地铁上盖物业合作开发模式研究
15733309_香港地铁上盖R+P模式探秘_
香港地铁上盖R+P模式探秘“R+P”模式的诞生，从开发商角度来讲，迎来了地铁开发思维时代。
李向 特约撰稿如果说内地的房地产开发学习香港“高周转”模式的话，“轨道+物业”开发模式正在成为开发商新一轮跑马圈地的王牌，这一次学习的对象依然是香港。
无论地产开发还是商业地产的运营管理，香港向内地输出了很多智慧和经验，一衣带水的深圳更是占得先机。
2016年，万科与深圳地铁达成合作，万科拿下深圳地铁超过20个地铁上盖物业项目，时任万科集团董事会主席的王石表示，万科的城市配套商战略迎来了“铂金时代”。
香港铁路有限公司(下称港铁公司,00066.HK)所打造的“轨道+物业”(Rail+Property，即R+P)模式，以其特有的商业模式赋予了商业地产新生命。
《中国城市轨道交通协会》披露的数据显示，截止到2016年末，中国内地共有30个城市开通了城市轨38特别报道SPECIAL REPORTCopyright©博看网. All Rights Reserved.道，共计133条线路，共有58个城市的城规线路规划获批。
在已运营线路上有2671座站点，其中换乘站457座，占比17.1%。
根据港铁公司的运营经验，上述2671个站点都具有商用价值前景，换乘车站具有人流量大优势更是商业物业、住宅开发的最佳选择，这种自带人气与流量，给周边地块带来的溢价超过20%。
对于房企而言能否与轨道作伴，成为选择布局的首要考虑要素之一，能否竞逐地铁沿线的物业开发，成为判断房企多元布局的标志。
港铁公司R+P模式并不是一战成名的，而是在其近40年间的运营中获得管理经验。
港铁公司1975年开始建造，1979年第一条线路观塘线开始运营，2000年在香港交易所上市，2007年与九广铁路公司合并，截至2016年底，在香港运营10条轨道线路，盈利达到164.47亿港元，是上市时的7.4倍，是全球极少数地铁公司中不依靠政府补贴而盈利的地铁公司。
港铁公司凭借管理优势，在内地参与建设和营运包括北京4号线、14号线、16号线，深圳地铁4号线，杭州地铁1号线；海外业务方面，在英国参与营运及管理TfL Rail(伊利莎伯线)、联合营运及管理西南部铁路专营权，在澳大利亚和瑞典营运及管理澳大利亚墨尔本铁路、瑞典斯德哥尔摩地铁、Stockholm Pendeltåg铁路服务及来往斯德哥尔摩和歌德堡的城际列车服务MTR Express。
轨道+物业运作模式
目录港铁“轨道+物业”运作模式 (2)京投银泰“轨道+物业”运作模式 (4)万科深铁“轨道+物业”合作模式 (6)城市轨道交通投融资模式 (6)1. 城市轨道交通特征 (6)1.2城市轨道交通的产业特征 (8)1.3地铁的经营特点 (8)2. 常见投融资摸式及其对比 (9)2.1 投融资模式类别 (9)2.2 部分城市投融资模式对比 (10)3. 市轨道交通投融资概况 (13)3.1 资金情况 (13)3.2 现行的轨道交通投融资模式 (14)港铁“轨道+物业”运作模式目前港铁运营的铁路轨道总长约221公里，工作日日均运量超过546万人次，占公共交通总运量的48.1%。
港铁董事局非执行主席钱果丰把港铁的盈利秘诀归结为可持续的财务模式、科学的管理和良好的风险管控。
这其中颇具特色的“轨道交通＋物业”模式成为港铁的一个金字招牌。
港铁公司自诞生之日起就以商业经营为根本原则，经过多年经验积累，摸索出了成熟的“轨道交通＋物业“的业务模式，以集约用地和有机结合交通、商业、居住三大需求的交通导向性社区发展为特点。
“轨道交通＋物业”模式的核心在于把轨道交通投资建设和沿线土地开发升值相紧扣，利用物业开发回收的增值部分填补轨道项目的资金缺口，达到合理回报。
在这一模式下，大股东政府给予港铁公司土地发展权，对地块进行总体规划。
港铁公司以该地区没有铁路前的地块价值估算，向政府支付地价。
港铁公司兴建地铁，同时与开发商合作地上物业。
物业价值因地铁发展而提升，港铁公司将物业升值所回收的利润“反哺”地铁建设、运营和维护。
如今，物业发展及投资已经成为港铁除票务外的一大收入来源。
这一模式实现了政府、企业和社会效益的“三赢”。
政府不用补贴地铁，卸下了长期的财政包袱；有了轨道与地面交通、商场及写字楼还有住宅的无缝衔接，地铁车站成为满足人们衣食住行基本需求的一站式中心，给居民带来便利，给商户带来利润，给港铁带来了更多客流和收益，也给整个社会带来了可持续的生活方式，促进经济发展。
地铁上盖物业合作开发模式研究
地铁投 资建设 的计 划性与运 营服务的公益性 ， 均要求 物业 开发与 地铁建设 运营 的风险阻隔 。开发 中须确保 国有 资产保值增值 ， 降低或 避免市 场高风 险 ， 有 序稳 定的满 足地铁投 资建设 及运 营的资金需 求 。 对于大部 分物业为销 售型项 目， 不存在建成物 业的转让或少部 分物业 由地铁持 有 ， 可采取 协议型合作 或协议 。法人 型合作 ， 利 于税 务筹划 ， 提高合作经济性 ， 降低成本 ， 但 应注意风险防控。内部尽快建立适应房 地产要 求的运作 体系 。 对 于项 目属综合体 ， 且 以持有 型物业 为主 ， 推 荐采取法 人型合作 ， 合作各方长 期共 同经 营物业 ， 实现物业 增值 ， 但仍 要注意税务筹划。 ’
一、Biblioteka （ 一） 规 划 问题 每个 地 区的周围环境 都不一样 ， 也就决 定了地铁 在不 同的城市不 同的地区规划的方案 和路线 不一样 。地铁 的规划影 响着周围地段的经 济发 展 ， 是一 个不可 忽略的经济 作用 。在繁 华地段建造 地铁 的成本也 将有所增 加 ， 这也增加 了合作建 造单位的压力 。因此 ， 建造地铁前合理 的规划是必不 可少的。
地 的土地权 ， 这是一 个不 错的好处 。在地铁盖物业 的土地转让 上， 相关
政府部门应当按照法律办事 。
我们 都知道 ， 地铁 的行程很长 ， 因此 ， 地 铁站 台以及进 出 口需要建 立在一个 方便容 易寻找的地方 ， 才能真正 的方便人们 的出行 。
（ 三） 周边 环 境 的 问题
照 议 的 约 定 比例 出 资 开 发 ， 再 按 协 议 的 比例 获 取 收 益 ， 共 同 承 担 风
文 主 要 介 绍地 铁 盖 物 业 合 作 开发 的 模 式 ， 以及各 方面对其新 的规划研
地铁上盖物业合作开发模式研究
地铁上盖物业合作开发模式研究1. 引言1.1 背景介绍地铁作为城市交通建设的重要组成部分，是现代城市化发展的重要标志。
随着城市人口的不断增加和经济的持续发展，地铁上盖物业合作开发模式逐渐受到人们的关注和重视。
地铁上盖物业合作开发模式是指在地铁站周围或地铁站旁边，由地铁公司与物业开发公司或其他合作方共同投资、建设、运营的一种合作模式。
近年来，随着城市规划的不断完善和地铁线路的不断延伸，地铁上盖物业合作开发模式已经成为了城市发展的一种新趋势。
这种模式在提高地铁站周边的城市建设品质、促进土地资源的合理利用、推动城市经济的发展等方面具有重要意义。
地铁上盖物业合作开发模式的出现，不仅可以提升地铁站周边的商业、文化、生活等功能，也可以为地铁运营带来更多的收益和经济效益。
研究地铁上盖物业合作开发模式的优缺点以及如何改进和完善这种合作模式，对于推动城市发展、优化城市空间布局，具有重要意义。
1.2 研究目的研究目的是为了深入探讨地铁上盖物业合作开发模式，分析其发展现状及优缺点，提出改进和完善建议，以及通过案例分析验证研究结果的有效性。
具体来说，研究目的包括以下几个方面：1. 分析地铁上盖物业合作开发模式的运作机制和特点，探讨其在城市发展和规划中的作用和意义。
2. 比较国内外地铁上盖物业合作开发模式的发展现状，总结经验和教训，为我国地铁上盖物业合作开发提供借鉴和参考。
3. 分析地铁上盖物业合作开发模式存在的优势和不足，提出相应的改进和完善建议，以提高其效益和可持续发展能力。
4. 通过案例分析，验证研究结论，对地铁上盖物业合作开发模式进行实证研究，为相关政策制定和实践提供支持和参考。
1.3 研究意义地铁上盖物业合作开发模式是当前城市建设中备受关注的话题，其涉及到城市规划、土地利用、交通运输等多个领域。
本研究旨在深入探讨地铁上盖物业合作开发模式的研究意义，具体包括以下几个方面：地铁上盖物业合作开发模式可以有效促进城市资源的整合和优化利用。
地铁建设与物业开发相结合的途径探讨
４ 结 语
该 模式是指开发商对 地铁 的相关工 程或 工程 费用 负责 ， 可
建设地 铁的出入 通道或提供建设用地 ， 也可将地铁线路引到开
地铁建设 与物业开发 的相结合发展所涉及 的学科较多 ， 内
容较丰富 ， 要进一步探讨 的课 题也较多 ， 需 还需要地铁工作 者
前 面 已经提 到了把地铁 系统的建设 同城 市的综合开发 规
划相结合 ， 使得地铁系统能在城市科学规划的范畴 内进 行统 一
调， 使得地铁对周 边区域的推动作用有待提高。为提高地铁周
边 的物业 开发 水平 ， 应加强各部 门的沟通 ， 努力 消除存在的不 良现象 ， 并注意处 理好 以下几个重要 问题 ： ３３１ 土地 的使用权 ．． 政府方面应 向地铁公司实施优 惠政策 ， 地铁公 司方面则要 保证在获得经过政府批准的土地开发权后 ， 与开发商一起实施
例， 可发现地铁站与物业 开发相结合工程分为 两个 类型 ， 即在 车站内进行商业 开发 ， 或在车站上盖物业 以及车站周边空间的
技 术 与 市 场
第 １卷第８ ０ ８ 期２ １年 １
专 题 研 究
存在不 同程度 的亏损状况。 而分 析少数存在盈利 的地铁系统就
会发现 ，他们通常都充分进行了地铁 与周边地 区的物业开发 ，
围内已经有 １０ ０ 多个城市修建了地铁 ，这些城市 的地铁线路的
大的蒙特利尔市地铁。 香港地铁站几乎 已经覆盖 了繁华的商业
街区， 且地铁站与 附近 的住宅 区及商业 区联系 紧密 ， 与周 围环 境形成一个综合的建筑体一地铁上盖物业 ； 而加拿大的蒙特利 尔市地铁系统则在很好地与地面公交 系统联系 的基础上 ， 还与 ６ 个大型的地下 中心相联系 ， 为人们的出行及购物提供 便利。
地铁上盖物业设计探讨
１ 概 述
道部分和相邻 的商业设 施 。整 幢楼 宇 的裙 房都 是 由交通设 施 与
裙心的屋 面是 住宅 的中心花 园。住户 由设 近年来 ， 地铁作 为高效 、 捷 、 全 、 快 安 舒适 的交通 工具 在越 来 商业空间紧邻而建 的 ， 在裙房 的电梯到达裙房 的屋面 ， 再进入到各栋 大厦 的底 层门厅 。 越 多的城市兴建运 行 ； 已逐 渐 由单一 线路 发展 为地铁 网络 ， 与地 汇景花 园是地铁 蓝 田站上盖 物业 ， 个 建筑 位 于两 山之 间 ， 整 面公 交系统组成多层次 的立 体交通体 系 ， 城市居 民提供 了更加 为 下面还有快速路 （ 鲤鱼 门道 ） 通过 ， 交通结构非 常复杂 。地铁 线平 便捷 的交通服务 。在城市 土地 稀缺 、 能源 紧张 的背景 下 ， 何使 如 行 巴士换乘 站 ， 通过 二 层空 间 实现 联 系 ， 面是 一层 商 场 ， 上 以零 地铁 盈利 ， 如何 提高 土地 的利用 效率 ， 展地 铁上 盖物 业越 来越 发 售、 服装为主 。住户可 以通过商场 的入 口穿越 商场抵 达屋 面的花 成为地铁建设 与城 市规划中关注的重点 。 园， 也可 以通过场地西南角 的地 铁 出入 口进入居 住空 间。居 住建
Ａｂ ｔ ａ ｔ ｈ ｓｐ ｐ ｒｆ ｓ ｏ ｅ ｈ ｒ ｉ ，ｄ ｖ ｌｐ ｎ ｎ ｈ ｒ ｃｅ ｓｉｓ ｏ ｕ ｓ ａ ｒ ｕ ｔ ｒｌ ａ ｄ ｔｕ ｓ ａ ｒｃ ｌ ｒｌｇ ｒ ｅ ｓｒ ｃ ：Ｔ ｉ ａ ｅ ｒｔｃ ｍｂ ｄ ｔ ｅ ｏ ｇ ｎ ｅ ｅｏ ｍｅ ｔａ ｄ ｃ ａ ａ ｔｒ ｔ ｆｔ ｒ ｔ ｇｉ ｌ ａ ｎ ｏ ｒ ｔ ｇｉ ｕ ｔ ａ ａ ｄ ｎ，ｅａ ｏ ａ ｅ ｉ ｉ ｉ ｃ ｏｉ ｃ ｕ ｉ ｕ ｌｂ ｒ ｔｄ ｔｅ ｄ ｓｇ ｄ ａ ｎ ｅ ｉ ｎ ｐ ｉｔ ｒ ｍ ｌｎ ｉ ｇ ａ ｄ ａ ｃ ｉ ｃｕ ａ ｅ ｉ ｗ ｅ ｅｓ ｏ ａ ｃ ｍｕ ａｅ ｄ ｓｇ ｘ ｅ ｅ ｃ ｆａ ｒ ｕ ｔ ｒ ｏ ｒ ｔｇ ｒ ｈ ｅ ｉｎ ｉ ｅ ｓ ａ ｄ ｄ ｓｇ ｏｎ ｓｆｏ ｐ ａ ｎｎ ｎ ｒｈ ｔ ｔ ｒ ｌｄ ｓｇ ｔ ｏ ｌ ｖ ｌ ，ｔ ｃ ｕ ｌｔ ｅ ｉ ｅ ｐ ｒ ｎ ｅ ｏ ｇ ｉ ｌ ｅ ｔｕ ｓ ａ ・ ｅ ｎ ｎ ｉ ｃ ｕ ｉ ｄ ｎ，ｍａ ｅ ａ ｄ ｓｇ ｒ ｅ ｓ ｎ ｂ ｅ ａ ｄ ｐ ｒｅ ｔ ｅ ｄ ｅ ｉ ｍｏ ｅ ｒ ａ ｏ ａ ｌ ｎ ｅｆ ｃ ． ｎ Ｋｅ ｒ ｓ ｏ ｒ ｔａ ｒ ｕ ｔ ｒ ｌ ａ ｄ ｎ，ｐａ ｎｎ ，ａ ｃ ｉ ｃ ｕ ａ ｅ ｉｎ ｙ ｗｏ ｄ ：ｔｕ ｓ ｇ ｉ ｌ ａ ｒ ｅ ｉ ｃ ｕ ｇ ｌｎ ｉ ｇ ｒ ｈ ｔ ｔ ｒ ｌｄ ｓｇ ｅ
地铁上盖物业合作开发模式研究
地铁上盖物业合作开发模式研究随着城市化的不断推进，城市地铁成为城市交通主干道的重要组成部分。
地铁站周围的盖楼开发已成为城市发展的热点。
在这种情况下，地铁上盖物业合作开发模式应运而生。
地铁上盖物业合作开发模式是指地铁公司、地铁站周围的物业开发商和相关政府部门共同合作，将地铁站周围的空地或底层商业空间进行开发建设，增加地铁站周围的商业和居住功能。
这种模式能够有效地提高土地利用效率，改善城市环境，优化城市功能布局，促进城市发展。
本文将对地铁上盖物业合作开发模式进行深入研究，探讨其特点、影响因素和发展趋势。
1. 地理位置优势明显地铁上盖物业合作开发模式最大的特点就是地理位置优势明显。
随着城市地铁线路的延伸和完善，地铁站周围的土地价值不断提高。
地铁站周围的土地往往处于城市中心地段，交通便利，商业氛围浓厚，居住条件优越，是城市发展的热点区域。
地铁上盖物业合作开发模式可以充分利用地铁站周围的地理位置优势，实现土地资源的高效利用。
2. 功能结合紧密地铁上盖物业合作开发模式的另一个特点是功能结合紧密。
地铁站周围盖楼开发一般会同时包含商业、办公和居住功能。
商业设施可以为地铁乘客提供便利的购物和餐饮服务，办公楼可以提供办公空间，居住区可以增加城市居住容量。
这种多功能性的开发模式能够让地铁站周围的区域成为一个集购物、办公、居住为一体的综合性区域，推动城市商业和居住发展。
3. 合作共赢模式地铁上盖物业合作开发模式还具有合作共赢的特点。
地铁公司、物业开发商和政府部门在开发过程中形成了紧密的合作关系，共同承担开发风险，共同分享开发成果。
地铁公司提供土地资源和交通便利，物业开发商提供资金和技术支持，政府部门提供政策和管理支持，三方共同合作，实现了资源的优化配置和共同利益的最大化。
二、影响地铁上盖物业合作开发模式的因素1. 城市规划和土地利用政策城市规划和土地利用政策对地铁上盖物业合作开发模式的影响是至关重要的。
城市规划和土地利用政策会直接影响地铁站周围的用地性质、用地规模和用地功能布局，决定了盖楼开发的空间范围和发展方向。
武汉城市轨道交通物业联合开发的空间布局模式
武汉城市轨道交通物业联合开发的空间布局模式【摘要】本文依据联合开发的模式、土地特征及物业空间布局模式的理论概念,对武汉城市轨道2号线沿线15个站点的物业开发进行规划。
将联合开发的模式分为地上综合体型、地下综合体型和区域网络型三类,按土地特征将轨道交通沿线土地划分为A、B、C线,采取线路上部、上盖平台等物业空间布局模式,对不同线域中的物业采取不同的开发形式和布局模式,实现由“地铁+物业”联合开发所引致的城市资源环境的协调可持续发展的目标。
【关键词】联合开发空间布局模式土地特征城市轨道交通“地铁+物业”的联合开发能够优化城市的空间结构,促进城市空间的有序增长和土地的合理利用。
轨道交通建设应结合商业、广告、上盖物业及沿线一体化开发等途径整合轨道交通资源,实现城市轨道交通资金筹措,进而赢利。
武汉市轨道交通1号线的站点建设与城市开发缺乏互动,未形成站点周边土地的高密度开发,人口岗位覆盖率较低、各种方式交通换乘不方便等原因导致轨道交通出行不便,影响轨道客流。
在借鉴1号线建设开发经验的基础上,在地铁建设初期对2号线的开发布局就进行详尽规划,将联合开发模式、物业空间的布局模式进行细分,以适应2号线沿线不同区段物业的开发要求,避免出现对1号线物业开发的漏洞。
一、“地铁+物业”联合开发的空间模式1、联合开发的概念联合开发就是将地铁公司、政府部门、房地产开发企业以及其他经济主体之间组成联合经济体,共同进行城市轨道交通周边物业的开发、共同承担风险和分享利润的合作投资方式。
因此,联合开发是一个协调多方利益机制、共同协作的活动。
在联合开发的实施过程中,强调政府、地铁公司与物业开发公司的合作,由城市轨道交通建设主体利用自身在规划、土地等方面的法定权利,结合物业开发公司的专业化运作水平、资金以及人才,保障联合开发的成功实施。
联合开发的规模要求与商业定位密切融合,对现有物业和新开发物业的整合是联合开发规模规划的重要因素。
而商业定位不当会使商机流失,导致城市轨道建设所带来的潜在价值没能得到充分挖掘。
杭州轨道交通车辆基地上盖物业开发案例研究
杭州轨道交通车辆基地上盖物业开发案例研究摘要：超级城市的发展，总是伴随着轨道线的迅速扩张。
在国际化进程的汹涌波涛中，随着轨道交通的不断完善，杭州迎来了TOD的崭新时代。
杭州地铁作为城市轨道事业发展的引领与推动者，不断赋能杭州建设高水平“轨道上的城市”；杭州始终积极探索“轨道+物业”复合开发模式，持续建立着人与城市、人与人、人与生活的高效链接。
本文将对杭州车辆基地上盖物业开发案例的特点进行分析，以此来总结杭州轨道交通TOD发展系统的创新性和先进性，并展望未来轨道交通上盖开发的模式创新。
关键词：轨道交通；车辆基地；上盖物业；案例研究一、背景及现状现阶段国内城轨交通线路达到187条，运营里程达5766.7公里，运送客流超过184.4亿人次;仅2018年我国16座城市就开通新增或延伸线路36条，共734.0公里。
轨道交通在各大城市快速发展，当前的中国充分具备发展城市TOD 的硬件基础。
截至2019年6月30日，国家批复线路总规模达10706公里。
TOD是一个非常重要的蓝海市场，全国仅轨交基地的量就有400亿元左右，目前规划的有100多个轨交基地，平均开发的规模都在50万平方米以上，折算后可见这一领域的规模达到4万亿元(这里面还不包括轨道站点的一体化)。
如果加上一体化这部分，整个市场的容量大概是10万亿~20万亿元，爆发力惊人。
在国家提出节约集约用地的要求下，未来建设用地越来越紧张，预计在城市盘活土地存量的同时，如何在确保耕地等指标的前提下，大力高效发展轨道交通周边用地成为研究的重点。
车辆基地上盖开发可以有效的发挥土地利用率，增加同等面积的可开发用地，打造立体分层供地模式。
同时可以有效利用轨道交通站点，发挥轨道交通的便捷性，加速周边区域的城市发展。
二、车辆基地上盖开发模式车辆基地一般包含车辆段、综合维修中心以及配套的生活设施三大部分，还包括物资总库和培训中心等其他设施。
车辆基地是车辆的维修保养基地，也是车辆停放、运营、检查、整备和修理的管理单位1。
“轨道+物业”轨道交通枢纽综合开发模式研究——以广州市为例
792022.10 / Urban and Rural Planning and Design 城乡规划·设计Key words rail transit; comprehensive development; TOD; investment and financing mo de1广州市轨道交通建设进入高质量发展时期广州市充分发挥我国中心城市和综合性门户城市的引领作用，高水平推进轨道交通建设，构建枢纽型网络城市格局，打造全国首个综合交通枢纽示范城市。
在铁路枢纽方面，广州市积极推动铁路枢纽能级提升工程，建设“五主四辅”铁路客运枢纽[1]，新建白云站、鱼珠站、南沙站，升级广州站、广州东站、广州北站，加快形成“多站布局、多点到发，客内货外、互联互通”的客运枢纽格局。
在城市轨道交通方面，广州市2017—2023年规划建设轨道交通线网10条，总里程259 km，总投资约2 196亿元[2]。
轨道交通投资规模大，因此需创新探索投融资机制。
2“轨道+物业”综合开发的内涵“轨道+物业”的概念以TOD 为基础，依托国铁、城际、地铁等轨道交通线网，针对站点周边10~15 min 步行距离范围（500~800 m）的土地进行开发建设。
实现土地高效集约利用，筹集轨道交通建设和运营补亏资金，具体包括枢纽站点上盖物业开发、车辆段/停车场/客车整备所上盖开发、站点周边土地综合开发三种模式。
其核心内涵概括为三个方面：一是二次利用土地资源，对轨道交通设施上盖进行集约化开发，实际上是对城市土地的二次利用与空间拓展；二是缓解政府财政压力，通过上盖物业开发，政府不仅能够将新增土地的出让金合理转摘要 广州市是高质量建设综合交通枢纽的示范城市，重点推进铁路客运枢纽及城市轨道线网建设，正面临投资规模大、轨道交通与沿线土地资源之间缺乏高效衔接等问题。
因此，如何整合公交导向型发展（TOD）资源优势，发挥轨道交通线网对城市空间的引领作用，重点挖掘轨道站点周边用地开发潜力，快速回笼轨道建设投资，成为重点研究方向。
轨道交通与地铁上盖物业协同开发研究
港 的轨道交 通公 司的财务 牧益中 铁路运作 与物韭
部 分所 占 例为６ ％ ： ９ １ ３ ％。 从经 济可 持 续发 展的 角度 丹析 ， 与其 上盖
物 业协 同发 展是 将地 铁 外部 效益 内化 ，实 现 自
我维 持 的生 存之 道。 轨道 交通 ，作 为一 种准 公 共 事业 ，兼 具公 益属 性和 资 源羁性 。香 港 政府
报实现 自缺维持 是不可 能的。 另据香 港地铁公 司
（ ＭＴ Ｃ） ０ ６ 白 报 表显 示，到 ２ ０ 年末 ， Ｒ ２０年 匀 ０５ 元，运 营 峻益 ２ ３ 亿 美 ，收 益率 为０ ３ ， ２ ％ 对完 全市场化 运作的 公 而言 是不可 承受 的 目此 ，欧美盎多 大城市 都通过公 有实体 运昔轨道 却 采用与相 关物 业的开 发、租赁 和经营相 结台来 补 贴地 铁系统。 据调壹 ，到２ ０ 年３ 为止 ， ０９ 月 香
城 乡规划 ・ 园林 景观
Ｕｂ ｎＰ ｎｉ Ｇ ｒｅｓ Ｌｎｓａ ｅ ａ ｌ ｎ ｇ・ ａ ｎ ａｄｃｐ ｒ ａ ｎ ｄ
中圈分 粪 号 ＴＵ ２ ９
■ 羹 生● ｝■
＾ｂ 口ｃ｜
文献 标 识码
Ｂ
Ｘ （ ００） １ Ｏ １ １ ０ ３ ７ ９ ２ １ １ 一 １７ ｆ ５ ４
， 提 轨 遣 ＾ ，＊ 女 Ｔ ＾ ＊ ∞ 女
ｉ升 牲 轨 地 ＾
势 ＃建 授 ＾ 牛 ｝ 在 ＾ ＊ 目￡ ＾
研 宽 §
Ｉ ｈｌｐｏ ｒ ｈ ｅｄｏｎｔ ｅ ｒ￥ ｏｒｈ ｏ ｈ ｅｅｖ ｎｔｈｅ ｅｉ ｌ ｒ ｐｏ ｅ ｏ … ｎｔ ｓ ｐｅ ． ｏｓ ｈ ｅ ￣ ｏ ｆｌｅ ｒｌ ｏ ｔ ｏｒｔ ｃａ Ｐｏ ｓ ｄ
所 运用 的不 动产 与地 铁开 发相 结合 模 式实现 了 车 站上部和 紧邻的 土地作 为整体项 目的一部 分得 经济 方面 的可 持 续发展 ． 原本 高昂 的基 础设 计 到有 效的开 发，城 市机能与 公共史通 得 在规 划
地铁经营+物业发展盈利模式的内涵与操作思路
《快轨论坛●‘‘地铁经营＋物业发展＂盈利模式的内涵与操作思路张晓莉张泓刘勇（深圳市地铁有限公司深圳５１８０２６）摘要地铁公司投资建设地铁带来了沿线土地和物业的增值，但这部分增值被外部化了。
地铁公司建立盈利模式的核心是通过政策支持将外部化的内生效益还原为地铁公司的内部效益。
阐述地铁企业盈利理论模式——“地铁经营＋效益返还”的内涵，从政策操作层面提出“地铁经营＋物业发展”的地铁企业盈利应用模式，论述“地铁经营”与“物业发展”的相互关系，重点探讨地铁物业发展的操作思路，提出以地铁公司为业主的、非法人型的招标合作开发方式以及地铁物业发展的操作流程。
关键词地铁地铁经营物业发展盈利模式操作思路基于地铁企业可持续发展的目标，通过研究地铁的行业属性和经济特点，根据交易费用和外部性理论等经济学理论，应用效益一成本分析工具，在拙作《基于可持续发展的城市轨道交通盈利模式研究》（《都市快轨交通））２００７年第５期）中，我们构建了地铁企业盈利的理论模式——“地铁经营＋效益返还”，并从政策操作的现实可行性，提出了地铁企业盈利的应用模式——“地铁经营＋物业发展”，但囿于篇幅，尚未对地铁企业的盈利模式展开讨论。
本文是上文的继续，拟就地铁企业盈利模式的内涵与操作思路作进一步探讨，以完善上文提出的地铁企业盈利模式。
ｌ“地铁经营＋物业发展”模式的经济内涵１．１地铁盈利模式的理论模式“地铁经营＋效益返还”盈利模式，其主要内涵是：从投人产出角度，研究地铁建设与运营的投入有以下四大类产出：收稿日期：２００７－１０－２６修回日期：２００８－０１一０４作者简介：张晓莉，女。
董事长、党委书记，ｓｚｍｃ—ｐｅｎｇ＠１２６．ｃｏｍ（１）地铁线路，该部分产出体现为地铁运营票务类收入；（２）附属资源，是附着在地铁线路上的经济资源，与地铁线路存在于同一空间和同一时间，主要有站厅层广告位与商铺、隧道区间和出站通道两侧的广告位等有形资源，还有语音报站、地下通信、通道连接等特许经营权和车站冠名、出站标识冠名等无形资源；（３）沿线未出让土地、地铁上盖及地下空间用地的增值①；（４）沿线已出让土地和物业（含已开发地下空间）的增值。
中国地铁上盖物业开发模式及其法律风险分析
中国地铁上盖物业开发模式及其法律风险分析周志芳吴军亮摘要：香港“地铁+物业”联合开发模式经过多年的探索和发展，在内地部分城市的地铁上盖（取其广义，包括沿线等）物业开发中已经逐渐形成模式或者至少初具特色。
本文阐述了北京、南京、深圳地铁土地使用权的取得方式和开发方式，归纳前述地铁上盖物业开发的操作模式和基本特点，并通过法律问题的分析，识别并提示其法律风险。
1 北京地铁上盖物业开发模式1.1 “一二级联动开发”是其项目用地的取得途径北京的地铁建设由北京市基础设施投资有限公司（以下简称“京投公司”）负责，京投公司在地铁上盖物业项目用地取得环节上，采用了“一二级联动开发”的模式，即京投公司在从事土地一级开发的基础上，凭借其一级开发商的优势或者便利，通过招拍挂出让取得地铁沿线物业项目用地使用权，例如，由该公司进行一级开发的五路和平西府两个上盖项目用地挂牌上市后，京投公司与京投银泰股份有限公司（京投公司是其大股东，以下简称“京投银泰”）的下属公司北京京投置地房地产有限公司（以下简称“京投置地”）组成联合体，联合摘牌取得前述两个项目用地使用权，京投公司这种拿地模式，即所谓“一二级联动开发”模式。
1.2 合作开发是其项目开发方式京投公司上盖物业开发项目中，既有与其关联公司进行的合作开发的，又有与品牌开发商合作开发的。
对于部分项目，京投公司并未直接参与开发，而是先与中国银泰投资有限公司设立京投银泰作为地铁上盖物业开发的平台，再由京投公司与京投银泰签订房地产项目合作协议，开展如下合作：由京投公司与京投银泰组成联合体或者其他方式，联合摘牌取得项目用地，并成立项目公司，由京投公司为项目公司提供股东借款以支付部分或全部土地价款；京投银泰则主导项目公司的经营管理，负责项目的操盘。
除了与关联公司进行合作开发外，京投公司还与万科该等品牌开发商合作，如丰台区郭公庄车辆段上盖项目即由万科与京投公司、京投置地组成联合体通过投标取得，并就项目进行合作开发。
轨道交通与地铁上盖物业联合开发的设想
轨道交通与地铁上盖物业联合开发的设想发表时间：2019-07-23T15:19:06.577Z 来源：《基层建设》2019年第13期作者：孙越[导读] 摘要：我国目前对地铁上盖物业的研究很多，各国地区轨道建设的同时，上盖物业也列入了规划之中。
天津地铁资源投资有限公司 300040摘要：我国目前对地铁上盖物业的研究很多，各国地区轨道建设的同时，上盖物业也列入了规划之中。
本文主要通过轨道交通与地铁上盖物业联合开发进行分析研究，从地铁物业开发的方向着手，提出不同方式，为后期工程工作提供相关材料，以此提高轨道交通在国内城市建设中的占比，实现更便捷的出行方式。
同时根据我国实际情况，合理有效的借鉴各国地区地铁上盖物业合作开发的经验，推动国内产业的高速发展。
关键词：地铁上盖物业；联合开发模式；发展前景一、轨道交通与地铁上盖物业的概念及其联合的作用（一）轨道交通与地铁上盖物业的概念1.轨道交通是根据规划路线进行固定方向运作的交通工具。
地铁就是其中的一种表现形式，一般由区间、站点和车辆段或停车场、变配电站等组成。
2.地铁上盖物业是指在地铁车站或车辆段上空加建楼板，使土地开发与地铁列车场库、车站融为一体，解决日常出行、生活问题，实现土地混合使用。
（二）轨道交通与地铁上盖物业联合开发的作用1.各城市引入轨道交通后，不仅成为出行的基础设施，同时也成为该城市经济发展的前提。
城市中的商圈发展因地铁的存在而得以前进发展，车站成为城市区域的核心，在整个中心区范围内与商圈相互呼应、相辅相成。
因此，地铁站点的周边范围，也是一个城市规划、建设的重点区域，地铁上盖物业的规划与建设影响着一个城市的经济发展速度。
2.在轨道交通发展的前提下进行研究，使地铁商圈的配置更全面，设施配套更高效，土地利用率更高，利润也随之增大，轨道交通与地铁上盖物业联合开发促使商圈经济具有更大的提升和发展空间。
二、轨道交通与地铁上盖物业联合开发应考虑的问题（一）地铁上盖物业开发缺乏整体性1.地铁设计与建设无法整合。
“带着镣铐跳舞”的“地铁+物业”模式
房地产开发上法房地“带着镣铐跳舞”的“地铁+物业”模式香港的"地铁+物业"模式使得港铁成为世界上为数不多的盈利地铁 公司，而在内地，到2020年将有约5〇个城市开通地铁，轨道交通总里程 近6000公里，总投资将达4万亿元。
这一巨大规模的市场，使得内地的地 铁公司和房地产企业纷纷想学习港铁 经验，地铁公司以深圳地铁公司为代 表，房地产企业以绿地集团为代表。
但由于制度的不同，在内地，无论谁 走"±也铁+物业"模式，都是"带着镣铐跳舞'一、招拍挂制度使“地铁+物业”在内地复制存障碍"±也铁+物业"（R+P)模式源于香港地铁公司，是一种集轨道交通投资、建设、运营和沿线物业开发于一体的综合开发模式，港铁公司已经在香港成功运作该模式超过三十年。
在该模式下，政府不对轨道交通直接投资,仅需将轨道沿线的土地资源授予港铁公司，同时按未规划建设轨道交通前的市场地价标准收取地价，这就相当于把土地的部分增值额给予港铁，而政府也不需为港铁的贷款提供担保。
在这种模式下运营的港铁成了世界上为数不多能盈利的地铁公司，并且每年利润还在稳步增长.2014年港铁的经营利润达到201亿港元，相比2013年增长23.3%,并且来源于物业发展的利润达42亿港元，占总经营利润的21 %,与物业发展相关的业务利润总额为84亿港元，占总经营利润的42%,所以说港铁公司是房地产发展商并不为过，但港铁自己进行物业开发并不多，所以与内地的开发商还是有本质区别的。
香港"地铁+物业"模式的成功使得近几年内地一些城市希望能够复制这一模式，但困难重重，其主要原因有两点。
一是香港政府可以将地铁沿线土地协议出让给港铁，然后港铁凭借政府协议出让的土地在市场上寻找有实力的开发商合作。
而在内地,2004年国土资源部规定.8月31日以后所有经营性用地出让全部实行招拍挂制度。
上海轨道交通上盖综合开发的实践和探索
1、吴中路停车场项目 全国首个商业开发的轨道交通停车场上盖，项目 总体量 53 万平方米，项目总投资 59.28 亿元，为 政府创造约 13 亿元税收收入，以及 5000 万元 / 年股东收益。
实践经验表明，在国际上，城市化程度越高的大 都市，轨道交通上盖综合开发对于城市综合发展 的影响越发明显和深远，而上盖综合开发的质量 和成熟度也成为衡量一个城市综合实力、经济能 力、生活水平和现代化程度的重要标志。
2005 年后，申通地铁在以前的基础上，作为市场 主体，积极参与到轨道交通场站综合开发的实践中。 至今共计开发 16 个项目，合计用地面积约 123 公顷。
轨道交通上盖综合开发的意义： 一是减少建设成本支出。 二是综合利用土地，改善城市形态。 三是增加运营票务收入和非票务收入。 四是扩大政府税收和社会就业。
资源经发的 实践和探索
文 / 叶彤
伴随着网络建设的高强度推进，我们深刻认识到， 抓住机遇探索和扩大轨道交通上盖物业开发，对 于土地集约利用、城市功能布局完善及轨道交通 企业的良性发展具有重大和深远的影响。
一、上海轨道交通上盖综合开发的背景和意义
截至 2021 年 1 月，上海地铁运营线路共 19 条（含 磁浮线），在建线路共有 2 条，在建里程共 97 公里。 截止 2020 年年底，上海地铁共有已建、在建和规 划车辆基地共计 43 个，总占地面积约 1316 公顷。
二、上海轨道交通上盖综合开发案例
预计为政府创造约 70 亿元税收收入，以及 48 亿 元的股东收益。
3、莲花路改造项目 全国首个轨道交通运营线路车站不停运改造上盖 项目，占地面积 17600 平方米。项目被评选入自 然资源部办公厅 2020 年印发的《轨道交通地上地 下空间综合开发利用节地模式推荐目录》。
浅析城市轨道交通车辆段上盖物业开发
浅析城市轨道交通车辆段上盖物业开发摘要：以城市轨道交通车辆段上盖物业开发代表的综合发展模式在城市交通中占有非常重要的地位，并且在城市空间资源合理充分利用的方面也发挥着越来越重要的作用。
在轨道交通车辆段主要是地铁轨道交通上盖物业开发也逐渐变成引导城市综合开发建设的重要技术手段之一。
关键词:城市，轨道交通，上盖物业，开发abstract: in urban rail transit car depot on the cover of the comprehensive development on behalf of property development model in urban traffic plays a very important role, and in the city space reasonable make full use of the resources also plays more and more important role. in the railway traffic is mainly the rail transport depot cover property development also gradually became guide urban comprehensive development of important technical means of the construction.key words: city, rail transportation, coverproperty,development中图分类号：c913.32文献标识码：a 文章编号：一、绪论近几年，我国的城市轨道交通进入了空前发展的时期，城市轨道交通工程的实施，将从根本上改善城市交通状况，促进城市的发展。
城市轨道交通的活力和地区经济活力是相辅相成的。
一方面由于城市轨道交通的建设，能带来地区经济活力的增加，另一方面，地区经济活力增强了，能增加城市轨道交通的客流量。
地铁上盖物业合作开发模式研究
地铁上盖物业合作开发模式研究随着城市化进程的加速，地铁成为了大城市中最常见的交通方式之一。
地铁站旁的盖物业也成为了城市中重要的商业、生活区域。
盖物业与地铁站的合作开发模式，有助于提高地铁站周边的商业价值和城市发展水平。
本文将对地铁上盖物业合作开发模式进行详细研究，分析其优势和挑战，并提出相关的发展建议。
地铁上盖物业合作开发模式是指地铁公司与房地产开发商合作，利用地铁站周边的空间资源进行开发建设，形成以地铁站为核心的商业、住宅综合体。
这种合作开发模式在城市更新和城市化进程中具有重要的作用，可以提高城市用地的利用率，改善城市交通及商业配套设施，提高城市形象和吸引力。
1. 地理位置优势：地铁站具有交通便利的地理位置优势，周边盖物业的开发可以吸引更多的客流和商业活动，提高商业价值。
2. 城市形象提升：地铁上盖物业合作开发模式可以改善城市的商业及居住环境，提高城市形象和品位。
3. 综合利用空间：地铁站周边的土地资源有限，通过与盖物业合作开发，可以充分利用地下空间和地上空间，实现城市用地的综合利用。
4. 形成完整商业生态圈：地铁站周边的盖物业开发可以形成完整的商业生态圈，吸引更多的商家和消费者，提高商业效益。
5. 城市交通配套设施增加：地铁上盖物业合作开发模式可以增加周边地铁站的交通配套设施，提升乘客的出行体验。
1. 土地资源有限：地铁站周边的土地资源有限，需要合理规划和利用，避免过度开发导致拥挤和环境恶化。
2. 建设成本高昂：地铁上盖物业合作开发项目的建设成本较高，包括土地收购成本、基础设施建设成本等，需要有较大的投资规模。
3. 管理运营难度大：地铁上盖物业的管理运营难度较大，需要地铁公司和房地产开发商共同合作，协调各方利益，确保项目的顺利运营。
4. 市场风险较大：地铁站周边盖物业合作开发项目需要面对市场的变化和竞争的压力，其市场风险较大，需要有较强的市场运营能力。
5. 城市规划和设计难度大：地铁上盖物业的合作开发需要兼顾地铁站的交通设施和盖物业的商业、居住功能，需要有较高的城市规划和设计水平。
浅析南京城市轨道交通上盖物业可持续开发模式
现代经济信息498浅析南京城市轨道交通上盖物业可持续开发模式王 超 南京地铁资源开发有限责任公司摘要：近几年，香港地铁、北京地铁、上海地铁都非常看重“轨道+物业”开发运作，通过对轨道交通站点土地综合城市设计，提高土地开发强度，既对站点四小件进行美化，优化站点环境，也取得一定收益，尤其是对车辆段等大型上盖物业进行开发运作，可以实现较好的收益，对轨道交通可持续发展具有非常重要意义。
南京地铁上盖物业虽然起步较早，但发展水平仍显滞后，存在资金压力大、资产重、变现慢等问题，需要对开发模式进一步研究，加快发展。
关键词：南京城市轨道交通物业开发；可持续发展中图分类号：U213 文献识别码：A 文章编号：1001-828X(2019)036-0498-01一、研究背景目前，南京轨道交通目前已占南京市公共交通半壁江山。
随着建设资金压力过重，南京地铁高度重视上盖物业开发，借鉴香港、上海、北京等城市经验，逐渐将轨道交通物业开发作为地铁资源开发的重要组成部分。
目前，上盖物业开发已成为南京轨道交通发展重要资金来源之一，更是未来城市轨道交通资源开发的主战场。
但伴随着综合开发利用的规模拓展和纵深推进，开发运作模式不明确已成为“轨道+物业”可持续发展的重要瓶颈。
迫切需要对南京轨道交通物业开发运作模式进行研究，从开发模式、融资模式、合作模式等多角度综合研究上盖物业开发运作模式，从而为南京轨道交通上盖物业开发指明路径，形成机制，从而加快上盖物业开发，提高上盖物业开发水平，增加上盖物业开发收益，从而为城市轨道交通发展提供更多更好的资金支撑。
二、目前存在的压力和挑战南京地铁高速发展，给筹融资带来巨大压力。
作为地铁利润中心的南京地铁资源开发有限责任公司则具体承担了落实“政府资本金+土地”的筹融资模式、打造还本付息机制的艰巨任务。
为最大限度提高上盖物业开发收益和水平，资源公司积极探索上盖物业规模化发展，以形成稳定收益，用于偿还地铁建设债务资金及补充政府财政资本金投入不足。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
地铁上盖物业合作开发模式研究
作者：陈颖
来源：《财经界·学术版》2015年第09期
摘要：随着我国经济的高速发展，地铁也日益受到人民群众的青睐，成为人们出行不可或缺的最快的交通工具。
中小城市都已经开始规划或建造起了地铁，大城市也在不断地增加地铁的线路与数量。
但地铁的建造所需要的投资是非常巨大的，单单只靠政府短时间内是难以完成建设的。
要想地铁快速有质量的建成，就必定要在市场中融资，建立市场经济的地铁的多方面综合性的开发建设模式。
基于我国现在的国情以及各个城市的发展，完全可以借鉴国外的地铁上盖物业合作开发的经验，少走一些弯路，推动地铁产业及周边产业的高速发展。
本文主要介绍地铁盖物业合作开发的模式，以及各方面对其新的规划研究。
关键词：地铁上盖物业合作开发模式
地铁在我们生活中已经不可或缺的交通工具，其以速度快，安全性高的特点走进我们的生活，极大的方便了我们的出行，所以地铁的建设是需要融资的，自然而然的衍生出了地铁物业这种模式。
可以说地铁盖物业是当前的最为主流的模式，下文我们主要对地铁盖物业这种模式进行分析探索研究。
一、地铁建设应当考虑的问题
（一）规划问题
每个地区的周围环境都不一样，也就决定了地铁在不同的城市不同的地区规划的方案和路线不一样。
地铁的规划影响着周围地段的经济发展，是一个不可忽略的经济作用。
在繁华地段建造地铁的成本也将有所增加，这也增加了合作建造单位的压力。
因此，建造地铁前合理的规划是必不可少的。
（二）建设位置的问题
我们都知道，地铁的行程很长，因此，地铁站台以及进出口需要建立在一个方便容易寻找的地方，才能真正的方便人们的出行。
（三）周边环境的问题
众所周知，地铁在行进的过程中会造成一定的噪音，在一定的程度上影响周围居民的日常生活。
为了降低给居民带来的不便，还是应当将主线路还是应当远离居住区。
二、内地地铁上盖物业合作开发模式
（一）法人型合作模式
在现有的开发模式中，运用最多的是法人型合作模式。
各个合作商以其公司的名义承包项目，承担相应的责任。
规划好各公司，各部门的分工，按照规划好的章程，区分好各部门公司的权利和义务。
项目所需的资金划分为一定的股权，各公司按照自己的能力取得相应的股份，也可以在建造的过程中转让股权，实现股权的转让。
但如果地铁的建造出了问题，也需要各个投资单位承担相应的责任，确切的保证地铁的正常建成和开通。
各投资商相互合作，共同承担风险，共同获得地铁带来的收益，是目前地铁盖物业最好方式的一种。
既可以解决资金不足的问题，又能降低风险，可谓百利而无一害。
（二）协议型合作模式
协议型合作模式也是当前大型工程中运用较多的一种合作模式，通过政府出地，规划地铁的路线以及路程，各个投资商签订协议共同完成，以其各自的权利对暂时所拥有的土地使用权进行开发，但也相应的履行自己的义务。
多方共同完成一个项目，最终的收益由各方的出资情况进行分配，收益详细分配在协议上都会写清楚。
在地铁刚引进的时候，北京的地铁建设就是采用的这种模式，通过政府引导，政府划地，多方投资商出资，按照协议共同合作完成地铁的建设。
（三）协议与法人型合作模式
协议与法人型合作模式是一种新的模式，其将协议型合作模式和法人型合作模式结合起来，结合两种模式的优点，更大的降低地铁建设的风险。
其原理几乎是不变的，由各个投资商投资，既签订协议又有法人代表，使其投资商可以得到双重保障。
政府作为引导，各个投资商签订协议，以法人公司作为媒介实行全局掌控，实行规定的项目规划。
按照协议的约定比例出资开发，再按协议的比例获取收益，共同承担风险，共同收取利益。
此种模式满足上市企业增加业绩与资产的要求，且共同经营物业，实现物业升值，利于一方在资本市场进行再融资，因此市场接受度高。
三、内地地铁上盖物业合作模式建议
（一）符合上盖物业土地利用的法律政策
地铁的建设所需要的土地是由国家统一规定，当地政府进行统一规划的。
当地的土地由当地的政府全权处理，但是地铁所用的土地不属于普通的拍用地，是属于国家专用的。
所以在拍卖的时候会受到更多条件的约束，比一般的普通拍卖地更难获得。
地铁所拍卖地的接收方必须满足地铁建设所需要的一系列要求，投资方必要要有足够的能力满足建设地铁的需求，但另一方面，对建设方来说，可以拿到地铁占地的土地权，这是一个不错的好处。
在地铁盖物业的土地转让上，相关政府部门应当按照法律办事。
（二）尊重市场及行业惯例
任何经济的建立都得遵守市场，准守市场的规律，地铁盖物业也得如此。
任何行业脱离了市场，就不可能生存发展下去。
地铁盖物业的合作模式应当与周围经济相结合。
（三）保证国有资产的保值增值
地铁投资建设的计划性与运营服务的公益性，均要求物业开发与地铁建设运营的风险阻隔。
开发中须确保国有资产保值增值，降低或避免市场高风险，有序稳定的满足地铁投资建设及运营的资金需求。
对于大部分物业为销售型项目，不存在建成物业的转让或少部分物业由地铁持有，可采取协议型合作或协议。
法人型合作，利于税务筹划，提高合作经济性，降低成本，但应注意风险防控。
内部尽快建立适应房地产要求的运作体系。
对于项目属综合体，且以持有型物业为主，推荐采取法人型合作，合作各方长期共同经营物业，实现物业增值，但仍要注意税务筹划。
四、结束语
经过上述文章的介绍，相信大家对地铁盖物业这种建设发展模式有了一定的了解。
但国家建设地铁的的最终的目的还是为了方便我们的出行，推动社会的发展。
或许对于地铁的融资我们做不到什么，但地铁建成后我们可以带动周边的消费使其资金快速回笼，让其它地铁的项目快速的进行，从而促进经济城市的发展。
参考文献：
[1]谢伟平，赵娜，何卫，彭颖.地铁上盖物业振动舒适度分析[J].土木工程学报.2013；06
[2]郑英.深圳地铁上盖综合体开发优化措施研究[J].都市快轨交通. 2012（03）。