哈尔滨市存量房交易资金监督管理办法

《哈尔滨市存量房交易资金监督管理办法》解读

（一）关于资金监管的模式

《办法》第五条明确了我市存量房交易资金的监管形式。从国内一些城市监管情况看，交易资金监管模式主要有三种，分别是政府监管、银行监管和第三方监管。首先，由于政府具有无可比拟的公信力，由政府直接进行资金监管，而不是交由银行、保证机构、监理机构负责，更易获得公众的信任和支持。其次，由于政府具有协调各方主体的强大功能，有利于促进监管方、房屋登记机构、买卖双方、经纪机构、银行间的配合，促进统一的监管网络系统的形成，明晰和简化交易流程，提高办事效率、节约交易成本。再次，由于政府的价值取向是为公众服务，不以营利为目的，可以提供无偿服务，而由银行、经纪机构、保证机构、监理机构负责资金监管则不可能做到这一点。正是基于此种考虑，我们通过政府直接监管的监管模式，确定由市房产行政主管部门对全市房产交易资金进行统一监管。

（二）关于资金监管的方式

《办法》第六条明确了监管委托的商业银行。虽未明确监管方式，但通过借鉴各地市先进经验，网络监管是适应发展的总体趋势。在坚持政府监管的前提下，依托于网络信息技术平台，委托银行专户管理，从而达到资金监管目的。从各地成功的管理经验看，一方面，电子化、网络化和智能化是保障资金监管工作安全、高效、快捷的重要手段。通过房屋产权产籍管理系统、商品房联机备案系统、银行结算系统、公积金管理系统等相关业务网络系统的跨行业链接，搭建成一体化的网络监管系统，实现交易信息的及时传输，交易资金的实时划拨和动态划拨。另一方面，实行交易资金银行专户管理是保证交易资金得以有效监管的重要措施。交易资金存储和划拨完全通过银行专户进行，银行要按照房产管理部门的委托对专户进行管理，保证了交易资金的专款专存、专款专用，大大降低了资金被挪用的风险。

（三）关于纳入存量房交易资金监管的主要交易行为

《办法》第七条明确了转移权属登记行为必须监管的要求。为处理好政府介入和市场调节的关系，对存量房交易资金，重点加强对经纪机构的监管，防止经纪机构挪用客户资金，保证交易资金不能进入经纪机构的账户，确保“管住”、“管紧”。因此，《办法》规定，房地产经纪机构居间或者代理存量房买卖的，应当通过资金监管专户存储和划转交易资金，不得自行或者委托其他经济组织直接代收代付。同时，为充分尊重买卖双方当事人的意愿，《办法》规定，经双方当事人协商一致不签订存量房交易资金监管协议，自行划转存量房交易资金的，应当由双方签署声明，且不得委托房地产经纪机构居间代理。

（四）关于监管流程和控制

《办法》第八条至第十三条对存量房交易资金监管要件和程序提出了具体要求。

第一步：买卖双方签订《房屋转让合同》并填写《哈尔滨市房屋权属登记申请书》。不进行资金监管，双方填写《放弃存量房交易资金监管声明》，然后进行存量房买卖业务办理。

第二步：进行资金监管，则卖方凭《房屋转让合同》到银行窗口建立账户，买卖双方与监管方签订三方的《哈尔滨市存量房交易资金监管协议》，然后受理，受理窗口工作人员录入相关信息，受理窗口出具《哈尔滨市存量房交易监管资金交款凭证》，并将相关信息提交给银行及资金监管部门。

第三步：买方在受理之日起3日内，凭《哈尔滨市存量房交易资金监管协议》和《资金交款凭证》将全部监管资金存入哈尔滨市房产住宅局在监管银行开立的“专用账户”。全部监管资金到账后，由监管银行出具《哈尔滨市存量房交易监管资金收款凭证》，同时将该收款凭证及相关信息提交给登记部门及资金监管部门。

第四步：登记部门进行存量房买卖业务的初审时，资金监管部门检验全部监管资金是否到账，如果未到账，不能完结初审；经资金监管部门确认全部监管资金到账后，才能完结初审，进行复核、审核、审批、缮证、收费和发证等操作。产权登记完成发证时，买卖双方同时到场，窗口工作人员核对《监管资金收款凭证》无误后，买方领取房产证，卖方领取《哈尔滨市存量房交易监管资金支取凭证》，卖方凭《资金支取凭证》3日后到监管银行进行转账。资金监管部门同银行进行支付信息核对与确认，支付完结后，信息传到登记部门进行归档。

第五步：登记部门予以退件或中途有交易撤消情况，买方去监管银行建立账户，买卖双方在受理窗口填写《撤消监管协议申请表》，审核通过后，按买方实际存入的监管资金金额开具《哈尔滨市存量房交易监管资金支取凭证》，买方凭《资金支取凭证》3日后到银行进行转账。资金监管部门同银行进行支付信息核对与确认，支付完结后，信息传到登记部门进行归档。

（五）关于开展存量房交易资金监管的地域范围

《办法》第二条、第十七条确立了监管范围。我市道里区、道外区、南岗区、香坊区、平房区和松北区范围内存量房交易资金适用本办法。这是基于以上区域在我局针对权属登记的总体要求下已形成了统一、规范的房屋权属管理模式，既有相应的管理标准又核准了相同的审批程序，同时要求了同一制式的文本，具备了监管网络系统设计的基础条件和运行的可行条件。

（六）关于监督管理和法律责任

《办法》第十五条明确了法律责任。房产交易资金监管责任重大，如果疏于管理、监管不慎，将会造成无可挽回的损失。为此，《办法》从强化监督入手，加大了处罚力度。我们一是建立信息公开制度。通过在媒体上公开报道监管信息，引导交易方从接受、认可到主动监管。二是强化经纪机构信用管理。对违反监管规定的、对规避监管的，实行一票否决。三是建立投诉受理制度。发动群众力量，鼓励群众积极参与监督。四是明确了岗位责任和法律责任。对利用职权徇私舞弊的、不认真履行职责的、服务不到位的、违反业务流程违规操作的，要承担相应的赔偿责任，构成犯罪的，要依法追究其刑事责任。

(来源：哈尔滨日报)