资产评估的程序和基本方法介绍

资产评估学
五、功能性贬值的估算 （一）功能性贬值的估算步骤 （1）比较年运营成本之间的差异 （2）确定净超额运营成本 （3）估计待评估资产的剩余使用寿命 （4）净超额运营成本折算为评估基准日的现值
对因功能过时而出现的功能性贬值，可以通过 超额投资成本的估算进行，即：复原重置成本 更新重置成本。
如果评估某资产时所用的重置成本为更新重置 成本，则不必考虑因功能过时造成的功能性贬值
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四、实体性贬值的估算
（一）观察法 （二）使用年限法
实体性贬值 =（重置成本-预计残值） ×（实际已使用年限 ÷ 总使用年限）
实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率 资产利用率 = 至评估基准日资产的累计实际利用时间
÷至评估基准日资产的累计法定利用时间
例：某机器设备购建于1994年10 月30日，根据其技术经济指标，规 定正常使用强度下每天的运转时间为8小时，由于其生产的产品自1994 年初至1998年末期间在市场上供不应求，企业主在此期间一直超负荷 使用该设备，每天实际运转时间为10小时，自1999年初恢复正常使用 ，现以2000年10月30日为评估基准日，确定该设备的名义已使用年限 、资产利用率、实际已使用年限。（P.27）
问题：为什么不必考虑？
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五、功能性贬值的估算 ຫໍສະໝຸດ Baidu二）应用举例
某待评估的生产控制装置正常运行需要6名技术操作员 ，而目前的新式同类控制装置仅需要4名操作员。假定待 评估装置与新装置的运营成本在其他方面相同，操作人 员的人均年工资福利费为12000元，待评估资产还可以使 用3年，所得税税率为33%，适用折现率为10%。估算该资 产相对于同类新装置的功能性贬值。（P.28）
实体性贬值是指资产投入使用后，由于使用磨损和自然力 的作用，导致其物理性能不断下降而引起的价值减少。
功能性贬值是指由于新技术的推广和应用，使得待评估资 产与社会上普遍使用的资产相比，在技术上明显落后、 性能降低，因而价值也相应减少。 经济性贬值是指由于资产以外的外部环境因素的变化，如 新政策或法规的发布和实施、战争、政治动荡、市场萧 条等情况，限制了资产的充分有效利用，使得资产价值 下降。
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六、 经济性贬值的估算 七、 成新率的估算
（一）观察法 （二）经济使用年限法 成新率 = 剩余经济使用年限 ÷（实际已使用年限 + 剩余经济使用年限） （三）修复费用法 成新率 = 1 - 贬值率 = 1 - （修复费用÷重置成本）
资产的有些实体性损耗和功能性损耗是不可修复的。对不可修复性损 耗部分，只能以其对资产价值造成的损耗额来替代对其修复的费用。
或：间接成本 = 工作量（单位为工时或工日）× 单位工作量的间接成本
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例：某企业现有一台机器设备，其同类产品的市场价 格为60000元/台，运杂费为1000元，直接安装成本为900元 ，其中包括原材料400元，人工成本500元，安装需要50个 工时。根据已往的统计分析表明，安装成本中的间接成 本相对于直接成本的比率一般为50%。估算继续利用条件 下该机器设备的重置成本为多少。（P.23）
一、成本法的概念
复原重置成本是指在评估基准日，用与估价对象同样 的生产材料、生产及设计标准、工艺质量，重新生产一 与估价对象全新状况同样的资产即复制品的成本。
更新重置成本是指在评估基准日，运用现代生产材料 、生产及设计标准、工艺质量，重新生产一与估价对象
的具有同等功能效用的全新资产的成本。
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评估价值 = 重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值
或： 评估价值 = 重置成本×成新率
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二、成本法的评估程序（P.22）
三、重置成本的估算方法
（一）重置核算法
重置核算法是将资产的总成本分为直接成本和间接成本
来估算重置成本的方法。直接成本是指直接构成资产生产
成本支出的部分，应当按评估基准日的现时成本逐项加总
（二）物价指数法 资产重置成本 = 资产原始成本×（评估基准日同类资产定
基价格指数/资产购建时同类资产定基价格指数） 资产重置成本 =资产原始成本×（1+物价变动指数）
= 资产原始成本×环比价格指数a1×a2×a3……×an 该方法仅考虑价格变动因素
问题1：定基价格指数和环比物价指数的区别是什么？
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问题2: 题中的33%是如何计算出来的？
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（三）功能价值法 待评估资产的重置成本 =参照物的重置成本 ×（待评估资产的生产能力 ÷参照物的生产能力） （四）规模经济效益指数法 待评估资产的重置成本=参照物的重置成本 ×（待评估资产的生产能力÷参照物的生产能力）x
在运用成本法对企业整体资产或某一相同类型 资产进行评估时，可以采用统计分析法确定某类 资产的重置成本。
例：某数控设备的重置成本为150万元，已经使用两年，其经济使用寿命约为 20年。该设备的数控系统损坏，估计修复费用为17万元，其他部分工作正常。 现估算其成新率。（P.29)
。间接成本是指为建造、购买资产而发生的管理费、总体
设计制图费等支出项目。间接成本一般按照人工成本的一
定比例、直接成本的一定比例、或单位工作量的间接成本
价格等方法进行估算。
• 间接成本 = 人工成本总额 × 成本分配率
•
成本分配率 = 间接成本额/人工成本额
或：间接成本 = 直接成本 × 间接成本相对于直接成本的比率
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第二章 资产评估的程序与基本方法
第一节 资产评估的程序
一、明确资产评估业务基本事项 二、签订资产评估业务约定书 三、编制资产评估工作计划 四、对待评估资产的核实与实地查勘 五、收集与资产评估有关的资料 六、评定估算 七、编制和提交评估报告 八、资产评估工作底稿归档
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第二节 成本法
例：某项待评估资产购建于1995年10月，账面原 始价值为20万元，现评估其1999年10月3日的价值 。调查得知该类资产在1995年和1999年的资产定基 物价指数分别为120%、160%，1996-1999年的环比 价格指数分别为110%、105%、120%、96%，物价变 动（上涨）指数约为33%。估算该资产的重置成 本。（P.24）