公摊大的说辞
住宅说辞 别墅说辞 商铺说辞
一、住宅说辞:(挑几个问题问就行,不用每个都问)1.价格、户型、面积朝向、楼间距离、朝向、属于几梯几户。
2.楼盘附近设施、交通是否便利(附近有没有地铁和公交)、属于几期项目、产权(大产权还是小产权)、房本下来的时间、水电费的具体价格。
3.物业管理方面。
小区内部的安全保障方面。
4.是否限购。
二、别墅说辞:(挑几个问题问就行,不用每个都问)买别墅的都是有钱人,我们可以用有钱人的口吻气势询问。
1. 比较成熟购房者:有多少栋房;多少钱;附近有工厂吗;大产权小产权;送花园吗,花园多大;露台多大面积;有地下室吗,(如果有就要问地下室面积是否算在建筑面积里,如果地下室的净高超过 2.2米,那么应当算在建筑面积里,如果没有超过,则不算建筑面积);车库和阁楼送吗;税怎么收的;(因为买别墅的税更高些);贷款怎么操作,(别墅的贷款成数比住宅要低,银行一般最高成数控制在五成;而且不能申请公积金贷款,只能申请商业贷款。
);其他想到的购房信息都可以询问,自由发挥。
注意:这是比较成熟购房者,对别墅很熟悉,适合分配给年纪较大的人打。
2. 比较细心的购房者:有产权吗;煤气,暖气,都有配套吧,(因为别墅一般都很远,配套有时候不齐全);会所、健身中心、餐馆、超市等,都有吗(不一定都问,可以分着问),(别墅远离市区,应有的配套要齐全,保证人的基本需求);物业管理都包括什么,(因为别墅小区内的管理应有系统性、延续性及整体性,维修部门的效率要高,物业管理的服务范围要广);到市里有几条公交(因为别墅都偏远,人们不一定一直开车出行);离高速近吗;物业费怎么收,物业是哪家公司,(买别墅要看物业公司品牌的,至关重要);。
其他想到的购房信息都可以询问,自由发挥。
注意:这是比较细心的购房者,随意分配。
三、商铺说辞:(挑几个问题问就行,不用每个都问)1. 商铺在哪里的2. 价格如何?3. 多大面积的?4. 层高如何?5. 什么时候盖好?6. 现在出租能租多少钱?如果自己想做生意适合什么类型的投资?7. 包不包租?(因为刚开发的商业因为人气不好租不出去,开发商会为了吸引客户就会帮助寻找租客)四、写字楼说辞:(挑几个问题问就行,不用每个都问)1. 价格怎么样?2. 面积有多大?3. 位置在哪?4. 写字楼是统一管理还是个人管理5. 车位是买断车位还是公共车位?地下还是地上?6. 附近有没有提供车位的公共建筑?7. 写字楼产权是归个人还是归公司?8. 是否配备中央空调?9. 公摊面积占多少比例?。
推荐房源的话术
推荐房源的话术一、楼层不好的·思路:一层:(老人住)方便,下接地气,性价比高(有花园的更好销售了)编个案例故事对比高层不便(停电,电梯不方便),不怕地震,便于出来晒太阳,作为投资也合适,好出租,做商业.顶层:视野好,居高位,象征事业蒸蒸日上,现代楼盘有隔热层,楼上没有人吵醒您睡觉绝对安静,私密性强,全方位采光(有露台晚上赏月喝茶多浪漫).话术1:XX先生,一层的房子其实是非常棒啊,您看家里有老人、小孩的多方便啊,既可以接地气又可以随时出来遛弯晒太阳呢,再说了就算有突发事件,出来也是绝对方便的.再不然您投资出租做商铺也好啊收益相当不错呢!话术2:XX先生,像这样顶层的房子是相对比较少了,而且又是比较难出来的,因为视野比较好,晚上睡觉又没有人打扰,在高空私密性也相当好,有客户还就专门挑这种哪.现在这市场稀却的房子可以考虑做投资,转手也能赚不少呢!·思路:朝向不好的房子就避开劣势,推荐给现在居住的年轻白领比较合适话术:北边夏天不用空调,冬天供暖好,不至于过热,便宜,格局方正。
房子哪有都朝南的,那北向的房子当初就不会建啦。
像您这样的白领白天工作,晚上回来睡,现代人关注的阳光绝对不是最重要的,经济实惠最关键了,更何况北京一年也见不到几回太阳,您说呢?关于风水方面主要讲:风水是可以破的,而且有些破开后的效果比风水的还要好!二、关于公摊大的房子·思路:墙厚、隔音保温。
楼道宽方便搬运大件家具。
话术:XX先生您是不知道,公摊虽然大,但也大不到哪去,其实也有不少优点。
建筑面积减去使用面积剩下的就是公摊了,也差不到哪里去,其实是墙厚占了一些公摊了,还能隔音保温挺不错的,楼道也比其他的宽了一些,您要是买个大件家具搬回来很方便,至少不会磕磕碰碰的,还可以暂时放些东西,再说了这么超值的房子那去找啊,您可以定这套了。
三、临街吵·思路:可以重点销售户型,装修,配套,房子突出的卖点一定要匹配上客户的需求.话术:X姐,房子是没有十全十美的,这套房子是我帮你精心准备的,别的不说,您看看您买房的需求这个房子全都包含了,虽然是有一点点不足,但是不会影响到您的工作生活,再说了北京的房子哪有不怎么邻街的,就算有不邻街的,那价位也没有这个划算,现在这市场都快成抢房子了,这房子已经非常适合您的需求,您可以定了。
物业客服统一说辞(业内参考)
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32、装修时,为什么一定要装修公司缴纳装修保证、 垃圾清运费?业主交可以吗?
▪ ① 缴纳装修保证金:是为了对装修质量 及装修过程中的施工行为限制,避免房 屋主体因装修造成破坏,给业主、他人及 整个小区的生活环境带来不便,此项费 用是保证金,在装修施工完结后予以退 还。
▪ ② 垃圾清运费:装修垃圾由于量大又容 易产生污染,由物业公司集中清理过程 中必然产生相关费用,所以应缴纳此项 费用。装修垃圾清运费属于业主委托物 业管理企业清运装修所产生的垃圾,清 运费标准由清运过程中发生的成本确定。
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3
3、你们为什么要收取1.6元的物业费?
▪ 我们为业主执行的是太原市五级物业服 务标准,对业主客户的整体服务品质、 公共设施设备的维护、环境卫生、保安 形象等方面要求就相对较高,从人员上 我们就要投入较多的专业化人员,同时 由于该小区公共区域加大,小区内配套 的设施设备较多,绿化水系较大,通过 对标准和要求的成本测算所得的物业费 为1.6元。并已经报太原市房管局物业处 备案。
修复;属于装修企业责任的,装修
人可以向装修企业追赔。
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11
11、 2号楼温泉入户什么时候可以完成?
▪ 我们是物业公司,我们目前还没 有接到开发商针对温泉入户事宜 的具体安排,今后我们这里接到 相关通知一定及时通知您。
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12、消防阳台能否封闭?各户的防火门是否可以更 换?
▪ 根据《消防法》和房管局的有关规定消 防阳台是严禁封闭的,防火门业主可根 据自己的意愿更换具有1级防火等级的防 火门,但是关于防火门的相关资料、合 格证需要在物业公司备案。为了避免您 在办理产权证的时候无法通过消防和房 管部门的验收建议您先不要封闭消防阳 台,在产权证下来以后您可以根据物业 公司所要求的颜色、样式再封闭消防阳 台。
关于户型常见问题及户型说辞
对于户型常有问题及户型说辞一、解说次序1.明确户型(几房几厅几卫),明确面积(多大面积)2.确立方向(上北下南左西右东)3.解说路线a、纵向解说:进门(大门朝向、寒暄)——厨房——生活露台——餐厅——客堂——露台(穿插个功能区的优势、总结组合优势)——客卫(方向、优势)——主卧(优势、设计要点解说)——次卧(优势简洁简要)——整体组合优势总结b、环向解说:进门——客堂——露台——次卧——主卧——北卧——客卫——厨房——生活露台——餐厅——整体组合优势总结二、注意事项1.把客户指引至户型南向2.手势为四指并拢,指定地点,(指定一个地点时,手指不行在户型上乱晃,直到该地点解说完成)3.多用“您的” ,让客户身临其境4.注意感情衬着,描述客户住进去以后的情形5.注意每个功能区的优势6. 增添互动,多提必定回答的问题三、各个户型的优、劣势及劣势回避方法( 1)四房*优:* 1.户型方正,面积适中。
2.布局伸展,尺度宽松,动静分区3.全明设计,南北通透,即充分采光,又有益于室内空气流通。
4.客堂超大开间,与景观露台相连,使客堂的空间感加强,采光成效更好。
5.厨房与餐厅东西相连,就餐、使用更为便利。
6.餐厅北面带露台设计,采光,观景,生活更方便。
7.客卫干湿分别又照料到了 3 个寝室及客堂的便利性。
8.主卧带独立卫浴,便利之中尽显优胜与尊敬。
9.主卫独立朝南,阳光杀菌,享受健康生活。
10.主卧梯形窗设计,三面采光成效更佳。
11.超大主卧, 4 米开间,更能彰显主人尊贵和大气。
12.次寝室带储蓄室设计,居家生活人性化设计。
13.北边的寝室防止了一节过道,更能节俭面积,增大使用空间。
劣: * 1. 客堂进深很短,不够大气。
2.餐厅、厨房太小不适用。
3.过道太长,太窄浪费面积。
4.北寝室的门与入户门相对,冲风散财。
5.没有飘窗设计。
6.次卧带一个储蓄室,不够适用浪费面积7.次卧面积太小。
8.厨房与公共卫生间紧挨着。
房产中介话术大全
第一章资源开发经典话术让房xx感到你说话的意思是替他考虑的。
不给客户过多砍价的机会,另外给房xx展示我们公司有很强的消化能力。
是这边的社区专家!一、资源开发经典话术一. 房源开发(洗盘、xx、短信网络、切客户、专介绍、广告、xx、展牌等)1. 洗盘(打楼盘电话的方式)A:您好,打扰一下,请问您XX园的房子有考虑出售吗?(询问式)B:您好,请问您XX园的房子卖出去的了吗?(最直接的问)C:请问您最近在XX园有房产方面的需求吗?(帮助式咨询)D:请问您XX园的房子350万还能便宜吗?(套房源)E:您好,打扰了,我是XX房产公司的,现在我们手上有一个客户,就想要咱们这种户型的房子,不知道您是否有意出售(客户是一次性求购)(注:要了解打电话这户的户型)F:我是XX物业的调查员,我现在调查一下本园区房子的出售或出租情况,以方便园区管理,请问您现在有考虑出售或出租吗?(以物业身份)G:我是XX房产公司的XX,我专门负责XX园区的二手房交易,请问您在这方面需要咨询的吗?(以专业咨询)H:现在XX园刚出来一套非常超值的三居,单价仅售*****元,请问您现在考虑换房吗?那您XX园的房子考虑卖吗?(引导换房)I:我听xx那小伙子(保安)说你家房子在卖,我是个人购房,现在能看房吗?(一般用手机打,口气深沉一些)J:您好,我是XX房产公司的某某,请问您现在考虑在XX区购房吗?K:您好,我是XX,这边XX园刚出来一套非常超值的三居,**平米,仅售**万,业主非常急卖,请问您下午六点有空来看房吗?L:您好,有一位张先生(虚拟的)介绍说您XX园的房子考虑出售,我这里有一个客户很有意向,想看看房子,请问六点方便吗?那您是考虑换房吗?M:您好,请问咱房子现在多少钱?N:您好,我看见网上您的房子考虑出售,现在还出售吗?我帮您登记一下O:您好,您之前您说的房子考虑出售,现在考虑的怎xx样了?什xx时候方便看?P:您好,我这有个非常准的客户,就想要您家房子这样的户型,价格高点没关系,您考虑出售吗?(注:要了解你打电话这户的户型)Q:您好,xx,打扰了,您的房子还卖吗?我有一客户找了很久就想要咱们这个小区的房子,不知道现在您的房子是什xx情况?R:您好,昨天我客户看的挺好,您跟姐商量好了吗?您看这个价格合适吗? (引出房xx)A、您好,请问您家的房子下午4点可以看吗?(用于引出在卖的房子,如果房子说可以看,那就再重新准确的落实房源信息)可以说:我和客户介绍后,客户很感兴趣,并要了解房子的准确面积。
物业交房统一说辞
物业交房统一说辞统一说辞一、协议1、为什么一定要签订《前期物业管理服务协议》?不签可以领钥匙吗?答:①因为在《前期物业管理服务协议》里有物业公司管理和服务的内容、质量的详细说明。
②XXX颁布的《物业管理条例》中有说明签订《前期物业管理服务协议》是一种合同行为,它与领钥匙和不领钥匙没有必然的联系。
2、小区验收备案没有?答:主体验收已通过,门前公示。
3、房屋存在质量问题怎么办?答:房屋都是经过行业行政主管部门验收的,不会存在较大的质量问题,如果房屋内出现了一些小问题,我们也会协助您进行维修整改,直到您感到满意。
4、哪些房屋的质量问题属于保修范围?答:《房屋质量保证书》上已列明了质量保修范围。
经鉴定为设计、施工原因引起的质量缺陷,像是卫生间渗漏、墙面、顶棚抹灰层脱落等属于保修范围。
5、交房验收中发现的问题需要多长时间能够处理完?会不会推脱责任?答:①对于验房发现的问题,物业公司会在第一时间反馈给施工单位,一般问题处理时限为2天,突出问题在一周内处理。
②属于验收中反映的问题,物业公司积极协调处理,不会久拖或推卸责任。
6、房屋存在质量问题是否什么时候修好什么时候开始收物业管理费?答:不是。
物业管理费是从业主交房起开始收取。
所谓入伙,是指业主收到《交房通知书》就视为入伙。
只要不影响使用,我们会尽快联系施工单位维修。
7、我现在不拿钥匙,就可以不交物业管理费吗?答:不可以。
在您收到开发商《交房通知书》和以公告形式通知之日起就要交纳物管费了,这是XXX110号法令所规定的,不过如果您不着急装修的话,我们可以替您保管钥匙,同时您需要填写《钥匙托管承诺书》。
8、为什么要留业主的钥匙?留到什么时候?答:①交房之后,市政配套的燃气、宽带需要进入房间布线及燃气需要点火试验,业主日常也很繁忙,不便于一次一次的到现场。
(而且业主来了也不一定就在业主来的那一天就能把工程完成,有时可能需要几天)②交房验收中尚未整改完的问题,施工方还要进户施工。
商业租赁公摊面积说明范文
商业租赁公摊面积说明范文一、商业租赁公摊面积的概念商业租赁公摊面积通常是指商业建筑中由所有商户共同使用的部分,包括但不限于走廊、楼梯、电梯间、门厅、公共卫生间、消防通道等公共空间,以及整体外墙、屋顶和地基等共用的部分。
这些区域通常不计入商户实际经营面积,但是对商业租户和房东来说都是必不可少的一部分,因此在商业租赁过程中需要对公摊面积进行明确的规定和计算。
二、商业租赁公摊面积的计算方法商业租赁公摊面积的计算方法可以根据不同的情况而定,一般来说可以分为以下几种计算方式:1. 按比例计算:按照租户实际租赁面积的比例来确定公摊面积的分摊比例。
例如,一个商业中心有多个商铺,每个商铺占的比例不同,那么公摊面积就可以按照租赁面积进行相应的比例分摊。
2. 按照实际使用情况计算:有些商业建筑中的公摊面积可能会根据实际使用情况来确定分摊比例,例如按照商户的实际人流量或者消费额来确定公摊面积的分摊比例。
3. 按照建筑面积计算:有些商业租赁公摊面积会根据整个商业建筑的总建筑面积来确定分摊比例,这种方法相对来说比较简单,但是可能会存在不公平的情况。
无论采用哪种计算方法,都需要在租赁合同中明确规定,并在实际租赁过程中进行监督和核实。
三、商业租赁公摊面积的作用商业租赁公摊面积对商户和房东来说都是非常重要的,它的作用包括但不限于以下几点:1. 公平合理地分摊公共资源:商业租赁公摊面积的存在可以保证所有商户都有公平合理地使用公共资源的权利,而不会因为某一个商户占用过多而导致其他商户受到影响。
2. 提高商业租赁建筑的整体价值:一个有组织、合理分配公摊面积的商业租赁建筑,会给租户和房东都带来更好的使用体验和经济效益,从而提高整体的商业价值和市场竞争力。
3. 规范商业租赁市场秩序:商业租赁公摊面积的存在可以规范商业租赁市场的秩序,避免因为公共资源的不合理使用而导致租户之间的不公平竞争和纠纷。
四、商业租赁公摊面积的管理为了保证商业租赁公摊面积的合理分摊和使用,需要进行一定的管理和监督。
房地产xxxx楼交付统一说辞
…………….交付统一说辞工程、设计类:1、进户走廊为什么设计的如此狭窄?答:为了避免房屋的公摊面积过大,走廊都是在国家规范标准的1.2米的基础上增加0.1米。
2、顶层是否可以安装太阳能?答:不能安装。
3、房屋室内层高和净高各是多少?答:房屋室内层高,根据国家建筑法的规定,层高是指住宅高度以“层”为单位计量,它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。
净高则是指层高减去楼板厚度的净剩值。
各房间楼板厚度不同,净高也不一样。
4、电梯尺寸是多少?答:电梯轿厢净空尺寸为5、收楼时是否有房屋内水电布置图?分户水电图纸可否提供给业主?答:有水、电布置图,水是立管和排水管图纸。
若业主需要,可在办理装修手续时到物业公司索取即可。
6、小区配电房对身体是否有伤害?是否有噪音?为什么做在房子中间?为什么做在地上而不是地下?答:配电房的设备和线路已用金属材料屏蔽,因此对身体无伤害、无噪音;做在房子中间是考虑到供电距离,依据供电行业标准,高层供电距离最多不能超过150米,否则影响用电质量,配电房做地上是供电局的行业标准,主要是为了防潮,保证住户用电。
7、对于复式楼能否采用现浇方式搭建阁楼?在施工单位改造时,为节省装修时间,业主是否可以同时现浇?答:复式楼可采用现浇方式搭建阁楼。
但需要请有资质的设计单位进行设计,报小区物业服务中心审批同意后,方可请有施工资质的单位进行施工。
在施工单位改造时,业主不能同时现浇。
8、复式二楼,能否统一由开发商代为协调浇筑?费用如何收取?答:复式二楼,不能统一由开发商代为现浇,若业主有需求,可与施工单位协商。
9、可视对讲是否赠送?何时安装?答:赠送可视对讲机。
可视对讲线路已调试到位,业主若有需要可随时进行安装,但考虑到装修粉尘对对讲机的影响,建议业主在房屋装修完毕后再安装投入使用。
10、顶层天台是否公用?是否封闭?答:顶层天台属消防通道禁止占用。
不能封闭。
11、小区的垃圾中转站位置?答:12、卫生间防水是否做过闭水检查?答:卫生间防水做过闭水检查。
滨江两岸商业劣势及对抗性说辞-1208定稿
滨江两岸商业劣势及对抗性说辞一、区域不利因素分析1、周边目前情况还比较荒,完全没有商业人气★门口比较乱是因为地铁6 号线和有轨电车的施工,这恰恰是项目很大的优势,等地铁修通过后这片的人气肯定非常好,而且犀安路也会进行改造、沱江河也会进行升级改造治理,但是那个时候的商铺价格就不会是现在的价格了,房地产投资本来就是对未来城市建设的投资,这里就是最好的位置,现在就是最佳的投资时期;★从投资回报分析,商业投资回报分为租金和物业升值两个板块,成都市区我们现在看到比较成熟的位置,现在单价6-8 万/平米,这些商业涨到12万的时间周期长,而我们商业涨价到6万/平米的时间周期,也就是地铁通车、周边设施完全完善的时候;★项目交房后项目自身就将有近6000人入住,对于1万㎡左右的商业而言,这本身就已经是极大的商气了。
2、麻将街的商业人气不旺,对投资客户的信心不足★麻将街于今年上半年才开业招商,时间过短,部分商业还在装修;★目前麻将街招商运营力度不大,主要是在等地铁、有轨电车的修建通车以及周围空地的发展建设,最终实现此商业的利润最大化;★麻将街和我们项目其实是相辅相成的作用,等我们交房入住,地铁通车,人气必然得到翻天覆地变化;★溪地湾社区底商生意都不错,投资回报率都比较可观,所以抗风险能力最高的仍然是社区底商,尤其是滨江两岸这种有特色社区底商。
3、河道何时治理,公园何时成型?★沱江河的治理改造,郫都区政府共计投入300亿元打造治理河道及沿岸景观(详情有对应链接作为参考);★现阶段上游郫县段和红光段的已经有部分打造出来了,改造后的河道景观有实景图,可做参考,我们所处的下游区域也很快将进行改造。
4、离地铁口还有一段距离★地铁在成都,本来就是一个新兴的市政设施,结合现代人低碳的生活理念,有很多人选择乘坐地铁出行,便捷又节约生活成本,只要设立地铁出入口的地方,人流量都相对集中,但对就近的物业而言,人群组成非常复杂,且不便于后期管理;★地铁口及地铁铺的几个特点:(1)地铁口可以吸引周边人流;(2)地铁边上主要是小餐饮、小杂货,小日用品等,人流量是很大,但是环境嘈杂,不适合中高端业态;5、周边租金街道租金水平不高,投资回报低★毫不夸张的讲,周边还没有项目可以与我们相提并论,完全不是一回事情;★周边现有商业都为住宅底商,且业态单一,铺面小、品相差,多以社区配套型商业为主。
关于房价高说辞
房价高答客户说辞一、你们价格太贵了?您好,以我们目前的价格相对于同品质同地段的商铺来说已经是相当实惠了,您看看我们项目周边的铺子都是什么价格:时代广场一层16000元/㎡(售完)二层7000元左右(但是公摊50%以上),龙鼎生活城11000元/㎡—14000元/㎡之间,酒店式公寓也在4500元/㎡左右。
万和人家一拖二销售单价也在12000元/㎡到15000元/㎡也就是说实际每平方24000元/㎡—30000元/㎡。
共城华庭沿街商铺8500元/㎡左右一拖二,实际每平方17000元/㎡。
围绕在咱们项目周边区域几个楼盘的商铺。
对比之下单价格相差4000元/㎡,同样的品质,同样的属性,同的消费群体不同样的地段,你觉得那个价位更实在点呢?低价位楼盘对比:参照竞品说辞:通过土地资源的稀缺来说,江山帝景是市政府重点打造的区域,辉县目前拍卖地价最贵的就是在南关十字,近1年来成交的地王就位于南关十字,我们项目就占据南关十字和东关十字之间。
辉县市中心楼面地价约为200元/平方米,加每年至少20%的财务成本,1000多户的拆迁安置成本。
加上建筑绿化成本,还有其它营销、税费、利息、隐性成本等,基本是处于微利状态。
辉县市中心可用于建筑商业的土地本来就不多,随着这几年的开发,土地资源日益减少,地价疯长,高额的土地成本决定了后续铺价绝不会便宜。
随着目前靠近南关十字核心地段的地块已经没有了。
像我们项目这种地段的商铺含金量可想而知,卖一套少一套,现在不买以后的价格肯定会更贵,等你真要想买这附近的商铺的时候,您就只能买别人高价转让出来的,要么就只能花同样的价钱去买其他地段的商铺了。
商铺价格的决定因素地段。
亚洲首富李嘉诚说过一句投资名言:决定房地产价值的因素,第一是地段,第二是地段,第三还是地。
我们项目在11月份开盘到现在销售了近100套,这就是为什么客户都比较看好我们这里原因。
时代广场就是最好的例子,3年前内铺租金在40元/㎡左右,而现在内铺租金涨到了65元/㎡左右。
多层带电梯的好处及与高层的比较
整理版多层带电梯的好处及与高层的比较一、发展趋势现在地价越来越贵,建筑、人工成本不断上涨,开发商想挣钱,只能盖高层,而且将来房子会越盖越高,楼房越高公摊越大,建筑面积也越大,买的时候贵住着费用也高,现在市里基本都是高层,所以咱这种多层又带电梯的房子就很受欢迎。
二、多层带电梯的好处(及与高层的比较)1、公摊小、费用低咱们的房子虽然带电梯,但公摊并不大,因为只多了个电梯,所以比不带电梯的公摊只多了1、2个平方,但住起来却更方便。
(高层之所以公摊大,是因为有电梯等待区、走廊、设备层、消防通道、有的还有两部电梯,所以公摊特别大,同样100㎡的房子,高层的公摊能比咱多10—20个㎡,5000元/㎡的话,买咱的就能给你省下5—10万元,装修和家具的钱就都省下来了。
所以花同样的钱买多层更划算。
)2、不用爬楼梯,坐电梯上下楼更方便首先有电梯,你装修时,装修材料和新买的家具就可以直接用电梯来运,不用花钱雇人搬运,省时省力省钱。
其次咱们工薪阶层买房子不容易,房子又不能经常换,如果没有电梯,年轻时爬楼还行,要是年龄大了,再爬楼梯就很不方便。
等老了爬不动了还得再换房,到那时就没有多层的了,而且价格更高了。
咱这有电梯就不存在这些问题,不但老人方便,咱自己也方便,平时要是提点重物或者抱个小孩,上下楼坐电梯就很方便,也不累。
3、时尚、有档次、有面子、住咱这种多层带电梯的房子会很时尚、很有档次、很有面子。
因为毕竟这样的房子不多,除非有些高档楼盘的多层复式和别墅才带电梯,在咱这里让你花普通楼房的钱就能有高档楼盘的享受,平时想锻炼就爬楼,有急事就坐电梯。
住户少,也不会出现占用电梯的情况。
(住高层就不会有高档楼盘的享受,我有个朋友住高层15楼,虽然有电梯但每次上去就不想下来,下来就不想上去,因为高层住户多,电梯占用情况很普遍,你没事电梯也没事,你忙电梯也忙,所以他一直想换多层带电梯的,但现在市里全是高层的了。
)4、户型设计合理很多客户都说我们多层的户型设计好,南北通透、动静分离,无论通风采光还有私密性都很好,不像现在的高层一梯三户、两梯四户,中间的房子根本不透风,很不好住。
公摊面积通俗化解释
公摊面积通俗化解释1. 嘿,你知道啥是公摊面积不?就好比你买了个大蛋糕,可不全是你能直接吃的,有一部分是大家一起“享用”的,这部分就类似公摊面积啦!比如小区的电梯间、走廊这些地方,不就是大家一起用的嘛,这就是公摊面积呀!2. 哎呀呀,公摊面积其实很好理解呀!你想想看,你住的房子就像一个大家庭,那些公共的地方,比如楼梯啊、花园啊,可不是你一个人独有的呀,大家都有份,这就是公摊面积呀!就像你们一群朋友合租房子,客厅就是大家一起用的,那就是公摊面积的例子呀!3. 喂喂喂,还不懂公摊面积呀?那我告诉你哦,好比你去看演唱会,你买的票对应的座位是你的,但整个场馆大家都能在里面活动,这场馆的公共部分不就类似公摊面积嘛!像小区的公共停车场,大家都能停,这就是很明显的公摊面积例子呀!4. 嘿哟,公摊面积不难懂啦!你就把它想象成一个大拼图,房子是你的那一块,其他公共的部分就是拼图的其他块呀!比如说小区的大门和保安亭,那都是为大家服务的,这就是公摊面积的体现呀!5. 哇塞,还不明白公摊面积呀?那就好比你们一起去野营,搭的帐篷是你的私人空间,但周围的空地大家都可以走来走去,那空地不就类似公摊面积嘛!像小区的健身器材那块区域,大家都能用,这就是例子呀!6. 哎呀呀,公摊面积很简单的啦!你就想想一个集体宿舍,你的床位是你的,可走廊、厕所这些不就是大家共用的嘛,这就是公摊面积啊!比如小区里的公共绿地,大家都能在那享受,这就是典型的公摊面积例子哟!7. 嘿,还搞不清楚公摊面积呀?那我给你说,就像你玩游戏,你的角色是你的,但游戏里的公共场景大家都能在里面玩,这公共场景不就类似公摊面积嘛!像小区的物业管理处那一块,为整个小区服务,这就是公摊面积的例子嘛!8. 哟呵,还不理解公摊面积呀?你想想看,一个大商场,各个店铺是私人的,但过道、扶梯这些公共的地方,不就是大家都能用的嘛,这就是公摊面积呀!像小区的儿童游乐区,所有小孩都能玩,这就是很好的例子呀!9. 哎呀,公摊面积其实不复杂呀!好比你去游乐场,你玩的项目是你的,可那些公共休息区大家都能坐,这就是公摊面积嘛!像小区的垃圾回收站,为整个小区处理垃圾,这就是例子呀!10. 嘿,懂了吧,公摊面积就是这样!你住的房子不是孤立存在的呀,有很多公共部分是大家一起享用的,这就是公摊面积呀!就像你们一群人一起包车旅游,车子是大家一起用的,这就是很形象的例子嘛!结论:公摊面积就是房子中大家共同使用的那部分面积,虽然有时候会让人觉得不太划算,但也是居住环境中不可或缺的一部分呀!。
与房东面谈话术
4,进门后经纪人要面带微笑、热诚、感染屋主、展现企图心。(心中告诉自己:一定要签到委托)设法成为第一个拜访房东的人(第一个进门容易让屋主印象深刻)
5,屋况的了解并记录拍照,房间的重要部分,包括客厅,卧室,卫生间,阳台和阳台风景,厨房等等要在房型标上注出,并拍下照片,总面积,公摊。产权所有人,建筑和使用面积,各房间的面积等等,记录要详细一点。
4,建立良好印象:礼貌,专业,站在房东的立场考虑问题。房东对你的印象才会良好,才会记住你,
5, 对房东出售房屋的专业建议。用你的经验,告知房东怎么做和配合,房子才能价格合理短时间卖出。
(房源准备:屋瓦如果被风刮坏,必须加以整修。整修后旧瓦要用水洗干净,不然新旧瓦混合,很容易让人误会是否有严重漏水情形。破碎的玻璃和纱窗记得修补。油漆若有剥落,也得重新上漆。整修费用太大,可以挑重点补修。简单的将屋外灰尘清理干净,也可以收到很大的效果。厨房周围容易堆积空瓶、空罐、旧报纸及小孩玩坏的玩具,最好能清理干净。室内部分,以整齐为首要要求,尽量不要摆饰过多的家具,免得看来过分拥挤。墙壁剥落或有雨斑时,记得重新粉刷过。壁橱和储藏室也应稍加整顿。厨房流理台和磁砖要擦亮,抽风机也要取下来洗干净。坏掉的水龙头和灯泡也一并换新。客户参观之前将窗帘和百叶窗全部拉开,以增加室内采光,如果是空屋,那么留在墙上的铁钉和挂物架都要拨掉。另外,床铺、门把都应详细检查。门口铺一块红地毯,给客户以保养很好的印象。屋子里面的家具一定花一点心思,就能博取客户良好的印象,提高售价,何乐而不为呢?
五、面谈的流程
1,礼貌的敲门,脱鞋。(最好套鞋套)到达前再和房东电话确认一下,敲门或按门铃后,后退一步,好让客户从猫眼中辨认一下来访的是谁。进门后要第一时间拖鞋或者套上鞋套。先想办法先进门,坐下再说,或进门才能表态。
房地产项目抗性说辞
抗性说辞针对客户抗性解答注意事项:关于客户的抗性不可极力回避或否认,沟通方式以平和接受、婉转表达,清晰引导出项目价值点,使客户增强对项目价值点的认同感而忽略对项目抗性的关注度。
说辞主要为了统一思路,可以进行适当个性发挥。
一、地段位置(一)、位置偏,出行不方便(引导客户至区位图旁)您可以看到我们项目的位置是处于凯麻新区最中心位置的,这个区域后期的发展前景肯定是巨大的。
为什么这么说呢,首先,凯里这么多年很大程度是围绕经开区进行发展的,您看最近几年开发区建设有高铁站、大型医院(在建的黔南州儿童医院、规划的苗医三甲医院)、学校(开发区一小、中学)、公园(白午公园)、道路(滨江大道等16条主干道)等基础建设,说明政府对开发区的基础建设一直在进行,尤其高铁站的建立更是确定了开发区以后的发展方向。
另外最近几年开发区的楼盘开发也是越来越多,连高铁站后面那么偏的地方都在建楼盘,这些都说明政府在努力进行开发区的发展。
所以您现在看到的是这样,但3年后、5年后呢?(二)、周边发展缓慢当然,任何一个地方的发展都不可能是一蹴而就的。
但是我们项目所在的凯麻新区是国家级经济技术开发区,就目前来说,还没有哪个国家级开发区的发展前景不好的。
您比如说深圳特区,可以说当时是举全国之力,发展到今天这么繁华也是经历了40年了,80年成立深圳特区的时候,当时也是很多人质疑,现在深圳的房价均价都在7万/平米了。
当然,您肯定会说咱们这块区域不能和深圳比,但是作为黔东南唯一的经济开发区,未来的发展绝对是能让您满意的。
(三)以后周边的开发会不会影响小区您可以看到我们项目西侧不远就是经开区小学和中学,南侧是规划的公园210广场,北面是自然山体。
而学校周边的开发政府是很慎重的,根据《中小学校环境管理的暂行规定》:不允许校园周围建筑物影响学校采光、通风;不允许任何单位或个人在学校周围从事有毒、有害的、污染(包括噪声)环境的生产经营活动,或设立精神病院、传染病院。
公摊大的说辞【范本模板】
公摊大的说辞1、国内外的惯例:公摊系数越高,表明商场的待客能力越强、市场公共设施建设标准越高、安全消防系数越高、经营和消费环境越好、公共休息设施越齐全,这些都能为商业经营带来如潮的消费群,得到丰厚的经济收益。
高公摊,目前是衡量商场品质高低的一个硬性指数,50%是国际都市高端商场的普遍公摊系数。
例如:青岛台东的万达广场公摊为58%。
海信广场60%的公摊,百利广场也是60%。
通常来说一个好的商业项目对硬件配套的要求非常高,功能越齐、配套越好,硬件越先进的项目,公摊就越大,但不可否认,这些都是商铺未来运营数十年的保障,因此投资者在选择商铺的时候,不宜单一地看待公摊大小问题,更应该全面考量.2、人流:商铺的公摊系数对消费人群的容量和人流量有直接影响。
商场的空间是有限的,公摊越小,可容纳消费者的空间就越少,其人流量就会受到限制,从而影响商场的经营效果。
因此越是高档的商场,为消费者考虑得越多,其公共空间就会越多。
如果片面地追求低公摊面积,表面上看起来商铺面积大了,合算了,但逛街的人可能因为过于拥挤、局促、压抑而不愿停留,引不起他们的购买欲,这样,即使商铺使用面积再大也无济于事。
3、长远发展的保障:公摊首先保证了商场的整体环境和公共空间的灵活性,一般大型商场的公摊都在50-60%,更高档次的公摊还要大。
我们大家算一笔账,你买一个商铺不是你一辈子的事,作为一种资产是可以继承和转让的,所谓一间旺铺养三代是有道理的,一个人如果有这样的生命周期,那么你的商铺如不适合商业市场发展了,也就没有你投资初期的愿望了,作为不动产投资的一种产品,你应该选择的是商业的投资预期,长久的资产回报,光看眼前是不行的,要综合性的去评估一种投资产品.4、消防安全需要:商场商铺的公摊比例比普通住宅要高一些还是有必要的,这能让消防安全更有保障.因为商场里的人流量大,商场配备高标准的一类消防系统、宽敞的人行通道及大面积的休闲场所,一旦有诸如火灾等事故发生,能更好更快地疏散客人.5、投资与自用的区别:摸清楚顾客是自用还是投资,如果是投资就简单,出租都是按建筑面积计算租金.总之,商业地产的高公摊系数不论是在客流、消防安全,还是在购物环境、物业形象方面,对每位商家都存在很大的公共利益点,商家都可以同时享受到公摊所带来的最大好处.。
业主维护公摊面积横幅的标语
业主维护公摊面积横幅的标语
1、依法依规从事物业管理,切实提供质价相符的服务。
2、物业管理管的是物,受益的是业主。
3、物业管理,方兴未艾,携手奋进,共创和谐。
4、维护业主合法权益,做好物业管理服务工作。
5、物业管理,专业诚信服务,时刻伴随在您身边。
6、尊老爱幼,和睦相处。
7、物业公司给您创造好环境。
8、物业管理给您带来方便,带来温馨,带来和谐。
9、辛勤劳动无尚光荣,物业管理功德无量。
10、物业管理,提高物业的使用效率和经济效益,使物业保值、增值。
11、环境好心情好身体就好。
12、-份好的物业服务,为您构建一个美丽温馨的港湾。
13、物业服务行业新,惠及民生亿万金。
14、物业管理能使物业保值增值。
15、干净的环境,体面的生活。
16、物业管理践行三十载,诚信服务聚富祥百年。
17、创新丰羽翼,发展达目标。
18、提高工作效率,服务与业主。
19、业主的满意是金珺人的不懈追求。
20、加强物业管理,共建安全文明温馨和谐的家园。
21、感恩行业发展三十载,感动物业服务每一天。
22、真情服务,以以为本。
23、物业管理服务需要业主来支持。
24、确保合同服务,争取更多奉献。
25、管理与服务文抓。
展现代化物业冈采公司与业十共管。
创新时期和谐社会。
关于户型常见问题及户型说辞
关于户型罕见问题及户型说辞之袁州冬雪创作一、讲解顺序1. 明白户型(几房几厅几卫),明白面积(多大面积)2. 确定方位(上北下南左西右东)3. 讲解道路a、纵向讲解:进门(大门朝向、寒暄)——厨房——生活阳台——餐厅——客堂——阳台(穿插个功能区的优势、总结组合优势)——客卫(方位、优势)——主卧(优势、设计重点讲解)——次卧(优势简明扼要)——整体组合优势总结b、环向讲解:进门——客堂——阳台——次卧——主卧——北卧——客卫——厨房——生活阳台——餐厅——整体组合优势总结二、注意事项1. 把客户引导至户型南向2. 手势为四指并拢,指定位置,(指定一个位置时,手指不成在户型上乱晃,直到该位置讲解完毕)3. 多用“您的”,让客户身临其境4. 注意感情渲染,描画客户住出来之后的情景5. 注意每一个功能区的优势6. 增加互动,多提必定回答的问题三、各个户型的优、优势及优势回避法子(1)四房 *优: * 1. 户型方正,面积适中.2. 规划舒展,尺度宽松,动静分区3. 全明设计,南北通透,即充分采光,又有利于室内空气畅通.4. 客堂超大开间,与景观阳台相连,使客堂的空间感增强,采光效果更好.5. 厨房与餐厅东西相连,就餐、使用更加便当.6. 餐厅北面带阳台设计,采光,观景,生活更方便.7. 客卫干湿分离又照顾到了3个卧室及客堂的便当性.8. 主卧带独立卫浴,便捷之中尽显优越与尊崇.9. 主卫独立朝南,阳光杀菌,享受健康生活.10. 主卧梯形窗设计,三面采光效果更佳.11. 超大主卧,4米开间,更能彰显主人尊贵和大气.12. 次卧室带储藏室设计,居家生活人性化设计.13. 北边的卧室防止了一节过道,更能节俭面积,增大使用空间.劣: * 1. 客堂进深太短,不敷大气.2. 餐厅、厨房太小不实用.3. 过道太长,太窄华侈面积.4. 北卧室的门与入户门相对,冲风散财.5. 没有飘窗设计.6. 次卧带一个储藏室,不敷实用华侈面积7. 次卧面积太小.8. 厨房与公共卫生间紧挨着.9. 主卧衣帽间实用性不强、华侈面积.10. 主卧梯形窗,欠好摆放家具.优势回避:1. 餐客相连,自己空间感就很好,再加上客堂 4.8米超大开间,客堂非常坦荡.2. 厨房做整体橱柜后剩余空间还是比较足的,再加上进入厨房的人一般不会很多,所以完全够用;餐厅毗连北阳台,使用很方便,而且单纯作为餐厅这个面积也够用.3. 作为南北通透的四房设计,有过道是必定的.这样可以增加您卧室的私密性及实用性,再加上您在装修的时候在过道的墙上装饰一些壁画或您平时的照片也是一道非常亮丽的风景线.4. 书房的门对这门从风水上来讲,没有任何影响,再说这样还可以增加您书房的通风.5. 飘窗向外伸出,玻璃对接时容易发生缝隙,密封不严会容易渗水,时间长了还容易留下水渍,打扫会很费事,影响室内装修效果.再加上向外伸出的窗台他的透光性没有平窗透光性好,为了让您享受到更充足的阳光,我们就采取了现在高端住宅常常使用的超大平窗.6. 这个主要看您怎么来看了,实际上作为四房,您家里的杂物必定相对来讲会稍多一些,所以在您的房间里多一个储藏室,这些杂物都可以放在外面,您的卧室也会更加整洁.7. 相对来讲面积是不大,但这个是您的客卧或者是儿童房,根本不需要太大的使用空间.8. 这个完全不影响,不从一个方位进出.9. 装修方法分歧他的实用性也纷歧样,我建议您可以做一个推拉的组合衣柜,现在很风行也很实用,一扇推拉门还可以做成穿衣镜,独立的使用,节俭卧室空间.10. 这么豪华的卧室,最主要的就是他突出的空间感,您还要摆什么家具啊?您放一些健身器材如跑步机或者放一个贵妃椅,享受别样生活多好!(2)大三房 *优: * 1. 全明设计,南北通透.2. 引入新的栖身理念,入户花园,尽显尊贵.3. 入户花园使人视觉放松,更增加了室内的私密性.4. 北方的景观大阳台设计完全可以做阳光房,无形中多出一个房间.5. 厨房入户门紧挨着,这样使用或放置杂物更为方便.6. 功能分区、动静分离.7. 主卧带卫生间,更显主人的尊贵.8. 有独立的书房,更有一种书香家世的气息.9. 客堂4.5米大开间采光,通风非常的好.10. 次卧室有一大落地窗,通风,景观效果更好.11. 餐厅设计大气,便于主人会餐.12. 全明设计,没有暗房.13. 空调外机板设计在里边,不经风吹日晒.劣:1. 入户花园使用率不高.2. 餐厅的位置空置面积太大,华侈太多.3. 次卧门对餐厅,没有私密性.4. 公共卫生间不是干湿分离的,不太方便5. 客堂的窗户不是落地窗,不敷大气.6. 客堂不毗连南向阳台,视野不敷坦荡.7. 不是南北双阳台设计.8. 书房的门正对主卧室的门.9. 餐、客错开,空间感不强.10. 北向书房面积太小.优势回避:1.入户花园是非常实用的,首先他多出了一个独立的空间,您可以安插出一个您喜欢的私人绿色空间,比方放一些藤椅、盆景等,当您回到家的时候,第一眼看到的就是满眼绿色,心情必定比较舒畅.再加上入户花园也是一个过渡,相当于一个玄关的作用,可以增加室内的私密性,而且只算了一半的面积,非常划算.2.餐厅的空间完全够用,空置的位置还可以装修一个吧台,更加提升主人的品位.3.自己是一个次卧,相对来讲不会那末分明,而且这样还可以增加房间的通风效果,真正做到南北通透.4.以前大家比较喜欢干湿分离的卫生间是因为家里人口比较多,现在相您选择三房自己家里人也未几,再加上是两卫设计,完全够用了,而且卫生间面积比较大,您可以设计一些比较豪华的浴缸等洗浴设施,使用起来也更方便.5.虽然没有做落地窗,但是客堂我们做的是超大的平窗,透光、视野同样也是和坦荡的.6.同上;而且这样的设计也是现在最新的一种设计,阳台做的很宽,次卧与客堂共用一个,既包管了基本功能的使用也不至于出现在客堂会客,看到阳台上主人私人衣物这样的尴尬.7.自己厨房就够大,非常实用.而且入户花园要比北阳台功能更多,更实用.8.这样很好啊,只有这样才算是真正的通风对流.9.虽然没有完全对应但是是相连一体的,空间感也很好.10. 12平米的面积作为书房来讲已经够用了,书房一般只是放个书桌,放个书架自己就用不了多大面积.(3)小三房 *优: * 1. 全明设计,南北通透.2. 南北双阳台设计.3. 户型方正,紧凑实用.4. 卫生间干湿分离.5. 动静分区.6. 客堂连大观景阳台.7. 主卧带卫生间且有窗.8. 有独立的储藏间.9. 主卧带观景台,使卧室更添浪漫的气息.10. 内设空调机位.* 劣: * 1. 主卫生间面积太大.2. 厨房面积太小.3. 次卧室带一个储藏间,卧室显得非常的小.4. 主卧室门与书房门对着.5. 北阳台与厨房相连,使用不方便.6. 户型设计有过道,面积有华侈.优势回避:1.主用卫生间面积大是现今最风行的,您可以根据您的喜好来装饰您的私人浴室,享受真正的尊贵、奢华生活.2.作为小三房来讲,人口未几,可以做整体橱柜,厨房面积完全够用.3.次卧室自己不需要太大面积,而且家里必定都有杂物,有储藏间很方便.4.作为南北通透的三房设计,有过道是必定的.这样可以增加您卧室的私密性及实用性,再加上您在装修的时候在过道的墙上装饰一些壁画或您平时的照片也是一道非常亮丽的风景线. (4)二房 *优: * 1. 全明设计,南北通透,通风效果好.2. 南北双阳台设计.3. 户型方正,使用率高.4. 卫生间干湿分离.5. 整个户型,卧室,客堂向阳,采光好.6. 客堂大落地推拉门,尊贵、大气.7. 入户门与客堂之间还有一个过渡,可以放个鞋柜.8. 次卧室还有一个小阳台设计.9. 大客堂的阳台大气,舒适.10. 餐厅靠窗,观景效果好,通风也好.11. 厨房和餐厅相连通,方便就餐.12. 厨房连通生活阳台,便于摆放洗衣机.13. 半封闭阳台算半面积.14. 面积89.99可首付20%.劣: 1. 厨房与阳台相连使用不方便.2. 次卧室从卫生间的门进入.3. 入户门与主卧室的门相对.4. 不是动静分区,相互影响.5. 卧室的观景阳台太窄,没啥用.6. 离路近吵,有灰尘且一楼是商铺比较吵.缺点处理方法: 1.南北双阳台设计使用方便,独立分隔、可以放置杂物.2.卫生间是干湿分离的,外面是洗手间,您也可以做成洗衣机房,空间是已定的看您怎么来操纵.3.这个影响不大,您可以把您主卧的门与墙壁做成颜色一致,在稍作装饰等****主要是转移注意力.4.因为它自己就是两房,而这样的设计是最尺度的动静分区,三轴设计.5.他的用处很大,首先可以增加采光、通风,再者是给您一个独立的空间,您平常工作累了不必出门,站在这样一个小阳台上,眺望一下风景,呼吸一下新鲜空气,放松放松心情,多好,而且如果您有什么私人物品不想放在阳台上,那这里就给您了一个隐蔽的空间让您使用.6.我们用的都是双层隔音效果特别好的玻璃,同临路说辞(5)一房 *优: * 首先,49平方米的户型一期我们只有25套,十分珍贵.1. 阳光户型,客、卧、阳、厨都在南向,会客,烹饪皆可欣赏到风景.2. 客堂与阳台相连,增加客堂使用面积,空间感很好.3. 户型方正,格局简约,实用而不华侈.4. 卫生间干湿分离.5. 双阳台设计,且都向阳,采光效果很好.6. 厨房相连生活阳台,带上下水,放置杂物、洗衣服都很方便.7. 餐厅设计的位置,既不华侈面积,摆放的位置又十分合理.8. 阳台半封闭,算半面积.9. 一梯三户,公摊小.劣: 1. 户型欠亨透,透气性欠好.2. 卫生间无窗户,不透光,不透气.3. 厨房窄长,欠好摆橱柜且厨房没窗户不透亮.4. 客堂开间太小5. 客堂和餐厅没有分隔开.6. 进入户门处有点华侈.7. 阳台和厨房相连多此一举.8. 入户门对楼梯间.优势回避:1. 阳光户型,除卫生间之外,都有窗.2. 卫生间设有通风道.3. 厨房北方与生活阳台相连,厨房南墙可以做成玻璃透光也很好而且还设有通风道.4. 49平米一房一厅双阳台,这已经很经典了,而且将近19平米面积完全够用.5. 如分开的话每一个空间都太小,而且这样空间感更强.6. 是一个过渡和缓冲,可以设置鞋柜.7. 功能分开,多了一个独犯罪能区,可以做洗衣房也可以做储物间,非常实用.8. 因为是一梯三户,这样公摊少.关于户型罕见问题及诠释说辞房屋内过道的华侈问题?过道为各个主要共有区域特别是卧房之间、客堂与厨卫之间的缓冲地带,以达到房型舒适自然的效果,您可以想象一下,如果没有这条过道的话,这个房型将会是很不方便的,看起来也不会太自然.再说您买的是三房的,还会在乎这几个平米吗?毕竟买三房就是应该用来享受的.卧房都朝南的户型比较好?房型内还有一个主要功能区是客堂(起居室),日常生活中人们待在客堂活动的时间是比较多的,无论是看电视,集会,欢迎亲朋好友,都会使用到客堂,那末让这样一个主要的活动区域处于朝北方向会更好,有利于整套房屋内的采光,使房子看起来更敞亮,这是现代栖身理念的潮流.客堂朝南比较好,卧房可朝北?还是两间房朝南比较好,因为毕竟空调的控温和采暖还是不如自然阳光的效果好,而且采光情况好的话,可以节俭用电,卧房内的通风效果也好,两间房都朝南的话势必紧挨在一起,这样也有利于方便照顾小孩和白叟.单卫与双卫的好处?单卫:其实现在一般都是三口之家,根本没有需要再弄一个卫生间,而且多了一个卫生间的话不但多了购房费用,而且还多了卫生间的装修费用,这样太不划算,何况现在市场上的很多双卫中的主卫都是暗卫,存在的意义确实不大.双卫:特此外方便,卫生.而且双卫的私密性比较好,这也是时代生活的趋势所在.为什么一进门是客堂比较好?视墅比较坦荡,大气,敞亮,符合中国人的生活习惯,而且减少了过道的华侈,装修起来比较方便;为什么一进门不是客堂比较好?隐蔽性较好,通常会做一个玄关在门口,这样能使客堂内的装饰规划更有创意.同时玄关起到了一个贯穿的作用,形成了一条自然的走道,使房子看上去更显档次.为何处于一幢楼的双方房子较好?采光好,通风好,只有一边与居平易近临近,比较安好.最重要的是享受全明房型.为何最东边的房子好?阳光光照时间早,新空气易畅通,防止了西晒的问题,夏天比较凉爽.为何最西边的房子较好?价格比东边的房子要低,阳光比较充足,户内可以坚持干燥,比较适合喜欢夜生活习惯的年轻人群体,至于西晒问题,因为现在大部家庭都使用空调,加上现在房屋建筑质量及用材的分歧,现在西晒基本都没有什么影响.阳台在卧房这边欠好?这样其实不错,洗衣也比较方便,平时住在主卧的话,可以欣赏一下风景,也算是一种生活的情趣.阳台在客堂这边欠好?就应该在这边,因为要洗衣晾衣服的话,势必有水滳,在客堂这边方便打扫,如果在卧房那边,必定会影响到房间内的整洁卫生,晦气于坚持主卧的干净.而客堂是欢迎主人和家人的主要活动区域,阳台在这里,也能方便主人和家人欣赏景观.客堂和卧房面积太小客堂和卧房面积太小?其实设计的时候已经思索这个问题了,以前的房子各个房间都是比较大的,但其实过大的房间其实欠好,房大神就散,如果太空阔,显得气氛缺乏,而现在风行的趋势是使房子坚持一定的大小,这样不但可以营造较好的家居气氛,也能使室内活动拿衣取物更方便些.卧房的门是朝向客堂的,感觉欠好?客户问这个问题是因为感觉别扭,而且私密性不敷好.如果是在客堂开门的话其实是挺方便的,因为从客堂至卧房的话不需要再拐弯绕道而行,至于私密性方面,因为房门平时应该都是关闭的,应该问题不大.别的,可思索在没有承重墙的地方重新划分门的朝向,在确认没有承重柱,可行的前提下为客户建议此装修方案。
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公摊大的说辞
1、国内外的惯例:
公摊系数越高,表明商场的待客能力越强、市场公共设施建设标准越高、安全消防系数越高、经营和消费环境越好、公共休息设施越齐全,这些都能为商业经营带来如潮的消费群,得到丰厚的经济收益。
高公摊,目前是衡量商场品质高低的一个硬性指数,50%是国际都市高端商场的普遍公摊系数。
例如:青岛台东的万达广场公摊为58%。
海信广场60%的公摊,百利广场也是60%.
通常来说一个好的商业项目对硬件配套的要求非常高,功能越齐、配套越好,硬件越先进的项目,公摊就越大,但不可否认,这些都是商铺未来运营数十年的保障,因此投资者在选择商铺的时候,不宜单一地看待公摊大小问题,更应该全面考量。
2、人流:
商铺的公摊系数对消费人群的容量和人流量有直接影响。
商场的空间是有限的,公摊越小,可容纳消费者的空间就越少,其人流量就会受到限制,从而影响商场的经营效果。
因此越是高档的商场,为消费者考虑得越多,其公共空间就会越多。
如果片面地追求低公摊面积,表面上看起来商铺面积大了,合算了,但逛街的人可能因为过于拥挤、局促、压抑而不愿停留,引不起他们的购买欲,这样,即使商铺使用面积再大也无济于事。
3、长远发展的保障:
公摊首先保证了商场的整体环境和公共空间的灵活性,一般大型商场的公摊都在50-60%,更高档次的公摊还要大。
我们大家算一笔账,你买一个商铺不是你一辈子的事,作为一种资产是可以继承和转让的,所谓一间旺铺养三代是有道理的,一个人如果有这样的生命周期,那么你的商铺如不适合商业市场发展了,也就没有你投资初期的愿望了,作为不动产投资的一种产品,你应该选择的是商业的投资预期,长久的资产回报,光看眼前是不行的,要综合性的去评估一种投资产品。
4、消防安全需要:
商场商铺的公摊比例比普通住宅要高一些还是有必要的,这能让消防安全更有保障。
因为商场里的人流量大,商场配备高标准的一类消防系统、宽敞的人行通道及大面积的休闲场所,一旦有诸如火灾等事故发生,能更好更快地疏散客人。
5、投资与自用的区别:
摸清楚顾客是自用还是投资,如果是投资就简单,出租都是按建筑面积计算租金。
总之,商业地产的高公摊系数不论是在客流、消防安全,还是在购物环境、物业形象方面,对每位商家都存在很大的公共利益点,商家都可以同时享受到公摊所带来的最大好处。