建设项目用地审批要求流程及提供资料讲义

建设项目用地审批要求流程及提供资料

姜永朝

供在工作中参考，不足之处请见谅。

一、建设项目用地审批规定和要求

二、建设项目用地审批流程及提供资料

三、建设项目用地涉及缴纳税、费

建设项目用地审批规定和要求

（第一新增建设用地审批第二土地征收管理第三存在的问题及对策）

第一新增建设用地审批新增建设用地审批也称农用地转用和土地征收审批。

（分：基本概念审批分类报批的基本原则审批权限）

一、基本概念

（一）土地

土地一般是指地球表层的陆地部分，包括海洋滩涂和内陆水域。

目前在建设用地审批中将土地分为3个大类（即农用地、建设用地和未利用地）、10个二级类、52个三级类。

（二）农用地

农用地是指直接用于农业生产的土地。

农用地包括耕地、园地、林地、牧草地、其它农用地。

（三）建设用地

建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地。

建设用地通常是指通过工程措施和资源开发，为人类的生产、生活和物质建设所提供的土地。

建设用地包括居民点及工矿用地、交通运输用地、水利设施用地。

（四）农用地转用

农用地转用是指将现状为农用地依据土地利用总体规划、土地利用年度计划并按国家规定的批准权限报批后转变成建设用地的法律行为。全称为“农用地转为建设用地”，简称“农转用”。

二、审批分类

新《土地管理法》于1999年实施后，新增建设用地审查报批分为两类，一是城镇村批次建设用地，二是单独选址项目建设用地。

（一）城镇村批次建设用地（略）

（二）单独选址项目建设用地

1、定义

单独选址项目建设用地是指能源、交通、水利、矿山、军事设施等建设项目用地，在确实需要的情况下，在土地利用总体规划确定的城市、村庄、集镇建设用地规模范围外，需要进行建设的土地。也称圈外用地。

2、申请机关和批准内容

单独选址项目建设用地，由建设项目单位申请，按建设项目报有批准权的人民政府批准农用地转用、土地征收和土地供应。

三、报批的基本原则（7点）

１、建设项目用地必须符合有权一级人民政府批准的土地利用总体规划。

２、建设项目用地原则上应在土地利用总体规划确定的城市、村庄、集镇建设用地规模范围内；交通、能源、水利、矿山、军事设施

等建设项目用地，在确实需要的情况下，也可以在土地利用总体规划确定的城市、村庄、集镇建设用地规模范围外。

３、建设项目用地必须纳入年度土地利用计划。

４、建设项目占用耕地必须依法履行耕地占补平衡义务。

５、建设项目用地涉及征收农村集体土地的，必须依法进行补偿，妥善安置被征地单位群众的生产和生活；使用国有土地也必须对被用地单位予以补偿、妥善安置。

６、建设项目用地需要按照有关规定缴纳相关税费（如耕地占用税、耕地开垦费、新增建设用地土地有偿使用费、征地管理费、水利建设基金等。后面还讲）

７、单独选址建设项目申请用地必须符合国家产业政策、行业用地定额标准，供地方式符合国家有关规定。

四、审批权限

根据《土地管理法》、《中华人民共和国土地管理实施条例》、《云南省土地管理条例》等规定，按下列权限报批农用地转用、土地征收。

（一）城、镇、村批次用地的审批权限（不涉及）

（二）单独选址建设项目用地的批准权限

1、报国务院批准

（1）国务院批准（或核准、备案受理，下同）的建设项目；

（2）国务院有关部门和国家计划单列企业批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目；

（3）省人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目；

（4）国家重点建设项目、军事设施、跨省级行政区域的建设项目以及国务院规定的其他建设项目，需要占用土地利用总体规划确定的国有未利用地；

（5）转用或征收基本农田；

（6）征收土地70公顷以上，征收耕地35公顷以上。

2、前述规定之外的建设项目用地涉及农用地转用、土地征收省人民政府批准。

第二土地征收管理

（一、征收土地概念和特征二、征地在建设用地管理中的地位三、征地程序四、征地补偿和安置）

一、征收土地概念和特征

（一）征收土地含义

征地是指国家为了公共利益需要，依照法定程序将集体土地转为国有，并给被征地的农村集体经济组织和个人合理补偿和妥善安置的法律行为。

（二）征地行为的特征

１、统一性。征地是国家行为，由政府代表国家统一行使。征地主体是市、县人民政府，国土资源管理部门是政府行使征地权的职能部门，其他任何单位和个人均无征地权。

２、控制性。征地行为和范围受到严格控制，必须依照法定程序报国务院或省级人民政府批准。

３、补偿性。征地涉及集体土地所有权转移，农民的基本生产资料被占用，失去了基本的生活保障，因此必须依法对被征地农民集体和个人进行合理补偿和妥善安置。

４、强制性。征地是“国家为了公共利益需要”，在目前社会条件下，往往带有强制性。但对建设用地置换的土地征收不能强制。

二、征地在建设用地管理中的地位

（一）征地是国家建设用地的主要途径

我国土地实行的是社会主义公有制，具体分为国家所有和集体所有，随着经济的发展，国家能源、交通、水利、矿山等基础设施建设和城市建设都需要大量征收农村集体土地。

（二）征收土地审批体现了严格控制建设用地规模

农用地转用是土地用途管制的核心内容，是建设用地审批的第一道关口。土地征收是建设用地审批的第二道关口，农用地转为建设用地后，凡涉及征收的，按征收土地面积，由国务院或省级人民政府批准。通过土地征收审批严格控制集体土地转为国有，体现了严格控制建设用地规模。

三、征地程序（一征地报批程序二征地批后实施）

（一）征地报批程序

1、征地情况调查

市、县国土资源部门会同劳动保障部门深入乡（镇）、村、组，进行实地调查，对拟征地村、组的农业人口数量、土地面积，被征地涉及的农户、人口数，征地前后被征地农户人均耕地数量等进行全面了解，同时开展土地权属调查和土地勘测定界。

调查结束后，国土资源部门填写《征地调查情况确认表》。劳动保障部门会同国土资源部门填写《被征地农民社会保障措施落实情况说明表》。