该健全自身的税务管理制度，建立完善的内部控制体系，加强对税务问题的管理和监督，及时发现和处理企业的税务风险。

总之，税务筹划和税务风险分析对于房地产企业的发展具有很大的意义。

房地产企业应该将税务筹划和税务风险分析纳入到企业运营战略中，积极寻求税收优惠政策，建立健全的财税管理体系，降低税务风险和税务诉讼风险，提高企业的市场竞争力。

房地产业的税收筹划

房地产业的税收筹划目录前言房地产行业在过去十年间借助市场经济的发展、入世以及政府的鼓励政策蓬勃发展,各类房产在市场上长期处于供不应求的状态,然而,随着房地产的兴旺发展,它的成长也给社会主义市场经济带来一些负面影响;如何使房地产业与社会主义市场经济相适应,将成为政府工作的重点;因此,从2007年起,国家就出台了一系列调整房价的政策,但房价却一直高居不下,为进一步抑制房价,国家在2011年年初又相继出台了“新国八条”以及沪渝房产税开征的政策;国家对于房地产业的重视程度可见一斑;作为不动产开发和经营的企业,房地产业具有投资量大、经营运转周期长、收益集中在中后期、经营流程复杂等特点,这些对于房地产的开发和投资者来说也是比较沉重的负担;而且目前国家不断上调房地产业的各种税收税率;因此,从他们的利益角度考虑,税收筹划也是非常有必要的;房地产业前后涉及十几种税,其中几个较大的税种,如营业税、土地增值税、企业所得税等的筹划方法,我们在本文会对其做比较具体的说明和举例,希望能为房地产业的纳税计算人员提供一点帮助;第一章企业税收筹划基础理论税收筹划是一门涉及税收学、税法学、财务管理学、会计学等多门学科知识的新兴的现代边缘学科;它在西方国家几乎是家喻户晓,而在我国却还是一个新生事物,仍处于摸索学习推行的初始阶段;虽然部分企业已开始进行简单的税收筹划,但税收筹划作为相关机构的较高层次业务还远没有走向市场;税收筹划的内涵1.1.1税收筹划的定义及其特征对于税收筹划的定义,在学术界可谓是众说纷纭,其中,有这样几个定义比较具有代表性;1. 陈云海教授认为：税收筹划Tax Planning亦称纳税筹划、税务筹划、税收策划;指的是在法律规定许可的范围内,通过对经营、投资、理财活动的事先筹划和安排,尽可能地获得“节税”tax saving的税收利益;2. 江西财经大学的王兆高教授认为：税收筹划是纳税人在不违反现行;税法的前提下,在对税法进行精细比较后,对纳税支出最小化和资本收益最大化综合方案的纳税优化选择,它是涉及法律、财务、经营、组织、交易等方面的综合经济行为;3.中央财经大学计金标教授认为“税收筹划”的定义是：税收筹划;指的是纳税人为了实现利益最大化,在不违反法律、法规税法及其他相关法律、法规的前提下,对尚未发生的应税行为进行的各种巧妙安排;综合这几种定义,我们不难看出,税收筹划具有如下的特征：①合法性;税收筹划必须是在法律许可的范围内,超出法律的界限任意操纵税额必然要受到法律的制裁;因而,合法性也就成为税收筹划有别于偷漏税的最大特征；②资本性;税收筹划的内容涉及企业一切理财、经营活动,并且是一种事前筹划的财务活动；③目的性;税收筹划的目的十分明确,即,税收成本的最小化和资本收益的最大化；④风险性和综合性;任何税收筹划都存在风险,税收筹划的完成并不是单个企业的独立行为,它需要企业各关联方的积极配合,得到供销双方的认可,并且能够达到双赢,否则,这种事前的计划将无法进行;此外,税收筹划必须得到当地的税务部门的认可,评定该项筹划没有任何违法行为,计税依据和方法都合法,方能成功,否则,税收筹划可能带来相反的效应;税收筹划不仅仅只是计税环节的工作,任何一个可能产生税金的环节均应有税收筹划;这样,我们不妨给税收筹划下这样的定义;税收筹划,亦称,税务筹划,纳税策划,是指在法律许可的范围内,对企业的理财、经营活动进行事前筹划,以期实现税收成本最小化和资本收益最大化的具有一定风险的综合的财务活动;1.1.2税收筹划和其他减轻税负方法的比较我们已经了解到税收筹划是一种合情、合理、合法的巧妙纳税行为;而不是利用税法漏洞和措辞上的缺陷的避税,更不是违法的偷税;为了更加明确税收筹划的涵义,我们将其与合理节税、税收屏蔽、偷逃税收等几种行为进行比较;1税收筹划与合理节税节税是指纳税人在不违反税法立法精神的前提下,通过合法手段充分利用税收优惠政策以规避纳税义务的一种行为;不难看出,合理节税是一种税收筹划,但是将会受到法律政策的约束和税收法律法规变化的影响,从而有一定的筹划风险; 2税收筹划与税收屏蔽税收屏蔽,有时又称为税收庇护,是指纳税人为了降低税负而设计的投资活动;简单说,就是纳税人将自己的钱投资于某一特定资产而暂时免除其纳税义务,虽然最终这部分财产和所得还是会纳税,但考虑到货币的时间价值,纳税人能从中取得节税利益,从而可以达到税收筹划的效果;利用税收屏蔽进行筹划要具备两个条件：一是要能在税法中找到享有税收优惠的投资项目；二是要有为税收屏蔽的投资找到一个合乎商业经营需要的理由;否则会给纳税人的税收筹划带来很大的风险;3税收筹划与偷逃税收偷税,又称逃税tax evasion,指纳税人通过一定手段,对己经形成的纳税义务采取欺诈等非法手段达到少缴税或免税的目的;税收筹划与偷逃税收主要有三个方面的不同：一是实现手段不同;税收筹划是利用税收制度中的税收优惠条款或不同经济事项的差别税收负担,结合个人或企业的经济目标,进行最优方案的选择;偷税是指无视税收法规的明文规定,对已经形成的企业行为事实采取欺诈、隐瞒或错误呈报等非法手段达到少交税、免税的目的;二是法律性质不同;税收筹划是合法的,受到法律法规的保护和支持；偷税是非法的,要受到法律法规的制裁或调整;三是效果不同;税收筹划可以达到控制税收成本,实现预期利益目标的目的;偷税受到法律惩罚,不但无法实现预期经济目标,反而会加重经济负担,甚至负刑事责任;在我们的现实生活中,有一些企业由于对税法缺乏全面而准确的理解,如当发生资金困难时,擅自少报甚至不申报,自认为可以实现纳税递延,结果还是受到处罚;其实他们完全可以利用征管法的规定,向税务当局报告申请缓征,合法地达到筹划目的;税收筹划的原则、方法和误区1.2.1税收筹划的原则所谓税收筹划的原则,是指贯穿在税收筹划的过程中的计税人员所必须遵循的基本准则;能够成为税收筹划的原则的必须是具有高度指导性,并且和税收计算的过程和内容息息相关的准则;在国家相关规定未明确或者尚未做规定的时候,如遇到问题,则可以用税收筹划的原则来解决,因此,税收筹划又应该具有高度概括性和综合性;1税收筹划的合法性原则;这是税收筹划最首要的原则;纳税人必须遵从税法规定依法纳税,如果违反税法规定应当受到法律制裁;但是依照税法的规定,在多种纳税方案可供选择时,纳税人可以合法地选择缴纳税款最少、税收利益最大的纳税方案;税收筹划具有合法性,它与偷税有着原则性的区别,如果采取非法手段进行“减免税收行为”,那么从本质上看就已不属于税收筹划范围了;因此,纳税人在进行税收筹划时必须遵循合法性的原则,这是由税收筹划的本质特征所决定的;具体表现在：①企业的税收筹划只能在税收法律许可的范围内征纳关系是税收的基本关系,税收法律是规范征纳关系的共同准绳,作为纳税义务人的企业必须依法缴税,必须依法对各种纳税方案进行选择;违反税收法律规定,逃避税收负担,属于偷漏税,企业财务管理者应加以反对和制止;②企业税收筹划不能违背国家财务会计法规及其他经济法规国家财务会计法规是对企业财务会计行为的规范,国家经济法规是对企业经济行为的约束;作为经济和会计主体的企业,在进行税收筹划时,如果违反国家财务会计法规和其他经济法规,提供虚假的财务会计信息或做出违背国家立法意图的经济行为,都必将受到法律的制裁;③企业税收筹划必须密切关注国家法律法规环境的变更企业税收筹划方案是在一定时间、一定法律环境下,以一定的企业经营活动为背景来制定的,随着时间的推移,国家的法律法规可能发生变更,企业财务管理者就必须对税收筹划方案进行相应的修正和完善;财务管理者只有通过不断提高自己的业务水平和熟练程度,时时把握国家税收政策最新动态,才能成功实现税收筹划的预期目标;2税收筹划的经济效益原则;税收筹划归根结底是企业的一项理财活动;税收是企业经营必要的成本支出,它同利润存在着此消彼长的关系;为了获得节税利益,纳税人主动积极开展策划活动,持续地追求利益,以达到节约税收成本最大化;为了达到预期的筹划效果,常需要有其他措施的配合,为了实施这些措施所增加的各项支出,就是税收筹划的成本;如何使税收筹划成本最小,节税净收益税收筹划的税收利益减去税收筹划成本最大,是进行税收筹划决策的重要依据;因此在税收筹划过程中要对多种方案的效益进行比较;在坚持经济效益原则进行筹划的过程中,为了达到预期的经济目标,要注意两点：一是讲求时效,处理好时机和效果之间的关系;很多法律法规的出台是在一定的经济背景下,由于现代社会的高速发展,各种情况变化频繁,迅速,时机往往是转眼而逝,时机与效果具有紧密的联系;因此,筹划过程中,要尽可能缩短策划到实施的间距;二是坚持谨慎性,凡事都应有周密的计划方案和准备,不可鲁莽草率;3税收筹划的事前筹划原则;事先筹划原则要求企业进行税税收筹划时,必须在国家和企业税收法律关系形成以前,根据国家税收法律的差异性,对企业的经营、投资、理财活动进行事先筹划和安排,尽可能地减少应税行为的发生,降低企业的税收负担,才能实现税收筹划的目的;税收筹划的实施必须在纳税人的纳税义务发生之前,这既是税收筹划区别于偷税的的重要特征之一,也是税收筹划必须遵循的重要原则;如果企业的经营、投资、理财活动已经形成,纳税义务已经产生再想减轻企业的税收负担,那就只能进行偷税、欠税,不可能进行税收筹划;4税法和会计制度分离的原则;计税和会计工作都是企业的理财环节,两者可能在同一过程中进行,但是,却有着本质的区别;由于会计与税法目的不同、基本前提和遵循的原则有所差别,在税务筹划上必须考虑到税法与企业会计制度适度分离的必然性;①目的不同;制定企业会计制度的目的就是为了真实、完整地反映企业的财务状况、经营业绩、以及财务状况变动的全貌,为报表使用者提供决策有用的信息;根本点在于让投资者或潜在的投资者全面了解企业资产的真实性和盈利的可能性;税法的目的主要是取得国家的财政收入,对经济和社会发展进行调节;目的不同,二者有时在对同一经济行为或事项做出不同的规范性要求;②基本前提不同;由于会计制度与税法的目的不同,而使得二者的基本前提不尽相同;会计分期,由于会计制度与税法的目的不同,对收益、费用、资产、负债等的确认时间和范围有时也不相同,从而导致企业税前会计利润与应纳税所得之间产生差异—时间性差异和永久性差异;③遵循的原则不同;由于企业会计制度与税法所服务的目的不同,导致二者为实现不同的目的所遵循的原则存在较大差异;税法也遵循一些会计核算的基本原则,但基于税法坚持的法定原则、收入均衡原则、公平原则、反避税原则和便于征收管理原则等,在诸如稳健性或谨慎性原则等许多会计核算基本原则的使用中又有所背离;上述的这些区别都需要在税收筹划方案中加以考虑;1.2.2税收筹划的方法综合税收筹划实践经验,税收筹划的方法可以从这几方面考虑：1.调整成本法调整成本法是指通过对企业成本的合理调整,抵减收益、减少应税所得额以减轻企业税负的节税方法;成本的调整应根据有关财务会计制度规定进行适当处理,决不能乱摊成本,乱计费用;调整成本主要通过以下途径来实现:存货计价法、折旧计算法和费用列支法;2.收入控制法收入控制法是通过对收入的合理控制,相应减少所得,减轻或拖延纳税义务以减轻企业税负的节税方法;这里必须明确,收入控制是根据有关财务会计制度规定进行的合理财务技术处理;根据接收款方式销货收入的认定,以实际收到货款时为准,因而可对取得货款时间稍加控制,相应影响收益;又如分期付款销货收入,按合同约定的收款日期作为收入的实现,也可作适度控制;工程收入实现采用全部包工法等也可以达到递延收入的效果;3.运用低税环境进行税收筹划低税环境是指税率较低、税负较轻的区域、行业和产品种类,低税区税收优惠政策之一是降低税率,减少纳税环节,优化税收环境;企业选择低税区包括经济特区、沿海开放城市、技术开发区进行生产经营活动,不仅给企业提供良好的税收条件,而且为企业创造了税收筹划的便利;此外,产业倾斜政策也给企业投资提供了政策选择和税收筹划的机会;例如,我国税法规定,在高新技术开发区的高新技术企业,减抵15%的税率征收所得税,新办的高新技术企业自投产年度免征所得税两年等;4.经营活动筹划法经营活动筹划法是指围绕经营活动的不同方式而进行的筹划,如公司融资的税收筹划、证券投资的税收筹划、跨国经营的税收筹划等;因为每个行业、每个企业,总是会涉及具体的经营活动,这样,对生产经营活动进行的筹划就可以使很多纳税人有利;运用经营活动筹划法,要遵循税收筹划的特点,不能光看该经营活动的税收利益最大化,要把眼光放在企业整体利益的最大化上,要注意与企业其他的生产经营活动相互协调;税收筹划的实现条件一切税收筹划方案都是在一定条件下选择与确定的,并且也是在一定条件下组织实施的;税收筹划的条件至少包括两个方面的内容：其一是纳税人自身的条件,主要是纳税人的经济活动；其二是外部条件,主要是税收法治的完善;1.3.1 企业自身的条件一般来讲,企业的经营规模越大,组织结构越复杂,业务范围越广,缴纳的税种越多;纳税的金额越大,则税收筹划的空间就越广阔,获取的筹划利益的潜力也就越大;除此之外房地产公司还具备以下几个税收筹划条件;1．税收筹划主体具备良好的专业素质税收筹划是一种高层次的理财活动,没有相当的专业基础难以胜任该项工作;成功的税收筹划不仅要求筹划主体以正确的理论作指导,更要求筹划主体具备法律、税收、会计、财务、金融等各方面的专业知识,尤其要熟悉税法、会计法、公司法、经济合同法、证券法等有关法律规定,还要具备统筹谋划的能力,否则,盲目开展所谓的税收筹划,其结果可能是从期望节税开始到反而遭遇更大的利益损失结;2．税收筹划企业应有相当的收入规模是否有必要进行税收筹划,还要看纳税企业的应纳税状况;而纳税企业的应纳税状况复杂与否取决于应纳税义务人的生产规模和收入规模;一个集团公司,下辖若干企业,经营着多种商品,从事几个行业的生产,每年上缴税种数量多,税款数额大,在这种情况下,可考虑实施税务筹划;如果纳税企业的经营规模小,组织结构简单、税收筹划的空间很小,此时进行税务筹划的费用可能大于税务筹划的收益,就没有必要开展税收筹划活动;3.持续经营;持续经营是指在可以预见的将来,筹划主体一般是企业将会按照当前的状态持续正常经营下去不会倒闭,不会被破产或清算,是一种理想状态的前提条件;这个前提将筹划主体所进行的筹划活动置于稳定的状态之下,如财务会计与所得税会计账务处理方式不同所引起的时间性差异在足够长的时间内可以转回,使税务筹划活动按照既定目标有条不紊地持续下去,从而提高税务筹划主体的经营管理水平;1.3.2 纳税人所处的外部环境要求1.市场经济体制和有效市场;从根本上讲,企业之所以开展税收筹划活动;首先是出于对其自身经济利益的追逐;这是符合“理性经济人”假设的,而这种假设的前提在于完备的市场经济体制;只有在市场经济体制下,企业真正成为市场的主体,享受独立的经济利益,同时在激烈的竞争中产生对成本控制的需求,税收筹划才有存在发展的空间;有效市场假设是指税务筹划所依据的资本市场健全、有效并长期存在,这意味着市场上的信息是完全公开的,市场对信息的反应是灵敏的,市场上的价格是合理的;2.税收制度的非中立性和真空地带;税收中性是指国家征税应避免对市场经济正常运行的干扰,特别是不能使税收成为超越市场机制而成为资源配置的决定因素;在实践中,各国政府在制定税收制度时,为了实现不同的目标,都会设计许多差异化的政策,税收优惠的范越广,差别越大,方式越多,内容越丰富,企业进行税收筹划的空间越大;由于企业的实际情况多种多样,同时作为税收契约的制定者,政府不可能获取完整信息,因此任何税收契约都是不完备的,利用税法空白进行税收筹划是许多纳税人最为本能的一种税收筹划方式;3.完善的税收监管体系;税收契约双方具有信息不对称性,尤其在会计信息的掌控上,企业自身占据强势地位;然而,绝大多数税收的计量又是以会计信息为基础的;为了弥补政府在会计信息方面的缺陷,必然要求政府对企业进行税收监管,并对违规行为进行处罚;如果整个社会税收监管水平较高,形成良好的税收执法环境;纳税人要想获得税收收益,只能通过税收筹划方式进行,而一般不会或不易、不敢做出违反税法等有关法律之事;如果税收监管力度较弱,执法空间弹性较大,纳税人采取风险和成本都比较低的税收欺诈行为即可以实现企业目标,自然无需进行税收筹划;因此,完善的税收监管体系是税收筹划的前提式;第二章我国房地产业的发展及其税负状况房地产业的定义基本情况2.1.1我国房地产业的发展状况房地产业是指：是以土地和为经营对象,从事、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种为一体的综合性产业,属于第三产业,是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业;主要包括：、房屋的建设、维修、管理,的有偿划拨、转让、房屋所有权的买卖、租赁、房地产的抵押贷款,以及由此形成的;在实际生活中,人们习惯于上将从事房地产开发和经营的行业称为房地产业;我国的房地产业是在上世纪80年代重新兴起,90年代进入快速发展时期;经历了党的十一届三中全会以来,在经济体制改革的带动下,房地产业,这一亿万价值的巨大商品开始起动,开始流通,并且迅猛发展;2001年以来,随着中国与世界经济的联系越来越紧密,国内房地产市场的发展也逐渐处在一个更为广阔的政治、经济、人文环境之中,中央与各地政府、企业与金融机构,以及各级市场在不断博弈中发展和成熟;我国房地产业目前已经形成了一套适合社会主义市场经济要求的运行机制,整个行业呈现出欣欣向荣的景象;近十年来,中国房地产业一直持续上涨,房地产销售额连年增长;通常房地产销售价格走势和投资增长可以显着反映出我国房地产周期性波动的规律;图全国房屋销售均价变化2001年全国商品房销售均价2198元/平方米,2002年商品房销售均价为2362元/平方米,同比2001年增长3.%7；2007年商品房销售均价为3885元/平方米,同比2006年增长%,较1997年增长%;2008和2009年受到金融危机的影响房产价格出现较大波动,2009年房产业的复苏,房地产价格出现新高;总体上,房地产价格呈上涨趋势;如图1从全国范围看,我国目前房地产销售均价并不高,但这并不能完全反应现实问题;京、沪、穗、深等一线城市销售均价在2007年普遍达到万元以上,这在一定程度上加大了房地产市场的销售矛盾,特别是住宅领域,在一线城市已经很大程度上脱离了普通人的购买能力范围;图商品房投资走势从年度走势来看,受金融危机和次年房地产悲观预期的影响,全国商品房投资增幅在2008年和2009年出现连续下滑；而随着2009年以来经济的快速增长和房地产市场的强劲复苏,全国商品房投资在2010年出现大幅上涨,全年同比增长%,涨幅创下2001年以来的历史新高;虽然2010年以来经历了三轮房地产调控,但并未对房地产业发展形成根本影响,房地产开发的前景依旧被看好,房地产开发投资热情依然高涨;。

地产融资税收分析PPT培训课件

地产融资税收优化建
05
议
优化地产税制结构
降低土地增值税税率
01
通过降低土地增值税税率，减轻开发商的税收负担，促进地产
市场的健康发展。
调整土地使用税征收标准
02
根据土地用途、地理位置等因素，合理调整土地使用税征收标
准，促进土地资源的合理利用。
完善房产税制度
03
扩大房产税征收范围，将个人住房纳入征收范围，提高房产税
地产融资的历史与发展
总结词
随着经济的发展和市场的变化，地产融资经历了不同的发展阶段，未来将朝着更加多元化、专业化的方向发展。
详细描述
随着中国经济的发展和金融市场的不断完善，地产融资经历了从传统银行贷款到多元化融资方式的转变。未来，随着金融市场的进一步开放和政策的不断完善，地产融资将朝着更加多元化、专业化的方向发展。同时，随着科技的不断进步和应用，地产融资也将更加智能化、数字化。
地产融资税收分析方
03
法
静态税收分析
定义
目的
静态税收分析是一种基于当前税收政策和企业现状的静态数据分析方法。
为企业制定合理、合法的税收筹划方案提供依据。
分析内容
主要分析企业当前税收负担、税收风险点以及税收优惠政策利用情况。
动态税收分析
定义
动态税收分析是一种基于企业未来发展的动态数据分析方法。
的公平性和透明度。
完善税收优惠政策
增加对绿色建筑和节能建筑的税收优惠
通过减免相关税费，鼓励开发商和消费者投资和购买绿色建筑和节能建筑，推动绿色地产的发展。
实施差别化税收政策
根据房地产市场情况，实施差别化税收政策，对不同地区、不同用途的房地产实行不同的税收政策，促进房地产市场的均衡发展。

浅谈房地产开发企业金融和税收成本筹划问题

74157 税收理论论文浅谈房地产开发企业金融和税收成本筹划问题随着经济的发展与社会的进步，我国房地产经济迅速崛起，近几年呈现出一片欣欣向荣的局面，房地产企业发展速度也比较大。

房地产企业在项目开发的过程中涉及的问题有很多，其中税收成本筹划问题财管管理中一项重要工作内容。

税收筹划是在纳税行为发生之前，通过对纳税主体与税收事项的分析与计划实施的企业最大价值化管理活动。

我国房地产项目开发过程中税收筹划问题涉及到项目开发处理方式、销售转让方式以及预售时间等等环节。

一、房产开发企业金融和税收成本筹划的重要性在实际经营过程中房产开发企业的金融和税收成本涉及的内容比较多，不仅包括土地的征收和拆迁费用、建设费、工程费、人员费、设施费等，而且还包含有关房地产开发项目的管理费用、销售费用以及财务费用等。

税收筹划就是对这些费用进行合理分析，这对企业和国家均具有重要的作用。

对房产企业来说，合理的税收筹划能够有效减轻企业负担，增加企业经营利润，提高企业市场竞争力，促进企业健康稳定发展；而对于国家来说，良好的税收筹划能够促进企业遵随国家产业政策导向开展各项工作，有利于国家宏观调控的实施，有利于我国市场经济的优化管理，增加国家税收，促进国民经济的发展。

企业作为税收筹划的主体不仅要具备一定的经营管理知识，更应该充分了解国家的各项税收制度，以便能够科学、合理的进行税收筹划。

房地产企业的税收筹划设计其经营过程的各个环节，企业应该充分了解税收筹划条件、内容、节税技能，以便能够减少税收成本，提高企业经营效益。

二、房地产开发企业金融和税收成本筹划具体内容目前，我国的房地产企业一般会对一些金融信贷和税收政策的基本规定有所了解，但是对其中一些特殊的规定了解深度不够，比如对开发贷款、个人住房贷款、按揭贷款等一些特殊的金融信贷了解甚少，导致企业没能按期还款产生滞纳金和需要支付的没有按期还款的税款，这种现象影响房地产企业经营效益的提高，甚至给房产企业带来风险。