最新『精品』重庆南滨路昌龙滨江花园项目营销思路提报

南滨经济带现以打造“四小时经济”和“水岸经济”为主，多元化发展经营业态，延长消费链条。着 力整合、利用、开发南滨路岸线资源，大力发展水岸经济，使岸上经济与水上经济相辅相承，突显南 滨路“黄金水岸”的经济价值和社会价值，真正将南滨路建成“最显活力的经济增长极，最具人气的 旅游观光带，最具品位的人居环境，最富内涵的文化长廊”
什么样的产品组合在 市场上的接受程度最 高，销售难度最小？
这样的产品组 合能够实现怎 样的价值？
1 Part
地块 解读
项目指标及现状
项目 建设总用地面积 居住户（套）数 一、按功能性质划分
二、按地上地下部分划分
停车泊位
容积率（不含地下 建筑面积，架空面积） 建筑密度 绿地率
住宅 公寓
1、住宅建筑面积 2、商业建筑面积 3、公寓 4、消控中心 5、社区服务用房 6、物业用房 7、车库及设备用房 8、住宅地下室
经济面健康|良性、投资力度加大、未来持续稳定发展、城市化进程加速、住宅需求增加
项目机会-区域定位及发展
南岸区位优势明显，拥有南坪、茶园两大城市副中心，位于主城区“黄金三角”地带的弹子石组团, 是重庆市中央商务区重要组成部分之一。
项目位于南岸区滨江路段，属于经济技术开发区，该区域北靠渝中传统商贸中心商圈，西临九龙坡人 口大区，三条长江大桥提高了项目的交通便捷度；规划中的轻轨3、4、9号线更能加大该区域的辐射 和渗透力。
1.65 35.51 30.41
地块现状
地上现状
特殊物 市政配套 噪音
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宗地现状 项目地块目前为生地，地块内部无拆迁，地块西北侧有高层建筑，内部平整，视 野较为开阔。项目东北面为市政开放性公园。西南面正对长江，景观资源最佳。 无 东北侧生态公园 人流车流稀少，噪音影响小
地块价值
项目具有“离尘不离城”的城市化区位价值 区域居住氛围良好，且档次定位普遍较高
区域 价值
项目
资源 价值
东北零距离靠近市政生态公园 南滨路上，一线江景资源
地形 价值
土地平整 视野开阔 无拆迁 地块形状规则
项目资源：一线江景、城市生态公园、平整地形、地块形状规则
项目资源
零距离市政公园，生态环境优越
靠近南滨路一线江景资源
双向四车道，通达性良好
➢项目拥有无法复制的外部资源，东北部临近8000平米市政绿地公园，生 态环境好，居住条件绝佳； ➢同时位于南滨路上，拥有开阔的一线江景稀缺资源，对于项目品质的提升 有强大的支撑； ➢该区域处于城市近郊地段，人、车流较少，双向四车道完全满足区域居民 出行的需要，通达性良好。
3、主城区2008年-2010年内施行旧城改造的体量为760万平方米，其中南岸区三年累计施行旧城改
造77万平方米。
主城区2008-2010年旧城改造体量表
4、重庆市为国家十大物业税增收试点城市，根据实际情况， 对消费者征收物业税的难度相对偏大，同时物业税的增收在 一定程度上会对房价以及投资性需求产生一定的影响。
1、地上建筑面积 2、地下建筑面积
1、地面 2、地下
计量单位 ㎡ 户（套） 户（套）
㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡
个 个 个
% %
数值 29987 384 96
40900.2 4254.72 4229.66 28.6 80.08 251.86 15202.11 7133.98
49529.48 22551.73 348 0 348
和谐稳定为主基调、投资与刚需双重拉动
区域\时间 渝中区 江北区 南岸区 沙坪坝区 九龙坡区 大渡口区 渝北区 巴南区 北碚区 北部新区 合计
2008年 120 10 23 24 21 9 2 13 8 0 230
2009年 60 65 40 70 40 25 10 30 10 10 360
2010年 31 40 14 52 11 15 8 12 7 6 196
地块解读
容积率 用地面积
江景 资源
低密度 中高档 纯住宅 小而精
市政 公园
交通 通达性
2 Part
市场 分析
项目机会-城市机遇
城市关键词：西部中心城市、长江中上游、内陆、江山城市、政策倾向
1、2007年314总体部署确立了重庆西部中心城市地位，之后系列政策对此项部署进一步明确和落实， 如第三区、保税港、两江新区、国务院3号文件等； 2、西部中心城市地位决定了重庆在未来5-10年将呈现以投资为特点的高速发展趋势，GDP增长保持 每年13-15%的水平，城市发展走势与天津建立滨海新区后的发展形势类似； 3、重庆大城市大农村的特点将被有效利用为扩大城市化进程的试点区域，一圈两翼、都市核心圈等 概念促进重庆城市内核城市人口机械增长率提升，由此推动住宅市场发展； 4、与城市形象升级相匹配的主城核心区域拆迁改造工程，一方面推进宜居城市，另一方面形成滚动 性住房消费需求； 5、身处国家内陆的城市属性，使重庆在本轮经济危机中相对与沿海城市影响较小，且恢复较早，扩 大内需的政策导向将利于重庆洼地效益的进一步体现；
渝北区
江北区 渝中区
轻轨3号线 轻轨4号线 轻轨9号线
项目机会-政策优势
政策关键词：放松银根、新规范、旧城改造、物业税、城乡统筹、先行先试
1、2007年-2008年15次上调银行存款准备金，2008年年底连续下调利率，实行适度宽松的货币政 策，放松银根。
2、新规范对阳台、挑空等赠送面积的方式进行了明确的约束，加大项目产品创新难度。
『精品』2010年重庆南滨路昌 龙滨江花园项目营销思路提报
Q1 项目的市场接受度论证几何？
Q2 当前产品设计是否有优化可能？
地
操
块
市
场
市
作
场
可
市 场
行
地块状况 VS 市场状况
地 块
接
受
性
经
济
经
度
济
从两种角度论证价值 最大化产品组合方式
论证推导策略模式
操作可行性 市场接受度
经济实现度
地块基地范围内 适合修建什么样 的产品组合？
“放眼世界，水是最独特资源，沿江地段规划，对于一个城市的形象、竞争力、生命力至关重要。” 中国城市科学研究会秘书长李迅指出，“重新规划打造两江四岸的举动，是重庆实现宏大目标的关键 一步。”
项目机会-区域交通发展
沙沙坪坪坝坝区区
轻轨交通加快区域经济发展 速度，规划中的轻轨3、4、 9号线将使本区域与沙坪坝 区、渝北区；江北区、渝中 区形成“双三角”，极大程 度改善区域的交通发展，提 高区域经济的发展和区域的 辐射力。