案例11 万科地下空间设计的18个关键(控成本妙招)
万科地下车库成本控制
地下车库建筑设计中的成本问题2009.0309.3.19 1解析地下车库09.3.19 2地下车库建筑设计中的成本问题---解析地下车库决定地下车库成本的因素很多，主要有以下几方面： 1：地下车库规定停车数量 2：地下车库范围、层数以及布置方式 3：人防地下室面积、等级及布置方式 4：停车率（重点内容） 5：构造做法 6：含钢量09.3.19 3地下车库建筑设计中的成本问题---解析地下车库竖向合理布置：一层？二层？一大一小?1 3 X 2A成本结论：A＜D ＜ B ＜ CBCD地下室尽量布置在地下一层，C方案不可取 普通地下一层地下车库建安成本约1600元/平米，人防地下室约2300元/平米 地下一层加地下二层普通地下车库建安成本约2000～2200元/平米 地下一层普通地下车库，地下二层人防地下室的建安成本约2000～2500元/平米09.3.19 4地下车库建筑设计中的成本问题---解析地下车库AB成本结论：A＜ C ＜ BC人防地下室普通地下室09.3.19 5地下车库建筑设计中的成本问题---解析地下车库ABC人防地下室成本结论： C＜ B ＜ A 多层人防地下室一般置于最底下一层09.3.19 6普通地下室地下车库建筑设计中的成本问题---解析地下车库■停车率：地下车库总面积 / 停车位总数注：1：总面积指地下车库外墙围合的所有面积，当存在消防控制室、 垃圾房、污水处理站、换热站以及政府规定要做的非机动车库、物 管用房等特殊情况下需要设置的房间时，应进行特别说明及复核。
2：当地允许以摩托车位折抵小汽车停车位时，停车位总数包括摩 托车位折算后的数量 3：停车位总数包括当地政府认可的子母车位停车率指标直接反映一个地下车库的停车效率■构造做法：这里指层高、建筑面层、找坡方式等具体做法 这些做法的明确与改进，可使我们节省大量材料09.3.19 7地下车库建筑设计中的成本问题---解析地下车库地下车库停车率简易指标：用于控制万科所有住宅建筑地下车库的设计 适用范围：适用于住宅楼下方的普通地下车库，不包括机械式立体停车库、复式停车库、 别墅TH私家车库等特殊的地下车库。
万科集团设计阶段成本控制
万科集团设计阶段：控制成本的65条强条■部分建筑专业总评布置1.室外场地竖向标高不合理，造成回填过高.2.非常重要的一点，控制每一款户型的数量总量，及总平楼型的适当复制，是规划与设计上降低前期费用的主要手段。
3•总平上变配电间等机房与服务的区域距离过长，走线不合理.4.地下顶板上覆土建筑为1〜1.5m （即结构计算按平均1・5米）内为主，可部分缓坡适当升高，但该区域＞1.5米左右覆土区域应做轻质构造（土建构筑物、空盒子或泡沫板、假山塑石）过渡，景观设计反馈建筑设计单位；一般为控制造价及土方，起坡最高点区域也控制在3m左右，个别高4m及以上要方案阶段论证；景观中泳池、亭子、廊架、2m以上景墙（从地面起）等重型元素也要作为条件反馈。
5.消防车道、登高场地或车行道近可能在一跨地库柱网内。
大树布置在柱点。
当然消防通道、登高场地或车行道尽量不在地下室顶板上。
建筑平面功能:1.防火分区过多，造成楼梯、门、设备增加.2.人防设计:一防护面积过少造成单元增多.-- 相邻单元未连接造成临空墙过长.—-一框二门的人防门过多（部分可用临战封堵替代）---进人防前的防倒塌范围过大（按现规范6级人员掩蔽所主要室外出入口的楼梯，坡道及走道做即可）-一室外顶板下的人防面积过大（应尽量将人防做在建筑投影范围下）---人防门型号不合理（钢门造价高，所以除主要通道上外尽量做混凝土人防门•同时尽量避免汽车通道坡道上做双开的钢防火门）----人防功能不合理（如争取做部分物资库）-一平战转换方案不合理，应尽量平时通风系统与战时系统、用房合用•人防主要出入口外的人防污水洗消井可与消防电梯集水井合用•有条件时防爆波电井可与平时电缆井合用•——室内非人防区域、人防顶板上无直接管线的可取消夹层•即利用局部夹层或管沟•3•地下室层高及埋深过大（每埋深增10cm,地下室钢筋增3〜4KG/m2,覆土每厚10CM,地下室钢筋增1. 5、2KG/m2,故覆土原则上1200mm左右，大乔用局部堆土、树池处理）；层高无人防3. 6M,有人防3. 8m,机械车库4. 2m.地下室面积过大- -尽可能增加车位利用率，相关设备辅助用房先考虑利用主楼空间；多层尽量不做全地下室•了解各地的汽车库尺寸、通道的要求（必须写入设计任务书），查询其地方规范或参用的市、省或国标，杜绝浪费。
建筑物地下空间设计要点
建筑物地下空间设计要点在现代城市化进程中，土地资源越来越紧张，为了充分利用有限的土地资源，建筑物地下空间的设计和利用逐渐成为一种重要的解决方案。
地下空间不仅可以满足建筑物的功能需求，还可以提供额外的空间用于商业、交通、文化等多种用途。
然而，地下空间的设计和建设也面临着一系列的挑战和要点，本文将从几个方面探讨建筑物地下空间设计的要点。
1. 地下空间的合理规划地下空间的规划是地下空间设计的基础。
在规划阶段，需要充分考虑地下空间的功能需求、建筑物的结构和布局、地下水位等因素。
合理规划地下空间的布局和功能分区，可以使地下空间得到最大限度的利用。
例如，商业区域可以位于地下一层，办公区域可以位于地下二层，这样可以有效分隔不同功能区域，提高空间利用效率。
2. 地下空间的结构设计地下空间的结构设计是确保地下空间安全可靠的关键。
地下空间的结构设计需要充分考虑地下水位、土壤条件和地下空间的用途。
例如，在地下空间设计中，需要采用防水措施来防止地下水渗透，以及采用适当的地基加固措施来保证地下空间的稳定性。
此外，还需要考虑地下空间的通风、照明和消防等方面的设计，以确保地下空间的舒适性和安全性。
3. 地下空间的通风和照明设计地下空间通风和照明是地下空间设计中不可忽视的要点。
地下空间通常缺乏自然光线和新鲜空气的供应，因此需要采用合适的通风和照明设计来改善地下空间的环境质量。
通风系统可以通过引入新鲜空气和排出污浊空气来保持地下空间的空气流通。
照明设计可以采用天窗、人工照明和反射照明等方式来提供充足的光线。
合理的通风和照明设计可以使地下空间更加宜人和舒适。
4. 地下空间的安全设计地下空间的安全设计是保障地下空间使用者安全的重要要点。
地下空间设计需要考虑防火、防盗、防灾等方面的安全问题。
例如，在地下商业区域需要设置合适的防火设施和安全出口，以应对火灾等突发情况。
在地下停车场需要采取防盗措施来保护车辆和使用者的安全。
此外，还需要考虑地震、洪水等自然灾害对地下空间的影响，并采取相应的防灾措施。
万科：地下空间设计的18个关键
万科：地下空间设计的18个关键一、指标设定1.机动车停放数量控制点：机动车车户比分别按《城市居住地区和居住区公共服务设施设置标准》和《上海市城市规划管理技术规定》所规定的不同方法计算：既定项目方案设计的总车位数，可得出两个结论数据。
比较这两个数据，按较低数据结论跟当地相关部门进行沟通。
从总量上对车位加以控制。
2.非机动车停放数量控制点：非机动车车户比数。
按《城市居住地区和居住区公共服务设施设置标准》计算既定项目所需非机动车位数，再按1.5m2/车位核定总的非机动车停车面积。
3.人防建设面积控制点：计算规则。
（1）谨慎对待地上面积统计，9层以下建筑控制基础埋深尽量小于3米，以此控制应建人防的总量。
（2）采用合理有效的方式减少人防总量，如：应该将高层和多层裙房分开计算。
（3）在设计人防部分时，应在规范允许的范围内多算已建的人防面积。
二、开发决策步骤一：在既定指标的情况下，尽可能少的设置地下空间4.地下机动车停车数量控制点：地面停车率、绿地率、道路。
（1）尽可能多的利用地面及架空层公共停车；（2）尽可能通过以下方式减少除停车以外的地面占地，以扩大地面停车的面积：a.准确计算绿地率；b.减少集中硬景面积；c.避免8m宽以内的绿地；d.设计中尽量将人行道计入绿化面积内；e.按最小值设定道路宽度；f.尽可能在双车道边设置停车位；g.需增加道路宽度时，可仅在停车位区域增加，以减少道路面积。
(3)还可以在地面上采用双层机械停车架的方式，尽可能多的解决车位数量。
5.地下非机动车停车数量控制点:地面停车率、绿地率、道路。
尽可能利用地上停放，如：不计容的架空层，可不计面积的自行车棚架等。
步骤二：考虑采用经济性最好的地下空间在既定地下空间量的情况下，在已经得出必须要放在地下空间中总量的情况下，尽可能合理利用结构专业本身已经产生的地下空间，在利用完已有的地下空间的前提下再考虑采用经济性（结构、水、电、暖专业的角度）最好的地下空间。
花3分钟,学会万科、中海的结构设计成本控制绝招
花3分钟，学会万科、中海的结构设计成本控制绝招本文针对省钱的结构设计，整合了标杆企业的研究成果、专家老师的经验总结，期望以外行看得懂的方式，全面、直观、形象地表达出“省钱的结构设计是什么样子”，使成本同行们在结构设计上达到“不懂专业、可以沟通、也会判断”的境界，进而“一眼识别”。
1地基与基础地下部分的特点是：看不见、算不清、浪费多。
我们的管理思路是：从大面着眼，从勘察入手。
1、承压板试验：最大限度地发挥地基土的承载力主要是勘察单位对地基承载力的取值与实际承载力的符合度。
承载力是地基与基础设计的重要方面，承载力往往有较大潜力挖。
而地基变形验算可能对高层更重要，但地基变形验算的经验值很大，验算又不是很靠谱，好多时候算不清。
用承压板试验进行原位试验，从而得到天然地基土的承载力，比勘察报告值更接近于实际情况，能最大限度地发挥地基效率。
有案例表明，某个项目较地勘值提高40%的承载力，即理论上可节约40%的基础成本；甚至有案例进行承压板试验后直接取消桩基、改为天然地基，节省成本、缩短工期。
另外，关注承载力的取值。
承载力取值往往是参照不同的规范有不同的结果，关键在于选择有经验的勘察单位！“承压板试验”是用来检测天然地基基础的承载力、利用承压板进行岩体变形参数原位测试方法的一种，常用于复合地基承载力试验。
（具体参见：《建筑地基基础设计规范》(GB50007－2011)）如下图：一起来看一下龙湖的做法。
首先，将地基承载力取值与实际的符合度，作为考核勘察单位的指标之一。
地下室的地质以及水位情况是根据勘察单位提供的地质报告确定的，勘察单位的综合实力是决定地质报告的准确与否的关键。
勘察单位提供持力层地基承载力特征值后，应与相近类似地块的数据进行比较，在保证安全的前提下，与设计院一道同勘察单位沟通，保证提供的地基承载力特征值数据不偏于保守（尽量高）。
如果地基承载力取值与实际偏离度太大，说明勘察单位的技术力量较弱，应淘汰。
万科（全套）地库经济性设计控制要点详解
万科（全套）地库经济性设计控制要点详解万科在研究地下车库经济性的过程中，对万余份地下停车大数据进行了一系列的统计，总结了针对各种住宅产品组合地下停车情况的普遍性规律，制定了与集团当下需求相对应的地下车库控制指标，希望能给大家以启发。
一、万科停车效率维度①万科集团指标要求②万科控制要点汇总③万科控制要点详解控制要点①详解总结：地库设计必须前置，在规划布置塔楼时兼顾停车效率，利用地库经济性要求反推规划布局调整。
控制要点②详解通过结构、车道、地库轮廓线的微调，尽量消除单侧停车的车道。
控制要点③详解坡道应优先选择在停车效率不高的区域布置，如塔楼附近，地库边界附近。
问题： 坡道选择布置在停车效率高的区域，影响停车效率指标坡道应优先选择在停车效率不高的区域布置，如塔楼附近，地库边界附近。
控制要点④详解应尽量保证上下层车道应重叠设计（坡道地面出入口则以地面流线便利为主）问题：上下层车道不重叠，坡道占用地库面积大优化建议：应尽量保证上下层车道应重叠设计，在平面上减少坡道所占用的面积。
（注：坡道地面出入口则以地面流线便利为主）控制要点⑤详解设备用房应尽量布置在塔楼下等无法停车的区域，让出车道边的空间做停车位问题：设备用房挤占停车空间。
塔楼下方空间留在大面积无效空间设备用房应尽量布置在塔楼下等无法停车的区域，让出车道边的空间做停车位控制要点⑥详解充分利用塔楼下方可停车的空间，调整停车布置的方式，可做少量的柱子移位，激活死角空间问题:塔楼下方空间仍有可停车的空间被浪费充分利用可停车的空间，调整停车布置的方式，必要时可做少量的柱子移位，激活死角空间控制要点⑦详解严控柱网尺寸。
在项目档次较高，尺寸需要提升时，提升尺寸需要详细论证后，报区域审批问题：柱网过大，在正常车位，正常柱径的情况下，采用8.6*8.2米的柱网，车道宽度达到6~6.2米优化建议：严控柱网尺寸，常规项目车道宽度控制在5.5米为宜二、层高净高维度①指标要求及剖面关系万科地下室指标要求：地下室层高需考虑覆土层厚度、结构形式、机电设备空间、施工误差等因素，并结合地库所需要净高要求综合确定。
万科设计成本控制要点
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万科设计成本控制要点
二）施工阶段
1、建设的准备（报批手续、工程招标、施工前 期的三通一平等）
2、建设实施阶段（工程施工合同，施工管理
装修部分：根据设计投标确定的方案进行工程报价招
标（注意要统一材料的档次及要求）
绿化及小品：根据设计投标确定的方案进行工程报价
招标（注意要统一材料规格）
效益的依据；
2、及时加强竣工决算及交付手续； 3、计算成本，便于经济核算，增加企业利润；
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五）工程结算原则（与万创有关 ）
见附件
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六）结算应注意的问题
见附件
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n 装修及绿化工程：乙方编制 报甲方万创 万 创审核工程量 预算核对单价 双方核对认可
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工程结算分为哪几大部分
1、工程结算= 工程预算+ 设计变更 +现场签证+ 材料价差
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四）工程结算的作用
1、作为核定固定资产最终价值，考核分析投资
n 装修、特殊及甲方分包工程----甲方预算人员
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工程预算的作用
1、较准确地反映建筑安装工程造价； 2、为各单项工程计算单位费用； 3、是甲方及乙方核算的基础； 4、是安排施工进度计划和统计工作量的基础； 5、是安排甲方用款计划的基础； 6、是设备及材料订货的依据； 7、是编制工程招标及投标的基础；
万科建筑专业设计优化要点
建筑专业做为龙头专业在成本控制所占权重也比较大，在方案阶段就介入成本控制的理念，可以最大限度的减少事后变动带来的成本。
施工图阶段选用好的经济的工程做法，选用经济型材料等方面可以极大降低成本。
图纸出完后加入图审优化步骤，可进一步控制成本。
总之在建筑设计阶段应加强全过程控制，在不影响品质前提下从各个方面，各个角度节约成本。
一、方案设计阶段优化1、选择好的设计团队，深入理解规范内涵，全面理解规范，避免对规范了解不全面而造成的不必要浪费。
合理布置带来的结构成本的增加。
同时兼顾结构类型的选择，分别评估平面、竖向等各方向的复杂程度，不宜选择不规则的建筑方案。
3、单体及户型设计时，应寻求效果与成本的平衡，除商业与公建外，不宜选择体型过分复杂的单体；高层条式住宅的体形系数一般不超过0.35，高层点式住宅的体形系数一般不超过0.40，符合产品定位要求。
二、地下公共部位设计优化1、地下车库设计时首先进行停车区布置，设计时应安排车道两边停车，允许少量单边停车，避免车道边无停车位；不应设计双层地下车库，如果一层地下车库车位不能满足规划指标要求，可以加大车库层高，设计双层机械停车库；推迟机械车位配置时间：待入住率大于40%后再配置，以减少资金投入；设备用房及楼梯宜集中布置在角落；独立式地下单层车库(非人防地下车库)的单车面积宜控制在30~35㎡以内。
2、地下车库净高设计标准中低档为2.3米；高档为2.5米。
3、地下车库通道宽度按照6米设计。
意图：6、中低档楼盘地下室下沉式庭院进深一般不少于3米。
高档楼盘地下室下沉式庭院进深一般不少于3.5米。
别墅项目不小于4米。
负一层窗采光井进深为1-1.2米，并且做好防雨、排水措施。
三、地上公共部位设计优化1、在确定层高时，应综合市场取向，产品自身的定位，选择合适的层高；层高每增加0.1m造价增加该层造价的3~5%。
首层、标准层、首层单元大堂的层高标准：2、提高产品附加值，花小钱博大钱：建筑室内外高差900；地下负二层标高与地下车库基本平齐；负一层与一层连起来设计复式住宅户型。
地下车库设计优化的18个关键点
地下车库结构复杂，一旦设计存在失误，返工量和更改难度均较大，所造成的无效成本数额也巨大。
总结了万科、中海地下车库设计方面非常有价值的18项关键技术措施供参考。
1、地下车库平面布置在条件允许的情况下，应尽可能设计成半地下室形式，且地下停车库宜集中布置。
半地下车库尽量减小地下部分埋深，并利用顶板上部绿化覆土荷载，减少或不采用抗拔桩，节省地下工程量。
全地下车库设计时，应尽量综合利用水浮力和上部荷载取值的平衡，减少桩基础抗浮，并控制绿化种植、综合管线埋设要求的最小覆土厚度，减少地库埋深。
2、地下车库适应的柱网尺寸考虑停车效率与工程成本、车型适应范围，综合性最优柱网8.1m*8.1m，建议高档项目采用。
经济柱网 7.8m*8.1m，为节省成本，建议大部分项目采用此种尺寸，同时另设10%大型尺寸停车位，解决大型车停车问题。
根据项目的实际情况可以采用短跨小柱距的结构方案，尤其是杭州、宁波等对停车位尺寸要求高的城市。
虽然理论上停车效率较 7.8m*8.1m 方案，单车面积上升 1.5平方米左右，立柱数量增加近50%，但立柱对总成本影响甚微，且优点是层高可以降低200～300。
在地质情况复杂、水位较高且基坑维护条件较差的项目中，可以节省相当的开挖量和基坑支护费用，成本节约显著。
但此柱网选用，须经过结合具体地库方案的经济性比较后采用。
3、地下车库面积优化设计集中地库面积优化设计方法：(1)使用效率最高的高效停车单元进行组合设计。
高效单元是经设计研究优化的车道面积最小、停车效率最高、面积是 4000平方米（一个消防分区）的设计模数单元。
方案规划设计阶段，增加地库适应性方案比较，使用地库停车标准，进行地库概念方案设计，调整住宅楼栋间距避免出现车辆单排布置、被动利用塔楼地下空间、支护间距预留不够等等问题。
(2)停车库端头优化停车布置设计：近端式停车布置，在近端的两跨比循环式布置可多停车 7辆。
因此，在满足规范 50 辆停车分组及防火间距要求的情况下，应尽量采用尽端式布置。
地下室设计成本管控(一)2024
地下室设计成本管控（一）引言概述：地下室设计成本管控在建筑领域中扮演着至关重要的角色。
随着人们对地下空间的需求日益增长，如何在设计阶段就对地下室的成本进行有效的管控，成为建筑师和设计师们面临的挑战。
本文将从设计过程的角度出发，提供一些关键点，以帮助项目团队在地下室设计中有效控制成本。
大点一：前期设计考虑1. 定义地下室的功能和用途：在设计之初，明确地下室的功能和用途将有助于避免不必要的设计修改和成本上涨。
2. 考虑地下室与建筑物其他部分的关系：地下室是否需要与上层楼层有连通通道，需不需要考虑自然采光问题等，这些因素都会影响成本管控。
大点二：地下室结构设计1. 选择合适的结构形式：根据地下室所需承载的荷载和设计风险等因素，选择适合的结构形式，以确保结构的安全性，同时兼顾成本因素。
2. 运用高效的施工技术：采用先进的施工技术和设备，如模块化施工、预制构件等，可以提高施工效率，减少成本支出。
大点三：材料选择与采购1. 确认材料的性能与品质：选用具备良好性能和质量的材料，以降低后期维护和修复成本。
2. 定期进行市场调研：了解当前市场上的材料价格和供应情况，选择性价比较高的材料，并建立稳定的供应链，以确保材料成本的控制。
大点四：工程施工与监管1. 严格控制施工进度：合理规划施工进度，减少临时工程、夜工和加班等额外成本。
2. 加强施工监管：建立有效的监管机制，对施工过程进行监督和质量检查，确保施工质量符合要求，避免后期维修成本的增加。
大点五：成本控制总结在地下室设计成本管控的过程中，前期设计的准确性、合理的结构设计和材料选择、高效的施工与监管都起着至关重要的作用。
通过全面分析和合理权衡各项因素，项目团队可以有效地控制地下室设计成本，确保项目的顺利进行和质量的提升。
干货?万科『地下室设计“六步法”』,让同行望尘莫及！
干货•万科『地下室设计“六步法”』,让同行望尘莫及！万科地下空间精细化研发万科集团每年建设成本逾千亿，其中正负零以下投资占20%以上，如何降低地下建筑成本、如何提高地下空间的利用效率成了万科提高竞争力的一个研发重点......今天就把凝结万科30年研发精华的《万科地下室设计“六步法”》分享给大家：篇首：先谈地下成本构成万科地下成本的构成结论：影响造价的主要因素：车位的平均面积、结构布置及形式既然地下空间的研发如此重要，我们万科人自然要严阵以待，首先要解决以下问题：❶方案报建前要明确❷扩初完成前要确定❸基坑.桩/地下室施工前❹施工图完成前要做好以上论点凝结为下图▼这就是大名鼎鼎的万科地下设计六步法......01万科六步法第一步案例：某项目地下车库方案02万科六步法第二步▲满足最小停车率的要求▲通过结构找坡来避免建筑面层加厚带来的层高及厚度要求。
地下室合建案例地下室分建案例地下室的范围万科理想布置：范围方正紧凑主要影响因素：1、规划布局2、地基持力层。
3、施工单位施工质量▼地下室的剖面缺点：占用容积率面积。
住宅出入不方便结构找坡会避免因建筑找坡造成的面层过厚带来的对层高、覆土厚度方面的影响，结构找坡应注意下面几点：❶部分设备用房的地面应为平面。
❷车库底板的排水❸地下室停车的方向。
❹坡度不应大于5%放火规范：一二类车库(150辆以上），单口不应小于4m，双口不宜小于7m设计规范：大中型（50~500）不少于两个，特大型（大于500）不少于三个，单向不应小于5m，双向不应小于7m。
地下室出入口03万科六步法第三步04万科六步法第四步❶理论上，小柱网无梁楼盖最经济，当不能使用无梁楼盖时优先采用单次梁楼盖❷收置首改可以用小柱网5.4x（6.2 4.8 4.8）或中柱网，再改建议用大柱网（7.9～8.1）x（7.9～8.1）❸当板厚有最小要求250或有人防（h=200）时，造价依次为：无梁＜有梁大板＜有梁楼盖（单向次梁）❹水位较低时大中小柱网差别不大，建议用大柱网❺人工成本较高时建议用大柱网06万科六步法第六步课题小结❶地下室的使用顺序原则▼❷地下室设计“六步法”本期万科地下室设计“六步法”专题分享完毕......。
万科成本控制指导、要点、措施
1-3 各房地产开发企业，建立成本核算责任制，不断完善成本核算基础工作，改进成本核算办法，严格按照国家以及集团成本管理的要求，正确组织成本核算工作，并自觉接受集团的监督。
第二章 成本核算的基本程序
成本核算的一般步骤：
第一步：根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。
第二步：按成本核算及管理的要求，设置有关成本核算会计科目和帐簿，按成本核算对象归集开发成本费用。
本核算对象 。
度—会计科目和会计报表》及其附件三“房地产开发业务会计处理规定”与我国具体会管理规则》的要求，制定本指导。
1-2 集团房地产开发企业成本核算的任务是：建立和完善成本核算基础工作，严格遵守成本开支范围，合理确定成本计算对象，正确归集和分配开发成本及费用，及时、准确、完整地提供成本核算资料，及时发现成本管理中存在的问题，以便寻求降低成本的途径。
施工队伍等因素和管理需要等当地实际情况，确定具体成本核算对象。
(1) 单体开发项目，一般以每一独立编制设计概算或施工图预算所列的单项开发工程为成本核算对象。
(2) 在同一开发地点、结构类型相同、开竣工时间相近、由同一施工单位施工或总包的群体开发项目，可以合并为一个成本核算对
象。
(3) 对于开发规模较大、工期较长的开发项目，可以结合项目特点和成本管理的需要，按开发项目的一定区域或部位或周期划分成
第三步：按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。
第四步：将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。
第五步：编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。
第六步：正确划分完工和在建开发产品之间的开发成本，分别结转完工开发产品成本，按建筑面积计算完工产品单位成本。 第七步：正确划分可售面积、不可售面积(由主管部门划分提供)，根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本，按与结算销售收入配比的原则正确结转完工开发产品的销售成本。
【居住】万科地下车库标准化室内设计案例
【居住】万科地下车库标准化室内设计案例万科是国内第一个提出住宅标准化的房企，王石的梦想是“像造汽车一样造房子”！一直以来，万科坚守做城市主流产品的定位，以大规模多层住宅开发为主的项目占据了万科总开发项目的80%左右。
利用标准化手段解决规模化生产及跨地域发展问题，是万科唯一的出路。
王石说：“日本丰田住宅生产的钢结构独栋住宅，安装起来只需要一天，它的装配速度是传统的生产方式完全不能想象的。
”而这种“不能想象”的开发方式，就叫做标准化施工。
即先将住宅的零构件在工厂完成批量生产，然后运送到施工场地，最后进行吊装组配。
就像造汽车一样造房子，彻底的标准化、工业化、机械化，从源头控制部件质量。
下面，莫老爷就带大家领略一下万科住宅产业化目前的进展情况。
居住小区的地下车库是回家第一站，它的品质如何对项目来说至关重要。
一周前，万科亮相了集团内首个标准化停车库（来自深圳万科九龙山项目）。
据该项目工程师介绍：“万科的产品一般分为五条线，包括主流住宅、公寓、度假产品、高端住宅和办公产品。
九龙山停车库是公司主流住宅线里边，目前为止做得最好的产品之一。
不久前，多家国内一线房企都特意带队过来向我们观摩取经。
”先来看一张莫老爷用手机拍的实景图~较之“非标准化停车库”，深万九龙山标准化停车库的优势在哪？莫老爷认为有三点：高品质、环保、省钱。
接下来简单列举7个细节介绍~1、人性化的地面划线系统。
地面划线区分必要的交通标识、标线，车位需标识编号、是否为无障碍或充电车位等信息，规定所有线条均为白色，线宽150mm，行车停车信息一目了然。
2、导视清晰导视系统设计时，采用“万科灰”“万科红”两种基础色，内容涵盖各出入口指示牌和信息牌、各类交通信息吊牌等。
版面设计时，在基础风格之上，预留各项目个性信息空间，提高万科品牌地库辨识度，真正意义上统一深圳万科地库导视系统。
3、重要节点设计为了让业主下了车立刻就能识别电梯的方向，设计师重点关注电梯厅出入口延伸段的灰空间设计。
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每日精选—万科地下空间设计的18个关键（控成本妙招）2014-07-24房地产成本控制网万科地下空间设计的18个关键（控成本妙招）地下空间由于结构复杂，一旦设计存在失误，返工量和更改难度均较大，所造成的无效成本数额也巨大，因此，在设计阶段做好地下空间的经济性控制就非常关键了。
一、指标设定1.机动车停放数量控制点：机动车车户比分别按《城市居住地区和居住区公共服务设施设置标准》和《上海市城市规划管理技术规定》所规定的不同方法计算：既定项目方案设计的总车位数，可得出两个结论数据。
比较这两个数据，按较低数据结论跟当地相关部门进行沟通。
从总量上对车位加以控制。
2.非机动车停放数量控制点：非机动车车户比数。
按《城市居住地区和居住区公共服务设施设置标准》计算既定项目所需非机动车位数，再按1.5m²/车位核定总的非机动车停车面积。
3.人防建设面积控制点：计算规则。
（1）谨慎对待地上面积统计，9层以下建筑控制基础埋深尽量小于3米，以此控制应建人防的总量。
（2）采用合理有效的方式减少人防总量，如：应该将高层和多层裙房分开计算。
（3）在设计人防部分时，应在规范允许的范围内多算已建的人防面积。
二、开发决策步骤一：在既定指标的情况下，尽可能少的设置地下空间4.地下机动车停车数量控制点：地面停车率、绿地率、道路。
（1）尽可能多的利用地面及架空层公共停车；（2）尽可能通过以下方式减少除停车以外的地面占地，以扩大地面停车的面积：a.准确计算绿地率；b.减少集中硬景面积；c.避免8m宽以内的绿地；d.设计中尽量将人行道计入绿化面积内；e.按最小值设定道路宽度；f.尽可能在双车道边设置停车位；g.需增加道路宽度时，可仅在停车位区域增加，以减少道路面积。
(3)还可以在地面上采用双层机械停车架的方式，尽可能多的解决车位数量。
5.地下非机动车停车数量控制点:地面停车率、绿地率、道路。
尽可能利用地上停放，如：不计容的架空层，可不计面积的自行车棚架等。
步骤二：考虑采用经济性最好的地下空间在既定地下空间量的情况下，在已经得出必须要放在地下空间中总量的情况下，尽可能合理利用结构专业本身已经产生的地下空间，在利用完已有的地下空间的前提下再考虑采用经济性（结构、水、电、暖专业的角度）最好的地下空间。
6.住宅地下室空间的利用(1)地上建筑层数（2）地库的形式（3）物资库、车库、人员掩蔽尽可能与政府职能部门沟通，采用造价较低的人防形式。
首选物资库、人防车库、再选人员掩蔽。
步骤三：采用最经济的平面车位布局形式、结构体系及设备在既定地下空间类别的情况下，尽可能采用最经济的平面车位布局形式、结构体系以及经济性较高的设备，以及创造减少设设置的条件。
7.经济性较高的车位布局控制点：总平面建筑间距。
（1）尽可能采用1条车道左右2排车位（垂直后退停车）的情况，这样可使单车位面积指标最小约：25 m²/辆；（2）如有困难也应布置一边垂直，一边平行的车位。
绝对不能出现1个车道只服务1排车位的情况。
8.经济性较高的结构体系控制点：围护结构、平面形式。
9.经济性较高的设备系统选型（1）给排水专业：消防栓系统、自喷系统、灭火器。
（2）电气专业：照明设计、应急照明电源选择、火灾自动报警系统。
（3）暖通专业：车库形式。
10.经济性较高的设备用房设计控制点：变电所布置要求、水泵房布置要求。
三、设计控制11.机动车停放空间设计建筑专业（1）平面设计控制点：轮廓、内部空间（防火、防烟）分区的划分、车位、车道布置方式、结构构件尺寸、设备用房尺寸等。
结论：a.1车道2车位的情况下的最小宽度（结构外表面之间）为：16.1m；b.2车道4车位的情况下的最小宽度（结构外表面之间）为：31.7m；c.横向3个车位的标准柱网开间轴线尺寸为：7.6m；d.端部柱网最经济布局详见《标准单层地库例图》；e.其余零星内容详见《标准单层地库例图》；f.当车位间需设置防火墙时，轴网尺寸会在这些局部适当扩大。
（2）剖面设计控制点：覆土深度、车位净空、车道净空、结构构件尺寸、设备管线设计等。
结论：a.覆土层厚度应综合：政府、管线、种植后确定，无具体限值，主观上尽可能减少。
b.地库净高：地库中各种管线本身的高度已无压缩余地，降低整个高度的方法只有通过管线综合将管线错开。
尤其是暖通与其他管线的交叉应尽量避免（其他管线之间的交叉对高度影响小）。
最应该重视排风机房出管处的局部管线综合，一旦此部分解决，则高度即可减少。
通过对本标准地库的研究，得到的极限值为：结构上下板面净高的为2750mm，加上下结构板（含垫层）为3750mm，加覆土后埋深5250。
此极限数据是在理想状况下得出的，考虑到项目的复杂性、施工难度及施工误差等因素，实际采用的数值中应在此基础上增加100mm。
（3）工程做法设计控制点：外顶面、外底面、外侧面、内顶面、内底面、内侧面。
结构专业（1）结构顶板设计及设计参数控制点：各种形式楼盖比较、各种形式荷载、裂缝控制。
建议：a.板跨和荷载较小时，选用无梁楼盖；b.板跨和荷载较大时，选用梁板结构，单向设置两道次梁为宜；c.应进行裂缝计算，保护层可取25mm,按0.2mm控制迎水面裂缝宽度。
（2）结构底板设计及设计参数控制点：各种形式底板比较、裂缝控制。
结论：建议选用500mm平板+反柱帽。
（3）抗拔桩基础或天然地基控制点：采用天然地基时的条件、抗拔桩型的选取、桩端持力层的选择。
结论：a.计算按3.4m层高，0.5m底板考虑；b.需复核承载力和沉降。
c.经济性比较：管桩>方桩>钻孔灌注桩，推荐采用管桩。
（4）基坑围护控制点：基坑支护、降水、土方开挖，回填、环境保护、监测。
建议：a.场地条件许可，尽量采用大开挖方式；b.其次采用采用土钉墙基坑加固方式；c.对于降水要求较高时，采用止水帷幕+土钉墙；d.对于施工工期较短，维护、且不便于大开挖也可采用钢板桩；e.对于周围条件复杂，维护要求高时，可采用重力坝方式；f.所有维护方案送工程管理部审核。
给排水专业（1）给排水管的敷设控制点：给排水管的敷设。
结论：有给水或其它非重力流管时，一般需1.2m，以便于敷设管道及种植，有重力流排水管时，尽量让重力流排水管位于地库之外，或局部降板，让排水管敷设在降板范围内，以减少覆土，节省投资。
（2)地面冲洗用水的排水控制点：做大明沟、做小明沟、做排水口及暗管。
电气专业(1)照明设计控制点：安装方式、控制方式。
结论：在一般情况下，车位照明可不开，车道照明亦可关闭部分灯具。
(2)设备选型控制点：灯具、电缆。
暖通专业通风设计控制点：系统形式、平时通风换气次数、管材、机房、风井。
人防专业(1)人防级别控制点：人防级别。
人防工程的类别和级别由人防管理办公室确定，常见的人防工程为6级二等人员掩蔽所。
(2)平面设计控制点：防护单元的划分、出入口设计、各类房间面积。
(3)剖面设计控制点：净高要求。
结论：a.防空地下室的室内地平面至梁底和管底的净高不得小于2.0m；b.防空地下室的室内地平面至顶板的结构板底面的净高不宜小于2.4m。
12.机动车车行出入口设计建筑专业（1）平面设计控制点：出入口净距、通视要求、净宽要求。
（2）剖面设计控制点：净高要求、坡度。
（3）数量设计控制点：消防疏散使用、平时使用。
给排水专业（1）坡道雨水收集控制点：坡道雨水。
结论：尽量减小集水井的平面尺寸，加大集水井的深度。
一般尺寸为2X1.5X1.5(h)，潜水泵选用二用一备，以减少集水井的有效容积。
（一用一备需增加集水井容积，增加土建费用，具体需做综合比较后才能确定）暖通专业防火卷帘设计控制点：防火卷帘。
结论：如无防火卷帘，可作为进风口。
13.非机动车停放空间设计建筑专业（1）平面设计控制点：停车位相关。
结论：a.尽量采用垂直式停车，最为经济；b.自行车停放每个车位按1.5～1.8m²计算。
每辆自行车的停放尺寸为2.0mX0.6m。
双排停放长度3.2m。
自行车间距0.5m；c.通道宽度单侧停车1.5m，双侧停车2.60m。
（2）剖面设计控制点：停车空间净空高度。
结论：非机动车停车净空高度不应小于2.0m。
14.非机动车车行出入口设计建筑专业（1）减少出入口数量控制点：减少出入口数量。
结论：车位数在300辆以上时，出入口不少于两个。
（2）缩小坡道所占面积控制点：缩小坡道所占面积。
结论：出入口净宽不宜小于2.0m，斜坡宽度不应小于750px。
（3）缩短坡道控制点：缩短坡道。
结论：供非机动车推行的斜坡，坡度宜在20％以下。
给排水专业雨水排水控制点：雨水排水。
结论：尽量减小集水井的平面尺寸，加大集水井的深度。
一般尺寸为1.5X1.2X1.5(h)，潜水泵选用一用一备。
15.人行出入口设计疏散出入口数量、连通道数量（1）建筑专业尽可能将地库人员数三口与住宅地下室楼梯合用，最好将水泵房的人员口也一起合用，即二合一或三合一；十二层及以上的住宅楼尽量设连通道与地库连通，以供给水管走线，避免出现在住宅楼中设水泵房的情况。
（2）给排水专业：同机动车车行出入口集水井。
16.水泵房设计（1）建筑专业：做排水沟，向地库开的检修门宽度不小于1.5m，消防泵房有直通室外的通道。
（2）结构专业：做水泵及水池基础，集水井，结构适当降板做水沟等。
（3）给排水专业：生活泵房保证板底净高不低于3.4m，消防泵房保证板底净高不低于2.8m，详见给排水章节中水泵房的相关说明。
生活水泵房增加高度可适当减少面积。
（4）电气专业：消防泵房或变泵加压房采用双电源供电。
（5）暖通专业：机械通风，直接排至地库内。
地库内补风。
17.变电站设计（1）给排水专业：按电专业要求设置集水井及潜水泵。
（2）电气专业：III型站为12mX8m，IV型站为15mX9m，净高4.2m，下有1m深电缆沟或1.8m的电缆夹层，并应靠外墙设置。
（3）暖通专业：按发热量计算机械通风量，排至地库或与地库排风井合用，室外补风。
推荐排至地库，如要与排风井合用，此排风管很难避免与其他风管交叉，影响净高。
18.弱电间设计控制点：地库中可能出现的弱电机房、住宅地下室配置电信间。
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