某项目投资估算与利润分析报告

某项目投资估算与利润分析报告

本项目地块分布较散，按照分布的位置，将其分为1号、4号、5号和塘汛5号地块。其中，1号与塘汛5号地块为商品房开发，4号、5号地块为统建房。

第一节1号地块的财务分析与评价（容积率为2.5）

1.项目财务分析与评价采用的基础数据

以下地块经济指标均为根据现在市场在售、在建项目的各类物业形态面积估算设定，其中商业面积计算按照占计容积率面积5%估算，地下部分按计容积率面积的10%估算。

2.销售收入测算

其中，地下车位数量=地下车位总面积÷一般单个车位面积35平米/个这一公式推算得出。

3.项目开发建设成本估算表

根据甲方提供的数据，1号地块的地价为40万/亩的基准地价的30%与6万

4.初步产值利润分析

5.盈亏平衡分析

以售房收入表示的盈亏平衡点（BEP）分析如下

设盈亏平衡点的销售收入为A，则：

总投资÷（A-营业税及附加-所得税）=1，盈亏平衡点时无所得税31,055.6 万元÷(A-(A*5%+ A*5%*7%+ A*5%*3%+ A*5%*4%-0)=1 则计算A为32,932.8 万元

盈亏平衡点=32,932.8 万元÷37,811.7 万元=87.1%

盈亏平衡分析表明：当销售收入达到87.1%时，项目可以保本。本项目1号地块容积率为2.5时的盈亏平衡为87.1%，说明本项目抗风险能力良好，收益理想。

6.财务评价结论

●项目静态分析总投资成本为31,055.6 万元，销售总收益37,811.7 万元，现金毛利润6,756.1 万元，毛利润率17.87%。

●1号地块如按照市场价格40万/亩出让，则总收益为40万/666.67*40384㎡=2,423.0 万元，远低于将项目进行开发的6,756.1 万元毛利润，因此项目更益进行房地产开发。

●项目的盈亏平衡分析表明：项目利润比较理想。

财务分析评价表明项目的经济效益可行。

第二节1号地块的财务分析与评价（容积率为3）

1.项目财务分析与评价采用的基础数据

以下地块经济指标均为根据现在市场在售、在建项目的各类物业形态面积估算设定，其中商业面积计算按照占计容积率面积5%估算，地下部分按计容积率面积的10%估算。

2.销售收入测算

其中，地下车位数量=地下车位总面积÷一般单个车位面积35平米/个这一公式推算得出。

3.项目开发建设成本估算表

根据甲方提供的数据，1号地块的地价为40万/亩的基准地价的30%加6万

4.初步产值利润分析

5.盈亏平衡分析

以售房收入表示的盈亏平衡点（BEP）分析如下

设盈亏平衡点的销售收入为A，则：

总投资÷（A-营业税及附加-所得税）=1，盈亏平衡点时无所得税

37,030.4 万元÷(A-(A*5%+ A*5%*7%+ A*5%*3%+ A*5%*4%-0)=1

则计算A为39,268.7 万元

盈亏平衡点=39,268.7 万元÷45,388.6 =86.5%

盈亏平衡分析表明：当销售收入达到86.5%时，项目可以保本。本项目抗风险能力良好，收益可观。

6.财务评价结论

●项目静态分析总投资成本为37,030.4 万元，销售总收益45,388.6 万元，现金毛利润8,358.2 万元，毛利润率18.41%。

●1号地块如按照市场价格40万/亩出让，则总收益为40万/666.67*40384㎡=2,423.0 万元，远低于将项目进行开发的8,358.2 万元毛利润，因此项目更益进行房地产开发。

●1号地块容积率为3时的毛利润率、抗风险能力大于容积率为2.5时的毛利润率、抗风险能力。

●项目的盈亏平衡分析表明：项目的抗风险能力较好。

财务分析评价表明项目的经济效益可行。

第三节塘汛5号地块的财务分析与评价（35亩）

根据甲方提供的数据，塘汛5号地块分为属于统建房地块性质的35亩地块与属于工业转出让用地性质的17亩地块两部分。

1.项目财务分析与评价采用的基础数据

以下地块经济指标均为根据现在市场在售、在建项目的各类物业形态面积估算设定，其中商业面积计算按照占计容积率面积5%估算，地下部分按计容积率面积的10%估算。

2.销售收入测算

其中，地下车位数量=地下车位总面积÷一般单个车位面积35平米/个这一公式推算得出。

3.项目开发建设成本估算表

根据甲方提供的数据，塘汛5号地块分为属于统建房地块性质的35亩地块与属于工业转出让用地性质的17亩地块两部分。35亩地的地价为97万/亩的基准地价的30%与6万元代征费之和，即97*30%+6=35.1万/亩，合526元/㎡。

4.初步产值利润分析

5.盈亏平衡分析

以售房收入表示的盈亏平衡点（BEP）分析如下

设盈亏平衡点的销售收入为A，则：

总投资÷（A-营业税及附加-所得税）=1，盈亏平衡点时无所得税

22,065.9 万元÷(A-(A*5%+ A*5%*7%+ A*5%*3%+ A*5%*4%-0)=1

则计算A为23,399.7 万元

盈亏平衡点=23,399.7 万元÷26,865.1 =87.1%

盈亏平衡分析表明：当销售收入达到87.1%时，项目可以保本。本项目利润率一般，收益较好。

6.财务评价结论

●项目静态分析总投资成本为22,065.9 万元，销售总收益26,865.1 万元，现金毛利润4,799.3 万元，毛利润率17.86%。

●塘汛5号地块的35亩地块如按照市场价格97万/亩出让，则总收益为35*97=3395万元，低于将项目进行开发的4,799.3 万元毛利润，因此项目适宜进行开发。

●塘汛5号35亩地块为97万/亩，高于1号地块40万/亩的地价，因此在本方案计算均价一致的前提下，塘汛5号35亩地块的毛利润率、抗风险能力低于1号地块。

●塘汛5号地块上有一个堰沟，如果要将其拆除，则成本将追高，利润将降低。

●项目的盈亏平衡分析表明：项目有良好的抗风险能力。

财务分析评价表明项目的经济效益可行。

第四节塘汛5号地块的财务分析与评价（17亩）

根据甲方提供的数据，塘汛5号地块分为属于统建房地块性质的35亩地块与属于工业转出让用地性质的17亩地块两部分。

1.项目财务分析与评价采用的基础数据

以下地块经济指标均为根据现在市场在售、在建项目的各类物业形态面积估算设定，其中商业面积计算按照占计容积率面积5%估算，地下部分按计容积率面积的10%估算。