2016年营改增后房地产增值税计算案例
“营改增”对房地产公司税负影响的案例分析
“营改增”对房地产公司税负影响的案例分析摘要“营改增”是指部分原缴纳营业税的应税劳务改为缴纳增值税。
国家在“十二五”规划之“改革和完善税收制度”中提出，按照优化税制结构、公平税收负担、规范分配关系、完善税权配置的原则，健全税制体系，加强税收法制建设。
2016年5月1日起，全面实行“营改增”，将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围。
本文将就“营改增”后流转税税负、企业利润、现金流管理以及相关的其他税负等方面对房地产企业的影响作案例分析。
关键词“营改增” 房地产案例影响一、营业税与增值税差异增值税和营业税同为流转税，但是两者在计税方式、征收管理等方面存在较大差异。
二、差异比较“营改增”之前，房地产开发企业属于地税征管范围，需缴纳营业税；2016年5月1日之后，房地产开发企业将彻底告别营业税，进入增值税纳税监管范围。
那么，此次“营改增”对房地产开发企业具体产生什么影响？原定于5月前后开工的项目采用一般计税法更有利，还是简易计税更节税？笔者将从流转税税负、企业利润、现金流管理以及相关的其他税负等方面进行简单测算。
以天津市某房地产项目公司为例，假如该公司预计全项目周期回款额100，000万元，销售毛利率25%（营业税口径），期间费用（销售费用与管理费用分别占全项目周期回款额的2.5%）为5，000万元；财务费用中的贷款和存款利息全部资本化，金融机构手续费金额较小，本次测算不予考虑。
假设项目直接成本构成如下：土地价款占直接成本的20%，基础设施以及建安成本占直接成本的50%，可以取得11%的可抵扣增值税专用发票，咨询、设计等服务费占直接成本的10%，可以取得6%的增值税专用发票，另外20%的成本（政府性收费、贷款利息、开发间接费下的行政管理费等）取得的票据不可以抵扣。
部分销售费用可以取得6%的增值税专项发票，金额较小，本案例不予考虑。
（一）对流转税的影响根据《营业税改征增值税试点有关事项的规定》，房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。
2016年营改增后房地产增值税计算案例
某市区的甲房地产开发公司〔以下简称甲公司〕为增值税一般纳税人，销售自行开发的房地产项目，2016年7月发生如下经营业务：〔1〕甲公司将一套自行开发的房屋无偿赠送给新星公司，这套房屋成本价为90万元，按照甲公司最近时期销售同类不动产的平均价格确定价值为111万元〔包括销项税额〕。
〔2〕采用直接现款交易方式销售已办理入住的销售房款39100万元，已开具增值税专用发票，销售建筑面积为49000平方米；该项目可供销售建筑面积为70000平方米，该项目取得土地支付土地出让金40000万元，已取得土地出让金符合规定的有效凭证。
〔3〕采取预收款方式销售房屋，收到预收账款3330万元。
〔4〕销售《建筑工程施工许可证》日期在2016年4月30日之前的住宅，办理入住并收款4200万元。
〔5〕甲公司购买一台机械设备，增值税专用发票注明的价款为100万元，增值税税额为17万元。
〔6〕甲公司购入一处不动产，增值税专用发票注明的价款为2000万元，增值税税额为220万元。
〔7〕甲公司支付房地产开发项目设计费636万元，增值税专用发票注明的价款为600万元，增值税税额为36万元。
〔8〕甲公司以包工包料方式将鸿达建筑工程项目通过公开招标，腾飞建筑公司中标承建该工程项目，工程结算价款为8325万元，取得增值税专用发票注明的价款为7500万元，增值税税额为825万元。
要求：1.作出业务〔1〕-业务〔8〕的会计分录。
2.计算甲公司2016年7月份应纳的增值税。
二、案例解析1.要想正确作出每笔业务的会计分录，就要计算出每笔业务的销项税额、进项税额。
本案例既考核了营改增相关知识，又考核了会计基本功。
业务〔1〕：要按照视同销售处理。
根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》〔财税〔2016〕36号〕附件1《营业税改征增值税试点实施办法》〔以下简称《实施办法》〕第十四条第〔二〕款规定，下列情形视同销售不动产：单位向其他单位无偿转让不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。
2016年5月营改增后房地产企业增值税会计核算
借记“应交税费——未交增值税”科目，贷记
“银行存款”科目。
▪ 【例题】某商贸公司为增值税一般纳税人， 2016年7月8日上缴2016年6月应纳增值税额 148000元，则正确的会计处理为：
▪ 借：应交税费——未交增值税 148 000
贷：银行存款
148 000
▪ (4)月末，本科目的借方余额反映的是企业多 缴的增值税款，贷方余额反映的是期末结转下 期应缴的增值税。
▪ ① 取得转让收入时 借：银行存款
贷：固定资产清理
5150 5050
应交税费——未交增值税 100
（5150÷1.03×2%）
▪ ②缴税时 借：应交税费——未交增值税
贷：银行存款
100 100
▪
(3)企业当月缴纳上月应缴未缴的增值税时， 以保持党的先进性和纯洁性为目标，查找差距，分析原因，进一步增强自己作为党员的凝聚力和战斗力，为推进学校和年级各项工作做贡献
▪ 1.3.“应交税费——待抵扣进项税额”科目
▪ 该科目用于核算辅导期一般纳税人取得尚未进行交 叉稽核比对的已认证专用发票抵扣联、海关进口增 值税专用缴款书以及运输费用结算单据（以下简称 增值税抵扣凭证）注明或者计算的进项税额。
▪ 辅导期纳税人取得增值税抵扣凭证后，借记“应交 税费——待抵扣进项税额”明细科目，贷记相关科 目。交叉稽核比对无误后，借记“应交税费——应 交增值税（进项税额）”科目，贷记“应交税费— —待抵扣进项税额”科目。经核实不得抵扣的进项 税额，红字借记“应交税费——待抵扣进项税额” ，红字贷记相关科目。
贷：银行存款
10
▪
以保持党的先进性和纯洁性为目标， 查找差 距，分 析原因 ，进一 步增强 自己作 为党员 的凝聚 力和战 斗力， 为推进 学校和 年级各 项工作 做贡献
营改增后房企利润变化的计算方法
营改增后房企利润变化的计算方法营改增后房企利润变化的计算方法2016.4.15中国税务报汪杰王青董晓岩房地产作为我国经济的支柱产业之一，涉及税种较多，恰逢营改增和去库存的“双期叠加”，企业需重视税务管理理念和方式的转变，全面享受税收政策红利，为房企发展保驾护航。
营改增对房企营业利润的影响案例1：甲房地产公司当年销售额15000万元，该销售额对应的开发成本为5000万元、土地出让金5000万元（由于开发成本中各项成本增值税税率不同，假设2016年5月1日营改增后甲企业新开工项目按一般纳税人计税方法计算增值税，开发成本中可以取得500万元的进项税额，转让不动产销项税额990.99万元），城建税和教育费附加合计10%，不考虑其他因素。
营改增前，甲公司的主营业务收入为15000万元，营业税金及附加为825万元（营业税750万元加上城建税及教育费附加75万元），主营业务成本为10000万元。
《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号，以下简称36号公告）规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。
所以营改增后，甲房地产公司主营业务收入为14009.01万元〔（15000-5000）÷1.11〕，应缴增值税490.99万元〔（15000-5000）÷1.11×0.11-500〕，城建税及教育费附加为49.10万元，主营业务成本为9500万元（10000-500）。
增值税价外税的特点，使得主营业务收入减少了990.99万元；主营业务成本减少了500万元；营业税金及附加减少了775.9万元，甲企业营业利润合计增加了 284.91万元（500+775.9-990.99），从而房地产企业应纳税所得额增加。
值得注意的是，甲公司开发成本中取得的进项税额将影响营业利润和应纳税所得税额。
建筑业营改增增值税会计核算综合案例
增值税核算综合案例案例背景：甲公司于20X5 年底成立，下设A、B、C 三个项目部，2016 年5 月中标公路建设 A 项目、房屋建筑 B 项目，由甲公司统一签订合同。
A 项目合同总造价8156777.24 元（含增值税 8083293.24 元），B 项目合同总造价 1 亿元（不含增值税）。
2015 年 3 月开工的确 C 项目， C 项目合同金额 26000 万元。
A、B、C 项目部均已办理《外出经营活动税收管理证明》。
b5E2RGbCAP案例假设条件：建筑业于 2016 年 5 月 1 日开始完成“营改增” ，甲公司适用一般计税方法，增值税税率 11%，A、B、C项目部“营改增”后统一由甲公司开具增值税专用发票。
p1EanqFDPw甲公司以汇总纳税方式，缴纳增值税，即项目部预征、法人汇总缴纳，项目部所在地预征率为 2%，简易计税方法征收率为 3%，城市维护建设税 7%、教育费附加 3%、地方应交教育费附加 2%。
DXDiTa9E3d发生下列经济业务：第一部分： A 项目部1）2016 年 5 月收业主开工预付款8156777.72元（总合同额的 10%）；购设备117 万元，取得增值税专用发票；预付专业路基分包单位款222 万元，未取得增值税专用发票；项目部预缴增值税146968.97 元。
RTCrpUDGiT2）2016 年 6 月购入材料，取得增值税专用发票，金额585 万元 ,材料领用采用假退库制度，验收后全部领用，月末盘点结余68 万元；对专业分包计价666万元，并取得增值税专用发票，扣回预付款 222 万元，扣质保金 66.6 万元，已支付 377.4 万元；对劳务分包计价 111 万元，取得增值税专用发票；发生机械租赁费用82.4 万元（租赁设备于 2012 年购进），收到税务机关代开的增值税专用发票（3%征收率）；月底业主进行了验工计价，确认计价款 19451196 元，甲公司按此金额给业主开具增值税专用发票，按规定在当地预缴了增值税，扣留保金 1752360元（按 10%，留保金达到合同价款的5%时不再扣款）；项目部变卖废料，取得现金 1.17 万元（注：因本例销售废料收入与建筑业收入相差较大，所以本案例不计算项目部销售废料应抵扣的增值税进项税金。
“营改增”后房地产企业节税筹划案例
“营改增”后房地产企业节税筹划案例房地产业销售企业“营改增”前主要涉税种类有：城市维护建设税、教育费附加、印花税、契税、土地增值税、所得税、营业税等。
其中所得税、土地增值税和营业税是涉税金额较大的税种。
“营改增”后房地产企业的涉税种类发生了变化，不再征收营业税全面改征增值税。
其中纳税额较大的主要有增值税、所得税、房产税三种税，本文将主要对这三种税收的变化进行分析。
“营改增”前，房地产企业销售不动产缴纳营业税，适用的税率为5%，计税价格＝工程成本×（1＋成本利润率）÷（1－营业税税率），应纳税额＝计税价格×5%；企业出租不动产缴纳营业税，适用的税率为5%，计税价格为租金收入，应纳税额=租金收入×5%。
房地产销售企业采用简易征收办法的不动产销售行为、一般纳税人采用简易征收办法的经营性租赁行为均适用于5%的增值税税率，应纳税额＝含税销售额÷（1+5%）×5%房地产业涉及的其他税种资料：表1-1 房地产业涉及的部分税种汇总表税种应税项目计税方法备注个人所得税财产转让所得、财产租赁所得以每次收入额税率20%企业所得税应纳税额×25％房产税自有房屋房产原值×(1-30%)×1.2%根据北京市规定租赁房屋房产租金收入×12%由于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。
5月1日营改增后，征收房产税、土地增值税、个人所得税的计税价格和收入，均为“裸价”，即不含增值税的价格和收入。
二、节税案例分析方案1：销售不动产适用简易计税的节税案例晨曦房地产企业为一般纳税人，2016年7月，销售自行开发的开工日期在2016年4月30日前的房地产项目，取得销售收入44 000 000元（不含税），假设采用简易计税方法缴纳增值税：应纳税额=44 400 000×5%=2 220 000元该企业若采用一般计税方法纳税:房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。
建筑行业营改增后应对案例
1、甲建筑公司为增值税一般纳税人，2016年5月1日承接A工程项目，5月30日发包方按进度支付工程价款222万元，该项目当月发生工程成本为100万元，其中购买材料、动力、机械等取得增值税专用发票上注明的金额为50万元。
对A工程项目甲建筑公司选择适用一般计税方法计算应纳税额，该公司5月需缴纳多少增值税？答：一般计税方法下的应纳税额=当期销项税额-当期进项税额该公司5月销项税额为222/(1+11%)×11%=22万元该公司5月进项税额为50×17%=8.5万元该公司5月应纳增值税额为22-8.5=13.5万元2、甲建筑公司为增值税一般纳税人，2016年5月1日以清包工方式承接A工程项目（或为甲供工程提供建筑服务），5月30日发包方按工程进度支付工程价款222万元，该项目当月发生工程成本为100万元，其中购买材料、动力、机械等取得增值税专用发票上注明的金额为50万元。
对A工程项目甲建筑公司选用简易计税方法计算应纳税额，5月需缴纳多少增值税？答：企业以清包工方式提供建筑服务或为甲供工程提供建筑服务可以选用简易计税方式，其进项税额不能抵扣。
应纳税额=销售额×征收率。
该公司5月应纳增值税额为222/(1+3%)×3%=6.47万元3、甲建筑公司为增值税一般纳税人，2016年5月1日承接A工程项目，5月30日发包方按进度支付工程价款222万元，A项目当月发生工程成本为100万元，取得增值税专用发票上注明的金额为50万元，税率17%。
同月3日承接B工程项目，5月31日发包方支付工程价款111万元，B项目工程成本为80万元，取得增值税专用发票上注明的金额为60万元，税率17%。
对两个工程项目甲建筑公司均选择适用一般计税方法计算应纳税额，该公司5月需缴纳多少增值税？答：如果建筑企业承接的工程没有选择简易计税方法计算应纳税额的，则在纳税申报时无需分项目计算增值税应纳税额，应分别汇总每月各项目可确认的销项税额和进项税额，以汇总销项税额减去汇总进项税额后的余额为应纳税额。
实例说说营改增后不动产固定资产抵扣
实例说说营改增后不动产固定资产抵扣全面营改增已经过去五个多月了，今天知秋就来说说不动产固定资产进项抵扣。
政策依据：财税（2016）36号文2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。
（第二年是指第13个月）。
适用两年分期抵扣的情形：基本政策：2016年5月1日后取得，并在会计制度上按固定资产核算的不动产及不动产在建工程1.直接购买2.接受捐赠3.接受投资入股4.抵债5.自建不动产的“购进货物、建筑服务、设计服务”进项税额6.改建、扩建、修缮、装饰不动产超过不动产原值50%的“购进货物、建筑服务、设计服务”进项税额适用两年抵扣的情形，关键字是两个：一是2016年5月1日后“取得”；二是，会计制度上按照“固定资产”核算。
2.企业取得不动产有三种方式一是购买，二是自建，三是租入。
购买和自建的原则上按照两年抵扣，考虑到地产企业“转固”情形不多，地产企业自建转固，也一次性抵扣。
租入的租金，一次抵扣。
3.企业不动产的用途有三个一是，出售；二是自用；三是出租。
原则上，自用的地产是两年抵扣的，出售和出租的都可以一次性抵扣，考虑到非地产企业建造为出售的情形较少，一律分两年抵扣，如果第13个月之前就出售了，给予待抵扣税金全部抵扣的特殊政策。
总结：基本规则租入的，和为出租的不动产，一次抵扣。
房地产开发产品一次性抵扣非地产企业购入和自建分两年抵扣。
案例：购买不动产金额1110万1.取得专用发票当月借：固定资产1000万元应交税费—应交增值税（进项税额）66万应交税费—待抵扣进项税额（xx项目） 44万贷：银行存款 1110万2.第13个月借：应交税费—应交增值税（进项税额）44万贷：应交税费—待抵扣进项税额 44万购进时已全额抵扣进项税额的货物和服务，转用于不动产在建工程的，其已抵扣进项税额的40%部分，应于转用的当期从进项税额中扣减，计入待抵扣进项税额，并于转用的当月起第13个月从销项税额中抵扣。
2016年营改增后房地产相关税费计算
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土地增值税| 计算公式
扣除项目
（二）房地产开发成本
土地征用及拆迁补偿费 前期工程费 建筑安装工程费 基础设施费 公共配套设施费 开发间接费用
开发成本细项
土地征用及拆迁补偿费
房地产 开发成
本
前期工程费 建筑安装工程费
工程材料 基础设施费
公共配套设施费
开发间接费用
金额
不涉及增值税
对应税率 对应税率 对应税率
法律依据： （五）与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交 纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。
扣除项目 1、土地成本 2、房地产开发成本 3、房地产开发费用 4、旧房及建筑物评估价格 5、相关税金 6、加计扣除 扣除项目总额：（一）至（六）项之和
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土地增值税| 计算公式
扣除项目 （一）土地成本=土地出让金及契税
法律依据： （一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的
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土地增值税| 计算公式
扣除项目
（四）旧房及建筑物评估价格
法律依据： （四）旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的 重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。
（五）相关税金
增值税×（城市建设维护税7%+教育附加费3%+地方教育附加费2%）×20%
（施工方和乙公司为小规模纳税人征收率为3%，采购材料征收率17%）
应缴增值税=（销售收入-当期允许扣除的土地金额）/（1+11%）×11%-抵扣税额
一、案例信息整理： 1、预售收入6亿元 2、土地总建面20万方，当期销售6万方，出让金3亿元 3、可抵扣项：3亿工程价款（征收率3%），装修费5000万元（征收率3%），自行采 购材料1亿元（征收率17%），其余增值税进项发票300万元
房地产开发企业“营改增”后不同计税方式的账务处理案例
房地产开发企业“营改增”后不同计税方式的账务处理案例自财税2016年36号“营改增”纲领性文件发布后，国家税务总局又出台了涉及不动产的14号、15号、16号、18号等公告，这也突显房地产业营改增的复杂程度。
“营改增”后，适用于不同计税方式有着不同的账务处理，房地产企业需要根据自身实际情况选择计税方案。
适用简易计税方法案例：A公司为房地产开发企业，A公司在主管国税机关登记为一般纳税人，并且将其房地产老项目备案为按简易计税方式征税。
2016年5月销售房地产老项目楼盘一套，销售合同中注明含税价105万元，当月收到预收房款42万元，8月收到剩余房款63万元，并向客户全额开具发票。
(以下涉及单位均为“万元”)问：做出A公司2016年5月—9月相关会计分录?案例解析：2016年5月收到预收款：借：银行存款 42贷：预收账款 422016年6月预缴税款：借：应交税费———未交增值税1.2贷：银行存款 1.2预缴税款=[42÷(1+5%)]×3%=1.2文件依据：税总2016年第18号公告中第十条、第十一条、第十二条规定：第十条一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
第十一条应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款=预收款÷(1+适用税率或征收率)×3%适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算;适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。
第十二条一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。
2016年8月收到剩余房款，确认收入：借：银行存款 63预收账款 42贷：主营业务收入 100应交税费———未交增值税52016年9月申报缴税借：应交税费———未交增值税3.8贷：银行存款 3.8申报缴税额=应纳税额-预缴税额=5- 1.2=3.8文件依据：税总2016年第18号公告中第十五条规定，一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的，应按照《试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。
实例解读营改增后房地产账务处理
实例解读营改增后房地产账务处理转载2016-05-05 20:42:45标签：营改增房地产企业A公司机构所在地为丛台区，共有三个项目，分别为武安市甲项目（一般计税）、石家庄乙项目（简易计税）和丛台区丙项目（简易计税）。
2016年5月业务如下：武安市甲项目预收款222万元（含税）。
取得甲项目工程款专用发票金额500万元，税额55万元。
借：银行存款222贷：预收账款[甲项目][11%税率] 222借：应交税费-应交增值税-已交税金[甲项目] 6贷：应交税费-未交增值税 6借：开发成本-建筑安装工程费[甲项目] 500应交税费-应交增值税-进项税额[甲项目] 55贷：预付账款555石家庄乙项目预收款105万元。
借：银行存款105贷：预收账款[乙项目][5%征收率] 105借：应交税费-应交增值税-已交税金[乙项目] 3贷：应交税费-未交增值税 3取得丙项目工程款普通发票价税合计888万元。
借：开发成本-建筑安装工程费888贷：预付账款888购入原材料取得专用发票金额150万元，税额25.5万元。
借：库存商品150应交税费-应交增值税-进项税额[未领用] 25.5贷：预付账款175.5结转预缴增值税借：应交税费-应交增值税-转出多缴增值税9贷：应交税费-未交增值税92016年6月业务如下：缴纳增值税借：应交税费-未交增值税9贷：银行存款9武安市甲项目预收款333万元（含税）借：银行存款333贷：预收账款[甲项目][11%税率] 333借：应交税费-应交增值税-已交税金 9贷：应交税费-未交增值税9确认增值税收入555万元，对应地价款77.7万元。
借：预收账款-增值税[甲项目] 55贷：应交税费-应交增值税-销项税额[甲项目][11%税率] 55 借：应交税费-应交增值税-营改增抵减的销项税额[甲项目] 7.7 贷：开发成本-土地征用及拆迁补偿费[甲项目] 7.7领用原材料100万元借：开发成本-基础设施费[甲项目] 100 贷：库存商品100乙项目预收款210万元（含税）借：银行存款210贷：预收账款[乙项目][5%征收率] 210 借：应交税费-应交增值税-已交税金 6贷：应交税费-未交增值税 6确认增值税收入315万元（不含税）借：预收账款-增值税[乙项目] 15贷：应交税费-未交增值税15丙项目领用原材料50万元借：开发成本-基础设施费[丙项目] 58.5 贷：库存商品50应交税费-应交增值税-进项税额转出8.5由于上期留抵与本期进项税额之和大于本期销项税额，所以不用做转出未交增值税，但应结转本月预缴增值税。
房地产企业营改增后会计核算 案例
房地产企业营改增后会计核算案例案例：房开企业甲2016年3月获取天津市J地块，支付土地出让金11100万元，大配套费1500万元。
2016年10月取得商品房预售许可证，当年取得含税预售销售额11100万元。
当年支付工程价款含税11100万元，并取得增值税专用发票并认证抵扣。
2017年1-6月，取得预售收入22200万元并销售完毕。
2017年10月，该项目项目交付入住并向业主办理了房产转移手续。
会计核算示例：1、房开企业获取土地，并支付土地出让金和大配套费借：开发成本-土地获取成本-土地出让金10000应交税费-应交增值税（营改增待抵扣销项税）1100贷：银行存款11100借：开发成本-土地获取成本-红线外市政设施配套费1500贷：银行存款15002、2016年房开企业取得商品房预售收入，并预缴增值税借：银行存款11100贷：预收账款11100借：应交税金-应交增值税（预缴税金11100/1.11*0.03）300贷：银行存款3003、2016年房开企业取得建安企业增值税专用发票并抵扣进项税借：开发成本-建筑安装费10000应交税费-应交增值税（进项税金）1100贷：银行存款110004、2017年1-6月，房开企业取得预售收入并预缴增值税借：银行存款22200贷：预收账款22200借：应交税金-应交增值税（预缴税金22200/1.11*0.03）600贷：银行存款6005、2017年10月，房开企业交付房屋并向业主办理产权登记手续，确认收入并申报增值税确认收入并结转成本借：预收账款33300贷：主营业务收入30000应交税金-应交增值税（销项税金）3300借：主营业务成本：21500贷：开发成本-结转开发成本21500发生增值税纳税义务申报并交纳增值税，按销售面积比例抵扣土地差额计征销项税（100%）借：应交税费-应交增值税（营改增待抵扣销项税）（红字）-1100贷：应交税费-应交增值税（销项税金）（红字）-1100转出未交增值税【销项税金-进项税金-预缴=（3300-1100）-1100-900=200】借：应交税金-应交增值税（转出未交）200贷：应交税金-未交增值税200纳税申报交纳增值税借：应交税金-未交增值税200贷：银行存款200营改增之后，如果含税售价不变，土增税是增加的还是按上面的例子：开发成本土地建安开发配套合计增值税1000010000150021500营业税1110011100150023700销售收入现金流入不含税销售增值税3330030000营业税3330033300增值部分公式增值额增值率土增税增值税=B5-E2*1.320509.53%615营业税=B6-E3*1.3-B6*5%825 3.48%247.5营业税下要交土地增值税247.5万，而增值税下要交615万，多缴367.5万。
营改增后房地产开发企业核算方式
营改增后房地产开发企业核算方式案例：某房地产开发公司为增值税一般纳税人，2017年发生如下业务：(1)1月份通过出让方式从政府部门取得土地使用权，全部用于开发商品房，支付土地价款1110万元，取得财政票据，交纳契税33.3万元。
(2)2月份支付设计费106万元，取得专用发票，注明金额100万元、税额6万元。
(3)2月份预付建筑费309万元，取得专用发票，注明金额300万元、税额9万元。
(4)2月份购买甲供材料2340万元，取得专用发票，注明金额2000万元、税额340万元。
款项通过银行支付。
(5)2月末增值税处理。
(6)3月份预售建筑面积0.3万平方米商品房，每平方米6660元(含税)，开具增值税普通发票。
(7)4月份申报纳税期预缴增值税。
(8)10月份工程竣工，可供销售建筑面积合计1万平方米。
结算建筑费1030万元，支付剩余建筑费721万元，取得专用发票，注明金额700万元、税额21万元。
(9)10月份将7月预售建筑面积0.3万平方米商品房交付购房者。
(10)10月末增值税处理。
(11)11份销售剩余建筑面积0.7万平方米商品并交付购房者，每平方米6660元(含税)，开具增值税普通发票。
(12)11月末增值税处理。
(13)12月份申报纳税期缴清增值税。
计算该房地产公司2017年应缴纳的增值税，并进行会计处理。
业务(1)：支付土地价款和契税，会计处理为：(单位：万元，下同)借：开发成本 1110贷：银行存款 1110借：开发成本 33.3贷：银行存款 33.3业务(2)：支付设计费。
借：开发成本 100借：应交税费——应交增值税(进项税额) 6贷：银行存款 106业务(3)：预付建筑费，取得专用发票。
借：预付账款 300借：应交税费——应交增值税(进项税额) 9贷：银行存款 309业务(4)：购买甲供材料。
借：开发成本 2000借：应交税费——应交增值税(进项税额)340贷：银行存款 2340业务(5)：2月末增值税处理。
房地产企业增值税会计核算案例
房地产企业增值税会计核算案例房地产企业增值税会计核算案例05-21王轶仙税务A房地产开发公司，2016年5月1日后开发可供销售商品房100套，土地成本1110万元；开发成本共计6000万元；取得进项税额500万元，2017年12月31日办理商品房登记手续，且已销售50套，收到销售额5550万元。
计算的销项税额550万元。
已按3%预征率预缴增值税。
2017年12月31日由于公司经营战略调整，剩余50套不再销售，转为自用并用于经营酒店式公寓，且取得了酒店经营许可证。
解析：一、取得进项税额时：借：应交税费－应交增值税－进项税额－XX项目500万元贷：银行存款500万元填入附表2及主表，形成留抵税金，反映在主表期末留抵，以后各期滚动。
二、预售时：借：银行存款5550万元贷：预收账款5550万元下月申报缴纳时：借：应交税费—应交增值税－已交税金—xx项目150万元贷：银行存款150万元填入增值税预缴税款表及主表第28栏备注：预缴税款＝5550÷（1+11%）×3%＝150万元（特别提醒：计算预缴税款时不能扣除土地出让金）三、结转销售收入，并开具发票时：借：预收账款5550万元贷：主营业务收入—x项目5000万元应交税费－应交增值税－销项税额－xx项目550万元（5550－1110/2）/(1+11%)=495万元填附表一14列，反映在主表第11栏。
注1：以取得全部价款和价外费用扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额填报申报表。
注2：如果没有以下第四笔业务，则计算当月应纳增值税＝495－500＝－5万。
注3：本人更偏向于通过这样：借：应交税费—应交增值税—未交增值税－XX项目495万元，讲课时，让大家更清楚方向和性质。
但13号文件明确：应交税费下直接设未交增值税二级科目。
反映在主表第20行期末留抵。
同时预征的部分仍然在第28栏反映，本期不抵减。
四、另50%用于转固定资产需要将其中40%的进项税额转出即：50050%40%＝100万元借：应交税费—待抵扣进项税额100万元贷：应税税费－应交增值税－进项税额转出100万元计算当月应补（退）税额＝495（销项税额）+100（待抵扣不动产进项税额）－150－500＝－55万元。
实例解析建筑企业营改增后如何计算应纳增值税
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实例解析建筑企业营改增后如何计算应纳增值税
某市区的甲建筑工程公司(以下简称甲公司)为增值税一般纳税人，2016年8月在项目所在地发生如下经营业务：
(1)甲公司以包工包料方式承包翔源公司畅达建筑工程，工程结算价款为11100万元，开具增值税专用发票注明的价款为11100万元，增值税税额为1100万元。
(2)以清包工方式承包凯迪公司宾馆室内装修工程，工程结算价款为1030万元，开具增值税专用发票注明的价款为1030万元。
(3)承接乙公司亿豪建筑工程项目，工程结算价款为2060万元，开具增值税专用发票注明的价款为2060万元，亿豪建筑工程项目《建筑工程施工许可证》日期在2016年4月30日之前。
(4)购进工程物资1000万元，取得增值税专用发票，注明增值税额170万元；取得增值税普通发票200万元；甲公司自建职工宿舍领用工程物资100万元(购入时取得增值税专用发票并已抵扣进项税额)。
(5)甲公司自购的机械设备施工中发生油费等支付585万元，取得增值税专用发票注明的价款为500万元，增值税税额为85万元。
(6)甲公司将畅达建筑工程分包给丙建筑公司，支付工程结算价款为222万元，取得增值税专用发票注明的价款为200万元，增值税税额为22万元。
(7)甲公司购买一台设备，增值税专用发票注明的价款为100万元，增值税额为17万元。
(8)甲公司承包鸿达公司建筑工程项目，全部材料、设备、动力由鸿达公司自行采购。
工程结算价款为3090万元，开具增值税专用发票注明的价款为3090万元。
1。
营改增后房企利润变化的计算方法(老会计人的经验)
营改增后房企利润变化的计算方法（老会计人的经验）房地产作为我国经济的支柱产业之一，涉及税种较多，恰逢营改增和去库存的“双期叠加”，企业需重视税务管理理念和方式的转变，全面享受税收政策红利，为房企发展保驾护航。
营改增对房企营业利润的影响案例1：甲房地产公司当年销售额15000万元，该销售额对应的开发成本为5000万元、土地出让金5000万元（由于开发成本中各项成本增值税税率不同，假设2016年5月1日营改增后甲企业新开工项目按一般纳税人计税方法计算增值税，开发成本中可以取得500万元的进项税额，转让不动产销项税额990.99万元），城建税和教育费附加合计10%，不考虑其他因素。
营改增前，甲公司的主营业务收入为15000万元，营业税金及附加为825万元（营业税750万元加上城建税及教育费附加75万元），主营业务成本为10000万元。
《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号，以下简称36号公告）规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。
所以营改增后，甲房地产公司主营业务收入为14009.01万元〔（15000-5000）÷1.11〕，应缴增值税490.99万元〔（15000-5000）÷1.11×0.11-500〕，城建税及教育费附加为49.10万元，主营业务成本为9500万元（10000-500）。
增值税价外税的特点，使得主营业务收入减少了990.99万元；主营业务成本减少了500万元；营业税金及附加减少了775.9万元，甲企业营业利润合计增加了284.91万元（500+775.9-990.99），从而房地产企业应纳税所得额增加。
值得注意的是，甲公司开发成本中取得的进项税额将影响营业利润和应纳税所得税额。
若甲企业开发成本中进项税额增加，则甲公司应缴纳的增值税和开发成本均减少，企业营业利润和应纳税的税额都增加。
营改增后在房地产估价中的收益法有关税费如何计算
营改增后计算结果：
项目
建筑面积
月租金
月数
年总收益
100.00
20.00
12.00
24,000.00
税费
房产税
增值税
城建税
教育费附加
税率
4%
1.5%
7%
3%
2,880.00
342.86
24.00
10.29
年纯收益
20,742.85
折现率
5%
收益年限
60
现值
392,647.41
营改增前计算结果对比：
项目
房产税=120000*12%=14400.00
增值税=120000/(1+5%)*5%=5714.29
城建税（市辖区）=5714.29*7%=400.00
教育费附加=5714.29*3%=171.43
营改增后计算结果：
项目
建筑面积
月租金
月数
年总收益
100.00
100.00
12.00
120,000.00
（2）一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法计税。预征税率为3%。应预缴税款＝含税销售额÷（1+11%）×3%
例2：某建筑面积100平方米住宅用房，现含税月租金为20元/平方米，还原率为5%，剩余收益年限为60年。假设在收益期内年租金及还原率不变，并不考虑其他因素。计算其收益价值。
自2016年5月1日起“营改增”后：
1.出租人为个体工商户或其他个人
年总收益=100*20*12=24000.00
营改增后以不动产投资涉税案例研究3000字
营改增后以不动产投资涉税案例研究3000字摘要：2016年5月1日起，全面推行营改增，对于以不动产投资涉税业务国税局、地税局、企业解读上并不统一，认识上有差距。
本文笔者将通过通过举证实例来说明这个问题。
关键词：营改增；不动产投资；涉税案例甲公司2012年建立，当时当地政府为了招商引资，给与了很多优惠政策。
当时政府委托当地A建筑公司建设厂房，并移交给甲使用，故厂房并未在甲公司账面上。
2016年5月，甲公司和政府共同出资设立乙公司，甲占75%，以甲现有土地厂房出资，政府占25%，以现金出资。
那么问题来了。
第一，甲出资的厂房中，厂房没有原始入账凭证，能对外投资吗？其二，营改增后，以不动产投资如何缴纳税收呢？2016年5月1日营改增后，涉税焦点在于增值税如何处理。
那营改增后以不动产投资相关的涉税问题应该怎样来进行解决处理呢？根据国家相关营改增试点工作的通知，国家税务总局公告2016年第13号至第19号，是目前全面营改增的指导性文件。
一、预缴税款14号公告第六条规定，一般纳税人转让其取得的不动产，按照以下规定视情况缴纳增值税：第一，一般纳税人在对其今年四月三十日前取得的不动产进行转让时，其中不包含自建不动产，建议选择较为简单方便的计税方式来进行计税，其销售额为获取的所有价款与价外的相关费用扣除不动产购置原价，应纳税额应依照5%的征收率来进行相关计算。
也就是说，一般纳税人在对非自建老项目进行转让时，选择简易计税方法的话，预缴税款时是差额预缴，纳税申报时也是差额缴税，并抵减预缴税款，预缴税款地点为不动产所在地主管地税机关，申报纳税地点为机构所在地主管国税机关。
第二，一般纳税人在对其今年四月三十日前自建不动产进行转让时，建议选择较为简单方便的计税方式来进行计税，其销售额为获取的所有价款与价外的相关费用，应纳税额应依照5%的征收率来进行相关计算。
也就是说，一般纳税人在对自建的老项目进行转让时，选择简易计税方法的话，预缴税款时是全额预缴，纳税申报时也是全额缴税，并抵减预缴税款，预缴税款地点为不动产所在地主管地税机关，申报纳税地点为机构所在地主管国税机关。
2016营改增一般纳税人转让自建的不动产相关政策及会计运用举例
2016营改增一般纳税人转让自建的不动产相关政策及会计运用举例根据财税〔2016〕36号《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第（八）条销售不动产，第4点一般纳税人销售其2016年5月1日后自建的不动产，应适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。
纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
依据以上文件规定现就，一般纳税人销售其2016年5月1日后，自建的不动产适用政策例举如下：2016年1月1日购入土地使用权：借方：无形资产 4800000贷方：银行存款 48000002016年5月2日开始建造厂房，年底竣工（达到预定可使用状态）。
借方：管理费用 40000（费用化部分4个月）在建工程 80000 （资本化部分8个月，根据《企业会计准则第6号——无形资产》的应用指南规定）贷方：累计摊销 120000支付工程款：借方：在建工程 500000应交税费——应交增值税（进项税额） 55000贷方：银行存款 555000年底竣工转入固定资产：借方：固定资产 580000贷方：在建工程 5800002017年1-12月（第二年）假定预计残值20000 ，预计折旧20年借方：管理费用——折旧——房屋 28000贷方：累计折旧 28000借方：管理费用——摊销——土地110000(当月处置当月不摊销)贷方：累计摊销 1100002017年12月31日，将房屋处置：借方：固定资产清理 552000累计折旧28000贷方：固定资产 580000借方：银行存款 6660000累计摊销 230000贷方：固定资产清理 552000无形资产 4800000应交税费——应交增值税（进项税额）660000营业外收入——处置非流动资产 878000销售其自建的不动产以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款借方：应交税费——未交增值税 300000（6000000*5%）贷方：银行存款 300000预缴税款后向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
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某市区的甲房地产开发公司（以下简称甲公司）为增值税一般纳税人，销售自行开发的房地产项目，2016年7月发生如下经营业务：
（1）甲公司将一套自行开发的房屋无偿赠送给新星公司，这套房屋成本价为90万元，按照甲公司最近时期销售同类不动产的平均价格确定价值为111万元（包括销项税额）。
（2）采用直接现款交易方式销售已办理入住的销售房款39100万元，已开具增值税专用发票，销售建筑面积为49000平方米；该项目可供销售建筑面积为70000平方米，该项目取得土地支付土地出让金40000万元，已取得土地出让金符合规定的有效凭证。
（3）采取预收款方式销售房屋，收到预收账款3330万元。
（4）销售《建筑工程施工许可证》日期在2016年4月30日之前的住宅，办理入住并收款4200万元。
（5）甲公司购买一台机械设备，增值税专用发票注明的价款为100万元，增值税税额为17万元。
（6）甲公司购入一处不动产，增值税专用发票注明的价款为2000万元，增值税税额为220万元。
（7）甲公司支付房地产开发项目设计费636万元，增值税专用发票注明的价款为600万元，增值税税额为36万元。
（8）甲公司以包工包料方式将鸿达建筑工程项目通过公开招标，腾飞建筑公司中标承建该工程项目，工程结算价款为8325万元，取得增值税专用发票注明的价款为7500万元，增值税税额为825万元。
要求：
1.作出业务（1）-业务（8）的会计分录。
2.计算甲公司2016年7月份应纳的增值税。
二、案例解析
1.要想正确作出每笔业务的会计分录，就要计算出每笔业务的销项税额、进项税额。
本案例既考核了营改增相关知识，又考核了会计基本功。
业务（1）：要按照视同销售处理。
根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1《营业税改征增值税试点实施办法》（以下简称《实施办法》）第十四条第（二）款规定，下列情形视同销售不动产：单位向其他单位无偿转让不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。
《实施办法》第四十四条规定，纳税人发生本办法第十四条所列行为而无销售额的，主管税务机关有权按照纳税人最近时期销售同类不动产的平均价格确定。
《实施办法》）第十五条第（2）款规定，提供销售不动产，税率为11%；《实施办法》第二十三条规定，一般计税方法的销售额不包括销项税额，纳税人采用销售额和销项税额合并定价方法的，按照下列公式计算销售额：销售额＝含税销售额÷（1+税率）；《实施办法》第二十二条规定，销项税额=销售额×税率。
业务（1）销项税额=111÷（1＋11%）×11%=11万元,会计分录为：
借：营业外支出 101
贷：开发产品 90
应交税费——应交增值税(销项税额) 11
业务（2）：根据《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》(国家税务总局公告2016年第18号)第四条规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额
计算销售额。
销售额的计算公式如下：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）。
国家税务总局第18号公告第五条规定，当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款。
【房企财税微信：fdccspx】业务（2）销项税额=（39100-40000×49000÷70000）÷（1+11%）×11%=1100万元。
会计分录为：
借：现金或银行存款 39100
贷：主营业务收入 38000
应交税费——应交增值税(销项税额) 1100
业务（3）：根据国家税务总局第18号公告第十条规定，一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
第十一条规定，应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款=预收款÷（1+适用税率）×3%，适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算。
预收账款3330万元应预缴增值税=3330÷（1+11%）×3%=90万元。
会计分录为：
借：应交税费——未交增值税——一般计税方法 90
贷：银行存款 90
业务（4）：根据国家税务总局第18号公告第八条规定，《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目是房地产老项目。
一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。
甲公司可以选择简易计税办法计税。
业务（4）应计提增值税额=4200÷（1＋5%）×5%=200万元。
会计分录为：
借：现金或银行存款 4200
贷：主营业务收入4000
应交税费——未交增值税——简易计税方法 200
业务（5）：进项税额=17万元。
会计分录为：
借：固定资产 100
应交税费——应交增值税(进项税额) 17
贷：银行存款 117
业务（6）：根据《国家税务总局关于发布<不动产进项税额分期抵扣暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第15号）第二条规定，增值税一般纳税人2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，其进项税额应按照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。
取得的不动产包括以直接购买形式取得的不动产。
第四条规定，纳税人按照本办法规定从销项税额中抵扣进项税额，应取得2016年5月1日后开具的合法有效的增值税扣税凭证。
上述进项税额中，60%的部分于取得扣税凭证的当期从销项税额中抵扣；40%的部分为待抵扣进项税额，于取得扣税凭证的当月起第13个月从销项税额中抵扣。
业务（6）确定的2016年7月进项税额=220×60%=132万元，待抵扣进项税额为=220×40%=88万元。
会计分录为：
借：固定资产 2000
应交税费——应交增值税(进项税额) 132
应交税费——待抵扣进项税额 88
贷：银行存款 2220
2017年7月会计处理如下：
借：应交税费——应交增值税(进项税额) 88
贷：应交税费——待抵扣进项税额 88
业务（7）：进项税额=36万元，会计处理如下：
借：开发成本——前期工程费 600
应交税费——应交增值税(进项税额) 36
贷：银行存款 636
业务（8）：进项税额=825万元，会计处理如下：
借：开发成本——建筑安装工程（鸿达项目） 7500
应交税费——应交增值税(进项税额) 825
贷：应付账款——腾飞建筑公司 8325
2.计算应纳增值税
（1）一般计税方法
销项税额=11+1100=1111万元
进项税额=17+132+36+825=1010万元
应纳增值税=销项税额-进项税额=1111-1010=101万元
（2）简易计税方法
应纳增值税=200万元
（3）根据国家税务总局第18号公告第十四条规定，一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的，以当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。
甲公司已预缴税款90万元可以抵减当期应纳税额。
甲公司2016年7月应纳增值税=101+200-90=211万元。