深圳工改工资料
深圳城市更新工改工专题研究报告
深圳城市更新工改工专题研究报告一、引言深圳，作为中国改革开放的前沿城市，在经历了几十年的高速发展后，土地资源日益紧张。
为了实现城市的可持续发展，提升产业竞争力，城市更新中的“工改工”项目逐渐成为了深圳城市发展的重要战略选择。
二、深圳城市更新工改工的背景与意义（一）背景随着深圳经济的快速发展，原有的工业用地逐渐无法满足产业升级的需求。
早期建设的工业园区存在着产业低端、土地利用效率低下、配套设施不完善等问题。
同时，深圳面临着土地资源紧约束的困境，城市发展需要通过更新改造来释放土地潜力，提高土地利用效率。
（二）意义1、推动产业升级工改工项目能够为高新技术产业、战略性新兴产业等提供高品质的产业空间，促进产业的转型升级，提升深圳在全球产业链中的地位。
2、优化城市空间布局通过对旧工业区的更新改造，可以重新规划和整合城市空间，实现功能分区的合理化，提高城市的整体运行效率。
3、增加土地供应将低效利用的工业用地进行改造，提高土地容积率，增加建筑面积，从而在有限的土地上实现更大的产出。
4、促进经济可持续发展吸引高端产业和创新型企业入驻，创造更多的就业机会和税收，推动深圳经济的可持续发展。
三、深圳城市更新工改工的政策环境深圳市政府出台了一系列支持工改工的政策，包括《深圳市城市更新办法》、《深圳市工业区块线管理办法》等。
这些政策在土地出让、规划审批、产权确认等方面给予了优惠和支持，为工改工项目的推进提供了政策保障。
同时，政府对工改工项目的产业导向、开发强度、配套比例等方面也进行了严格的规定，以确保项目的实施符合城市发展的整体规划和产业布局。
四、深圳城市更新工改工的主要模式（一）拆除重建类将原有旧工业区全部拆除，重新规划建设新的产业园区。
这种模式能够彻底改变旧工业区的面貌，但实施难度较大，周期较长。
（二）综合整治类在不改变原有建筑物主体结构的基础上，对旧工业区进行外立面改造、内部装修、完善配套设施等。
综合整治类模式实施难度相对较小，成本较低，但改造效果相对有限。
城市更新类工改工最新政策要点解读
一站式工改产业更新运营平台|城市更新·产业运营·园区基金罗宇合一城市更新集团董事总经理广东省三旧改造协会副会长华勤城市更新研究院副理事长北京师范大学珠海分校不动产学院客座教授相关政策1.深圳市城市规划标准：①用地性质、用地年限、容积率等基本信息指引；②建筑设计用途指引规范。
2.“1+6”文件：①产品建成以后后期销售或转让等要求限制；②销售收益分成、地价补缴等规范。
3.深圳市建筑设计管理规定：①产品建筑设计规范要求与指引；②关于进一步加强商业办公研发用房建筑设计管理工作的通知（征求意见稿）4.《深圳高新区北区产业升级改造实施方案》：①高新北区工改工改造指引；销售突破：城市更新项目形成的工业楼宇完全可售，配套部分补缴地价后可进入市场销售70%工业楼宇30%配套持有：涉及部分的地价补缴，补缴标准为所涉及物业的基准地价销售：按配套物业基准地价的5倍补缴地价后可进入市场销售配套物业类型：配套办公、配套单身宿舍以及小型商业服务设施。
工改项目城市更新项目改造后形成的工业楼宇可分割转让产权划分及销售：新转让办法中最小可以间为基本单元进行产权划分；并明确工业楼宇可预售，交易方式灵活预售：工业楼宇可预售销售条件及方式产权划分灵活：依照本办法规定可以分割转让的工业楼宇，以栋、层、间为基本单元进行房地产权登记并核发房地产权利证书产权划分交易方式灵活：可在市政府土地房产交易机构公开交易或自行交易改造前产业用房为非商品性质的高新技术产业升级改造项目和非高新技术产业升级改造项目，改造后，扣除政府回购创新型产业用房面积之外，其不超过新增空间的50%部分允许分割转让。
改造前产业用房为商品性质的产业升级改造项目，改造后允许分割转让。
上述受让对象应为高新技术企业或高新技术项目承担单位或南山区政府。
高新区北区产业升级改造后形成的新增产业用房，在办理房地产权登记并取得房地产权证书后，可以抵押，性质是商品房的，可以转让。
2015.2.11关于深圳市工改工项目补地价、工业楼宇转让、增值收益政策调研(自编)
关于深圳市工改工项目补地价、工业楼宇转让、增值收益政策的调研一、工改工概念所谓工改工项目，即旧工业区升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的拆除重建类城市更新项目。
二、工改工项目地价计收政策（一）依据文件和文件关于工改工项目补地价主要政策1、深圳市人民政府办公厅印发《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》的通知（深府办〔2014〕8号）此文件关于城市更新形成的工改工项目补地价的主要内容：（1）旧工业区升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的拆除重建类城市更新项目，其配套设施限定自用。
其中，配套商业设施的地价按照公告基准地价计收，其他配套设施的地价按照《办法》第三十八条第一款的规定计收。
配套设施如按规定经批准进入市场销售的，应当按照市场评估地价标准补缴地价。
改造为工业（含现代物流）的，地价测算适用《办法》第三十八条第一款、第三款。
（2）对于适用《深圳市城市更新改造办法》第三十八条第一款、第三款规定，由旧工业区升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业，以及适用《办法》第三十九条规定，由旧居住区、旧商业区升级改造为居住或商业服务业的城市更新项目，确定地价计收基准容积率和基准建筑面积，采用分段方式计收地价。
（3）城市更新项目在2013年1月8日前已经市规划国土部门审议通过城市更新单元规划，但尚未进行规划批复的，在本暂行措施施行之日起6个月内办理用地出让手续，可按照2013年1月8日调整前的公告基准地价标准计收地价。
（4）城市更新项目涉及按照市场评估地价标准计收地价的，由市规划国土发展研究中心（法定机构）和在深圳市注册且执业范围为广东省或全国的土地评估市场中介机构（市场机构）按照同等规则分别进行评估，地价金额按照市规划国土发展研究中心评估结果和市场机构评估结果平均值的85%计收。
其中，市场机构评估结果应当按照3家市场机构评估值的算术平均值确定。
2、深圳市人民政府办公厅关于印发工业楼宇转让管理办法的通知（深府办【2013】3号）此文件关于城市更新形成的工改工项目补地价的主要内容：（1）城市更新项目改造后形成的工业楼宇可分割转让。
深圳市城市更新问题总结及典型案例分析报告
深圳市城市更新问题总结及典型案例分析报告2016-11-16目录一、深圳城市更新问题梳理 (3)（一）价值导向：忽略了对城市更新本质的思考，缺乏人文关怀 (3)1、当前城市更新处于“见物不见人”的状态 (3)2、以大拆大建为主导的城市更新建设对历史记忆与文化遗传传承重视不够 (3)3、市场与政府的关系定位不清晰，缺乏有效协同 (3)（二）管理机制：职能配置不清，政策设计滞后 (4)1、职能配置：纵向职责定位不清，横向权责边界模糊 (4)2、制度设计：制度零碎、缺失、缺乏有效协同 (5)3、操作流程：现行零散、复杂的操作流程给城市更新项目实施增添压力 (9)二、深圳城市更新典型模式及评价 (11)（一）特区内城中村改造模式—拆除重建类 (11)1、蔡屋围旧改模式 (11)2、岗厦旧改模式 (13)3、渔农村改造模式 (13)4、大冲旧改模式 (14)5、鹿丹村旧改模式 (15)6、模式特征总结 (18)（二）原集体经济组自改模式——传统旧改类 (19)（三）工改商更新改造模式——功能改变类 (20)1、集体合法用地的旧改：西乡劳动村 (20)2、制度边界上的预期：未经批准改变功能 (22)（四）旧工业区升级改造模式——综合整治类 (22)1、沙浦国际艺展中心模式 (23)2、笋岗艺展中心综合整治 (23)3、华侨城创意文化园三期项目 (24)4、葵涌鸿华印染厂综合整治项目 (25)5、模式特征总结 (26)一、深圳城市更新问题梳理（一）价值导向：忽略了对城市更新本质的思考，缺乏人文关怀1、当前城市更新处于“见物不见人”的状态城市更新是为了实现城市整体功能的优化，基础设施的完善，以最终实现城市的可持续发展及新型城镇化建设。
而当前所谓“绅士化运动”的城市更新建设一直是物的视角，缺乏人的考虑，忽略了城市的生命主体——人，尤其是城市中的低收入人群。
在城市更新的过程中，城市的生活质量是提高了，但与此也带来了不断增高的生活成本，导致城市中不可缺少的低收入外来人群如农民工等无法在城市立足，而他们是城市组成中不可或缺的一个重要部分。
深圳市城市更新项目实操系列1——地价补缴
一、现行深圳拆除重建类城市更新项目地价补缴政策解读（一）城中村用地根据《深圳市城市更新办法》第三十六条规定，拆除重建类城市更新项目中城中村部分,建筑容积率在2.5及以下部分,不再补缴地价;建筑容积率在2.5至4.5之间的部分,按照公告基准地价标准的20%补缴地价;建筑容积率超过4.5的部分,按照公告基准地价标准补缴地价。
（二）旧屋村用地根据《深圳市城市更新办法》第三十七条规定，市政府《关于发布深圳市宝安龙岗区规划国土管理暂行办法的通知》实施前已经形成的旧屋村拆除重建的，现状占地面积1.5倍的建筑面积不再补缴地价，超出部分按照公告基准地价标准补缴地价。
（三）工改工项目改造后项目自用：根据《深圳市城市更新办法》第三十八条第一款规定，原有合法建筑面积以内部分不再补缴地价，增加的建筑面积按照公告基准地价标准的50%缴纳地价。
改造后项目整体转让：根据《市规划国土委关于明确城市更新项目地价测算有关事项的通知》第七条第（三）款规定，旧工业区升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的拆除重建类城市更新项目，改造后形成的工业楼宇及配套设施约定整体转让的，按照公告基准地价补缴地价。
改造后项目分割转让：根据《市规划国土委关于明确城市更新项目地价测算有关事项的通知》第七条第（四）款规定，旧工业区升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的拆除重建类城市更新项目，改造后形成的工业楼宇约定部分分割转让的，其对应的建筑面积按照工业和办公公告基准地价的平均值与其所在整体（不含已批准分割转让并缴足地价的建筑面积）已缴交的平均楼面地价的剩余期限地价之差作为单价测算并补缴地价；配套设施约定部分分割转让的，其对应的建筑面积按照市场评估地价补缴地价。
（四）工业改商业、住宅、办公项目根据《深圳市城市更新办法》第三十八条第二款规定，原有合法建筑面积以内部分，按照其改造后的功能和土地使用权使用期限以公告基准地价标准计算应缴纳的地价，扣减原土地用途及剩余期限以公告基准地价标准计算的地价；增加建筑面积部分，按照其改造后的功能和土地使用权使用期限以市场评估地价标准计算应缴纳的地价。
深圳地铁建设集团有限公司工程变更管理办法(修订版)
（三）设计原因：系指因设计文件缺陷、错误、遗漏、碰撞等需要修改、补充完善或优化而进行的工程变更。
（四）技术标准或功能变化原因：系指国家或行业技术标准、规范变化或使用功能变化或业主要求变化而引起的工程变更。
第六条【依法监督】按照《深圳经济特区政府投资项目管理条例（2018年1月12日人大常务委员会第二十二次会议通过）》的有关规定，工程变更过程中，建设单位会同设计单位、监理单位、施工单位共同确认，接受市审计部门、财政部门的有效监督。
第七条【避免反复】工程变更必须深入调查、充分论证、一次变更到位，避免“反复变更”（即同一工点或地段或部位因一个初始诱因发生2次或以上同一变更内容者，因变更引起的其他专业需要单独申请的变更不属此列）。
1.负责工程变更资料的传递、督办、跟踪、审核和归口管理；对已批准的工程变更，向监理工程师签发《工程变更通知单》；
2.项目主管部门应及时组织、主持工程变更的审议会，明确变更原因、类别、责任；
3.现场配合并会同监理工程师审核工程变更；在授权的范围内行使业主代表职责，确认监理工程师审核的工程变更意见，组织监理工程师对已批准的工程变更项目实施管理；
（二）工程变更审议会（含技术、经济内容）。项目主管部门将变更资料分送相关部门和单位，应适时召开工程变更审议会，组织设计中心、合约中心等有关部门及勘察、设计、咨询、监理等相关单位参加，确定变更分类（变更类别、原因、责任单位）、形成审议会议纪要提经深铁建设相关部门会签。并各部门填写《工程变更立项申请审批表》。
（六）
（七）增减门窗、门锁等五金件数量、规格、型号，插槽、插孔数量、规格型号等的变更并且引起合同造价增减的；
光纤通信改造施工方案(2016
光纤通信改造施工方案(2016.2.26)前海车辆段与商业开发综合管网改造工程通信管线迁改工程施工方案编制单位：XXX第一章：编制依据本工程施工方案的编制依据包括相关法律法规、规范及技术标准，以及前海车辆段与商业开发综合管网改造工程的设计文件和技术要求。
第二章：工程概况本工程的建设目的是为了满足前海车辆段与商业开发综合管网改造工程的通信管线迁改需求。
本工程涉及的范围包括车辆段、商业开发区域和消防道路等。
主要工程内容包括光缆、电缆、线缆、管道等设施的迁改和改造。
本工程的建设单位是XXX，施工单位是XXX。
工程总投资为人民币5000万元，总工期为6个月。
第三章：施工部署本工程的施工部署包括施工组织、施工进度、安全措施等方面。
施工组织方面，本工程将建立专门的施工组织机构，明确各部门职责和任务，保证施工进度和质量。
施工进度方面，本工程将按照工期计划，分阶段有序推进，确保工期的顺利完成。
安全措施方面，本工程将严格遵守相关安全规定，加强安全教育和培训，保障施工人员的人身安全。
第四章：光缆改造施工方案本工程的光缆改造施工方案包括光缆敷设、光缆接头、光缆标识等方面。
在光缆敷设方面，本工程将采用直埋方式，确保光缆的安全和稳定。
在光缆接头方面，本工程将采用光缆焊接技术，确保光缆的连接质量。
在光缆标识方面，本工程将采用标识牌和标识线等方式，确保光缆的清晰标识。
总之，本工程将按照相关法律法规和技术标准，严格遵守安全规定，保证工程的质量和进度，为前海车辆段与商业开发综合管网改造工程的顺利实施提供有力支持。
第一章编制依据本工程施工方案的编制依据包括《长途通信名线线路工程设计规范》（YDJ 6-84）、《长途通信干线光缆线路工程设计规范》（YD2002-92）、《通信工程建设环境环境保护技术规定》（YD5039-97）、XXX提供的设计图纸，现行有关施工管理的法律法规、标准规范，本公司依据GB/T-2000标准建立的质量管理体系和《质量手册》，本公司历年来在工程施工中积累的施工经验、技术和管理资料，本公司的资源情况和施工能力，以及本工程的性质、特点以及实地考察的情况。
改造项目施工组织设计
目录第一章编制依据 (2)第二章工程概况 (2)第三章施工难点及重点 (2)第四章施工部署 (3)第五章施工准备 (7)第六章施工进度计划安排及工期保证措施 (8)第七章装修工程施工工艺 (9)第八章电气工程施工工艺 (19)第九章给排水工程施工工艺 (20)第十章质量管理及保证质量技术措施 (23)第^一章冬季、雨季施工技术措施 (29)第十二章文明施工及环保管理措施 (29)第十三章消防保卫措施 (30)第十四章安全管理措施 (31)第十五章施工协调配合措施 (34)第十六章成品保护措施 (35)第十七章竣工图、竣工资料管理措施 (37)第十八章竣工后的保修和保证措施及服务承诺 (37)第十九章工程用料等级及质量标准...................... 错误！未定义书签。
第二十章附注............................. 错误！未定义书签。
编制依据1.1主要编制依据由宝安国税局提供的建筑施工图纸，建筑物的实际情况等。
根据装饰工程施工的标准做法及惯常方式，对龙华新区国家税务局办公用房改造及修缮进行平面布置及相关的方案调整。
由国家建设部颁发的《建筑装修工程施工及验收规范》(GB50210-2001)由国家建设部，技术监督局联合发布的《建筑内部装修设计防火规范》(GB50222-95(2001版))。
《建设电气安装工程质量检验评定标准》(GB50303-2002).装饰工程施工的标准做法及惯常方式，施工图中未详尽之做法请参照相关标准及工具书；女口:中国建筑工业出版社《装饰工程施工手册》等。
1.2其它编制依据该部分编制依据详见后附表 1工程概况2.1概述工程名称：深圳龙华新区国家税局综合业务用房修缮改造工程工程地点：深圳龙华新区和平西路364号建设单位：深圳龙华新区国家税务局要求工期：合同签订后120日历天。
2.2工程特点2.2.1本工程地处繁华地带，因此，对控制噪声、粉尘污染等环保及文明施工管理要求都非常高；2.2.2工期较紧，拆除、给排水、电气装修改造项目任务量大，交叉作业多，难度系数高。
给排水改迁工程专项施工方案
深圳市轨道交通4号线4302标给排水改迁工程专项施工方案中铁二局工程有限公司深圳市轨道交通4号线4302标二工区项目部2016年10月深圳市轨道交通4号线4302标给排水改迁工程专项施工方案编制：复核：审核：中铁二局工程有限公司深圳市轨道交通4号线4302标二工区项目部2016年10月目录一、工程概况 (1)二、编制总则 (1)三、施工管理重点分析及对策 (2)四、主要施工工序和方法 (16)五、施工安全控制措施 (22)六、环境保护具体实施措施 (25)七、施工进度计划 (27)八、质量保证措施 (31)九、安全保证措施 (45)十、现场文明施工及环境保护保证措施 (46)十一、施工进度计划横道图 (48)一、工程概况深圳市轨道交通4号线三期工程为既有4号线的延伸线，工程位于龙华新区范围内，线路总体呈南北向，自南向北依次沿和平路、观澜大道、高尔夫大道敷设，终点于牛湖站。
正线全长，全线设8站8区间及1个停车场。
本标段为4号线三期工程的4302标段，从松元公园站引出，沿高尔夫大道敷设，终点止于牛湖站，正线全长约，出入线全长。
工程包含2站2区间、出入线、停车场及配套工程（松元公园站~观澜湖站区间、观澜湖站、观澜湖站~牛湖站区间、牛湖站、出入线、观澜停车场），观澜停车场出入线于牛湖站站前双线接轨停车场。
观澜湖站现状给水管线、雨水管线、污水管线具体情况：现状高尔夫大道北侧人行道下有二条给水管DN400和DN300，埋深~，均跨越车站主体上方；高尔夫大道南侧人行道下有一条给水管DN300，跨越车站主体上方；高尔夫大道道路中间绿化带下有一条DN100给水管也横穿站点；另外，观澜湖高尔夫球练习场广场前DN300给水管与出入口、风亭组冲突。
现状高尔夫大道北侧人行道下有一条雨水管D600，埋深的混凝土雨水管，横穿站点；高尔夫大道南侧人行道下有一条给水管D600，也跨越车站主体上方；另外，观澜湖高尔夫球练习场广场前DN300雨水管与出入口、风亭组冲突。
解读城市更新办法及工改工
城中村
2.5及以下
不补缴
容
积 2.5至4.5部 公告基准低价
率
分
20%
超4.5部分 公告基准地价
旧屋村
现状占地 1改工
原有合法建 筑面积内
不补缴
增加的建筑 公告基准地价
面积
的50%
6、拆除重建类的工业区升级改造项目升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业 的，原有合法建筑面积以内部分不再补缴地价；增加的建筑面积按照公告基准地价 标准的50%缴纳地价。
科之谷
工改工之创新型产业用房
创新型产业用房解读 创新型产业用房设计规范
创新型产业用房解读
定义：创新型产业用房，是指根据创新型企业的发展需求，建设或配建、筹集（含租购）
并按政策出租或出售的生产、研发、运营及其他配套设施的政策性产业用房。
按照城市更新有关规定，城市更新项目配建的创新型产业用房，建成后政府可优先以建 造成本加合理利润回购；政府不回购的，产权归原所有人，但需按政府拟定的基准价格和 准入条件租售。回购价格由审计机构审计后确定。 创新型产业用房租售实行政府基准价。基准价格由市发展改革部门会同市其他产业主管 部门、规划国土部门拟定。其中，销售基准价格可综合考虑开发成本、税金、合理利润和 该宗建设用地使用权市场评估地价、基准地价以及我市产业政策导向等因素确定，租赁基 准价格调整周期为3年。 租售基准价格报市创新型产业用房建设和管理工作领导小组批准后公布执行，租售价格 原则上应为同片区同档次产业用房市场评估价格的50%—70%，具体由市发展改革部门牵 头拟定。
小结：1、总建筑面积一般不增加，为完善建筑使用功能，增加需补缴地价，公共服务基 础设施部分免收地价；
内容解读
三类：拆除重建类城市更新
深圳工改案例
深圳工改案例深圳作为中国改革开放的窗口城市，经历了从一个小渔村到一个现代化大都市的快速转变。
在这个过程中，深圳进行了一系列的工业改革，以适应经济发展和城市建设的需要。
下面是一些深圳工改案例的具体内容。
1. 深圳前海自贸区：作为深圳经济特区的一部分，前海自贸区是深圳工改的一个重要举措。
自贸区的建立，为深圳引入了更多的外资和先进技术，推动了经济的快速发展。
2. 深圳蛇口工业园：蛇口工业园是深圳工改的一个典型案例。
该园区利用原有的港口资源，建设了现代化的工业园区，吸引了大量的企业和投资，推动了当地经济的发展。
3. 深圳高新技术产业园区：深圳高新技术产业园区是深圳工改的又一个成功案例。
该园区聚集了大量的高科技企业和创新人才，为深圳的经济发展注入了新的活力。
4. 深圳制造业转型升级：随着中国经济的转型升级，深圳的制造业也在进行着相应的改革。
深圳制造业从低端代工转向高端制造和自主创新，提升了产品质量和附加值。
5. 深圳绿色工厂建设：深圳注重环境保护和可持续发展，在工业改革中也推动了绿色工厂的建设。
这些绿色工厂采用了先进的环保技术和设备，减少了对环境的污染。
6. 深圳智能制造：深圳工改中的另一个重要举措是推动智能制造的发展。
深圳鼓励企业引入先进的制造技术和设备，提高生产效率和产品质量。
7. 深圳创客空间：为了培养创新创业人才，深圳建设了一批创客空间。
这些空间提供了创业者所需的办公场地、设备和资金支持，帮助他们实现创业梦想。
8. 深圳九龙坡工业园：九龙坡工业园是深圳工改的一个重要项目。
该工业园通过整合资源，推动了当地工业的发展，提高了经济效益和就业率。
9. 深圳虚拟现实产业园：虚拟现实技术是未来产业发展的重要方向，深圳也积极推动虚拟现实产业的发展。
虚拟现实产业园为企业提供了良好的发展环境和支持，促进了产业的快速成长。
10. 深圳文创产业园：文化创意产业是深圳工改的重点领域之一。
深圳建设了一批文创产业园，为文化创意企业提供了场地和支持，推动了文化创意产业的发展。
城市更新方向——“工改工”的新路径
Ｙ圆桌论坛ＵＡＮＺＨＵＯＬＵＮＴＡＮ城市更新方向 工改工 的新路径陈颖仪[综合开发研究院(中国 深圳)ꎬ广东㊀深圳㊀５１８０２９]摘㊀要:中国经济的飞速发展ꎬ社会和经济都面临着重大的转型ꎬ城市化进程的加快使城市更新进入新的发展阶段ꎮ为加快推进供给侧结构性改革ꎬ促进产业升级ꎬ亟须提升园区经济和镇级经济的集约化发展水平ꎮ在 房住不炒 的基调下ꎬ城市更新 工改工 需抛弃传统房地产的路径ꎬ用风险投资思维做产业园区ꎬ重构投资逻辑ꎮ一是通过引入多方力量ꎬ平衡各方诉求ꎬ合力推进项目进程ꎻ二是在投资开发过程中ꎬ制订投融资计划ꎬ长期贷款辅以短期融资ꎬ科学把控资金风险ꎻ三是在充分了解入驻方需求的基础上开发建设ꎬ保障入驻率ꎬ激发项目活力ꎬ通过后期运营ꎬ保持项目内生活力ꎬ做优资产ꎮ关键词:更新方向ꎻ 工改工 ꎻ更新机遇ꎻ更新路径中图分类号:Ｆ２９３.１㊀㊀㊀㊀文献标识码:Ａ㊀㊀㊀㊀文章编号:１６７１－６７２８(２０２３)０９－０１８４－０３㊀㊀深圳是全国最先遭遇空间资源紧约束的超大城市ꎬ也是空间发展模式最先由增量扩张转向存量优化的城市ꎮ深圳土地开发强度达４９％ꎬ开发新增用地受限ꎬ土地资源不足进一步推高企业的运作成本ꎬ不少企业开始陆续迁出珠三角片区ꎮ２０２０年ꎬ自然资源部印发«关于支持粤港澳大湾区和深圳市深化自然资源领域改革探索意见的函»ꎬ支持深圳深化自然资源领域改革探索ꎬ进一步提升自然资源要素市场化配置程度和效率ꎬ充分发挥市场机制作用ꎬ清除各种显性㊁隐性市场壁垒ꎬ针对深圳土地资源稀缺这问题ꎬ提高资源配置效率ꎬ激发市场活力和创造力ꎮ过去十年ꎬ深圳市在全国率先探索以城市更新为主导的存量发展模式ꎬ 工改工 已取得一定的成功经验ꎬ但是也遭遇到开发强度过高㊁开发商倒闭项目搁置㊁城市承载力不堪重负等尖锐矛盾ꎮ未来ꎬ深圳城市刚更新 工改工 将以供给侧结构性改革为主线ꎬ以促进产业转型㊁强化有效投入㊁优化营商环境㊁塑造城市品质为更新方向ꎬ将深圳打造成为每个人的 创新创业创意之都 ꎮ一㊁新时代赋予城市更新的新要求(一)制造业的发展对载体平台提出新要求根据联合国的统计数字ꎬ早在２０１０年ꎬ中国制造业产值超过美国ꎬ跃居 世界第一 ꎬ但产业利润率明显偏低ꎮ根据我国现阶段经济运行主要矛盾ꎬ需创新驱动ꎬ推动传统产业优化升级ꎬ推进新技术㊁新组织形式㊁新产业集群形成和发展ꎬ提升我国在全球供应链㊁产业链㊁价值链中的地位ꎮ王伟年和张平宇探索了创意产业与城市再生之间的关系ꎬ阐述了创意产业在城市再生中的四个作用:提高城市竞争力㊁增加城市就业㊁延续城市文脉㊁塑造城市景观特色ꎬ并指出创意产业园区是城市再生的新模式ꎮ在从中国制造到中国创造的过程中ꎬ需建设集约型园区和特色专业镇ꎬ提升园区经济和镇级经济的集约化发展水平ꎬ进而推进产业集群发展ꎮ为更好聚集高新技术产业ꎬ应产业先行ꎬ其次为产业人员配套居住㊁社区级公共服务设施ꎬ根据入驻人员的诉求构建空间格局ꎬ最后随着产业区实力提升ꎬ打造交通枢纽的新区中心ꎬ实现产城融合ꎮ２０１８年ꎬ深圳市城市更新供应土地２５７万平方米ꎬ综合整治旧工业区１４０万平方米ꎬ城市更新 工改工占比高达５４.５％ꎬ为实体经济发展和公共服务配套提供了宝贵空间ꎮ(二)国土空间治理对城市面貌提出新要求大城市的增量土地逐渐减少ꎬ用地成本不断攀升ꎬ在土地资源紧缺的背景下ꎬ如何挖掘存量用地潜４８１作者简介:陈颖仪(１９９４ ㊀)ꎬ女ꎬ汉族ꎬ广东博罗人ꎮ主要研究方向:区域经济㊁产业规划和投资评价ꎮＹ圆桌论坛ＵＡＮＺＨＵＯＬＵＮＴＡＮ能㊁提升土地效能ꎬ成为各城市ꎬ尤其是较为发达的城市的重要课题ꎮ为全面贯彻落实«中共中央国务院关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见»ꎬ深圳作为可持续发展先锋ꎬ需打造安全高效的生产空间㊁舒适宜居的生活空间㊁碧水蓝天的生态空间ꎮ然而ꎬ深圳可建设用地从１９８０年的３平方公里拓展到２０１６年的９２３平方公里ꎬ其超常规的发展速度ꎬ使得先发展地区的产业空间不符合未来发展的诉求ꎬ城市更新迫在眉睫ꎮ为做大做优都市核心区ꎬ增强核心引擎功能ꎬ«深圳市建设中国特色社会主义先行示范区的行动方案(２０１９－２０２５年)»明确提出建设罗湖旧城改造可持续发展示范区ꎮ罗湖片区的城市更新ꎬ宜践行生态文明理念ꎬ充分利用深圳信息技术优势ꎬ构建优质均衡的配套服务体系圈层ꎬ实现城市群智能管理ꎬ提高了工业空间的利用效率ꎬ通过改造民生工程赋予街区新活力ꎬ提高民众生活便利水平和生活质量ꎬ打造高端产业承载基地ꎬ提升发展能级ꎮ二㊁三个 不 阻碍城市更新发展(一)品质不匹配宜居宜业宜游的优质生活圈建设是粤港澳大湾区建设的目标ꎬ是形成资源节约㊁土地集约的重要形式ꎬ是实现经济建设与生态环境保护相平衡的有效方式ꎮ一方面ꎬ城市产业㊁生活的消费特征不断迭代升级ꎻ另一方面ꎬ城市的基础设施建设和配套条件滞后于经济社会发展ꎮ因此ꎬ新时期城市更新的重要任务ꎬ就是盘活土地存量ꎬ提高利用效率ꎬ优化资源配置ꎬ营造环境优美㊁配套健全的生活环境ꎬ保障经济增长的可持续性ꎮ(二)需求不满足截至２０１７年年底ꎬ深圳城市更新项目里 工改工 项目仅为１７％左右ꎬ但２０１７年内 工改工 项目的占比是３２％ꎬ而２０１８年上半年的 工改工 项目占比达到５０％ꎮ截止２０１９年底ꎬ深圳市 工改工 项目计划立项１３７个ꎬ批准旧改规划指标中ꎬ研发用房１３９５.８万平方米ꎮ从数据可看出ꎬ 工改工 城市更新项目的占比全面提升ꎮ在产业升级的背景下ꎬ政府不仅希望更新空间本身ꎬ还希望更新空间的内容ꎬ通过城市更新将一些重要的产业项目落地ꎮ根据国家统计局最新数据ꎬ２０１９年末我国城镇化率为６０.６０％ꎬ我国一㊁二线及城市建设用地短缺的城市ꎬ 工改工 更新项目将引来新的机遇和爆发点ꎮ(三)资金不均衡基于园区和企业的规模吸引更多投资ꎬ找到中长期的资本嫁接ꎬ通过资产管理探索出盈利模式ꎮ产业地产项目的周期较长ꎬ融资相对较难ꎬ且不能像传统地产开发一样ꎬ可以通过压缩建设销售时间实现资金回流ꎮ目前产业地产项目的运作模式和融资模式甚至盈利模式都难以确定ꎮ 工改工 的投资周期相对其他项目类型更长ꎬ所以银行更加谨慎ꎮ 工改工几乎是地产中最难融资的一种ꎬ且因为未来招租有不确定性ꎬ所以除了对项目本身的地理位置㊁规划㊁成本㊁未来运营的要求高之外ꎬ对运营实施主体ꎬ即股东㊁实控人也看得比较重也纳入考量ꎮ三㊁ 工改工 的更新路径为更好满足经济社会㊁城市发展的诉求ꎬ城市更新 工改工 应以提高城市活力㊁推进生产力发展为全局性目标ꎬ具体应做到提高城市功能㊁调整城市结构㊁改善城市环境㊁更新配套设施㊁构建宜居宜业的生活圈ꎮ(一)复合式 工改工 更新模式１.多方位统筹的复合式更新工改工 更新目标应建立在适应城市生产力发展的基础上ꎬ从单纯的城市物质环境的改善转向城市发展能力的增强ꎬ关键是提前研判更新项目的主导产业及发展方向ꎮ过去城市更新更多注重空间形态的转变ꎬ但为满足经济社会㊁城市发展诉求ꎬ需产业落位协调空间总体布局ꎬ根据不同类型产业的主导功能㊁所需用地性质ꎬ设定用地比例ꎬ并提前调研意向企业和员工的诉求ꎬ对基础设施和公共服务设施进行合理布局ꎬ提高空间使用效率ꎬ进而增加就业ꎬ提高城市生活质量ꎬ促进城市文明ꎬ更广泛㊁更综合地推动城市全面进步ꎮ２.多主体参与的复合式更新有活力的 工改工 项目ꎬ应更多考虑未来使用者的诉求ꎬ让未来入驻者ꎬ对该项目更有感情ꎬ在前期参与质量把控ꎬ为后续入驻及发展奠定良好基础ꎮ具体而言ꎬ政府充当 裁判员 的角色ꎬ保证项目发展满足城市的宏观目标ꎻ原业主㊁入驻企业和员工提出诉５８１Ｙ圆桌论坛ＵＡＮＺＨＵＯＬＵＮＴＡＮ求ꎬ在前期规划㊁建设参与其中ꎬ保障公共利益避免官民隔阂ꎬ维护社会公平ꎻ开发商作为项目的操盘手ꎬ以资本和技术优势㊁专业化的管理降低更新成本并提高更新质量ꎬ协调政府㊁原业主和未来入驻方的利益ꎬ平衡各方诉求的基础上实现自身的盈利性ꎮ(二)科学探索融资模式１.配置多项融资产品组合融资除传统的银行贷款外ꎬ可优化配置不同类型的银行融资品种ꎮ并购贷款ꎬ即引入优质资本ꎬ主要用于股权并购模式ꎬ但需注重自有资金比例ꎬ保障项目推进的话语权ꎻ工业产房按揭ꎬ对已完成的收购工业厂房或者新建工业厂房ꎬ可按揭额度获得小微企业客户指标ꎬ从而获取利率低㊁期限长的贷款ꎻ固定资产项目贷ꎬ区别于房地产开发贷款ꎬ此类适用于长期自持物业和运营ꎬ能获期限长的贷款ꎬ但用途较受限制ꎬ一般用于制订用途的建设或者装修等ꎻ租赁贷ꎬ针对工业厂房长租部分进行按揭ꎬ也可用于工业厂房改长租公寓的部分ꎬ能帮助开发商快速回笼资金ꎻ资产证券化(ＡＢＳ)ꎬ以特定资产组合或特定现金流为支持ꎬ即未来几年园区产生的收入为基础证券化ꎬ避免物业评估ꎻ房地产信托投资基金(ＲＥＩＴｓ)ꎬ把流动性较低的㊁非证券形态的房地产投资直接转化为资本市场上可交易的金融产品ꎬ未来收益除收入外还包括了物业升值ꎬ这对开发商的园区运营能力㊁产品标准化能力以及资产管理能力方面做出更多要求ꎮ 工改工 开发商可根据自身资金实力及项目实际ꎬ选择不同的融资组合方式ꎬ长期贷款和短期融资相结合ꎬ降低融资成本ꎬ确保资金链良性循环ꎮ２.资金测算把控风险由于 工改工 更新项目前期需要大量资金ꎬ开发运营耗时较长ꎬ需在项目建设前制订投融资计划ꎬ综合测算全生命周期资金需求ꎬ并制订合理的融资方式ꎮ根据资金需求ꎬ把控融资风险重点应包括三个方面内容:一是对更新项目全生命周期各节点需投入的资金进行测算ꎬ准确计算开发与运营资金需求ꎬ根据现有资金量ꎬ可采取滚动开发ꎬ边投资边回收ꎬ降低融资成本及资金链断裂的风险ꎻ二是根据开发与运营资金需求ꎬ制订结构合理㊁成本较低㊁期限匹配的融资风险把控计划ꎬ在融资渠道方面ꎬ融资主体方面要积极发挥市场主体的力量ꎬ应重点考虑向开发性和政策性金融机构进行融资ꎬ同时积极探索新型融资方式ꎻ三是防范系统金融风险ꎬ需评判实控主体的综合实力及宏观环境ꎬ不仅要看项目本身的测算㊁运营规划ꎬ还需开发商妥善处理存量债务ꎬ结合市场和企业现状ꎬ稳妥选择融资工具ꎬ全面评估融资和债务风险ꎬ根据项目属性特点和投资回报需要ꎬ进一步规范融资和债务管理ꎮ四㊁结语由于中国经济的飞速发展ꎬ我国社会和政治经济都面临着重大的转型ꎬ城市化进程的加快使城市更新进入新的发展阶段ꎮ在 房住不炒 的基调下ꎬ城市更新 工改工 需抛弃传统房地产的路径ꎬ用风险投资思维做产业园区ꎬ重构投资逻辑ꎬ通过引入多方力量ꎬ平衡各方诉求ꎬ合力推进项目进程ꎬ在投资开发过程中ꎬ把控资金风险ꎬ并通过后期运营ꎬ做优资产ꎮ 工改工 更新项目应作为社会发展工作的重要组成部分ꎬ从宏观经济来看ꎬ有利于带动社会投资ꎬ腾笼换鸟ꎬ实现产业升级ꎻ从开发商来看ꎬ在传统房地产行业利润下滑的背景下ꎬ拓展业务ꎬ升级转型以适应当前市场环境ꎻ从社会效益来看ꎬ能改善城市环境ꎬ实现产业㊁居住㊁服务的有机融合ꎬ让城市空间能够更健康㊁和谐ꎬ在可持续的框架下焕发活力ꎮ参考文献:[１]«当代中国»丛书编辑部.当代中国的城市[Ｍ].北京:中国大百科全书出版社ꎬ１９９０. [２]翟斌庆ꎬ伍美琴.城市更新理念与中国城市现实[Ｊ].城市规划学刊ꎬ２００９(２):７５－８２. [３]魏志贺.城市微更新理论研究现状与展望[Ｊ].低温建筑技术ꎬ２０１８ꎬ４０(２):１６１－１６４. [４]王伟年ꎬ张平宇.创意产业与城市再生[Ｊ].城市规划学刊ꎬ２００６(２):２２－２７.[５]李作战.全球产业转移背景下如何实现从 中国制造 到 中国创造 [Ｊ].企业经济ꎬ２００７(４):３６－３８.[６]严若谷ꎬ周素红ꎬ闫小培.西方城市更新研究的知识图谱演化[Ｊ].人文地理ꎬ２０１１ꎬ２６(６):８３－８８.６８１。
立管改造专项施工方案
茅洲河（光明新区）水环境综合整治工程项目深圳市光明新区公明核心东片区雨污分流工程立管改造专项施工方案中国水利水电第五工程局有限公司茅洲河整治工程一标项目经理部2017年4月批准：审查：校核：编制：目录立管改造施工方案1 工程概况工程概述本工程建筑立管改造是为建筑室外立管，目标是要求将室内污水、与屋面雨水分流，从源头实现雨污分流。
(1)对本工程范围内居民住宅的建筑单体合流立管进行分流改造，建筑立管只改造雨污合流的立管，即对卫生间、厨房污水和屋面雨水为同一立管排水的立管进行改造。
(2)通气管应高出屋面2m，通气管顶端设通气帽。
(3)新增雨水立管底端距地面200mm，散排至地面。
(4)排水管采用硬聚乙烯（PUC-U）管及管件，承插粘接，管径DN100（内径）。
管材及管件执行《建筑排水用硬聚乙烯（PVC-U）管材》、《建筑排水用硬聚乙烯（PVC-U）管件》。
(5)增加的伸顶通气管及雨水立管每隔一定距离应设置管卡，管卡最大间距2m。
(6)立管每隔4m设置一个伸缩节。
(7)10层及以上层数建筑或建筑高度超过24m的高层建筑，雨水立管从上至下每隔15m 设置一个消能装置，做法详见96S406。
(8)管道及管件施工做法详见《建筑排水用硬聚乙烯（PVC-U）管道安装》96S406。
改造方案如下：①规范的住宅楼a.建筑阳台排水地漏支管、厕所、厨房排水与和建筑屋面雨水排水（立）管道连通的住宅楼,另增设一套雨水立管，现有雨水立管改用作污水管，先经过水封井或化粪池，在改接入污水井，并在屋面以上2米并加设通气帽，同时将现有雨水管伸顶至屋面，新增雨水立管底端距地面200mm，散排至地面。
b.建筑阳台立管与建筑屋面雨水排水（立）管独立设置的住宅楼，直接将现有阳台立管改入化粪池或小区污水管道，不在另增设排水立管。
②商住楼对综合楼（商住楼）上部住宅部分的排水改造方式应同纯住宅楼，下层商业或者办公部分应根据雨污分流原则对排入污水系统的雨水进行纠错整改或新建独立的污水排放管道，规范排水系统，实现雨污分流。
城市更新项目地价及增值收益政策
出让给项目实施主体的用地包含多个地块的，以项目为单位测算并计收地价总额， 并按照改造后地上建筑物功能和面积，按比例进行地价分摊，作为确定单个地块土 地使用权出让合同地价金额的依据。 ——资料来源：《深圳市城市更新办法实施细则》第63条
地价修正系数：
深圳市工业楼宇转让新政：按照“1+6”文件，“工改工”项 目可分割转让、可配建多达项目总建面30%的办公、配套单身 宿舍及小型商业服务设施
城市更新项目地价及增值收益政策
地价标准
工改工：拆除重建类的工业区升级改造项目升级改造为工业用途或者市政府鼓励 发展产业的，原有合法建筑面积以内部分不再补缴地价；增加的建筑面积按照公告 基准地价标准的50%缴纳地价。 “工改工”地价=合法建筑面积*0+增加建筑面积*基准地价*50%
工改商：拆除重建类的工业区升级改造项目升级改造为住宅、办公、商业（统称 “商”）等经营性用途的，原有合法建筑面积以内部分，按照其改造后的功能和土 地使用权使用期限以公告基准地价标准计算应缴纳的地价，扣减原土地用途及剩余 期限以公告基准地价标准计算的地价；增加建筑面积部分，按照其改造后的功能和 土地使用权使用期限以市场评估地价标准计算应缴纳的地价 。但市政府关于宝安龙 岗两区旧城旧村改造项目的处理意见已有规定的，从其规定。 “工改商”地价=合法建筑面积* （“商”使用期限* “商”基准地价—“工”使用 期限*“工”基准地价）+增加建筑面积* “商”使用期限* “商”评估地价
非商品性质的工业楼宇，进行整体转让的，应按规定程序报批并按公告基准地价 补缴地价；进行分割转让的还应按市场评估地价标准扣减已缴纳的地价计收应缴纳 地价。 ——资料来源：《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》第8条
城市更新项目中作为工业配套设施的配套办公、配套单身宿舍、及小型商业服务 设施可分割转让，其建筑面积一般不超过项目总建筑面积的30%。 分割转让时按照下列规定补缴地价：工业楼宇部分按照工业和办公的基准地价平 均值计算，配套部分按照市场评估标准标准补缴。 ——资料来源：《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》第9条
南山区“工改工”拆除重建类城市更新工作指引(试行)
南山区“工改工”拆除重建类城市更新工作指引（试行）第一章总则第一条为进一步规范南山区“工改工”拆除重建类城市更新相关工作，加强南山区“工改工”拆除重建类城市更新项目的产业监管，依据《深圳市城市更新办法》（深圳市人民政府令第290号）、《深圳市城市更新办法实施细则》（深府〔2012〕1号）、《深圳市工业区块线管理办法》（深府规〔2018〕14号）、《关于深入推进城市更新工作促进城市高质量发展的若干措施》（深规划资源规〔2019〕5号）、《深圳市南山区城市更新暂行办法》（深南更新整备〔2019〕77号）等相关规定，结合南山区实际，制定本指引。
第二条本指引适用于现状用途为工业用地（M），更新方向为普通工业用地（M1）、新型产业用地（M0）的工业区拆除重建类城市更新（以下简称“工改工”城市更新）。
第三条南山区工业区块线内工业用地的面积不得低于辖区区块线总用地面积的60%。
单个区块线内的工业用地面积，原则上不低于该区块总用地面积的60%。
区块内确需安排重要的公共服务设施、会议展示等配套设施和市政、交通基础设施等项目，应在辖区内进行占补平衡。
第四条拆除范围位于深圳经济特区高新技术产业园区（以下简称高新区）或深圳国家自主创新示范区（以下简称创新示范区）的“工改工”城市更新项目，除适用本指引外，还应符合《深圳经济特区高新技术产业园区条例》《深圳经济特区国家自主创新示范区条例》等相关规定。
第五条区城市更新和土地整备局作为城市更新主管部门，负责“工改工”城市更新单元计划、规划、实施主体确认等城市更新事项的审查、批准和项目监管工作。
区工业和信息化局、区科技创新局作为产业监管部门，负责对“工改工”城市更新项目的产业定位和产业规划等事项进行指导、审查，负责“工改工”城市更新项目的产业监管。
区发展改革局、区文化广电旅游体育局、区企业服务中心等其他产业部门在各自职责范围内协助、配合、支持产业监管部门开展产业监管工作。
区住房建设局负责对“工改工”城市更新项目人才住房和保障性住房用地规划、人才住房和保障性住房建设等事项进行指导、审查、监管。
深圳市坪山新区基本农田改造工程施工组织设计
深圳市坪山新区基本农田改造工程（龙田片区）施工组织设计深圳市安托山投资发展有限公司二0一二年三月十三日一、工程概况本项目龙田片区位于坑梓街道，东北与惠州市相邻，西与龙岗中心城相连，南与坪山街道接壤。
第一期规划改造面积1468.1亩，（约235767（978940㎡），以山地为主，坡度25度以上的有353.65亩，㎡），占24.08%，6-22度之间的有740.31亩，（约493540㎡），占50.42%，6度以下的有374.44亩（约249627㎡），占25.50%。
另外，水库面积72.32亩（48213㎡），其它坑塘水面积约66.28亩（44187㎡），水体面积共138.6亩（92400㎡），本区块面积706642㎡，填方824408.9m3，挖方699698.9 m3，总净方量为填方124710 m3（不含边坡处理数量）。
二、编制依据1、业主提供的施工图纸。
2、相关施工技术规范及验收标准。
三、施工准备（一）筹建项目经理部1、派遣经验丰富、责任心强的项目经理。
2、抽调有经验各专业管理、技术人员组建项目经理部。
3、由项目经理部根据劳务需求计划集结劳动力，签订劳动力保证协议，办理平安卡。
4、熟悉图纸、踏勘现场，合理布置大小临设施。
5、由项目经理部组织对参与施工的技术、管理人员、班组长进行任务分工，落实责任。
附：劳动力计划表。
（二）施工现场准备1、测设红线地界，开挖地界沟。
测量复核坐标点、高程点。
2、测量增设必要的辅助坐标控制点及水准点，形成覆盖本施工段全面的坐标控制网及水准点控制网。
3、根据施工平面布置方案，修建现场临时办公及生活设施、临时道路、水电等。
（三）施工材料物资准备落实材料供应商，并签订有关合同。
根据施工组织设计中材料使用计划安排材料进场。
附：材料使用计划表。
（四）施工机械设备准备对计划使用的施工机械进行全面检测调式，并按使用计划运调进场。
龙田片区挖方量为824409 m3，土方作业安排2个月工期，考虑天气等干扰因素，每月实际作业时间以24天计，日任务量为：824409/2/24=17175m3,选用斗容1.2m3挖掘机，每台班（8h）以850m3，则需配备：17175/850=20台。
深圳工改工专题：宿舍建筑设计研究
宿舍建筑设计研究朗元设计《深圳市城市规划标准与准则》一、城市用地分类和使用类别：R3类别名称：三类居住用地范围：直接为工业区、仓储区、学校、医院等配套建设、有一定配套设施的、供职工及学生集体居住的成片宿舍区的用地适建用途：主导用途：宿舍；其他用途：幼儿园（托儿所）、商业、可附设的市政设施、可附设的交通设施、其他配套辅助设施二、建筑与设施用途分类指引宿舍：供学生、员工使用、集中管理的住宿建筑，如集体宿舍、学生宿舍等三、交通设施自行车停车配建指标：宿舍：2车位/100平方米建筑面积机动车停车场（库）：单身宿舍：0.3~0.4/100平方米建筑面积；专门或利用内部道路为每栋楼设置一个装卸货泊位及一个上下客泊位。
轨道车站500米半径范围内的住宅停车位，不超过相应分类配建标准下限的80%《深圳市建筑设计规则》一、名词解释宿舍建筑：为相应功能区配套建设，有集中管理且供单身人士使用的居住建筑二、建筑日照日照分析标准：半数以上居室应有良好朝向，并应具有与住宅居室相同的日照标准。
即：大寒日3h或冬至日1h。
有效日照时间带：冬至日、大寒日均为8~16时（真太阳时）三、外部空间1、一般规定(1)宿舍位置宜接近工作和学习地点，并宜靠近公用食堂、商业网点、公共浴室等方便生活的服务配套设施，其距离不宜大于250m。
(2)建筑间距除满足日照要求外，还应满足《深圳市城市规划标准与准则》中有关非住宅建筑间距的控制要求。
(3)学生宿舍不宜与教学楼合建，男女宿舍宜分区设置。
(4)配建的公共服务设施出入口应与宿舍出入口分开设置。
(5)每栋宿舍应设置一个（处）户内建筑面积不小于40平方的公共活动室（空间）和一个户内建筑面积不小于10平方的管理室，管理室宜设置在主要出入口处。
(6)宿舍居室不应布置在地下室。
2、内天井一般不宜采用内天井式平面布局，因采光通风需要而采用内天井式平面布局时，应符合以下规定。
(1)应为3户及以上共同使用且集中设置，每栋（座）住宅不得超过一个。
深圳市工业区块线管理办法(征求意见稿)
深圳市工业区块线管理办法(征求意见稿)深圳市工业区块线管理办法（征求意见稿）第一章总则第一条（目的和依据）为规范全市工业区块线管理，提高工业用地节约集约利用水平，保障工业发展空间，促进工业转型升级，根据《关于支持企业提升竞争力的若干措施》（深发〔2016〕8号）和《深圳市工业及其他产业用地供应管理办法（试行）》（深府〔2016〕80号）等规定，制定本办法。
第二条（定义）本办法所称工业区块线（以下简称区块线）是指经深圳市人民政府（以下简称市政府）批准公布、范围清晰并附有明确地理座标的工业区块范围线。
本办法所称工业园区包括区块线内的工业园、高新技术产业园、产业集聚区和集聚基地等。
本办法所称工业用地是指位于区块线内的普通工业用地（以下简称M1）或新型产业用地（以下简称M0）。
本办法所称工改工是指工业用地拆除重建后仍作为工业用途的城市更新方式。
第三条（适用范围）区块线的划定和调整、供地和用地、规划建设、产业发展、监督管理等活动，适用本办法。
第四条（基本原则）按照“统筹管理、刚性约束、引导集聚、提高效益”的原则，加强土地利用的全过程管理和产业项目的全生命周期管理，稳定工业用地总规模，提高工业用地利用效率。
第五条（管理职责）市规划国土委牵头全市区块线的日常维护和管理并负责区块线内工业用地供地用地、规划建设、园区改造升级等相关工作。
市产业主管部门负责指导区块线的产业准入、产业发展和市级重点产业项目遴选等相关工作。
市其他相关部门按照各自职责做好管理、服务和监管工作。
各区政府、新区管委会负责承担各自辖区内区块线的日常维护、管理和区块线内工业用地及产业项目的监管等相关工作。
第二章划定和调整第六条（区块线分类）区块线分一级线和二级线。
一级线是保障城市产业长远发展而确定的工业用地管理线，二级线是稳定一定时期工业用地总规模、未来逐步引导转型的工业用地过渡线。
第七条（工业用地总规模）全市区块线总规模在中长期内保持不低于270平方公里。
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工改工概念现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城市规划的实施,实施以拆除重建类的工业区改造项目（包括升级为工业用途或者市政府鼓励发展产业住宅、办公、商业等经营性用途等）为主的城市更新。
并且，要求优先通过综合整治、功能改变等不涉及整体拆建的方式进行城市更新。
2012年1月《深圳市城市更新办法实施细则》，2012年8月《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》结束了旧改开发商鱼目混珠的乱象，进一步完善了城市更新法制体系，随着一系列的法律法规以及政府性政策文件的出台，深圳市形成了较为完整的城市更新政策法规体系，也是全国范围内第一个完整的城市更新政策法律体系。
同时根据《深圳市城市更新计划2012-2015》深圳全市城市更新改造规模180.6k㎡。
规划期内更新规模约为69k㎡，其中，拆除重建规模为23km2，包括城中村12.7km2、旧工业区9.2k㎡和旧城区1.1k㎡，规划期内年均拆除重建规模约为4-5k㎡，这就意味着工业区的改造规模占深圳未来3年整个城市更新规模40%。
根据规划国土委的最新统计数据，今年，深圳市土地供应计划中，新增建设用地800公顷，存量建设用地918公顷，存量建设用地首次超过新增建设用地，以城市更新为代表的土地二次开发逐步成为深圳土地供应的主要部分。
工改工未来政策与趋势解读1、xx房地产行业大洗牌：这是一个光明的时代，也是一个黑暗的时代。
由于城市更新项目一般规模体量较大，对开发商资金要求较高，且政府主导城市更新项目，开发商只有得到政府认可，才会有资格获得城市更新项目。
城市更新计划的推出，推动房地产行业大洗牌。
大量的开发商进入旧改领域。
新老企业、内外资企业纷纷进军旧改，深圳的房地产业格局很可能会因此而改变，行业将出现大洗牌。
对于那些重视工改工实力较大的房地产公司，将很快成为深圳最主流的开发商，而对于部分不重视旧改、缺乏旧改经验的且实力较小的开发商将会被边缘化。
随着城市更新项目逐渐成为深圳房企主要争夺对象，相比中小房地产开发企业，那些拥有独立规划运作能力、综合实力较强的央企和深圳本地国企将更容易获得政府的青睐。
2、差异化的产业用地策：从公司性质上看，区分总部企业与一般企业，如2009年出台的《深圳企业总部用地用房配置管理办法（试行）》及2012出台的《深圳市鼓励总部企业发展暂行办法》；从产业性质上看，区分政府鼓励的发展产业与一般产业，如单独列出物流与研发用地，规定物流用地的公告基准地价按照工业和商业公告基准地价的平均值测算，研发用地的公告基准地价按照工业和办公公告基准地价的平均值测算。
3、产权转让限制放松：在深圳土地资源即将枯竭的背景下，深圳要想产业升级，必然加大对土地市场的存量开发，旧工业区升级改造必然得到政府大力重视与支持。
为了吸引更多更好的开发商进军工业区改造项目，就必须保证开发商的较高利润，而要保证开发商预期利润，就必须放松工业用地转让的限制政策。
我们从两个方面来看：1、《深圳市工业楼宇转让暂行办法》规定工业楼宇的配套设施应统一规划、集中建设，不得分割转让或者改变用途，而在2012年8月出台的《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》规定“区升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的拆除重建类城市更新项目，其配套设施限定自用。
其中，配套商业设施的地价按照公告基准地价计收，其他配套设施的地价按照《深圳市城市更新办法》第三十八条第一款的规定计收。
配套设施如按规定经批准进入市场销售的，应当按照市场评估地价标准补缴地价”，这就意味着政府其实对于配套转让限制已经开始出现放松的迹象。
2、尽管实施了差异化的产业用地政策，在保证产业链聚集的前提下，深圳市对于总部大厦自用面积也开始有所放松。
在2009年出台的《深圳企业总部用地用房配置管理办法（试行）》明确规定总部企业自用建筑面积必须达到70%以上，而在2012年8月31号出台的《深圳市鼓励总部企业发展暂行办法》规定“对于规模大、产业带动性强的总部企业，可将部分建筑面积用于引进市外产业链配套企业入驻，但自用建筑面积不得低于总建筑面积的60%。
”4、地价计收政策：（1）拆除重建类的工业区升级改造项目升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的，原有合法建筑面积以内部分不再补缴地价；增加的建筑面积按照公告基准地价标准的50%缴纳地价。
即新增建筑面积Ⅹ50%工业用途公告基准地价Ⅹ鼓励发展产业地价修正系数。
（2）除重建类的工业区升级改造项目升级改造为住宅、办公、商业等经营性用途的，计算公式为：原有建筑面积Ⅹ（改变后功能的公告基准地价—剩余期限的工业公告基准地价）+新增建筑面积Ⅹ改变后功能的公告基准地价。
（3）项目改造前拆除范围内包含城中村、旧屋村、其他用地等多种类别用地的，按照以下标准和次序进行地价测算：出让给实施主体的开发建设用地面积不大于原有城中村用地面积的，应当适用城中村的相关地价计收政策。
而城中村项目地价计收是采用分段计收：容积率（PR）≤2.5，免地价；2.5〈PR≤4.5，公告基准地价20%; PR〉4.5,100%公告基准地价。
开发建设用地面积超出原有城中村用地面积的部分，不大于原有旧屋村用地面积的，该部分用地面积根据平均容积率分摊的建筑面积按照《办法》第三十七条规定进行地价测算。
超出部分地价：PR≤1.5，免地价；PR〉1.5，100%公告基准地价Ⅹ超出部分的建筑面积；（4）开发建设用地面积超出原有城中村和旧屋村用地总面积的，超出部分用地地价计收：（原有建筑面积—拆除范围内城中村、旧屋村合法面积）Ⅹ（改变后功能的公告基准地价—剩余期限的工业公告基准地价）+新增建筑面积Ⅹ改变后功能的公告基准地价。
10月22日,深圳市政府通过了《深圳市城市更新办法》,明确规定权利人可作为更新改造的实施主体,改造项目无需由开发商实施;同时,政府鼓励权利人自行改造。
这意味着一些拥有旧厂房、旧工业园的上市公司如有意改造,不用经过招拍挂,只要自行通过一系列程序,办妥相关手续,并补交基准地价即可进行自行改造。
联合证券认为,躲过了招拍挂制度,相关上市公司可节省下圈地的高昂成本,直接享受巨大的土地升值价值,潜在的收益相当可观。
附1：《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》一、加快城市更新历史用地处置（一、）对于经批准纳入城市更新计划的城市更新单元内未签订征（转）地协议或已签订征（转）地协议但未进行补偿，用地行为发生在2007年6月30日之前，用地手续不完善的建成区，可按照以下规定进行历史用地处置：1．原农村集体经济组织继受单位（以下简称“继受单位”）自行理清处置土地范围内的经济关系，自行拆除、清理地上建筑物、构筑物及附着物等。
2．继受单位当与政府签订完善处置土地征（转）用手续的协议，政府不再另行支付补偿费用。
3．政府将处置土地的80%交由继受单位进行城市更新，其余20%纳入政府土地储备。
在交由继受单位进行城市更新的土地中，应当按照《深圳市城市更新办法》和《深圳市城市更新办法实施细则》的要求将不少于15%的土地无偿移交给政府纳入土地储备。
前述储备土地优先用于建设城市基础设施、公共服务设施、城市公共利益项目等。
4．处置后的土地可以通过协议方式出让给项目实施主体进行开发建设，其分摊的建筑面积按照改造后的功能和土地使用权使用期限以公告基准地价标准110%计收地价，其中的10%用作对历史用地行为的处理。
（二）对于市政府《关于宝安龙岗两区自行开展的新安翻身工业区等70个旧城旧村改造项目的处理意见》（深府[2006]258号）确定的70个旧城旧村改造项目，根据城市更新单元规划确定的开发建设用地，按照《深圳市城市更新办法实施细则》第六十二条缴交地价后可以通过协议方式出让给经确认的项目实施主体。
二、完善城市更新地价政策（三）工业区升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的拆除重建类城市更新项目，其配套设施限定自用。
其中，配套商业设施的地价按照公告基准地价计收。
其他配套设施的地价按照《深圳市城市更新办法》第三十八条第一款的规定计收。
配套设施如按规定经批准进入市场销售的，应当按照市场评估地价标准补缴地价。
（四）城市更新项目涉及按照公告基准地价标准计收地价，符合以下条件的，按照城市更新单元规划批准时的公告基准地价标准执行：1．项目首期在城市更新单元规划批准之日起两年内办理用地出让手续的。
2．项目二期在城市更新单元规划批准之日起三年内办理用地出让手续的。
3．项目三期及后续各期在城市更新单元规划批准之日起四年内办理用地出让手续的。
不符合上述条件的，按照办理用地出让手续时的公告基准地价标准执行。
（五）城市更新项目涉及按照市场评估地价标准计收地价的，由市规划国土发展研究中心和在深圳市注册且执业范围为广东省或全国的土地评估市场中介机构（以下简称“市场机构”）按照同等规划分别进行评估，地价金额按照市规划国土发展研究中心评估结果和市场机构评估结果平均值的85%计收。
其中，市场机构评估结果应当按照3家市场机构评估值的算术平均值确定。
市场评估由市规划国土委委托市规划国土发展研究中心按照公开、公平的要求组织，项目实施主体参与，通过摇号、抽签等随机方式确定3家市场机构，市场评估的组织费用和评估费用由项目实施主体承担。
（六）城市更新项目的地价可以不计息分期缴交。
按照市场评估地价标准计收的地价部分，首次缴交比例不得低于30%，余款一年内交清；按照其他标准计收的地价部分，首次缴交比例不得低于50%，余款一年内交清。
三、强化城市更新实施管理（七）各区人民政府（新区管委会）应当明确城市更新相关职能部门的职责，减少审批层级和环节，加强实施监管；对于城市更新单元规划已获批准的项目，应抓紧组织制定实施方案，加强搬迁等工作的组织协调，明确项目实施进度，推动项目按时开工；应定期向市查违和城市更新工作领导小组办公室报送项目推进情况。
市规划国土委应当加强对城市更新项目实施的监督，积极推动城市更新业务的网上申报，建立全市城市更新项目的全过程监管系统，定期向市查违和城市更新工作领导小组报告项目实施情况。
（八）市规划国土委应当组织各区人民政府（新区管委会）定期对城市更新计划进行清理，对于具有以下情形之一的项目，可按程序调出计划：1．自城市更新计划公告之日起一年内，未完成土地及建筑物信息核查和城市更新单元规划报批的。
2．自城市更新单元规划批准之日起两年内，项目首期未完成实施主体确认的。
（九）在市规划国土委及各区人民政府（新区管委会）建立城市更新项目优先集中审批机制，内部优化调整和充实城市更新业务部门人员，集中办理城市更新相关审批业务，提供一站式服务，进一步简化管理流程，通过审批效率。
（十）市规划国土委、市政府其他相关职能部门及各区人民政府（新区管委会）应当加强和优化政府服务，及时总结梳理本暂行措施实施中的经验和问题，加强制定和完善城市更新配套政策，充分调动各方积极性，行成全市上下共同推进城市更新工作的合力，为城市更新项目实施工作提供有力保障。