项目前期介入的主要工作

工程物业前期介入的主要工作内容物业管理的前期介入，是指开发企业邀请从事前期物业管理的有关人员，参与该物业的项目可行性研究，项目的规划、设计、施工等阶段的讨论并提出一定建议。

一般是从物业管理和运作的角度为开发企业提出项目规划、项目设计、设备选型、功能规划、施工监管、工程竣工、验收接管、房屋销售、房屋租赁等多方面的建设性意见，并制定出工程物业管理方案，以便为以后管理工作打下良好的基础。

一个商业项目从立项到正式开业主要有规划设计、施工建设、承接查验、开业保障四个阶段。

每个阶段的工作不同，侧重点也有不同。

一、规划设计阶段：
该阶段主要分为规划阶段、方案设计、初步设计、施工图设计四部分。

（一）规划阶段
该阶段分为获取信息、现场考察、规划方案审核三部分。

1.获取信息——在项目前期启动后，物业前期介入人员要及时获取项目具体位置、项目规模、规划业态、初步开发节奏、市调信息、项目定位、周边市政规划等信息资料；与项目部、设计部、商管部门建立联系，并了解开发整体成本预算确认时间。

2.现场考察——现场考察的内容包括具体位置、周边现有/规划交通情况、周边现有/ 规划配套等方面。

3.规划方案审核——审核总规划方案总说明、总平面图、各层平面图（人行、车辆出入口、轨道交通连接、人防）等内容。

（二）方案设计阶段
该阶段分为获取信息和方案图评审两部分。

1.获取信息——获取项目方案设计相关图纸，经济指标参数，产品定位等内容。

2.方案图评审——审查机电系统方案、说明及后勤区域、内部通道、卸货区、物管用房的设计要求等内容是否满足物业管理需求。

（三）初步设计阶段
该阶段分为获取信息和初设图纸审核。

1、获取信息
该工作主要有两个方面：
e获取项目初步设计图纸（包括房屋本体、地下车库、园林景观、附属配套等），并
核对规划阶段建议的落实情况；
吕获取开发对未来物业服务定位、物业服务费定价区间的要求，以及营销部门对客群的详细分析。

2、初设图纸审核——按照审图要求审核项目初设图纸，包括建筑本体、水电暖通、消防安防、各功能用房是否满足需求等方面。

（四）施工图设计该阶段也分为获取信息和施工图审核两部分。

1.获取信息——获取项目施工图设计图纸（包括房屋本体、地下车库、园林景观、附属配套等），并核对规划阶段建议的落实情况。

2.施工图审核——审核项目初设图纸，包括建筑结构、暖通、给排水、强弱电、消防等方面，完成施工图审核意见。

二、施工建设阶段：
该阶段主要有招标、施工图深化、现场质量管控三部分。

（一）招标阶段该阶段又分为三部分，分别为：
1.标书及总分包投标书技术标审核审核标书（除物业前介建议外，还应包括维保条款要求、备品备件要求、新能源新技术要求、品牌要求等）；参与邀标答疑、投标方实地考察和开标工作。

2.工程合同维保条款对工程合同的维保条款进行审核。

3.备品备件准备按照有关要求确认需准备的备品备件名称、规格型号、供应单价、数量、技术支持等信息。

（二）施工图深化按照“施工图审核要求对总分包进场后的施工图深化工作进行把控，重点关注幕墙、安防、消防、给排水、电气、共用部位精装等内容。

（三）现场质量管控
1.跟进现场施工情况，对物业前期建议的现场落实工作进行跟进；
2.对隐蔽工程、施工样板进行现场检验；对共用设备设施的安装工作进行跟进、调试和试运行；
3.对施工现场存在的问题进行汇总，提报项目部，并跟催项目部进行整改。

三、承接查验阶段：
该阶段主要有竣工验收、接管验收、遗留问题处理、备品备件移交四部分。

（一）竣工验收根据项目公司要求，协助进行项目竣工验收工作。

（二）接管验收
1. 成立承接查验小组，制定相应的方案并按“承接查验工作要点”实施承接查验工作
（包括共用部位/ 共用设备设施承接查验、分户验收），并完成后续备案等工作；2.逾期三个月未处理完毕的问题按遗留问题处理；是否具备开业条件，由商业公司来协助项目公司进行预判。

3.如未满足移交条件，则进行现状承接，开业保障期需进行全系统带载试运行；协助专业第三方顾问公司系统查验及调适，验证施工质量。

各专业施工单位配合工程管理人员共同管理，保障开业期各系统运行正常。

（三）遗留问题处理
1. 确定遗留问题处理的职责、流程和时限；
2. 整理遗留问题清单，筛选紧急重要问题；
3.使现场具备问题处理所需的条件，并进行处理和验收。

（四）备品备件移交
按照“承接查验阶段工作要点”中相关要求，从项目部/ 总分包单位查验交接备品备件。

四、开业保障阶段：
该阶段主要由交场验收、装修阶段和开业筹备、正式开业四部分组成。

（一）交场验收承接查验完成后，工程物业人员需要参与对商铺的交场验收中，主要工作为：参与商铺按图纸要求接场验收，重点跟进门面尺寸、商铺周边设施、商铺内天地墙工程完成情况、商铺内预留空调、电箱、燃气（如有）、上下水、开关、出入口等工程条件并根据验收结果办理水、电、气等登记工作。

（二）装修阶段该阶段主要发生在竣工验收后，但主力店装修可放在竣工验收之前进行。

该阶段分为现场装修和装修验收两部分。

1、现场装修
①向项目部提出物业用房的具体装修需求，审核装修图纸；
②审核租户的装修图纸、办理装修手续、现场装修管理。

2、装修验收物业公司接到租户或施工单位的申请，进行装修单元（租户）的分项验收工
作，
并填写各分项验收报告表格；发现分项验收项目不合格，确认并通知租户进行整改，及时用文件形式向上级反馈，直到合格为止。

（三）开业筹备该阶段分为开业策划、方案审核、开业准备三个阶段。

1.开业策划根据开业初步总控方案，制定设备运行、安防、保洁、车场等物业管理方
案，制
定开业庆典安全保卫方案，开业庆典突发事件预案及人员培训计划，并针对突发事件处置预案进行演练，确保开业庆典的顺利、安全举行。

2.方案审核消防、交通、安保方案报批；应急预案演练方案报批；开业安全管理评估。

3.开业准备
与公安、消防、城管、环保、环卫等部门进行沟通对接，与项目公司及商业公司其他部门进行沟通，落实各项用房，人员安排，各项物资到位，保障通讯、网络、通风、空调、供电、给排水等事宜，确保在开业前能够正常使用。

（四）正式开业确保活动现场物业人员就位；消防安全人员及设备到位；跟踪现场保洁、安全过道通畅；现场日巡查、确认无安全隐患；消防、安全、警力人员对接；确保道路畅通及车辆放行检查。