房地产评估市场法.pptx
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最新第五章--房地产评估课件ppt
解：根据纯收益在若干年后保持不变，县收 益有限年期的计算公式：
例2：有一宗地产，目前的纯收益为50万元， 资本化率为5％，若（1）未来各年的纯 收益将在上年的基础上增加1万元；（2） 未来各年的纯收益将在上一年基础上增 长1％。试分别两种情况下的地产收益价 格。
解：根据纯收益等差组数递增和等比 级数递增的计算公式：
土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他 附着物随之抵押。地上建筑物、其他附 着物抵押时，其使用范围内的土地使用 权随之抵押。
(四)地价的特征
1．地价是地租的资本化。地价并不是土地的 购买价格，而是地租的资本化。
2．地价是权益价格。由于地产位置不可移动， 因此地产的买卖、抵押等并不能移转地产的物 质实体本身，而是转移与土地有关的各种权益。 地产的权益是一束权益，如所有权、使用权、 抵押权、租赁权等，因此，发生经济行为的地 产转移方式不同，形成的地产权益不同，其权 益价格也不相同，评估时必须仔细考虑。
(3)文体娱乐设施：主要包括电影院、图书馆、 博物馆、俱乐部、文化馆等设施。
(三)个别因素 1．土地的个别因素（宗地因素 ）。 (1)区位因素。 (2)面积因素、宽度因素、深度因素。 (3)形状因素。 (4)地力因素、地质因素、地势因素、地形因素。 (5)用途因素。 (6)土地使用年期因素。
2．建筑物的个别因素。 (1)面积、结构、材料等。 (2)设计、设备等是否良好。 (3)施工质．交通便捷因素。 4．城市设施状况因素。
5．环境状况因素。
城市设施可以分为以下三类
(1)基础设施：主要包括供水、排水、供电、供 气、通讯等设施。（三通一平：通水、通路、 通电，平整地面。七通一平：通上水、通下水、 通路、通电，通讯、通气、通热、平整地面）
(2)生活设施：主要包括学校、医院、农贸市场、 银行、储蓄所、邮电局等设施。
例2：有一宗地产，目前的纯收益为50万元， 资本化率为5％，若（1）未来各年的纯 收益将在上年的基础上增加1万元；（2） 未来各年的纯收益将在上一年基础上增 长1％。试分别两种情况下的地产收益价 格。
解：根据纯收益等差组数递增和等比 级数递增的计算公式：
土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他 附着物随之抵押。地上建筑物、其他附 着物抵押时，其使用范围内的土地使用 权随之抵押。
(四)地价的特征
1．地价是地租的资本化。地价并不是土地的 购买价格，而是地租的资本化。
2．地价是权益价格。由于地产位置不可移动， 因此地产的买卖、抵押等并不能移转地产的物 质实体本身，而是转移与土地有关的各种权益。 地产的权益是一束权益，如所有权、使用权、 抵押权、租赁权等，因此，发生经济行为的地 产转移方式不同，形成的地产权益不同，其权 益价格也不相同，评估时必须仔细考虑。
(3)文体娱乐设施：主要包括电影院、图书馆、 博物馆、俱乐部、文化馆等设施。
(三)个别因素 1．土地的个别因素（宗地因素 ）。 (1)区位因素。 (2)面积因素、宽度因素、深度因素。 (3)形状因素。 (4)地力因素、地质因素、地势因素、地形因素。 (5)用途因素。 (6)土地使用年期因素。
2．建筑物的个别因素。 (1)面积、结构、材料等。 (2)设计、设备等是否良好。 (3)施工质．交通便捷因素。 4．城市设施状况因素。
5．环境状况因素。
城市设施可以分为以下三类
(1)基础设施：主要包括供水、排水、供电、供 气、通讯等设施。（三通一平：通水、通路、 通电，平整地面。七通一平：通上水、通下水、 通路、通电，通讯、通气、通热、平整地面）
(2)生活设施：主要包括学校、医院、农贸市场、 银行、储蓄所、邮电局等设施。
《房地产评估》PPT课件
修正系数
交易单价 2200 2500 2100
经评估人员估算，该宿舍楼尚可使用30年，对宿舍楼
的局部装修，改造需15万元，根据资料，评估该宿舍
楼的价值
2021/3/8
7
二、收益法
A ×
P= r
1
1- n
(1+r)
某一土地使用权出让年限为30年,资本化率为10%,预 期未来每年的纯收益为10万元,该土地使用权的评估值 最接近于_元
1.1 0
0
甲 780 1999.2 +1%
1.表中百分比指标为参照物与待估宗地相比增减变动幅度, 据调查,该市此类用地容积率每增加0.1,宗地单位地价比 容积率为1时的地价增加5% 要求;1)计算参照物和待估宗地的容积率与地价相关系数 2)计算参昭物修正系数:交易情况、交易时间、区域因素、 个别因素及容积率修正系数
2021/3/8
8
某公司于2000.11以有偿方式取得A地块50年使用权, 并于2001.11有在此地上建成建筑物B,当时造价为 1200元/㎡,其经济耐用年限为50年,目前该类建筑重 置价格为1500元/㎡,残值率为10%,A地块面积 450M2,建筑面积为400㎡,目前该建筑全部出租,每 月实收租金为10000元.据调查,当地同类建筑出租租 金一般为每月30元/㎡,土地及房地还原利率分别为 5%和6%,每年需要支付的土地使用税及房产税为20 元/建筑平方为,需支付的年管理费为同类建筑物年 租金的4%,年维修费为重置价的2%,年保险费为重置 价的0.2%
×
＋
装修部分 合计得分
×
＋
设备部分 合计得分
×
装修部分的评分 修正系数
2021/3/8
14
待估钢筋混凝土结构建筑物账面原值为500万 元,竣工于2000年底,耐用年限60年,2006年底 对该建筑物进行评估.假定2000年的价格指数 为100%,从2001到2006年的价格指数每年环 比上升增长的幅度分别为1.7%、0.7%、1.2%、0.8%、1.2%、0.5%,经评估人员现场
交易单价 2200 2500 2100
经评估人员估算，该宿舍楼尚可使用30年，对宿舍楼
的局部装修，改造需15万元，根据资料，评估该宿舍
楼的价值
2021/3/8
7
二、收益法
A ×
P= r
1
1- n
(1+r)
某一土地使用权出让年限为30年,资本化率为10%,预 期未来每年的纯收益为10万元,该土地使用权的评估值 最接近于_元
1.1 0
0
甲 780 1999.2 +1%
1.表中百分比指标为参照物与待估宗地相比增减变动幅度, 据调查,该市此类用地容积率每增加0.1,宗地单位地价比 容积率为1时的地价增加5% 要求;1)计算参照物和待估宗地的容积率与地价相关系数 2)计算参昭物修正系数:交易情况、交易时间、区域因素、 个别因素及容积率修正系数
2021/3/8
8
某公司于2000.11以有偿方式取得A地块50年使用权, 并于2001.11有在此地上建成建筑物B,当时造价为 1200元/㎡,其经济耐用年限为50年,目前该类建筑重 置价格为1500元/㎡,残值率为10%,A地块面积 450M2,建筑面积为400㎡,目前该建筑全部出租,每 月实收租金为10000元.据调查,当地同类建筑出租租 金一般为每月30元/㎡,土地及房地还原利率分别为 5%和6%,每年需要支付的土地使用税及房产税为20 元/建筑平方为,需支付的年管理费为同类建筑物年 租金的4%,年维修费为重置价的2%,年保险费为重置 价的0.2%
×
＋
装修部分 合计得分
×
＋
设备部分 合计得分
×
装修部分的评分 修正系数
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待估钢筋混凝土结构建筑物账面原值为500万 元,竣工于2000年底,耐用年限60年,2006年底 对该建筑物进行评估.假定2000年的价格指数 为100%,从2001到2006年的价格指数每年环 比上升增长的幅度分别为1.7%、0.7%、1.2%、0.8%、1.2%、0.5%,经评估人员现场
房地产估价方法之市场法ppt
估价对象： 估价对象：单独的土地或单独的建筑物 “>_ >_ ” 缺少相应的交易实例， 缺少相应的交易实例，但有类似的土 地与建筑物综合体的交易实例， 地与建筑物综合体的交易实例，则将成交 价格予以分解， 价格予以分解，提取与估价对象同类型部 分的土地或建筑物及其价格
课题五市场法
1
A B C D E
4 同行之间相 互提供
课题五市场法
、
交 实
求
、建 交 实 库 建立交易实例库不仅
收集内容完整、 收集内容完整、真实 是运用市场法估价的需要， 是运用市场法估价的需要， 的交易实例， 的交易实例，是提高估价 精度的一个基本保证之一 还是从事房地产估价的一 项基础性工作，也是形成 项基础性工作， 房地产估价机构和估价人 员的核心竞争力之一
适用对象 具有交易性的房地产
1
2
3
不适用
很少发生交 易的房地产
房地产市场发 育不够
房地产交易较 少发生的地 区
适用条件
、 1.在同一供求范围内存 2、估价人员具有专业知 在同一供求范围内存 丰富经验， 在着较多 的类似房地产 识、丰富经验，熟悉估 价对象所在地区的房地 的交易 产市场行情和交易习惯
课题五市场法
课题五市场法
六、统一面积单位
在面积单位方面，中国大陆通常采用平方米( 在面积单位方面，中国大陆通常采用平方米(土地的面 中国香港地区和美国、 积单位有时还采用公 顷、亩)，中国香港地区和美国、 英国等习惯采用平方英尺，中国台湾地区和日本、 英国等习惯采用平方英尺，中国台湾地区和日本、韩国一 般采用坪。它们之间的换算如下： 般采用坪。它们之间的换算如下： 平方米下的价格＝亩下的价格÷ 平方米下的价格＝亩下的价格÷666.67 平方米下的价格＝公顷下的价格÷ 平方米下的价格＝公顷下的价格÷10 000 平方米下的价格＝平方英尺下的价格× 平方米下的价格＝平方英尺下的价格×10.764 平方米下的价格＝坪下的价格× 平方米下的价格＝坪下的价格×0.303
房地产估价第四章市场法(精)
三、市场法适用的对象和条件
适用的对象
具有交易性的房地产
1.发达的房地产市场及丰富的交易案例；
适 用 的 条 件
同一供需圈 与估价时点相近 房地产状况的相似性
2. 相关性和替代性；
能够修正为正常市场价格
3. 可靠性、合法性。
四、市场法的操作步骤
搜集交易实例
途径 内容
质量要求 数量要求 建立价格可比基础（价格换算）
正常市场价格或可以修正
成交日期与估价时点接近
同一供需圈：同一地区或同一供求范围内
质 量 要 求
3.房地产状况
用途相同:居住、商业、办公、旅馆、工业
规模相当：0.5-2范围内 建筑结构相同：钢、钢混、砖混、砖木、简易 档次相当：装修、设备、环境。 权利性质相同：国有、集体；出让、划拨。 交易类型吻合：出租、买卖；
三、交易情况修正的方法
例题
判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则 交易情况修正系数为（ ） A 0.06; B 0.94; C 1.06; D 1.064 注：交易情况修正系数是以正常市场价格为基准
三、交易情况修正的方法
修正额法
差额法： 可比实例成交价格+交易情况修正额=可比实例正常市场价格
折现 -是经济评价的概念，指货币的时间价值，现在的1元钱比明 年的1元钱更值钱。 如果折现率为10%，明年的110元钱折现到现在就只有100 元。
一、统一付款方式
例题1
【例1】某宗房地产交易总价为30万元，其中首付款20%，余款于 半年后支付。假设月利率为0.5%，计算该宗房地产在其成交日期 一次付清的价格。
二、统一采用单价
楼面地价与单位面积地价
单位地价 楼面地价 建筑面积 二者的关系
《房地产估价》PPT课件
3）土地价格的特性： • 无成本性 一般产品：人类劳动的产物，具有可见和 不可见的生产成本因素，如人工、材料、机器、 管理等等； 土地：大自然赋予的资源，并无凝结任何 人类劳动，但是是人类重要的物质基础，因此 对土地具有实质的需求，且需求随着人口增长、 经济发展、生活水平的提高而增加，产生供需 关系，并形成价格。
2）房地产价格的特殊性： ·房地产价格深刻地受区位影响 ·房地产价格是权益价格，而不是实体价格 ·房地产价格既可能是交易价格，也可能是
租赁价格（租金收益） ·房地产商品价值量大，价格形成时间较长
（需慎重考虑与决策） ·房地产的质量不易判断 ·价格是个别形式，或较易受个别因素（消
费心理、现场气氛等）的影响
2）房地产估价是科学、艺术和经验的有机结合 • 必须有明确的估价目的； • 必须遵循房地产估价的原则和程序； • 必须依赖充足的房地产市场资料； • 必须选择科学而合适的估价方法； • 必须充分了解和掌握待估房地产的各种权利
状态；
• 必须有明确的估价时点； • 房地产估价的整个过程都要有估价人员的推
一方面，土地供给有限；另一方面，人 口增长、经济社会发展等，都需要土地。
决定了土地的供需不平衡，当供给一定或 缺乏时，需求增长，其价格必将上升，土地价 值随之上升，存在较明显的增值趋势。
• 权益性 土地并非人工劳动产品，但有价格。这主
要表现为土地的产权性及由此带来的利益。土 地价格不是土地实体的价格，而是土地的权益 价格。不同的土地产权设置，其价格是不同的。 所有权价格、使用权价格、抵押权价格等。
办公房地产 工业房地产 其他房地产
• 按开发程度划分 生地：完成审批手续，未开发
毛地：完成审批手续，但需先动迁安置住户、 拆除旧有建筑物
《房地产评估》课件
撰写评估报告
报告内容
包括评估对象描述、价值 类型及方法说明、评估结 果及分析等。
报告格式
按照规定的格式撰写报告 ，确保内容完整、条理清 晰。
报告审核
由经验丰富的评估师对报 告进行审核，确保评估结 果准确可靠。
04
房地产评估应用
Chapter
房地产抵押贷款评估
抵押贷款评估概述
抵押贷款风险评估
抵押贷款评估是指对房地产作为抵押 物的价值进行评估，以确定贷款金额 和风险。
常用的评估方法包括比较法、收 益法和成本法等，应根据具体情
况选择合适的评估方法。
纠纷解决
根据评估结果，协助当事人进行 协商或调解，以解决纠纷。
05
房地产评估案例分析
Chapter住宅类Fra bibliotek地产评估案例住宅类房地产是人们生活的主要场所，其评估涉及到 众多因素，如地理位置、周边环境、房屋质量等。
输入 标题
注意事项
要求选取的比较对象与待评估房地产在用途、建筑结构、 环境等方面相似或相近，同时要考虑交易时间、交易情况 等修正因素。
收益还原法
总结词
详细描述
将房地产未来预期收益折现至评估时点的 方法
收益还原法通过预测房地产未来每年的净 收益，并选择合适的折现率将其折现至评 估时点，从而得出待评估房地产的价值。
《房地产评估》PPT课件
目录
• 房地产评估概述 • 房地产评估方法 • 房地产评估程序 • 房地产评估应用 • 房地产评估案例分析
01
房地产评估概述
Chapter
房地产评估的定义
总结词
房地产评估是对房地产价值进行科学 、公正、合法评估的行为。
详细描述
房地产评估是根据国家法律法规和相 关政策，运用科学的方法和程序，对 房地产的价值、性能、风险等方面进 行全面、客观、公正的评估。
4第五章 房地产评估.ppt
（以潜在毛收入的某－百分率来计算） 房地产总费用 = 管理费 + 维修费 + 保险费 + 税金
注意：房地产总费用中不包括会计上的折旧额
（二）地价理论
1、地价的本质是地租的资本化
一般商品的价格是以价值为基础，上下波动的，价值 是生产商品的社会必要劳动时间决定的，但没有开垦 的土地不是劳动产品，即使是开发了的土地，价格与 价值差异也很大，土地价格决定也具有特殊性。
2、地价特征 (1)地租的资本化 (3)具有增值性 (5)具有个别性
第五章 房地产评估
本章学习目的和要求
1、了解房地产评估的基本内容和特点 2、熟悉房地产评估的影响因素 3、掌握收益法、市场法、成本法、剩余法在房地产评估
中的应用 4、熟悉基准地价修正系数法及路线价法在房地产评估中
的应用 5、了解在建工程评估
第一节 房地产评估概述
一、房地产的整体概念
房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物（不动 产）。其中：
土地是指地球的表面及其上下一定范围内的空间。 建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和建筑
设备等组成的整体物，包括房屋和构筑物。 其他地上定着物是指固定在土地或建筑物上，与土地、建筑
物不能分离，或者虽然可以分离，但是分离不经济，或者分 离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能，或者 使土地、建筑物的价值明显受到损害的部分。
第三节 收益法在房地产评估中的运用
一、基本思路
以房地产的预期收益能力为导向求取估价对象的价值 价值高低主要取决于下列3个因素： ① 未来净收益的大小 ② 获得净收益的可靠性 ③ 获得净收益期限的长短
3个因素：
① 未来净收益的大小——未来净收益越大，价值越高，反之越低； 净收益的测算途径可分为两种： 一是基于租赁收入测算净收益，例如存在大量租赁实例的普通
注意：房地产总费用中不包括会计上的折旧额
（二）地价理论
1、地价的本质是地租的资本化
一般商品的价格是以价值为基础，上下波动的，价值 是生产商品的社会必要劳动时间决定的，但没有开垦 的土地不是劳动产品，即使是开发了的土地，价格与 价值差异也很大，土地价格决定也具有特殊性。
2、地价特征 (1)地租的资本化 (3)具有增值性 (5)具有个别性
第五章 房地产评估
本章学习目的和要求
1、了解房地产评估的基本内容和特点 2、熟悉房地产评估的影响因素 3、掌握收益法、市场法、成本法、剩余法在房地产评估
中的应用 4、熟悉基准地价修正系数法及路线价法在房地产评估中
的应用 5、了解在建工程评估
第一节 房地产评估概述
一、房地产的整体概念
房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物（不动 产）。其中：
土地是指地球的表面及其上下一定范围内的空间。 建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和建筑
设备等组成的整体物，包括房屋和构筑物。 其他地上定着物是指固定在土地或建筑物上，与土地、建筑
物不能分离，或者虽然可以分离，但是分离不经济，或者分 离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能，或者 使土地、建筑物的价值明显受到损害的部分。
第三节 收益法在房地产评估中的运用
一、基本思路
以房地产的预期收益能力为导向求取估价对象的价值 价值高低主要取决于下列3个因素： ① 未来净收益的大小 ② 获得净收益的可靠性 ③ 获得净收益期限的长短
3个因素：
① 未来净收益的大小——未来净收益越大，价值越高，反之越低； 净收益的测算途径可分为两种： 一是基于租赁收入测算净收益，例如存在大量租赁实例的普通
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2020/7/11
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第三节 选取可比实例
一、选取可比实例必要性 用于参照比较的交易实例称为可比实例 二、选取可比实例的质量要求 1、处于同一个供求范围内 2、用途相同 3、规模相当 4、建筑结构相同 5、档次相同 6、权利性质相同 7、成交日期与估价时点接近 8、交易类型相同 9、应该是正常市场价格或者可修正为正常市场价。 三、选取可比实例的数量要求 3个以上，10个以下。
2020/7/11
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某宗房地产在2005年6月的价格为2000元/平 米，某地区某类房地产2005年4月至10月的 价格指数分别为：99.6、94.7、96.7、105.0、 109.2、112.5、118.1（均以上个月为100）。 试计算该宗房地产2005年10月的价格。
15
三、交易情况修正的方法 以正常的市场价格为基准。 正常价格=实例价格×交易情况修正系数 =实例价格×1/(1±s%） =实例价格×100/(100±s) 例如：某可比实例成交价格为5000元/平米，在估 价调查中得知是属于熟人之间的交易，经分析，此 交易比正常的市场价格低5%左右，则进行交易情 况修正的计算过程为： 正常价格=5000×100/(1-5%)=5263元/平米
2020/7/11
16
有时得到的数据是买方付出的包含了交易税 费在内的实际价格（买方付出），或者是卖 方得到的不需要支付税费的净收入（卖方净 得）。 正常价格－应由卖方缴纳的税费＝卖方实际 得到的价格 正常价格＋应由买方缴纳的税费＝买方实际 付出的价格 P132
2020/7/11
17
第六节 交易日期调整 一、含义：将可比实例的价格修正为在估价 时点的价格。 二、交易日期调整方法 可比实例在成交日期有价格×（1±T%）＝可 比实例在估价时点的价格
2020/7/11
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第四节 建立价格可比基础 一、统一付款方式 复利计息：利息生息 In=P[（1+i）n—1] n个计息周期后的本利和： Fn=P(1+i)n 求现值的公式： P=Fn/(1+i)n 某房地产企业贷款100万，期限3年，年利率为10%， 采用复利计息，3年后企业应还款额为 F=100×（1+10%）3=133.1（万元）
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18
（一）交易日期调整的价格指数法 定基价格指数，以某年为基期。 环比价格指数，以上年为基期。 P135 （二）交易日期调整的价格变动率法 逐期递增或递减的， 可比实例在成交日期的价格×（1±价格变动率） 期数＝可比实例在估价时点的价格 平均上升或下降的， 可比实例在成交日期的价格×（1±价格变动率× 期数）＝可比实例在估价时点的价格 P135
2020/7/11
14
二、造成成交价格偏离正常市场价格的因素 1.有利害关系人之间的交易 2.急于出售或急于购买的交易 3.不了解市场行情的交易 4.特别动机或偏好的交易 5.特殊交易方式的交易 6.交易税费非正常负担的交易 7.相邻房地产的合并交易 8.受债权债务关系影响的交易
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第四章 市场法
第一节 第二节 第三节 第四节 第五节 第六节 第七节 第八节 第九节
市场法基本原理 搜集交易实例 选取可比实例 建立价格可比基础 交易情况修正 交易日期调整 房地产状况调整 求取比准价格 市场法总结和运用举例
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1
2
第一节 市场法的基本原理
一、市场法的概念 是将估价对象与在估价时点的近期发生过交 易的类似房地产进行比较，对这些房地产的 成交价格做适当的处理，以求取估价对象客 观合理价格或价值的方法。
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3
二、市场法的理论依据
替代原则：在同一供给需求圈内，市场 上相似的产品应该有相近的价格。 大数法则。
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4
三、市场法适用的对象和条件
适用的对象：是具有交易性的房地产。 适用条件：是在同一供求范围内并在估价时点的近期，存 在着较多类似房地产的交易。 三方面的价格差异： 1、实际交易情况与正常交易情况不同（情况修改） 2、成交日期与估价时点不同（交易日期调整） 3、可比实例与估价对象房地产不同（房地产状况调整） 还可用于房地产市场租金及成本收益法、收益法、假设开 发法中重新构建价格、房地产价格各项构成、收入、运营费 用、空置率、入住率、报酬率、资本化率、收益乘数、开发 经营期等的求取。
1 0.5%6 （1 1.5%）12
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12
五、统一面积单位 1亩=666.67平米， 1公顷=10000平米， 1平米=10.764平方英尺， 1平米=0.303坪
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第五节 交易情况修正 一、交易情况修正的含义 如果交易情况是不正常的，修正为正常情况 下的价格。
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ห้องสมุดไป่ตู้
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四、市场法的操作步骤
（一）搜集交易实例 （二）选取可比实例 （三）对可比实例成交价格进行处理 （四）求出比准价格
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6
第二节 搜集交易实例
一、搜集大量交易实例的必要性 至少10个，其中3个是最基本的比较实例；已经发生的交易。
二、搜集交易实例的途径 1.查阅政府有关部门的房地产交易资料 2.查阅各种报刊上有关房地产出售、出租的广告和信息 3.以购房者身份与租售房地产者洽谈，从中了解有关信息 4.参加房地产交易展示会 5.同行之间的交流 6.其它途径 三、搜集内容的完整性和真实性 四、建立交易实例库
2020/7/11
假设年利率为6%，则在其成交日期一次性付清的价格为：
11
假设半年利率为3%，则一次性付清的价格为
假设季度利率为1.5%，则一次性付清的价格为：
40
20
1 1.5%2
（1
20 1.5%）4
78.257万元
假设月利率为0.5%，则一次性付清的价格为：
40 20 20 78.248万元
2020/7/11
9
某宗房地产交易总价为30万元，其中首付20%， 余款于半年后支付。假设月利率为0.5%，试计算 该宗房地产在其成交日期一次付清的价格。
2020/7/11
10
某宗房地产的交易总价款是80万元，合同约 定分期付款，成交日期首付40万，半年后支 付20万，一年后再付20万，作以下几种假设， 年利率为6%、半年利率为3%、季度利率为 1.5%、月利率为0.5%，试计算将其付款方式 统一到成交日期一次性付清价格分别为多少？
7
第三节 选取可比实例
一、选取可比实例必要性 用于参照比较的交易实例称为可比实例 二、选取可比实例的质量要求 1、处于同一个供求范围内 2、用途相同 3、规模相当 4、建筑结构相同 5、档次相同 6、权利性质相同 7、成交日期与估价时点接近 8、交易类型相同 9、应该是正常市场价格或者可修正为正常市场价。 三、选取可比实例的数量要求 3个以上，10个以下。
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某宗房地产在2005年6月的价格为2000元/平 米，某地区某类房地产2005年4月至10月的 价格指数分别为：99.6、94.7、96.7、105.0、 109.2、112.5、118.1（均以上个月为100）。 试计算该宗房地产2005年10月的价格。
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三、交易情况修正的方法 以正常的市场价格为基准。 正常价格=实例价格×交易情况修正系数 =实例价格×1/(1±s%） =实例价格×100/(100±s) 例如：某可比实例成交价格为5000元/平米，在估 价调查中得知是属于熟人之间的交易，经分析，此 交易比正常的市场价格低5%左右，则进行交易情 况修正的计算过程为： 正常价格=5000×100/(1-5%)=5263元/平米
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有时得到的数据是买方付出的包含了交易税 费在内的实际价格（买方付出），或者是卖 方得到的不需要支付税费的净收入（卖方净 得）。 正常价格－应由卖方缴纳的税费＝卖方实际 得到的价格 正常价格＋应由买方缴纳的税费＝买方实际 付出的价格 P132
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第六节 交易日期调整 一、含义：将可比实例的价格修正为在估价 时点的价格。 二、交易日期调整方法 可比实例在成交日期有价格×（1±T%）＝可 比实例在估价时点的价格
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第四节 建立价格可比基础 一、统一付款方式 复利计息：利息生息 In=P[（1+i）n—1] n个计息周期后的本利和： Fn=P(1+i)n 求现值的公式： P=Fn/(1+i)n 某房地产企业贷款100万，期限3年，年利率为10%， 采用复利计息，3年后企业应还款额为 F=100×（1+10%）3=133.1（万元）
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（一）交易日期调整的价格指数法 定基价格指数，以某年为基期。 环比价格指数，以上年为基期。 P135 （二）交易日期调整的价格变动率法 逐期递增或递减的， 可比实例在成交日期的价格×（1±价格变动率） 期数＝可比实例在估价时点的价格 平均上升或下降的， 可比实例在成交日期的价格×（1±价格变动率× 期数）＝可比实例在估价时点的价格 P135
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二、造成成交价格偏离正常市场价格的因素 1.有利害关系人之间的交易 2.急于出售或急于购买的交易 3.不了解市场行情的交易 4.特别动机或偏好的交易 5.特殊交易方式的交易 6.交易税费非正常负担的交易 7.相邻房地产的合并交易 8.受债权债务关系影响的交易
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第四章 市场法
第一节 第二节 第三节 第四节 第五节 第六节 第七节 第八节 第九节
市场法基本原理 搜集交易实例 选取可比实例 建立价格可比基础 交易情况修正 交易日期调整 房地产状况调整 求取比准价格 市场法总结和运用举例
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第一节 市场法的基本原理
一、市场法的概念 是将估价对象与在估价时点的近期发生过交 易的类似房地产进行比较，对这些房地产的 成交价格做适当的处理，以求取估价对象客 观合理价格或价值的方法。
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二、市场法的理论依据
替代原则：在同一供给需求圈内，市场 上相似的产品应该有相近的价格。 大数法则。
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三、市场法适用的对象和条件
适用的对象：是具有交易性的房地产。 适用条件：是在同一供求范围内并在估价时点的近期，存 在着较多类似房地产的交易。 三方面的价格差异： 1、实际交易情况与正常交易情况不同（情况修改） 2、成交日期与估价时点不同（交易日期调整） 3、可比实例与估价对象房地产不同（房地产状况调整） 还可用于房地产市场租金及成本收益法、收益法、假设开 发法中重新构建价格、房地产价格各项构成、收入、运营费 用、空置率、入住率、报酬率、资本化率、收益乘数、开发 经营期等的求取。
1 0.5%6 （1 1.5%）12
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五、统一面积单位 1亩=666.67平米， 1公顷=10000平米， 1平米=10.764平方英尺， 1平米=0.303坪
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第五节 交易情况修正 一、交易情况修正的含义 如果交易情况是不正常的，修正为正常情况 下的价格。
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四、市场法的操作步骤
（一）搜集交易实例 （二）选取可比实例 （三）对可比实例成交价格进行处理 （四）求出比准价格
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第二节 搜集交易实例
一、搜集大量交易实例的必要性 至少10个，其中3个是最基本的比较实例；已经发生的交易。
二、搜集交易实例的途径 1.查阅政府有关部门的房地产交易资料 2.查阅各种报刊上有关房地产出售、出租的广告和信息 3.以购房者身份与租售房地产者洽谈，从中了解有关信息 4.参加房地产交易展示会 5.同行之间的交流 6.其它途径 三、搜集内容的完整性和真实性 四、建立交易实例库
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假设年利率为6%，则在其成交日期一次性付清的价格为：
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假设半年利率为3%，则一次性付清的价格为
假设季度利率为1.5%，则一次性付清的价格为：
40
20
1 1.5%2
（1
20 1.5%）4
78.257万元
假设月利率为0.5%，则一次性付清的价格为：
40 20 20 78.248万元
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某宗房地产交易总价为30万元，其中首付20%， 余款于半年后支付。假设月利率为0.5%，试计算 该宗房地产在其成交日期一次付清的价格。
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某宗房地产的交易总价款是80万元，合同约 定分期付款，成交日期首付40万，半年后支 付20万，一年后再付20万，作以下几种假设， 年利率为6%、半年利率为3%、季度利率为 1.5%、月利率为0.5%，试计算将其付款方式 统一到成交日期一次性付清价格分别为多少？