旧厂房改造案例

旧厂房改造成各类产业园案例

1、福田国际电子商务产业园

该园由深圳市福中达投资控股有限公司投资，到福田区政府指导和大力扶持的专业园区。在2009年第十一届深圳(国际)高新技术成果交易会上，由福田区政府授牌并正式开园，目前已有60余家企业入驻。

位于福田区梅林，占地面积2.2万平方米，总建筑面积达7.66万平方米，由一栋新建的科技主楼、两栋升级改造的科技2#、3#楼和一栋商务公寓组成。是福田区响应深圳创建首个国家电子商务示范城市，落实《深圳互联网产业振兴发展规划》的重要举措。政府出台的一系列政府优惠措施以及扶持政策，将为企业的发展创造更加广泛的空间以及优越的环境。在新的历史时期表现出巨大的软硬件优势。

位于上梅林的多丽科技楼为福田国际电子商务产业园首期用房。该楼由福中达公司投资1.1亿元兴建和经营，于2009年8月落成，总建筑面积3.8万平方米，楼高12层，配有近万平方米的地下停车场。科技楼按现代化标准设计和施工，配备先进的光纤通信网络，设施完备、环境优雅。

2#、3#科技楼建筑面积共2.7万平方米，原是旧工业厂房，2009年福中达公司出资900余万元进行了升级改造，并接入了光纤通讯网络，办公环境得到极大的改善。公司将逐步对其实施“腾笼换鸟”，淘汰原有低技术含量的老企业，吸纳新型互联网和电子商务企业入驻。

该项目租金每平方米约55元，政府给入驻企业补贴一半租金以吸引企业入驻，培育市场

2、F518创意产业园

位于宝安区西乡街道劳动社区的宝源路和兴业路之间，一个大型建筑项目矗立在人们眼前，从宝源路看过去裸露的灰色槽钢，粗糙的红色砖墙，完全体现一种粗犷的后现代艺术风格。2006年，F518创意产业园成为宝安首个利用旧工业区发展文化创意产业的园区，也是第一个纳入宝安区“十一五”规划的文产企业。

F518时尚创意园是在宝安区以产业结构调整，提升经济质量背景下所诞生的，它把旧厂房功能成功置换，改造成为文化特色街区。该园区于2007年6月开始改造建设，同年12月7日落成并开始招商，2008年5月，成为第四届文博会分会场。

园区总规划建筑面积达25万平方米，由深圳创意名家1号工作站、创意前岸、深圳当代艺术创作库、品位街、创展中心及前岸艺术酒店六大主题区及公寓、停车场共同组成。

3、南海艺库

三洋厂房位于深圳蛇口太子路，紧临海上世界，总占地面积4.4万平方米，总建筑面积9.6

万平方米，共有6栋厂房，1980-1983年间建造而成，是改革开放最早时期的三来一补厂房之一。二十多年来，先后有近百家不同性质的劳动密集型企业入驻，其中时间最长、最著名的就是日本的三洋株式会社，因此，人们习惯上都通称此地为“三洋厂区”。

4、深圳田面设计之都

由田面10栋旧建筑基础上改造完成，包括6栋厂房和4栋宿舍，建筑面积约5万平方米。灵狮公司“设计之都”计划书对园区空间功能设置为七大板块，包括创意设计空间，为设计企业办公区域;公共商务空间，用于举办创意作品展示、设计大赛、高峰论坛、名师讲座、学术交流、信息发布、产品交易、品牌推广和投融资及法律服务;作品展销空间，供园区设计师作品展示;创意园酒店和设计培训中心;设计师公寓区;配套运营功能区，同时利用地下车库屋面设立酒吧休闲区

当时，这里是改革开放的先行地，如今，劳动密集型的厂区，不仅产值低下，还对城市土地资源造成极大浪费。如何对旧厂区进行合理改造，一度是城市建设的难题之一。

5、罗湖科技创业园

深圳创业产业用房紧缺，罗湖区在全市率先实行“一园多基地”统一管理和服务模式，水库新村、中设基地、莲塘基地等旧工业区，“变身”成为罗湖科技创业园，40万平方米园区将迎合深圳科技企业创业需求。2008年11月，深圳罗湖区科技创业园正式挂牌成立。

罗湖科技创业园通过“一园多基地”和“政府引导、市场推动、企业运作”的运营模式，统一管理和服务，统一招商引资、统一扶持政策，逐步向专业化、规范化和国际化方向迈进，形成覆盖罗湖辖区的科技企业服务体系。

目前五个基地总建筑面积40万平方米，其中科技大厦基地1.2万平方米、莲塘基地15.6万平方米、中设基地4万平方米、数码港基地9.7万平方米，京广中心基地9.7万平方米，除科技大厦基地外，其余四个基地均属于企业物业。

这一管理和服务模式不仅大大改善了各基地的硬件设施，同时提升了软环境，构建了比过去更加成熟的服务体系，意在打造孕育科技产业发展的航母园区。

其主要做法为：一是，将辖区所有科技园区整合为罗湖区科技创业园;二是，统一形象设计，打造品牌园区;三是，统一园区管理和服务，形成资源共享;四是，整合园区入驻企业优惠政策，加大企业引进和扶持力度;五是，加快引进大型产业化高新科技企业。

6、OCT-LOFT华侨城创意文化园

位于深圳华侨城原东部工业区内，首期项目(南区)占地5.5万平方米，原有建筑面积为5.9

万平方米，进驻创意、设计、艺术等方面的顶尖机构20多家;后期项目(北区)占地9.5万平方米。

OCT-LOFT华侨城创意文化园，充分体现了“原创精神”，并以多元立体的文化元素表达了一个非常具有吸引力的“创想场所”，它的开园将为中国创意园区、为深圳城市文化建设提供有益的借鉴和补充

7、调研小结：

1.专业写字楼需求：2011年上半年深圳写字楼租赁需求持续活跃，支撑租金稳步上升;

2.专业写字楼供应：供应增大，全市甲级写字楼的空置率上升至1

3.1%;

3.工业研发物业需求：在产业升级的带动下，高端工业物业的需求有所增长;下半年工业物业需求逐渐趋稳，供应档次提升将部分拉高工业物业租金;

4.工业研发物业供应：科技园、商务园、创意园等租金收益较高的新型工业物业的供应将继续增加;

5.关外工业研发物业租金：25-45元/月/平方米;关内工业研发物业租金：40-95元/月/平方米;

6.政府对部分园区实行租金补贴政策,培育市场,吸引主导产业企业集聚,产生规模效益,形成产业竞争优势;客户只需要支付25-30元/月/平方米;

7.罗湖区写字楼较多,而城市新型商务中心往深圳中西部转移,造成罗湖部分中低端写字楼租金低位徘徊,50元/月/平方米的写字楼多处可见;

8.由于布心及笋岗仓库区物业部分高楼层做中低端写字楼,加大了区域供应量，拉低了租金，使区域写字楼整体租金处于全市较低水平,约为50元/月/平方米;

9.中低端写字楼物业管理费在6-25元/月/平方米之间,居高不下,部分抑制了需求和租金上涨;

10.中低端写字楼单位面积需求：多在40-200 ㎡之间,以中小面积居多。