关于我国房地产市场发展的政策建议

关于我国房地产市场发展的政策建议

价格变量是新古典经济学中的核心变量。新古典经济学崇尚自由市场，以完全市场为理想的市场模型，价格机制是资源配置的核心机制，而新古典经济学认为其研究对象就是资源配置，准确的说，是在各种约束条件下的资源的最有效的配置。在新古典经济学以外的各种非主流，如以杨小凯为代表的新兴古典经济学和亚当?斯密为代表的古典经济学，认为经济学的研究对象是社会分工是经济学的研究对象，演化经济学认为制度演化是经济学的研究对象，都与新古典违背，但却成了学术界的很好的补充。本文主要以新古典经济学的价格（微观）理论为基础，以非主流经济学理论为补充，分析我国房地产市场价格的形成机制，价格的历史演进、现状、趋势以及相应的政策建议。

一、我国房地产价格机制的特点

价格形成有两种对立的机制，计划与市场，价格的制定既可以行政命令来制定，也可以通过市场供求力量的竞争的来形成。我国建国以后，实行大一统的公有制，体制为计划经济，土地为国有与集体所有，不存在房地产市场。改革开放以来，经济体制转轨，经济体制由计划向

市场过渡，价格机制曾经实行双轨制，房地产市场也逐渐放活，但是房地产价格的确定还明显的带有计划经济的影子，政府在房地产的市场价格形成中依然起着不可忽视的重要作用。

房地产的“政策市场”特征表现在价格的生成过程中。按照价格的成本加成方法来计算，土地价格占房地产价格的40%左右，土地价格对房地产整体的价格上涨起着至关重要的作用。而地方政府是城市土地所有者的“代表”，自从国家将土地的审批政策由批租改为地方政府拍卖后，土地价格便借助拍卖这种方式迅速上涨。2005年北京城区每平方米土地为3000多元，而2006年则飙升到13000多元，土地价格的上涨最终导致房产价格上涨。地方政府追求财政收入最大化，而卖地收入是地方政府的一项非常重要的来源，提高卖地收入来提高房地产价格便是地方政府的追求利益集团最大化的行为结果。另外，地方政府官员追求GDP政绩的高速增长，粗放式的经济增长加快了城市土地的需求，城市房地产价格也因此而上涨。

房地产的“政策市场”特征同时表现在政府对其调控的过程之中。以提高房地产开发税费为例，房地产开发税费是国家调控房地产价格的一项工具。目前，我国房地产开发的相关税费种类繁多，土地增值税、耕地占用税、所得税、营业税及其附加、契税等税负比例加总占到房

地产价格的20%。高额的税负由开发商肩上顺势转嫁到了消费者身上，这无疑对房地产价格的上涨起到推波助澜的作用，对宏观调控也意义不大，追求财政税费的提高也导致了房地产价格上涨。

政府有形之手对房地产市场的介入是我国经济体制转型不可避免的阶段，是“摸着石头过河”不能绕过的险滩。政府有形之手既有援助之手，又有掠夺之手。问题的关键是，如何设计一种制度，最大限度的限制政府掠夺之手，弘扬政府的援助之手。制度本是各方利益主体博弈的结果，是一种自然选择的“适者生存”的过程，而制度设计过程是渐进的、演化的。所以说，房地产的“政策市场”特征的消除是不可能一蹴而就的，在短期内依然不可避免政治力量在房地产价格形成中的作用。

我国房地产市场的另一特征是其开放度不高，这一方面建立一道防火墙，使得国内资产市场免受国际游资的冲击。2006年7月，《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》从准入、经营管理、购房管理、规划监督等方面设立了一系列限制性规定，提高了外资进市场的门槛，规范了外资并购国内房地产企业。次贷金融危机起源于美国房地产市场，国内房地产市场与国际房地产市场接轨度不高，这就减轻了国内房地产金融市场的受国际金融危机的冲击程度。另一方面，国内房地

产市场有限的国际化程度，也减低了其创新产品的衍生速度，资产证券化等金融创新作为经济发展的一种动力也因为开放度不高而降低。

总之，我国房地产市场具有自由市场的一般特征，也具有转轨市场、转型经济、新兴市场的特殊特征，这些特征既表现在政府干预之上，也表现在有限的开放之中。我国房地产市场价格正是在这种大背景之中形成的，其演化也受这样的时代大背景的约束。下面我们来分析一下我国房地产价格的历史演进、现状，并对其走势进行预测。

二、我国房地产价格的历史演进、现状和趋势

我国房地产价格形成于市场特殊制度之中，但也受到市场自由之手的指引。我国经济在改革开放中快速发展，并且在国际分工中以自身的资源禀赋参与国际分工，发展土地密集型产业（如农业、环境污染的产业、采矿业、工业）等，快速工业化与城市化不断提高城市土地的需求，但是土地的供给是固定的，供求的力量对比使房地产价格不断上涨。表中记录的就是最近年份的房地产价格的历史演进过程，可以看出房地产价格的趋势是不断上涨的，其中土地价格、实际利用外资推动了房地产价格的不断上涨，基本上是与经济周期同步的。

房地产价格的不断上涨可以是健康的上涨，但由于各种市场失灵与政府失灵，房地产价格就可能存在泡沫。房地产泡沫的存在，就是当前我国房地产价格的现状。判断房地产价格泡沫的存在可以从“房价收入比”来判断。“房价收入比”是指一个地区的住房平均价与家庭年平均收入的比值，目前国际上公认的“合理的住房价格”的“房价收入比”为3至6倍，世界银行专家的说法为4至6倍，币值过高则可认为超出居民的购买能力，存在价格泡沫。2006年第三季度统计分析显示，京沪穗深四地的“房价收入比”均达到10倍以上，深圳15.76倍、上海5.55倍、北京13.55倍、广州12.67倍（2006年11月22日《市场报》）。泡沫的存在提高了经济可持续发展的成本，也提高了经济系统的风险，降低了稳定性，阻碍了和谐社会的建设。泡沫的存在，正是开发商、外资与地方政府联手制造的房地产市场的卖方垄断的市场结构而促成的，是强势利益集团占优的博弈结果。而要根本改变这种市场结构，制度重建是根本。

房地产价格在一定意义上是经济集聚效益的指标。经济集聚效益高、居民收入高、可支付能力高，房地产价格就高。经济集聚效益高，企业愿意为租赁的厂房、办公室的租金就高，房地产价格就高。反之亦然。随着我国的城市化，大量农村人口迁移进入城市，大量外资进入