房地产估价理论与方法作业题计算选择题
房地产估价理论与方法-71_真题-无答案(7)
房地产估价理论与方法-71(总分100,考试时间90分钟)一、单项选择题(每题的备选答案中只有一个最符合题意)1. 某宗地面积为5000m2，现状容积率为0.8，土地市场价值为4000元/m2，拟进行改造。
批准的规划容积率为5.0，楼面地价为1500元/m2，则理论上应补交地价( )万元。
A．1250 B．1750C．2050D．21502. 某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维护保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为( )。
A．43.2% B．50%C．56.8%D．70%3. 某套住宅总价为30万元，套内建筑面积为125m2，套内墙体面积为20m2，分摊的共有建筑面积为25m2。
该套住宅每1m2建筑面积的价格为( )。
A．1667元/m2B．1765元/m2C．1875元/m2D．2000元/m24. 在估价报告中应包含一份由( )的估价师签名、盖章的声明。
A．本估价机构所有B．所有参加该估价项目C．对该估价项目负第一责任D．任本估价机构法定代表人5. 某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30万元，运营费用需要10万元，资本化率为10%，该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在估价时点剩余的使用权年限为40年，则该宗房地产的收益价格为( )万元。
A．180B．196C．200D．3006. 在符合城市规划和建筑结构安全的条件下，住宅所有权人寻找他人出资，合作加盖房屋并进行分成，属于动用( )的行为。
A．宅基地所有权B．空间利用权C．地役权D．建筑物相邻关系7. 在市场法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的( )范围之内。
A．0.5～2.0B．1.5～2.0C．0.5～1.5D．1.0～1.58. 房地产具有供给有限特性，本质上于( )。
房地产估价师房地产估价理论与方法-64
房地产估价理论与方法-64(总分：63.00，做题时间：150分钟)一、单项选择题(共35题，每题1分。
每题的备选答案中有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。
)(总题数：33，分数：33.00)1.企业租赁是指企业的所有者在一定期限内，以收租金的形式，将企业（）的经营权转让给其他经营者的行为。
（分数：1.00）A.整体资产或者部分资产√B.整体资产C.部分资产D.固定资产解析：2.数学曲线拟合法中最简单、最常用的为（）。
（分数：1.00）A.直线趋势法√B.指数曲线趋势法C.二次抛物线趋势法D.指数修匀法解析：3.对价格的定义，第一种“是为获得一种商品或劳务所必须付出的东西”讲的是现象，第二种“是商品价值的货币表现”讲的是本质。
对于房地产估价来说，主要是从（）上把握房地产价格的“数量”。
（分数：1.00）A.货币支付B.价值C.现象√D.本质解析：4.建筑物的经过年数有实际经过年数和有效经过年数，它们之间的关系为（）。
（分数：1.00）A.有效经过年数等于实际经过年数B.有效经过年数短于实际经过年数C.有效经过年数长于实际经过年数D.有效经过年数可能短于或长于实际经过年数√解析：5.房地产估价原则是为了使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在（）下的估价结果具有近似性。
（分数：1.00）A.同一估价原则、同一估价时点B.同一估价目的、同一估价方法C.同一估价目的、同一估价时点√D.同一估价原则、同一估价目的解析：6.基准地价是城市中均质区域内的土地（）。
（分数：1.00）A.最低价格B.最高价格C.平均价格√D.成交价格解析：7.已知某房地产价格为900元/㎡时，需求量为100×10^4 ㎡，当价格为1 000元/㎡时，需求量为90×10^4㎡，则需求价格弹性为（）。
（分数：1.00）A.10 √B.9C.0.9D.0.1解析：8.估价报告有效期应从（）起计。
房地产估价理论与方法作业题(计算选择题)
房地产估价理论与方法(计算选择题)2004年1——2、某套住宅总价为30万元，套内建筑面积为125m², 套内墙体面积为20m², 分摊的共有建筑面积为25m²。
该套住宅每平方米建筑面积的价格为( ) 元/m²。
A 、1667B 、1765C 、1875 D、2000答案：单价=30万元/(15+25)=2000元/m²2——6、某宗面积为3000 m²的工业用地，容积率为0.8,楼面地价为700元/m²。
现按规划拟改为商业用地，容积率为5,楼面地价为960元/ m²。
理论上应补地价( )。
A 、78 万元B 、882 万元C 、1210 万元D、1272万元答案：理论上应补地价=(960×5-700×0.8)×3000=1272万元3 12.某建筑物的建筑面积为2000 m², 占地面积为3000 m², 现在重新获得该土地的价格为800元/m², 建筑物重置价格为900元/ m², 而市场上该类房地产正常交易价格为1800元/ m²。
该建筑物的成新率为 ( )。
A、44%B、50%C、67%D、86%答案：成新率=(1800×2000-800×3000)/(900×2000)=67%4——14、现需评估某宗房地产2004年10月末的价格，选取的可比实例成交价格为2500元/m², 成交日期为2004年1月末，该类房地产自2003年7月末至2004年6月末每月价格递增1%,2004年6月末至 2004年10月末平均每月比上月上涨20元/m²。
该可比实例在2004年10月末的价格为( )。
A 、2648 元/m²B、2688元/m²C、2708元/m² D 、2734 元/m²答案：2500×(1+1%)⁵+20×4=2708元/m²5——20、某房地产的土地取得成本为1000万元，开发成本为3000万元，管理费用为200万元，销售费用为300万元，开发利润为500万元，则该房地产的投资利润率为( )。
2023年房地产估价师试题及答案理论与方法
2023年房地产估价师试题及答案：《理论与措施》一、单项选择题(共35题，每题1分。
每题旳备选答案中只有一种符合题意，请在答题卡上涂黑其对应旳编号)1.某块土地上有一建筑物，各层建筑面积相似，共有20层，且建筑密度为60%，则建筑容积率为( )。
B.12C.20D.60%答案B2.土地获得成本是获得( )所需旳费用.税金等。
A.土地使用权B.土地转让权C.土地经营权D.开发土地答案D3.对于单纯增长容积率旳补地价来说，其补地价旳数额理论上可以用下列公式计算：补地价(单价)=[(增长后旳容积率-原容积率)/( )]×原容积率下旳土地单价。
A.建筑面积B.原容积率C.土地总面积D.增长后旳容积率答案B4.下面对假设开发法合用条件旳表述最为精确旳为( )。
A.新开发房地产项目B.用于发售用途旳房地产项目C.具有投资开发或再开发潜力旳房地产D.用于投资或再开发旳房地产答案C5.房地产价格与一般物品旳价格，既有共同之处，也有不一样旳地方。
共同之处是( )。
A.都是价格，用货币来表达B.均有波动，受供求原因旳影响C.都是按质论价D.市场性质相似答案ABD6.中国大陆目前有偿出让和转让土地旳价格都是( )。
A.所有权价格B.抵押权价格C.地役权价格D.使用权价格答案D7. 房地产旳供应曲线表达( )。
A.房地产旳发售量与其价格之间旳关系B.房地产旳发售量与购置者能力旳关系C.房地产旳供应量与其价格之间旳关系D.房地产旳供应量与购置者能力旳关系答案C8.某高层楼房占用旳土地总面积为800 m2，总建筑面积为2023 m2，某人拥有其中120m2旳建筑面积。
那么假如按建筑面积进行分摊计算，该所有人拥有旳土地数量为( )m2。
A.40B.45C.48D.50答案C9.有甲乙两宗房地产，甲房地产旳收益年限为50年，单价为3500元/m2，酬劳率为8%;乙房地产收益年限为30年，单价为3000元/m2，酬劳率为6%。
房地产估价理论与方法-46_真题(含答案与解析)-交互
房地产估价理论与方法-46(总分102, 做题时间90分钟)一、单项选择题每题的备选答案中有一个最符合题意1.评估某宗房地产2005年9月末的价格，选取的可比实例成交价格为3 000元/m2，成交日期为2005年1月末，该类房地产自2005年1月末至2005年9月末的价格每月与上月的变动幅度为1.5%，2.5%，0.5%，-1.5%，-2.5%，-1.0%，1.5%，-1.5%，0。
则该可比实例在2005年9月末的价格为( )元/m2。
•A．2938•B．2982•C．3329•D．3279SSS_SIMPLE_SINA B C D该题您未回答:х该问题分值: 1答案:A2.某房地产未来年净收益为30万元，又知10年后的转售价格为150万元，若报酬率为 8%，利息率为7%，则该房地产现值为( )万元。
•A．351.30•B．280.19•C．270.78•D．277.55SSS_SIMPLE_SINA B C D该题您未回答:х该问题分值: 1答案:C3.某高层楼房占用的土地总面积为800m2，总建筑面积为2000m2，某人拥有其中120m2的建筑面积。
那么如果按建筑面积进行分摊计算，该所有人拥有的土地数量为 ( )m2。
•A．40•C．48•D．50SSS_SIMPLE_SINA B C D该题您未回答:х该问题分值: 1答案:C4.有一宗三角形的土地需要进行估价，其临街路线价(土地单价)为2000元/m2，如果该宗地临街深度为75英尺，临街宽度为50英尺，那么该宗三角形土地的价格为( )万元。
矩形土地平均深度价格修正率表临时深度/英尺25 50 75 100 125 150 175200平均深度价格修正率160 140 120 100******** 三角形土地平均深度价格修正率表临时深度/英尺25 50 75 100 125 150 175200平均深度价格修正率/% 80 75 70 65 60 50 3020•B．34.5•C．315•D．305SSS_SIMPLE_SINA B C D该题您未回答:х该问题分值: 1答案:C5.( )是估价人员履行对委托人责任的最佳方式。
房地产估价理论与方法试卷
房地产估价理论与方法试卷房地产估价是一项复杂而重要的工作，它对于房地产市场的交易、投资、融资等活动都具有关键的作用。
为了深入了解和掌握房地产估价的理论与方法，我们设计了这份试卷，旨在考察考生对相关知识的理解和应用能力。
一、单项选择题（每题 2 分，共 20 分）1、房地产估价的本质是（）A 给房地产定价B 对房地产价值的评估C 确定房地产的市场价格D 预测房地产的未来价格2、以下哪种方法不属于房地产估价的基本方法（）A 市场法B 成本法C 收益法D 假设开发法3、市场法估价中，可比实例的成交价格应当是（）A 正常市场价格B 非正常市场价格C 卖方实际得到的价格D 买方实际付出的价格4、成本法中的建筑物折旧不包括（）A 物质折旧B 功能折旧C 经济折旧D 自然折旧5、收益法中，净收益通常是指（）A 潜在毛收入减去运营费用B 有效毛收入减去运营费用C 潜在毛收入减去空置等造成的损失D 有效毛收入减去空置等造成的损失6、假设开发法中，后续开发经营期的起点是（）A 取得估价对象的日期B 估价时点C 开工日期D 竣工日期7、以下哪种房地产最适合用成本法进行估价（）A 学校B 商场C 写字楼D 住宅8、运用市场法进行房地产估价时，选取的可比实例数量一般在（）个以上。
A 2B 3C 4D 59、收益法中的报酬率与（）呈反比关系。
A 房地产价格B 净收益C 收益年限D 运营费用10、以下关于房地产估价原则的说法，错误的是（）A 独立、客观、公正原则是房地产估价的最高行为准则B 合法原则要求估价结果必须符合国家的法律、法规和政策C 替代原则要求估价结果不能明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格D 谨慎原则要求在估价中充分考虑房地产未来可能发生的风险和损失二、多项选择题（每题 3 分，共 30 分）1、房地产估价的要素包括（）A 估价对象B 估价目的C 估价时点D 价值类型E 估价人员2、影响房地产价格的因素包括（）A 一般因素B 区域因素C 个别因素D 市场因素E 政策因素3、市场法估价中，对可比实例进行修正的因素包括（）A 交易情况修正B 交易日期修正C 区域因素修正D 个别因素修正E 权益状况修正4、成本法中，房地产价格的构成包括（）A 土地取得成本B 开发成本C 管理费用D 投资利息E 销售税费5、收益法中，确定净收益时需要考虑的因素包括（）A 潜在毛收入B 有效毛收入C 运营费用D 空置和收租损失E 房屋折旧6、假设开发法中，开发完成后的房地产价值可以通过（）方法求取。
2024年房地产估价师-房地产估价理论与方法考试历年真题摘选附带答案
2024年房地产估价师-房地产估价理论与方法考试历年真题摘选附带答案第1卷一.全考点押密题库(共100题)1.(多项选择题)(每题 1.00 分)成本法求取建筑物重新购建成本时，建筑安装工程费的求取方法有（）。
A. 单位比较法B. 市场提取法C. 分部分项法D. 工料测量法E. 指数调整法2.(单项选择题)(每题 1.00 分) 估价对象为一栋复式住宅，其中“复式”一词表示的是估价对象的（）A. 实体B. 功能C. 质量D. 权益中的权利3.(单项选择题)(每题 1.00 分)高层建筑物地价分摊，属于（）。
A. 房地产咨询业务B. 房地产价值分配业务C. 房地产价值减损评估业务D. 相关经济损失评估业务4.(多项选择题)(每题 1.00 分)下列选项中，对商业房地产的区位优劣有着非常重要影响的区位因素有（）。
A. 层高B. 楼层C. 临街状况D. 交通条件E. 外部配套设施5.(单项选择题)(每题 1.00 分) 关于估价资料归档的说法，错误的是（）。
A. 估价师和相关工作人员不得将估价资料据为己有或者拒不归档B. 估价项目来源和接洽情况记录、估价报告、估价委托合同、实地查勘记录、估价报告内部审核记录等应归档C. 估价档案自估价报告出具之日起计算满10年的，即可销毁D. 估价机构终止的，其估价报告及相关资料应移交当地建设（房地产）行政主管部门或者其指定的机构6.(多项选择题)(每题 2.00 分) 可以用于判断房地产估价是否存在估价误差的方法有（）。
A. 与实际成交价格相比B. 与合格估价师的重新估价结果相比C. 考察估价程序是否严谨D. 考察估价过程方法有无失误E. 考察是否遵循估价业务技术规范和职业道德规范7.(多项选择题)(每题 2.00 分) 关于假设开发法中求取开发完成后的房地产价值的说法，正确的有（）。
A. 开发完成后的价值是未来开发完成后的房地产状况所有对应的价值B. 未来开发完成后的房地产状况不能包含动产、权利等C. 评估投资价值时，未来开发完成后的房地产价值有时要考虑无形收益D. 对于自营的房地产，不宜运用收益法求取开发完成后的房地产价值E. 可以运用成本法求取开发完成后的房地产价值8.(单项选择题)(每题 1.00 分) 某大厦总建筑面积为10000m2，房地总价值6000万元，其中，土地总价值2500万元。
房地产估价师《理论与方法》训练题：多选题
房地产估价师《理论与方法》训练题：多项选择题房地产估价师《理论与方法》训练题：多项选择题多项选择题1、形成房地产有效需求必须具备的条件有〔〕。
A.消费者有购置房地产的意愿B.城市经济高速开展C.人口急剧增长D.消费者可以承受并支付得起房地产价格E.房地产供应大于房地产需求【正确答案】：AD【答案解析】：有效需求＝意愿＋支付才能。
参见教材P82。
2、本钱法中的“开发利润”是指〔〕。
A.开发商所期望获得的利润B.开发商所能获得的最终利润C.开发商所能获得的平均利润D.开发商所能获得的税后利润E.开发商所能获得的税前利润【正确答案】：CE【答案解析】：开发利润是该类房地产开发工程在正常条件下房地产开发商所能获得的平均利润，而不是个别房地产开发商最终实际获得的利润，也不是个别房地产开发商所获得的平均利润。
开发利润是所得税前的利润。
参见教材P282。
3、房地产租赁包括〔〕。
A.房屋租赁B.土地租赁C.土地使用权租赁D.动产租赁E.土地所有权租赁【正确答案】：ABC【答案解析】：参见教材P19。
房地产租赁包括房屋租赁、土地租赁、土地使用权租赁。
4、估价中的最高最正确利用详细包括〔〕等。
A.最正确用处B.最正确位置C.最正确规模D.最正确环境E.最正确集约度【正确答案】：ACE【答案解析】：最高最正确利用包括最正确的用处、最正确的规模、最正确的集约度和最正确的档次。
参见教材P165。
5、收益法中确定报酬率的根本方法不包括〔〕。
A.市场提取法B.累加法C.指数调整法D.投资报酬率排序插入法E.收益乘数法【正确答案】：CE【答案解析】：收益乘数是求取收益法中计算估价对象价值的方法。
参见教材P248～251。
6、以下关于房地产估价原那么的表述中，错误的选项是〔〕。
A.独立、客观、公正原那么属于普适性原那么B.合法原那么属于一般性原那么C.最高最正确使用原那么属于技术性原那么D.慎重原那么属于一般性原那么E.估价时点原那么是特殊【正确答案】：DE7、决定房地产供应量的因素有〔〕。
房地产估价理论与方法-76_真题-无答案
房地产估价理论与方法-76(总分100,考试时间90分钟)一、单项选择题(每题的备选答案中，只有1个最符合题意)1. 某宗房地产的土地面积为1000m2，建筑面积为1400m2，现需拆除重建，估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为300元/m2和50元/m2，则该宗土地的减价修正额为( )元/m2。
A．50B．250C．300D．3502. 现需评估某宗房地产2004年10月末的价格，选取的可比实例成交价格为2500元/m2，成交日期为2004年1月末，该类房地产自2003年7月末至2004年6月末平均每月价格递增l%，2004年6月末至2004年10月末平均每月比上月价格上涨20元/m2。
该可比实例在2004年10月末的价格为( )。
A．2648元/m2B．2688元/m2C．2708元/m2D．2734元/m23. 某套住宅建筑面积为l00m2，套内建筑面积为92m2，使用面积为80m2，每平方米使用面积的价格为3000元，则该住宅每平方米建筑面积的价格为( )元。
A．2400B．2580C．2607D．27604. 某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积120m2，单位建筑面积的重置价格为800元/m2，建筑物残值率6%，年折旧率2.2%，计算该建筑物的现值是( )元。
A．76800 B．79104C．77952D．815625. 搜集估价所需的有关资料，主要取决于拟采用的估价的( )。
A．估价目的B．估价方法C．价格类型D．时间长短6. 已知一年期国债利率为3.31%，贷款利率为5.43%，投资风险补偿利率为2.23%，管理负担补偿为1.32%，缺乏流动性补偿为1.42%，所得税抵扣为0.5%，则报酬率为( )。
A．7.78% B．8.28%C．13.21%D．14.21%7. 在其他条件不变的前提下，建设一条铁路对居民区的房地产价格和对仓储或者工业用地房地产价格可能产生的变动方向，下面描述正确的为( )。
房地产估价师《理论与方法》练习题
房地产估价师《理论与方法》练习题房地产估价师《理论与方法》练习题导语：房地产估价和土地估价师的资格认证可以通过技术体系互融进行合并。
下面和店铺一起来看看房地产估价师《理论与方法》练习题。
希望对大家有所帮助。
多项选择题1、下列情况，会导致成交价格偏离正常价格的是（）。
A.相邻房地产合并交易B.交易双方成交前进行了超长时间的协议磋商C.交易双方存在利害关系D.交易税费非正常负担E.交易中的某一方特别熟悉和了解市场行情【正确答案】：ACD【答案解析】：交易前的协议磋商时间长，则说明双方信息都比较充分，有足够的形成合理价格的时间，不会导致成交价格偏离正常价格；交易中的某一方特别了解市场行情，但是不以为着另一方不熟悉和了解市场行情，也不会必然导致成交价格偏离正常价格。
参见教材P187。
2、选取可比实例时，应符合的要求包括（）等。
A.可比实例与估价对象所处的地区必须相同B.可比实例的交易类型与估价目的吻合C.可比实例的规模与估价对象的规模相当D.可比实例的成交价格是正常价格或可修正为正常价格E.可比实例大类用途与估价对象的大类用途相同【答案解析】选取的可比实例应满足下列要求：①与估价对象的区位相近。
②与估价对象的用途相同。
③与估价对象的权利性质相同。
④与估价对象的档次相当。
⑤与估价对象的规模相当。
⑥与估价对象的建筑结构相同。
参见教材P181～182。
3、在实际估价中，运用假设开发法估价结果的可靠性，关键取决于（）。
A.房地产具有开发或再开发潜力B.将预期原理作为理论依据C.正确判断了房地产的最佳开发方式D.正确量化了已经获得的收益和风险E.正确预测了未来开发完成后的房地产价值【正确答案】：CE【答案解析】：在实际估价中，运用假设开发法估价结果的可靠程度，关键取决于下列两个预测：①是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则，正确地判断了房地产的最佳开发利用方式（包括用途、规模、档次等），②是否根据当地房地产市场行情或售求状况，正确地预测了未来开发完成后的房地产价值。
2021年房地产估价师《房地产估价理论与方法》试题6
2021年房地产估价师《房地产估计理论与方法》试题6一、单项选择题1、评估征收房地产造成的停产停业损失，属于（）业务。
A．传统价值评估B．价值分配C．相关经济损失评估D．价值减损评估2、下列房地产估价原则中适用于房地产抵押估价，而不适用于城市房屋拆迁估价是（）。
A．使用原则B．合法原则C．替代原则D．谨慎原则3、采用假设开发法评估某待开发房地产的价值，适用的估价前提是"被迫转让前提"。
该估价是因（）的需要。
A．房地产作价入股B．法院强制拍卖C．房地产税收D．房地产征收补偿4、某出租写字楼的完全产权价值为2000万元，出租人权益价值为1600万元，则承租人权益价值为（）万元。
A．-40B．400C．1800D．36005、某地区各项基础设施开发的正常使用费用分摊到每平米土地上，分别为道路20元、燃气18元、供水14元、排水16元、热力12元、供电25元、通信8元、场地平整15元，则该地区"五通一平"的正常费用为（）元/㎡A．98B．102C．108D．1166、某居民于2008年1月购买了一套建筑面积为100㎡的住宅，单价为5000元/㎡。
若2008年当地同类住宅名义价格月递增0.5%，年通货膨胀率为5%，则2008年12月该套住宅的自然增值额为（）元。
A．4296.96B．5560.86C．5839.91D．30838.917、房地产既与机器设备等动产不同，又与商标等无形资产不同，是（）的结合体。
A．实体、权益、区位B．实物、权益、区位C．实物、权利、位置D．实体、权益、位置8、某期房年后建成入住，类似现房的价格为5 000元/㎡，出租的年末总收益为500元/㎡，管理费用等其他支出为100元/㎡。
估计折现率为10%，风险补偿为现房价格的3%。
该期房目前的价格为（）元/㎡。
A．4395B．4486C．4636D．48509、某宗房地产未设立法定优先受偿权利下的价值为600万元，法定优先受偿款为50万元，贷款成数为七成，则该房地产的抵押贷款额度为（）万元。
房地产估价理论与方法-12_真题(含答案与解析)-交互(132)
房地产估价理论与方法-12(总分100, 做题时间90分钟)一、单项选择题(每题的备选答案中只有一个最符合题意)1.下列不属于房地产区位因素的是( )。
SSS_SINGLE_SELA 交通B 用途C 环境D 楼层分值: 1答案:B[知识点] 区位因素2.某宗房地产的土地总价为5000万元，建筑层数14层，1～4层建筑面积相等，5～14层为标准层，每层建筑面积为1240m2。
建筑覆盖率为60%，容积率为5.5。
则该宗房地产的楼面地价为( )元/m2。
SSS_SINGLE_SELA 2272.72B 2727.22C 2880.18D 4032.26分值: 1答案:A[知识点] 单位价格和楼面地价3.一前后临街、总深度为50m的矩形宗地，其前街路线线价为5000元/m2，后街路线价为3800元/m2，如果按重叠价值估价法，该宗地的前街影响深度为( )m。
SSS_SINGLE_SELA 22B 28C 38D 50分值: 1答案:B[知识点] 路线价法4.某宗房地产交易，买卖双方约定：买方付给卖方2385元/m2，买卖中涉及的税费均由买方负担。
据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的3.9%。
若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方负担，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格约为( )元/m2。
SSS_SINGLE_SELA 2139B 2146C 2651D 2659分值: 1答案:D[知识点] 成交价格偏离正常市场价格的因素及交易情况修正方法5.某块临街深度30248m、临街宽度20m的矩形土地，总价为125万元，现有一相邻矩形土地，临街宽度为25m，根据四三二一法则，其土地的总价为( )万元。
SSS_SINGLE_SELA 88B 121C 109D 156分值: 1答案:C[知识点] 路线价法6.下列( )不是影响房地产价格的国际因素。
房地产估价理论与方法-13_真题-无答案
房地产估价理论与方法-13(总分100,考试时间90分钟)一、单项选择题(每题的备选答案中只有一个最符合题意)1. 已知某收益性房地产的收益期限为50年，报酬率为8%的价格为4000元/m2；若该房地产的收益期限为40年，报酬率为6%，则其价格最接近于( )元/m2。
A. 3816B. 3899C. 4087D. 49202. 下列关于农地征收费用的表述中，不正确的是( )。
A. 青苗补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定B. 征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定C. 新菜地开发建设基金的缴纳标准由省、自治区、直辖市规定D. 地上附着物补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定3. 某宗房地产2007年10月的净收益为150万元，预测未来3年的年净收益仍然保持在这一水平，2010年10月转售时的价格比2007年6月上涨10%，转售时卖方应缴纳的税费为售价的6%。
该类房地产的报酬率为6%。
则该宗房地产目前的收益价格为( )万元。
A. 5221B. 3767C. 3041D. 35004. 在采用假设开发法中的传统方法进行房地产估价时，一般不计息的项目是( )。
A. 未知、需要求取的待开发房地产的价值B. 投资者购买待开发房地产应负担的税费C. 销售费用和销售税费D. 开发成本和管理费用5. 运用长期趋势法测算房地产未来价格，当房地产价格的变动过程是持续上升或者下降，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，则宜选用( )进行测算。
A. 平均增减量法B. 平均发展速度法C. 移动平均法D. 指数修匀法6. 在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比准单价分别是6800元/m2、6700元/m2和6300元/m2，根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别是0.3、0.5和0.2。
如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比准单价，则前者与后者的差值是( )元/m2。
A. -100B. -50C. 50D. 1007. 下列关于比准价格、积算价格和收益价格关系的表述中，正确的是( )。
房地产估价师房地产估价理论与方法试题精选
⼀、单选题：1.楼⾯地价=⼟地单价÷（）A．建筑层数；B．建筑履盖率C．绿地率D．建筑容积率2.某⼀房地产价格⽔平的⾼低,主要取决于( )供求状况.A．本地房地产的B．全国房地产的C．本地区本类房地产的D．本类房地产的3.完好房的成新度⼀般为( ).A．⼗成新B．九到⼗成新C．⼋到⼗成新D．七到⼗成新4.其他条件相同,期房价格⼀般( ).现房价格.A．⾼于B．低于C．等于D．不可⽐5.⽤市场⽐较法评估房地产价格时,通常要对⽐较实例价格进⾏交易情况、交易⽇期、（）、个别因素修正。
A．环境因素B．质量因素C．区域因素 D.新旧程度.6.对⽐较实例价格进⾏交易⽇期修正时,最适宜采⽤( ).A．⼀般物价指数B．建筑材料价格指数C．房地产价格指数D．定额调理整系数.7.⽤成本法估价时,房屋现值=( )A．房屋重置价格-折旧年限×尚可使⽤年限B．房屋重置价格-年折旧额×耐⽤年限C．房屋重置价格×成新度D．房屋重置价格-年折旧额.8.⽤成本法评估新建房地产价格的基本公式为:新建房地产价格=取得⼟地费⽤+( )+正常利税.A．拆迁费⽤B．建造建筑物费⽤C．公共设施建设费⽤D．市政设施建设费⽤.9.⼟地价格=[房地产净收益-( )]÷⼟地还资本化率A．⼟地净收益B．建筑物价格×建筑物资本化率C．建筑物总收益D．房地费⽤.10.从理论上讲,获取净收益的可靠性越低,选⽤的资本化率应( ).A．越⾼B．越低C．不变D．越可靠。
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房地产估价理论与方法（计算选择题）2004年1——2、某套住宅总价为30万元，套内建筑面积为125m2，套内墙体面积为20m2，分摊的共有建筑面积为25m2。
该套住宅每平方米建筑面积的价格为（）元/m2。
A、1667B、1765C、1875D、2000答案：单价=30万元/（15+25）=2000元/m22——6、某宗面积为3000 m2的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为700元/m2。
现按规划拟改为商业用地，容积率为5，楼面地价为960元/ m2。
理论上应补地价（）。
A、78万元B、882万元C、1210万元D、1272万元答案：理论上应补地价=（960×5-700×0.8）×3000=1272万元3——12.某建筑物的建筑面积为2000 m2，占地面积为3000 m2，现在重新获得该土地的价格为800元/ m2，建筑物重置价格为900元/ m2，而市场上该类房地产正常交易价格为1800元/ m2。
该建筑物的成新率为（）。
A、44%B、50%C、67%D、86%答案：成新率=（1800×2000-800×3000）/（900×2000）=67%4——14、现需评估某宗房地产2004年10月末的价格，选取的可比实例成交价格为2500元/m2，成交日期为2004年1月末，该类房地产自2003年7月末至2004年6月末每月价格递增1%，2004年6月末至2004年10月末平均每月比上月上涨20元/m2。
该可比实例在2004年10月末的价格为（）。
A、2648元/ m2B、2688元/ m2C、2708元/ m2D、2734元/ m2答案：2500×（1+1%）5+20×4=2708元/m25——20、某房地产的土地取得成本为1000万元，开发成本为3000万元，管理费用为200万元，销售费用为300万元，开发利润为500万元，则该房地产的投资利润率为（）。
A、10.0%B、11.1%C、11.9%D、12.5%答案：投资利润率=500/（1000+3000+200+300）×100%=11.1%6——21、某建筑物的建筑面积为200m2，有效经过年数为12年，重置价格为800元/ m2，建筑物经济寿命为40年，残值率为2%，则运用直线法计算该建筑物的现值为（）万元。
A、10.2B、11.0C、11.3D、11.5答案：建筑物现值=16-[200×800×（1-2%）]÷40=11.296万元7——22、某商铺的收益年限为30年，年有效毛收入为6000元/m2。
假设净收益率为75%，报酬率为10%，则该商铺目前的价值为（）元/m2。
A、14140B、42421C、56561D、60000答案：商铺目前的价值=6000×75%/10%×[1-1/（1+10%）30]= 42421元/m2 8——29、某地区商品价格自2000年至2004年分别为681元/m2、712元/m2、744元/m2、781元/m2和815元/m2，采用平均增减量法预测该地区商品住宅2006年的价格为（）。
A、849元/ m2B、865元/ m2C、882元/ m2D、915元/ m2答案：商铺2006年的价格=P+di=681+[（712-681）+（744-712）+（781-744）+（815-781）]/4÷6=882元/ m22005年9——5、在估价中选取4个可比实例，甲成交价格为4800元/m2，建筑面积为100m2，首次支付24万元，其余半年后支付16万元，一年后支付8万元；乙成交价格5000元/m2，建筑面积120m2，首次支付24万元，半年后付清余款36万元；丙成交价格4700元/m2，建筑面积90m2，成交时一次性付清；丁成交价格4760元/m2，建筑面积1100m2，成交时支付20万元，一年后付清余款32.36万元。
已知折现率为10%，那么这4个可比实例实际单价的高低排译码为（）。
A、甲>乙>丙>丁B、乙>丁>甲>丙C、乙>丙>甲>丁D、丙>乙>丁>甲答案：总价甲=24+16/（1+10%）0.5+8/（1+10%）=47.54万元；乙=24+36/（1+10%）0.5=59.82万元丁=20+32.36/（1+10%）=52.04万元甲=4754元/ m2；乙=4985元/ m2；丙=4200元/ m2；丁=4731元/ m2 10——6、某宗地面积为5000 m2，现状容积率为0.8，土地市场价值为4000元/m2，拟进行改造。
批准的规划容积率为5.0，楼面地价为1500元/ m2，则理论上应补交地价（）万元。
A、1250B、1750C、2050D、2150答案：应补交地价=（5×1500-4000）/5000=175011——10、承租人甲与出租人乙于5年前签订了一套住宅的租赁合同，该套住宅面积为200 m2，租赁期限为8年，年租金固定不变为480元/m2。
现市场上类似住宅的年租金为600元/m2。
若折现率为8%，由承租人甲目前的权益价值为（）万元。
A、6.19B、6.42C、7.20D、9.58答案：权益价值=（2000×600-200×480）×[1-1/（1+8%）3]=6.19万元12——12、某套住宅建筑面积为100 m2，套内建筑面积为92m2，使用面积为80m2，每平方米的价格为3000元，则该套住宅每平方米建筑面积的价格为（）元。
A、2400B、2580C、2607D、2760答案：建筑单价=3000×80/100=2400元/ m213——14、在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比准单价分别为6800元/m2、6700元/m2和6300元/m2，根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别为0.3、0.5和0.2。
如果分别采用加权算术平均法和中位数测算最终的比准单价，则前者与后者的差值是（）元/m2。
A、-100B、-50C、50D、100答案：差值=6200×0.3+6700×0.5+6300×0.2-6700=-50元/m214——16、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积为120m2，单位建筑面积的重置价格为800元/ m2，建筑物残值率为6%，年折旧率2.2%，计算该建筑物的现值为（）元。
A、76800B、79104C、77952D、81562答案：建筑物现值=96000-1200×800×2.2%=79104元15——18、某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，造成不便于商务办公和需求减少，估计未来期限内每年平均空置率由现在的15%上升为25%，每月可出租面积租金为70元/ m2，又知该写字楼可出租面积为10000 m2，运营运用率为40%。
假若该写字楼可出租剩余年限为30年，投资报酬率为8%，其他条件保持不变，则该写字楼将发生（）万元的贬值。
A、548.19B、558.15C、567.39D、675.40答案：V=A/R×[1-1/（1+R）n]A1=700×10000×12×60%×85%V 1=A1/8%×[1-1/（1+8%）30]=4822.83万元；V2=70×10000×12×60%×75%/8%×[1-1/（1+8%）30]=4255.44万元16——21、某房地产的报酬率为8%，收益期限为30年时的价格为4000元/ m2。
若报酬率为6%、收益期限为50年时，则该房地产的价格为（）元/ m2。
A、3800B、4500C、5200D、5600答案：V=A/R×[1-1/（1+R）n]V=4000，R=8%，n=30，V=4000/8%×[1-1/（1+8%）30]=5600元/ m2。
17——24、某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，所平均空置率20%，年运营费用50万元。
目前该类牧业无风险报酬率为5%，风险报酬率为安全利率的60%，则该商场在2005年10月的价值最接近于（）万元。
A、536B、549C、557D、816答案：年现金流入=120×8%-50=46万元无风险报酬率=5×（1+60%）=8%V=46/8%×[1-1/（1+8%）35]=536万元18——25、某在建工程土地使用年限40年，自取得土地使用权之日起开工，预计建成后的建筑面积为15000m2，所净收益为480万元，自开工到建成的开发期为3年，估计该项目至建成还需1.5年，已知报酬率为8%，折现率为12%，则该项目开发完成后的房地产现值为（）万元。
A、4023.04B、4074.10C、4768.50D、5652.09答案：房地产现值=480/8%×[1-1/（1+8%）40-3]/（1+12%）1.5=4768.50万元19——28、某类房地产2001年初至2005年初的价格分别为2300元/ m2、2450元/ m2、2650元/ m2、2830元/ m2和3000元/ m2，其增量的权重分别为0.1、0.3、0.2和0.4，按平均增减量趋势法估计，以2001年初为预期基期，则该类房地产于2006年初的价格最接近于（）元/ m2。
A、3100B、3195C、3285D、3300答案：d=（2450-2300）×0.1+（2650-2450）×0.3+（2830-2650）×0.2+（3000-2850）×0.4=179V=2300+179×5=3195元/ m220——32、已知临街矩形地块甲的总价为36万元，临街宽度为20ft，临街深度为75ft。
在有一相邻矩形地块乙，临街宽度为30ft，临街深度为125ft。
运用四三二一法则，则地块乙的总地价为（）万元。
A、65.4B、81.8C、87.2D、109.0答案：V=36/（40%×30%+2%）=40万元，（40+40×9%）×30/20=65.4万元2006年21——2、某宗土地上有一幢8层高、各层建筑面积相同的住宅楼，建筑密度为50%，假设该住宅楼的总价为2000万元，平均单价为5000元/ m2，楼面地价为1200元/ m2，则该宗土地的总价为（）万元。