商业地产名词解释 什么叫城市综合体
商业地产常用名词解释
商业地产常用名词解释1、商铺：商铺是专门用于商业经营活动的房地产，是经营者对消费者提供商品交易、服务及感受体验的场所。
广义的商铺，其概念范畴不仅包括零售商业，还包括娱乐业、餐饮业、旅游业所使用的房地产，盈利性的展览馆厅、体育场所、浴室，以及银行、证券等营业性的有建筑物实物存在的经营交易场所。
2、商业街商铺：商业街指以平面形式按照街的形式布置的单层或多层商业房地产形式，其沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺。
3、市场类商铺：在这里特指在各种用于某类或综合商品批发、零售、经营的商业楼宇中的店铺位。
4、社区商铺：指位于住宅社区内的商用铺位，其经营对象主要是住宅社区的居民。
5、住宅底层商铺：指位于住宅建筑底层（可能包括地下1、2层及地上1、2层，或其中部分楼层）的商用铺位。
6、百货商场、购物中心商铺：指百货商场、各种类型购物中心里面的铺位。
7、商务楼、写字楼商铺：指诸如酒店、商住公寓、俱乐部、会所、展览中心、写字楼里面用于商业用途的商业空间。
8、交通设施商铺：指诸如地铁站、火车站、飞机场等交通设施里面及周围的商铺，以及道路两侧各类中小型商铺。
9、商业综合体：是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱等城市生活空间的三项以上功能进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互裨益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。
10、城市综合体（HOPSCA）：HOPSCA是指在城市中的居住、办公、商务、出行、购物、文化娱乐、社交、游憩等各类功能复合、相互作用、互为价值链的高度集约的街区建筑群体。
HOPSCA为HOTEL、OFFICE、PARK、SHOPPINGMALL、CONVENTION、APARTMEN T构成。
HOPSCA包含商务办公、居住、酒店、商业、休闲娱乐、交通及停车系统等各种城市功能；它具备完整的街区特点，是建筑综合体向城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化发展的结果11、商圈：商业设施涵盖其潜在消费群所在的区域范围，此范围称其为商圈，近来商圈渐不以距离为量，而以顾客到店所需时间为尺度。
城市综合体概述
城市综合体1. 城市综合体概述城市综合体城市综合体基本具备了现代城市的全部功能，所以也被称为“城中之城”。
1.1 城市综合体的概念所谓“城市综合体”是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。
大型城市综合体适合经济发达的大都会和经济发达城市，在功能选择上要根据城市经济特点有所侧重，一般来说，酒店功能或者写字楼跟购物中心功能是最基本的组合。
1.2 城市综合体与多功能建筑的差别多功能建筑是数量与种类上的积累综合，这种综合不构成新系统的产生，局部增减无关整体大局。
而城市综合体则是各组成部分之间的优化组合，并共同存在于一个有机系统之中。
1.3 城市综合体的四大典型特征特征一：超大空间尺度城市综合体是与城市规模相匹配，与现代化城市干道相联系的，因此室外空间尺度巨大。
由于建筑规模和尺度的扩张，建筑的室内空间也相对较大，一方面与室外的巨形空间和尺度协调，另一方面则与功能的多样相匹配，成为多功能的聚集焦点。
特征二：通道树型交通体系通过地下层、地下夹层、天桥层的有机规划，将建筑群体的地下或地上的交通和公共空间贯穿起来，同时又与城市街道、地铁、停车场、市内交通等设施以及建筑内部的交通系统有机联系，组成一套完善的“通道树型”（AccessTree）体系。
这种交通系统形态打破了传统街道单一层面的概念，形成丰富多变的街道空间。
特征三：现代城市景观设计应用现代城市设计、环境与行为理论进行景观与环境设计是城市综合体的重要特征。
通过标志物、小品、街道家具、植栽、铺装、照明等手段形成丰富的景观与宜人的环境。
特征四：高科技集成设施城市综合体既有大众化的一面，同时又是高科技、高智能的集合。
其先进的设施充分反映出科学技术的进步是这种建筑形式产生的重要因素。
室内交通以垂直高速电梯、步行电梯、自动扶梯、露明电梯为主；通讯由电话、电报、电传、电视、传真联网电脑等组成；安全系统通过电视系统、监听系统、紧急呼叫系统、传呼系统的设置和分区得以保证。
城市综合体的定义
商业地产中城市综合体的定义城市综合体是将商业、办公、居住、酒店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市功能之间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存，相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、多元复杂而统一的建筑群落。
城市综合体从功能业态定义，国外称之为HOPSCA，即：Hotel(酒店)Office(写字楼)Park(公园)Shopping mall(购物中心)Convention(会议/会展中心)Apartment(公寓)这一定义，是城市综合体内部“商业生态系统”的价值体现。
在国内，一般而言，城市综合体只要三项及以上功能叠加就可以称为城市综合体。
国务院发展研究中心等机构，对2003 年以来的建成或在建的100 个新建筑综合体研究显示：65% 的建筑综合体具有酒店、办公、公寓、商业四大基本功能。
在国内，杭州的大型综合建设起步在近三年，但起点较高，仅以下4个城市综合体总体量已超过200万㎡1.杭州万象城总建80万㎡（含地下），含大型购物中心、甲级写字楼、五星级酒店、高尚住宅，首批进入主力店为泰国CENTRAL尚泰百货、嘉禾影院、OLE超市、冰纷万象真冰溜冰场、TOYSRUS玩具反斗城、NOVO新概念、大食代美食广场、苏浙汇、全球超五星柏悦酒店、NIKE等。
2.杭州来福士广场总建39万㎡（含地下），含星级酒店、甲级写字楼、大型商业广场、服务式公寓等。
凯德在全球共拥有七个“来福士”项目。
继上海来福士广场、北京来福士中心、成都来福士广场之后，杭州市国内最大的来福士广场。
3.杭州运河商务区总建60万㎡，含五星级酒店、大型商场、标志性写字楼、总部基地、高尚住宅。
4.杭州西溪天堂总建约30万㎡，含博物馆、国际品牌五星级酒店、超五星级度假酒店、精品商业、顶级产权式酒店、五星级标准酒店式公寓、旅游集散中心等。
城市综合体的定义
城市综合体的定义所谓“城市综合体”是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱等生活空间进行的组合，一般包括三项或三项以上功能。
城市综合体着重体现了各种业态组合的合理性与产业互动的流畅性，如果各相关业态位于同一单体建筑中将有助于上述目标的实现，但并非城市综合体的必要条件，广义的城市综合体可以包括多体项目。
借助以下几个方面的比较，从建筑空间、功能组合、空间组合清晰城市综合体的概念和内涵。
城市综合体&建筑综合体普通的建筑综合体是指一栋建筑当中具有多种功能的组合，但是这些功能之间没有必然的联系和相互依存的关系。
各功能之间有一定的主从关系，如商业综合体以商业为主、居住综合体以居住功能为主，还有办公综合体、会展综合体等。
有些建筑综合体只是对不同功能进行简单的叠加，如居住综合体建筑往往底层沿街面进行小商业的开发，与上部的居住功能之间没有必然的联系。
城市综合体相较于普通的建筑综合体，它具有更多的城市特征，同时其内部的各组成部分之间具有已定的协同和互补关系。
由于城市综合体基本具备了现代城市的多项功能，所以也被誉为“城中之城”。
A.城市空间：城市综合体不仅仅包含商业、居住、娱乐、办公等各种功能，还包含了将这些功能有机连接在一起的城市空间。
B.功能联系：城市综合体的各种功能之间存在一种价值链联动关系，而非简单的叠加。
单体城市综合体&多体城市综合体如果城市综合体的各相关业态位于同一单体建筑中将有助于各种业态组合的合理性与产业互动的流畅性，相对多提综合体需要大片的整块土地，单体综合体相对来说对土地面积的要求不高，所以单体城市综合体大多位于城市中心区。
城市综合体&CBD(CCD 、CRD)CBD(Central Business District ):译作商务中心区或中央商业区，原是城市规划领域内专有词汇，最初定义为“商业会聚之处”。
现在国际上公认的CBD 的定义是位于城市中心，围绕地价峰值周围的第三产业高度集中的地区，是以中心商业和中央商务功能为主体的城市核心功能区。
商业地产概念认识
商业地产概念认识商业地产是指用于进行商业活动的地产物业，包括商业综合体、购物中心、办公楼、酒店等。
商业地产是市场经济发展的产物，是商业运作的基础设施，对经济的发展和城市的繁荣起着重要的作用。
本文将从不同角度对商业地产概念进行细化解读。
1. 商业地产的定义商业地产是指为商业目的而建造、升级和运营的地产物业，用于租赁商用空间和提供商业服务。
它包括商业综合体、购物中心、办公楼、酒店等不同类型的商业建筑。
商业地产主要满足人们在商业和娱乐活动中的需求，是商业经济发展的重要领域。
2. 商业地产的分类商业地产可以按照不同的标准进行分类，下面是常见的几种分类方式：2.1 按用途分类按用途来分类商业地产可以分为以下几种：•购物中心：专门为零售业的商户提供销售空间和场地管理服务的商业建筑，包括室内型、街边型和特色型购物中心。
•办公楼：用于提供办公空间和商务服务的商业建筑。
•酒店：提供住宿、餐饮、会议和娱乐等服务的商业建筑。
•商业综合体：集购物、办公、餐饮、娱乐等多种商业功能于一体的综合性商业建筑。
2.2 按物业所有权分类按物业所有权可以将商业地产分为以下几种：•租赁物业：商业地产由房地产开发商拥有，通过长期租赁给商户使用，商户支付租金。
•自有物业：商户将商业地产购买下来，成为自己的产权物业，无需支付租金。
2.3 按地理位置分类商业地产按地理位置可以分为以下几种：•城市中心商业地产：位于城市主要商业区域，交通便利，商业活动多，客流量大。
•城市郊区商业地产：位于城市郊区，交通不太便利，商业活动相对较少，主要面向周边居民。
3. 商业地产的重要性商业地产对于经济和城市的发展具有重要的作用，主要表现在以下几个方面：3.1 经济发展商业地产为各类商业企业提供了场所，推动了商业活动的开展。
它可以吸引国内外投资，带动相关产业的发展，促进就业和经济增长。
3.2 城市繁荣商业地产的建设和发展可以提升城市形象，改善市民的生活品质。
购物中心、办公楼和酒店等商业地产的兴建，可以为市民提供便利的购物、办公和娱乐场所，进一步激活城市经济。
01 城市综合体概述
城市综合非常注重各建筑单体之间的联系性,主要考虑 各功能板块的消费互动和可能产生的消费磨擦.
1.1.2综合体（complex）的基本特征:
综合体设计并非单一房地产开发设计,非常讲 究与城市交通的联系性和互动性,以及城市性 功能的设计(站台/银行/医疗等市政设施)
ห้องสมุดไป่ตู้
是一种城市设计的缩影，较小依赖其他配套、其自身功能互相补充， 而且能够互相支撑； 一般位于城市中心区域； 能有效的解决城市中交通等方面的压力； 向业态互动、功能复合化、使用全时段的方向发展； 多种功能有机匹配，可以减少投资风险； 一般规模较大，投资较高，经济风险大； 对建筑设计要求较高。
城市综合体
1.1.1综合体（complex）的基本概念 定义
综合体是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交 通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分之间建立一种相互依存、 相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率复杂而统一的建筑或建 筑群。
产生的条件
建筑综合体的出现是城市聚集的产物，当人口聚集、用地紧张到一定程度的 时候，在这个区域的核心部分就会出现这样一种综合物业。而且随着城市聚 集度的提高,土地资源的紧张,这种综合体建筑形式会越来越多。
模式二：以写字楼为核心功能的发展模式 shoppingcomplex =office (主) +apartment(次) +hotel … 案例：广州中信广场、深圳信兴广场 模式三：以酒店为核心功能的发展模式 shopping complex = hotel(主) +apartment(次) + office 案例：上海商城
1.1.2综合体（complex）的基本表现形式
商业地产47583
商业地产简介一、名词解释1、城市综合体：是指将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互辅助的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。
二、商业地产历史及现状在竞争激烈的商业社会里，城市综合体将成为一座城中之城，对于一个发达的商业城市而言，优秀的城市综合体辅之以完善的基础设施建设，必将成为城市片区经济的巨大引擎。
一站式购物已经远远不能满足人们的消费需求，需要更多元素加入其中，打造购物和休闲为一体的超级MALL城。
三、武汉城市综合体发展现状购物人群给餐饮业带来客源；繁忙的商务人士选择就近购物，出行的人群会选择联系公务便捷的酒店下榻……这种连锁反应的经济行为，使城市综合体产生了极高的价值魅力，吸引了不同业态的入住和大量投资客的追捧。
在武汉，最先缔造城市综合体原型的是武汉力嘉置业。
这家起源于福建的商业企业在武汉的成功，得益于其在光谷步行街的优秀运作，第一次将城市综合体引入武汉，从某种意义上来说，城市综合体是对土地价值的最大利用。
2003年，万达进驻武汉，背靠着江汉路商圈，用较低廉的租金引来品牌主力店，用主力店的号召力带来追随者，促进次主力店及其他商铺的租售。
同年，世贸、和黄、瑞安地产扎堆来到武汉。
目前正在规划和在建的项目有东湖万达CBD、王家墩中央商务区、绿地国际金融城、中国中华城、奥山世纪城等。
他们有以下共同特点：1、从建筑本身来说都是超大体量，建筑形态也是多种多样;2、大都位于片区核心区，交通较为便捷3、发展上都为品牌企业，有着丰富的开发经验，有雄厚的实力和资金以及良好的管理水平；4、大多项目只租不售引导开发商不在专注于单一的商业街式的商业开发模式，继续向摩尔转移。
2008年前在政府出让土地中，标明综合用途的不足百分之20，但从2009年到今年上半年，已有超半数出让的土地被标明商住两用，许多地块甚至还明确标明必须有4-5成面积开发商业。
城市综合体的概念和特征
一、城市综合体的概念和特征：由城市中不同性质、不同用途的社会生活空间组成，诸如居住、办公、酒店、购物、文娱、休憩、商业、交通等，通过城市公共空间的引入，把各个分散的空间综合的组织在一起，充分发挥建筑空间的协调和建筑功能的互补作用，从而形成多样化、高效率、复杂而统一的一组建筑群体，以功能协同高效、空间紧凑多样、抗风险能力强为特点，表现出极大的生命力和充沛的发展潜能。
二、城市综合体的功能组成1.居住功能：居住功能是城市综合体中平衡酒店、零售、办公等功能的重要因素，也是房产开发的主要载体。
2.酒店功能：高级别酒店可以提升项目的整体形象，创造独特的场所氛围，或更有利于整体项目的冠名和市场运作；酒店将给整个项目带来24小时的活力，全天候的吸引各种人流；酒店的餐饮、娱乐、休闲等功能可辐射周边办公、居住的用户共享。
3.零售功能：几乎所有的城市综合体都包括零售功能，他们在项目中的作用，从为项目主要功能提供服务和便利，到有机串联项目及城市空间，起到关键性作用。
零售空间在项目中的大小、尺寸、和营业时间段选择，应在经验性零售市场分析的市场研究基础上确定。
4.办公功能：美国城市土地学会的研究显示，大部分中小租户喜欢选择有餐饮和零售配套的办公空间，他们更看重城市综合体提供的整体环境便利性。
办公功能的引入也推动了其他功能，尤其是酒店和零售功能。
5.娱乐功能：城市综合体的成功往往与整个项目营造的场所感及个性有关。
娱乐设施（电影院、主题餐厅、俱乐部、酒吧等）能够有效帮助项目达到这个目的，并成为城市综合体中的重要因素。
6.休闲功能：休闲功能能够拓展整个项目的循环利用，吸引特定人群，为租户、居民和顾客提供一个舒适的场所空间。
7.停车设施：针对城市综合体中不同功能使用者对停车需求的差异，应合理建设固定停车位和共用停车相结合的模式。
满足居住、酒店、办公及商业的客户需求。
三、城市综合体的空间结构1.城市接口a.步行接口、车行接口b.地面接口、地下接口、空中接口c.公共接口、特定人群接口2.城市链接空间a. 线形链接空间b. 放射形链接空间c. 环形链接空间d．复合形链接空间四、城市综合体的开发价值商业配套往往是决定地段价值的最重要因素之一，绝大多数购房者都会认同这种说法，他们都梦想着房子旁边会有个大超市，方便采购日用百货；最好再配置几家知名餐饮，不时和家人换换口味；如果再有品牌服装店和电影院锦上添花，就可以在休息日好好地愉悦身心。
城市综合体浅析
城市综合体浅析引言近代工业革命给城市带来了巨大的变化，带来了城市规模空前的发展。
与此同时，城市规模的快速扩张与城市人口的日益膨胀使得原本不多的土地资源显得更加稀缺。
生活在城市中心区的人们个人生活成本不断增加，城市运行效率逐渐低下，这是与人们对城市景观与活力，高品质生活的需求背道而驰的。
而兼具土地高效利用，城市空间复合化品质化多样化发展等多种优点与一身的一种新的城市形态应运而生，这就是我们所熟知的——城市综合体。
一.城市综合体的概念1.城市综合体的定义：城市综合体HOPSCA就是将酒店（Hotel）、写字楼（Office）、公园（Park）、购物中心（Shopping mall）、会展中心（Convention）和公寓（Apartment）等城市生活功能空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。
城市综合体中不同功能建筑的组合并非简单的累加，而是多种功能的系统性优化，实现各部分的价值互补从而提升综合体的整体价值。
2.城市综合体的本质：城市综合体是随着城市政治、经济和文化发展、规模扩大、城市化水平不断提高、城市居民的生活水平不断提高等利好趋势下产生的一种集约可持续性城市空间形态。
城市综合体开发要求与城市的社会经济发展目标和总体经济发展规模相一致，要求进行科学规划、合理布局来获得良好的经济效益、社会效益和环境效益。
它不但含有建筑综合体的所有复合功能和形态，而且在建筑上追求功能区位立体差异性及形态结构的立体性，在空间形态上体现为集聚性、城市性和开发性、在经济上体现为资源集约性、行业和产业的集聚性和外溢效应以及由功能复合产生的高效性。
3.城市综合体的分类：城市综合体是出于城市土地资源的高度集约需要而产生的，因此其在城市的核心区域和未来的核心区域，具体的位置大致可以分为四类：新开发区的中心商贸区、城市副中心、中央商务区（CBD）和交通枢纽。
二.发展城市综合体的意义1. 城市竞争的重要手段截至2008年底，我国城镇人口为6.07亿人，城镇化水平为45.68%，正处于加速期。
什么是城市综合体？
讨论：城市综合体带来什么改变
商业、办公、居住、旅店
展览、餐饮、会议、文娱和交通
人 人流 + =
建筑 地段 城市价值
城市价值
=时间成本+建设成本+资金成本
卖城市
清江锦城
卖配套
第二阶段 配套兑现
第一阶段 城市轮廓凸显
卖未来
第一阶段 配套未动
每个阶段我们应该讲什么？？？？？
（保利时代11000元/ 平米）
菱角湖万达12100元/平米
（万科圆方12500、华立新华时代11800）
奥山世纪城9800元/平米
（中交江景湾8400、锦绣龙潭9000）
举个例子
幸福时代 46.6万平方米 2.4万平方米特色商业街——幸福里
当前价格：10500 7500起，8000-9000
什么是城市综合体？
• 定义：“城市综合体”是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、 会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种 相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。
提问：0元/平米
商业地产业态类型
5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。
我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。
”6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。
”7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。
8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。
9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。
一、城市综合体1概述：“城市综合体”就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。
它基本具备了现代城市的全部功能，所以也被称为“城中之城”。
按特点可以分为两类：1城市CBD中心的城市综合体、2城郊结合部城市综合体。
从这里我们可以看出城市综合体和CBD的区别和联系噢~ （中央商务区指一个国家或大城市里主要商业活动进行的地区。
一般而言，CBD高度集中了城市的经济、科技和文化力量，作为城市的核心，应具备金融、贸易、服务、展览、咨询等多种功能，并配以完善的市政交通与通讯条件。
主要是一最先进的最发达的而第三产业，而城市综合体的产业则比较全面。
）大型城市综合体适合经济发达的大都会和经济发达城市，在功能选择上要根据城市经济特点有所侧重，一般来说，酒店功能或者写字楼跟购物中心功能是最基本的组合。
城市综合体与多功能建筑的差别在于，多功能建筑是数量与种类上的积累综合，这种综合不构成新系统的产生，局部增减无关整体大局。
而城市综合体则是各组成部分之间的优化组合，并共同存在于一个有机系统之中。
2地标式的城市建筑城市综合体一个显著特点就是均在所在城市矗立了地标式建筑。
城市综合体：在探索中的商业地产模式
协 调 好 。 城市 综 合体 恰 恰 能 够 协 调
这 四个 功 能 之 间 的 关 系 ，满 足 各 功
能 的 需 要 。 在 一 个 城 市 综 合 体 里
市 的地标 性建 筑或是 城市名 片 ，能在
一
面 ，有 大 量 的 住 宅 ，有 大 量 的 写字
定 程度 上提 升整个 城市 的现代 化水
体 化 ” 设 计 理 念 的住 宅 小 区 ，如 郑 其 他 的 才 是 住 宅 类 型 ，城 市 综 合 体 州 二十一 世纪 社 区等。
河南 财经 政 法大 学刘社 教授 将城
里 面 的 商 业 投 资 价 值 最 高 。 因 为 它 是 未 来 发 展 的趋 势 ，而 且 这 样 的 商 业 生 命 力 是 比较 强 的 ， 它 不 用发 愁
开 业 了 以 后 有 没 有 人 来 消 费 ，所 以
市 综 合 体 誉 为商 业 地 产 的 黑 马 ，并 对 其 概 念 做 了 简 单 地 解 读 。 她 认 为 ，在 一 Байду номын сангаас 区域 里 面 ， 有 大 量 的住
很 多 实 力 雄 厚 的开 发 商 热 衷于 城 市 综合 体 的开发 。
Ｚ ＯＮ Ｚ ＯＵＣ Ｓ Ｒ Ｃ ｌ Ｈ Ｇ Ｈ ＯＮ Ｔ Ｕ Ｔ０Ｎ
从 而 形 成 多 功 能 ，高 效 率 的经 济 聚 集体 。 ” 济 南 大 学 管理 学 院 副 教授 马 宗 国 认 为 ，所 谓 城 市 综 合 体 是 指
城 市 通 过 对 整 体 商 业 地 产 进 行 规 划
建 设和现代 服务 业发展 的新 引擎。 此 外 ， 国 家 不 断加 大 对 房 地 产 市
综 合 体 、 商务 综 合体 、 会 展 综 合 体
城市综合体
城市商业综合体商业综合体全称为城市商业综合体，英文为HOPSCA，即豪布斯卡，其为当今地产模式的最高形式，它是伴随着城市功能的综合化、规模大型化和空间与流线组织复合化而顺应成长的一种全新的复合地产。
HOPSCA是由酒店（Hotel）、写字楼（Office Building）、公园（Park）、购物中心（Shopping mall）、会议中心（Convention）、公寓（Apartment）等的英文单词或词组的首个单词的首个字母构成。
每个商业综合体至少组合了上述功能中的三种，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，是以一种功能为主、多种功能配套的多功能配套的多功能、高效率的建筑群落，往往也被称为“城中之城”。
ＨＯＰＳＣＡ体现了商业配套和生活服务双轨模式的与时俱进，她是整体布局完善、功能特色明显、分散化、多样化、多层次的现代服务业集聚区；是现代复合地产的新高地、新载体。
ＨＯＰＳＣＡ对一个城市经济的发展和商业设施的完善将起到极大的推动作用，它绝不是几种产业的简单叠加，其有机的组合必将释放出巨大的能量，创造出巨大的需求空间和商机。
从1999年以来，在商业网点向商业地产转移的时候，不同的地产受到开发商朋友的广泛的关注。
作为城市商业综合体，2000年的时候就有人提出来，这个要作为专门的商业地产的研究。
实际上目前朝两个方向走第一个方向是理论界对建筑综合体的研究逐步深入。
从传统的对过去的一些区域性的经济研究，逐步转向单体建筑向复合型建筑的整体的研究深入。
主要表现为三块:第一块是已有专业的研究队伍;第二块是在大学里面，关于综合体理论的研究;第三块是海归派的学者的研究。
城市综合体是中国改革开放下的发展大方向。
第二个方向是从实践当中，出现了三支力量。
第一支力量是以大型购物中心为载体，逐步发展新型的城市商业综合体。
第二支力量我们原来关注的建筑综合体进一步分化以休闲为业态的休闲综合体、旅游设施综合体，还有以写字楼为主体的写字楼综合体，都在全国各地都有一些尝试。
商业地产：什么才是真正的城市综合体
什么才是真正的城市综合体城市综合体的真正形式城市综合体就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。
城市综合体基本具备了现代城市的全部功能，所以也被称为“城中之城”。
城市综合体的出现是城市形态发展到一定程度的必然产物。
在经历了将住宅地产和商业地产严格区分的时代后，人们发现，单一的地产开发模式已经越来越不能满足人们的生活居住要求，不能适应地产的迅速发展，开创一种崭新的地产开发模式就成为地产商们面临的课题。
而在现代都市中，习惯快节奏的人们也需要在一个方便、快捷、经济、集多种功能于一体的综合空间里，享受高效率的生活和工作，于是城市综合体便应运而生。
城市综合体有5个特征：超大空间尺度、通道树型交通体系、现代城市景观设计、高科技集成设施、地标式的城市建筑。
城市综合体与多功能建筑的差别在于，多功能建筑是数量与种类上的积累综合，这种综合不构成新系统的产生，局部增减无关整体大局。
而城市综合体则是各组成部分之间的优化组合，并共同存在于一个有机系统之中。
城市综合体与现代化城市主干道相联系，室外空间尺度巨大，一般均具有容纳超大建筑群体和众多的生活空间，与功能的多样相匹配，与商业的多业态相匹配，组成一套完善的“生活结构树型体系”。
同时，城市综合体具有城市交通便捷区位优势，其建筑群必然是城市景观的主体和城市地标式的建筑，承载着城市文明与经济发展的历史责任。
地标性城市综合体特征包括两个含义。
一是城市地标性。
像北京王府井、上海南京路、重庆和武汉的步行街等都是城市的地标。
而城市综合体概念与商业街又有不同，过去商业街是自发形成的。
而综合体，是开发商和政府的导向形成的，类似城市的商业中心、中央商务区等。
二是人口数量，必须有一定数量的精英消费群体才能形成城市综合体。
生活消费树型体系的城市综合体目前，阳江的商业还没有出现完整格局的城市综合体，商业业态的主力还是百货大卖场。
城市综合体
城市综合体概念：“城市综合体”就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。
目录城市综合体概述城市综合体的概念城市综合体与多功能建筑的差别城市综合体的四大典型特征超大空间尺度通道树型交通体系现代城市景观设计高科技集成设施地标式的城市建筑城市综合体的发展历程城市综合体的开发背景城市综合体是城市聚集的产物优越的地段和区域催生了城市综合体城市综合体市场需求旺盛城市综合体的发展阶段城市综合体的分类城市综合体开发要点城市综合体的功能分析城市综合体的开发标准城市综合体概述城市综合体的概念城市综合体城市综合体基本具备了现代城市的全部功能，所以也被称为“城中之城”。
大型城市综合体适合经济发达的大都会和经济发达城市，在功能选择上要根据城市经济特点有所侧重，一般来说，酒店功能或者写字楼跟购物中心功能是最基本的组合。
城市综合体与多功能建筑的差别多功能建筑是数量与种类上的积累综合，这种综合不构成新系统的产生，局部增减无关整体大局。
而城市综合体则是各组成部分之间的优化组合，并共同存在于一个有机系统之中。
城市综合体的四大典型特征超大空间尺度城市综合体是与城市规模相匹配，与现代化城市干道相联系的，因此室外空间尺度巨大。
由于建筑规模和尺度的扩张，建筑的室内空间也相对较大，一方面与室外的巨形空间和尺度协调，另一方面则与功能的多样相匹配，成为多功能的聚集焦点。
通道树型交通体系通过地下层、地下夹层、天桥层的有机规划，将建筑群体的地下或地上的交通和公共空间贯穿起来，同时又与城市街道、地铁、停车场、市内交通等设施以及建筑内部的交通系统有机联系，组成一套完善的“通道树型”（Access Tree）体系。
这种交通系统形态打破了传统街道单一层面的概念，形成丰富多变的街道空间。
现代城市景观设计应用现代城市设计、环境与行为理论进行景观与环境设计是城市综合体的重要特征。
城市综合体概述
城市综合体概述1. 城市综合体概述城市综合体基本具备了现代城市的全部功能，所以也被称为“城中之城”。
1.1 城市综合体的概念所谓“城市综合体”是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。
大型城市综合体适合经济发达的大都会和经济发达城市，在功能选择上要根据城市经济特点有所侧重，一般来说，酒店功能或者写字楼跟购物中心功能是最基本的组合。
1.2 城市综合体与多功能建筑的差别多功能建筑是数量与种类上的积累综合，这种综合不构成新系统的产生，局部增减无关整体大局。
而城市综合体则是各组成部分之间的优化组合，并共同存在于一个有机系统之中。
1.3 城市综合体的四大典型特征特征一：超大空间尺度城市综合体是与城市规模相匹配，与现代化城市干道相联系的，因此室外空间尺度巨大。
由于建筑规模和尺度的扩张，建筑的室内空间也相对较大，一方面与室外的巨形空间和尺度协调，另一方面则与功能的多样相匹配，成为多功能的聚集焦点。
特征二：通道树型交通体系通过地下层、地下夹层、天桥层的有机规划，将建筑群体的地下或地上的交通和公共空间贯穿起来，同时又与城市街道、地铁、停车场、市内交通等设施以及建筑内部的交通系统有机联系，组成一套完善的“通道树型”（Access Tree）体系。
这种交通系统形态打破了传统街道单一层面的概念，形成丰富多变的街道空间。
特征三：现代城市景观设计应用现代城市设计、环境与行为理论进行景观与环境设计是城市综合体的重要特征。
通过标志物、小品、街道家具、植栽、铺装、照明等手段形成丰富的景观与宜人的环境。
特征四：高科技集成设施城市综合体既有大众化的一面，同时又是高科技、高智能的集合。
其先进的设施充分反映出科学技术的进步是这种建筑形式产生的重要因素。
室内交通以垂直高速电梯、步行电梯、自动扶梯、露明电梯为主；通讯由电话、电报、电传、电视、传真联网电脑等组成；安全系统通过电视系统、监听系统、紧急呼叫系统、传呼系统的设置和分区得以保证。
商业地产与城市综合体开发全程解密
招商管控重点
重点：品牌组合管理
特殊租户在商业中的位置要求 1、超市（-1层或2-3层、独立门脸与配备卸货区员工通道） 2、百货（1-3层、独立门脸与配备卸货区员工通道） 3、干洗美发药店（带客性强但租金低，宜在交通末梢） 4、休闲娱乐次主（位于主要购物区外，有独立上下通道） 5、特色餐饮（高楼层集中布置并与休闲娱乐业态互通） 6、银行（相对独立，与购物区分开）
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商业项目氛围营造的主要策略和技巧
策略1：商户装修 策略2：内装美陈 策略3：企划活动
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装修管控
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装修管控
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装修管控
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运营业务模块
• 开业筹备（略） • 招商调整（品牌预警、商户辅导、主动调整、被动调整） • 经营秩序（保洁、经营服务、客户投诉） • 营销企划（提升客流—提升销售） • 多种经营（创收渠道） • 安全管理（机电设备、施工现场、商户内） • 物业服务（停车场、机电设施）
餐饮业态招商的实操技巧
• 不同地域餐饮的消费习惯 • 如何洽谈龙头品牌
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体验类招商
体验式餐饮 体验式休闲娱乐 体验式服务 体验式零售
万达体验式商业业态分类
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销售风险1
• 包租模式导致群体事件 ——包租结束后投资回报低 ——商铺零星切割 举例：
儿童型、女性型 举例:来福士、恒隆广场、芳汇广场、宝大祥
商业地产与城市综合体开发全程解密
市场乱象-商业地产八大失败原因
• 经营模式有误(前期、后期） • 业态规划错误 • 物业设计硬伤 • 外围动线不畅 • 品牌组合不良 • 装修管控无力 • 营销企划缺失 • 招商调整滞后
城市综合体
城市综合体狭义来讲，城市综合体是以建筑群为基础，融合商业零售、商务办公、酒店餐饮、公寓住宅、综合娱乐五大核心功能于一体的“城中之城”（功能聚合、土地集约的城市经济聚集体）。
但是随着时代的进步，越来越多源于城市综合体运作模式的综合体建筑不断演化出来，它们的功能比狭义意义上的城市综合体少，根据不同功能的侧重有不同的称号，但是可以都属于城市综合体。
如：（1）商务综合体—一般是CBD,酒店和写字楼为主导，未有居住物业；（2）商业综合体—区域中心，以购物中心为主导；（3）生活综合体—郊区和新城，居住比例高于30%；（4）单一综合体—一为无住宅、公寓的纯综合体；一为单栋建筑多种功能；（5）综合体集群—一个以上的综合体复合体或商圈。
城市综合体基本具备了现代城市的全部功能，所以也被称为“城中之城”。
大型城市综合体适合经济发达的大都会和经济发达城市，在功能选择上要根据城市经济特点有所侧重，一般来说，酒店功能或者写字楼跟购物中心功能是最基本的组合。
城市综合体与多功能建筑的差别在于，多功能建筑是数量与种类上的积累综合，这种综合不构成新系统的产生，局部增减无关整体大局。
而城市综合体则是各组成部分之间的优化组合，并共同存在于一个有机系统之中。
分类大型城市综合体是经济发展的必然要求，我们根据特点可以划分为：城市CBD中心的城市综合体，如北京万达广场⌝北京万达广场⌝交通枢纽型城市综合体，如北京国瑞城。
城市副中心城市综合体,城市副中心，是城市经济新增长点。
如上海五角场、重庆南坪商圈、无锡滨湖区、沈阳铁西城市副中心等城郊结合部城市综合体，如世茂·蝶湖湾。
⌝由于很多的大城市市区已经没有能够找出占地5万平方米以上的地块，因此很多城市综合体最大的选址可能是在城郊结合部。
城市聚集产物城市综合体的出现是城市形态发展到一定程度的必然产物。
因为城市本身就是一个聚集体，当人口聚集、用地紧张到一定程度的时候，在这个区域的核心部分就会出现这样一种综合物业。
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商业地产名词解释什么叫城市综合体？
搜狐焦点网 2009年03月19日11:39 网络
1. 城市综合体概述
城市综合体基本具备了现代城（查看地图）市的全部功能，所以也被称为“城中之城”。
1.1 城市综合体的概念
所谓“城市综合体”是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。
大型城市综合体适合经济发达的大都会和经济发达城市，在功能选择上要根据城市经济特点有所侧重，一般来说，酒店功能或者写字楼跟购物中心功能是最基本的组合。
1.2 城市综合体与多功能建筑的差别
多功能建筑是数量与种类上的积累综合，这种综合不构成新系统的产生，局部增减无关整体大局。
而城市综合体则是各组成部分之间的优化组合，并共同存在于一个有机系统之中。
1.3 城市综合体的四大典型特征
特征一：超大空间尺度
城市综合体是与城市规模相匹配，与现代化城市干道相联系的，因此室外空间尺度巨大。
由于建筑规模和尺度的扩张，建筑的室内空间也相对较大，一方面与室外的巨形空间和尺度协调，另一方面则与功能的多样相匹配，成为多功能的聚集焦点。
特征二：通道树型交通体系
通过地下层、地下夹层、天桥层的有机规划，将建筑群体的地下或地上的交通和公共空间贯穿起来，同时又与城市街道、地铁、停车场、市内交通等设施以及建筑内部的交通系统有机联系，组成一套完善的“通道树型”（Access Tree）体系。
这种交通系统形态打破了传统街道单一层面的概念，形成丰富多变的街道空间。
特征三：现代城市景观设计
应用现代城市设计、环境与行为理论进行景观与环境设计是城市综合体的重要特征。
通过标志物、小品、街道家具、植栽、铺装、照明等手段形成丰富的景观与宜人的环境。
特征四：高科技集成设施
城市综合体既有大众化的一面，同时又是高科技、高智能的集合。
其先进的设施充分反映出科学技术的进步是这种建筑形式产生的重要因素。
室内交通以垂直高速电梯、步行电梯、自动扶梯、露明电梯为主；通讯由电话、电报、电传、电视、传真联网电脑等组成；安全系统通过电视系统、监听系统、紧急呼叫系统、传呼系统的设置和分区得以保证。
1.4 城市综合体的发展历程
1.4.1 城市综合体的开发背景
现代都市中，习惯快节奏的人们需要在一个方便、快捷、经济、集多种功能于一体的综合空间里，享受高效率的生活和工作，于是城市综合体便应运而生。
1.4.1.1 城市综合体是城市聚集的产物
城市综合体的出现是城市形态发展到一定程度的必然产物。
因为城市本身就是一个聚集体，当人口聚集、用地紧张到一定程度的时候，在这个区域的核心部分就会出现这样一种综合物业。
① 城市形态的表现
在城市核心区域为了降低综合商务成本而为之，比如在一幢高层建筑内集合办公、餐饮、商业等服务场所的独栋式综合建筑体。
这种综合建筑体也属于城市综合体。
② 经济形态的表现
随着开发商开发规模的不断增大，规划了办公、居住、商业设施等多种独立场所，并通过一个连廊或其它各种形式将它们联结在一起，形成新型的独立式的城市综合体。
1.4.1.2 优越的地段和区域催生了城市综合体
城市综合体依地段而生，城市一般都在CBD区域就会出现高档次的复合建筑楼群。
其功能不能是单一的，而是复合性的，从这一点来看，CBD本身就是一个庞大的综合体。
如北京万达广场就是一个典型的CBD区域的城市综合体。
依北京的CBD规划方案为例，CBD整个建筑规模控制在1000万平方米之内，写字楼约占50％左右（查看地图），公寓占25％左右，其它25％为商业、服务、文化及娱乐设施等。
从一个大的综合体理念开始，再通过一个个小的综合体的建设，最后形成一个大的综合体，共同促进CBD的整体建设。
1.4.1.3 城市综合体市场需求旺盛
由于目前城市客群大多从事脑力劳动，具备一定的物质基础，有追求高档住宅的能力与强烈的意愿，并且一般受过良好教育，具有较强的专业知识和职业能力及相应的家庭消费能力，因此，大多追求生活质量，向往高品质的生活。
首先，表现在对物业的交通、楼宇硬件设施（电梯、空调）以及物业管理水平等要求较高；
其次，要求合理的物业生态景观规划。
雄居城市商务中心的中产阶层，白天必须面临城市的“水泥森林”城堡，高楼大厦、车水马龙所带来的压抑、浮躁，其紧张心态只有在工作之余才能得到释放。
因此，如果选择居住在城市中心，就必然要求物业具有合理的业态规划，能够在这里休闲放松，体味生活的乐趣。
因此，集公寓、商场、休闲、娱乐、主题公园于一体的城市综合体物业的需求渐成热点。
而综合体建筑模式就是在这样的背景下应运而生了。
1.4.2 城市综合体的发展阶段。