201505金地自在城三期布朗思东企划定位与表现(第一季)
南山区沙河街道深业世纪山谷城市更新单元方案解读11.04
公园绿 地
二
460.6
-
-
-
二类居 住用地
二
5794.1
-
-
-
2000
—
2000 -
4800
32000 4.17
15567 0
6.23
57000 5.06
-
-
4800 0.83
5000 3000 8000
-
03-021
教育设 施用地
一 10211.7
-
-
-
-
-
-
-
03-022
教育设 施用地
一 2017.3
未来，深业集团将继续聚焦深圳，做强房地产业，全面提升住宅地 产、商业地产、产业地产三大专业平台核心能力，积极培育其他优势 产业，朝着建设国际一流企业的目标而努力。
第一阶段
2015 年 10 月 13 日（招标日）
报名截止日期后7日内 召开资格预审会议
资格预审会议后3日内 公布资格评审结果
公布资格预审结果后5日内 发出投标通知书
项目整体设计以销售住宅及商务公寓为价值核心进行综合考量，其要求如下： 1）各地块住宅、商务公寓保持完整性和独立性，满足各地块独立入伙的要求。 2) 充分挖掘项目周边的景观资源，满足高层住宅对日照、间距、自然采光、自然通风的要求，争取做到户户有良好的朝向及景观，避免建筑物之间的相互遮挡和对视。 3)按照资源分级的级配原则，档次高的住宅分配较好的资源，尽量在景观、朝向良好的位置集中安排大户型，住宅设计充分考虑实用率、舒适度，符合项目住宅定位要求； 4)商务公寓：应考虑与住宅分开或合并管理的可行性，保证宜商宜住，交通独立。
深业集团现有香港上市公司1家，国内公众上市公司1家，全资、控 股企业10家。深圳控股有限公司（HK.0604）是深业集团的核心企业 ，于1997年在香港联合交易所上市，在香港资本市场享有良好信誉和 较高知名度，是香港恒生中资指数成份股和大摩中国自由指数成份股 。沙河实业股份有限公司（SZ.000014）于1992年在深圳证券交易所 上市，主要从事房地产开发以及配套工程开发建设。
金地集团 格林系标准化手册
LP.GT.S00
景观标准 Landscape Standard 概述Summary
1.0.0
格林系列之初
二 新格林系人群特性
人群定位——献给二三线城市温暖岁月中舒适生活的城市 大众。
LP.GT.P01 LP.GT.P02
Landscape Standard
LP.GT.P
景观规划导则
2.1.0 规划原则
2.1.1 规划控制指标原则 2.1.2 一环多点的布局原则 2.1.3 复合性原则
2.2.0 格林特性规划控制要素
2.2.1 环形步道规划控制要素 2.2.2 阳光草坪规划控制要素 2.2.3 亲子乐园规划控制要素 2.2.4 剧场集会空间规划控制要素 2.2.5 读书广场规划控制要素 2.2.6 多层花园入户要素
LP.GT.F
4.2.0 座椅 4.3.0 小品
4.4.0 箱体
4.5.0 雕塑
4.6.0 标识
LP.GT.F01 LP.GT.F02 LP.GT.F03 LP.GT.F04 LP.GT.F05 LP.GT.F06
Landscape Standard
LP.GT.S
1.0.0 格林系列之初
1.1.0 格林产品产生背景
LP.GT.S00
景观标准 Landscape Standard 概述Summary
1.0.0
参与
设计控制要素
.享受自然乐趣:在格林的花园里，你可以享受凉风，雨声，虫鸣，也可以享受生长的乐趣。 .享受情景互动:在格林的阳光下读书，在风景中跳舞，在宠物花园里嬉戏。 .享受健康生活:在绿荫中漫步，在夕阳下对弈，在草坪中野餐。
金地深圳龙华梅陇镇商业街整体形象定位及推广方案
整体形象定位
启示1
景观＋时尚文化＋时髦人群
上海新天地＝传统景观＋时尚文化＋时髦人群
上海新天地是在传统的石库门建筑上改造的，而成片的石库 门式里弄建筑，是上海建筑文化的代表。 三四十年代，上海租界地区建造了大批连片的里弄住宅，采 用欧式连排布局，单体上又具有中国传统的宅院特色。为迎 合居民追求安全的需要，选用花岗石料做门框，黑色厚重的 木料为门扉。
提炼售卖
力图将项目优势整合推出，注入新的市场新鲜点，构成全新概念体系。
概念：SAE高光经济定律”
• Scene（城市景观）
梅陇镇
• Attention（话题关注度）
Байду номын сангаас
T台\T-Street\KFC
• Experience（情景体验消费）
独特的店铺
T-street开始启航
品牌大 Party
邀请函
城市造势： 当房交会遇见金地梅陇镇——二度期盼！
活动三
秋季房地产交易会
时间：2006年9月29日（星期五）――2006年10月3日（星期二）
在2006中国（深圳）住宅产业国际博览会暨深圳（秋季）房地产交 易会期间，在以梅陇镇二期住宅造势为主的前提下，进行T-street的 商业销售配合宣传，派发商业销售折页，并在秋交会期间尽可能进行 意向客户的资料累计收集，为后期客户疏导打下良好基础。
节日气旺： 当月光光遇见金地梅陇镇——三三相思
活动四
中秋月饼“大”分享
时间：2006年10月6日（星期五）
利用国庆长假期间开展市场宣传攻势，选择中国的传统节日――中秋 节作为切入点。在众人有闲的时间段，让更多人光临T-street现场， 在看到现有商业包装与直接感受现场氛围后，得到更多人对T-street 的认可。 活动以 “同享大月饼，分享大快乐”为由头，由T-street邀请深圳市 民到场免费享用最大的月饼，并召集月饼品牌商家进驻，进行现场售 卖，最后达成足够的商业气场，形成市场口碑与影响力。活动宣传以 现场、网络、海报等多种非主流媒体主，也可配合部分主流媒体。
银行服务创新100个小点子
银行服务创新100个小点子银行服务创新100个小点子_100个营销活动金点子尚美佳市场研究部营销推广金点子集合营销推广金点子集合金点子点子 1：6 月买房抽国外国内游（通过大转盘的形式来决定去哪个省份或者国家旅游，地点由公司罗列）点子 2：爱的回忆馆活动：婚照展活动地点：项目展示厅活动目的：聚集人气活动内容： 1、展示从上个世纪 30 年代到本世纪不同年代的结婚照； 2、展馆开放期间，有意向者可提供结婚照； 3、凡提供照片者均可获得抽奖机会，大奖为海南三亚双人游、婚纱摄影套餐。
点子 3：增加一个广告投放渠道，电台！经常做出租车，都能听到各种其他楼盘的广告语。
而且出租车的人群都还比较有购买力。
点子 4：系列性活动:羽毛球、绘画比赛等点子 5：商帮对话【营销阶段】2010 年 11 月，配合新城首府楼王公开（原定计划）营销阶段】。
【目标设定】政企联动，为千万级楼王造势，并精准拓展目标客户（常州商会）目标设定】【方案简介】方案简介】 1、活动主题：“苏南模式”对话“温州模式”，从吴越商战到吴越联战； 2、活动形式：袁岳主持头脑风暴：新经济形势下苏商和浙商如何联战，温州模式和苏南模式如何结合；1尚美佳市场研究部3、活动组织：1）由浙江省商会副会长郑明治率队浙江代表团造访常州；2）常州市市长与知名浙商见面会；3）代表团参观新城集团、新城首府；4）浙商与常州商会代表共同出席袁岳主持的头脑风暴，温州模式对话苏南模式，讨论如何合作共赢。
4、活动资源：以《浙商》杂志社的浙商背景与资源，撬动常州本地政府与商会、媒体资源。
【执行情况】因楼王开盘时间延后，该方案未能付诸执行；后被《浙商》与和黄执行情况】进行合作，照搬执行，反响强烈。
【效果评估】★☆☆☆☆效果评估】点子 6：开盘大来人计划1、计划内容：开盘大来人，可参考其他楼盘用过的行之有效的方法，每次开盘都邀请大量的来人，如开盘目标是去化 100 套房源，即将来人数量设定在 1000 人左右的这样一个 10：1 的比例。
金地自在城三期布朗思东企划定位和表现第一季专题培训课件
BROWN STONE
BROWN STONE
爱人与勇士？
BROWN STONE
为什么我们热爱上海？ 快来感受满满的正能量！
2014-11-06， 陈琳（聚标广告） JOO上海聚标广告微信发文
金地自在城三期
定位起点
BROWN STONE
爱人与勇士？
金地自在城3期•布朗思东营销总监2、褐石街区，褐来自艺术生活区，看起来似乎没什么不同?
以前的褐石街区，我们关注它的形态，这次我们关注它真正的内涵，画廊街、SOHO街，从中产居住地历经 百年保留下来，至今仍成为时尚的潮流地，因为褐石融合了城市的文化与精神，它能不断激发人们的灵感与 创意，这才是真正的褐石艺术生活区。
3、我们想找到一句感动所有人的slogan！
《为什么我们热爱上海》缪欣创意之道
从上海的整体市场长期来看，虽然这么多年政策不断，但是上海的整个房产的价格还是上扬的，今年的成交 虽然不尽如人意但是还是一个趋于稳定的过程，所以从大长期来看，缪欣认为上海的房产市场是持续向好的。 但是，从短期来看，缪欣感觉到了压力：“我看了一下数据，截止到10月份，仅仅有6家房企完成了80%的完 成率，也就是接下来的两个月各大开发商的压力都很大，为了完成指标，不排除开发商会以价换量。在上海 整个市场供需平稳的情况下，以价换量的方式会使得四季度的目标完成还是值得期待的。” 缪欣否定了布朗思东会以价换量的说法：“我们不算是以价换量，我们现在考虑的是以大环境为基准找出一 个平稳的价格入市。”
缪欣
BROWN STONE
世界上有无数地方，让你找到自己， 只有上海，可以让你重新定义自己！
《为什么我们热爱上海》缪欣创意之道
初次接手金地自在城3期，缪欣拒绝了所有的传统俗套的宣传方式：“我们不想把广告做得太硬性化，软软的 形式能够吸引更多的客户去看它。就比如说我们这次做的‘为什么我们热爱上海’，我们以能够引起共鸣的 几句话以及独具特色的背景为引，吸引大家去关注这个东西，看到后面才发现这是则房产广告，嗯，这样大 家感动之余就少了很多对于房产广告的反感心理，会有兴趣看下去。” 鉴于布朗思东的户型特点，缪欣的眼中，有一部分特定的客群，一群外来上海奋斗的年轻人，怀揣梦想，这 些梦想的情怀就是那条高点击率微信的出发点。 “轨交房、小面积、刚需小户，这些词都太平民化了，缺少了创意的气息。我们从客群的精神层次出发，广 告也要做的有新意。” 对于这条60万点击率的微信，缪欣给出了一句总结，“但是我们还有还有很多事情要做，我们只是在推广的 路上开了个好头。”
房地产项目定位-定位对象
缺乏准确定位,至今仍然是本土房地产企业在市场竞争中的“瓶颈”,是房地产建造和销售中突出的问题。
例如,名称过多使用××嘉园,××佳园，××花园，××豪宅花园等等,房地产产品缺乏个性色彩，或者盲目将自有优势当作定位。
据专家观察,房地产行业楼盘失败,十有六、七是定位对象不准,造成定位失当。
一、目标指向定位房地产市场目标可以从多个方面来进行定位。
就房地产市场而言，除了极个别地区的区域市场外，大多数房地产仍属于买方市场.即对房地产产品的消费者而言,永远处在选择的优势地位。
开发商自己的能力总是有限的。
资金、管理、技术、购买力等都会影响房地产市场的目标定位.开发房地产前,必须要有一个清晰的认识:高、中、低三个档次的市场,不是你一个开发商能够全部通吃下来的。
即使是同一档次的目标市场也会因为消费者的不同需求和偏好而产生差别化和个性化需求的目标市场。
１、从房地产主题上来定位的话，我们可以把房地产的市场目标分为健康住宅、创新住宅、生态住宅、家园住宅、花园住宅、智能住宅、体育住宅、文化住宅、历史住宅等等。
(1)健康住宅主题定位人们在物质生活比较富足的情况下，就会有一种追求健康的生活方式和优质的工作环境的心理动机。
开发以健康为主题定位的房地产，旨在激发人们内心对高品味生活的追求欲望，倡导一种全新的生活方式和人文体验。
有关专家将“健康住宅”定义为:在符合住宅基本要求的基础上,突出健康要素,以人类的居住应是健康的、可持续发展的为理念,满足居住者生理、心理和社会多层次的需求，为居住者营造一处健康、安全、舒适和环保的高品质住宅和社区。
也就是说，健康住宅应该是能使居住者在身体上、精神上、社会上完全处于良好的状态的住宅.可以满足宅内和住区的居住环境两方面的要求。
不仅可以包括与居住相关联的物理量值，诸如温度、湿度、通风换气、噪音、光和空气质量等，而且还包括主观性的心理因素值：平面空间布置，私密保护、视野景观,感官色彩、材料选择等。
北京LOFT与酒店式公寓一览
目录北京LOFT公寓一览 (3)1、北京北 (3)2、苹果社区 (3)3、万润风景 (3)4、荣丰2008 (3)5、朗琴国际 (3)6、瞰都 (4)7、天籁村 (5)8、远洋新干线 (5)9、金地名京LOFT公寓 (5)10、北京崇文门地铁边精装复式loft公寓SOLO (7)11、佳莲•时代广场——LOFT公寓社 (7)酒店式公寓一览 (9)1、富丽城公寓 (9)2、远洋酒店公寓 (10)3、金桥国际公寓 (12)4、华贸国际公寓 (14)5、时间国际 (16)6、香榭舍酒店公寓 (18)7、凤凰城涉外公寓 (19)8、新世界太华公寓 (20)北京小户型基本情况 (24)一、北京入市小户型项目不到半年2/3已售完。
(24)二、北京在售重点小户型项目 (25)1、茶贸国际中心 (25)2、荣丰2008(非常空间) (26)3、悠乐汇ULO PARK (26)三、北京目前部分在售小户型项目 (27)1、波菲特行政公寓 (27)2、旭辉•奥都 (27)3、元大都 (27)4、首开•壹线国际 (27)5、中湾国际 (27)6、中关村公馆 (28)7、茶贸国际中心 (28)8、万科金阳国际公寓 (28)9、港湾国际 (28)10、长安驿 (28)11、A派公寓 (28)12、ULO PARK悠乐汇 (28)13、风格派(欧陆经典三期) (28)14、蓝郡国际花园(蓝郡嘉苑) (29)15、华业玫瑰东方 (29)16、苹果社区 (29)17、健翔国际公寓 (29)18、天下儒寓 (29)19、辉煌国际广场 (29)20、华龙苑 (29)21、金隅凤麟洲 (29)22、尚东阁 (30)23、柏林爱乐 (30)24、华美橡树岭 (30)25、北京新天地 (30)26、晓月新城 (30)27、悦园一期 (30)28、褐石二期9号楼 (30)29、波尔多情怀(北岸布鲁斯二期) (30)30、远洋山水西区三期 (31)31、信和嘉园 (31)32、广成温泉公寓 (31)北京LOFT公寓一览1、北京北5.3米层高的LOFT空间均价 8000元/平方米昌平区城铁13号线立水桥站西270米2007年2、苹果社区拥有5.6米层高，6.4米超大开间，可以实现2.7米/2.9米上下空间组合，面积60-194平米均价15250元/平米朝阳区百子湾路32号(国贸沿三环向南300米至百子湾路口向东300米) 2006年3、万润风景LOFT净高5.3米户型7800元/建筑平米丰台区菜户营桥西南侧，离西二环800米2005年中开盘4、荣丰2008层高5.2米，被巧妙分为首层2.7米，二层2.5米15000元/平方米宣武区广安门外大街305号5、朗琴国际楼座层高5.9米，净层高5.7米20000元/平方米宣武区广安门手帕口桥南街甲一号8、远洋新干线（1）项目简介远洋新干线是著名地产发展商——中远房地产开发有限公司投资，北京林达华夏房地产开发有限公司开发的高档住宅项目。
金地格林东郡楼盘
金地格林东郡楼盘介绍目录•项目介绍•地理位置•项目配套•交通状况•项目详情•楼层状况•项目创新项目介绍金地·格林东郡项目是中国上市房企10强——金地集团格林系产品的升级之作。
金地集团首创“云服务”体系，于光谷筑就华中首席“云社区”。
项目整体占地约10万方，总建面约39万方，绿化率达35%，容积率 3.73 ，停车位:共计2674个，住宅毛坯房，为光谷精英阶层提供77-151平米的全年龄段房源。
项目延续了金地格林系产品“亲情、邻里、教育、健康、便利”的生活态度。
把握城市繁华与居家宁静的合理尺度，为不同年龄层人群提供专属娱乐空间。
地理位置项目地处光谷CBD核心——关山大道的中心据点，位于关山大道与纺织路交汇处。
周边分布有三横三纵的城市路网，地铁轨道交通以及数十条公交线路，构建成立体化的交通网络。
五大城市综合体环绕身侧，紧邻菩提金商业街区、时代广场、新世界K11，十分钟抵达光谷天地、光谷步行街，项目将成为光谷CBD居住价值最高的门户地标之一。
项目配套•中小学：光谷六小、光谷一小、关山中学、华中科大附中、洪山高中、鲁巷中学、鲁巷小学、光谷四小、新华师一附中；•项目配套周边的人文氛围以关山大道为中心有：武汉纺织大学，武汉职业技术学校等大学院校。
•综合商场：以关山大道为核心的大型城市综合体世界城三、四期的延伸，还有光谷新世界、时代广场、光谷天地、光谷步行街、光谷时间广场、沃尔玛、大洋百货等大型商场。
•幼稚园：小区自带3600平方米的幼儿园对口光谷一小，附近的华师幼儿园、新乔幼儿园、哆来咪幼儿。
•银行：交通银行、中国银行、汉口银行、招商银行、银联ATM；邮局：中国邮政；医院：武汉第三医院光谷分院、省中医院、中南医院光谷分院、同济医院（建设中）；3600㎡幼儿园、12000㎡曼哈顿风情街区•交通状况•项目位于光谷片区三横三纵的路网核心，毗邻轨道交通2号线和在建的轨道交通9号线，自驾十几分钟到光谷，公交301路、510路、529路、715路、755路、785路、788路、789路、903路、909路、912路至关山大道曙光村站下车往纺织路方向步行5分钟即到售楼部门口，有几十条公交线路通往武汉三镇出行方便。
房地产全流程精细化管理178页
√
√设计供方履约评
价
点
√ √
面积指标跟踪 设计满意度调查
√ √ √
◎2013赛普版权，仁供培训使用 16
制度
程序/流程
作业挃引
•是基二公司的管理模式及企 业文化，用二觃定基本的、 核心的管理原则和公司各层 级单元的责权关系的管理文 件； •制度文件具有权威性、延续 性及稳定性的特征； •制度文件是各类管理文件的 基础和依据；
作业指引
6、项目部品设计确认作业指引
7、项目面积指标控制作业指引
2
龟型图
1 设计管理程序
流程目标: 对设计过程进行管理，使设计满足
公司经营目标和政府要求，表达产品价 值的实现方式。
优化提效方式： 8 1 流程简化？ 2 IT手段应用？ 3成熟产品应用、标准部品 4战略设计供方 5减少户型
谁进行? (相关部门/岗位)
19 19
目录
1.赛普VAC模型 2.标杄企业流程介绉 3.如何有敁实施流程
20
围绕“实现目标”的关键流程其它特点
策划先行
• 亊前计划和沟通，提 高运作敁率
• 亊前制定预案，预防 丌确定亊件
标准精细
• 制定精细的关键过程 成果标准，来保证最 终产品满足目标要求
工作前置
• 在前期进行详尽的产 品方案策划，充分挖 掘土地 价值，发现风 险
6
关键成果：聚焦关键、统一标准
A1信息收 集
拓展论证
A2项目立项
A拓展
A3项目可研
B营销
初步定位建议
可研评 审
定位策划
28天
1..市场定位 2.产品定位及建议（户型/会所/公建挃 标） 3.设计条件 4.成本/投资收益挃标
《珠江新城策划案》PPT课件
B-2 项目市场定位
根据PART A中的分析，平衡考虑产业 消费者 竞争 和自 身四种市场导向，我们提出一下项目市场定位：
广州市内最大最全、 配套完善、 面向普通 白领的家居休闲购物中心。
中管网房地产频道
B-2 项目市场定位
定位的可行性：
• 最大最全： 70000平方米的营业面积，广州首屈一指； 经营商品将涵盖各类家私 办公文具 厨卫洁具 装修 建材 家居饰品等丰富门类，多种档次花色齐全。 配套完善： 停车场 餐饮 娱乐 银行等配套设施完善；
中管网房地产频道
项目策划流程
市场解析
4C分析 •Category 行业发展 •Compete 竞争对手 •Company自身实力 •Consumer 消费者
策略发展
STP目标定位 •目标消费群定位 •项目市场定位 •品牌传播定位
策略实施
IMC整合传播 •广告创作 •终端推广 •媒介投放
31-40岁 31% 48%
41-50岁 23% 55%
50岁以上 14% 44%
中管网房地产频道
A-4 消费者
根据《2000年IMI消费行为及生活形态年鉴》显示，广州市 居民对以下消费观念的认同度较高： □ 态度1 宁愿多花钱买品质好的东西: □ 态度2 我认为名牌的商品品质好 □ 态度3 相要得东西,价格贵些也会买 □ 态度4 买东西时,我要货比三家 □ 态度5 买东西时,我主要考虑它的价格 □ 态度6 我非常注意商店的气氛
中管网房地产频道
A-4 消费者
Ì È ¬ ¶ 1 4.0 3.94 ¬ ¶ Ì È 6 3.44 2.0 0.0 ¬ ¶ Ì È 5 3.49 3.49 ¬ ¶ Ì È 4 3.51 ¬ ¶ Ì È 3 3.69 ¬ ¶ Ì È 2 ï Î ã ¹ û Ï Ý Ö Ï È · Ñ û Ï ¬ Í Ä µ · Ñ Ø Ö ß Õ ª Ò º ¹
房地产金地：自在城地产项目产品线策划
自在城
产品体系的实现—商业配套
缤纷的城市边界
自在城就是城市的一部分，它或者是现 有城市的延续，或者根本就是新城，一 条多样化、活力四射的城市边界的出现 成为每一个自在城诞生时的必然，它不 仅仅是商业街，它应该是复合体，人们 不光为了买生活必需品而来，人们是为 了自在的城市生活而来，这是一片集合 餐饮、购物、休闲、运动四大功能的集 群建筑，这里是城市的一部分，同时也 是社区的一部分，它是自在城展示初期 最为亮丽的一道风景。
自在城的两大核心理念
自在城
心自在的实现方式
社区网站：给业主提供沟通与 交流的平台，提倡业主之间的 交友及互动 社区电台：小业主沟通与交流 的平台，由开发商提供设备， 但广播站由小业主自行组织， 充分的调动小业主之间的交流 与互动，体现“社区为我，我 为社区” 培训吧：方便业主业余时间的 “充电” 主题Club：以旅游、越野、竞 技运动、宠物运动等为主题， 丰富业主的业余生活 社区特色文化节：由社区内商 业主题店作为主导，与客户共 同组织 社区跳蚤市场：业主之间物品 的交换或出售，初期可由物业 牵头组织 社区漂书活动：由业主捐献图 书在社区范围内进行流动阅读， 初期可由物业提供图书以便于 启动
自在城主题概念的适用范围
自在城
区位属性维度
区位要求：有产业因素或交通因素支撑的城市近郊区域， 以规划居住功能为主的大型政府规划区域，周边配套处于 半成熟或者不成熟的状态，特别缺乏城市级别的商业中心 或商业聚集点，道路状况良好、通勤便利，未来区域产业 或交通有持续的成长性支撑。
自在城主题概念的适用范围
自在城
产品体系的实现—项目规划
产品混搭
多种物业类型的产品混搭是自在城的一 个重要特点，混搭带给建筑群灵动的生 命力，形成高低错落、转承有致的观感； 混搭形成很多有情趣的小空间，给社区 里的居民带来交流沟通的场所；在南京 和杭州自在城里，我们采用适度混搭的 策略，将梯度接近的两个物业类型之间 形成混合院落或者混合街区，如联排与 洋房的混搭、大户型公寓和洋房的混搭 等等，由此形成多元多样的社区空间， 这正是实现身自在和心自在的基础。
XXXX年04月绍兴金地自在城三期·公主的洋房品牌传播方案
公主的洋房体验区——2音乐广场
在这里浪漫的现场氛围不禁让人一丝幸福感！入口处花瓣拱门的设计让更多客户感到现场的温馨浪漫感！
金地自在城三期“公主的洋房”品牌方案
-71-
公主的洋房体验区——2音乐广场
广场平台可搭建公主梦幻屋，可供客户拍照留恋，同时提升现场浪漫氛围！
金地自在城三期“公主的洋房”品牌方案
金地自在城三期“公主的洋房”品牌方案
-57-
现场布置建议：时尚、温馨、浪漫 主题：5月新娘
（草间弥生作品）
金地自在城三期“公主的洋房”品牌方案
-58-
现场布置建议：醒目、靓丽的外包装 主题：糖果般的童话房子
金地自在城三期“公主的洋房”品牌方案
-59-
现场布置建议：时尚、温馨、浪漫 主题：一千个愿望
白雪公主 灰姑娘的水晶鞋
豌豆公主
-74-
公主的洋房体验区——4样板区域
浪漫系列1——白雪公主
从前有一位善良漂亮的白雪公主，她的 后母嫉妒她的美貌，在派武士杀害没有 成功之后，又被扮成老太婆把毒苹果给 她吃。王子的深深一吻救活了公主，他 们在皇宫过上了幸福的生活，害人的皇 后也得到了雷电惩罚。
金地自在城三期“公主的洋房”品牌方案
1、销售中心 2、音乐广场 3、看房通道 4、样板区域
-68-
样板区动线
从动线上来看，客户从销售中心出来后， 分为两条线路，一条往样板区域，一条 往音乐广场，我们应该更全面考虑2个区 域的包装。
金地自在城三期“公主的洋房”品牌方案
-69-
公主的洋房体验区——1销售中心
五大浪漫主题
浪漫视觉：销售中心摆放玫瑰花和紫罗兰，提升案场浪漫氛围 浪漫味觉：水吧台内摆放各类花茶，鸡尾酒等西式糕点，体现出浪漫格 调 浪漫触觉：凡男女双方亲临现场均可获精美礼品一份，巧克力一份或玫 瑰花一支！ 浪漫嗅觉：现场内散发着迷人的玫瑰花香，加强浪漫氛围 浪漫听觉：现场播放经典浪漫音乐，提升氛围
金地四大产品系列介绍
经典
怀旧的情结。传统型价值观人群的共性，到了中产阶层后更甚； 经典可以提升文化品位修养，同时也是一种身份标签。 经典的东西有价值。经典的东西有 感，有底蕴，有故事。因此真正能够历久弥新的经典是很有价 值的。他们希望自己能够购买得物有所值。产品特质褐石——在时光中追忆人文
关键词：时光典藏\多元丰富\情趣\开放交流
不经意的浪漫
褐石产品设计中对于户型的情趣空间的利用是比较极致的。顶层的小小阁楼， 可以仰望星空。地面的花园，既可以养花陶冶自己的性情，还可以成为邻里之间 交流的平台。
不经意的浪漫
在褐石街区的商业街中， 特色的活动主题设计、可以 让人随意穿行的双向对街的 商业、内凹的局部小院子等 丰富多文化元素的设计，使 得在此逗留的人们有了更多 不经意浪漫邂逅的机会。
温馨
他们是顾家的，能够有更多的时间与家人在一起度过是一种享受，他们可以享受这份温馨，享受这 种轻松愉悦的感觉。
下班后，他们一般都没有精力去享受做饭的乐趣了，去父母家吃饭成为了他们经常的选择。父母家 不在附近的客户，要么请保姆做饭，要么在外面吃，但都是希望能够一家人在一起吃饭，其乐融融。
浪漫
周末或者下班后与朋友喝红酒、喝咖啡聊天，甚是惬意、浪漫。 即使在家里，他们也会追求有情趣、浪漫的生活，因为家里有露台、有阳光地下室、有透天阁楼、 还有那即使小小的花园。在露台上可以看看书晒晒太阳，在地下室可以设个家庭影院或放个台球桌，在 花园里可以摆弄一下花草
精工名家
暖色的门堂静默伫立 不复繁琐的线条 包裹的一切
能经受最挑剔的品鉴和眼光
精工名家
无论风格、排场 每一个精致的细节 和舒适的空间体验 都是脱胎于文艺复兴鼎 盛时期的当代精品 这是融入骨子里的经典
名悦铂产品主张建议热爱繁华但绝不纵容繁嚣简约的立面挺拔的线条和厚重的石材相辅相成仰望天空那一道美丽的天际线是城市中的亮点那些挺拔的竖向线条不自觉地代言了当代名仕阶层不断向上的精神品格城市地标暖色的门堂静默伫立不复繁琐的线条包裹的一切能经受最挑剔的品鉴和眼光精工名家精工名家无论风格排场每一个精致的细节和舒适的空间体验都是脱胎于文艺复兴鼎盛时期的当代精品这是融入骨子里的经典夜幕时分会所里透出优雅流光觥筹交错时交际广场的空间承载了人与人更多的交流优雅礼遇产品价值树介绍产品价值立面景观与外部空间室内公共空间户型精装修设备与智能化技术材料档次商业及配会所与活动场所服务工艺与质量下图为示例
金地自在城三期布朗思东看盘一季PPT课件
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推盘节奏及网络宣传主题
视觉引爆
TO BE BETTER时代精神的鼓舞与唤醒，情感需求的创造与实现
现场动人
褐石4.0 巨作，艺术生活区，阵地包装与样板展示区氛围营造
媒体有力
新闻晨报、腾讯. 房产、房世界等线上媒体；9号线沿线派早点系列活3 动
2014年 全新4.0创新版褐石艺术大作
金地自在城3期
布朗思东
BROWN STONE
2015-3-20 9号线预计3月21日加推88平起3房
金地自在城3期预计将于3月21日加推楼王位置13号楼约88-110平方米精装3房，目前金地自在城3期在售77平 方米2房，88-110平方米3房，均价23000元/平方米，项目预计2016年9月入住。
2015-3-23 3月21日加推精装3房去化90%以上
2015-3-3 9号线加推77平2房均价23000元
金地自在城3期·布朗思东目前在售77平方米2房，159万/套起；88平方米3房，195万/套起；110平方米3房， 238万/套起，享3万抵10万优惠。
2015-3-17 9号线预计3月22日加推88平起3房
金地自在城3期预计将于3月22日加推约88-110平方米精装3房，目前金地自在城3期在售77平方米2房，88-110 平方米3房，均价23000元/平方米，项目预计2016年9月入住。
看盘报告（第一季）
上海安瑞机构企划部 Jeaffy
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短短三天，累计点击率达60万之多
而这则引发了许多人内心共鸣的广告创意源点 金地自在城3期•布朗思东
BROWN STONE
BROWN STONE
爱人与勇士？
BROWN STONE
为什么我们热爱上海？ 快来感受满满的正能量！
2014-11-06， 陈琳（聚标广告） JOO上海聚标广告微信发文
金地自在城三期
《为什么我们热爱上海》缪欣创意之道 ‚操盘手运作的每个项目除了操盘的意义之外，更多的应该是一种媒体资源的运用，每个项目操作下来都是 对项目的创新。‛ 在对待布朗思东的时候，除了传统的门户网站的宣传，缪欣所在团队更注重的是挖掘合作公司中一些红人或 者领袖，通过他们的自媒体方式传播出去，会达到一种病毒效应的传播。这是缪欣在意的。 除了线上的创新传播，缪欣在线下传播的方式还是选择了比较传统但精准的拓客。 ‚我们距离9号线只有300米的样子，所以我们客户很好找，就是沿着9号线来去漕河泾、徐家汇等人口密度大 的地方做渠道性的开发。‛ 以价换量？不，我们想的是平稳入市 限购限贷的松动，对于项目来说还是会有一定的影响的。‚我们售楼处是在10月3号正式开放的，正好赶上了 新政刚刚发布，所以在国庆节期间我们的来访量达到了差不多千人的来访量。但是随着后期的政策并没有迅 速落实，像之前宣传的所谓七折利率还没有真正实现，百分之三十和首套的相关性政策落实也是震荡的，所 以在之后的一段时间我们发现客户的犹豫程度是增加了。‛缪欣告诉小编。
定位起点 BROWN STONE
爱Hale Waihona Puke 与勇士？金地自在城3期•布朗思东营销总监
缪欣
BROWN STONE
世界上有无数地方，让你找到自己， 只有上海，可以让你重新定义自己！
《为什么我们热爱上海》缪欣创意之道 初次接手金地自在城3期，缪欣拒绝了所有的传统俗套的宣传方式：‚我们不想把广告做得太硬性化，软软的 形式能够吸引更多的客户去看它。就比如说我们这次做的‘为什么我们热爱上海’，我们以能够引起共鸣的 几句话以及独具特色的背景为引，吸引大家去关注这个东西，看到后面才发现这是则房产广告，嗯，这样大 家感动之余就少了很多对于房产广告的反感心理，会有兴趣看下去。‛ 鉴于布朗思东的户型特点，缪欣的眼中，有一部分特定的客群，一群外来上海奋斗的年轻人，怀揣梦想，这 些梦想的情怀就是那条高点击率微信的出发点。 ‚轨交房、小面积、刚需小户，这些词都太平民化了，缺少了创意的气息。我们从客群的精神层次出发，广 告也要做的有新意。‛ 对于这条60万点击率的微信，缪欣给出了一句总结，‚但是我们还有还有很多事情要做，我们只是在推广的 路上开了个好头。‛
《为什么我们热爱上海》缪欣创意之道 从上海的整体市场长期来看，虽然这么多年政策不断，但是上海的整个房产的价格还是上扬的，今年的成交 虽然不尽如人意但是还是一个趋于稳定的过程，所以从大长期来看，缪欣认为上海的房产市场是持续向好的。 但是，从短期来看，缪欣感觉到了压力：‚我看了一下数据，截止到10月份，仅仅有6家房企完成了80%的完 成率，也就是接下来的两个月各大开发商的压力都很大，为了完成指标，不排除开发商会以价换量。在上海 整个市场供需平稳的情况下，以价换量的方式会使得四季度的目标完成还是值得期待的。‛ 缪欣否定了布朗思东会以价换量的说法：‚我们不算是以价换量，我们现在考虑的是以大环境为基准找出一 个平稳的价格入市。‛
3、我们想找到一句感动所有人的slogan！ 一句广告语支撑整个广告传播的时代已经过去，但我相信，基于对人性和潮流的深刻洞察，能引起时代共鸣 的广告语仍能打动人心。JOO擅长大品牌形象建立与品牌创意内涵延展，尊重它独特的产品DNA，找到它独 有的客户与受众群体的精神共鸣，就是找到金句的钥匙。
4、为什么选择约翰列侬作为本案创作的icon?
一群外来上海奋斗的年轻人 怀揣梦想 梦想情怀需要一种巧妙的引爆 只要引爆 就能产生强烈的后续影响
BROWN STONE
致礼勇士与爱人
华丽诞生
强烈引爆
BROWN STONE
强烈引爆
有什么独特优势？
（未完待续）
THAT’S ALL
THANKS!
反战和平 执着于精神的理想，崇尚艺术生活，标榜精神的本质；他从褐石中走出来带来影响一个时代的能量； 而在这座城市中奋斗的我们；正需要这样一种时代精神的鼓舞与唤醒。
BROWN STONE
视觉运用
中国房地产广告2014年度最具影响力创意
BROWN STONE
这个城市赋予你一种魔力 突然之间你意识到 自己正在成为一直想成为的那个人 这个答案出自前两天风靡朋友圈的一则微信广告 《为什么我们热爱上海》
企划定位与表现（第一季）
上海安瑞机构企划部
Jeaffy
2015年5月
布朗思东
BROWN STONE
直译：褐石 然而，音译之后却产生了独特的效果 洋味十足
BROWN STONE
背后的故事
1、为何叫布朗思东？ brown stone的音译，随口得之却不随意，褐石与上海都有着舶来文化气质，我们希望它带着上海中西融合、 生而摩登的气质。此外，切尔西、布鲁克林都是美国著名艺术街区，像极了某个美国家庭的姓氏，自我而富 有激情，布朗思东的命名血统里有英式的艺术文艺，有美式的开拓精神，也有上海的摩登优雅。 2、褐石街区，褐石艺术生活区，看起来似乎没什么不同? 以前的褐石街区，我们关注它的形态，这次我们关注它真正的内涵，画廊街、SOHO街，从中产居住地历经 百年保留下来，至今仍成为时尚的潮流地，因为褐石融合了城市的文化与精神，它能不断激发人们的灵感与 创意，这才是真正的褐石艺术生活区。