商业市场研究及定位规划

（一）商业市场研究

1.0城市宏观环境发展研究

1.1城市概况（城市地位、人口规模、发展定位及产业发展）

1.2城市经济发展水平（GDP、人均GDP、产业结构、重点产业发展概况）

1.3居民生活及消费（人均可支配收入、消费性支出结构、零售市场规模）

1.4发展规划及政策（城市发展规划、产业规划、发展政策）

1.5宏观环境发展趋势（城市经济发展趋势、居民生活及消费发展趋势）

2.0城市商业发展研究

2.1城市商业发展概况

2.1.1城市大型商业零售设施供应及规划概况

2.1.2大型商业零售设施的空间分布

2.1.3大型商业零售设施的类型发展及特征

2.2城市商圈布局及发展特征

2.2.1城市主要商圈布局

2.2.2各商圈的发展概况及特征（商圈特点、商业设施供应、消费人流特点、租金水平、商业发展特点）

2.2.3总提商圈竞争情况及未来发展趋势

2.3城市商业发展趋势

2.3.1商业供应及空间布局发展趋势

2.3.2商业类型及主题发展趋势

3.0区域环境研究

3.1地区的发展概况及趋势评价

3.1.1地区的发展概况

3.1.2地区的商业发展特征

3.1.3地区的商业发展趋势

3.2项目周边环境分析及评价

3.2.1区域地位

3.2.2市政设施发展概况（公共设施、城市交通）

3.2.3商业发展概况

3.2.4住宅物业发展概况

3.2.5商务物业发展概况

3.2.6潜在消费者构成及分布

4.0消费者及商户需求研究

4.1问卷调查分析

4.1.1潜在消费人群人口特征

4.1.2总体消费潜力判定

4.1.3日常消费行为模式及偏好

4.1.4购物消费需求及偏好

4.1.5餐饮消费需求及偏好

4.1.6休闲娱乐消费偏好及需求特征

4.2商户访谈

5.0项目立地条件及经营资源研究

5.1项目立地条件及研究

5.1.1地理位置及交通条件

5.1.2宗地概况及功能适应性分析

5.1.3项目可见性研究

6.0竞争环境研究

6.1竞争对手的筛选（体量、功能、类型、地理位置）

6.2竞争对手分析

6.2.1竞争对手概况（地理位置、项目主要经济指标、开发企业背景、市场地位评价）

6.2.2竞争对手硬件条件（总建筑面积、营业面积、建筑楼层、楼层高度、装修水平、配套设施）

6.2.3竞争对手的市场定位（商业类型、档次、目标消费群体及商业主题定位）

6.2.4竞争对手的经营特色（业态构成、业态种类、品牌特色、推广特色）

7.0项目成功关键因素分析

7.1项目SOWT分析（优势及劣势、机遇及挑战）

7.2项目成功的关键因素分析

7.2.1案例借鉴（项目概况、开发亮点、商业特色、业态构成、消费人流）

7.2.2总结成功关键因素（建筑、业态、特色、客群定位等成功因素）

（二）商业定位规划

1.0商业类型定位

1.1商业类型分析模型及标准概述

1.2本项目的商业类型定位

2.0市场定位及商业概念

2.1市场定位

2.1.1商业类型及发展方向

2.1.2目标消费群体（人群构成、消费需求及生活特征）

2.1.3商业档次及业态比例（商业档次、业态构成比例）

2.1.4商业主题定位

2.2商业概念策划

2.2.1核心商业价值策划

2.2.2商业业态构成亮点

2.2.3核心/代表性商户推荐

2.3业态组合

2.3.1业态组合建议

2.3.2业主方讨论意见

3.0建筑设计指引及评审

3.1综合体整体布局分区建议

3.2商业整体效果建议

3.2.1商业里面效果

3.2.2出入口

3.2.3商业通道

3.2.4店铺展示

3.2.5广告位及指引设施

3.3动线规划建议

3.3.1外部交通动线

3.3.2内部交通动线

3.3.3内部货运动线

3.4主要指标建议

3.4.1楼层数量

3.4.2单层面积

3.4.3楼层高度

3.4.4结构跨距

3.4.5通道宽度

3.4.6中空尺寸

3.4.7商业使用率

3.5商业平面布局及店铺规划建议

3.5.1主力店铺布局及面积需求

3.5.2一般零售店铺的分布及面积需求

3.5.3各业态主要机电预留要求及初步指标

3.6配套商业设施布局及面积需求

3.6.1停车数量及布局建议

3.6.2卸货区域布局及功能要求

4.0租金评估及收入测算

4.1可参考之市场租金资料（可参考项目、成交租金水平或商户经营资料）4.2租金标准评估

4.3十年期租金收入测算结论