3.0住宅市场分析报告

3.0 住宅市场分析

3.1 北京总体市场分析

3.1.1 总体供应

?截至2003年，全市住宅建设的总存量达到2.4亿平方米，2004年末，总存量已经达到近2.8亿平方米，预计到2005年末可突破3亿平方米大关。

?2004年商品住宅现房竣工面积2344.0万平方米，同比增长

12.6%，销售率为97.5%，比2003年同比高出12.4个百分

点。（注：现房销售面积指已竣工完成销售的面积，包括本年1-12月住宅现房成交面积1010.9万平方米以及2003年预售的住宅转入2004年竣工交用面积1274.9万平方米）。

?2004年商品住宅期房批准预售面积2862.85万平方米，同比增长5%。?2004年全市空置一年以上的商品房298.8万平方米，同比下降20.9％，其中，商品住宅下降27%。

?2005年一季度商品住宅竣工面积为235.4万平方米，比去年同期增长35.0%。

?2005年1、2月份商品住宅现房竣工面积149.39万平方米。

?截至2005年2月底，全市商品住宅空置面积346.43万平方米。

资料来源：天福房产经纪

图3.1.3 近年北京市住宅市场供应走势（单位：百万平方米）

分析：

? 过去几年内北京市政府一直在加大郊区基础建设的力度，尤其

是郊区公共交通网络和高速公路的建设，这些工作都极大地增强了开发商与买家对郊区和环中心区住宅的信心。

? 由于年前的土地政策变动，房地产市场很可能在今年集中放

量。预计2005年至少还有规划的近3000万平方米要投放市

场。

3.1.2 市场需求

? 2004年商品住宅现房销售面积2285.8万平方米，同比增长

29.1%，竣工面积2344.0万平方米，销售率为97.5%（注：商品住宅现房销售面积指已竣工完成销售的商品住宅面积，包括本年1-12月商品住宅现房买卖成交面积1010.9万平方

米，以及2003年预售的商品住宅转入2004年1-12月竣工交用面积1274.9万平方米）。

? 2004年商品住宅期房批准预售面积2862.85万平方米，同比

增长5％，预售登记2642.1万平方米，预售率为92.3%，比2003年同期高30.4个百分点。

?2004年全市存量房交易5.74万套，706万平方米，同比分别增长67.9%、83.9%。存量房交易以二手商品住宅和再上市已购公房为主，分别占存量房交易总套数的46.1%、52.6%。

?2004年全市预售的商品住宅中，以成交套数统计，商品住宅期房单套建筑面积主要集中在81-160㎡/套之间，占商品住宅成交总套数的67.94％；其中，经济适用住房主要集中在

81-120㎡/套之间，占经济适用住房成交总套数的55.88%。

?2005年一季度，全市商品住宅销售327.3万平方米，超过全部商品房销售面积的90%。截至今年一季度，全市商品住宅空置645.3万平方米，比去年同期下降11.3%。（见下表）

?2005年1、2月，商品住宅现房销售面积152.69万平方米，

高于竣工面积3.3万平方米。

?2005年1、2月，商品住宅期房批准预售面积221.86万平方米，同比下降6.7%；预售登记288.52万平方米，同比增长

8.3%。预售率为130%，比2004年同期高18个百分点。表3.1.4 北京销售住宅面积（百万平米）

图3.1.5 近年北京市住宅销售走势

分析：

?200上图中的住宅包括别墅、公寓、商品住宅和经济适用房。

其中高品质公寓的平均销售率较普通中低售价住宅项目为低；

地理位置不够理想的住宅项目的平均销售率较低，另外，大盘的销售大多较理想。

?销售率逐年平稳上升，说明本市的房地产市场保持着健康、有序的发展。

?住宅平均销售率的递增也是北京中低价位住宅比例增加的结果，同时销售率的递增也与发展商逐渐重视消费者需求有关。?2004年，全市预售的商品住宅中，商品住宅期房单套建筑面积主要集中在81-160㎡/套之间，占商品住宅成交总套数的

67.94％，说明面积适中、总房款不太高的住宅仍是市场消费

的主流。

3.1.3 近两年销售价格

表

3.1.4 北京市住宅消费分析

?购房者低龄化趋势明显。

商品住宅购房对象以40岁以下为主，占63％。年龄在20岁以下、21－30岁、31－40岁所占比重均有不同程度增长；其中，年龄在21－30岁所占比重增幅最大，为9.9％。41－50岁购房对象所占比重同比分别下降了4.1％、7.8％。

?购房者群体偏向低收入化。

购房对象家庭年收入以10万元以下为主，占75.2%。家庭年收入5万元以下所占比重同比下降11.7%；家庭年收入5-10万元、10-20万元所占比重分别比2004年2季度增长了5.8%、4.95％。（如下图）

?中高学历群体成为购房主力。

近7成以上的潜在购房群体拥有专科或以上学历，购房群体越来越呈现理性的消费趋势。

?外来投资客购买力强劲，二次置业者比例持续攀升。

购房对象置业目的以改善居住条件和基本居住为主，所占比重为81.94%（其中，购买高档次商品住宅所占比重为12.1％），投资仅占调查对象总人数的7.9％。改善性购房需求、投资以及其他目的购房需求同比分别增长3.4%、0.6%和0.1%。

投资所占比重增幅不大，需求稳定；基本居住、孩子上学购房需求所占比重同比分别下降了0.5%、3.0%。（如下图）

?居民收入水平提高，购房可支付能力增强。

购房对象可支付月还款额以2000元/月以下为主，占

75.2%。1500元/月以上的所占比重同比均有不同程度增长，其中， 3000-4000元/月购房对象增幅最大，为2.4%；可支付月还款额为1000-1500元/月及1000元/月以下购房对象所占比重同比分别下降了4.1%、5.0％。（见下图）

?居民收入水平提高，可承受的房价提升

购房对象可承受价位以7000元/平方米以下为主，比重为

92.4%，其中可承受5000/平方米以下的所占比重为56.7%；可承受4000元/平方米以上的所占比重同比均有不同程度增长，其中，可承受5000-7000元/平方米价位的所占比重增幅最大，为4.0%。仅可承受3000-4000元/平方米、3000元/平方米以下价位的购房对象所占比重同比分别下降了7.5%、1.9%。（如下图）

?2005年预期房价稳中略涨

65.9%的购房对象认为2005年房价基本不变或略微上涨（房价涨幅≦5％），其中，认为房价略微上涨（房价涨幅≦5％）的所占比重为44.88％，28.65%购房对象认为明显上涨（房价涨幅在5％～15％之间，比重为22.95）或大幅上涨（房价涨幅≧15％，比重为5.7%），5.4%购房对象认为2005年房价下降。（如下图）

以上资料来源：天福房产经纪

3.1.5 住宅市场发展趋势

(1)住宅存量持续增长

?1997年，全市住宅竣工面积为987万平方米，而2002年住宅竣工面积为1800万平方米，2004年住宅竣工面积达到

2344.0万平方米。今后我市住宅建设的速度将继续增长，预

计2005年全市住宅建设增长速度在10%-15%左右。

?在看到本市住宅建设发展速度非常高的同时，也应该认识到这个增长率的基数是非常低的，北京住宅建设的发展仅仅有十年的时间。

(2) 需求水平保持平稳

尽管已经有大量住宅项目的存在，而且未来住宅项目仍在继续开发，但北京居民对新住宅的需求一直保持着比较旺盛的水平。住宅需求可以分为下面几个方面：

?由于收入的增加，目前有能力购买住房的首次购房者；

?由于城市改造而需要动迁的市民；

?为了工作方便，就近购买小面积住宅或公寓的白领

?目前已经拥有住房，但希望通过出售现有住宅而改善居住

条件的家庭；

?那些已经退休的老人，希望拥有更好的居住场所；

?在中国经济快速发展的情况下致富的人群，他们现在可以

购买更高档的住宅；

?高收入家庭在郊区寻找更好的居住环境。

(3) 人口重新分布

?基于种种原因，在最近几年，北京的人口分布逐渐地出现了从市区向郊区迁移的现象。就现在情况来看，四、五环之间，尤其是东四五环之间，由于距CBD等地近在咫尺，前景更是炙手可热。

?这种现象的出现主要是因为在北京的城市改造中产生了大量的拆迁人口，同时根据政府的城市规划，鼓励在郊区建设新的住宅区。

?大量的交通网络工程已经完工，包括到昌平、顺义和通州的高速公路等，这些道路在90年代已经完成。这些年，在五环

路，京开高速，京沈高速和京津塘高速沿线的住宅成为开发热点。这些高速公路的建设对于北京郊区的发展来说是至关重要的。

3.1.6 住宅市场未来预测

（1）需求

预计在中短期时间内，北京消费者对住宅的需求量继续增大。

城市改造造成拆迁人口对住房的需求水平提高。政府计划从现在到2005年前，北京将有15万户居民从市区动迁。

（2）供应

由于去年的土地政策和银行利率的调整，预计2005年北京住宅新供应量为25万套，总建面接近3000万平方米。（3）继续住宅郊区化

?随着环绕北京的五环路竣工，加上从北京出发的多条高速公路，都加速了北京住宅郊区化继续进行的步伐。

?从现在开发情况看，短期内四、五环之间将是购房者的首选区域，这是因为这一区域距市中心较近，交通比较方便，升值力大。

（4）增长的购买力

预计在购房者中将有大量的年轻人，由于职业原因，他们有很大的机会增长工资和可支配收入的水平。

(5) 消费者期望值提高

?许多潜在买家是年轻人，他们受现代生活节奏的影响较大。

?在北京有93%的购房者为自用，所以他们对房屋品质的挑选将非常严格。

（6）置业门槛提高

去年央行调息，虽然对整个楼市不会产生影响，但降低贷款比例将对购房者，尤其是年轻人，产生巨大的影响。

3.2区域住宅市场分析

3.2.1 项目分布

区域内各住宅物业的分布如图2.1所示。

图3.2.1 项目分布图

1415

1923

2021

资料来源：天福房产经纪

（1）青年汇（2）青年路小区（3）甘露园（4）甘露晴苑（5）自由自宅（6）兴隆家园（7）叠彩园（8）南太平庄小区（9）东岸（10）碧水星阁（11）财满街（12）住邦商务中心（13）远洋商务（14）东恒时代（15）白领家园（16）国美第一城（17）华纺易城（18）中水金海嘉园（19）酷特区（20）朝阳园（含国际创展中心）（21）朝阳无限 (22)罗马嘉园（23）炫特区（24）北京星河湾（25）朝阳雅筑（26）CASA （27）都会华庭II（28）朝阳园II

※以上分布标号侧重于2000年后入住的社区，对旧有社区如青年路小区和石佛营东里等未进行标注。

3.2.2现有住宅供应

? 区域内现有住宅物业项目共15个，建筑面积至少446.5万平

方米，常住人口总户数近50000户，加上区域内大量的流动人口，总人口数在20万人以上。

? 周边紧邻五环的定福庄、新港湾、绿岛苑等项目以及临靠姚家

园路的平房乡等大型居民区，总面积也达到了数百万平米规模，人口数绝对值也在10万人以上。

? 区域住宅主要分布在朝阳路两侧，朝阳北路项目的平均价格为

4500元/平米（不考虑在建项目），朝阳路两侧项目平均价格为5500元/平米（不考虑在建项目），较2000年分别提升了约30％和20％

3.2.3 未来2—3年供应分析

域平均5700元/平米）。从在售项目销售价格看，普通住宅售

价在5500—7500元/平米之间。剔除炒做和虚价因素，朝北

区域普通住宅售价在5600—6300元/平米、商业售价在

10000—14000元/平米是合理的，随着青年路、朝阳北路的

规划以及市政配套的逐渐完善，地段升值力巨大。

?该区域交通便利，各个社区规模庞大，业户收入、消费水平较

高。

?区域在建住宅物业项目24个，预计2年内向市场提供至少

635.83万平方米（约46000户，15万人）的住宅供应，再

加上规划中的石佛营幸福123公寓项目、汇和大厦项目，新

增规模超过700万平方米体量，新增户数将突破50000户，

新增人口近20万人。

?新增业户在收入、学历、消费层次等方面均较现在有很大提高。

3.2.4 在建项目销（预）售状况

?区域在建住宅项目的总体销售状况相当理想，平均销售率在70％以上。

?区域内住宅项目良好的销售情况反映出本区域良好的居住环境。

?从成交量、单户成交面积和总房款分析，客户收入水平较高。?从预售成交客户分析，CBD白领和私营业主占很大比例。?购房者年龄呈现低龄化趋势。

3.2.5区域住宅消费分析

?购房者低龄化趋势明显，中高学历群体成为购房主力。

由于区域与CBD中心区的舒适距离，以及区域内日臻完善的生活、商业、市政及商务配套，极力吸引着CBD白领和区域私营业主涌入，这部分人群大多接受过良好的教育，平均年龄在20—40岁之间，从事较高收入的技术、管理或IT职业。

?高品质的住宅项目倍受青睐。

同上面类似，较高的学历、丰厚的收入、年轻的心态，这些决定他们追求并且有能力追求时尚的生活条件，对于单身族来说，高品质公寓和小户型住宅也是不错的选择。

3.3小结

?区域居住氛围优异，大型社区云集。现在仅炫特区就为区域提供10万小资，随着国美、罗马家园和青年汇等大盘的入住，区域消费能力在量上、在质上，都会有一个飞跃。

?区域住宅销售状况良好，空置率较低。

?未来2—3年内，区域居住人群层次结构将发生重大转折，高收入、高学历人群大量涌入，将导致大批公司企业进驻本区域。