房地产开发企业预缴税款的会计处理

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房地产企业预交税费的相关会计处理

童琴芬江苏五星集团建设有限公司摘要:房地产企业预缴税金的会计处理问题目前新的会计准则与税法没有一个明确规定，本文对房地产开发企业在其开发产品未完工前采取预售方式销售预缴的营业税及附加、土地增值税及企业所得税的会计处理从账务处理的意义、会计准则与税法要求的差异及实际操作中各种不同的帐务处理方法等方面进行了分析和探讨,本文认为预售期间,预缴税费作为资产项目,反映了一种特殊的税务资产,准确地反映了企业的法定税收义务的履行情况,更真实公允地反映了企业的财务状况；在结算交付期间，损益表数据完全符合会计准则的确认要求,实现了权责发生制原则、费用与收入的配比原则。

关键词:房地产、预售收入、预缴税金一、预缴税金帐务处理的意义1、税收作为国家财政的源泉，要求平稳匀衡,尽可能不要大起大落。

为保证财政收入的相对稳定性,政府对商品房预售收入实行预征制,其中主要包括营业税、城建税、教育费附加、土地增值税和企业所得税等税种。

２、对企业来说,房地产是一个非常特殊的行业，开发产品具有开发周期长和收入来源的分散性特征。

房地产销售过程包括领取预售许可证、签订《商品房买卖合同》、工程竣工综合验收合格、买受人验收确认、办理产权过户等环节。

预售制度导致了销售资金回笼与收入确认时点之间的时间性差异。

二、会计准则与税法对房地产企业预缴税金处理的差异分析1。

会计准则的处理要求：根据《财政部关于印发企业交纳土地增值税会计处理规定的通知》(财会字【19９５】第01５号)的有关规定,直接记入"应交税费"科目，具体会计处理如下：企业在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，按税法规定预交的土地增值税，借记“应交税金——应交土地增值税＂科目，贷记“银行存款”等科目；待该房地产营业收入实现时，应由当期营业收入负担的土地增值税,借记“经营税金及附加”(房地产开发企业)、“经营税金”(外商投资房地产企业)、“营业税金＂(对外经济合作企业)等科目,贷记“应交税金——应交土地增值税”科目.新《企业会计准则》未对房地产企业转让销售不动产预收款计征企业所得税和营业税及其附加的会计处理进行明确，故实务中存在不同处理方式2．税法的要求(1)《营业税暂行条例实施细则》第二十五条规定纳税人转让土地使用权或者销售不动产,采取预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

房地产企业预售期间缴纳税费的会计处理

房地产企业预售期间缴纳税费的会计处理根据《企业会计准则》的规定，房地产开发企业期房销售由于不满足收入确认条件，当收到预售款时应确认为负债，待预售房屋竣工并交付给购买方时，再确认收入。

即收到期房房款时，借记“银行存款”科目，贷记“预收账款”科目；房屋竣工并交付给购买方时，借记“预收账款”科目，贷记“主营业务收入”科目，同时结转开发产品成本，借记“主营业务成本”科目，贷记“开发产品”科目。

房地产开发企业预售房屋时涉及的税种主要有增值税、城建税、教育费附加、地方教育费附加、土地增值税、企业所得税、印花税等。

预售期间缴纳各项税费如何会计处理？一、增值税的会计处理。

营改增后房地产业预收账款不再确认纳税义务的发生，但为了税收均衡入库，预收房款应当预交增值税。

增值税是属于价外税，一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按3%的预征率预缴增值税。

应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款＝预收款÷（1＋适用税率或征收率）×3%。

预交增值税的会计核算区分一般计税和简易计税，一般计税方法下，预缴增值税不是实际缴纳增值税，当期销项税额大于当期进项税额需要缴纳增值税的时候，可以先抵减已预缴的增值税，抵减后仍有余额的应补缴增值税。

预交增值税在“应交税费--预交增值税”科目核算，待增值税纳税义务发生时，再转入“应交税费--未交增值税”；简易计税方法下，预缴、计提以及缴纳增值税均在“应交税费--简易计税”科目核算。

下面以一般计税方法举例说明增值税的会计核算。

举例：某房地产开发企业开发新项目，适用一般计税方法，该项目于2018年12月开始预售，预售期间共收取首付款预收房款2,200.00万元，预收房款应预缴增值税=2,200.00÷(1+10%)*3%=60.00万元。

会计处理如下：(1)收到预收款借：银行存款2,200贷：预收账款2,200(2)缴纳增值税：借：应交税费-预交增值税60贷：银行存款60上述房地产企业于2019年4月出售房产竣工交付，应确认增值税应税收入价税合计8,720.00万元，销项税额=8,720.00÷(1+9%)*9%=720.00万元，按照已销售房地产项目建筑面积占房地产项目可供销售建筑面积的比例，假设计算应允许扣除的土地成本为2180.00万元，土地价款抵扣增值税金额=2180.00÷(1+9%)*9%=180.00万元，当月实际销项税额=720-180.00=540万元，假设认证应抵扣的进项税额为450.00万元，当月应交增值税=540.00-450.00=90万元，扣除预售期间已预缴增值税60万元，当月应补缴交增值税=90.00-60.00=30万元。

房产企业预缴增值税如何账务处理

国家税务总局公告2016年第18号房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法第十条一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

第十一条应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。

第十二条一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。

第十四条一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的，应按照《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号文件印发，以下简称《试点实施办法》）第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。

未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

第十五条一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的，应按照《试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计2、本月销售收到预收款 105万，确认预缴增值税按会计准则—基本准则“资产、负债”的规定企业月末负有预交税款的纳税义务，则应确认一项负债，通过应缴税费—应缴增值税（预交税款）核算，在确认负债时，同时确认一项资产，通过预付账款—预交增值税核算。

确认资产的理由，确认负债缴纳税款后，缴纳的税款形成企业可抵顶后期应缴增值税的一项权利，由企业拥有和控制，减少企业后期现金的流出（即导致了企业间接的流入）借：预付账款—预交增值税 3万 105/(1+5%)*3%贷：应缴税费—应缴增值税（预交税款）3万3、按城建税的规定，确定应缴城建税企业在确认预缴增值税的当期，考虑在后期预缴增值税抵扣增值税应缴税额后，能否有应缴增值税，存在不确定性，即在后期抵减增值税后，如果应缴增值税—未交增值税=0，则不存在应按实际缴款的增值税计提缴纳城建税的可能，因此，在确认应缴税费—应缴增值税（预缴税款）的当期，按企业会计准则资产、费用的规定：企业发生的支出不产生经济利益的，或者即使能够产生经济利益但不符合或者不再符合资产确认条件的，应当在发生时确认为费用，计入当期损益。

房地产开发企业采取预收款方式预缴增值税的账务处理

房地产开发企业采取预收款⽅式预缴增值税的账务处理⼀、根据《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售⾃⾏开发的房地产项⽬增值税征收管理暂⾏办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）规定：“第⼗条⼀般纳税⼈采取预收款⽅式销售⾃⾏开发的房地产项⽬，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款=预收款÷（1+适⽤税率或征收率）×3%适⽤⼀般计税⽅法计税的，按照11%的适⽤税率计算（2019年4⽉1⽇后改为9%）；适⽤简易计税⽅法计税的，按照5%的征收率计算。

⼀般纳税⼈应在取得预收款的次⽉纳税申报期向主管税务机关预缴税款。

”⼆、账务处理（⼀）收到预售款时例1：A房地产开发公司开发房地产项⽬。

该项⽬按⼀般计税⽅法计算，适⽤税率11％，收到客户B交付的预售款66.6万元1、收到预售款时：借：银⾏存款66.6贷：预收帐款 66.62、公司增值税申报期内预缴增值税申报时，填写《增值税预缴税款表》，预缴预售款的预征增值税，预征率为3％，预征的计税依据为全部价款和价外费⽤/（1 +11％）。

借：应交税费——应交增值税——已交税⾦（预售款）1.8万元贷：银⾏存款 1.8万元（⼆）、正式交房销售时增值税的核算根据现有规定，房地产开发公司的房产销售纳税义务发⽣时间⼀般为正式确认交房、移交产权的时间。

因此，正式交房销售时，其增值税的销售额和销项税额的核算与其它增值税⼀般纳税⼈的核算⽅法基本相同，区别在于⼀般存在预收账款的结转。

例2：续上例，A房地产开发公司2016年11⽉23⽇，向客户B正式交房，实现销售，并开具该房产的正式销售的增值税普通发票，显⽰销售额200万元，税额22万元。

客户B之前已经缴纳预售款66.6万元，办理正式交房时⼀次性补交差价155.4万元。

则增值税销项税额核算为：借：银⾏存款155.4借：预收帐款66.6贷：营业收⼊ 200贷：应交税费-应交增值税-销项税额（11％税率） 22（三）、当期⼀般计税⽅法下应纳增值税的核算房地产开发企业⼀般纳税⼈⼀般计税⽅法的增值税计算是：当期应缴增值税＝正式交房实现销售的销项税额—取得的可以并选择抵扣的进项税额—预售款预缴的增值税税额。

谈一谈房地产开发企业与预收帐款业务有关的会计及税务处理

三是关于国税发（2003）83号文件规定、关于开发产品预售收入确认问题。
该文件规定，房地产开发企业采取预售方式销售开发产品的，其当期取得的预售收入先按规定的利润率计算出预计营业利润额，再并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税，待开发产品完工时再进行结算调整。
预计营业利润额＝预售开发产品收入×利润率
二是房地产开发企业按预收账款收入缴纳营业税。在计算企业所得税的应纳税所得额时，对已经缴纳的税款能否在当期税前扣除问题，工作中也存在两种不同的意见：有的认为可以扣除。有的认为，不计入营业税金及附加，就不能由当期的收入配比负担，因而不可在税前扣除。笔者认为根据《企业所得税暂行条例》第六条和《企业所得税暂行条例实施细则》第八条的规定，计算应纳税所得额时准予扣除的项目包括营业税。还有，《企业所得税税前扣除办法》第五十一条规定，纳税人缴纳的消费税、营业税、资源税、关税和城市维护建设税、教育费附加等产品销售税金及附加等可以扣除。所以，从上述规定来看，纳税人按税务机关规定缴纳的营业税是可以在缴纳当期扣除的。
具体会计分录借所得税Biblioteka 66万递延税款 33万
贷应缴税金 99万
在2004年的年末，损益表中，主营业务税金及附加以50万列示,利润总额200万，净利润134万；资产负债表中，应交税金以—50万列示，递延税款借项33万。
续接上例，2005年，甲房地产开发公司无新开发项目，B楼完工，实际售价2000万，成本1600万，当年发生管理费用等支出100万元（皆可所得税前扣除及无时间差异的项目）
应纳所得税=100*33%=33万，所得税费用=200*33%=66万
具体会计分录借所得税 66万
贷递延税款 33万
应缴税金 33万

房地产企业预缴税金的会计处理

ＭｅａｌｕｅｉａｌＦｉｔｌｒｃｎａｎｃａｌＡｃｏｕｎｔｎｉｃｉ
房地产企业
预缴税金的会计处理
刘玉生
【提要】近年来，国房地产业发展迅速，我成
为拉动经济发展的重要力量和新的税源增长点。为了配合国家宏观调控加强税收征管．国家也先
自身存在的特有性质， “ 现房销售” 所占比例较低．而多以预售为主。因此．对于房地产企业商品房预售收入的会计确认就尤其值得关注。企业会计准则第ｌ号一收入》《４规定，当企
业的销售商品收入同时满足下列条件时，才能予以确认：
一
２０年实际缴纳税款时：０９借：应交税费一营业税一已交营业税（２０５６万元１０ｘ％）０应交税费一城市维护建设税一已交城市维护建设税
随着我国市场经济体制度》，等在门类众多的制度、准
节，理顺了上料流程。
目标转化为各生产厂、各部门、各岗位以至个人的具体行为
目确保指标横到边、标，纵到底，预算控制内容涵盖企业经营
３．加强控制活动，降低经营风险。对企业各项业务进行风
（０７６ｘ％）４２万元．
是企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货
方：二是企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理
应交税费一教育费附加一已交教育费附加（ｘ％）６３０
１万元．８
权，也没有对已售出的商品实施有效控制：三是收人的金额能够可靠地计量：四是相关的经济利益预计将流入企业：五是相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。显然．
活动、采购业务、资产管理、销售业务、工程项目、业务外包、

销售完工现房取得首付款,预缴税款的财税处理

销售完工现房取得首付款，预缴税款的财税处理今年初全国住房和城乡建设工作会议提出“有条件的可以进行现房销售”，截至目前已经有山东、安徽、河南、四川等地明确表态，要试点现房销售。

实务中，越来越多的房地产开发企业也开始探索，在房地产项目办理竣工备案后，再对外销售。

这种情况下，不少房地产企业都面临一个问题：销售完工现房，取得首付款，要不要预缴土地增值税、增值税和企业所得税？案例甲房地产开发企业自行开发了商品房项目，2018年5月取得商品房预售许可证，2023年4月办理竣工备案。

2023年10月，甲企业签订商品房销售合同，合同含税总额2180万元。

其中，签约当时收取首付款1090万元，并按照9%的税率开具同等金额增值税发票，剩余款项于2023年1月收取。

2023年1月，该批商品房集中交付，甲企业按照合同约定办理交房。

假设当地该类型房产的土地增值税预征率为2%,甲企业按照增值税一般计税方法计税，预计计税毛利率为15%,暂不考虑甲企业其他业务，那么，针对这部分现房销售首付款，该如何申报纳税?要不要预缴土地增值税、增值税和企业所得税？01.土地增值税原则上可以办理清算从房地产开发项目的全周期来看，土地增值税存在先预缴、后清算的步骤。

按照土地增值税暂行条例实施细则第十六条规定，纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。

具体办法由各省、自治区、直辖市税务局根据当地情况制定。

各地的操作细则一般按规定作了细化。

比如，深圳市税务部门规定，房地产项目土地增值税征收采取"先预征、后清算、多退少补”的方式，即在项目全部竣工结算前，开发销售和转让房地产取得的收入，先按预征率征收土地增值税税款彳寺工程全部竣工、办理结算后，再进行清算，多退少补。

但同时规定，土地增值税清算审核期间转让房地产的，需按规定预缴土地增值税。

房地产开发企业预缴增值税会计处理简析

房地产开发企业预缴增值税会计处理简析房地产开发企业是指依法设立，主要从事房地产开发、销售、代建、物业管理等业务的企业。

根据《中华人民共和国增值税暂行条例》规定，房地产开发企业应当在销售不动产时预缴增值税。

那么，对于房地产开发企业而言，如何进行预缴增值税的会计处理呢？本文将从以下几个方面进行探讨。

预缴增值税的概念预缴增值税是指房地产开发企业在销售不动产前，根据销售价格的预估值向税务机关缴纳的增值税款项。

预缴增值税是一种预付税款，可以减轻企业销售不动产时的税负。

预缴增值税的税率为5%，征收对象为不动产的销售价款。

在企业销售不动产时，实际应纳增值税额将从预缴税款中扣除。

预缴增值税的会计处理预缴增值税的会计处理实际上是企业对税款的账务处理。

预缴增值税的计提应当按照以下步骤进行。

步骤一：计算预缴增值税额根据不动产的预估销售价格，按照5%的税率计算预缴增值税额。

企业应当将预缴增值税额单独计提。

步骤二：确认预缴增值税贷方科目确认预缴增值税的贷方会计科目。

预缴增值税本质上是一种预付款项，因此应当确认为预付款项的贷方科目。

步骤三：确认预缴增值税借方科目根据预缴增值税的性质，确认预缴增值税借方科目。

当预缴增值税作为销售收入的一部分时，应当确认为销售收入的借方科目；当预缴增值税作为成本的一部分时，应当确认为成本费用的借方科目。

步骤四：确认预缴增值税的凭证根据预缴增值税的计算结果，确认预缴增值税的会计凭证。

凭证中应当明确标注预缴增值税及其借方、贷方科目，以及预估销售价格等信息。

注意事项在进行预缴增值税的会计处理时，企业应当注意以下几点。

注意一：及时处理预缴增值税企业应当及时处理预缴增值税的会计处理，以便及时缴纳税款。

注意二：核对预缴增值税计算结果企业应当核对预缴增值税的计算结果，确保预缴税款的准确性。

注意三：确认预缴增值税的借贷方科目企业应当根据预缴增值税的性质，确认其借贷方科目，以便正确计入会计账簿。

结论房地产开发企业预缴增值税是一种预付税款，可以减轻企业销售不动产时的税负。

房地产开发企业所得税预缴税款的处理

工开发产品取得的收入是否作为计提广告费、业务宣传费和业务招待费的基数，五是少预缴企业所得税是否具有法律责任。５．结语上述几点属于预缴过程中值得探讨的问题还有一些涉税事项处理的细节规定也易生歧义，对问题的不同理解和处理方法，会严重影响企业月度（或季度）预缴行为和纳税水平。纳税人通常在追求利益最大化的本能驱动下，钻政策、规定之漏洞，在预缴期间少计收入、多作扣除，降低预缴期间的应纳税所得额、减少预缴额，待汇算清缴时予以补足，这样既减轻了企业当期财务压力，又不违反有关规定。也使企业的所得税费用与企业盈利配比，并使预计营业利润在开发产品完工结算期得到反映，笔者认为，预缴的企业所得税应在 “ 递延税款 ”归集（转回）并采用同步登记法，这样可以提高核算准确性，简化核算工作，使实际数与预计数在同一账页反映，便于预计数转回、对比、开展税务申报等工作。具体方法为：做好会计核算，统一核算方法，使 ” 预收账款 ” 、递延税款 ” 、“ 主营业务收入、主营业务成本、主营业务税金及附加 ” 明细内容相互对应，做好计提、抵减预计营业利润的核算工作企业所得税应在 ” 递延税款 ” 核算，借方为因预计营业利润而增计的企业所得税；贷方为销售结算转回已计提的企业所得税，销售结算转回在 “ 递延税款 ”账户中归集的企业所得税，原则上原计提多少转回多少，结算后该账户余额为 “ 零。当然企业实际毛利率水平的高低也影响预缴水平，这是因为现行政策规定，房地产购销合同在开发产品竣工验收前后均可签订。因此房地产开发企业因开发经营阶段的不同，销售行为可分为两种，一种是竣工验收后销售房产的行为，即正常的销售行为；另一种是预售行为，即持预售许可证上市销售未完工开发产品。在某个会计年度，企业可能会两种销售状态并存。按照规定，未完工开发产品取得的销售收入在进行税务处理时确认为收入的实现，需要按预计计税毛利率分月（或季度）计算预计毛利额，计入当期应纳所得额。待开发产品完工后，再予结算实际的计税成本、毛利额及企业所得税。从预缴征管层面看，由于当前月度（或季度）预缴申报表项目设计于２０％。不够详尽，据实预缴与企业应纳税所得额相关的只有营业收入、营业成（２）位于地级市、地区、盟、州城区及郊区的，不得低于１５％。本和实际利润额三项独立指标，对于房地产企业而言，预售收入按规定（３）位于其他地区的，不得低于１０％。计算出的预计利润只能合并计入实际利润额。这种指标过少且逻辑关系２２经济适用房开发项目经济适用房开发项目符合建设部、国家发展改革委员会、国土资源不强的报表设计无法全面反映申报企业的各个事项，容易遗漏，也使部、中国人民银行《关于印发经济适用房管理办法的通知》等有关房地产企业所得税预缴率偏低在所难免。为改进和完善现行房地产开发企业所得税预缴制度，针对目前房地规定的，不得低于３％。产开发企业所得税预缴率水平较低的情况，建议改进和完善现行房地产３．按照规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润颤房地产开发企业按当年实际利润据实预缴企业所得税的，对开发、建开发企业所得税预缴制度。首先，要增强预缴制度的规范性和可操作性，对现行规章制度中规造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设备等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，填报在中华人民共和国定不清晰、执行有争议的事项加以修正、明确，从制度层面降低征纳双方的税收风险。包括明确房地产开发企业只能采取按实际利润据实预缴企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（Ａ类）第４行 “ 利润总额”内。４．房地产开发企业对经济适用房项目的顶售直进行初始纳税申报、报批的方式，明确预缴期利润能弥补以前年度亏损，明确房地产开发企业预房地产开发企业对经济适用房项目的预售收入进行初始纳税申报缴期计算当期应纳税所得额时允许扣除的具体项目，明确未完工开发产时，必须附送有关部门批准经济适用房项目开发、销售的文件以及其他品取得的收入可以作为计提广告费、业务宣传费和业务招待费的基数。其次，明确法律责任和处罚制度，提高税收法规的严肃性。包括明相关证明材料。凡不符合规定或未附送有关部门的批准文件以及其他相确少预缴企业所得税具有一定的法律责任，明确少预缴的所得税需要加关证明材料的，一律按销售非经济适用房的规定执行。报体系、增强申报的实效性。即使认真按照上述要求做了，现行制度仍旧有不够完善的地方，尚收滞纳金改进预缴申再业的企业所得税征收管理，规范从事房地产开发经营业务企业的纳税行为，根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例和《中华人民共和国税收征收管理法及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，国家税务总局制定了房地产开发经营业务企业所得税处理办法》，接着又下发了《关于加强企业所得税预缴工作的通知》，指出加强企业所得税预缴工作是税收征管中的一项重要任务。从近几年来的情况看针对房地产企业所得税的税收管理、国家税务总局已出台了多个文件，不断地对所得税的税收进行调整和完善。根据当前相关文件精神，企业通过正式签订房地产销售合同或房地产预售合同所取得的收入，均确认为销售收入的实现，进行企业所得税预缴。对销售未完工开发产品取得的收入，要求按预计计税毛利率分月（或季度）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额，进行企业所得税预缴。房地产企业相比其他行业，具有开发销售周期长、成本费用项目多、会计核算繁琐的特点，税收处理尤其是企业所得税核算的复杂程度更高，其收入和税前扣除项目等涉税事项处理正确与否、申报表填报真实准确与否受纳税人会计核算健全程度的影响很大。但是、高投资、高风险、高利润的行业特性．加上税收监管手段和处罚措施的弱化，往往促使部分企业为追求利益最大化，采取避税甚至逃税的行为。这就要求房地产企业按照规定做好以下几方面工作：１．房地产开发企业按当年实际利润撮实分季（或月）预擞企业所得税房地产开发企业按当年实际利润据实分季（或月）预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季（或月）计算除预计利润率，计入利润总额预缴税款．开发产品完工、结算计税成本后再按照实际利润重新调整。２．预计利润率暂按以下规定的标准确定２．１非经济适用房开发项目（１）位于省、自治区、直辖市和计划单列市所在地城郊区的，不得低

房地产开发企业预交土地增值税计算方法及会计处理

房地产开发公司预交土地增值税的计算方法和会计办理1、土地增值税的应税收入《财政部国家税务总局对于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依照问题的通知》（财税 [2016]43号）：土地增值税纳税人转让房地产获得的收入为不含增值税收入。

《国家税务总局对于营改增后土地增值税若干征管规定的通告》（国家税务总局通告 2 016 年第 70 号）：一、对于营改增后土地增值税应税收入确认问题：营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。

合用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；合用简略计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

2、预交土地增值税的计算依据上述政策，房地产开发公司在收到预收款时：1、一般计税方法下：预交土地增值税=预收款 / （ 1+11%） * 土地增值税预征率2、简略计税方法下：预交土地增值税=预收款 / （ 1+5%）* 土地增值税预征率为方便纳税人，简化土地增值税预收税款计算，依据《国家税务总局对于营改增后土地增值税若干征管规定的通告》（国家税务总局通告2016 年第 70 号）：为方便纳税人，简化土地增值税预收税款计算，房地产开发公司采纳预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可依照以下方法计算土地增值税预征计征依照：土地增值税预征的计征依照=预收款 - 应预缴增值税税款如：某房地产开发公司开发 A 项目（动工日期在2016 年 5 月 1 往后）， 2017 年 7 月销售一般住所预收房款1110 万元，依据当地的规定，土地增值税预征率2%。

则 :1、正常状况下，土地增值税预收税款计算：土地增值税预征的计征依照=不含增值税收入=1110/(1+11%)=1000 万元预交土地增值税税款=不含增值税收入* 土地增值税预征率=1000*2%=20 万元。

2、为方便纳税人，简化土地增值税预收税款计算：应预交的增值税税款=1110/(1+11%)*3%==30 万元土地增值税预征的计征依照=1110-30=1080 万元预交土地增值税税款=1080*2%=万元。

房地产企业预缴税款的帐务处理

房地产企业预缴税款的帐务处理.doc 财务精英俱乐部更多资料免费下载房地产企业预缴税款的帐务处理(原创)房地产企业预缴税款的帐务处理(原创)这几年房地产市场成为大家关注的热点，为了配合国家宏观调控加强税收征管，国家也先后出台了一系列的单项税种管理措施，加强房地产企业营业税、土地增值税、企业所得税的征管政策先后出台，主要采取核定预征率、预计营业利润率获毛利率加强事前预征管理，但预缴税款如何进行帐务处理，并由此引起的不同处理对企业利润、所得税影响，房地产企业和税务机关认识不仅相同，也成为税务机关帐务检查中和纳税人发生争议的焦点，笔者就此谈谈自己的看法。

一、目前房地产企业预缴的税种(一)根据《营业税暂行条例实施细则》第二十八条“纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的。

其纳税义务发生时间为收到预收款的当天”，规定房地产企业在收到预收款的当天，营业税的纳税义务就发生了，就应该缴纳营业税。

其实这不是严格意义上的预缴，应为法律已经规定了在预收的当天就应该缴纳营业税了，而不是在纳税义务发生前缴纳，之所以还在这里说营业税的预征，是因为这个时间企业属于预收款，从会计配比的角度理解营业税款也就相应的为预征了。

(二)对于土地增值税就是名正言顺的预征了，根据《土地增值税暂行条例》第十条“纳税人应自转让房地产合同签订之日起 7日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。

”授权税务机关核定税款的缴纳期限。

财法字【1995】6号《关于印发《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的通知》“(二)纳税人依照税务机关核定的税额及规定的期限缴纳土地增值税。

第十六条纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。

具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。

房地产企业预缴税金的会计如何处理

房地产企业预缴税⾦的会计如何处理《中华⼈民共和国营业税法实施细则》第⼆⼗⼋条规定：纳税⼈转让⼟地使⽤权或者销售不动产，采⽤预收款⽅式的，其纳税义务发⽣时间为收到预收款的当天。

税法中明确指出了纳税⼈在转让⼟地使⽤权或销售不动产取得预收账款时必须缴纳营业税，营业税的计税依据是实际收到的预收款⾦额。

但新《企业会计准则》及税法并没有对转让⼟地使⽤权或销售不动产预收款计征营业税和企业所得税的会计处理进⾏明确。

⽬前房地产企业结合实际核算营业税的⽅法，按预收账款科⽬当期的发⽣额计提“营业税⾦及附加”，即借“营业税⾦及附加”，贷“应交税费——应交营业税”、“应交税费——应交城市维护建设税”、“应交税费——应交教育费附加”等，实际缴纳税款时，借“应交税费——应交营业税”、“应交税费——应交城市维护建设税”、“应交税费——应交教育费附加”，贷“银⾏存款”。

年度终了，对达到收⼊确认条件的“预收账款”转⼊当年销售收⼊，并将已缴纳的税⾦转⼊本年利润，反映在利润表的营业税⾦及附加栏，就是借“本年利润”，贷“营业税⾦及附加”，同时对未达到收⼊确认条件的预收账款，反映在资产负债表“预收账款”的期末余额⾥，对此部分计提的税⾦在编制报表时，笔者认为应并⼊其他流动资产反映，对此部分已缴纳的税⾦则反映在应交税费栏，⽤负数表⽰。

房地产企业预缴所得税会计处理《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(国税发[2006]31号)，关于未完⼯开发产品的税务处理问题中明确：开发企业开发、建造的住宅、商业⽤房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在其未完⼯前采取预售⽅式销售的，其预售收⼊先按预计计税⽑利率分季(或⽉)计算出当期⽑利额，扣除相关的期间费⽤、营业税⾦及附加后再计⼊当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再⾏调整。

房地产开发企业所得税⼀般核算⽅法按预收账款当期的发⽣额扣除期间费⽤及税⾦计算缴纳所得税。

可作如下会计分录，借“应交税费——应交所得税”，贷“银⾏存款”。

房地产开发企业预收款的会计处理与税务处理

房地产开发企业预收款的会计处理与税务处理摘要：在房地产企业开发产品时，需要应用大量资金，而“预收款”与“金融贷款”恰恰就是极为关键的资金来源。

预收款属于卖家向买家提前收取的部分资金，即“定金”。

预收款可保障房地产企业后期开发项目时具备充足资金。

本文先进一步分析了房地产企业预收款在会计及税法上的不同处理方法，最后结合现实案例展开详细解读，希望能为相关人士研究房地产开发企业预收款相关问题带来借鉴意义。

关键词：房地产；开发；预收款；会计处理；税务处理一、引言房地产在开发产品过程中，需要得到自有资金、预收款以及金融贷款的支持。

预收款主要就是房地产企业用来开发项目时需要应用到的一笔资金，可在一定程度上保障项目开发后期工作有效落实。

房地产企业销售未完工商品房时，需要收付预收款，参照有关会计制度规定，这并不符合确认收入条件，但依据税收法相关规定，则需要申报缴纳增值税、附加税以及土地增值税等有关税费。

在我国新企业会计准则内，严格规范了企业会计核算行为，并指出了具体原则，在经济业务符合收入确认条件下，可以被确认为收入。

二、房地产企业预收款在会计及税法中不同处理方式（一）预收款会计处理方式房地产行业具有高资本特点、高负债特点，而且开发产品时，需要耗费大量的周期时间。

预收款能在一定程度上保障房地产企业后期开发的项目稳定落实，为后期项目提供充足的资金，能够在一定程度上帮助房地产企业减轻自身资金压力，避免出现资金链断裂等问题。

政府早已规定在建设商品房时，如果商品房达到了预售条件，房地产企业则可以通过预售方法，向受众销售商品房。

购房的人与企业签订商品房预售合同，在购房的人支付部分预售款时，实际未得到控制房屋商品的权利。

当企业收到了预售款，由于无法满足企业会计准则中关于“收入”的要求，所以不能在会计上将其确认为“收入”，这就需要企业单独设置预收账款核算方案，针对相关的预收账款加以核算，需精准区分“预收账款”与“货币资金”[1]。

房地产企业增值税预缴与抵减的涉税处理

房地产企业增值税预缴与抵减的涉税处理导言：“营改增后，房地产企业不再将收到预收款的当天确定为增值税纳税义务发生时间，只须在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税，待纳税义务发生时间计算应纳税额，抵减预缴税款后，向主管税务机关申报纳税。

本文对新政下房地产企业增值税预缴与抵减的涉税处理做出分析。

”一、房地产企业增值税预缴的政策分析营业税时代，房地产企业营业税的纳税义务发生时间有别于其他一般行业的规定。

《营业税暂行条例实施细则》(财政部国家税务总局第52号令)规定，采用预收款方式销售不动产的，收到预收款的当天即为纳税义务发生时间。

营改增后，《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016]36号，以下简称36号文)中，不再将收到预收款的当天确定为房地产企业销售其所开发的房地产项目的纳税义务发生时间，而是规定:“在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税”。

《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告 2016年第18号，以下简称18号公告)明确了房地产企业中的一般纳税人预缴增值税的计算公式:应预缴税款=预收款÷(1+适用税率或征收率)×3%。

这样实施预缴制后，收到预收款的当天不再是销售不动产的纳税义务发生时间，原因大致有两个。

第一，避免进项税额与销项税额在时间上的“错配”。

增值税是一种“链条税”。

一般情况下，上游的“销项税额”就是下游所取得的“进项税额”，下游的“销项税额”抵扣从上游取得的“进项税额”后仍有余额的，才需要实际缴纳税款，以此类推，环环相扣，直至最终。

因房地产开发企业的“生产周期”一般都比较长，且资金投入巨大，现在一般都实行预售制度，以利于企业投入资金的及时回笼、周转与利用。

如果将收到预收款的当天确定为纳税义务发生时间，在这个阶段，可能因为大部分的进项税额未能取得，可能造成房地产企业前期须缴纳大量的税款，而后期又有大量的进项税额得不到抵扣;也可能因为已取得大量的进项税额，在冲抵完销项税额后，就无税可纳，会造成前期无可入库税款，后期无可抵扣进项的情况。

房地产企业预缴增值税的会计账务处理

贷：实收资本
如股东以土地出资，应作为无形资产进行核算。
（３）资本溢余：
借：银行存款
贷：实收资本
资本公积
（４）缴纳印花税：
借：税金及附加
贷：应交税费——应交印花税
借：应交税费——应交印花税
贷：银行存款
２．拿地阶段：
（１）支付土地出让金：
借：开发成本——房屋开发成本——ＸＸ项目——土地征用及拆迁补偿费——土地出让金
根据相关规定，房地产企业预缴增值税时，除了增值税本身外，还需要计提增值税的附加税，如城建税、教育费附加等。这些附加税是根据实际缴纳的增值税额来计算的，因此，在预缴增值税时，需要将这些附加税一并计提。
此外，房地产企业在预缴增值税时，还需要计提土地增值税等其他相关税费。这些措施有助于规范房地产行业的税收秩序，促进其健康发展。
贷：银行存款
（２）缴纳契税：
借：开发成本——房屋开发成本——ＸＸ项目——土地征用及拆迁补偿费——契税
贷：银行存款
（３）缴纳大配套费：
借：开发成本——房屋开发成本——ＸＸ项目——土地征用及拆迁补偿费——配套费
贷：银行存款
３．开发阶段
以支付工程款为例：
借：开发成本——房屋开发成本——ＸＸ项目——建筑安装工程费——土建工程
房地产企业预缴增值税的会计账务处理
一、房地产企业预缴增值税的账务处理
借：应交税费——应交增值税（预缴增值税）
贷：银行存款
二、房地产开发各阶段会计核算要怎么做？
１．设立阶段：
（１）货币资金出资：
借：银行存款贷：实收资本／股本 Nhomakorabea（２）实物出资：
借：固定资产／无形资产／原材料
应交税费——应交增值税（进项税额）

会计经验：房开企预缴增值税的结转时点问题

房开企预缴增值税的结转时点问题在学习财会【2016】22号文的过程中,大家都比较关注预缴增值税的账务处理.预交增值税这个明细科目,核算一般纳税人转让不动产、提供不动产经营租赁服务、提供建筑服务、采用预收款方式销售自行开发的房地产项目等,以及其他按现行增值税制度规定应预缴的增值税额.很显然,先有了增值税法中的预缴制度,企业需要按照规定进行增值税的预缴,进而引发会计要素的相关变化,才需要进行必要的会计核算.从这个角度来说,增值税制度是本,而会计核算制度其实是末,两者之间需要在逻辑上相互适应.我们先来分析一下增值税中的预缴制度.同样都是预缴,其实是动因是有所不同的.一般纳税人转让不动产、提供不动产经营租赁服务、提供建筑服务形成的预缴,是发生在纳税人已经符合增值税纳税义务发生时间的情况下,基于异地经营产生的空间型预缴.而房地产开发企业销售自行开发的房地产项目产生的预缴,主要是针对开发企业并未满足纳税义务发生时间,基于避免税款和收入的错配而产生的时间型预缴.两种预缴动因不同,因此有人推测,在具体操作中确实会有所不同并进一步在会计处理层面产生差异.按照22号文规定,企业预缴增值税时,借记应交税费预交增值税科目,贷记银行存款科目.月末,企业应将预交增值税明细科目余额转入未交增值税明细科目,借记应交税费未交增值税科目,贷记应交税费预交增值税科目.这些会计处理规定主要针对空间型预缴,其实质是将企业的应缴税款在经营地和机构地之间进行必要的分配.同样按照22号文规定,房地产开发企业在预缴增值税后,并不是直接在月末就将预交增值税明细科目与未交增值税明细科目进行对冲,而是应等到纳税义务发生时方可从应交税费预交增值税科目结转至应交税费未交增值税科目.也就是说,从22号文对于房地产开发商的会计处理规定来看,会计制度的制定者认为,在增值税制度层面并不允许开发商预缴的增值税马上在当月应纳税额中予以抵减,而必须等到纳税义务实际发生.会计制度制定者一旦这样理解,其在制定会计制度层面就需要将增值税这样的制度设计予以落实,这样就出现了会计制度层面只有到了纳税义务发生时间才可以抵减预缴增值税的设计.那么,会计制度设计者对这个增值税制度的理解是否就很准确?很权威呢?我们不敢贸然否定会计制度设计者这样的理解,但我们不得不承认这个问题还是存在很大的争议.其实还在没有财会22号文的时候,在增值税的月度申报实践中,对预缴增值税可否马上进行抵减,是否可以在不同房地产开发项目中混抵,就已经产生了巨大的争议.比如,河北省国家税务局就认为,提供建筑服务和房地产开发的预缴税款可以抵减应纳税款.应纳税款包括简易计税方法和一般计税方法形成的应纳税款.例如:某房地产开发企业有A、B、C三个项目,其中A项目适用简易计税方法,B、C项目适用一般计税方法.2016年8月,三个项目分别收到不含税销售价款1亿元,分别预缴增值税300万元,共预缴增值税900万元.2017年8月,B项目达到了纳税义务发生时间,当月计算出应纳税额为1000万元,此时抵减全部预缴增值税后,应当补缴增值税100万元.房地产开发企业应当在《增值税申报表》主表第19行应纳税额栏次,填报1000万元,第24行应纳税额合计填报1000万元,第28行分次预缴税额填报900万元,第34行本期应补(退)税额填报100万元.按照河北省国税局的这个解答,A项目和C项目虽然没有达到纳税义务发生时间,但是其预缴的增值税也可以用于抵减B项目已经达到纳税义务发生时间情况下计算出来的应交增值税款.换句话说,河北省国税局认为在增值税政策中并不要求A项目和C项目在达到纳税义务发生时间后才可以抵减其预缴的税款.那么将来反映到会计核算中,也不会像22号文要求的那样延后进行预交增值税和未交增值税之间的对冲.当然,也有完全不同的看法.河南省国税局就指出,房地产开发企业收到预收款时应根据《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》(国家税务总局公告2016年第18号)规定,按照3%的预征率计算预缴增值税.待纳税义务发生时,应按取得的全部价款和价外费用,依据其适用的计税方法计算申报应纳增值税,已预缴的增值税可以按规定抵减.两种观点,您更倾向于哪一种呢?国家税务总局公告2016年第18号第十四条规定,一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的,应按照《营业税改征增值税试点实施办法》(财税〔2016〕36号文件印发)第四十五条规定的纳税义务发生时间,以当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳税额,抵减已预缴税款后,向主管国税机关申报纳税.未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减.对于这句话的理解,有相当多的一部分业内人士认为,这一规定是按照自行开发的房地产项目逐一计算的.如果按照分项计算的思路考虑,就应该在某一个具体房地产项目有纳税义务发生的时候,按照适用税率计算出应纳税额后才可以抵减该项目已预缴税款.如果我们仔细阅读前述财会【2016】22号文关于房地产开发企业预缴增值税结转的规定,我们就会明显地感觉到22号文的会计处理思路正是由这种单项计算税款的思路所决定的,两者之间逻辑上是一脉像承的.我们不妨将18号公告所称以当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳税额,抵减已预缴税款后,向主管国税机关申报纳税这一规定归纳为如下的计算公式:应纳税额=销售额*适用税率-进项税额-预缴税款.按照上述计算公式,如果坚持按照项目单独计算,显然进项税额也需要单独计算予以配合,而这其实就破坏了增值税一个最大的优点,所谓的进项税不单独核算规则,除了增值税上特有的出口退税、即征即退、留抵退税以外,增值税一般纳税人的进项税额都是不需要单独核算的,而是统一从销项税额中予以抵扣.如果坚持按照项目计算,就意味着增值税的纳税主体被人为地分割为若干个项目单元,这其实也很难操作.我们在看一看一般纳税人增值税申报表填报说明:第28栏①分次预缴税额:填写纳税人本期已缴纳的准予在本期增值税应纳税额中抵减的税额.营业税改征增值税的纳税人,分以下几种情况填写:3.销售不动产并按规定预缴增值税的纳税人,其可以从本期增值税应纳税额中抵减的已缴纳的税款,按当期实际可抵减数填入本栏,不足抵减部分结转下期继续抵减.增值税的是以整个纳税人为基础进行税款抵扣、应纳税额计算的,千万莫要节外生枝,搞出个项目计算出来,这样就把增值税实践成了土地增值税.从这个角度来说,我到更赞同河北国税的处理思路.有人认为,如果按照河北国税的做法,失去了预缴制度的初衷,其实不然,预缴已经实现,并未落空,被影响的是实际纳税义务发生后当期的应纳税额.最后还是要强调,22号文是会计制度,不管你会计制度怎么写,你决定不了预缴税款的抵减时间,抵减时间仍然应该由增值税制度去规范.当增值税制度捋顺了,会计处理也就水到渠成了.小编寄语：会计学是一个细节致命的学科，以前总是觉得只要大概知道意思就可以了，但这样是很难达到学习要求的。

怎样核算房地产开发企业的预缴企业所得税

怎样核算房地产开发企业的徐美华国税发［2003］83号文件第二条规定：“房地产开发企业采取预售方式销售开发产品的，其当期取得的预售收入先按规定的利润率计算出预计营业利润额，再并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税，待开发产品完工时进展结算调整。

〞此项规定有利于税收的均衡入库，但增加了企业会计核算的工作量，是企业会计核算方面的一项新内容。

如何使企业的所得税费用与企业盈利配比，并使预计营业利润在开发产品完工结算期得到正确抵减，笔者认为，预缴的企业所得税应在“递延税款〞归集(转回)并采用同步登记法，这样可以提高核算准确性和简化核算工作量，使实际数与预计数在同一账页反映，便于预计数转回、比照、开展税务稽查等工作。

具体方法为：1、预缴归集(转回)的企业所得税应在“递延税款〞核算，借方为因预计营业利润而增计的企业所得税，贷方为销售结算转回已计提的企业所得税，结算后余额应为零。

2、编制表格(详见例题)。

例：某房地产开发企业2004年7-9月预收账款、企业所得税转回数如表(1)、(2)，企业本期末利润总额为80万元，年初至上季度末预计营业利润225万元，已销售结算应抵减的营业利润为180万元，截至上季末已交企业所得税28万元(不考虑其他调整事项)。

要求计算本期末应交企业所得税额、本季所得税费用、并作有关会计分录。

(1) 预计营业利润、企业所得税计算表(元)2004年3季度 2004年9月30日幢号预收账款利润率预计营业利润所得税率企业所得税A幢101 100000 15% 15000 33% 4950 A幢102 100000 15% 15000 33% 4950 A幢201 150000 15% 22500 33% 7425 A幢202 150000 15% 22500 33% 7425 合计500000 75000 24750 (2) 本期结算可抵减的预计营业利润、所得税计算表(元)2004年3季度 2004年9月30日幢号预收账款实际营业利润预计营业利润营业利润差异已计提企业所得税A幢300000 48000 45000 3000 14850 101A幢300000 48000 45000 3000 14850 103A幢400000 58000 60000 -2000 19800 202A幢400000 58000 60000 -2000 19800 203合计1400000 212000 210000 2000 69300 解：表(1)(2)显示本季预计营业利润金额为7.5万元，销售结算抵减预计营业利润为21万元，应转回在递延税款中归集的企业所得税为6.93万元，那么期末就交企业所得税额=［80+本期新增预主营业利润额(225+7.5)-已结转本期销售的预计营业利润额(120+21)］×33%-28=111.5×万元；通过表(1)所得税金额计算得出“递延税款〞借方归集的企业所得税为2.475万元；本季所得税费用=8.795+6.93-2.475=13.25万元。

房地产预缴增值税附加税的账务处理流程

房地产预缴增值税附加税的账务处理流程下载温馨提示:该文档是我店铺精心编制而成，希望大家下载以后，能够帮助大家解决实际的问题。

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房地产企业预售阶段三大税种预缴税务处理及会计处理

房地产企业预售阶段三大税种预缴税务处理及会计处理营改增之后，房地产业缴纳的流转税由价内的营业税变成了价外的增值税，确认收入的时间和金额也发现了变化，本文梳理了房地产企业在预售阶段所涉及的增值税、土地增值税和企业所得税等三大税种预缴税务处理，并以简单的案例对会计处理进行了说明。

一、增值税按照财税36号及18号公告，房地产企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

预缴义务的时间为实际收到预收款时，预缴的基数为实际收到的全部预收款，强调是收到。

应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%，一般计税方法下适用11%的税率，简易计税方法下适用5%的征收率。

二、土地增值税土地增值税暂行条件实施细则规定，纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，可以预征土地增值税，具体办法由各省（自治区、直辖市）确定。

同时根据16年70号公告，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款。

所以土地增值税预征的计征依据和增值税计算预缴税额的依据应当是一致的，同时根据计算公式，预征义务的发生时间也应当与增值税一致。

三、企业所得税根据31号文，企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。

而收入确认的金额和时间上，根据不同销售方式有所不同：（一）一次性全额收款方式企业应于实际收讫价款或取得索取价款凭据(权利)之日，确认收入的实现。

这种方式下，预售房地产未实际收到预收款但已经根据合同等达到应收款时间的，企业应当确认企业所得税预计毛利。

这种方式下企业所得税确认收入的时间应当不晚于增值税下收到预收款的时间，所以计算预计毛利的基数应当大于等于实际收到的预收款。

（二）分期收款方式企业应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。

房地产企业预交税金会计处理

房地产企业预交税金会计处理2011-1-26 9:54张立梅【大中小】【打印】【我要纠错】预交税金的会计处理新《企业会计准则》以及相关规定未对房地产企业转让销售不动产预收款计征企业所得税和营业税及其附加的会计处理进行明确，故实务中存在不同处理方式。

（一）预交所得税的会计处理在实务处理中'预收房款预交所得税的会计处理一般有两种情况：（1）房地产开发企业所得税一般核算方法按预收账款当期的发生额扣除期间费用及税金计算缴纳所得税。

会计分录如下：借：应交税费——应交所得税贷：银行存款房地产开发产品完工后，企业应及时计算已实现的收入同时按规定结转成本，经过纳税调整计算出的所得税反映在利润表中：借：所得税费用贷：应交税费——应交所得税计算出预缴所得税与应交所得税差额部分缴纳所得税时：借：所得税费用贷：应交税费——应交所得税借：应交税费——应交所得税贷：银行存款对未达到收入确认条件的预收账款对应的所得税反映在应交税费栏，用负数表示。

（2）所得税会计的处理方式若房地产企业在核算所得税按照可抵扣暂时性差异来确认对未来期间应纳所得税金额的影响，对预缴的所得税应确认为递延所得税资产，缴纳时同（1）一样，年终对未达到收入确认条件的预收账款对应的已上缴的所得税从“应交税费——应交所得税”科目转入“递延所得税资产——预售房预缴所得税”科目，会计分录如下；借：递延所得税资产——预售房预缴所得税贷：应交税费——应交所得税（二）预交营业税及其附加的会计处理预交营业税及其附加的会计处理一般较为简单，预交营业税金及附加税款时：借：应交税费——应交营业税——应交城市维护建设税——应交教育费附加贷：银行存款年度终了，对达到收入确认条件的“预收账款”转人当年销售收入，按发生额计提“营业税金及附加”会计分录：借：营业税金及附加贷：应交税费——应交营业税——应交城市维护建设税——应交教育费附加并将已缴纳的税金转入本年利润，反映在利润表的营业税金及附加栏同时对未达到收入确认条件的预收账款，反映在资产负债表“预收账款”的期末余额里，预交的税金由于税法上可以作为费用成本列支，这样会计和税务就存在差异。