房地产估价计算实例共31页
房地产成本法评估案例
房地产成本法评估案例一、案例背景某地房地产公司拟购买一块土地，为了确定其购买价格和开发方案，需要进行成本法评估。
该土地位于市区中心位置，总面积为5000平方米，周边有商业、住宅等多种用途的建筑物。
二、成本法评估方法成本法评估是指根据建筑物的重建成本来确定其价值的一种方法。
该方法主要考虑建筑物的重建成本及其折旧程度，以此推算出房屋的价值。
具体步骤如下：1. 确定土地价值：根据市场行情和土地周边环境等因素确定该土地的市场价值。
2. 计算重建成本：根据所选用的设计方案和材料等因素计算出重建该房屋所需的全部费用。
3. 计算折旧：根据房屋使用年限和折旧率计算出每年应减少的价值。
4. 计算净收益：将预期租金或销售收入减去管理费用、维修费用等费用后得到净收益。
5. 计算投资回报率：将净收益与投资额相除得到投资回报率。
三、土地价值评估1. 确定土地位置：该土地位于市区中心位置，周边有商业、住宅等多种用途的建筑物，交通便利，人流量大。
2. 参考市场价值：根据周边同类土地的成交价和未来发展趋势等因素参考市场价值，初步确定该土地的市场价值为3000万元。
3. 考虑其他因素：考虑该土地的用途、规划、环境等因素对其价值的影响，综合考虑后最终确定该土地的市场价值为3200万元。
四、重建成本计算1. 设计方案：根据市场需求和规划要求确定设计方案，选择适合该区域的建筑类型和风格。
2. 材料费用：根据设计方案选择适合的材料，并参考市场行情确定材料费用。
如钢筋混凝土结构、玻璃幕墙等。
3. 劳务费用：根据设计方案和施工周期确定劳务费用，并参考工程师协会标准确定工程师费用。
4. 设备费用：根据设计方案和使用要求确定设备费用，并参考市场行情确定设备价格。
如电梯、空调等。
5. 其他费用：包括税费、保险费、监理费等，根据市场行情确定。
五、折旧计算1. 使用年限：根据国家规定，商业用途的建筑物使用年限为30年，住宅用途的建筑物使用年限为50年。
房地产估价裁判文书典型案例
房地产估价裁判文书典型案例一、案例一：估价偏差引发的购房纠纷。
话说有这么一对小夫妻，满心欢喜打算买套二手房。
他们看中了一套房子，卖家说这房子值100万，而且还拿出了一份房地产估价报告。
小夫妻呢，也不是那种随便就相信人的，就自己又找了个评估机构。
这新的评估机构一评估，好家伙，只值80万。
这差价可不小啊，就像你去买个苹果，卖家说这个苹果值10块，结果你找个懂行的一看，顶多值6块，你心里肯定不舒服。
于是小夫妻就不干了，把卖家告上了法庭。
法庭上呢，就得看这两份估价报告谁更靠谱。
原来啊，卖家找的那个评估机构，在估价的时候没有充分考虑到房子周边有个即将动工的大型垃圾处理站，这对房子的价值影响可大了。
而小夫妻找的评估机构就比较细致，把这些因素都考虑进去了。
法官根据小夫妻那份更合理的评估报告，判定卖家降低房价或者解除合同。
这个案例就告诉我们，房地产估价可得严谨，一点小疏忽都可能引发大麻烦。
二、案例二：商业地产估价与租金争议。
有个老板，他有个商业楼，想把楼租出去。
他找了个评估公司估价，评估公司给的结论是这个楼按照市场租金水平，每个月每平米能租200元。
老板就按照这个价格去找租户。
有个租户对这个楼也挺感兴趣的，但是租户觉得这个价格太高了。
租户自己也找了个评估师来评估，评估出来的结果是每个月每平米150元。
这老板和租户就因为这个租金价格僵持不下，最后闹到了法庭。
法庭审理的时候发现，老板找的评估公司在估价的时候，参考的都是一些比较高档的商业楼的租金水平，而这个楼虽然位置还不错，但是配套设施没有那些高档楼齐全。
租户找的评估师呢，就比较符合实际情况，考虑到了楼的实际配套设施等因素。
法官最后判定按照租户那份评估报告的租金价格来签订租赁合同。
这个案例就说明啊，商业地产的估价得结合实际情况，不能光看那些表面的东西，不然租都租不出去，老板还觉得自己亏了呢。
三、案例三：拆迁估价中的猫腻。
在一个老城区要拆迁了，政府按照规定要给拆迁户补偿。
房屋建筑物评估单方造价指标案例
房屋建筑物评估单方造价指标案例一、案例背景。
咱们就说有这么一个小区，里面有各种类型的房屋建筑物。
有那种普通的多层住宅，还有小洋楼似的独栋别墅，另外还有配套的商业店铺啥的。
现在呢，要对这些房屋建筑物进行评估，看看它们每平方米的造价指标是多少，这样就能知道建这些房子大概花了多少钱，对以后的买卖啊、投资啊之类的都有个参考。
二、多层住宅案例。
1. 建筑概况。
这个多层住宅一共是6层，没有地下室。
每层的户型都差不多，都是那种比较常见的两居室和三居室的组合。
外立面呢，就是普通的瓷砖贴面，看着比较简洁大方。
结构形式是砖混结构，这种结构比较适合多层住宅，造价相对来说比较经济。
2. 成本构成。
基础工程。
基础采用的是条形基础，因为这个地方的地质条件还比较好，不需要做太复杂的基础。
这部分的造价大概每平方米是100元左右。
主要就是挖土方、做垫层、绑扎钢筋、浇筑混凝土这些工作的花费。
主体结构工程。
砖混结构嘛，砖墙和构造柱、圈梁是主要的结构组成部分。
砖用的是普通的烧结砖，每立方米大概200元左右。
混凝土的标号不是特别高，像C25的混凝土，一方大概300多元。
加上人工费用，主体结构部分每平方米造价大概在800元左右。
这其中包括砌墙、支模板、浇筑混凝土等工序的人工和材料成本。
屋面及防水工程。
屋面是平屋面，做了防水层和隔热层。
防水层用的是SBS改性沥青防水卷材，质量还不错，比较耐用。
这部分材料加上人工，每平方米造价大概在100元左右。
隔热层用的是聚苯乙烯泡沫板，也不贵，每平方米大概30元。
所以屋面及防水工程总共每平方米造价130元左右。
装饰装修工程。
室内就是简单的抹灰、刮腻子，地面是水泥地面。
墙面抹灰每平方米大概20元，刮腻子每平方米15元，水泥地面每平方米30元。
再加上一些简单的门窗安装，门窗质量属于中等水平，每平方米造价大概在200元左右。
所以装饰装修工程每平方米造价大概300元左右。
水电安装工程。
水电安装比较基础，电线用的是普通的铜芯线，水管是PP R管。
房地产评估案例
1房地产评估案例案例一某单位住宅楼评估一、评估对象基本情况某单位有一处住宅区，占地面积2000平方米，包括一幢1990年建成的七层砖混结构住宅楼，建筑面积为4800平方米；一幢1992年建成的一层临街铺面、门卫房，也为砖混结构，建筑面积为180平方米。
该住宅区地处市城郊结合部，距环城路500米左右，南临× ×路，西临规划之× ×东路，东临× ×公目，北临× ×。
周围无环境污染，交通便利，环境优雅。
二、评估目的本次资产评估的目的是为拟出售的资产提出公允的市场价格意见。
三、评估基准日评估基准日为2000年8月15日。
四、评估方法及过程根据评估目的和所掌握的资料，决定采用两种方法进行评估。
（一）采用房地分估、加总的方法1.建筑物价格采用成本法进行评估。
经市场调查，当时该地段砖混结构楼房的建造单价为800元／7方米，平房造价为400元／7方米。
该建筑物的建造时间为1990年，使用年限为4n年，已使用10年，取残值率为4％。
楼房重置成本=800×4800=384（万元）楼房评估值=384－[384×（1－4％）÷40]×10=384－92.16=291.84（万元）平房的建造时间为1992年，使用年限为25年，已使用年，取残值率为5％。
铺面、门卫房重置成本=400×180=7.2（万元）铺面、门卫房估价=7.2－[7.2×（1—5％）÷25]×8=7.2－2.2=5（万元）楼房、铺面、门卫房等建筑物的评估价值共计为：291.84+5=296.84（万元）2.土地价格采用基准地价修正系数法进行评估。
计算公式为：土地价格=宗地所在区域基准地价×（宗地地价影响因素修正值）根据该市房地产有关资料，该住宅所处地区属于市五级二类三通一平熟地，基准地价为1098元／平方米。
房地产评估案例市场法
房地产评估案例市场法房地产评估是指通过对房地产的各种要素进行研究、调查和分析，从而确定房地产的价值和市场价格的行为。
市场法是房地产评估中常用的一种方法，基于市场法对房地产进行评估可以客观、科学地确定房地产的市场价值。
下面将介绍一个市场法的房地产评估案例。
公司计划购买一座商业写字楼用于办公。
该写字楼位于城市中心区域，交通便利，周边有多家大型购物中心、酒店和银行。
经过市场调研，发现该地区的商业写字楼租金平均每平方米每月约为35元。
接下来，我们可以使用收益法进行房地产评估。
首先，我们需要确定该商业写字楼的租金收益。
根据周边商业写字楼的租金水平，我们可以估算出每年的租金收入。
假设该商业写字楼的总面积为5000平方米，租金为每平方米每月35元。
每年的租金收入可以计算为：租金收入=面积×租金×12个月=5000平方米×35元/平方米/月×12个月=2,100,000元/年接下来，我们需要估算出该商业写字楼的净收入。
净收入是指扣除房屋管理费用、维修费用、税费和折旧等费用之后的实际收入。
根据实际情况，我们假设其净收入为总租金收入的80%，则净收入可以计算为：净收入=租金收入×80%=2,100,000元/年×80%=1,680,000元/年然后，我们需要确定该商业写字楼的投资回报率。
投资回报率是指净收入与投资金额之间的比率。
假设购买该商业写字楼的投资金额为5000万元，则投资回报率可以计算为：投资回报率=净收入/投资金额=1,680,000元/年/5000万元=3.36%最后，我们可以根据该商业写字楼的投资回报率和市场上类似房地产的投资回报率进行比较，从而确定该商业写字楼的市场价值。
如果市场上类似的房地产的投资回报率为4%，则根据投资回报率的倒数法，我们可以计算出该商业写字楼的市场价值：市场价值=净收入/投资回报率=1,680,000元/年/4%=42,000,000元根据以上计算，可以得出该商业写字楼的市场价值为4200万元。
房地产评估法律案例(3篇)
第1篇一、案例背景某市某房地产开发有限公司（以下简称“开发商”）于2010年取得一块土地使用权，用于建设住宅小区。
经过两年多的建设，住宅小区于2012年竣工验收并交付使用。
开发商与业主签订了《商品房买卖合同》，约定房屋价格为每平方米8000元。
在签订合同前，开发商委托某房地产评估机构（以下简称“评估机构”）对该地块进行了评估，评估结果为每平方米6000元。
二、案件起因2013年，业主李先生（以下简称“业主”）发现房屋的实际价格与合同约定价格相差较大，怀疑开发商存在欺诈行为。
于是，业主向某市某区人民法院提起诉讼，要求开发商退还差额部分并承担违约责任。
在诉讼过程中，业主对评估机构的评估结果提出质疑，认为评估结果与实际情况不符。
三、法院审理1. 法院受理某区人民法院受理了本案，并依法组成合议庭进行审理。
2. 调查取证（1）法院依法委托某市另一家具有资质的房地产评估机构对同一地块进行重新评估。
（2）法院调查了评估机构的资质、评估人员的资格以及评估方法。
（3）法院调查了开发商与评估机构之间的合作关系。
3. 评估机构重新评估根据法院委托，新评估机构对同一地块进行了评估，评估结果为每平方米7000元。
4. 法院判决（1）法院认为，开发商与业主签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。
（2）法院认为，评估机构的资质、评估人员的资格符合法律规定，评估方法合理，评估结果具有参考价值。
（3）法院认为，新评估机构重新评估的结果与原评估结果相差不大，足以证明原评估结果存在偏差。
（4）法院判决：开发商退还业主差额部分，并承担违约责任。
四、案例分析1. 评估机构的法律责任本案中，评估机构在评估过程中存在一定的偏差，导致评估结果与实际情况不符。
根据《中华人民共和国房地产评估法》的规定，评估机构应当承担相应的法律责任。
在本案中，评估机构被法院判决承担一定的责任，体现了法律的严肃性和权威性。
2. 开发商的法律责任开发商在签订《商品房买卖合同》前，委托评估机构对地块进行评估，但评估结果与实际情况存在较大偏差。
房地产估价第九章 房地产估价案例
例4：停车库评估
评估标的为X X停车库大楼，为框架结构八层，于1997 年11月竣工；大楼总建筑面积15 189.04 m2，各分层 建筑面积如下：地下层为2 663.8 m2 ，1层一7层均为 1 789.32 m2 ；大楼现状及装修如下：外墙条形瓷砖， 内墙、天花板乳胶漆，水泥地面；部分楼层设铝合金 窗。楼内每层均设喷淋消防系统，24小时保安服务； 楼内设电梯两台，栓式消防，共有385个车位；使用 年限30年。根据资料测定，停车场出租率为85%，每 个车位租金收益为5元/小时；维修费为收入的2.5%； 运营成本为收入的4%；营业税为收入的5%；城建及教 育附加税为收入的0.2%；印花税为收入的0.05%；房 产税为收入的12%；每年的所得税为1701765元；资本 化率为10%；评估时该停车库已使用了4年。评估该物 2建筑面积的公寓， 1995年12月1日购得，购买价100万元人民币， 其中80％为银行20年抵押贷款，贷款利率6.5 ％，经评估该房地产正常情况下(无他项权)在 2000年12月1日的价值为110万元，问2000年12 月1日连同债权一块儿出售的交易价格为多少?
房地产估价实际案例
房地产估价实际案例在房地产交易中，估价是至关重要的环节，它直接关系到买卖双方的利益。
本文将通过实际案例，探讨房地产估价的实践过程和方法。
以下是两个房地产估价的实际案例：案例一：某小区住宅估价某市A小区是该市的核心商业区，同时也是该市最繁华的居住区之一。
该小区内建有多座高层住宅楼，住户众多。
某公司计划购买该小区一栋住宅楼，因此需要对该楼进行估价。
为了准确评估该住宅楼的价值，经过综合考虑，评估师采用了多种估价方法，包括市场比较法、收益法和成本法。
市场比较法是最常用的估价方法之一，该方法通过比较该小区相似住宅楼的市场价格来确定目标楼的估值。
通过对该小区周边类似楼盘的市场价格进行调研，评估师发现该小区的均价为每平方米1万元人民币。
基于此数据，再结合目标楼的面积和建筑质量，评估师将该楼的估值确定为1800万元。
除了市场比较法，评估师还采用了收益法来进行估价。
通过该楼每月的租金和租期，评估师计算出了该楼每年的净收入，并根据市场上的投资回报率计算出该楼的投资价值。
经过计算，评估师得出了该楼的投资价值为2000万元。
最后，评估师还考虑了该楼的建筑成本，并进行适当的折减，以得出该楼的成本法估价。
经过反复计算和比较，评估师最后确定了该楼的成本法估价为2100万元。
综合考虑市场比较法、收益法和成本法的估价结果，评估师得出结论，该小区住宅楼的估价范围为1800万元至2100万元。
这个范围将为购买方和卖方提供了一个明确的参考，有助于双方进行价格协商。
案例二：某商业地产估价某市B地区是这个城市的商业中心，吸引了众多商业企业争相入驻。
某公司计划投资一处商业地产项目，但需要对该项目进行准确的估价。
为了进行商业地产的估价，评估师首先考察了该地区商业地产的市场行情。
通过调研，评估师发现，该地区商业地产的市场租金为每月每平方米500元人民币。
根据目标项目的面积，评估师计算出该项目的租金收益为每年300万元。
除了租金收益，评估师还考虑了该项目的潜在增值空间。
房地产估价案例
房地产估价案例
嘿，朋友们！今天我要给你们讲讲一个超有意思的房地产估价案例！
有一次，我接到一个任务，要去评估一栋老房子的价值。
那房子啊，就像是一个被时间遗忘的宝藏。
当我走进那院子，哇塞，简直就像进入了一个神秘的世界。
院子里杂草丛生，就像没人管的野孩子（比喻），但那房子的轮廓却透露出一种独特的韵味。
我开始仔细打量这房子的每一个角落。
客厅的木地板都嘎吱嘎吱响，好像在诉说着过去的故事（拟人）。
厨房的灶台上还有着岁月留下的痕迹，那痕迹就跟皱纹似的。
我在那遇到了房子的主人李大爷，我就问他：“李大爷，您这房子这么有特色，您觉得它值多少钱呢？”李大爷瞪大眼睛说：“哎呀呀，小伙子，这房子可是我一辈子的心血啊，怎么也得值不少钱吧！”我笑了笑，心想：这可不好说呀！
接着我又去询问周围的邻居，有的说这房子位置好，值钱；有的说太老旧了，不值钱。
哎呀，真把我给整懵了（口语化）。
然后我综合各种因素，开始计算这房子的价值。
这过程就像解一道超级复杂的谜题（类比）。
最后我给出了一个估价，李大爷一开始还不太满意呢，反问我：“就这么点啊？”但我详细地给他解释了每一个因素的影响，他也就慢慢接受了。
这个案例让我深刻认识到，房地产估价可不是一件简单的事儿啊！它需要综合考虑各种因素，而且不同的人对房子的价值看法还相差那么大。
这就像是一场没有标准答案的考试（类比），但是只要我们用心去分析，总能找到一个相对合理的答案。
所以啊，大家以后要是遇到房地产估价的事情，可得多想想，多研究研究，别轻易下结论哟！。
房地产评估案例
房地产评估案例房地产评估案例一港湾酒店房地产评估一、评估对象概况港湾酒店是由Ｓ公司独资创办的四星级商务酒店,总建筑面积170０0平方米,其中主体部分建筑面积1２80０平方米，中心俱乐部建筑面积4200平方米，总用地面积145０0平方米。
该酒店的土地使用权属S公司，自1９94年6月28日至2０３4年6月２8日。
该酒店主体部分为七层框架楼房,于１994年开始动工, 19９6年竣工并投入使用。
一层为前厅大堂，内设服务总台、餐厅、咖啡厅等,二层设有宴会厅、酒吧、商场，三层以上为客房,拥有各类客房168间套，258个床位,有单人房、双人房、豪华单间与套间等,各种客房内装修豪华，设有中央空调、程控直拨国内国际电话、遥控音响、国际卫星电视接收系统及有线电视装置、私人保险箱及特有的温泉浴。
中心俱乐部为三层框架楼房，是该酒店附属娱乐配套设施,通过一个连接长廊与主体部分相连，于１9９８年底竣工,1９9９年下半年正式营业。
其一层设有美容厅、贵宾厅、男女桑拿浴室、室内温泉游泳池，二层设电子游乐室、卡拉ＯＫ舞厅及KTＶ、中型高级会议室、壁球室，三层为多功能大型国际会议室，三层屋面为露天网球场。
中心俱乐部内部装修高档,地面均铺磨光花岗岩,内墙贴柚木板,矿棉板铝合金吊顶，古铀色铝合金窗，艺术门。
该酒店设有停车场一个,电梯四部，其中两部专供中心俱乐部使用。
该酒店地处w市政治、经济、涉外活动的中心区域,西邻ＷS路,北与ＷM大楼’n邻,南面与正在兴建的“GＭ广场”相连接，地理位置得天独厚,周围生活娱乐服务配套设施齐全,火车站约10分钟车程,离飞机场约40分钟车程,目前有54路无轨电车经过,17、5、28路公共汽车及多路大小巴士均可通达,交通便捷,是从事商务活动及旅游下榻的理想场所。
二、评估目的为以该酒店作抵押向银行申请贷款提供公允的市场价格依据。
三、评估基准日评估基准日为2000年5月２8日。
四、评估估算过程(—）选择评估方法考虑到评估对象具有明显收益的特点,拟选用收益法进行评估。
房地产评估收益法案例
房地产评估收益法案例案例1，如何求客观净收益被评估房地产A是一幢1000平方米的商业用房，评估人员经调查了解到，房地产A 的土地使用权是在2004年5月31日取得的，出让年限为法定最高年限。
2006年5月底开发建设完工并投入运营，房地产A投入使用之初，该房地产产权拥有人将其出租给他人使用，租期为5年（租期到2011年5月31 日结束），租赁合同规定，使用人在5 年租用期间，租金是按合同第一年规定租金每年每平方米110 元为基准，每年增加l0 元，房地产使用中发生的费用由承租人承担，合同同时规定，如果房地产,的产权拥有人提前中止租赁合同需要支付违约金5万元。
评估人员还了解到，评估基准日（2008年5月 3 1日）市场上同类商业用房的正常租金（与评估对象A租金口径一致）保持在每年每平方米150元水平上，经评估人员预测，评估基准日后的前3年的市场租金水平将在评估基准日市场租金水平的基础上每年递增1%，评估基准日3年后的市场租金水平基本维持在评估基准日后第3年的租金水平上，假设房地产A折现率和资本化率均为10%。
要求：评估房地产A的最佳转让价值（写出评估过程，给出得出评估结论的理由或根据）。
洽同租金违约金5万元2034 2006 2011 ?J12 氐啲I I I II ---------------------------------------- I3011年；1貳©*1>1LU -> 0^ .… 120^*03*—ISOI 夬一*卯-150(1+1* 140-* Kit-150(1 + 1^,150—LL 厚 11F ■订十【答案】 ⑴收益总年限=40(法定最高年限)-2-2=36年(2) 现有合同是否应该违约目前已有租赁合同的年限为3年，首先判断这几年是否应该执行合同。
如果不执行合同各年能够得到的收益超过执行合同的收益分别为2009 年:【150*(1+1%)-(110+20)】*1000=21500 元2 2010 年:【(150*(1+1%)-(110+30)】*1000=13015 元3 2011 年:【(150*(1+1%)-(110+40)】*1000=4545.15 元这些违约多获得的收益现值之和为-1-2 21500*(1+10%)+13015*(1+10%)+4545.15*(1+10%)-3=33716.49 元违约的收益小于违约赔偿金5万，所以不能够违约。
房地产价格收益法评估案例
房地产价格收益法评估案例假设地有一块1000平方米的土地，拟建一栋多层住宅楼。
根据市场调查，该地段属于中等繁华区域，周边有商业中心、学校和交通便利等优势。
开发商预计该楼盘的建筑面积为5000平方米，每平方米的开发成本为5000元。
同时，根据市场需求和租金水平，预计每平方米的租金为100元。
首先，我们需要计算该楼盘的总投资成本。
总投资成本等于开发成本乘以建筑面积，即5000元/平方米×5000平方米=2500万元。
然后，我们需要计算该楼盘的年租金收入。
年租金收入等于租金乘以建筑面积，即100元/平方米×5000平方米=500万元。
接下来，我们需要计算该楼盘的净年收入。
净年收入等于年租金收入减去管理费用和维修费用。
假设管理费用为10%的年租金收入，即500万元×10%=50万元；维修费用为5%的年租金收入，即500万元×5%=25万元。
所以，净年收入等于年租金收入减去管理费用和维修费用，即500万元-50万元-25万元=425万元。
最后，我们需要计算该楼盘的投资回报率。
投资回报率等于净年收入除以总投资成本，即425万元÷2500万元=17%。
通过以上的计算，我们可以得出该楼盘的投资回报率为17%。
这意味着每年投资的2500万元能够获得17%的回报。
这个回报率可以与其他投资项目进行比较，帮助投资者判断该楼盘的投资价值。
需要注意的是，房地产价格收益法评估只是一种评估方法，结果可能受到市场波动、经济环境变化等因素的影响。
因此，在实际投资决策中，还需要综合考虑其他因素，如市场需求、竞争情况和政策变化等，以做出更为准确的评估和决策。
房地产资产评估案例
房地产资产评估案例房地产资产评估案例：某小区房产某小区位于城市中心位置，交通方便，周边配套设施完善，包括商场、学校、医院等。
该小区共有1000套住宅，以及一些商业和办公用房。
本案例将对该小区房地产资产进行评估。
首先，我们需要了解小区的基本信息。
该小区建于1990年，占地面积为10万平方米，总建筑面积为30万平方米。
房屋类型包括高层住宅、别墅和商业用房，平均建筑面积为100平方米。
小区内有健身房、游泳池、绿地等公共设施。
社区绿化率高，环境优美。
目前，该小区住户居住率为90%。
接下来，我们需要进行资产评估。
根据市场调研数据，该小区房价为每平方米1万元。
根据该价格，可以计算出该小区房地产资产总价值为3亿。
然而，房地产资产价值不仅仅取决于市场价格，还包括其他因素。
首先，我们需要考虑该小区的维护和管理成本。
维护成本包括小区绿化、保洁、维修等方面的费用。
管理成本包括物业管理费用、保安费用等。
根据市场调研数据，目前该小区维护和管理成本占房价的7%，即每平方米700元。
因此，维护和管理成本总计为2100万元。
其次，我们需要考虑该小区的租金收益。
目前，小区房产租金为每月每平方米100元，年租金为1000万。
根据市场数据，房产租金收益率为5%。
因此，该小区租金收益为3亿元。
最后，我们需要考虑该小区的增值潜力。
由于该小区位于城市中心位置，并且周边配套设施完善，未来增值潜力很大。
根据市场数据，该小区每年增值率为5%。
因此，该小区未来增值潜力为1500万元。
综合考虑以上因素，该小区房地产资产评估如下：- 房地产资产总价值：3亿- 维护和管理成本：2100万元- 租金收益：3亿元- 增值潜力：1500万元综合以上数据，可以得出该小区的实际价值为4.79亿元。
然而，这只是一个初步评估结果，实际价值还需要进一步验证和确认。
不过，这个评估结果可以为投资者提供一个大致的参考，帮助他们做出投资决策。
房地产估价实例
房地产抵押估价报告项目名称：*＊市＊路*＊号＊幢*房地产抵押价值评估委托方:＊*估价方：北京＊＊房地产评估有限公司估价人员：*＊＊＊估价作业日期：2002年月日至月日估价报告编号：广万［2002]房产或房地产(估)字第＊号目录第一部分致委托方函第二部分估价师声明第三部分估价的假设和限制条件第四部分房地产估价结果报告一、委托估价方二、受托估价方三、估价对象四、估价目的五、估价时点六、价值定义七、估价依据八、估价原则九、估价方法十、估价结果十一、估价人员十二、估价作业日期十三、估价报告应用的有效期第五部分房地产估价技术报告一、个别因素分析二、区域因素分析三、市场背景分析四、最高最佳使用分析五、估价方法选用六、估价测算过程七、估价结果确定第六部分附件致委托方函北京**房地产开发有限责任公司：受贵公司委托，我公司的*＊、**等2名房地产估价师对贵公司位于北京市海淀区西八里庄“国宾嘉园”2＃住宅楼，规划建筑面积为12543.28平方米，土地使用权面积1627。
04平方米房地产的67年出让土地使用权和商品房的房屋所有权在估价时点的公开市场价值进行评估，为贵公司向中国民生银行总行申请办理抵押贷款提供市场价值参考。
估价人员依据全国人大、国务院、建设部、国土资源部、北京市人民政府等部门颁布的有关法律、法规和政策文件，按照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291-1999)和中华人民共和国行业标准《城镇土地估价规程》（GB/T18508—2001),遵循独立、客观、公正的原则，经过细致的实地勘察后,在分析全部现有相关资料的基础上，运用科学的估价方法,通过周密准确的测算,得出估价对象在估价时点二○○二年十二月十八日的市场价值为: 单价:6667元/平方米总价：8362.9万元大写：人民币金额为捌仟叁佰陆拾贰万玖仟元整.现将完成的估价报告书包括《房地产估价结果报告》及《房地产估价技术报告》提交给贵公司.顺致商安！北京##房地产评估有限公司二○○二年十二月二十日估价师声明我们郑重声明：我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
房地产估价实例(房产评估)
房地产估价实例（房产评估）
【案例简介】
某开发区土地总面积为5平方千米，现已完成了“七通一平”开发建设，开发区内道路、绿地、水面及其他公共和基础设施占地1.5平方千米。
该开发区现拟出让一宗工业用地，出让年限为50年，土地面积10000平方米。
根据测算，该开发区每亩征地费平均为5万元，完成一平方千米的开发需投入2亿元。
一般征地完成后，“七通一平”的开发周期为两年，且第一年的开发费用占总开发投资的40%,全部土地投资回报率为20%，土地出让增值收益率为20%,当年银行年贷款利息率为10%，土地还原率确定为7%。
试估算该宗土地单位面积价格和总价格。
【案例分析】
5平方千米＝500万平米
征地费＝5万/亩＝75元/平米
开发费＝20000万元/平方公里＝200元/平米
征地费利息＝75*（（1+10％)^2-1）＝15.75/平米
开发费利息＝200*0.4*（1.1^1.5-1)+200*0.6*(1.1^0.5-1)=18.15
利润＝275*0.2＝55
折算出地率后成本价＝（75+200+18.15+15.75+55）/（（5-1.5）/5）＝520元/平米
单价＝520*1.2*（1-1/（1+10％）^50)＝618元/平米
总价＝618*10000＝618万元。
住宅楼工程投资估算实例
500.00
500.00
座
4.7
变压器及配套设备设施
510.00
510.00
台
17.00
300000
干式变压器，配套低压开关柜、控制电缆及安装调试费
4.8
柴油发电机
70.00
70.00
台
1.00
700000
4.9
全民健身场所
18.00
18.00
平方米
1000.00
180
二
第二部分工程建设其他费用
4.1
编制可行性研究报告
65.11
65.11
计价格［1999］1283号
4.2
环境影响咨询服务费
20.40
20.40
报告书编制和评估，计价格〔2002〕125号
5
勘察设计费
1424.03
1424.03
5.1
勘察费
332.70
332.70
计价格〔2002〕10号
52
设计费
1091.33
1091.33
计价格〔2002〕10号
平方米
15000.00
200
4
总图工程
2843.60
2843.60
平方米
4.1
道路及硬化地面
286.00
286.00
平方米
13000
220
道路及广场等
4.2
景观绿化
350.00
350.00
平方米
35000
100
包括绿地、景观及绿化
4.3
小区大门
1.60
1.60
个
2
8000
房地产评估可比实例
10 10 15 10 10 10 10 10 9 8.0 102
6 10 13 10 10 9 0 10 9.4 8.6 86
10 10 13 10 10 10 0 10 10.4 8.0 92.4
项目 单价(㎡/元) 交易情况修 正系数 交易日期修 正 区域因素 剩余使用年 期修正 个别因素 比准价格 待估宗地价 格
一、估价对象概况：滨河里小区，普通住 房，6+1户型，第三层，建筑面积117平 方米，三室两厅，下房一间，容积率<6, 产权50年,已使用11年,一般装修 二、评估时点为2011-10-01 三、选择评估方法 由于该类土地交易实例近期在类似的 地区发生较多，因而拟选用市场法评估作 价
（一）待估土地资料 （二）交易实例资料 1、海港区滨河里小区，普通住宅，精装修， 6+1户型，有下房， 第3楼，三室两厅一卫，建筑面积107平方米，容积率<6，交易价格 78万，交易时点2010-09-30（公交车市内线路基本都到，房屋配套设 施齐全，邻近有超市商店，与汤和一墙之隔）2000年建 2、海港区港城大街，东盐务小区1栋三单元，普通住宅，中档装 修，共六楼，第4层，三室两厅一卫，建筑面积110平方米，容积率<6, 交易价格63万，交易时点2010-10-20（通24路、14路、18路公交， 房屋配套设施齐全，邻近有超市商店）2003年建 3、海港区滨河里小区，普通住宅，中档装修，共六楼，第2层， 三室两厅一卫，建筑面积122平方米，容积率<6,交易价格75万，交易 时点2010-03-12（公交车市内线路基本都到，房屋配套设施齐全，邻 近有超市商店，格为：
（ 8264.31+7716.75+7580.23)/3 =7853.76㎡/元
住宅房地产抵押价格评估案例
住宅房地产抵押价格评估案例房地产抵押估价报告估价项目名称,五龙口街×号院×幢×单元×层×估价项目名称,号房地产抵押价格评估委托方,××× 委托方,估价方,××房地产评估有限公司估价方,×× 资质等级,资质等级,估价人员,××× ××× 估价人员,×××××××年×月×日至×月×日估价作业日期,估价作业日期,估价报告编号,××号估价报告编号,目录致委托方函 (2)估价师声明 (3)估价的假设和限制条件 (4)估价结果报告 (6)估价技术报告 (12)附件致委托方函×××先生:我公司接受您的委托，对位于太原市五龙口街×号院×幢×单元×层×号的建筑面积为61.01平方米的房地产进行评估。
估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
估价人员根据国家有关法律、法规和政策要求，遵循中华人民共和国国家标准GB/T50291—1999《房地产估价规范》和建住房[2006]8号《房地产抵押估价指导意见》的操作程序，遵循估价客观、公正、公平的原则，采用科学的方法，在认真计算的基础上，结合估价人员经验，综合分析影响房地产价格的诸多因素得出估价对象于估价时点××××年×月×日的房地产价格为××万元，单价为××元/平方米。
人民币大写:××××元整。
估价的详细方法、过程、结果见后附的报告书全文。