土地出让金返还账务处理-5页文档资料

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返还的土地出让金怎么做账

返还的⼟地出让⾦怎么做账
⼀般情况下，⼟地转让都是需要我们给相应的费⽤的，也需对转让费做账。

那么⼀般什么情况下收取⼟地出让⾦吗?返还的⼟地出让⾦怎么做账呢?下⾯，为了帮助⼤家更好的了解相关法律知识，店铺⼩编整理了相关的内容，希望对您有所帮助。

⼀、返还的⼟地出让⾦怎么做账
财税法规规定，公司收到政府部门给与的⼟地出让⾦返还，属于财政补贴，其账务处理为：
借：银⾏存款XX元
贷：营业外收⼊XX元
⼟地票据是财政部监制的⾏政事业单位资⾦往来结算票据，是不合法票据。

政府部门是不能开具发票的，应开具财政部监制的收据。

⼆、什么情况下收取⼟地出让⾦
征地和拆迁补偿⽀出。

包括⼟地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费。

⼟地开发⽀出。

包括前期⼟地开发性⽀出以及按照财政部门规定与前期⼟地开发相关的费⽤等。

⽀农⽀出。

包括计提农业⼟地开发资⾦、补助被征地农民社会保障⽀出、保持被征地农民原有⽣活⽔平补贴⽀出以及农村基础设施建设⽀出。

城市建设⽀出。

包括完善国有⼟地使⽤功能的配套设施建设⽀出以及城市基础设施建设⽀出。

综上所述，财税法规规定，公司收到政府部门给与的⼟地出让⾦返还，属于财政补贴，其账务处理为：借：银⾏存款XX元贷：营业外收⼊XX元⼟地票据是财政部监制的⾏政事业单位资⾦往来结算票据，是不合法票据。

政府部门是不能开具发票的，应开具财政部监制的收据。

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房地产企业取得土地返还款后如何做账

房地产企业取得土地返还款后如何做账在房地产开发过程中，土地使用权是开发商必须拥有的核心资源之一。

而土地使用权的取得不仅需要缴纳土地出让金等一系列费用，同时还需要进行土地出让返还款的支付业务。

作为企业的财务人员，正确的处理土地出让返还款将对公司的财务状况和业务整体运营产生重要影响。

本文将讨论房地产企业取得土地返还款后如何进行会计账务处理。

什么是土地出让返还款？在土地出让合同签订之后，开发商需要向政府部门缴纳一定的土地出让金。

而如果开发商在土地使用权期限届满或被收回时没有违反相关法律规定，政府部门将会按照合同约定返还部分出让金。

这部分返还款就是土地出让返还款。

进行土地出让返还款的会计处理在进行土地出让返还款会计处理之前，需要先明确一些重要的概念：•返还款账户：用来接收政府部门返还的资金的银行账户。

•土地出让金相关账户：用来纪录缴纳土地出让金及相应利息等款项的银行账户。

•土地出让返还款纪录账户：用来纪录土地出让返还款流水账的账户。

•土地使用权期限：开发商可以使用土地的时间期限。

掌握了上述概念之后，我们就可以开始进行会计处理了。

首先，开发商在取得土地返还款之后，应当将这笔款项转入到返还款账户中。

此时，返还款账户应当进行增加。

这笔款项的详细信息应当在应收账款中进行登记。

接下来，开发商需要作出下列账务处理：1. 记录土地出让金相关账户在开发商缴纳土地出让金的时候，需要建立土地出让金相关账户。

这些账户应该用于记录开发商缴纳的所有的土地出让金及相关利息等费用的流入和流出情况。

开发商应当将返还款转入土地出让金相关账户中，用于抵消土地出让金支出的费用。

在这应该做如下账务处理：科目借方贷方应收账款——土地出让返还款100,000返还款账户100,000土地出让金相关账户100,000注：此处以返还款为100,000元，且不考虑税收及其他费用。

2.将利息和收入核算在该账户中当政府部门按照约定返还土地出让金时，政府部门通常会按照整体收益率计算利息，并将其返还给开发商。

土地出让金返还用于拆迁或安置补偿的税务处理

⼟地出让⾦返还⽤于拆迁或安置补偿的税务处理⼟地出让⾦返还⽤于拆迁或安置补偿的税务处理⽬前，招拍挂制度要求⼟地以“熟地”出让，但现实中，⼀些开发商先期介⼊拆迁，政府以“⽣地”招拍挂，由开发商代为拆迁。

在开发商缴纳⼟地出让⾦后，政府部门将其部分返还给开发商，⽤于拆迁或安置补偿。

案例某房地产开发企业通过招拍挂购⼊⼟地100亩，与国⼟部门签订的出让合同价格为10000万元，企业已缴纳10000万元⼟地出让⾦。

协议约定，在⼟地出让⾦⼊库后，以财政⽀持的⽅式给予⼄⽅补助3000万元，⽤于该项⽬10000平⽅⽶⼟地及地上建筑物的拆迁费⽤⽀出。

国⼟部门委托房地产开发公司代理建筑物拆除、平整⼟地并代委托⽅向原⼟地使⽤权⼈⽀付拆迁补偿费。

约定返还的3000万元中，⽤于拆迁费⽤1000万元，⽤于动迁户补偿2000万元。

企业实际向动迁户⽀付补偿款1500万元。

税务处理营业税根据《国家税务总局关于政府收回⼟地使⽤权及纳税⼈代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知》（国税函[2009]520号）第⼆条规定，纳税⼈受托进⾏建筑物拆除、平整⼟地并代委托⽅向原⼟地使⽤权⼈⽀付拆迁补偿费的过程中，其提供建筑物拆除、平整⼟地劳务取得的收⼊，应按照“建筑业”税⽬缴纳营业税；其代委托⽅向原⼟地使⽤权⼈⽀付拆迁补偿费的⾏为属于“服务业——代理业”⾏为，应以提供代理劳务取得的全部收⼊减去其代委托⽅⽀付的拆迁补偿费后的余额为营业额计算缴纳营业税。

因此，此案返还款3000万中，取得的提供建筑物拆除、平整⼟地劳务的收⼊1000万元，应按“建筑业”缴纳营业税30万元。

代理⽀付动迁补偿款的差额，应按“服务业——代理业”征收营业税25万元[（2000－1500）×5%]。

企业所得税返还款3000万元中，取得的提供建筑物拆除、平整⼟地劳务取得的收⼊1000万元，扣除相对应的成本费⽤后，差额应计⼊当年的应纳税所得额。

代理⽀付动迁补偿款差额，应计⼊当年的应纳税所得额。

做账实操-土地出让金返还的会计处理

做账实操-土地出让金返还的会计处理
企业收到政府返还的土地出让金，然后进行结转，应当通过“递延收益”科目以及“营业外收入”相关二级科目核算。

相关账务如何处理呢？下面小编就来给大家介绍。

土地出让金返还账务处理：
1、企业收到政府返还的土地出让金时：
借：银行存款
贷：递延收益
2、结转返还的土地出让金：
借：递延收益
贷：营业外收入——政府补贴
3、结转本年利润：
借：营业外收入——政府补贴
贷：本年利润
递延收益是指尚待确认的收入或收益，是权责发生制在收益
确认上的运用。

营业外收入也称为“营业外收益”。

指与生产经营过程无直接关系，应列入当期利润的收入。

土地出让金如何计算？
(1)有实际成交价的，且成交价不低于所在级别基准地价平均标准的按照成交价不低于40%的标准计算土地出让金;如果实际成交价低于计准低价平均标准，则按照40%的标准计算。

(2)发生转让的划拨土地使用权补办出让时，应该按照基准地价平均标准40%计算土地出让金。

(3)通过以上发放计算土地出让金，如果土地使用权收到异议，需要由受托人找土地评估机构对其土地进行评估，按照评估价格的40%计算。

(4)划拨土地使用权成本价格占土地价格的最高比例不得高于60%，在以划拨土地使用权价格计算出让金时，必须将成本价格换算成市场土地价格，再按不低于40%的标准计算土地出让金。

会计准则对土地出让金返还的处理模式

问题：我公司7月通过招拍挂程序取得一块土地，总价1300万元，取得政府开具的非税收财政票据1300万，同时政府返还奖励款1000万。

现在有两种记账方式，A：以1300万-1000万=300万计入土地成本。

B：以1300万计入土地成本，1000万元计入营业外收入。

请问我公司选择哪种方式比较好？该1000万元能否申报为不征税收入？一、关于土地的价值确定1、入账价值按照《企业会计准则第6 号——无形资产》应用指南，对于无形资产的规定：无形资产通常包括专利权、非专利技术、商标权、著作权、特许权、土地使用权等。

外购的无形资产，其成本包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到预定用途所发生的其他支出。

土地使用权用于自行开发建造厂房等地上建筑物时,土地使用权的账面价值不与地上建筑物合并计算其成本,而仍作为无形资产进行核算,土地使用权与地上建筑物分别进行摊销和提取折旧。

故公司取得土地使用权，其成本包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到预定用途所发生的其他支出。

2、摊销源自合同性权利或其他法定权利取得的无形资产,其使用寿命不应超过合同性权利或其他法定权利的期限。

例如，企业以支付土地出让金方式取得一块土地的使用权，如果企业准备持续持有，在50年期间内没有计划出售，该块土地使用权预期为企业带来未来经济利益的期间为50年。

故公司应该按照土地使用权证书上注明的土地使用期限每月进行摊销。

二、与资产相关的政府补助1、相关的文件规定根据2017年5月10发布的财会〔2017〕15号《企业会计准则第16号——政府补助》第四条：政府补助分为与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。

与资产相关的政府补助，是指企业取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助。

与收益相关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助。

第八条与资产相关的政府补助，应当冲减相关资产的账面价值或确认为递延收益。

与资产相关的政府补助确认为递延收益的，应当在相关资产使用寿命内按照合理、系统的方法分期计入损益。

土地税费返还会计处理怎么做

土地税费返还会计处理怎么做
会计学堂林老师 2019-04-23 19:43:46
导读：在企业缴纳土地税费后，享受了税局享有的优惠正常，税局又将一部分的土地税费返还回来。

在收到了这笔返还的土地税费后，很多人也不懂得具体土地税费返还的账务处理内容。

土地税费返还会计处理怎么做?
土地税费返还会计处理怎么做
(1)与资产相关的补助，在取得时计入递延收益，按照资产达到预定可使用状态的时间开始在其使用寿命期内分摊转入营业外收入。

寿命期内被出售、转让、报废或发生毁损的，应该将剩余递延收益一次转入营业外收入。

(2)与收益相关的补助，用于补偿企业以后期间的相关费用或损失的,在取得时计入递延收益,在确认相关费用的期间计入营业外收入;用于补偿企业已发生的相关费用或损失的,取得时直接计入营业外收入。

账务处理是指从审核原始凭证、编制记账凭证开始，通过记账、对账、结账等一系列会计处理，到编制出会计报表的过程。

账务核对是防止账务差错，保证账务记载正确，保护资金安全的必要措施。

从核对的时间和内容上分有每日核对和定期核对两种。

银行账务处理程序包括明细核算和综合核算两个系统的全部处理过程。

增值税返还的账务处理应怎么做
根据返还税款的用途等具体情形进行相应的账务处理：
①用于购建长期资产的
借：银行存款
贷：递延收益
资产使用寿命期间内
借：递延收益
贷：营业外收入
②与收益相关的返还税款。

用于补偿以后期间发生的费用的：借：银行存款
贷：递延收益。

用于补偿已经发生的费用的
借：银行存款
贷：营业外收入。

土地出让金返还款四种不同情形的财税处理

土地出让金返还款四种不同情形的财税处理苏勤：海伦堡地产房地产纳税服务网 2022-10-08 16:56 发表于河北公司（以下简称“A公司”）通过公开“招拍挂”方式受让土地100亩，支付土地出让金10,000万元。

项目开工前，政府以财政支持方式给予A公司补助2,000万元。

在新政府补助准则下，不同情形的政府补助如何进行会计和企业所得税处理呢？情形一：根据A公司和政府部门的约定，该笔返还是给企业招商引资的奖励款2,000万元，未规定资金专项用途。

会计处理：《企业会计准则第16号—政府补助》第四条规定，政府补助分为与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。

与收益相关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助。

第十一条规定，与企业日常活动相关的政府补助，应当按照经济业务实质，计入其他收益或冲减相关成本费用。

与企业日常活动无关的政府补助，应当计入营业外收支。

上述规定，A公司取得的招商引资奖励款应当认定为与收益相关的政府补助，且与企业日常活动不相关，应当计入营业外收入。

会计处理为（未提及税费忽略不计）：借：银行存款 2000万元贷：营业外收入—政府补助 2000万元企业所得税处理：《关于财政性资金行政事业性收费政府性基金有关企业所得税政策问题的通知》（财税【2008】151号）规定，企业取得的各类财政性资金，除属于国家投资和资金使用后要求归还本金的以外，均应计入企业当年收入总额。

对企业取得的由国务院财政、税务主管部门规定专项用途并经国务院批准的财政性资金，准予作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除。

根据上述规定，A公司取得的招商引资奖励款不满足不征税收入的条件，需要在取得招商引资奖励款2000万元的年度，全额计入当年应纳税所得额计算缴纳企业所得税。

情形二：政府将该笔土地出让金返还款2,000万元作为A公司建设市政配套设施的补助会计处理：《企业会计准则16号—政府补助》第四条规定，与资产相关的政府补助，是指企业取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助。

返还土地出让金的财税处理的案例分析

返还土地出让金的财税处理的案例分析近年来，随着土地市场的火热，土地出让金成为了地方财政收入的重要来源。

然而，在某些特殊情况下，政府需要返还部分或全部的土地出让金，这涉及到一系列的财税处理问题。

本文将通过分析一个实际案例，来探讨返还土地出让金的财税处理方式。

案例背景：某地政府在过去几年中，批准了一家房地产开发商的土地使用申请。

开发商按照要求缴纳了一笔较高的土地出让金，并进行了相应的土地开发工作。

然而，由于市场经济的不稳定性和政策调整，政府决定撤销该项目，并返还土地出让金。

现在，政府面临着如何处理这笔资金的问题，既要保证合法返还给开发商，又要进行财税处理，确保公共财务的透明度和稳定性。

财税处理方式：1. 返还方式的选择政府可以选择直接返还土地出让金给开发商，或者通过其他方式进行支付，比如以其他政策支持的形式返还。

通常情况下，直接返还是最直接、最简单的方式，但考虑到该项目的特殊情况，政府可以采取多种返还方式的组合，比如一部分直接返还，一部分以补贴、税收减免或扶持政策等形式返还。

2. 税收处理对于已缴纳的土地出让金，政府需要合理安排相应的税收处理。

一方面，政府应当将开发商已缴纳的税款及时退还给其，确保其合法权益；另一方面，政府需要从退还款项中扣除相应的税费，以维护财政的平衡。

这种退税和扣税的过程需要依照相关的税收法律法规，确保合法合规。

3. 财务核算政府在处理返还土地出让金的财务问题时，需要进行精确的财务核算。

首先，政府需要清晰记录开发商已缴纳的土地出让金以及任何其他相关的金融交易，确保财务数据的准确性和完整性。

其次，政府还需要将返还操作纳入财政预算管理体系，确保返还流程的合规性。

最后，政府要对返还土地出让金的财务影响进行评估，确保返还操作对于公共财务的可持续稳定没有过大负担。

4. 透明公开政府在返还土地出让金的财税处理中，应当坚持透明公开的原则。

政府需要向公众和相关利益方清晰地说明返还的原因、方式、金额等信息，并及时公布相关的财税处理情况。

土地出让金返还账务处理

最新土地出让金返还政策及账务处理导语最新土地出让金返还政策及账务处理土地岀让金返还政策变化情况表项目、原政1、“两改”及中100央商务区%和啤酒商务区改造2、一般企100事业单位%搬迁改造城区企业搬迁改造或组团外成片100%组100 团% 外4、危旧房100 改造 % 从岀让总额中提取“四金”有地交农业土土地开发铁通地资金建建收（换算设设益一比例）基基基金金金土地岀让金总额国总额提取“四金”后部分5% 0.40%5% 0.40%提取市级收益10%10%从市级收益中应提取“三金”保障教农田房育水利*建资建设设金基金基金实际返还区级比例备注“实际返还区级比例”为按岀让总额提取“四金” 和市级收益后的折算比例10 1078.60% 7.86%% %6 15.7278.60%% %10 10% %15%70.74%15 62.88% %该项目返还区级比例为总额提取“四金”后的90%该项目返还区级比例为总额提取“四金”后的80% , 直接返还给土地整理单位5% 0.40%10%6%78.60%11.79%5% 0.40%10%6%78.60%15.72%5% 0.40%10%6%78.60% 0.00%82.81%78.88%94.60%该项目返还区级比例为总额提取“四金”后的85%（组团内），80% （组团外），直接返还给土地整理单位，被收地企业，先征后返的地铁建设基金和交通建设基金返还被收地企业，资金纳入市老城区企业搬迁改造平台管理该项目实际返还区级比例= 总额提取“四金”后部分-改造 % 5% 0.40%二、新政策5、小港湾100 10 61078.60%% %% 10 %15 %从市级收益中应提取“三金”（无收益不计提）+先征后返的地铁建设基金和交通建设基金该项目实际返还比例需按成本清算情况具体概算1、“两改100 项目 % 5% 0.40%10 610 78.60% 7.86%% %% 10%15 91.85 % %2、一般企100事业单位 % 搬迁改造城区企业搬迁改造 5% 0.40% 10 615.7210 10 15 89.1078.60%%%%%%%%实际返还区及比例=总额提取“四金”后部分-从市级收益中应提取“三金” +先征后返的地铁建设基金和交通建设基金实际返还区及比例=总额提取“四金”后部分-从市级收益中应提取“三金” +先征后返的地铁建设基金和交通建设基金或组团外成片 100% 5% 0.40%10 611.79 78.60%% %%82.81 %该项目不执行新政策，仍由市老城区企业搬迁改造平台管理，如执行新政策，预计实际返还区及比例组团内或组团外成片约90.47%，组团外约 89.1%78.88 %4、危旧房100 改造 % 三、新政策比原政策增加返还 1、“两改”政策5% 0.40%10 6% %78.60% 0.00%94.60 %21.11 %该项目实际返还区级比例 = 总额提取“四金”后部分- 从市级收益中应提取“三金”（无收益不计提）+先征后返的地铁建设基金和交通建设基金新政策增加返还部分应作为政府收益，统筹用于城区旧城整治改造包括16%地铁建设基金和交通建设基金、5.11%市级纯收益土地出让金返还账务处理出于招商引资等需要，某些地方政府会向开发商返还土地出让金，用于企业经营奖励、财政补贴等。

会计准则对土地出让金返还的处理模式

收到土地返还款应该如何做账？----对于新修订的《企业会计准2017-11-04龚贵媛房地产纳税服务网问题：我公司7月通过招拍挂程序取得一块土地，总价1300万元，取得政府开具的非税收财政票据1300万，同时政府返还奖励款1000万。

现在有两种记账方式，A：以1300万-1000万=300万计入土地成本。

B：以1300万计入土地成本，1000万元计入营业外收入。

外购的无形资产，其成本包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到预定用途所发生的其他支出。

故公司取得土地使用权，其成本包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到预定用途所发生的其他支出。

2、摊销源自合同性权利或其他法定权利取得的无形资产,其使用寿命不应超过合同性权利或其他法定权利的期限。

故公司应该按照土地使用权证书上注明的土地使用期限每月进行摊销。

与资产相关的政府补助，是指企业取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助。

与收益相关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助。

土地出让金返还款如何处理

本文由梦想会计学院梁老师精心编辑整理（营改增后知识点），学知识，抓紧了！土地出让金返还款如何处理在城市建设中，一些政府出于招商引资、建设回迁房、基础设施建设等原因，对企业通过招拍挂取得土地后，缴纳的土地出让金进行一定比例或额度的返还，房地产企业取得返还款如何进行财税处理？下面笔者通过案例进行分析。

案例某物流公司(以下简称A企业)具有房地产开发资质，立项开发占地1700余亩的大型物流园，作为B市政府招商引资项目，政府要求其在2年内建成。

2012年8月份该公司先期向B市财政垫付征地拆迁补偿资金22000万元，2013年3月招拍挂取得土地使用权，一次性支付土地出让金120000万元。

2013年8月经当地政府研究决定，一次性返还该公司土地出让金60000万元，其中：征地拆迁补偿：22000万元，资金占用费2000万元，公共配套设施费20000万元，用于物流园区道路、供水、供电、排水、通讯、照明、绿化和土地平整，物流园财政补贴10000万元，用于补偿该公司建设期间的损失，回迁房安置费6000万元，用于被安置拆迁户。

在如何进行会计和税务处理上，征纳双方出现不同观点。

观点一：A企业应以实际缴纳的土地出让金120000万元为土地成本，返还款不是土地出让金的折让，属于已经或即将发生的相关费用，会计处理上应确认为政府补助，计入营业外收入。

由于政府返还土地出让金是招商引资或变相协议出让的一种策略，因此不符合《财政部、国家税务总局关于专项用途财政性资金有关企业所得税处理问题的通知》(财税〔2011〕70号)规定的不征税收入条件，所得税处理上，收到的资金占用费直接计入收入总额，回迁房安置和公共配套设施费按收支差额计入收入总额，财政补贴按开发期限分期计入收入总额。

政府返还土地出让金的目的是1。

土地出让金返还流程是什么

⼟地出让⾦返还流程是什么⼟地的出让，虽然需要缴纳必要的费⽤，但是政府会按照⼀定⽐例返还给开发商。

出让⾦的返还有法定的流利，具体是怎样的呢?今天，店铺⼩编整理了以下内容为您答疑解惑，希望对您有所帮助。

⼟地出让⾦返还流程是什么⼟地在具备出让条件后,由国⼟评估机构对⼟地招拍挂的基价进⾏评估确定,以价⾼者得的原则进⾏招拍挂，国有⼟地使⽤权出让合同签订后，⼟地受让⽅凭市国⼟资源管理局开具的“国有⼟地资⾦缴款通知单”按规定的时间将⼟地出让⾦直接交市财政局收费中⼼。

市财政局收费中⼼在征收款项的同时，向⼟地受让⽅开具“⼟地出让⾦专⽤收据”。

市国⼟资源管理局凭“⼟地出让⾦专⽤收据”办理⼟地使⽤权证。

市财政局收费中⼼将⼟地出让⾦划转到“财政局⼟地出让⾦专户”.⼟地出让⾦的返还由两部分组成：⼀、⼟地的脱钩费⽤、拆迁补偿费、管理费及⼟地流转的费⽤;⼆、⼟地的增值溢价部分。

⼀、成本部分的返还流程：⼟地整理过程中所发⽣的费⽤，经由评估机构核实、国⼟部门认可后提出申请，由财政部门返还。

⼆、⼟地的增值溢价部分的返还根据框架性协议，本级财政留成部分向政府提出申请，由财政部门返还。

⼟地价款的具体范围包括：1、以招标、拍卖、挂牌和协议⽅式出让国有⼟地使⽤权所确定的总成交价款;2、转让划拨国有⼟地使⽤权或依法利⽤原划拨⼟地进⾏经营性建设应当补缴的⼟地价款;3、变现处置抵押划拨国有⼟地使⽤权应当补缴的⼟地价款;4、转让房改房、经济适⽤住房按照规定应当补缴的⼟地价款;5、改变出让国有⼟地使⽤权的⼟地⽤途、容积率等⼟地使⽤条件应当补缴的⼟地价款，以及其他和国有⼟地使⽤权出让或变更有关的收⼊等。

按照⼟地出让合同规定依法向受让⼈收取的定⾦、保证⾦和预付款，在⼟地出让合同⽣效后可以抵作⼟地价款。

国⼟资源管理部门依法出租国有⼟地向承租者收取的⼟地租⾦收⼊;出租划拨⼟地上的房屋应当上缴的⼟地收益;⼟地使⽤者以划拨⽅式取得国有⼟地使⽤权，依法向市、县⼈民政府缴纳的⼟地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费等费⽤(不含征地管理费)，⼀并纳⼊⼟地出让收⼊管理。

收到财政部门退回的土地出让金应如何做账务处理求助

收到财政部门退回的土地出让金应如何做账务处理求助精确把握土地成本的节税空间财政返还\"土地费\"税前扣除的税政解析樊其国土地成本税前扣除的问题，若筹划和操作得当，精确把握土地成本的节税空间，其节税金额巨大。

对购买土地使用权各种名目的返还和退款。

不能仅以表面上的购买合同为据，需查清购买土地使用权时双方约定实质内容，将实质内容与履行合同的实际情况进行对照。

取得政府返还\"土地费\"可否税前扣除，国家税务总局没有明确规定，各地税政规定不一、执行有异，随着土地增值税调控房市力度的变化，未来税收政策具有不确定性，需要密切关注税收新政的出台和税收政策的变化和差异,并及时同当地主管税务机关沟通和交流，最终判断交易的实质及对税收的影响。

案例：某房地产开发企业异地开发购入土地132,000平方米，与国土部门签订的出让合同价格为90000万元，企业已缴纳90000万元，在此基础上地方财政以奖励方式返还企业50000万元。

土地成交价款90000万元与土地成本40000万元的差额部分50000万元，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方奖励，用于该项目配套城市基础设施建设。

一、真实性原则：确认地价成本为40000万元《企业所得税法实施条例》第六十六条：无形资产按照以下方法确定计税基础：外购的无形资产，以购买价款和支付的相关税费以及直接归属于使该资产达到预定用途发生的其他支出为计税基础。

1.支付地价款时借：无形资产-土地 90000万贷：银行存款 90000万2.收财政返还时借：银行存款 50000万贷：无形资产-土地 50000万由于国家的政策调整，地方政府招商引资优惠政策已基本取消。

为了引进项目，地方政府只好对企业进行变相补助，即政府帮忙缴纳一部分土地款。

所以就出现了企业实际只缴纳部分土地款项的现象。

政府返还的土地款项的帐务处理。

只在“无形资产-土地”中只按企业实际缴款额计入资产。

企业取得政府返还土地出让金的六种形式及税务处理

企业取得政府返还土地出让金的六种形式及税务处理经营性用地实行招拍挂，是土地市场建设的基本要求。

一些政府出于招商引资、建设回迁房、基础设施建设等原因。

对企业通过招拍挂取得土地后缴纳的土地出让金进行一定比例或额度的返还。

由于政府与开发商之间约定返还的条件和形式不同，对企业取得的返还款是认定为财政性资金，还是认定为经营性收入，其税务处理也不尽相同。

税务机关对返还收入的涉税认定，本着实质重于形式原则，主要依据是政府与企业签订的出让协议和补充协议的约定内容进行判定。

今年以来，相关稽查案例不断出现，返还款用途不同，稽查处理差异迥异。

下面结合实例就企业取得政府返还土地出让金的形式，以及相关的税务处理进行分析，以期企业可以认清纳税事项、规避涉税风险。

第一、政府主导拆迁，土地出让金返还用于建设购买安置回迁房某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为10000万元，企业已缴纳10000万元。

协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助3000万元，用于该项目10000平回迁房建设，回迁房建成后无偿移交给动迁户。

相关税务处理：一、营业税：本案例实际上是政府主导拆迁，由政府出资购买回迁房，用于安置动迁户。

对房地产开发企业税，属于销售回迁房行为。

鉴于拆迁房屋行为的特殊性，在返还款营业税的计税依据上，应区分以下三种情形。

1，返还款相当于回迁房营业税组成计税价格确认收入的部分。

根据＜营业税暂行条例实施细则＞第二十条规定：“纳税人有条例第七条所称价格明显偏低并无正当理由或者本细则第五条所列视同发生应税行为而无营业额的，按下列顺序确定其营业额：（一）按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；（二）按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；（三）按下列公式核定：营业额=营业成本或者工程成本×（1＋成本利润率）÷（1-营业税税率）”如果返还款3000万元相当于回迁房组成计税价格确认收入，房地产开发企业应按取得售房3000收入万计算缴纳营业税。

房地产企业取得城中村改造土地出让金返还-如何进行会计处理及税务处理-精品文档

房地产企业取得城中村改造土地出让金返还，如何进行会计处理及税务处理首先介绍一下城中村改造背景及相关政策.城中村是指在市建成区范围内使用集体土地，并以村民委员会为组织形式的农民聚居村落。

城中村对于吸纳外来劳动力、缓解城市安置外来人口的居住压力、解决部分村民的收入来源等具有一定的作用.但是，其对城市建设发展的消极影响却也十分明显：村民居住环境差、用地管理混乱、基础设施不完善、安全隐患多、治安问题突出等等。

随着城市现代化的发展的需要，全国各地相继实施城中村改造。

在这一背景下，近年来郑州市政府大力进行城中村改造工作。

城中村改造是一项复杂且艰巨的工作，改造周期长，占用资金量大。

为了激发开发企业参与城中村改造的积极性，郑州市政府研究出台郑政文〔2007〕103号等相关优惠政策.城中村改造中如何准确地进行会计处理和税务处理是摆在房地产公司财务人员面前的新课题。

笔者长期从事房地产企业财务工作,参与本公司多项城中村改造工作实务及其环节中的财税研讨、管理工作，现对土地出让金返还环节的会计处理和税务处理进行分析总结，以供各位地产财务从业同仁借鉴和参考。

一、城中村改造土地出让金返还会计处理一种观点认为取得土地使用权应以实际资金净流出金额作为土地成本，因此实际收到的土地出让金返还款应冲减土地成本。

第二种观点认为，收到的土地出让金返还是具有专项用途的资金，应计入“专项应付款”进行明细核算.收到资金时，借记“银行存款”，贷记“专项应付款”；发生规定用途的资金支付时，借记“专项应付款”，贷记“银行存款”.还有一种观点认为，该项返还款属于政府补助的性质,应根据《企业会计准则第16号-政府补助》的规定，作为营业外收入进行处理。

究竟哪种会计处理是正确的呢？下面就以参与郑州市南五里堡社区城中村改造的甲公司为例进行分析确定。

郑州甲地产开发公司（民营企业，以下简称“甲公司”）参与郑州市南五里堡社区城中村改造，2011年市政府批准《郑州市管城回族区南五里堡社区城中村改造方案》中明确指出“土地出让总价款起始价部分，拆迁补偿安置成本拨付管城回族区人民政府,用于城中村改造拆迁安置补偿支出.”“土地出让金中政府收益部分除国家、省规定应上缴财政的部分外，其余部分由市人民政府补贴拨付到区人民政府，用于该城中村改造涉及的学校、医疗、消防、等公共设施和基础配套设施的建设，即收即拨.”2012年签订的土地使用权转让合同中列明出让价款为10000万元，甲公司按照该合同缴纳款项，并取得全额票据.针对该地块郑州市XX局下发相关文件中明确：下达管城区土地出让金8000万元，分别用于五里堡村村民拆迁安置补偿和周边市政基础设施建设支出.该项资金列入政府收支分类支出科目“征地和拆迁补偿支出”6000万元、“城市基础设施建设支出”2000万元。

土地出让金返还的5种情形，3分钟搞懂！

土地出让金返还的5种情形，3分钟搞懂！土地出让金返还情形梳理情形一：政府主导拆迁，土地出让金返还用于建设购买安置回迁房。

比如某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为10000万元，企业已缴纳10000万元。

协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助3000万元，用于该项目10000平回迁房建设，回迁房建成后无偿移交给动迁户。

情形二：政府主导拆迁，土地出让金返还用于拆迁(代理拆迁、拆迁补偿)。

目前招拍挂制度要求土地以“熟地”出让，但现实工作中一些开发商先期介入拆迁，政府或生地招拍挂，由开发商代为拆迁。

在开发商交纳土地出让金后，政府部门对开发商进行部分返还，用于拆迁或安置补偿。

比如某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为10000万元，企业已缴纳10000万元。

协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助3000万元，用于该项目10000平土地及地上建筑物的拆迁费用支出。

国土部门委托房地产开发公司代理进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费。

约定返还的3000万中，用于拆迁费用1000万元，用于动迁户补偿2000万元。

企业实际向动迁户支付补偿款1500万元。

情形三：政府主导拆迁，土地出让金返还用于开发项目相关的基础设施建设。

目前招拍挂制度要求土地以“熟地”出让，但现实工作中一些先期介入，或生地招拍挂，政府为减轻开发商的负担，对开发商进行基础设施建设部分进行返还。

一般情况下，由于实施了土地的储备制度，政府将生地转化为熟地后再进行“招拍挂”，动拆迁问题已妥善得到解决，土地的开发工作也已经基本完成，周边的市政建设将逐步完善，水、电、煤等市政都有计划地分配到位。

即在招标、拍卖、挂牌活动开始前，国土部门已将拟出让的土地处置为净地，即权属明晰、界址清楚、地面平整、无地面附着物的宗地。

但是在经营性用地招标、拍卖、挂牌的实际工作中，大量存在着“毛地”出让的情况，尤其是在企业改革、改制处置土地资产时，这种情况更比比皆是。