台家大厦写字楼产品规划建议.pptx

——产品配套及装修情况
——产品外立面表现
凯翔国际广场
酒店式公寓
国际服装城
评价：产品都是现代风格建筑，凯翔以高度和线条表现品质感，相对来说国际服装酒 店式公寓淹没在楼群中，产品区位和档次难以凸现。
——酒店式公寓市场评价
相城区酒店式公寓最早是国际服装城有售，由于前两年 相城区商业还未成气候，这种物业形态也不被人重视，去化 缓慢。但是今年以来由于相城区住宅供应出现断层现象，在 售普通住宅供应量少，价格飞涨，人们开始把目光投向酒店 式公寓，凯翔小面积酒店式公寓此时推出适逢其时。随着中 心区商业氛围渐浓以及居住条件的不断改善，酒店式公寓会 有较大的需求空间。
外立面风格建议
因为是双子星座，酒店式公寓和写字楼要求风格统一，同 时富有变化对比，两座高楼互为映衬。
（部分酒店式公寓外立面参考）
三、裙楼商业规划建议
商业业态及楼层分布建议
商业
1-2层沿街商业示意
商业 1-2层
可以包括精品店、 中小型超市、银 行柜台、咖啡店、 干洗店等，形成 休闲购物中心
3层餐饮示意
凯翔复式酒店式公寓层高5.2米，分为两层，居住舒适度 较差，但在房价涨幅较快的市场上还是显得实惠。国际服装 城酒店式公寓严格意义上说是酒店公寓，一直以购房投资定 位的，购买人群80%为投资客。
酒店公寓市场定位
相城CBD核心区
精装修酒店式公寓，可商可住的 一站式复合居所
酒店式公寓规划建议
酒店式公寓
内部配套装修建议
外立面风格建议
现代简约式外观设计，充满现代感和科技感。采用竖向构 建和线条，使整座建筑显得高大挺拔。双塔式构造，写字楼 和酒店式公寓两座高楼互为映衬。
（部分写字楼外立面参考）
二、酒店式公寓定位及规划建议
在售酒店式公寓产品情况
——区域内酒店式公寓体量及销售情况
凯翔国际大厦去化较快，特别是小面积房型，市场供不应求，目前剩 余量集中在200㎡的大户型。
——在售写字楼评价
中翔创世纪大厦和凯翔国际广场都是结合底层批发 商城的商铺式写字楼，主要针对部分批发商，物业管理 和物业形象都不是很上档次。
南亚大厦是目前在售的唯一专业标准写字楼，但是规 划面积为200-400的中大户型，总价在110-230万，大部 分规模和实力稍逊的企业或商户有心无力，另外南亚大 厦规模较小，难以凸显入驻企业的形象。
酒店式公寓标准层平面建议
（标准层建议示意图）
配套用房
平面规划建议说明
电梯及配套用房靠北，减少北面公寓户数，并 适当缩减户型面积，增大南面两边户型面积。
南北分开，电梯分开，增加居家氛围，减少长 廊带来的冷漠和疏离感。
配套用房 大户型 中等户型 小户型
装修建议
装修费用控制在1300元/平米，减少客户二次装修的周折，业 主只要购置少量家具即可方便居家。
一、写字楼定位及规划建议
在售写字楼产品情况
——区域在售写字楼量体及销售情况
评价：相对来说，小面积的写字楼去化较快。大面积的写字楼去化缓慢。另外产品规 模对产品去化也有很大的影响。
——标准层平面图
中翔创世纪标准层
南亚大厦标准层
（6-26层）
（4-12层）
评价：创世纪标准层注意对产品面积的控制，小户型只有93平米，中等户型为111平
首先是将办公+酒店的组合调整为办公 +酒店式公寓的组合。 其次是裙楼商业项目的组合优化。
建议产品组合方案：办公+酒店式公寓
通过对市场的把握，对产品重新定位为
相城CBD核心区
高档次办公商 住综合体
产品组合示意
在规划建议里，我们将酒店改为酒店式公寓，裙楼商 业建议只做四层，对地下车库也做出调整建议
办公 酒店式公寓 商业
——酒店式公寓产品户型情况
——主力户型图（凯翔）
复式85-95㎡，面宽4米，进深9米
复式65-75㎡，面宽4米，进深8米
评价：凯翔国际大厦酒店式公寓平层已经售完，在售的为复式公寓，层高为5.2 米，内部空间还是显得压抑，销售较好主要有以下原因：今天上半年市场高涨 形成的购房压力、相城区出现公寓特别是小面积公寓供应断层、另外项目的买 赠活动也吸引部分消费者。（蓝色为赠送面积）。
米，大户型为141平米。同时创世纪在27-31层设计成分割两个大户型，以满足大公
司需求。南亚设计出色点是全部为朝南户型，但户型面积在200-400的大面积，且无
法分割。
——户型情况
——产品配套情况
——产品外立面表现
南亚大厦
中翔创世纪大厦
凯翔国际广场
评价：在售写字楼都是现代风格建筑，以高度和线条表现品质感，相对南亚大厦，规 模较小，在形象表现上稍显逊色。
台家大厦产品建议
报告思路 产品定位建议
产品规划建议
原方案分析
裙楼商 业
酒店式 公寓
办公
结合市场情况比较
其它 配套建议 户型建议 平面规划 产品定位
产品组合建议
原方案产品组合示意
原来的方案规划由写字楼、酒店和商业裙楼组成.
写字楼 酒店 商业
原方案情况
注：五楼西面规划为办公，东面规划为中餐厅和包 房，中间是 大宴会厅
原方案问题点
原方案由写字楼、酒店和商业裙楼组成，经过深入市场研 究，我们认为从市场和开发商自身情况考虑，原方案有待 调整。
兴建酒店资金要求高、对专业管理水平要 求高、资金回笼慢、同时对政府资源要求 高。市场风险相对较大。
从目前市场情况来看，裙楼部分商业项目 体量稍大，规划安排也需要调整。
建议方案解决的问题点
商业 第3层
第3层可以设计包括 中西餐厅，酒吧、 大型宴会厅等在内 的餐饮商业，形成 区内有聚集效应的 中高档餐饮场所
ຫໍສະໝຸດ Baidu
专业化商务服务
软件服务方面不仅体现在高效的物业管理， 还有对入驻企业专业化的商务服务上。
写字楼规划建议
办公
标准层平面修改建议
修改建议说明
电梯间改为南北向，动线更加合理。 北面户型面积缩小，南面户型面积增大，便于去化。 相邻户型间可分可合，方便客户选择与使用．
户型面积建议
大户型 中等户型 小户型
本项目写字楼市场定位
相城CBD核心区
国际5A智能化甲级写字楼
市场定位描述
科技与创新
科技方面体现在办公、通信传输、消防及安保的 智能化，楼宇自动化，真正达到5A标准。创新方 面体现在建筑设计和建筑功能的创新上。
配套综合化
本项目不只是单纯的写字楼，而是集写字楼、 商住、会展、休闲娱乐及购物中心于一体的 大空间。