公用设备设施管理程序

1. 目的

规范公司各物业服务中心设备、设施管理工作 , 保持设备、设施处于良好状态，确保功能正常发挥。

2. 范围适用于公司各部门设备设施维护及检查。

3. 定义

3.1 公用设备包括：

3.1.1 供配电系统 : 发电机、高压环网柜、变压器、配电柜、动力柜、控制柜（箱）、公共照明、供电线路、防雷系统等。

3.1.2 给排水系统：水箱、水池、生活水泵、供水管网、自动控制阀门、泳池循环过滤系统、排污管网、排污泵、污水处理设备等。

3.1.3 消防系统：烟雾、温度探测器、手动破玻璃按钮、消防栓破玻璃按钮、消防控制主机、联动柜、消防对讲系统、消防水泵、水泵结合器、消防栓、消防管网、排烟送风系统、防火卷帘门、紧急广播系统、灭火器、 2 自动灭火系统等。

3.1.4 电梯：机房、层站、轿厢、井道。

3.1.5 空调系统：冷水机组、空调泵类、冷却塔、空气处理机、新风机、风机盘管、自控箱、空调水系统电动阀门、其它类空调等。

3.1.6 楼宇智能化、电讯系统：综合布线系统、楼宇自控（）系统，如：智能控制电脑主机、网络控制器、控制器、各种控制模块、温度感应器、水流（水位）传感器、压力传感器、光缆耦合器等，内线电话、公用天线及卫星电视系统、背景音乐等。3.1.7 安防系统：闭路监控系统、门禁控制及停车场管理系统、电动苑门、居家对讲系统（可视、非可视）、居家报警系统、红外线周界防越系统、巡更系统、无线对讲系统。

3.1.8 加工维修工具、设备：地面切割机、电焊机、切割机、云石机、空压机、钻床、砂轮机、台虎钳、电锤、手枪钻、丝锥、板牙、电动套丝机、电动疏通机、空调专修工具、氧焊设备等。

3.1.9 会所、会务设备：影音系统、灯光系统、舞台系统、桑拿设备、健身器材等。

3.1.10 其它设备：立体车库、烘干机、冰箱（柜）、消毒柜、清洁设备、绿化设

备、洗衣机、热水器（电、煤气）、煤气管道等公用设备。

3.2 房屋建筑本体、公用设施：除公用设备以外的物业相关配套设施，如护栏、围墙、沟渠、池、井、盖、道路、路障、室外各类照明及支持物、外墙、各种外露管道、室外休闲设施、水景设施、儿童娱乐设施、楼梯扶手、防火门、车场倒车杆、倒车镜、岗亭、单（摩托）车库（棚）等。

4. 职责

4.1工作职责

4.2公用设备设施维修保养频次

公司各类公用设备设施的保养，须参照下表规定的时间周期进行，“Y' 表示需要检查；“ J”表示需检查并记录，空白表示不必检查。

注：供配电设备的半年检、年检可结合市政计划性停电检修和物业项目实际情况进行，须保证每年至少一次全面检修；泳池设备年检可结合泳池换水进行。

5方法和过程控制

5.1设备房管理

5.1.1设备房内严禁吸烟，严禁堆放易燃、易爆及与管理无关的物品并按消防规定配足有效灭火器材。

5.1.2设备房门应有相应标识，无人值守时必须加锁。

5.1.3设备房中重要设备上端如有排污管等设施时，应在该设备上端加设防护设施，以保证重要设备的安全。

5.1.4高低压配电室、变压器房、空调机房、电梯机房、大型设备的控制室等重要设备房，应设置测量仪器，对环境的温、湿度进行监测，设备房内温、湿度须符合相关设备运行环境要求，设备责任人需将温、湿度要求张贴在设备旁边。

5.1.5参观来访需进设备房，凭部门负责人通知，并指定专人陪同方可进入。

5.1.6设备责任人负责定期检查设备房环境温度、湿度，记录设备运行数据，每周清洁设备房一次。

5.1.7在出现狂风、暴雨以前，各部门负责人安排专人加强对设备房的巡视，发现异常立即处理。

5.1.8低压配电室入口应配置不低于 50的防鼠板，电缆进线口应做好封堵。在固定位置放置有效的绝缘靴、绝缘手套、高压试电笔、接地线、高压操作杆、专用扳手，配备“严禁合闸”等标识，墙面悬挂与实际情况完全相符的供配电系统图，开关状态接线标注正确。

5.1.9 参观来访人员需进入设备房的，须部门负责人同意，并指定专人陪同。

5.2 设备维修保养要求

5.2.1 设备检修等级分类 :

A. 日检：属巡视检查维护。对设备房及设备周围环境进行清洁，检查设备房有无渗

水、设备有无漏水、油等现象，如实记录运行参数，确认设备运行状态是否正

常。

B. 周（月）检：属预防性检查。对设备性能进行全面检查，对故障隐患部位进行修

理或调整，预防事故 , 保证设备正常运行。

C. 季（半年）检：属维护性修理，对设备进行清扫、加油、调试。

D. 年检：属恢复性修理。对设备局部解体，除进行月检的工作外，应着重恢复设备

的电气性能、机械和精度，检修或更换主要零部件及附属装置 .

E. 大修：属彻底性修理。对设备进行全部解体，全面检查、试验、调试，更换全部

不合格零部件及附属装置。大修应结合小区（大厦）发展的需要进行技术改造。

部门技术负责人应视设备运行情况及时提交设备大修报告，经物业服务中心经理审核后报小区（大厦）业主委员会或甲方批准执行。

F. 服务供方保养维修：依据合同内容，进行定期保养及故障处理。

5.2.2 设备大修：设备大修方案提出后，报公司负责人审批并备案。设备鉴定标准将参照国家部级行业验收规范进行。

5.2.3 各部门应建立《设备（工具）汇总表》和设备管理档案或设备管理软件，记录设备、检修及重要零部件更换情况，并在《设备 / 设施保养维修记录表》中记录。

5.2.4 对重要设备，特别是进口设备的易损零部件，物业服务中心应有适量的储备，确保突发故障的及时处理。

5.2.5 部门技术负责人应根据批准的检修计划，做好检修前准备工作及防范措施。对影响较大的重要维修工作（对客户造成影响超过 2 小时以上），职能中心及物业服务中心负责人需到现场指挥、协调、组织。

5.2.6 职能中心每半年应组织一次设备大检查，检查方法采取重点抽查（设备局部解体、测试）及全面普查相结合的方法。

5.2.7 各部门需要编写本部门的《机电设备年度检修计划》，并在每年十二月十五日前上报职能中心审批并严格执行，如有变更应提前一周报职能中心批准。

5.2.8 业务部门应保存相关设备的技术图纸、产品说明书等资料，以便了解设备运行状态。

5.2.9 设备管理档案建立要求，设备应进行分类（可以参照公司的分类）建立设备管理档案，内容包括：设备的基本参数、购买日期、年度保养内容、日常更换的重要零配件、故障现象描述等。

5.3 供配电系统管理

5.3.1 技术员每天巡查二次配电室，并填写《电力运行记录表》，巡查发现异常情况需要立即处理并记录。

5.3.2配电房需要张贴与实际相符合的清晰的高低压系统图。

5.3.3责任部门应根据用电负荷特点，合理调整变压器运行状态。电容补偿屏自动控