物业管理工程部接管验收指导手册

物业管理工程部接管验

收指导手册

Document number【980KGB-6898YT-769T8CB-246UT-18GG08】

上海盛大国际金融中心工程部接管验收指导手册

工程部

二〇一〇年十二月十三日

目录

接管验收的任务

1、项目竣工验收合格的基础上，对现有建筑、机电系统的安全和满足使用功能的主要内容再检验；

2、项目前期介入，为日后运行和维护管理做准备；

3、配合相关部门协调工作。

接管验收的指导思想

与本工程项目相关的所有合同；

中华人民共和国建设部发布的《房屋接管验收标准》(建设部建标(1991)第69号)；

已发布的各专业的验收规范和质量标准（包括国家、行业和地方的，较为完备的规范、标准）；

本工程所有的各专业施工所用的施工图、竣工图纸、设计变更单；

《中国石油上海大厦接管验收方案》。

接管验收的工作体系

人力资源

本次大厦接管验收投入工程技术人员14名；

由物业工程部临时负责人张辉，全面协调物业方各专业验收小组；

专业小组分为:

强电小组（3人）责任人：陈广远

弱电小组（2人）责任人：周彬

空调、机械小组（6人）责任人：陈靖

土建、装饰小组（1人）责任人：谢太所

接管统计、资料整理文员（1人）责任人：李冰冰

员工培训

员工熟悉大厦现场；

熟悉专业施工图；

员工专业系统培训；

按《工程部作业指导手册》培训；

阅读理解大厦《接管验收专业指导手册》；

编制《项目预验收交接计划及完成情况统计表》；

综合分析、梳理大厦《接管验收表单》；

通过一阶段培训梳理，各专业主管面对工程部全体人员叙述本专业资料接管和验收要领；

工程部目前已汇编了《盛大国际金融中心工程接管查验操作指南》

和各专业接管验收操作要领；

认真阅读、理解和整理施工方提供设备操作手册、现场培训；

通过现场巡检，熟知存在质量问题;

工程部全体员工安全培训二级教育，培训记录存档。

各专业移交资料汇总

强电专业

1、高、低压和变配电设备操作和维护保养手册；

2、所有电气系统图、平面图、线路图、原理图、隐蔽工程验收资料及说明；

3、电气设备明细表、承包商资料及产品合格证；

4、供电局验收报告；

5、各种用电设备调试、测试报告；

6、避雷装置系统图、平面图、测试报告、防雷办验收报告；

7、操作和维修保养手册递交要求：

（1）手册内所有内容应以中文编印、文字、插图和表格等效果清晰；

（2）系统正常运作程序和在不正常情况时的应变程序；

（3）详尽介绍每个独立系统如何调节、控制、监察和调校说明；

（4）提出每个系统的可调节部件和保护装置的最初调校参数，并预留一定的空位以便加插最后调定的参数；

（5）系统中有关供电、配电屏和控制屏的详细说明；

（6）设备正常启、闭程序和出现异常情况时停机程序；

（7）详尽介绍每台独立设备如何调节、控制、监察和调校说明。

8、所有设备的原厂所发的随机文件、图纸资料、包括每块电路板的电路图，以及所有电子元件的布置图。如有需要，还需提供部件分解图，显示各部件的位置；

9、列出所有设备的生产制造厂商、型号、系列编号，经调试运行后所设定的参数；

10、所有设备的产品说明书、合格证书，生产厂测试报告以及性能指标图表等资料；

11、所有系统设备检查手册；

12、设备更换部件的程序和要求；

13、从整个系统到设备的维护保养说明，调校的操作程序和寻找故障的方法；

14、执行运作和维修保养程序时应特别注意事项；

15、常见故障处理和解决方法；

16、提出系统设备保养制度，列明主要设备每天、每周、每月、每季、每年及五年需记录和维护保养内容和方法；

17、对各项系统操作时可能发生的事故危险应作的预防、应变和保护措施说明；

18、应用的基本软件、专用工具和通用软件资料，便于业主进一步修改和发展；

19、列出每一种型号设备、材料和附件的供应厂商和代理商名单，并详细列明这些厂商的地址、电话及图文传真号码；

20、列出承包单位提供给业主的所有备品、备件和专用工具清单。

弱电专业

4.2.1综合布线系统

1、设备材料进场检验记录；

2、隐蔽工程和过程检查验收记录；

3、设备及系统自检记录；

4、工程合同技术文件；

5、系统设备产品说明书；

6、系统设备产品合格证或质保书；

7、系统操作和维护手册；

8、工程实施及质量控制记录；

9、设备及系统测试记录；

10、各计算机和打印机的驱动程序安装盘；

11、竣工图纸；

12、设备清单；

13、设计说明；

14、系统结构图；

15、信息端口分布图；

16、信息端口与配线架端口位置的对应关系表；

17、设备布置及管线平面图；

18、系统设备接线图；

19、中央控制室设备布置图。

4.2.2BA系统

1、设备材料进场检验记录；

2、隐蔽工程和过程检查验收记录；

3、设备及系统自检记录；

4、系统试运行记录；

5、工程合同技术文件；

6、系统设备产品说明书；

7、系统设备产品合格证或质保书；

8、系统操作和维护手册；

9、工程实施及质量控制记录；

10、设备及系统测试记录；

11、各运用软件的安装盘及软件安装、操作手册；

12、各计算机和打印机的驱动程序安装盘；

13、竣工图纸；

14、设备清单；

15、设计说明；

16、系统结构图；

17、监控点数表；

18、各子系统控制原理图；

19、设备布置及管线平面图；

20、控制系统配电箱电气原理图；

21、中央控制室设备布置图；

22、DDC控制箱模块接线图。