楼盘容积率设计和计算方式

楼盘容积率设计和计算方式

每个楼盘的介绍中都会提到容积率，容积率是什么概念?如何计算?

容积率是指某一基地范围内，地面以上各类建筑的建筑面积总和与建设用地面积的比值。

表达公式为：容积率=地上总建筑面积÷建设用地面积。

其中建设用地面积是指城市规划确定的用地范围，不包括规划的城市道路、河道、绿地、中小学等城市公共设施、市政设施用地面积。

除独立式住宅建筑(别墅)和需要大空间的商业建筑以外，住宅建筑层高大于3.0米、公寓(包括酒店式公寓)和办公建筑层高大于4.8米、商业建筑层高大于6.0米的，计算容积率指标时，该层建筑面积均按该层实际建筑面积的1.5倍计算;其中住宅、公寓建筑的起居厅，办公、商业建筑的门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅、大型会议室等公共部分仍按其实际建筑面积计算容积率。

通常，项目较大的地块都会由不同的建筑形态或分期产品组合而成，这样在总容积率控制的前提下，开发商可以通过前期相对低容积率的产品组合来营造项目优异的环境品质，随着开发进程的推进，逐步提高容积率，直至最后一期，以最高容积率配合业已形成的良好小区环境和产品口碑来兑现地块价值。

正因为容积率如此重要，所以有关容积率的问题也出现的特别多，反映的利益冲突也特别尖锐。举几个常见的例子：

1、现在市场上普遍采用的送空中花园、入户花园、超大露台、

超高层高、暗藏复式等营销卖点，实际上就是一种变相提高容积率的做法，只不过由于绝大多数购房者看似得到了实惠，都没有主动提出异议，而现行法律法规方面也暂时没有严格控制这方面的漏洞而已。

2、一些通过历史遗留问题方式拿到的开发用地，开发商在申请规划部门制定规划条件时，通过不正当的手段将规划代征用地面积也纳入计算容积率的范围，这样得来的总建筑面积就会比净用地计算的大出许多。不过这种现象已经越来越少了。

3、前几年为了鼓励住宅小区将住宅底层架空作为停车与公共活动空间，政府部门曾出台了住宅架空层不计入计算容积率的总建筑面积的规定，于是就有开发商以架空层的名义报批规划，后期再通过一些不正当的手段将架空层挪作它用(如麻将室、物管用房宿舍、小商店等)，甚至封闭为住宅后擅自出售所谓“永久使用权”。

4、按现行法规，地下室尤其是用作公共设备间、停车库等的地下室，其面积是不计入容积率的。这里同样也有相当大的操作空间，比如已经有一些大型商业开发项目，将地下室用作商业面积但并没有计入容积率的先例。实际上，严格来讲，这也属于违规突破容积率。

5、还有的开发商，在开发建设过程中擅自改变规划、改变建筑物形状尺寸、增加层数、增建违章建筑、以临时性建筑报建做永久使用等，还有的甚至侥幸期望以罚代建从而变违法为合法，最终目的就是要增加容积率(销售面积)，获得法律法规之外的不当利益。

在所有的住区户外参数中，最难拿捏的就是容积率了。对于购房者，在正确认知容积率定义的基础上，比较简单的方式，即在交房时，查看最终成型的建筑是否与规划时相符。还应依照规划图，来查看架

空层、车库、步道等公共空间面积是否缩水。

容积率，是由土地与城市规划管理部门事先指定的，限定土地开发容量和强度的法规性指标。具体来讲，即最大规划建筑面积与净用地面积的比率。通俗的说，即住区内所有房子的面积与地块面积相除的结果。

按照现行城市规划法规体系下编制的各类居住用地的控制性详细规划，不同的建筑层数和建筑形态会有各自适宜的容积率区间。如独立住宅0.2—0.5;联排低层住宅0.4—0.7;6层以下多层住宅0.8—1.2;11层小高层住宅1.5—2.0;18层高层住宅1.8—2.5;19层以上住宅2.4—4.5。