ab通智库：境外房地产产品案例研究(20100314_

项目概况

项目名称：Aqua Tower（“水”大厦）

项目地点：美国芝加哥市

占地面积：16735平方米

总建筑面积：17.65万平方米

高度：250米，地上82层，地下5层

开发类型：棕地开发

开发成本：4.75亿美元（其中建筑成本3亿美元）

竣工时间：2010年春季

物业类型及配套设施：酒店、出租型公寓、产权式公寓、停车场、商铺、餐馆、写字间、带游泳池和跑道的屋顶花园。

4-18层：酒店（225间客房）

19-52层：474套出租型公寓

53-81层：264套产权式公寓，其中80-81层含复式公寓

公寓价格（列举）：位于55层的1居室户型40万美元；位于65层的2居室户型70.9万美元；位于61层的3居室户型103万美元；位于81层的四室（3.5

卫）270平米户型199万美元（合套内面积7366美元/平米）。

停车位: 1360个

零售：1630平方米

写字间：3456平方米

步行桥系统：555平方米

当地气候情况

项目团队

开发商：麦哲伦开发集团（Magellan Development Group）

建筑设计：Studio Gang Architects；设计师：Jeanne Gang（珍妮·甘）

景观：Wolff Landscape Architecture

工程: 结构——Magnusson Klemencic Associates；土木——IE Consultants；机械——Advanced Mechanical Systems；电气Gurtz Electric Company；给排水—

—Abbott Industries

环境顾问：能源——Khatib and Associates; 岩土——Advance Mechanical Systems

照明顾问：Hugh Lighting Design

总承包商：James McHugh Construction Company

Aqua Tower（“水”大厦）位于美国东北部伊利诺伊州芝加哥市，密歇根湖畔，由当地的麦哲伦开发集团（Magellan Development Group）开发。该公司是芝加哥整个湖岸东部社区（Lakeshore East）的总开发商，该片区位于芝加哥河与密歇根湖的交汇处，毗邻千年公园和环形商业区，周边休闲娱乐设施丰富，属于芝加哥的最佳地段之一，同时也是一个获奖的整体规划开发区域。

在以密斯（Miesian）风格的长方体形摩天大楼为主的芝加哥市，该项目女设计师Jeanne Gang设计的“水”大厦通过围绕大楼错综蜿蜒的阳台给城市带来了新的曲线之美。在这个项目之前，芝加哥的曲线风格建筑要追溯到1964年由Bertrand Goldberg设计的圆筒状双塔地标。当时，为了匹配建筑外形，那个项目中的楔形房间给住户放置家具带来了很大不便。而在“水”大厦中，尽管建筑外形布满弧线，但其主体钢筋混凝土结构仍然为矩形，因此不会出现怪异的室内空间。

尽管具有婀娜的外形，但从内部设计来看，“水”大厦总体上仍然是一座传统的建筑。鉴于芝加哥市严格的环境法规，“水”大厦按照LEED 标准建设，植入了很多绿色节能和环保设计：弯曲的阳台在增加室外私人空间的同时，可以起到有效的遮阳作用；不同类型的高性能玻璃也有助于减少日照热辐射；位于裙楼屋顶的7500平方米的露台花园有利于减少城市热岛效应；项目的地下车库中设置了芝加哥市第一个电动车公共充电站，提供6个充电口。项目施工过程尽量减少废料的产生，整体用材没有过度张扬的修饰。

将Jeanne Gang的设计付诸实施颇有玄机。错综蜿蜒的混凝土阳台呈现出不同的造型，从大厦主体延伸出60-365厘米。虽然设计师使用了计算机建模工具来确定阳台的波浪轮廓，但实际上每层混凝土板的形状都是独一无二的，这意味着每层的混凝土板尺寸都需要单独计算。在混凝土的浇注过程中，开发商采用了可重复使用的弹性钢模板，钢板可弯曲成各种弧度，以确定阳台的弧度，浇注完成后，钢板可恢复成直线，再弯曲成下一个需要的弧度进行浇注，这样可以减少大量一次性模板的使用。

阳台混凝土板最里端厚23厘米，向外略微变薄，这种设计有助于排水，使雨水可以沿楼体顺利到达大楼底部。薄混凝土板在在冬天确实容易流失热量，设计师曾设想在外墙和内墙之间增加隔热断层，但对这个项目来说太难实现。不过，从大楼全年的总体能耗来看，阳台的遮阳效果、隔热玻璃的使用以及自然通风对夏季空调节能的贡献可以抵消冬季的热能损失。

虽然混凝土阳台可以起到遮阳作用，但设计师仍然留出了一些不受遮挡的玻璃幕墙，在外立面上呈现出大小不同的椭圆形，被形象地称为“池塘”，其对应的室内被安排为更需要阳光的空间。这部分玻璃除了采用Low-e涂层外，还在朝东和朝南的方向选用了反射性玻璃，以减少不必要的热量吸收。同样，西外立面玻璃上采用了着色涂层。此外，未被阳台遮蔽的玻璃部分为烧结玻璃，一方面可以隔热和减少眩光，而且配合灰黑色铝合金栏杆，可以防止鸟类撞上大楼，这也是一种生态友好型设计。

在室内精装修方面，设计师选用了节能环保材料和设备，比如可再生和可回收的竹地板、节水管件、龙头和花洒、能源之星认证的厨房电器等。

三层裙楼（大厦底座）包括酒店和公寓大堂、酒店宴会厅以及写字间、零售等公共空间。屋顶花园上有室外游泳池和环保塑胶跑道，小路穿插于常绿的低矮灌木和落叶树种之间，虽然有些植物并非本地植物，但仍创造了一种“几何自然主义”效果。屋顶花园没有使用收集的雨水进行浇灌，但全部采用了节水滴灌系统。此外，连续排水层可以使水在土壤、砾石和混凝土墙下流向排水管。

在屋顶花园可以俯瞰对面的整个湖岸东部开发区域。屋顶花园和紧邻大厦的湖港公园有15米的落差，设计师设计了两套楼梯——一套螺旋形、一套折线形，通向公园的大草坪。此外，在屋顶花园下，面向东侧的公园，开发商还安排了9套联排住宅。

虽然“水”大厦落成于经济衰退期间，但其绝大部分产权式公寓已经售出，有效地回收了投资。