浅析国家调控房地产政策及其对企业的影响

浅析国家调控房地产政策及其对企业的影响

摘要：近年来，特别是2006年以来，我国房地产业出现了前所未有的繁荣景象，房地产业在带动相关产业发展的同时，并没有沿着健康的方向发展，房价与人们的普遍收入相比，出现越来越离谱的现象，中国社科院近期发布的《经济蓝皮书》指出，“内地房价收入比超出合理承受范围，百分之八十五家庭无能力买房。”。房价所引起的一系列社会问题越来越严重。为此，国家出台了一系列房地产调控政策，这些密集出台的政策效果怎样？对相关的房地产企业有什么影响？本文就这些问题进行探讨。

关键词：房地产；政策；经济

前言

近年来，特别是2006年以来，我国房地产业出现了前所未有的繁荣景象，房地产业在带动相关产业发展的同时，并没有沿着健康的方向发展，房价与人们的普遍收入相比，出现越来越离谱的现象，中国社科院近期发布的《经济蓝皮书》指出，“内地房价收入比超出合理承受范围，百分之八十五家庭无能力买房。”。房价所引起的一系列社会问题越来越严重。特别是2008年，由于我国受世界经济危机的波及和影响，国家采取宽松的宏观经济政策来应对，加大投资成为其中的重要手段之一，房地产业做为投资领域的重要一环，在经济危机消退之后，仍然处于被投资的热点，房地产的温度随着经济危机的退去反而进一步升高，并一定程度上造成了我国经济的过热局面。

一、2010年以来国家出台的相关房地产调控政策

从2010年年初到现在，国家相继出台了多个“国x条”来平息房价，具体如下：继国务院“营业税优惠政策”调整、“国四条”出台之后，财政部等五部委再度出手打击开发商囤地。中国房地产专家指出，近期中央密集出台信贷、税收、土地等一系列房地产宏观调控政策，透露出管理层对当前房价上涨过快的担忧，全面加强房地产市场的调控力度，政策收紧倾向明显。

（1）1月，《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(简称“国十一条”)；

（2）4月，《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(简称“新国十条”)；

（3）9月29日国家有关部委出台的相关措施（简称“国五条”)，深圳、北京、上海、南京、广州等十四个城市已相继颁相关的限购及限贷细则；

（4）中国人民银行决定，自2010年10月20日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。

二、国家调控房地产的政策密集出台的意图

此次调控房地产政策密集出台的意图首先主要是针对今年以来土地市场普遍出现的交易火爆和过热现象，打击一些热点城市的炒地、囤地现象。提高开发商的资金门槛，迫使开发企业加快住房销售和回笼资金，增加楼市有效供应，在一定程度上缓解当前房地产市场供不应求的紧张局面。其次是为了保证房地产市场健康、稳定发展，调整住房供应结构和消费结构，平抑房价，以满足更多的住房需求，同时从国家大的经济环境出发，防止房地产泡沫的产生和扩大，抑制物价，防止经济过热现象进一步扩大。

三、房地产调控政策出台后对房地产企业的影响

房地产调空政策密集出台后，中小房地产企业将会遭遇几大难题：一是土地获取难。根据新的调控政策，开发用地的取得必须要“四限两竞”（在“限户型、限房价、限开发时间、限销售对象”基础上“竞房价、竞地价”），还必须严格按程序进行公开招拍挂。这在一定程度上，增加了企业自主发挥的空间，也增大了房地产企业的市场风险；二是市场定位难。既然是在“限户型”基础上获得的开发项目，开发企业很难根据市场需求自主进行项目定位。在这种“高计划”经济条件下生产出来的住房产品，很难真正体现出个性特点的；三是资金筹集难。资金是中小房地产企业的生命线。这次调控政策出台后，“银根”再次紧缩、按揭比例降低，在很大程度上，抬高开发企业运作项目的“门坎”。四是市场需求减少。由于“国六条”限制了房屋交易的年限和税收政策，大大减少了“以房增值”的投机消费群体，削减了房地产业的很大部份市场。

四、调控房地产政策密集出台后房地产企业应该怎么做

国家密集出台的房地产调控政策，从短期来看，对房地产价格产生了一定影响，从长期来看这种影响会逐步深入，所以房地产企业必须采取一定的措施，来应对政策的调控：一是克服盲目，谨慎取得土地。在目前形势下，开发企业应慎重拿地，不能“韩信点兵，多多益善”。这对那些想通过储备土地来储备项目的作法是行不通了。取得土地不能盲目，应有充分准备、认真测算的情况下取得土地，这个测算应尽量考虑到相关变数；二是合理定位，寻找发展空间。首先房地产企业项目定位要符合规定，也要充分挖掘市场潜力。房地产企业要树立在规定的户型结构和比例要求下，寻求新的出路的思想；三是创新思路，拓宽融资管道。

房地产企业能否成功融资，是生存的关键。房地产调控政策出台之后，资金问题一直存在，但需要区别对待，对于大型的开发商，授信额较高，是银行放贷的主要对象。对于中小房地产企业而言，银行一般不会放贷，其资金紧张是十分普遍问题。在银行支持无望的情况下，中小房地产企业不应坐以待毙，也不能好高骛远，要坚持融资创新，探寻适合自己的融资方式；四是加强开发成本控制, 增强抗风险能力。房地产开发项目的成本控制与管理是一个多阶段的、动态和复杂的过程，面对国家新一轮调控，房地产开发企业必须认真做好开发过程各个环节的成本控制和管理工作，在企业内部建立一套完善的成本运行体系，从而为企业赢得较大的利润空间，为企业的长足发展奠定坚实的基础；五是另辟蹊径，寻

求出路。（1）走合作发展之路，共度难关。可以将“有地无钱“与”有钱无地“的企业结合起来，资源整合，资源共享，合作共赢。而且，这样，合作壮大之后，融资也更有实效。（2）寻找短期项目，放慢前进速度。中小房地产企业可以寻找规模小、周期短、风险小的项目，逐步壮大。在投资方向上，可以转战竞争较小、空间较大、利润较低的二三级城市，蓄势待发，寻求新的发展机遇。而且，根据价值规律，房地产市场经过二三年的低迷期，一定会迎来新的一轮发展高潮，也会给中小房地产企业带来新的发展机遇。（3）是逐步转产，逐步过渡到其它行业。如果房地产中小企业确实面临“出局”的可能，可以退一步从事与房地产业相关的其它行业，也未尝不是一件明智之举。这也是回避调控“利刃”的有效办法之一；六是创新管理，增强企业竞争力。面对新的挑战，房地产企业要加强内部管理，增强企业核心竞争力，这是企业永立不败之地的关键。未来的房地产行业要实现真正的企业核心竞争力，关键是要进行内部的管理，特别是在目前的转型时期，房地产企业只有从自身着手，解决思想上的疑问，理清政策的源头，才能充分发挥出企业的竞争优势。另一方面，可以引入专业的房地产经营管理公司为自己的项目服务，由房地产经营管理公司进行专业化的项目管理运作。专业的房地产经营管理公司，具有专业的施工管理、成本核算、市场营销等方面人才，它是房地产企业专门进行项目经营管理的企业。房地产开发企业可以将经效益分析的项目交给这类企业运作管理，由开发企业投资、经营公司运作，成本低、风险小。经营公司也可以从中获取一定的管理费用。

总体上来说，国家密集出台的房地产调控政策是及时的，无论对于解决目前与房地产相关的社会问题还是经济过热问题都具有深远的意义，同时国家应该在房地产调控的过程中，进一步挖掘地产业存在的问题，深刻认识当前我国房地产业的发展在国民经济中的重要地位，做好政策的有效落实，采取有效的调控措施，遵循积极稳妥，把握力度；突出重点，区别对待；因地制宜，分类指导；强化法治，加强监管。既要解决当前存在的突出问题，又要保持房地产业健康发展的基本原则来保证房地产持续、健康发展。

参考文献

[1] 杨国华，《房地产密集调控政策影响有多大》，大众证券报，2010.1-11

.[2] 关飞，当前房地产业宏观调控政策评述[J].山东工商学院学报，2007（6）.

[3] 李拯，如何通过税收对房地产市场实行有效调控[J].特区经济，2007（7）.