我国不动产善意取得制度之

我国不动产善意取得制度之探析

摘要：善意取得制度作为物权法上一项重要制度，不仅有利于保护财产安全、加快交易流转，而且有利于稳定社会经济秩序、促进商品经济发展。本文通过对不动产善意取得制度确立的意义的阐述、构成要件和不动产善意取得的法律效果的分析，以体现不动产善意取得制度之价值。

关键词：意义、构成要件、法律效果

2006年我国颁布了《中华人民共和国物权法》，其中第106条及以下明确规定了善意取得制度，并将这一制度适用于动产、不动产、其他物权（如质权、留置权、抵押权、用益物权），打破了善意取得制度仅适用于动产所有权取得的观念。这对中国的善意取得制度是一个重大的完善和突破，有利于促进不动产交易安全，维护不动产善意第三人利益。

一、确立不动产善意取得制度的重要意义

善意取得制度作为现代民法中的一个基本制度，阻却了在无权处分情况下原所有权人对善意受让人取得所有物的权利追夺的风险；在商品经济飞速发展的今天，是适应经济发展的一项重要的交易规则。它有利于保护市场的交易秩序，节约交易成本，简化法律关系，优化资源配置，从而有利于交易正常、高效地进行。善意取得制度从动产领域扩展到不动产领域更有其存在的价值。

（一）有利于保护交易安全，促进市场经济发展

在现代市场经济社会里，不动产具有巨大的经济价值，保障不动

产的权属流转的安全性与便利性，无疑是一种普遍的社会预期和共识。要达到这个目的，就必须建立交易安全保障机制。不动产物权善意取得的司法实践无疑与市场经济的这种需求不谋而合。善意取得制度在衡量静态的权利人占有和所有的财产权益和动态的当事

人基于交易行为所取得的利益时，认为在特定的场合下，应牺牲真正权利人的利益来保护善意无过失交易者的利益，以此维护顺畅的交易秩序，促进民事流转。这样，交易者就不会对交易的安全担忧，这符合社会效益原则，有利于市场经济的发展。并且，《物权法》把善意取得制度的适用范围扩大到不动产，建立起不动产物权善意取得制度，对指导人民法院审判实践亦有重要意义。

（二）符合民法的公平原则，有利于促进公平价值实现

从公平角度看，无权处分人得以处分他人的不动产而设置抵押权，在许多时候，不动产所有权人是有一定责任的，比如所有权人未办理不动产登记、履行不动产登记手续，取得法定的公示公信力；所有权人将不动产登记到了他人的名下，虽然真实的所有权人与登记簿上的所有权之间有约定，但该种约定善意受让人不知悉或不应知悉；所有权人委托他人办理产权登记，对将产权登记到谁的名下，所有权人抑或受托人？缺乏明确的约定，当受托人为图省事或者其他原因而将不动产产权登记到自己名下时，均会导致无权处分不动产而善意受让人并不知悉的情况。在此种情况下，所有权人应当对自己有责任的行为承担不利结果，而不能让善意受让人在不知悉、不应知悉、无任何过失的情况下去承担不动产抵押权不成立的不利

后果，否则，对善意受让人而言就太不公平了。

（三）有利于促进我国不动产登记制度的改革与完善

由于不动产善意取得是基于登记瑕疵而第三人信赖登记效力而建立起来的，因此它有利于督促不动产登记机关完善登记程序，减少登记错误；有利于督促公民、法人和其他组织主动进行不动产的登记、变更和涂销，促进他们积极保护自己的合法权益。我国现在的不动产登记制度较为混乱和不规范，登记中的错漏在所难免，因此不动产交易中必然有善意取得的适用余地；退一步讲，无论一个国家的不动产登记制度如何完善，都不可能完全避免登记权利内容与真实权利状态不一致的情况发生，一旦有不一致的情况发生，势必需要一定的法律制度加以调整。而且，我国不动产交易的数量和频率已经远非昔日可比，现实需要健全的制度来处理不动产交易中的问题。同时，从比较法研究的角度来看，承认不动产善意取得制度也符合物权法的发展趋势。

二、不动产善意取得制度的构成要件

（一）让与人对让与的不动产无处分权

让与人无处分权而处分他人财产的，适用善意取得。常见的无权处分主要有以下几种情形：一是行为人对处分的财产不享有任何权利；二是行为人对处分的财产没有所有权，如承租、保管或借用人将其承租或保管、借用的财产出让给他人；三是所有权受到限制，如未经其他共有人的同意，某共有人将共有财产出让给他人；四是代理人擅自处分被代理人的财产，如无代理权、代理权终止、超越

代理权的情形下，发生无权处分的情况。如果让与人有权处分则不适用善意取得制度。

（二）受让人受让该不动产时是善意的

财产的善意取得以受让人的善意为条件，如果受让人具有恶意，则不得适用善意取得。善意是指不知情，即不知或不应知道让与人转让财产时，没有处分该项财产的权限。即不知道登记人是无权处分人，只要受让人不知道登记权利和实质权利不相符合，这种不符合又无法通过表面特征得以查证，受让人基于对不动产登记公信力的信赖，在自愿协商的基础上达成协议，并且支付合理对价之后，便取得了不动产。这种情况下即为善意。相反，如果受让人在交易之前已经知道或者是应当知道登记人无处分权而与之交易，则构成恶意。由于善意只是受让人交易时的一种心理状态，很难为外人掌握，因此，确定受让人是否具有善意，可以从当事人从事交易时的具体情况来判定。比如可以根据受让物的性质、是否有偿、价格高低、让与人的状况以及受让人的经验等进行判断。

（三）受让人取得不动产时的价格合理，属有偿转让

善意取得制度是为了保护交易安全而设定的，因此只有在受让人与让与人之间存在交易行为时，法律才有必要进行保护。因此受让人取得不动产要基于合理的有偿转让行为，受让人在取得财产时，需要支付和不动产价值大体相当的合理对价，如果通过继承、赠与等无偿行为取得财产，则不能产生善意取得的效力。因为善意取得制度的立法本意就是保护自由交易的安全，如果交易本身就存在着

不合理、不公平，在权利义务上不对等，那么善意取得制度就谈不上是保护交易安全了。因此，支付合理的对价构成善意取得的要件之一。在无权赠与的情况下，所有人有权对受让人行使物上请求权。（四）不动产已作权利的变更登记

作为不动产交易物权变动要件，进行不动产权利变更登记是第三人取得不动产所有权的必要要件。登记解决的不是善意问题，而是物权变动的问题。如果受让人没有及时作权利的变更登记，也就没有善意取得适用的余地。

因此，符合以上四个条件即可适用不动产的善意取得，原所有权人只能向无权处分人要求赔偿，而不能向受让人行使物权请求权。

三、不动产善意取得的法律效果

不动产善意取得的法律效果，是指不动产善意取得构成要件具备时产生的法律后果。如前所述，善意取得制度涉及三方当事人，即原所有权人、让与人和受让人。所以，不动产善意取得的法律效果也就表现在以下三个方面：

（一）让与人与受让人之间

在符合不动产善意取得要件的情况下，受让人取得转让的不动产物权，而让与人不得再依自己无处分权或依原所有权人追索或索赔为由，要求受让人返还不动产。

（二）原所有权人与受让人之间

在符合不动产善意取得要件的情况下，受让人基于法律的直接规定取得转让的不动产物权，这种取得的物权具有确定性和终局性。