园区开发模式以及土地开发融资
国内开发区(园区)平台公司发展阶段及运营模式

国内开发区(园区)平台公司发展阶段及运营模式国内开发区(园区)平台公司现状分析(⼀)平台公司发展阶段分析开发区平台公司共经历三个发展阶段:第⼀阶段,以园区的融资建设为主要特征,主营业务为⼟地⼀级开发,平台公司承担部分⼟储中⼼职能,主要收⼊来源于⼟地整理后的⼟地出让⾦返还。
第⼆阶段,以园区开发为主要特征,主营业务为⼟地⼀⼆级联动开发,以房地产开发、销售和租赁为主要盈利来源,同时开展政府项⽬代建、公⽤事业运营、物业管理等业务。
第三阶段,以园区开发与运营为主要特征,以产城融合为⽅向,依托于产业地产,开展产业招商、资产运营、企业孵化、企业增值服务和公⽤事业管理等。
⽬前,⼤部分开发区平台公司处于第⼆个阶段,以园区开发为主要特征,通过开展⼟地⼀⼆级联动开发,房产销售和租赁、政府项⽬代建等为主,同时开展供⽔、污⽔处理、供热、市政养护等市政服务。
(⼆)平台公司运营模式⽬前,开发区平台公司主要以管委会直接管理⼀个平台公司或⼏个平台公司的⽅式运作。
1.“1+N”运作模式开发区平台公司由开发区管委会或当地财政局100%控股;开发区平台公司下设N个⼦公司,可100%控股或绝对控股,平台公司负责总体管控,⼦公司承担相应开发建设、招商引资、融资及城市运营职能。
⽬前,国内已审批的14个临空经济⽰范区均采⽤此种模式。
投资集团有限公司(以下简称“兴港投资”),是保税区下属的国有独资公司。
截⾄2020年2⽉29⽇,集团公司实收资本160亿元,下属全资、参控股企业及分公司138家,合并资产总额1839.52亿元,净资产565.32亿元。
兴港投资⾃成⽴以来,始终坚持以“服务空港建设、助⼒经济发展”为使命,紧紧围绕航空港实验区“三年打基础、五年成规模、⼗年⽴新城”的总体⽬标,不断拓宽业务领域,持续优化资产结构,逐步形成了政策性建设、⾦融、经营性地产、产业园、公⽤事业、智慧城市、⽂化等七⼤专业化⼦集团协同发展的业务格局,涵盖城市开发、建设、运营、服务等各领域完备的业务系统,⽆论是经济指标,还是管理能⼒,均进⼊河南国企第⼀阵列。
工业园区建设土地一级开发融资模式的探讨

工业园区建设土地一级开发融资模式的探讨工业园区经历了长足的发展,日益成为地区经济转型、产业结构调整、产能升级换代的主阵地,更是引进外资、盘活资产、拉动GDP的城市新区载体。
随着园区工业化、城市化的不断深入,土地综合开发对城市的新发展产生越来越重要的影响,甚至成为制约园区建设、发展的瓶颈,究其原因在于土地开发资金短缺,投融资渠道不足。
因此,围绕土地开发做文章,通过新型融资模式拓宽融资渠道,在政府提供启动资金有限的前提下,通过合理方法使园区建设与土地出让收入相辅相成,是每个园区建设者和主管部门都必须正视的重要问题。
工业园区管理模式多以纯政府性质的管理委员会体制为依托,管委会作为政府派出机构,有纳入政府相关职能部门的分支机构,如土地、规划、建设、财政等;同时设立属管委会直管的开发/融资平台公司,承担园区内规划建设与招商引资、公共服务的职能,主要协调行政与市场对接、开发。
管委会搭配平台公司的管理模式,可以强化土地出让收益,规避市场与行政之间摩擦产生的风险,充分提升在政府监管下,合理引入外资进行土地开发与基础设施建设,从而产生的高额的土地出让回报,最终形成产业集群与规模经济。
在当前资金流动不稳定、证券市场波动较大的形势下,政府监管部门对工业园区融资的条件约束,较之以前越来越严格,造成在必须满足基本建设需求的前提下,对融资成本的要求越来越高,基于此,园区融资方式必须顺应发生变化。
一、资产证券化传统的土地储备制度融资,是运用市场机制,通过征用、收购等方式取得土地,出让土地以满足城市各类建设用地及基础设施建设需求,没有完善基础设施之前,土地的潜在价值无从体现;反之,开发公司必须投入大量人财物力,将土地充分熟化出让后,以土地出让金补充地块周边市政基建投入。
我认为,基建投入与卖地收入在资金用量、回款额度以及推进程度、时间节点上的不断波动,是造成资金链接难以稳定、资金池枯竭的问题所在,要解决它,就要把土地开发与基础建设之间的时间接点悬置出来,把缺乏资产流动性的毛地,通过一定法律程序和融资组织安排,变成能够产生可预见、稳定的现金流的有效资产:1、园区管委会授权其土地开发公司将A片区地块收储,作为建设B道路的融资抵押品,开发公司可自行引进社会投资人对A地块进行开发;2、开发公司在取得A地块的发改立项批复、规划选址意见及国土征转用指标等要件后,即确定了对该地块的所有权及未来收益权。
产业园区开发融资新模式——REITs初探

产业园区开发融资新模式—— REITs 初探摘要:产业园区的开发融资是一项系统性工程,虽然在市场经济环境和政府部门的助推之下,绝大多数产业园区投资者后期都可以回收到可观的经济利润,但在前期却表现出融资成本高、推进速度慢、风险不可预期等一系列特点。
因此,对于产业园区开发融资模式的科学实用性、核心价值以及市场号召力具有极高的要求。
本文围绕着“REITs”这一产业园区开发融资新模式进行了系统化研究,希望能够为产业园区开发融资工作提供有价值的参考。
关键词:产业园区;开发融资新模式;REITs初探引言:在开发建设产业区业前期,需要筹集大量资金用于园区建设、设备采购和运营管理。
在以往的开发融资过程中,虽然银行贷款并非唯一渠道,却占据着绝对主导地位。
但是,由于产业园区主要以物业租赁的形式获得投资回报,导致产业园区开发商的账面资金在较长一段时期内都存在较大金额的资产负债,而且需要偿还银行贷款利息金额较高。
为了能够进一步拓宽融资渠道,使产业区域开发商能够尽快获得投资回报,衍生出一种基于房地产投资信托基金的产业园区开发融资新模式——REITs,值得对其进行深度研究与剖析。
一、产业园区开发融资新模式——REITs概述伴随着我国市场经济体制的日益完善,在金融领域内涌现出很多新型融资产品。
对于那些具有融资需求的企业而言,融资方式从以往的银行借贷为主向更加多样化的方式发展。
在新型融资方式当中,房地产投资信托基金(REITs)虽然在我国处于起步阶段,却具有较强的代表性和发展潜力。
而REITs作为一种新型信托基金,主要通过发行房地产收益凭证达到融资目的。
整个融资过程由专业投资机构进行运作管理,再将最终获得的综合投资收益按照一定的比例分配给投资者,达到互惠共赢的目的[1]。
二、REITs发展历程及现状在我国,最初推行REITs模式始于2006年。
但是,很快便因为产品不够成熟陷入到停滞状态之中。
直至2014年9月30日,随着国家出台《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》,标志着REITs模式及相关试点工作再次启动。
区域开发(产业园区)PPP操作实务及投融资案例解析

课件目录
一、区域开发(产业园区)的PPP理解及操作实务 二、区域开发(产业园区)PPP项目的融资模式和要求 三、基金融资方式在PPP项目融资中的应用 四、区域开发(产业园区)PPP项目的风险管理 五、产业园区PPP操作实务方面的答疑交流
我国的园区开发PPP特点:产业与运营是核心 园区PPP的两种理解:
一、整个园区的建设运营(产业规划、招商引资、土地一级开发、配套设施建 设运营等),类似华夏幸福基业股份有限公司综合开发的固安产业新城项目;
二、采用PPP模式整体打造基础设施和公共服务,提升园区的配套功能,一般理 解为仅指土地一级开发及园区的基础配套设施“建设+运营+移交”。
【区域开发(产业园区)PPP操作实务及投融资】
区域开发(产业园区) PPP操作实务及投融资案例解析
区域开发PPP项目参于方关心的问题
问题1:区域开发有哪几种模式,具体表现形式是如何? 问题2:什么样的区域开发项目适宜采用PPP模式? 问题3:如何理解区域开发采用PPP模式的必要性与合理性? 问题4:采用PPP模式进行区域开发有什么优劣势? 问题5:PPP区域开发会涉及哪些主体? 各主体的角色如何? 问题6:区域开发大体上可分为几个阶段,社会资本在各阶段的利益
供给带来的竞争,改进公共服务的供给质量和效率(更多体现在土地开 发和基础设施的BOT模式---建设+运营+移交)。
PPP模式无疑会带来新的动力。产业园区PPP尚缺乏真正精准的对 标案例,河北、湖南等地的很多园区PPP也还是停留在基建BT层面。
产业园区PPP,需要精密的策划和组合,复杂、综合、系统、专 业的一体化服务对园区开发运营商的资源整合能力、资本运作能力 、综合运营管理能力提出了极高的要求。
土地一级开发整理流程及融资渠道选择

土地一级开发整理融资渠道选择
• 融资需求 • 开发融资模式及优缺点 • 土地一级开发渠道的现状及未来前景 • 其他融资渠道现状及未来前景 • 如何拓宽和创新融资渠道
第一章节
土地一级开发整理流程
土地一级开发的概念
土地一级开发,是指由政府或其授权委托的企业, 对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地 进行统一的征地、拆迁、安置、补偿,并进行适当 的市政配套设施建设,使该区域范围内的土地达到 “三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建 设条件(熟地),再对熟地进行有偿出让或转让的 过程。
BT模式
土地补偿模式
利润分成模式
PPP模式
BT模式
BT模式又称固定收益模式或 工程总包模式,指土地一级 开发企业接受土地储备中心 的委托,按照土地利用总体 规划、城市总体规划等,对 确定的存量国有土地、拟征 用和农转用土地,统一组织 进行征地、农转用、拆迁和 市政道路等基础设施的建设, 土地储备中心按照总建设成 本的一定百分比作为经营加 成。
的比例进行分成。
工程总承包模式
土地一级开发企业接受土地整理储备中心的委托, 市土地储备中心按照总建设成本的一定百分比作为
经营利润。(利润率不高于预计成本的8%)
土地储备机构负责实施开发的, 其为主体。通过招标方式选择开 发企业负责整理的,开发企业的 管理费用不高于土地储备开发成 本的2%,并由土地储备中心同开 发企业签订土地一级开发管理委 托协议。
2018
土地一级开发整理流程及融资渠道选择
BEGIN
流程and融资渠道
目录
土地一级开发整理流程
• 土地一级开发的概念 • 土地一级开发整理流程 • 土地一级开发主要内容 • 土地一级开发整理费用 • 土地一级开发成本 • 土地一级开发模式 • 土地一级开发盈利模式总括 • 土地一级开发整理模式对比
城市土地一级开发融资模式及渠道分析

一、引言城市土地一级开发是针对城市功能定位及城市规划要求,由政府统一组织开展的一系列土地行为。
土地一级开发具体定义是指政府或其授权委托的企业,对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿,并进行适当的市政配套设施建设,使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地),再对熟地进行有偿出让或转让的过程。
随着我国城市化进程的加快,建设用地需求量不断增加,政府对土地一级开发工作也越来越重视。
城市土地一级开发属于资金密集型行业,土地一级开发能够得以顺利开展,必然要获取足够的资金支持。
土地一级开发主体的融资渠道主要有银行贷款、政府部门的财政拨款和自有资金。
从各项融资来源占比来看,政府财政拨款和自有资金所占比例较小,债务融资占比较高,这也决定了信贷政策对土地一级开发主体获取资金难易及成本有非常大的影响。
当政府采取强有力的宏观调整政策,紧缩银根时,土地一级开发就会受到来自资金方面的很大限制,面临较大的融资困难。
因此,有必要就土地一级开发融资模式展开讨论,根据不同地区土地一级开发面临的不同条件,有效地选择不同的融资模式,同时相关部门要完善土地一级开发相关法律法规制度,以便于一级开发融资主体根据现有情况创新出新的融资方式,这样有利于拓宽土地一级开发的融资渠道,降低融资成本和风险,保障项目得以顺利开展,加快推进我国城镇化建设。
二、城市土地一级开发存在的四种模式(-)模式一:一二级联动开发的传统模式,由企业主导一二级联动开发模式主要由企业主导,一家企业先后承担土地开发及其上物业开发两道工序,面对土地出让及物业租售双重市场的一种开发模式。
房地产开发商通过这种开发模式,不仅在一级开发阶段获得了收益,而且会保证企业所获取的土地在未来升值时,给企业带来二级开发的丰厚收益。
然而这种模式也有一定的缺陷,例如不利于政府对市场地价进行控制等。
当前华夏幸福产业新城开发模式属于这种类型。
产业园区综合开发投融资的实施难点及应对策略

产业园区综合开发投融资的实施难点及应对策略摘要:在产业园区中,开发投融资是非常重要的一项内容。
受同质化严重、产业单一等因素影响,部分园区资产未能得到有效利用。
同时,产业园区还存在决策科学性不足、融资渠道狭窄、投资退出不畅等问题,使得个别园区存在潜在的金融风险,投融资模式不可持续。
本文就产业园区综合开发投融资的实施难点及应对策略进行研究,以供参考。
关键词:产业园区;综合开发;投融资规划;多元化引言投资与融资是一个园区日常经营活动的两大主体,这两大主体近似于园区发展的两个翅膀,二者相辅相成。
园区可以通过有效的融资补充园区运营资金,保障园区的常态化运营,也可以通过科学投资实现园区资金的合理配置,增加园区的运营收益。
但对于园区而言,当园区发展达到一定的规模后,普通的投融资活动便无法满足园区运营发展的需求,因此,园区需要结合市场环境、政策环境、园区发展需求等优化投融资管理,以此助力园区的常态化运营。
1产业园区发展进程我国产业园区发展大致经历了起步探索、创新发展、高成长与调整、转型升级发展四个阶段。
从产业发展的角度,产业园区的发展路径与经济发展密切相关。
我国产业园区内入驻的园区最早以工业和制造业为主,累积丰富的资金、人才、技术、管理、经验等资源后,园区逐步从劳动密集型向技术密集型转型,高新技术产业和多类型的服务业逐渐在产业园区中占领一席之地。
随后进一步发展出物流园区、养老园区、循环经济园区等一系列专业园区。
产业园区开发经历了“少量同类产业集聚—产业链集聚—产业集群—产城融合”的发展路径,联合国工业发展组织(UNIDO)将园区发展划分为四代,从第一代到第四代,产业园开发的土地开发模式、产业定位、园区管理、社会管理等逐步完善。
在产业园区发展前期,开发主体主要面临缺乏建设资金的问题,国内金融领域缺少为产业园区投资建设所匹配的金融产品,而从产出端来说,在早期整体社会经济处于快速发展时期,投资需求大,因此面临的招商和产出问题并不突出。
片区开发投融资方式流程模式分析、土地开发全过程流程详解

⽚区开发投融资⽅式流程模式分析、⼟地开发全过程流程详解区域综合开发,实践中⼜称⽚区综合开发、城镇综合开发。
区域综合开发在我国现⾏的法规政策中尚⽆统⼀和明确的定义,⼀般是指在符关键内容通常包括战略定合国家及地⽅规划的前提下、对具有⼀定规模、相对成⽚的区域进⾏系统性改造、投资、建设、运营和维护。
关键内容通常包括战略定位、规划设计、⼟地⼀级开发、基建公服建设、产业和内容导⼊、运营管理等,常见形式包括旧城改造、⼯业园区、产业新城、特⾊⼩镇、旅游综合体等。
本⽂对区域综合开发在不同阶段下的形式和特点进⾏总结归纳,梳理区域性综合开发项⽬的现状、92号⽂的⾊⼩镇、旅游综合体等。
对综合开发项⽬带来的困境、区域性综合开发项⽬的主流模式、三种开发类型的区别与流程、⽚区开发的⼗种融资⽅式,对综合开发项⽬带来的困境、区域性综合开发项⽬的主流模式、三种开发类型的区别与流程、⽚区开发的⼗种融资⽅式,为参与⽚区开发的各类主体提供参考和借鉴。
现状⼀、区域性综合开发项⽬的现状⼀、区域性综合开发项⽬的(⼀)基本概念区域性综合开发项⽬(以下简称“综合开发项⽬”),实践中也称⽚区综合开发或园区综合开发项⽬,在我国⽬前的法规政策中对其尚⽆明确的定义,⼀般来讲,是指在符合国家及地⽅规划的前提下对成⽚区域进⾏系统性地改造、建设、运营和维护的⾏为,通常会包括⼟地⼀级开发、配套基础设施和公共服务设施的建设运营,以及相关的产业导⼊服务等内容。
从PPP项⽬⾓度看,财政部PPP综合信息平台将项⽬划分为19个⼀级⾏业,其中“城镇综合开发”类项⽬基本上可以理解为即以PPP模式实施的综合开发项⽬,其下包括园区开发、城镇化建设、⼟地储备、⼚房建设和其他5个⼆级分类。
(⼆)综合开发项⽬的常见实施模式此类项⽬的传统实施模式,主要包含以下⼏种:⼀是最早的政府直接投资建设开发的模式,即政府直接作为投资主体进⾏区域的建设开发,资⾦来源主要以财政性资⾦为主;第⼆种是在政企开发的改⾰趋势下,由平台公司作为投融资主体的模式,其资⾦来源主要是财政性资⾦+债务性融资,但债务性资⾦的还本付息仍然依靠政府补贴;第三种是完全市场化的操作模式,由企业享有⼟地溢价分成或通过⼀⼆级联动开发取得收益,政府投⼊较少,但随着政策的收紧,该模式已基本陷⼊瓶颈。
苏州工业园区的开发建设与运营模式

苏州工业园区的开发建设与运营模式DRCDEVELoPMENTRESEARCHCENTERoFTHESTATECoUNCIL.PRC国务院发展研究中心调查研究报告第88号(总2934号)内部资料2007年7月11日苏州工业园区的开发建设与运营模式内容摘要:苏州工业园区目前是中国发展速度最快,协调发展最好,经济效应最佳,科技含量最高的开发区之一.园区从一开始就将行政管理主体和园区开发主体相分离,园区管委会的设置精干高效,充分体现"亲商"理念与"全过程,全天候,全方位''服务,成为改善投资环境的重要一环.并且从政府管理到经济发展,从规划布局到完备的基础设施,从生产服务体系到生活服务体系,借鉴了新加坡先进的管理运营经验,具有其成功的特殊之处和普遍意义.关键词:开发建设运营管理苏州工业园一1一苏州工业园区地处苏州古城区东面,面积288平方公里,户籍人口27万,中新合作区面积为70平方公里(2006年8月经温家宝总理亲自批准,扩展为80平方公里),是迄今为止中国和新加坡两国政府间最大的合作项目,由于其突出的经济业绩和良好的政府服务而引起了国内外的广泛关注. 一,苏州工业园的发展历程(一)苏州工业园的起源1992年,邓小平同志南巡讲话时特别强}调.,.."新加坡'的社会秩序算是好的,他们管得严,我们应当借鉴他们的经验,而且比他们管得更好".这直接推动了中新合作项目的诞生.经过中新双方多次互访和磋商,1994年2月26日,国务院副总理李岚清和新加坡内阁资政李光耀分别代表中新两国政府在北京签署了《关于合作开发建设苏州工业园区的协议》,李鹏总理和新加坡吴作栋总理出席了签字仪式.5月12日,苏州工业园开工.1994年2001年是苏州工业园奠定基础的时期,在这一阶段,谚立了管理框架如市长挂帅,配套体制,科学的规体系,市场化的开发主体,专业的招商网络,形成良好的创业氛围等;而2001年之后,园区则迈入了加速发展期.一2一苏州工业园的诞生从根本上来自中新双方共同的需求.新加坡国土面积狭小,仅为580多平方公里,其发展战略中就希望把"有限的新加坡''发展为"无限的新加坡",在中国建立工业园区可以扩大新加坡自身的发展.当时我国的改革开放也正处于往深度和广度发展的关键点,中央领导想借鉴新加坡一套成熟的管理经验加快我国经济的发展.共同的利益和需求使苏州工业园自始至终都受到了中新两国最高领导层的关注与支持,同时也使得苏州工业园区的定位不仅仅是专注于经济发展,而且是引进新加坡先进管理经验的窗El.(二)发展业绩自1994年正式开发建设以来,苏州工业园12年间飞速发展,主要经济指标年均增幅4O左右,2005年地区生产总值比1994年增长51倍,达到581亿元;进出口额比1995年增长1353倍,达到406亿美元;累计上交各类税收432亿元,创造就业岗位38万个,城镇职工年收入达到2.8万元,农村人均年收入达到1万元,比开发初期增长了5倍.目前,苏州工业园区已经成为中国发展速度最快,协调发展最好,经济效应最佳,科技含量最高的开一一发区之一.如今的苏州工业园,以仅占苏州4%的土地和人口,7的工业用电量,却创造了苏州约15的地方生产总值,地方一般预算收入和固定资产投资,约26的注册外资和到账外资,以及约309/6的进出口总额,已经成为苏州经济发展的重要亮点和增长极.(三)发展特点苏州工业园的发展呈现出以下几个特点:(1)内外资双轮驱动.建园以来,苏州工业园累计吸收合同外资258 亿美元,实际利用外资110亿美元,注册内资达到863亿元,内外资基本相当.(2)项目平均投资规模巨大,投资项目地区来源以欧美为主.在苏州工业园,项目平均投资额超过3000万美元,目前苏州工业园区汇聚制造业企业已达3000多家,世界500强企业中有66家在园区投资了90多个制造业项目.园区投资额上亿美元的项目有6O 个,投资额达到10亿美元以上的项目有6个.在投资项目地区来源中,欧美加起来占了49(具体可参看图1). (3)形成了以高新技术产业为主的发展格局.苏州工业园的产业结构中,电子信息,精密机械,生物医药和新材料所占比重达到839/6(具体可参看图2);并且园区已经形————成具有国际竞争力的高新技术产业集群,省级以上高新技术企业突破1OO家,大型客车和芯片产能均居全国前三,是中国目前最大的液晶面板出货基地和芯片封装测试基地,园区IT产值占全国的3,IC产值占全国的16,汽车零部件销售收入占苏州的55,软件外包销售收入占苏州的9O,高新技术产业利税总额占苏州的33.(4)初步走出了一条高产出,低能耗,无污染的新型工业化之路.苏州工业园每万元GDP耗水5.8吨,耗能0.43吨标准煤;每度电产生GDP25元,工业产值100元,达到20世纪90年代世界先进水平.园区处处绿树成荫,优美舒适,没有尘土飞扬和机器轰鸣,一切都井然有序,称之为"花园工厂"一点都不为过.生图1苏州工业园投资项目地区来源图2苏州工业园产业结构一5一(四)园区的未来发展面对未来的发展,苏州工业园区提出在2005~2010年间,主要推动制造业升级,服务业倍增,科技跨越三大计划,注重经济转型,使产业结构更加优化,加大引入税源型,研发型,生产性服务以及高科技项目,注意内资外资,二产三产协调发展.展望未来10年,苏州工业园希望到2014年,各项主要发展指标在2004年基础上再翻两番,经济总量相当于2003年苏州全市水平,即"十年再造一个苏州'',基本建成具有国际竞争力的高科技工业园区和现代化,园林化,国际化的新城区.二,苏州工业园颇具特色的运营管理模式苏州工业园区12年来超常规的发展,有其内在的合理性和必然性,因为它有着较为独特的组织架构和运营管理模式,有着秉持"亲商"理念进行"全过程,全天候,全方位''服务的政府机构,还有从新加坡借鉴,创新的开发管理经验.(一)独特的组织管理结构苏州工业园的组织管理结构主要体现在三个方面,一是管理架构层次非常高,直接体现了中国和新加坡两国政一6一府间的合作,因而给其发展带来了很多特殊优惠政策及资源;二是从建园伊始,苏州工业园的管理主体管委会就与开发主体开发公司CSSD相分离,理顺了相应的管理结构;三是园区管委会的设置非常精干,体现了"精简高效''的特点.1.三个层面的领导和工作机构为了推进园区的顺利发展,中新双方建立了三个层面的领导和工作机构.第一层面是中新两国政府联合协调理事会,负责协调苏州工业园区开发建设和借鉴新加坡经验工作中的重大问题.由两国副总理担任理事会共同主席, 1994年至2003年中方主席由李岚清副总理担任,2004年起由吴仪副总理担任,新方主席由李显龙副总理(时任新加坡副总理,2006年改为黄根成副总理)担任,我国有关部委和新加坡内阁有关部门及江苏省政府和苏州市政府的负责人为理事会成员.第二层面是中新双边工作委员会,由苏州市市长和新加坡裕廊镇管理局主席共同主持,苏州市政府和园区管委会及新加坡有关部门和机构负责人组成.双方定期召开会议,就开发建设中的重要问题和借鉴新加坡经验工作进行协商,向理事会双方主席报告工一7一作.第三层面是联络机构,由新加坡贸工部软件项目办公室和苏州工业园区借鉴新加坡经验办公室负责日常联络工作.这三个层次可见图3(2006年).图3苏州工业园区三层次组织架构图2.园区政企分开的管理模式在开发区的具体管理上,国内很多开发区在建设初期管理主体和开发主体合二为一,以后再逐步政企分开,存在一些问题.而苏州工业园区从一开始就将行政管理主体和园区开发主体相分离.行政管理主体是园区管委会,它作为苏州市政府的派出机构在行政辖区内全面行使主权和行政管理职能.园区管委会为客商提供从企业设立,工厂建设,员工招聘到企一R一业运行各个阶段的行政管理和服务.同时,园区某种程度上承担了一级政府的社会管理职能.中新苏州工业园区开发有限公司(CSSD)是园区的开发主体,由中新双方财团组成,中方财团由中粮,中远,中化,华能等14家国内大型企业集团出资组建,新方财团由新加坡政府控股公司,有实力的私人公司和一些着名跨国公司联合组成.1994年成立时中方占35.oA,新方65;2001年股比进行了调整,中方占65,新方35.CSSD的主要职责是园区7O平方公里的成片土地开发与经营,物业管理,项目管理,咨询服务,产业与基础设施开发,以及在园区内投资举办企业等.在园区开发的各个阶段,如规划,建设,招商引资等,以及对入园企业进行服务方面,管委会和开发公司CSSD 各自发挥不同的功能,两者相辅相成,共同促进了苏州工业园的繁荣,并给入园企业提供了相当优质的服务.3.精简高效的政府机构园区管委会按照"精简,统一,效能"原则和扁平化模式,整合政府职能,减少管理层次,凡可设可不设的机构一律不设,部门职能尽可能综合化,相近职能实行合一9一并;坚持因事设岗,因岗选人,一人多职,一专多能,适度分权,交叉兼职,这样一个部门就承担原来多个部门的职能,并将传统体制下政府职能中较低层次和部门中间层次的职能分离出去,改由非政府性质的公务机构和中介机构来承担.目前,园区管委会除办公室外,只下设16个管理机构,在编机关人员仅200人,其中留学生与研究生以上学历人员占比超过30,并且对公务人员实行全员招聘,技能考核,末位淘汰,动态管理,在效率型政府建设方面走在了前列.(二)"亲商"理念与"全过程,全天候,全方位''服.务苏州工业园区何以吸引到数额巨大的外资,其中固然有特殊优惠政策的影响,但其"亲商''理念和对企业"全过程,全天候,全方位''的服务也是必不可少的重要因素.在《政府公共管理理论与实践——来自苏州的报告》一书的序言中,陈清泰同志曾做出了精辟的阐述,"投资者对投资地域的选择,就是对投资环境的选择,实质上是对不同地区政府的选择.各国,各地区之间的竞争从表层看,是争取经济资源的竞争;进一步看,是市场有效性的一10—竞争,是公共环境水平的竞争;深层次看,则决定于政府的职能定位和政府效率.从这个意义上说,在体制转轨中深化政府改革是适应经济全球化,更多分享市场经济成果的一个关键''.由此可见,建设服务型政府是改善投资环境的重要一环.1."亲商"理念苏州工业园管委会着力完成以下几个转变:(1)从管理职能向服务职能转变.明确了政府是全心全意为投资商服务的服务型政府,政府与企业是坦诚相见,双赢互利的"好邻居,好伙伴,好朋友''关系,要求政府努力寓管理于服务之中,"以人为本'',竭尽所能为投资商提供人性化,专业化服务.(2)从直接管理向间接管理转变.园区管委会由过去计划式的直接管理,转向以经济,法律为主要调控手段的间接管理;努力提供公开,公平,公正的游戏规则,积极创造与国际惯例接轨的发展环境;给投资商一个透明的,可以预见的政策判断,一个稳定的,可以信赖的发展环境,一个综合商务成本低,成长前景明朗的投资信心;将所有收费项目归并为国家和省市规定的7种工本费,目前仅保留工商注册,土地使用,税务登记三项收一11—费,其他费用不收,与国际接轨.(3)从被动服务向主动服务转变.园区管委会不是消极等待投资者提出什么服务需求,而是主动定期上门拜访和询问投资者会关心和需要帮助解决什么问题,力求提供超越并领先于投资者需求的政府服务.(4)从事前审批向事后监督转变.苏州工业园管委会积极推行诚信管理,落实行政许可证制,简化事前审批(行政许可),实施了三轮行政审批制度改革.目前建设项目仅保留政许可事项8项,备案核准类19项,转报许可类10项,审批时间由9O天减少至25天左右.此外,苏州工业园区还建立了以"一站式服务"为核心的政府公共服务平台,由一站式服务大厅代表管委会统一对外办理国内外企业登记相关手续,履行集中审批事项的组织协调,管理监督和指导服务职能.在一站式服务大厅,有24个服务窗口,承办55项业务,按照公开,公平,公正的办事程序,简化手续,量化责任,优化服务,并推行服务承诺制和电子审批制.2."全过程,全天候,全方位''的服务体系为方便企业开工投产,园区建立了项目开工建设领导一1—小组,全程跟踪,协调解决企业开工建设过程中遇到的各种问题.管委会专门设立企业服务部门,定期走访企业,听取企业意见,主动为企业提供全天候的服务.园区管委会通过走访企业,举行企业座谈会,现场办公等形式,在政策争取,项目融资,市场开拓等方面给予企业有力支持.此外,园区还加强政府应对突发事件的能力,帮助企业克服困难.在入园企业发展的各个阶段,园区管委会都提供相关服务,见下表.在"亲商"理念的指引下,园区为入园企业提供了可以说是无微不至的服务.无怪乎有企业感言:在苏州工业园,"政府不像政府像企业,官员不像官员像服务员".这就不难理解,为什么那么多投资项目都选择了苏州工业园.(三)苏州工业园从新加坡借鉴,创新的开发管理经验苏州工业园是中国唯一以借鉴外国经济与公共行政管理经验为特色的开发区,可以从新加坡方面得到很多外部资源.新加坡方面不仅在初期的巨额资金投入,引入外商投资项目等方面发挥了巨大作用,更重要的是,新加坡向苏州输出了大量先进的管理运营经验,从政府管理到经济一】3一发展,从规划布局到完备的基础设施,从生产服务体系到生活服务体系,极大地促进了苏州工业园区的发展.苏州工业园区管委会与OSSD的功能比较苏州工业园管委会中新开发有限公司CSSD功能定位行政管理主体园区开发主体政府派出机构,承担很多社会管理中新合资企业,初期新方控股.类别属性职能2001年后中方控股.企业化运作,以利润为导向主导规划,编制完善总体规划和参与总体规划,初期新方专家起规划300多项专业规划了重要作用园区对基建投入资金,兴建各类生产服土地开发,房产开发,早期是唯开发建设务设施,商业载体,设立科发,教一的开发主体,后期是多个开发活动投,创投等国资开发主体主体中的一员推广早期没有招商部门,现在有专门的早期是唯一的招商部门,目前通招商招商部门过招商从管委会获取佣金投资提供投资指导,咨询和建议,热情招商推介,吸引投资以获取佣金接待,主动出击.懂专业的招商阶段员,赋予招商员充分的权限注册帮助完成注册,一站式服务中心简可帮助办理阶段化手续,给客户良好的建议对入工程协助工程建设,解决困难出售工业地产或代建厂房园企建设业的阶段服务建立配套功能平台;积极引入商提供公用事业服务,物业管理,公司业,物流,银行及其他专业服务机出售商品房地产,为园区国际儿运作构;便捷通关;兴建房地产,打造童提供国际教育优美生活工作环境;兴办学校,协阶段助培养,引进人才;定期拜访企业,了解解决问题苏州工业园方面成立了"借鉴新加坡经验办公室'',直接对口新加坡贸工部软件项目办公室,十多年来积极向一14—新加坡学习先进经验,累计派出1700多人次赴新培训.园区结合中国国情,自主地,有选择地借鉴了新加坡经验,具体可以分为三个层次:(1)第一个层次是新加坡城市规划,建设和管理的经验.主要体现在城市发展的近期和远景规划,土地的开发和利用,基础设施和生活服务设施的建设和管理,环境保护与治理,信息的收集,处理和应用,吸收外资的宣传,招商网络组织,营销方式和鼓励措施等.(2)第二个层次是经济发展和管理方面的经验. 主要是指新加坡政府有关机构在建设和管理裕廊工业镇的过程中,调控市场经济的经验,以及在经济活动中有序竞争,相互合作的做法,如市场经济,产权清晰的工商企业,条例及法规,商业配套,具有竞争性的环境,财政金融政策,劳资政三者关系的协调等.(3)第三个层次是公共管理和社会保障机制方面的经验,如健全的法制,廉洁的政府,管理机构的协调和谐,高效精干的公务员队伍,公积金制度等.在学习借鉴的基础上,苏州工业园区编制实施了75项管理办法和细则,并不断有所创新,从而形成了公开,公正,公平和透明规范的市场竞争环境.一】5一三,园区的特色建设苏州工业园的开发建设有五个方面特色.一是苏州工业园区的规划先行,并制定得科学.建园伊始,园区以3600万元的高价用一年时间聘请中新双方专家编制了先进,科学的园区总体规划,融合了新加坡与国际上先进的城市规划经验,"以人为本''地合理布局了工业,商业,人口,交通,景观等各项城市功能,突出了科技发展,注重生活和环境质量,具有"体系完善,设计超前,思路科学''的特点.并设定了依法从严的规划管理制度,不仅具有很强的执行性,同时也考虑到了长远的发展,留有余地.如今园区的开发建设与12年前的规划基本保持一致,完全满足了园区的飞速发展.这种可预见的,低风险的投资环境给予了投资商巨大的信心,也有效得保护了所有投资者的利益.园区前后共编制完善了前瞻性总体规划和300多项专业规划,规划累计投入达2亿多元. 二是苏州工业园区的生产服务体系非常到位.在基础设施方面,国内大多开发区是"五通一平'',"七通一平'',而苏州工业园区达到了"九通一平'';在生产服务配套方面,苏州工业园区不仅积极弓I入了国际知名金融机构,会一16—计法律等服务机构,而且打造了良好的物流平台,拥有高效的绿色物流通道和海关自主管理权,园区海关提供24 小时和节假日不间断服务;此外还构建了市场招聘,猎头招聘和上门招聘三大人才引进网络,着力构建三大人才培养体系,积极探索中外合作办学,校企订单式培养等人才开发机制,即工业技术学校培养"蓝领'',职业技术学院培养"灰领''(高级技工),独墅湖高教区培养"白领",为入园企业的发展提供了源源不断的优质人才.三是苏州工业园区的生活服务体系十分完善.在园区,生活设施齐全,居住环境优美舒适;借鉴新加坡公共管理先进理念,结合园区商业开发,园区建设了集商业,文化,体育,卫生,教育于一体的区域性商业服务中心——邻里中心;园区以预筹积累,个人账户为主,涵盖医疗,住房,养老和失业救济等各项社会保障的公积金制度,让区内居民贫有所济,病有所依,老有所养,居者有其屋;此外,良好的教育环境也解决了投资者,工作者的后顾之忧,园区目前已拥有国际学校和自己的省重点中学,省示范初中,省实验小学,省示范幼儿园.2001年,全区已有中小学35所,中小学在校学生规模超过2.4万一17~人.这一切都使得苏州工业园不仅仅是一个"乐业"的热土,更是一个"安居"的桃源,不仅留住了在园区工作的中外员工,还吸引了苏州乃至周边的居民前来居住.这使得园区居住,商业房地产大幅升值,有效地补偿了工业地产低价出让的损失,开启了一条用居住,商业房地产来平衡工业地产开发从而促进开发区建设的良好思路.四是苏州工业园区十分注重协调发展.(1)在开发过程中,园区高度重视土地资源的集约利用,努力在提高引进项目质量,单位投资强度和建筑容积率上下功夫,不断向质量要效益,向空间要资源,通过湖底清淤取土4000余万方,用于低洼地,沼泽地的填土,避免挖废耕地1.5万多亩,开创了"清淤,治水,取土,扩地"相结合的土地综合开发利用新模式.这一点是受到新加坡填海造陆的启发.通过取消农村宅基地审批,将原先2O平方公里的农村宅基地和村庄用地规划为6平方公里的集镇社区和居住新村,节约用地l4平方公里.目前,园区加强"零土地"招商,积极鼓励商品房和标准厂房等各类建筑向高层发展.2006年1~7月,园区实际利用外资同比增加7.9,土地转让面积却下降了3O9/5,中新合作区每平方一1R一.公里工业用地投资强度达l7亿美元.(2)园区很注重执政为民和富民优先.园区从l998年开始以财政代缴方式免征了农业税.基本实现了社会保障体系全覆盖,企业参保率达100%,各类参保人员超27万人.同时加快社保标准提高与农保城保并轨扩面步伐,全面建立农村基本养老保险和大病统筹制度(农民交50元,最高保额20万元,解决了因病致贫问题).对征地农民按年龄和就业情况分别建立保养和基本生活保障制度(按月发200~220 元生活费),征地待安置劳动力中,95重新上岗,其中自主创业的超5000人.对弱势群体建立低保和贫困帮扶制度,对低保对象实行应保尽保(出资l亿多元,帮弱势群体入住新房).(3)注重生态环境保护.园区确立绿色招商理念,实行环保"提前介入","一票否决",12年间因环保因素否决项目200多个,累计合同外资超过11亿美元;园区在全国率先开展循环经济和生态工业园创建试点,区域环境整体通过IS014000认证.五是园区突出科技兴区.(1)园区注重创新载体建设:组建研发,创投,教投等国资创新投资主体;建成6个国家级产业基地,初步形成了以集成电路,光电,软一19—件,动漫,汽车零部件为特色的高新技术产业集群.(2)注重创新主体建设:园区投资了数十亿元资金,形成了较为完善的基础教育,职业教育和高等教育网络,积极探索中外合作办学,校企订单式培养等人才开发机制;以市场招聘,上门招聘和猎头招聘方式构建人才引进网络;目前,园区集聚海外留学人员创办企业200余家,跨国公司和国家级研发设计机构50余家,博士后工作站6个,各。
城市片区开发的投融资策略

Real Estate/楼市城市片区开发的投融资策略文/连 捷为了顺应现代化城市发展整体规划,要结合片区开发投融资要求,匹配可行性方案,充分发挥片区资源优势,从而实现区域经济的可持续发展。
在城市片区开发工作中,要结合城市发展规划落实相应工作,明确具体开发内容才便于制定后续管控策略。
一方面,若是从片区开发的基础要求,主要分为区域系统规划编制内容,并且利用标准管控流程,完成区域运营管理、投融资管理、区域招商管理等工作。
另一方面,若是从投资建设的角度分析,则片区开发工作中,主要涉及土地整理内容、基础设施建设内容。
并且,相应的工作适用于城建改造、扶贫开发以及新城建设等领域。
本文以某城市片区开发项目为例,业务合作对象为地方政府及行业主管部门、地方国有企业(含投融资平台公司)、社会资本方(包括投资人、建设方、运营方、开发商等),片区综合开发项目操作分为筹划阶段、准备阶段、采购阶段以及执行阶段。
在确定实施主体后设计投融资模式,并编制实施方案和采购社会资本方。
而在投融资模式设计方面,项目总体开发投融资模式和局部开发投融资模式中确定相应思路,选取专项债模式、PPP模式或者是投资人+EPC模式等。
城市片区开发投融资具体设计内容在城市片区开发投融资工作中,要结合片区发展规划落实相应工作,保证具体问题具体分析的基础上,践行全过程管理控制方案,从而实现开发投融资工作的全面升级。
要从完善定位出发,结合部门需求和城市要求细化投融资策略,并且依据实际标准完善流程和运作模式的处理工作,打造多元合理的具体设计方案。
首先,完善定位分析。
在城市建设发展进程中,片区开发工作要充分关注区域运行特点,并且积极落实全面综合性管控方案,打造综合性开发方案,从而满足管理要求。
与此同时,在投融资项目规划进程中,要明确了解城市的发展情况,配合科学业态比例设计规范,全面评估资源要求和资金链结构,打造精准性较好的财务预算方案,以保证能为后续项目执行以及投融资管理提供较为完整的数据支持。
产业园开发模式及案例

产业园开发模式及案例产业园是指集中建设、规模化管理的一种区域,用于促进其中一特定产业的发展。
该模式旨在提供全方位的服务和支持给企业,以鼓励产业集聚和创新创业。
下面将详细介绍产业园开发模式以及一些成功的案例。
一、产业园开发模式:1.基础设施建设:产业园开发需要建立良好的基础设施,包括道路、供水、供电、通信等基本设施,以满足企业的生产和居住需求。
3.创新生态打造:为了吸引创新型企业和创业者,产业园需要打造一个积极的创新生态系统。
这包括设立科研机构和研究中心,提供科技孵化和技术转移的支持,以及提供迎接新技术和新模式的平台。
4.投融资支持:为了促进企业的发展和扩张,产业园需要提供投融资支持,包括资金担保、融资服务、创业基金等。
这样可以帮助初创企业解决资金短缺问题,扩大生产规模和市场份额。
5.政策扶持:政府应该制定及时有效的产业政策,为产业园提供税收减免、土地出让、人才引进等政策扶持。
这样可以吸引更多的企业和人才加入产业园,推动经济发展。
二、产业园案例:1.深圳华强北电子产业园:华强北电子产业园是中国乃至全球最大的电子商务和电子产品批发市场,集中了数千家电子商家和制造商。
该园区提供了完善的物流和供应链服务,吸引了大量国内外的买家和销售商。
这个产业园的成功在于充分发挥了深圳作为全球电子制造中心的地位,提供了集中的供应链和市场服务。
2.北京中关村科技园:中关村科技园是中国最大的科技园区,集中了国内外众多高科技企业和科研机构。
园区提供了完善的科技创新生态系统,包括技术转移中心、科技孵化器和科研实验室等。
中关村科技园的成功在于提供了丰富的科研资源和技术支持,吸引了大量创新型企业和人才加入。
3.上海浦东新区:浦东新区是中国开放的象征之一,在短短几十年内迅速崛起为全球金融和商业中心。
浦东新区是一个综合性的产业园区,集中了金融、贸易、制造等多个产业。
政府通过提供优惠政策和完善的基础设施,吸引了大量国内外企业和人才投资和发展。
工业园区基础设施建设融资问题研究

工业园区基础设施建设融资问题研究工业园区是一个有着完备基础设施的综合性经济区域,它的建设与发展对于推动经济增长和吸引投资有着重要意义。
然而,工业园区的基础设施建设常常需要大量资金,而且往往面临着融资难的问题。
本文从工业园区基础设施建设的融资问题进行研究,并提出一些建议。
一、工业园区基础设施建设的融资难点1.资金需求大:工业园区基础设施建设需要大量的资金投入,包括土地开发、道路、水、电、气等基础设施建设。
这些资金通常需要长期投入和持续性运营,对于园区开发商来说是一个巨大的负担。
2.资本市场不发达:我国的资本市场起步较晚,融资渠道相对有限。
尤其是在二级资本市场,尚未形成对工业园区开发商的有效支持。
这使得工业园区的基础设施建设往往只能依靠银行贷款,而且贷款的利率较高。
3.风险较高:工业园区基础设施建设涉及到土地开发、建筑施工、规划设计等多个环节,风险相对较高。
这使得银行对于工业园区的贷款审批比较谨慎,贷款条件相对较严格。
二、工业园区基础设施建设融资的现状目前,工业园区基础设施建设融资主要依靠以下几种方式:1.银行贷款:工业园区开发商通常通过向银行申请贷款来融资。
银行贷款的利率较高,贷款周期也相对较短,给园区开发商带来了较大的压力。
2.政府支持:政府通常会通过土地出让、项目奖励等方式支持工业园区的基础设施建设。
然而,政府资源有限,无法满足园区基础设施建设的全部资金需求。
3.合作模式:工业园区开发商可以与企业或者投资机构合作,共同投资工业园区的基础设施建设。
这种合作模式可以分散工业园区基础设施建设的风险,减少贷款压力。
三、工业园区基础设施建设融资的建议1.多元化融资方式:应鼓励工业园区开发商采用多元化的融资方式,包括债券融资、股权融资、信托融资等。
这样可以降低贷款压力,减少融资成本。
2.发展资本市场:政府应加大对资本市场的扶持力度,培育发展二级资本市场,为工业园区提供更多的融资渠道。
同时,要加强对二级市场的监管,提高市场的透明度和公平性。
工业园区建设土地一级开发融资模式的探讨

工业园区建设土地一级开发融资模式的探讨工业园区经历了长足的发展,日益成为地区经济转型、产业结构调整、产能升级换代的主阵地,更是引进外资、盘活资产、拉动GDP的城市新区载体。
随着园区工业化、城市化的不断深入,土地综合开发对城市的新发展产生越来越重要的影响,甚至成为制约园区建设、发展的瓶颈,究其原因在于土地开发资金短缺,投融资渠道不足.因此,围绕土地开发做文章,通过新型融资模式拓宽融资渠道,在政府提供启动资金有限的前提下,通过合理方法使园区建设与土地出让收入相辅相成,是每个园区建设者和主管部门都必须正视的重要问题.工业园区管理模式多以纯政府性质的管理委员会体制为依托,管委会作为政府派出机构,有纳入政府相关职能部门的分支机构,如土地、规划、建设、财政等;同时设立属管委会直管的开发/融资平台公司,承担园区内规划建设与招商引资、公共服务的职能,主要协调行政与市场对接、开发.管委会搭配平台公司的管理模式,可以强化土地出让收益,规避市场与行政之间摩擦产生的风险,充分提升在政府监管下,合理引入外资进行土地开发与基础设施建设,从而产生的高额的土地出让回报,最终形成产业集群与规模经济。
在当前资金流动不稳定、证券市场波动较大的形势下,政府监管部门对工业园区融资的条件约束,较之以前越来越严格,造成在必须满足基本建设需求的前提下,对融资成本的要求越来越高,基于此,园区融资方式必须顺应发生变化.一、资产证券化传统的土地储备制度融资,是运用市场机制,通过征用、收购等方式取得土地,出让土地以满足城市各类建设用地及基础设施建设需求,没有完善基础设施之前,土地的潜在价值无从体现;反之,开发公司必须投入大量人财物力,将土地充分熟化出让后,以土地出让金补充地块周边市政基建投入.我认为,基建投入与卖地收入在资金用量、回款额度以及推进程度、时间节点上的不断波动,是造成资金链接难以稳定、资金池枯竭的问题所在,要解决它,就要把土地开发与基础建设之间的时间接点悬置出来,把缺乏资产流动性的毛地,通过一定法律程序和融资组织安排,变成能够产生可预见、稳定的现金流的有效资产:1、园区管委会授权其土地开发公司将A片区地块收储,作为建设B道路的融资抵押品,开发公司可自行引进社会投资人对A地块进行开发;2、开发公司在取得A地块的发改立项批复、规划选址意见及国土征转用指标等要件后,即确定了对该地块的所有权及未来收益权。
土地一级开发的四大外部融资方式解析

⼟地⼀级开发的四⼤外部融资⽅式解析⼟地开发的实施,由于投⼊⼤占⽤时间长、分阶段投⼊和资⾦回收周期长等原因,参与⼟地开发的参与⼟地⼀级开发企业⼤多都需要通过融资完成项⽬开发。
⼀般来说,参与⼟地⼀级开发企业的融资⽅式可分为内部融资和外部融资两类。
内部融资主要是企业通过扩⼤⾃有资⾦完成项⽬开发;外部融资渠道主要包括信托、贷款、股权、发⾏债券等。
内部融资⽅式在实际操作中⽆需⽀付利息或股息,成本相对较低,但是毕竟企业⾃有资⾦有限,单纯依靠内部融资很难完成项⽬开发,所以实践中,参与⼟地⼀级开发企业更多的考虑和选择外部融资模式。
下⾯我们来看下在⼟地⼀级开发中常见的四种外部融资。
⼀、国家开发银⾏贷款国家开发银⾏是直接从事政策性融资活动的⾦融机构。
根据国家有关⽀持⼟地储备贷款的规定,⼟地⼀级开发贷款为⼟地储备贷款,使⽤期限2年,要求⾃有资⾦投⼊不低于30%。
⼟地⼀级开发企业在取得政府先期投⼊的资⾦⽀持,并与政府签订的⼟地⼀级开发协议保证了⼟地开发项⽬具有稳定后,可以就⼟地开发项⽬向开发银⾏申请⼀定⽐例⼟地储备贷款。
但是,这种贷款⽅式也有不好之处:⼀,近年来国家对地产业的宏观调控政策变化,商业银⾏提供贷款的条件和门槛也不断提⾼;⼆,已进驻我国的外国银⾏普遍认为国内房地产业务风险太⼤,⽬前也没有开展对内陆⼟地开发的贷款业务;三,国家开发银⾏是我国直接从事政策性融资活动的⾦融机构,⼟地⼀级开发贷款作为⼟地储备贷款,符合有关贷款规定的,⽐如⽀持公共基础设施建设、促进中西部协调发展等,也可尝试申请贷款或申请取得国家开发银⾏的融资担保。
但是这种贷款⽅式政府部门参与和运作⼒度较⼤。
⼆、商业银⾏贷款⼟地⼀级开发具有稳定的,银⾏放贷是建⽴在国有⼟地出让收⼊担保基础上的,因此银⾏放贷的资产呆账、坏账风险⼩,企业利⽤“分成权”质押向商业银⾏申请贷款。
三、信托⽅式融资我国的房地产信托是指信托公司接受委托经营、管理和处分的财产为房地产及相关财务的信托。
浅析产业园区项目开发的融资模式

Financial View金融视线 | MODERN BUSINESS现代商业109浅析产业园区项目开发的融资模式周志强中国电子温州产业园发展有限公司 浙江温州 325000产业园区项目开发周期长、前期投入大、资金占用时间长、回收回报难,使得开发单位必须通过多种渠道去进行开发融资,以此才能保证产业园区项目开发的顺利进行,减轻自身的资金压力。
对当前经济背景下几种常见的企业融资模式进行分析研讨,可以帮助产业园区项目开发单位明确不同融资模式的优缺点,并且了解融资模式的适用条件,从而为产业园区项目开发单位提供有效的融资建议,提高融资成功率,确保投入和收益成正比。
一、产业园区项目开发前景产业园区项目是由政府主导的,为了实现产业发展目标而批准建立的特殊区位环境。
产业园区具有多种类型,常见的有文化创意园、科技城、工业园区、经济技术开发区以及物流产业园等[1]。
目前,随着我国经济快速发展,产业园区项目开发也进步了快速发展时期,驶入了发展快车道,产业园区项目数量越来越多,项目规模也越来越大,营业总收入连年上涨,成为城市区域经济发展的主要驱动力,带动着城市经济整体增长,给政府、企业以及百姓带去了巨大的经济效益和社会效益。
二、产业园区项目开发的常见融资模式(一)信用融资信用融资是产业园项目开发融资中的一种主要模式,需要在企业自身信息条件上进行,通过发行债券以及银行贷款等方式,在银行机构筹集资金应用在产业园项目开发中。
信用融资对于产业园区项目开发而言,是当前市场经济条件下最为主要的项目融资形式,其主要特点是不管产业园区项目开发的进度快慢、未来盈利能力高低,开发单位只要可以按时支付融资本金、利息即可。
信用融资适用于社会信用良好的大型企业,通常是城市发展的经济支柱,或者为城市现代化建设与发展提供过巨大帮助的企业,社会口碑极佳,并且综合实力强。
在信用融资时,需要由授信银行总行对企业的信用情况以及经营发展现状进行综合评估,从而给出授信额度、约定利率和贷款期限。
园区工业地产融资模式

园区工业地产融资模式是指用于支持和促进园区内工业地产项目发展的融资方式和机制。
以下是几种常见的园区工业地产融资模式:
1. 土地出让金:园区管理方通过将土地出让给开发商或企业,收取土地出让金来进行融资。
土地出让金通常是根据土地面积、用途和位置等因素而定,可以作为园区建设和运营的资金来源。
2. 政府投资:政府可以通过财政资金进行直接投资,用于园区基础设施建设和工业地产项目的开发。
政府投资通常用于补充私人资本,促进园区的整体发展。
3. 融资租赁:园区管理方可以与金融机构合作,采用融资租赁的方式为企业提供资金支持。
在这种模式下,园区管理方将工业地产资产租赁给企业,企业支付租金,并可以选择在租约期满后购买该资产。
4. 信托资金:园区管理方可以设立信托计划,吸引投资者投资于园区工业地产项目。
投资者通过购买信托产品,将资金注入园区工业地产项目,获得相应的收益。
5. 建设公司合作:园区管理方可以与建设公司或开发商合作,共同进行工业地产项目的开发和运营。
建设公司或开发商负责资金投入、建设和销售,园区管理方则提供土地和相关支持,双方共享项目收益。
6. 收益共享:园区管理方与企业合作,通过收取一定比例的租金或销售收益来获得资金回报。
这种模式下,园区管理方与企业共同分享工业地产项目的经济效益。
需要根据具体的园区情况、市场需求和资金可获得性等因素选择适合的融资模式。
不同的融资模式有各自的优势和限制,需要综合考虑风险分担、回报预期、资金成本等因素,确保园区工业地产项目的可持续发展。
此外,在选择融资模式时,也要遵守相关法律法规,并充分考虑市场环境和风险管理。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性,平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益,请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间:9:00-18:30)。
园区开发模式以及土地开发融资
建立科技工业园是世界各国发展高科技产业行之有效的重要措施,也是我国各省市发展地方经济最有力的战略。
实践证明在我国经济转型阶段,开发区这种形式有效地提高了行政效率、创造了局部的良好基础设施条件、聚集了科技和产业的资源,迅速促进了高新技术产业的发展和城市化的进程。
开发区的类型很多,国际上根据客户的性质不同分为两大类。
一是它主要是以研发为主,入驻的客户主要是研发机构、技术性公司、科技创业企业、企业孵化器等。
如美国的北卡三角科技园、法国尼斯的索非亚科技园、新加坡科技园就是典型的我国的一些大学科技园,如清华科技园也属于这种类型。
另一种类型是它主要以工业企业为主,如新加坡的裕廊工业园区、我国早期的经济技术开发区、出口加工区等都属于这种类型。
而我国的大多数高新区都是混合型的,也就是既有的内容,有些园区在制造业方面的竞争力较强、份量也较重;有些园区在研发、技术创新方面的竞争力较强,更偏重。
我国的高新区随着规模的不断壮大,其功能也越来越复杂,许多高新区已逐渐向新城区过渡,因此在开发的复杂性上带来了更大的挑战。
同时由于竞争愈演愈烈,各园区都在开发模式上想办法、下功夫,以争取更快的发展速度和更大的发展机会。
我国的高新区经过十几年的发展,在学习外国经验和结合中国具体国情上,探索了许多行之有效的开发模式。
总结和分析这些开发模式,对我们规划和搞好二次创业具有非常重要的意义。
开发区的基本商业模式
如果把开发区看作一个企业,其主要收入有两部分:一是土地出让收入,根据国家的政策,产业用地可协议出让,经营性用地须挂牌拍卖出让。
二是财政收入,各园区的情况有所不同,有的园区地方收入全留,有的不留。
除了上述收入外,有的园区开发公司还有房产开发收入及其他服务、投资收入。
开发区的支出也主要为两部分:一是土地开发支出,一般包括土地的征用、拆迁、配套和财务费用。
二是园区的运营费用,主要是行政支出、市政维护和其他财政支出。
开发区的收支平衡情况如下:
当前平衡:累计收入〉累计支出;(极少情况)
累计收入V累计支出;(大多数情况,需通过融资解决现金流)
未来平衡:累计收入〉累计支出;未来的收益可平衡支出。
累计收入V累计支出;未来(一定期限)的收益无法平衡支出。
通常情况是在一定期限实现平衡。
这一期限取决于开发区的融资能力,或者说金融市场、资本市场对某开发区信用的看法。
现阶段国家开发银行对某一组团土地开发的贷款期限一般在10 年以内,这可能就是期限的上限。
随着各开发区竞争的白热化,纷纷采用降低土地价格等办法吸引投资者,其财务平衡的最常见的方式是通过负债使产业用地以低于成本的价格出让,引入企业带来税收和消费人群;用综合用地(一般高于成本)的出让收入和未来的税收来平衡。
一般情况下,远离市中心的工业园区,较多地依靠未来税收来平衡;而离市中心较近的开发区,尤其是科技园区,具有较好的利用住宅、商贸用地来平衡的条件。
城市化不仅能带来土地开发的收益,还会与工业、科技等功能良性互动,促进产业的发展。
随着开发模式的多样化,开发区在开发过程中的融资和损益往往不是由一个主体承担,即有融资主体和损益主体。
根据损益主体的不同,可以把开发模式分为以政府为损益主体的开发模式和以企业为损益主体的开发模式。
以政府为损益主体的开发模式
政府作为土地开发的主体,并承担最终的损益。
收入为土地出让收入,支出为征地、拆迁配套和财务费用。
但由于土地开发的加速,政府不可能拿出足够的财政资金周转投入土地开发,因此需通过一个承债主体融资,解决资金需求。
苏州做法:新区政府委托苏新集团公司融资、征地、配套,政府出让土地,并将土地出让金支付征地成本、财务费用,回购基础设施资产,不足的部分逐年用财政收入弥补。
苏新集团公司是融资主体,而新区政府是损益主体。
重庆做法:建立政府全资的土地储备中心,由该中心以规划土地未来的土地出让金作为质押,向银行借款,由中心征地,并委托有关公司进行配套,中心代表政府出让、拍卖土地。
过去此类机构的资金主要依靠财政资金,现在以国家开发银行为首的一批银行愿意为此类机构借款。
选择哪种方式取决于哪个载体更易于融资。
一般来讲,土地储备中心的融资比较死板,能否融资,决定于土地的规划和开发的可行性;而公司的融资相对较灵活,但需其有较好的信用、资产和获利能力。
该模式的特点:
1、有利于政府的招商,集责权利为一体,土地让利和损益由政府承担,而政府可通过财税来平衡。
2、有效地解决了开发的融资问题。
3、有利于企业的市场化运作,而避免政企不分所导致的一系列问题。
以企业为损益主体的开发模式
政府委托(授权)开发公司作为土地开发的主体,并由开发公司承担最终的损益。
政府所收的土地出让金全部以支付开发成本的方式转入开发公司。
一般公司开发的园区没有财政收入,如开发公司入不敷出,则往往通过财政的专项补贴解决。
开发公司主要有以下几种形式:
1、政府全资公司。
上海的各园区一般采用政府全资的开发公司开发模式,开发公司承担园区的开发和运营,政府为园区提供一些专项的财政支持,如重点招商项目的土地补贴、产业扶持基金等。
西安高新区在一次创业期间也采用了以高科集团公司进行土地一级开发的模式,高科集团公司向银行融资并开发土地,以政府的名义出让土地,管委会(代表政府)除必要的财政支出外,将土地出让金和节余的财政收入都投入高科集团公司用于土地的滚动开发。
上海和西安的不同之处在于上海的政府如浦东新区政府的一级财政要面对若干园区(陆家嘴、金桥、张江、外高桥等)和非开发区区域,而西安高新区自身就具有一级财政。
2、合资公司。
苏州工业园区是由新加坡政府牵头的外方财团和中方财团合资组建的苏州工业园区开发有限公司来进行开发的,高标准的规划使初期在基础设施上的投入非常大,而周遍的园区有政府财力的介入和较灵活的政策,使得苏州工业园区的土地招商遇到了很大的挑战,后来调整为中方控股,地方政府也提供了一定的财力支持,使该园区的开发经营步入良性循环。
而无锡新加坡工业园
也是由无锡高新区和新加坡合资开发的,由于面积较小,涉及的问题较少,较好地发挥了新方在管理、招商、服务方面的优势,运行相对比较顺利。
3、私营公司。
大连软件园是由私营企业组建的大连软件园开发有限公司负
责开发的。
该园区的良性运营取决于三方面因素:一是独特的行业定位,二是政府的大力支持,大连市政府把软件作为支柱产业,投入了许多资源。
三是良好的地段使得园区有可能获得较好的房地产开发收益,以支撑园区的良性发展。
该模式的特点:
1、开发公司的压力较大,可促使开发效益的提高。
2、有利于发挥开发商的招商积极性,提高招商能力(尤其是非全资的开发
机构)。
3、政府招商工作往往与公司的效益产生矛盾。
此,该种模式适合于土地开发有可能有净收益的的园区;或适合于政府的财政收入偏低,而须借助开发公司完成一部分非赢利性项目的园区。
不同的开发融资模式存在不同的特点,不存在最佳,只有更适合。
选择那种模式主要考虑是否有利于进行融资、是否有利于提高资源运行效率、是否有利于增强招商能力。
随着外部环境的变化和自身能力的增减,可以适时地调整开发模式,使其更有效。
也可以在开发区的不同层次、不同范围采用不同的开发模式,以扬长避短提高整体的竞争力。