房地产开发市场调查报告

***项目专项区域市场调查报告

**调查小组于6月16日——17日对***房地产市场进行调研，对主要在售项目、存量项目（二手房交易）等情况作调查，同时与消费者、业界人士、在售项目销售人员等进行多方面沟通，获得对本项目关于定价方面的一些看法。

***即将步入开发阶段，目前在进行土地使用权出让的挂牌程序，由于此项目历时近两年的酝酿，市场情况已经发生很大的改变，使得本项目与当初规划和设想的投资成本相差甚远，为了控制项目开发风险，我们有必要对目前本项目所处的周边区域市场进行调研，以筹划合理的开发成本，确保项目的安全和收益。现就我们的市场调查简要汇报如下：

1、区域市场界定

根据**项目所处的地理位置，市场调查工作重点集中在***片区进行。

2、调研内容

以上述区域内存量及新增项目为目标，重点核实区域内中小面积户型（70㎡－130㎡）住宅物业及部分铺面的销售情况，在售项目仅针对小高层电梯房展开调查。

3、调研范围

3.1存量项目

**家园、***花园、***花园、***校区、**小区、**花园、**城、***城3.2新增项目

***知城、***城、***体育城、**

3.3住宅销售价格

表1：项目所在区域内存量项目二手房（住宅）交易市场价格情况表

项目名称面积（㎡）

均价

（元/㎡）

总价(万元)

***932796　26

***120291735　

***65238515．5

***80262521

***71267619

***82256121

***74290021．5

***116275832

***2900

说明:

（1）***小区、***利家园为本项目近周区域内最新、环境及物业设计最好的小区，小区面积与本项目拟开发面积相当，因此其二手房价格对本项目具有较好的参考价值，目前上述两小区的二手房交易均价约为2700－2900元/㎡；

（2）***小区、***小区、***花园、***温泉花园位于本项目的近周，交房时间早，小区环境一般，户型以70－90㎡为主，可以设定为本项目销售最低价的临界参考，目前二手房交易市场均价为2600－2700元/㎡；

（3）***城位于***东南片区，距离本项目约3－4公里，属于***市较有代表性的大盘之一，开发面积巨大，物业品种丰富，整体配套较为

完善，卖点十分突出。

***的新房销售已经完成90％，二手房交易不算活跃，整个小区空置率较高，目前二手房均价约为2700元/㎡，小户型（70㎡）的销售较好，均价可以达到2800－2900元/㎡。

***城随全国残疾人运动会开幕的炒作以及优美环境的打造，二手房交易均价为目前整个东南片区最高，约为2800－2900元/㎡。

表2：项目所在区域内增量项目（住宅）市场价格情况表

项目名称面积（㎡）

均价

（元/㎡）

总价(万元)

***89280025

***128260033

***118290034

***96270026说明：

（1）***位于****校区旁，占地416亩，物业品种丰富，小高层电梯房主要以小户型为主，主力户型面积为40－90㎡。***最大的卖点是毗邻****校区、轻轨，是****板块唯一一个商业性销售的大盘。目前销售状况良好，尤其50－60㎡小户型最为畅销。****与本项目距离约2公里，与本项目形成竞争楼盘，具有较好的参考价值。目前，****小高层电梯房均价约为2800元/㎡。

（2）****城目前进行销售的物业主要以中、大户型为主（面积为130－160㎡），有一部份精装修房对外销售，毛坯房的价格约为2600元/㎡，精装修房为3200元/㎡。

（3）***位于*****河旁边，盘踞于****城和****城之间，主推景

观花园洋房，也有一部分的小高层电梯房。销售情况良好，目前小高层电梯房均价约为2700元/㎡。由于交通差别、产品卖点、主推户型等差异，***项目对于本项目具有一定的参考价值。

3．4 铺面销售情况

本项目区域范围内由于交通环境、小区人口数量、消费习惯的差异性，铺面价格销售价格差别较大。***片区铺面价格约为5500－7000元/㎡，****城新售铺面价格约为7000元/㎡，****铺面转让价格约为7000－8000元/㎡，****的铺面还未定价，预计明年年中对外销售。

4．结论及建议

本项目位于***起步区范围内，交通相对便利，项目周边配套是所调查范围内最为成熟和完善的。随***工业、商业项目的不断进入，具有良好的市场预期。但是，由于本项目占地面积不算大，受土地限制不太可能营造出****、***城等热销楼盘的良好区内环境及完善的小区配套。通过市场调查和走访，****片区二手房市场交易比较旺盛，有较强的房源需求，但因位于***东郊，且为***主要工业聚集区，商业、交通等配套尚待完善和成熟，因此与市区相比均价较低。

经此次区域市场调查，从市场情况分析来看，我们建议本项目住宅部分的开盘销售均价约为2900－3000元/㎡，临街商铺开盘销售均价约为8000－9000元/㎡。

2007年6月17日