最新『精品』重庆南滨路昌龙滨江花园项目营销思路提报
滨江一号营销提升方案建议
滨江River 营销提升方案建议壹r side 扬州博生置业顾问有限公司号onePART1–PART1 –产品定位及销售目标PART2-2011销售目标销售分解PART2 项目现状及产品分析PART3PART3 -营销提升建议2011年销售目标2011销售目标：100套销售金额8000万(实际回款率70%）考虑到首次开盘，市场比较关注，广告的投放比较集中，以及对实际销售过程的预期，首开4栋房源比较合理。
根据目前市场行情，蓄水效果可能不会太理想，应当延长蓄水对实际销售程的预期首开栋房源较合时间，按每天4组客户计算，蓄水时间应当安排3个月比较妥当。
按照蓄水时间推算月可以开盘当月销售此后按照蓄水时间推算，9月可以开盘，当月销售60%，此后3个月按4名销售员每人每月3套任务计算，实现八千万销售额是比较理想化的。
销售分解积累客户期争取于积累客户期，争取于2011年5月28日开始接待已登记客户咨询，不承诺其意向认购房号19月份，选取房号，公开发售，开盘当天公开价格，交纳定金，同时享受售公开发售当日优惠。
2开盘延续期，针对认购未成交客户推出少量保留单位，消化无法通过优惠逼定的部分客户，通过“十一”长假的休息机会抓住来访客户促成销售。
3PART1 –产品定位及销售目标PART2–市场大环境PART3PART2 项目现状与产品分析客户接受度PART3–销售提升建议SWOT 分析展示面案例全国楼市销售面积环比下降两成房贷紧缩影响合理住房需求由于受到国家强力调控的影响，楼市一片冷清。
购买者和发展商陷入新一轮的观望中信息资源来源扬州地产信息网5月11日，国家统计局发布了4月份的经济数据，尽管房地产产开发投资开工面积企业资金来源继续保持增长势头但产开发投资，开工面积企业资金来源继续保持增长势头，但增幅自今年以来持续收窄。
今年4月全国商品房销售面积7255万平米，环比3月份大幅下降23.6%，比去年同期下降9.8%。
1今年1—4月份，全国房地产投资达到13340亿元，同比增长34.4%，明显超过固定投资25.5%的势头。
财信.滨江城市品牌VS项目实战型推广案 终极版
品牌推广——
政治线：一年一件大事，政府支持
城市线：一年一件好事，慈善行为 项目线：每年坚持一件事，随品牌年度主题调整
政治线：一年一件大事
重庆20000名环卫工人，为打造重庆成为宜居城市付出汗水与艰辛。
一人脏换来万人洁，对于环卫工人这样的“高危人群”，
他们的人身安全应该如何保障？ 环卫工人穿上了反光服装上岗，但在炎热的夏季， 厚重的反光服让人透不过气。 财信，2013年，为一起默默无闻打造重庆洁净的人， 献上一份问候。
66-76 ㎡一线沙滨电梯洋房 稀缺发售！
66-104 ㎡沙滨雅宅 静谧开启！
第二套 平面表现
6月又将新开盘，2/7/11号楼住宅顺势而发，
重庆不乏滨江，
沙滨城市之后，再无沙滨。
广告策略：如何区隔对手？
梳理项目购买动力模型
（购买动力综述） •绝对敏感核心
江景资源
•沙区最后的江景大社区 •一线江景房 •沙滨路价格洼地带来的 投资价值
+
城市资源
•成熟的商业配套 •成熟的教育资源 •成熟的生态滨江路 •比邻几大商业中心的距离 •交通中心的便利性
九滨——华润24城、奥园康城、华宇春江花月、保利港湾国际
长滨、嘉滨——长帆国际公馆、旭庆江湾国际花都、海客瀛洲 巴滨——锦绣江南、华宇龙湾
沙滨之上——卓越美丽山水、华宇金沙时代、瑞安重庆天地、宝嘉江枫美岸。
滨江各有千秋，生活截然不同。
江景房同样分级别： 纯江景——50-200米 准江景——300-800米 泛江景——1000米以外
重庆大足区龙水湖国际旅游休闲度假区
生于重庆造重庆
成都财信上河新界 成都龙泉驿生态移民项目 郑州财信圣堤亚纳 布局全国，中国三大城市七盘 并发，势不可挡
重庆滨江商业竞争分析课件
2. 规划建筑对比
南 滨路
北 滨路 洪 崖洞 重庆天地
九滨路 项目现状
南滨路商业以沿线各房地产开发物业的配套型底商商业空间和极个别的集中性商 业建筑为主，辅以纯独立式商业建筑。未来可能会因沿江楼盘的发展，而存在大 空间商业布局。商业建筑的风格主要依各楼盘的建筑风格而定。 亲江性：仅属看江。各商业建筑的亲江性不强，有路隔断。
今天的分析， 便于从商业消费文化的创建角度， 思考九滨路项目长久制胜的蓝海战略。
基于当前对商业业态的规划和商业档次的定位方向，未来本案的消费群体，同样 将以南滨路、金源广场、重庆天地所对应的该类客群为主。
5.商业文化对比
南 滨路
北 滨路
洪 崖洞 重庆天地 九滨路
项目
基于南滨路的观景优势和滨江休闲环境打造优势，基于政府多年来对该区域的商 业文化推动，如火锅节等等，该区域形成的文化，其实是一种<休闲型的夜景文 化>氛围。
第1篇章>发现。
本案在激烈的滨江商业竞争环境中的机会！
通过对南滨路、北滨路、重庆天地、洪崖洞等四个滨江商业案 例的对比，寻找九滨路项目的机会！
1.地域特点对比
南 滨路
北 滨路
洪 崖洞 重庆天地 九滨路 项目现状
背山面江的重庆特色。平视渝中半岛的最佳观景点。重庆最成熟的滨江商业区。 市民的休闲胜地。重庆的对外名片。 交通：四桥连接渝中半岛，多条纵干线连接大南岸区域，交通通达全城。
三、 江景资源的充分利用，成为九滨路项目的一个重点环节。如何在未来 的商业实体与精神文化的建构中，充分体现出九滨路项目的100%亲 江优势，将成为九滨路项目在招商环节和品牌塑造环节中的一大重点。
滨江新天地营销策略(PPT 108页)
业务
不受理二手 房房贷按揭
业务 办理房贷按 揭业务需缴 纳1%手续费
宏观政策市场一览
住房和城乡建设部发布通知：取得预售许可后，10日内需公开房源及 售价 国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，提出“新国四条”，提 出二套房贷首付不低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。房 价过高地区可暂停发放第三套房贷。 住建部公布通知，经适房只能自住 ，违规5年内不得再次申购。
3成
基础利率 6成起 1.1倍以上
3成
基础利率 6成起 1.1倍以上
3成
基础利率 6成起 1.1倍以上
3成
基础利率 6成起 1.1倍以上
3成
基础利率 6成起 1.1倍以上
3成
基础利率 6成起 1.1倍以上
暂停受理房贷按揭业务
三套房 停贷 停贷
停贷
停贷 停贷 停贷
停贷
停贷
停贷
停贷
停贷 停贷 停贷
备注
首套房客户 可以通过购 买理财产品 等形式申请 基础利率
• 滨江商业将以娱乐休闲、餐饮美食为主，已成气候的中华阆天城，业态就为特色餐饮， 娱乐会所，高档KTV等。经营状况较好，晚间成为阆中人消遣娱乐的重要场所。
其它区域商业以张飞大道为主以住宅临街底商形式向四周扩张，但向北、向东的 商业发展则较为落后，主要以社服型商业为主，满足周边居民基本生活所需。
3、新城商业现状
款准备金率已调制2存1%的款历史准峰值备。 金率上调，资金紧缩，消费者购 房门槛上升，购房难度加大 资 金经压过0力8年的短暂下跌之后，09年至今贷款利率呈现逐年上浮趋势，贷款成本日益增高。
本年度个人住房商业贷款审查严格，放款速度慢；同时房贷利率也逐步升高。目前大量按揭客户等待银行 放款，预计后期贷款难度将增大。
滨江花园后续销售跟踪策划操作方案
滨江花园后续销售跟踪策划操作方案根据12月8日的《繁昌荻港镇滨江花园销售诊断报告》所述，滨江花园前期存在的主要问题是项目信息传播不到位。
具体包括对项目客户研究不细，对信息传播重视不够，导致宣传主题不突出，传播信息一部分不具体不准确，在项目覆盖半径内仍然存在很多传播盲点等。
后续销售跟踪策划主要是对前期销售策划的一个补充，一个跟踪，一个修正，一个细化。
一、对项目的基本认识和主要传播思路:主要客户:企业员工客户（家在农村的为主）、农村进镇客户、老荻港居民。
据了解，荻港镇的大老板除荻港外，在繁昌（县城）有一套住房，在芜湖有一套住房。
一般有钱人偏向在繁昌县城购置新房，在荻港购置新房的客户手头资金一般不是很多，并且主要是工作单位在荻港的企业员工，并且是以家在荻港辖区内的农民身份为主。
第二类是部分即将拆迁的，或者子女在外地打工、收入较高的农村住户。
第三类是少数老荻港居民家里住房紧张，现在家里又有年轻人结婚的。
主要客户特点：1居住分散，住在各村或者在镇上租房；2有固定收入，但不是太高；3信息接受慢，信息渠道相对狭窄，并且以眼看口传为主；4有文化，但程度不高；5对事物决策慎重、速度慢；6可自由支配时间少；7活动规律固定，往往有一定线路。
主要销售策略：按部就班，平稳销售。
采取这一策略的主要原因，主要是以上客户相对比较分散，传播信息、接受信息的节奏相对较慢，文化程度不高，对事情的考虑决策相对较慢，购买商品住宅一是在家里是前所未有的，二是家庭最大的一次消费,通常十分慎重，都是全家商议，甚至专门请朋友到现场看房参考。
综合以上因素，项目的准客户接受信息和家庭决策是慢节奏的，销售也应该是按部就班的，太着急是对情况不了解的表现。
面对上述客户,希望一夜之间销售完毕，是不现实的。
销售现场关于项目主要说词另附（见"荻港镇安新家，子孙后代发展大"）。
主题广告语:荻港镇上安新家,子孙后代发展大这句话主要是针对上述客户而言。
滨江豪庭营销策划思路
对于本案，我司拟提供以下三个服务模块：
1、营销策划服务 2、整合推广服务 3、案场管理及团队培训
报告体系 The report system
<< 市场研判 << 竞品分析 << 项目定位 << 策略设计 << 视觉表现 << 销售执行
1.市场研判
整体营销策略思路
滨江价值炒作
自购或租赁小型快艇，一来 吸引眼球，同时配合活动炒 作，看房坐快艇，游澧水等 等，还可以与婚纱摄影公司 合作，提供快艇等作为拍摄 道具。
整体营销策略思路
业主证言制造
我叫欢欢，今年5岁了 妈妈说我们要搬家， 妈妈带我去看了我的新家，那 里房子好漂亮，在阳台上可以 静听澧水拍打河岸的声音，我 好喜欢这里，我爱滨江豪庭！
整体营销策略思路 项目核心价值的成熟基于成熟之下的配套、交通、园林、教育等。
老城区唯一滨江街区人居范本
整体营销策略思路
基于滨江街区人居范本的项目核心形象，
本案倡导的是一种恬静的、舒适的小城生活方式...
稀缺 便捷 舒适 恬静 风情 和睦 传承
整体营销策略思路
形象锻造
针对项目价值、营销 占位、和精神诉求， 制定形象策略，实现 项目的高端形象
整体营销策略思路
现场服务提升
售楼处不仅仅是售楼处，售楼处 还可以是五星级酒店大堂，从客户进 入视线开始，引导泊车、开门、茶饮、 点心等一系列服务要专业化，提升客 户的尊贵感，要达到客户走进营销中 心，置业顾问还没开始介绍项目，客 户心理已经感觉我们是石门高大上的 项目，潜移默化中拔高客户期望值。
整体营销策略思路
价值传播——以活动为核心，通过价值炒作、业主证言，现场服务提升项目价
南滨特区销讲说辞要点
销讲说辞要点一、火箭底座1、20年汇聚千亿级资本沉淀，城市正中央经济硕果；项目所在的南滨路发展20余年，凝聚了政府和各大知名开发商数千亿资本的沉淀，打造出一条重庆豪宅走廊，寸土寸金的南滨路已经无地可拿。
a、自古达官商贾云集：1891年3月1日重庆海关正式成立，宣布重庆开埠，作为通商口岸对外开放。
法国于1896年3月在重庆设立领事馆，1902年修建法国水师兵营。
1915年，英国卜内门公司在重庆南滨路五船路口开办卜内门洋行。
自此重庆长江南岸便成为了西方国家开设机构的首选之地，英、法、美、德等国，纷纷在南岸境内设海关、建码头、修仓库、开洋行……南滨路一线更是“万国林立”。
b、黄金的投资时机：南滨路滨江豪宅板块楼面价已经突破10000元/㎡；南滨路最后一块处女地；繁华南滨路菁华一公里c、高效率的投资获得：高回报且未来看涨的租赁市场；区域滨江版块物业买卖价格逐年攀升(补充租赁市场案例价格：东原1891，月租4500；珊瑚水岸8000-10000)d、南滨路竞品：精装修价格均价3.5-4万元/㎡以上：1981、喜马拉雅、长嘉汇；清水价格均价2.5-3万元/㎡以上：皇冠国际、铂悦澜庭、紫御江⼭；e、市场走量：2016年度滨江路豪宅物业销售量持续第⼀；f、产品对⽐：滨江路上唯⼀一个同时拥有城市江景和社区成熟配套的豪宅项目；2、重庆城市名片，万亿繁华后花园；a、中央的力量：1.中央价值区：项目所在的南滨路发展20余年，凝聚了政府和各大知名开发商数千亿的资本投入，寸土寸金的南滨路已经无地可拿。
2.中央江景区：我们都知道重庆从来不缺江，但所见的江景却每公里不尽相同。
南滨特区绝佳观江视野，对望渝中半岛，尊享全城最美一湾金江，独揽巴渝十二景中的“黄葛晚渡”“海棠烟雨、龙门皓月”等古色古香的景观。
3.中央酒店区：这里云集了凯宾斯基、喜来登，丽笙等5星级酒店，旗舰餐饮不计其数，休闲度假氛围无可比拟。
4.中央景观区：南滨特区周边有烟雨公园内设亚洲最大旱地音乐喷泉广场、南滨公园、后堡公园等，生态环境极佳。
南昌滨江1号推广策略深化提报84
人物：王勃
年龄：26岁
地点：滕王阁 事件：《秋日登洪府滕王阁饯别序》
《故事·1916年》
时间：1916年冬天
人物：毛泽东 地点：湖南第一师范
年龄：23岁
事件：《七古·残句》
《故事·1927年》
时间：1927年8月1日
人物：周恩来、叶挺、朱德、刘伯承
地点：南昌
事件：《南昌起义》
《故事·2003年》
追求、创新、颠覆、志存高远 极致、纪录刷新、挑战、将不可能化作可能
房型设计始终遵循均好性的原则 90平方的小户型能看到最好的江景，又能享受更多面积的赠送 大户型的优势是全部南向，而且能看到江景 会所会配套有六星级酒店，双会所配置 玻璃面做大，淡化传统住宅的感觉 尽量封闭阳台，以防止季候风。 建筑的比例和尺度带有强烈的古典风格，但整体特色又非常现代 新技术和新材料的采用，力求项目做到南昌一流 园林规划由国际知名贝尔高林公司设计 拥有完整的高端商业形态 独特的地库设计，不仅可停车，更可通向洪客隆大型SHOPPING MALL …………
时间：2003年6月
人物：王石
地点：珠穆朗玛峰
年龄：51岁
事件：“我不是英雄。这不是谦虚。”
在激流澎湃中搏击、挑战，是中国当代富豪内心的渴望。
他们并非为了见证什么，而是让心态永远年轻——这是成功的动力源头。
所以，中国的富豪并不是年迈无力，或贵族拘谨， 即使80岁，依旧张狂，依旧自信，依旧勇于挑战，依旧拥有25岁的心。
因此，谭咏麟说：
“我，永远25岁！”
【推广核心定位】
永远25岁的豪宅
永远25岁的豪宅
定位诠释
1、与南昌由古自今一脉相承的人文理念相契合：城市年轻的血性； 2、与传统豪宅一味迎合或模仿，该项目定位更深层次洞察中国当代富豪成 功的理由； 3、在欧风、豪贵泛滥的豪宅市场，以独特的方式定位项目，将引发更高的 关注度 4、在传播沟通上，对市场杂音作区隔，进而吸引眼球，刺激内心欲望； 5、同时，看似与众不同的豪宅文化，却是真正理解根植在中国这边土壤的 富豪们不甘落后，不甘示老的人生态度。
重庆滨江项目前期策划案
**滨江花园项目定位一、项目概况1、项目地块情况项目位于南岸区目前发展态势良好的无污染工业园区——重庆市经济开发区的丹龙路，面邻长江，毗邻骏逸天下、美堤雅城和一个市政公园，背靠工业园企业。
项目地块江岸线狭长，与长江仅滨江路一路之隔，项目江景面极为开阔。
目前，由于地块滨江段的滨江路尚处于建设初期，计划2005年3月本项目一期工程地块方始具备开发建设条件。
1)餐饮、娱乐、金融网点分布现状由于本项目地块所处的经开区内，主要入驻封闭式管理的企业单位，毗邻的美堤雅城和骏逸天下各项配套正在建设中，尚未正式投入经营，因此目前项目周边的餐饮、娱乐、金融等配套规模小、档次低、市场辐射范围窄，对本项目的支持力度非常有限。
未来美堤雅城、骏逸天下和本项目都规划了相当的配套，将形成自有的独立商业配套圈，但目前该区域的居民重点依赖于南坪商业步行街和南滨路(长江大桥南桥头至上新街段)餐饮娱乐街。
2)交通状况项目位于经开区城市主干道丹龙路，西接鹅公岩长江大桥，北连主城干道，路面平整宽阔，路况良好。
目前公共交通配套严重不足，出行欠便利。
随着骏逸天下、美堤雅城以及本项目(局部或整体)的交房使用，业主入住，公共交通将极大改善。
此外，当2005年-2006年间滨江路通车后，项目交通状况还将得到进一步改善。
3)人口构成目前经开区本属工业园区的规划，之前类似于城市边缘新兴地带，即使当前有大量企业的入住，但也多只建厂房，而无宿舍区，仅有少数2001-2002年间开发的住宅区入住的部分居民，居民数量非常少。
4)产业分布经开区为工业园区的规划，目前主要以无污染的加工工业为主，如制药、制衣、机电、建材等。
5)居家环境状况本项目所于经开区内，入驻企业基本无污染，同时区内绿化良好，再加上毗邻120亩的市政公园，项目位于长江边，江面开阔，江对面绿意盎然，空气清新，居家环境质量胜过主城区中心区域。
2、地块历史沿革重庆市经济技术开发区是中国西部地区最早设立的国家级开发区，其区域定位为现代无污染工业园区，位置紧邻南岸中心商圈，区位状况良好，引来众多的大型企业纷纷入驻该区域，如美心集团、爱立信、腾辉、树王等。
某项目营销策略提报
劣势
•南岸区区域发展成熟度不高。对当地人缺乏吸引力 •基地地形不规则、高差感觉明显 •设计缺乏合理性，不利于整体规划 •目前区域内人流量较少，人气不足，商业、配套、氛围都较 差 •价格比起其他竞品项目无任何优势 •楼栋之间间距小，隐秘性差
风险
•宏观调控政策对三四线城市房地产的扶持较大 •未来市场供应以中端改善型产品为主，以经济型三居、改善 型三居为主力户型，满足首置刚需、首改为主 •本案周边缺乏较高档次的休闲、餐饮、娱乐、购物等商业配 套，为本项目的商业物业开发提供了市场空间
领秀卓越城-产品分析 2室2厅1卫 69㎡
3室2厅2卫 77㎡
户型特点： •户型方正 •通风采光良好 •赠送率高
户型特点： •直面市政公园，采光充足 •功能性强 •赠送率高
领秀卓越城-优劣势分析
优势：
1. 地段好，交通方便快捷。 2. 规划设计合理，品质突出。 3. 配套设施完善，舒适度较高。 4. 销售人员专业水平较高。
布拉格广场-商业优劣势分析
商业价格：单价3万/平方米 40万/1L，24万/2L，20万/3L
优势：
1. 地段好，交通方便快捷。 2. “引青入城”项目支持，水资源丰富 3. 配套设施完善，舒适度较高。
劣势：
1. 业态无统一规划，空租率高。 2. 大部分商业是拆迁补偿，缺乏统一管理。 3. 售楼部缺乏管理，销售人员态度懒散、专 业度低。
目录
第一章 区域市场分析 第二章 项目基础分析
第三章 项目策略 第四章 营销策略
策略思考
如何突破？
战术层面
从竞争项目中找到项目的突破口， 项目层面竞争。
战略层面
如何突破项目层面，思考项目能 为城市带来什么？城市影响力的 层面。
2010年重庆市南滨路沿线景观整体营销推广方案(5月14日)
目录一、南滨路基本概况 (1)二、南滨路SWOT分析 (2)1、优势点 (2)2、劣势点 (2)3、机会 (2)4、威胁 (2)三、竞争对手对比分析 (3)四、南滨路整体定位分析 (3)五、南滨路游客群体调查分析 (4)1、南滨路知名度和游客游览印象分析 (4)2、游客每年游览南滨路频次分析 (4)3、游客游览南滨路原因分析 (5)4、南滨路各文化景点调查分析 (5)5、市场问卷调查总结 (6)六、营销策略 (6)1、营销推广目的 (6)2、南滨路文化形象营销推广策略 (6)3、各景点文化形象营销推广策略组合 (8)七、媒体宣传策略 (12)1、前期宣传媒体选择策略 (12)2、宣传投放策略 (13)3、活动中后期宣传策略 (13)八、费用预算 (13)1、各大活动费用 (14)2、公交车广告费用 (14)3、报纸广告费用 (14)4、软文宣传费用 (14)2010年重庆市南滨路沿线景观整体营销推广方案作者重庆工商大学商务策划学院市场营销2005级一班彭凌霄指导老师孙在国中文摘要：滨江道路作为极具特色的景观模式,已经成为重庆地区人气最高的休闲目的地。
南滨路沿线开发打造是南岸区重要经济增长点，对南岸区的商业布局和发展方向产生巨大影响。
现今重庆多条滨江大道开发如火如荼,北滨路不惜斥资数十亿叫板南滨路。
面对挑战和机遇，本文力图通过对南滨路发展情况综合调研，结合本土自然文化资源，为其都市商业休憩区进一步开发提供可行性解决方案，把南滨路建设成为独一无二的人文景观大道,构建起同业竞争壁垒,打造滨江大道第一品牌。
关键词:南滨路文化形象旅游方案活动Abstract:As a kind of landscape with tremendous attractive to the tourist, the river-shore-roads has been one of the most popular leisure destination areas in Chongqing. Especially, the development along the two sides of the South Shore Road is an important economic growing point in Nanan area， which is also greatly influential to its commercial allocation and development direction. Now, there are lots of river-shore—roads vying with each other like a raping fire, the North Shore Road has invested billions of fund to compete with the South Shore Road。
[实用参考]项目分析-滨江项目初设整改建议案
![[实用参考]项目分析-滨江项目初设整改建议案](https://img.taocdn.com/s3/m/266ce12da6c30c2259019e98.png)
昌龙滨江项目初设整改建议案一、关于项目的定位设想昌龙滨江项目，位于重庆南滨路西向末段，隶属南岸经开区，周边高尚住宅区密集，现已包括【隆鑫·俊逸天下】、【美堤雅城】等在内的众多楼盘在此修建或投入使用。
恒基兆业集团也在紧邻项目旁的地块取得开发使用权，准备修建滨江高端产品。
竞争对手的纷纷涌入，从侧面表明，本案所处的位置，毋庸置疑，是今后南滨路又一颇具升值潜力且发展空间巨大的优质地段。
那么，昌龙滨江项目，它的定位，应该是怎样的？它应该具有什么样的特征，才能在诸多竞争对手的夹击中脱颖而出？才可以在南滨路这样一个比较特殊的开发地段充分彰显自身的价值并得到消费者的认可？在我们看来，昌龙滨江项目，至少应该拥有以下四点特质：1、首先，它是一个精品项目。
由于项目占地较小，在不占据规模效应的前提下，只有走“精品路线”才能和周边的大型项目相抗衡；2、其次，它必须要在产品设计上创新。
至少它是在同区域创新，否则很难实现差异化，赢得市场；3、再次，它能够有效针对多层类购房者产生足够大的吸引力，否则无法在竞争激烈的市场里分得一杯羹；4、最后，它应该充分利用地块价值，最大化开发商的利益。
可以将产品价值的最大化与开发利润的最大化完美结合。
综合以上四点，我们就可以对昌龙滨江项目的初设进行有的放矢的指导性建议。
优质参考文档优质参考文档首先，我们在立足地块基本条件的前提下，提出更有冲击力和创造性的建议。
二、初设中原本存在某些问题，不符合“昌龙滨江项目”原本应有的定位设想，亟需整改 1、用地红线和建筑控制线混淆2、入口处紧布多层物业，直接影响到该物业的销售前景。
3、小区商业设计过于平淡，设计上鲜有亮点。
不足之处 从平面图及效果图上，可以看到，本案的商业配套几乎都依赖于入口处的这栋商业建筑，以这种集合式的设计理念来处理整个小区的商业配套。
这对于大盘林立的本地块来说，显得太弱小了。
第一，商业体量本来就小，占地不过3000余平米，第二，设计上仍然遵循最普通的“大面积住宅+一栋商业建筑”的陈旧模式。
推荐-中渝·滨江1号整合推广思路提案111页 精品
◎万州下属地县（云阳、开县等）中高收入人群（企事业单位、 厂矿老板、商人、银行高管、教师）
◎迁入或即将迁入江南新区企事业单位（中国移动、电报路小学、 重庆一中万州分校……）方便工作，改善居住的中高收入者
无论他们是谁………
他们一定都是在各领域独领风骚的 “层峰人物”
新闻规划
《前所未见之美——世界级江湾·坡岭建筑样板间》
《“中外专家品鉴”媒体楼书》——结合万州开创性的滨江 洋房产品，以设计师手记、专家点评、准业主样板房体验等 角度，组织刊发媒体楼书，凸显产品优势。
2009年十月中旬—十二月底
◎利用各种活动、节日进行促销，将产品进行加推，最大化地实 现销售，形成热销。 ◎12月底，根据具体情况，举办“万州首届新年音乐会”或者 “新年长跑赛”进一步提升项目美誉度。
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阻击活动 （形象广告）
摄影活动 （海报、报纸）
项目亮相 （道旗、海报、报纸）
进入蓄客关键阶段
10.1国庆 （现场活动）
报版推广主题：
300亩水岸国际生活城
中渝·滨江1号，万州国际生活元年
报版
户外推广主题：
300亩水岸国际生活城
中渝·滨江1号，万州国际生活元年
户外一
户外二
2009年九月——窄众公关聚集现场人气，促进销售，同
滨江1号网站上刊登，及获得一定数额奖金。
报版
海报
推广主题：
门启江山，心阅天下
中渝·滨江1号，以建筑演绎天赋江山，以城市勾勒未来人居。
推广目的：针对目标客户，从心理层面对其进行突破。
报版
户外
2009年八月
南宁市滨江花园小户型白领公寓营销推广专题方案
南宁市“滨江花园”小户型白领公寓营销推广方案应用：对中小型房地产开发商开发类似楼盘时有借鉴和参照旳作用内容：国内旳房地产业近年来进入了蓬勃发展旳春天。
新城区旳开发、旧城区旳改造进行得如火如荼。
南宁是中国房地产业最蓬勃发展旳都市之一，除了本土房地产云集之外，越来越多旳外来“过江龙”也加入到这场市场争夺战之中。
虽然南宁房地产市场竞争剧烈，但是还没有形成寡头垄断旳态势，市场除了几头“巨鳄”长袖善舞外，同步也存在大量小规模旳房地产开发商在争抢市场旳各个补缺陷。
这些小型旳房地产商除了品牌出名度、广告宣传不如大发展商外，最大旳短板就是资金局限性。
众所周知，房地产行业是资金密集型行业，房地产旳营销推广同样需要大手笔旳投入，市场推广及广告费用动辄就是几百万、上千万旳资金。
这笔资金旳支出对大发展商来说并不成问题，但对某些小型旳发展商来说，就是一笔天文数字。
但是虽然资金再有限，只要楼盘建成待售，就一定要做相应旳市场推广，才干吸引潜在旳客户前来购房。
今年1月，我受南宁市某小型房地产商委托，对其某小户型白领公寓进行营销推广筹划。
由于资金预算总额旳限定，她们第一笔所能投入旳推广宣传费用为20万元左右。
按照以往旳房地产销售市场推广操作流程，20万元宣传费用是远远不够旳。
例如，在《南国早报》这种一线媒体做全版广告一次，其费用都要超过30万元。
因此，客户所能提供旳20万元，无疑是杯水车薪。
那么，如何从有限旳资金预算中，以最小旳投入而实现最大旳宣传效果呢？面对这一棘手旳问题，我采用了如下三个营销方略：一、窄众营销：有旳放矢地到各大年青白领人士工作旳地方投放广告；二、网络病毒式营销：年轻人喜欢上网，在网络上能将信息及时旳扩散，从而运用网络低廉旳广告费用进行宣传；三、情感营销：即通过一系列情感软文去感动目旳客户群。
案例：本案旳小户型白领公寓位于南宁市江南区，地处南宁市房地产热点开发地段，离市中心大概20分钟旳车程，位置优越。
由于在其周边有几种大楼盘环绕，该地段附近尚有不少楼盘正处在建设或待售阶段，周边大楼盘旳规划和绿化都做得较好，她们基本上都在各大媒体投放了大量广告，这些举动，提高了江南区居住价值，同步，也使本案公寓旳销售面临不小旳压力。
营销推广-住宅豪宅-凯邦滨江华府项目广告推广策略及创意演绎提案
PART-1：推广思路
如何吸引住我们的目标客群？
产品吸引度： 源于城市景观，品牌开发商高端产品的形象塑造。同时更有前所 未见景观园林形态打造，丰富项目的内在。 区域吸引度： 立于两江交汇核心，新规划的CDB区域，源于对城市发展规划的理 解，对老中心城区功能的拓展，具备未来前瞻性的高端住区 生活方式吸引： 大型市政广场、森林公园等优势资源，丰厚的人文底蕴、更 拥有国际潮流的生活方式。
【凯邦·滨江华府】——现场氛围3
外部环境装饰建议
两江广场及营销中心外部用靓丽色彩的导旗、花柱装饰，形成热烈的现场氛围
项目分阶段推广
PART-2：推广策略
项目推广第一波：形象建立期
推广渠道——外卖场、户外、车身、工地围墙 目的：建立凯邦地产及滨江华府的品牌高度 推广主题：两江蝶变 我即中心
户外或墙体
等卖点分别阐述
户外
围墙
DM
折页
车身
活动一：异地样板房及示范区开放活动
活动二：首届滨江华府啤酒节
活动三：售房部开放活动
PART-2：推广策略
项目推广第四部：开盘热销期
凯邦·滨江华府，开盘劲销逾亿元！
推广渠道——DM、现场氛围营造热销概念
报版
报版
活动一：麻辣明星相约华府
摇滚串烧
活动二：积累人气的DIY活动
客 群 促
完成**亿元 销售目标
销
2014. 4月中 旬
2014. 5月中 旬
2014. 7月中 旬
2014. 9月中 旬
2014. 11月 上旬
2014. 11月 中旬
2014. 12月 下旬
2014.11月中 旬前达到1000 组接待客户
2015.2 月中下旬
南滨路商业环境分析应对策略
南滨路商业环境分析应对策略南滨路商业环境分析及应对策略2001年南岸区北端与渝中半岛相望的长江沿岸，开始了滨江路的建设。
因渝中区在长江与嘉陵江沿岸建设的沿江道路取名为长滨路和嘉滨路，因此，南岸区的这条一期8公里长的滨江路便正式以“南滨路”命名。
这一年正好与1891年重庆开埠成立海关，并在南岸狮子山下设立中国西部第一个海关验收处相隔110年。
由此，百年南滨开始新的历程，一条承载了政府与市民对城市发展的希望和梦想的南滨路，成了媒体上曝光最多的地名，有关南滨路的每一条消息都会成为重庆主城区几百万市民关注的焦点。
南滨路在发展中已由昔日衰败破旧的沿江工厂区变为一条环境优美的景观路，政府与相关机构也在南滨路的动态变化中为其未来发展描绘出美好的蓝图。
“重庆外滩”这是南滨路最初提出的宣传口号。
“景观南滨路”集观光、休闲、娱乐、居住一体的滨江大道，这是政府的规划方向。
“餐饮一条街”这是南滨路人气急升迅速窜红的现实。
目前，在政府规划修建的临时商业建筑，已云集70多个商家，经营面积2.5万平方米，人流量每天2—3万人，年营业额2亿元。
今天的南滨路已成为重庆市民的一个情结，它的繁荣和成功是值得骄傲和自豪。
但明天的南滨路将会怎样发展？这是社会各界有识之士都十分关心的问题。
根据政府规划，南滨路区域未来的居住人口在20―30万人，相当于一个中小城市的人口规模。
因此，南滨路的开发已不再是一条城市道路的建设；它是因城市空间的拓展而建成的一座新城，它必须按照城市的定位纳入城市基本构想，制定前瞻性的城市规划，明确城市性质，重视城市开发相关问题的研究以及展望城市未来发展方向。
一、南滨路过度商业化面临的问题南滨路因其得天独厚的地理位置，成为房地产开发商的投资热点。
据相关报道，在南岸区这个狭长的地带上，房地产开发总量将达到2000万平方米，其中仅滨江路一带的开发量就在1200万平方米以上。
政府规定南滨路临江50米以内只能规划商业项目，因此这些房地产项目中商业面积的体量估计在100万平方米左右，景观南滨路将会因此而变成名符其实的商业街。
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经济面健康|良性、投资力度加大、未来持续稳定发展、城市化进程加速、住宅需求增加
项目机会-区域定位及发展
南岸区位优势明显，拥有南坪、茶园两大城市副中心，位于主城区“黄金三角”地带的弹子石组团, 是重庆市中央商务区重要组成部分之一。
项目位于南岸区滨江路段，属于经济技术开发区，该区域北靠渝中传统商贸中心商圈，西临九龙坡人 口大区，三条长江大桥提高了项目的交通便捷度；规划中的轻轨3、4、9号线更能加大该区域的辐射 和渗透力。
3、主城区2008年-2010年内施行旧城改造的体量为760万平方米，其中南岸区三年累计施行旧城改
造77万平方米。
主城区2008-2010年旧城改造体量表
4、重庆市为国家十大物业税增收试点城市，根据实际情况， 对消费者征收物业税的难度相对偏大，同时物业税的增收在 一定程度上会对房价以及投资性需求产生一定的影响。
区域 价值
项目
资源 价值
东北零距离靠近市政生态公园 南滨路上，一线江景资源
地形 价值
土地平整 视野开阔 无拆迁 地块形状规则
项目资源：一线江景、城市生态公园、平整地形、地块形状规则
项目资源
零距离市政公园，生态环境优越
靠近南滨路一线江景资源
双向四车道，通达性良好
➢项目拥有无法复制的外部资源，东北部临近8000平米市政绿地公园，生 态环境好，居住条件绝佳； ➢同时位于南滨路上，拥有开阔的一线江景稀缺资源，对于项目品质的提升 有强大的支撑； ➢该区域处于城市近郊地段，人、车流较少，双向四车道完全满足区域居民 出行的需要，通达性良好。
1、地上建筑面积 2、地下建筑面积
1、地面 2、地下
计量单位 ㎡ 户（套） 户（套）
㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡
个 个 个
% %
数值 29987 384 96
40900.2 4254.72 4229.66 28.6 80.08 251.86 15202.11 7133.98
49529.48 22551.73 348 0 348
和谐稳定为主基调、投资与刚需双重拉动
区域\时间 渝中区 江北区 南岸区 沙坪坝区 九龙坡区 大渡口区 渝北区 巴南区 北碚区 北部新区 合计
2008年 120 10 23 24 21 9 2 13 8 0 230
2009年 60 65 40 70 40 25 10 30 10 10 360
2010年 31 40 14 52 11 15 8 12 7 6 196
地块解读
容积率 用地面积
江景 资源
低密度 中高档 纯住宅 小而精
市政 公园
交通 通达性
2 Part
市场 分析
项目机会-城市机遇
城市关键词：西部中心城市、长江中上游、内陆、江山城市、政策倾向
1、2007年314总体部署确立了重庆西部中心城市地位，之后系列政策对此项部署进一步明确和落实， 如第三区、保税港、两江新区、国务院3号文件等； 2、西部中心城市地位决定了重庆在未来5-10年将呈现以投资为特点的高速发展趋势，GDP增长保持 每年13-15%的水平，城市发展走势与天津建立滨海新区后的发展形势类似； 3、重庆大城市大农村的特点将被有效利用为扩大城市化进程的试点区域，一圈两翼、都市核心圈等 概念促进重庆城市内核城市人口机械增长率提升，由此推动住宅市场发展； 4、与城市形象升级相匹配的主城核心区域拆迁改造工程，一方面推进宜居城市，另一方面形成滚动 性住房消费需求； 5、身处国家内陆的城市属性，使重庆在本轮经济危机中相对与沿海城市影响较小，且恢复较早，扩 大内需的政策导向将利于重庆洼地效益的进一步体现；
“放眼世界，水是最独特资源，沿江地段规划，对于一个城市的形象、竞争力、生命力至关重要。” 中国城市科学研究会秘书长李迅指出，“重新规划打造两江四岸的举动，是重庆实现宏大目标的关键 一步。”
项目机会-区域交通发展
沙沙坪坪坝坝区区
轻轨交通加快区域经济发展 速度，规划中的轻轨3、4、 9号线将使本区域与沙坪坝 区、渝北区；江北区、渝中 区形成“双三角”，极大程 度改善区域的交通发展，提 高区域经济的发展和区域的 辐射力。
1.65 35.51 30.41
地块现状
地上现状
特殊物 市政配套 噪音
宗地现状 项目地块目前为生地，地块内部无拆迁，地块西北侧有高层建筑，内部平整，视 野较为开阔。项目东北面为市政开放性公园。西南面正对长江，景观资源最佳。 无 东北侧生态公园 人流车流稀少，噪音影响小
地块价值
项目具有“离尘不离城”的城市化区位价值 区域居住氛围良好，且档次定位普遍较高
什么样的产品组合在 市场上的接受程度最 高，销售难度最小？
这样的产品组 合能够实现怎 样的价值？
1 Part
地块 解读
项目指标及现状
项目 建设总用地面积 居住户（套）数 一、按功能性质划分
二、按地上地下部分划分
停车泊位
容积率（不含地下 建筑面积，架空面积） 建筑密度 绿地率
住宅 公寓
1、住宅建筑面积 2、商业建筑面积 3、公寓 4、消控中心 5、社区服务用房 6、物业用房 7、车库及设备用房 8、住宅地下室
『精品』2010年重庆南滨路昌 龙市场接受度论证几何？
Q2 当前产品设计是否有优化可能？
地
操
块
市
场
市
作
场
可
市 场
行
地块状况 VS 市场状况
地 块
接
受
性
经
济
经
度
济
从两种角度论证价值 最大化产品组合方式
论证推导策略模式
操作可行性 市场接受度
经济实现度
地块基地范围内 适合修建什么样 的产品组合？
渝北区
江北区 渝中区
轻轨3号线 轻轨4号线 轻轨9号线
项目机会-政策优势
政策关键词：放松银根、新规范、旧城改造、物业税、城乡统筹、先行先试
1、2007年-2008年15次上调银行存款准备金，2008年年底连续下调利率，实行适度宽松的货币政 策，放松银根。
2、新规范对阳台、挑空等赠送面积的方式进行了明确的约束，加大项目产品创新难度。