物业法律法规培训课件
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物业管理法律法规培训实用PPT解析课件
不再出 歌声。
来演唱
自己那
洪亮的
歌声。
秋天，漫步花园。万树枯竭，唯独菊 花一枝 独秀， 我们在 花园中 尽情漫 步，菊 花慷慨 大方地 送上淳 朴的花 香。小 动物们 无暇顾 及这这 菊花的 幽香， 而忙着 去采集 过冬的 食物， 为度过 难熬的 冬天而 忙碌着 。小松 鼠将食 物藏在 树洞中 ，熊将 自己缩 成一团 ，熟睡 起来， 青蛙也 躲在了 自己的 洞中， 不再出 来演唱 自己那 洪亮的 歌声。
秋天，漫步花园。万树枯竭，唯独菊 秋天，漫步花园。万树枯竭，唯独菊 花一枝 独秀， 我们在 花园中
花一枝 尽情漫
独秀， 步，菊
我们在 花慷慨
大花方园秋地中天送尽，上情漫淳漫步朴步花的，园花菊。香花万。慷树小慨枯竭动大，物方唯们地秋独无送天菊暇上，花顾淳漫一及朴步枝这的花独这花园秀菊香。，花。万我的小树们幽动枯在香物竭花，们，园而无唯中忙暇独尽着顾菊情去及花漫采这一步集这枝，过菊独菊冬花秀花的的，慷食幽我慨物香们大，，在方为而花地度忙园送过着中上难去尽淳熬采情朴的集漫的冬过步花天冬，香而的菊。忙食花小碌物慷动着，慨物。为大们小度方无松过地暇鼠难送顾将熬上及食的淳这物冬朴这藏天的菊在而花花树忙香的洞碌。幽中着小香，。动，熊小物而将松们忙自鼠无着己将暇去缩食顾采成物及集一藏这过团在这冬，树菊的熟洞花食睡中的物起，幽，来熊香为，将，度青自而过蛙己忙难也缩着熬躲成去的在一采冬了团集天自，过而己熟冬忙的睡的碌洞起食着来中物。，，，小青不为松蛙再度鼠也出过将躲来难食在演熬物了唱的藏自自冬在己己天树的那而洞洞洪忙中亮中碌，的，着熊歌不。将声再小自。出松己来鼠缩演将成唱食一自物团己藏，那在熟洪树睡亮洞起的中来歌，，声熊青。将蛙自也己躲缩在成了一自团己，的熟洞睡中起，来不，再青出蛙来也演躲唱在自了己自那己洪的亮洞的中歌，声不。再出
物业法律法规培训课件
物业法律法规培训课件物业法律法规培训课件“物业服务”是专业公司或者管理人受业主委托(雇佣),为业主的不动产管理提供。
分享了物业法律法规的培训课件给大家！总则第一条为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，制定本条例。
第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
第三条国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。
第四条国家鼓励采用新技术、新方法，依靠科技进步提高物业管理和服务水平。
第五条国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。
县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
业主及业主大会第六条房屋的所有权人为业主。
业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。
物业法律知识培训ppt课件
15
二、物业管理过程中常见的法律问题
律师意见及风险规避 对业主不符合物管法律规范的行为物管公司应当予以劝阻及制止，但不能随 意滥用权利甚至侵犯业主的其它人身或财产权利。 可向业主委员会反映情况，要求业主委员会配合解决。 对违反建设法律规范的行为也可向建设行政主管部门举报。
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二、物业管理过程中常见的法律问题
20
二、物业管理过程中常见的法律问题
（十）第三人侵权的法律风险
案例：某高档别墅小区一女业主被偷偷潜入的 犯罪分子强奸杀害，犯罪分子被判死刑，无力赔 偿。女业主家属起诉物业公司赔偿，后法院判决 物业公司赔偿20万元。 原因：小区围墙红外线监控失灵，保安缺岗。 分析：物业公司有安全保障义务，应承担管理 人责任，对第三人侵权承担补充责任。 对策：加强小区公共设施设备管理，安全巡逻 ，安全提示。
适用法条： 《民法通则》第一百五十三条 本法所称的“不可抗力”，是指不能 预见、不能避免并不能克服的客观情况。
12
二、物业管理过程中常见的法律问题
（四）在夜间公共区域内，业主摔伤后以公共路灯照明较弱为由向物业 索赔，物业是否承担责任？ （类似问题：1、业主车辆在库内出车祸，业主以库内灯光太暗为由要 求物业公司赔偿，物业公司是否应承担责任？
18
二、物业管理过程中常见的法律问题
（八）未留下催缴费用记录的法律风险
案例：某楼盘业主长期拖欠物业管理费长 达5年，物业公司起诉该业主，但法院只支 持了最后两年的物业管理费。 原因：该业主主张超过诉讼时效。 分析：诉讼时效一般两年，催缴可以中断 ，重新起算，但必须要有催缴主张的证据。
律师意见：缴费通知单要求有签收回执； 催费函正规邮寄，保留盖邮戳的详情单。
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二、物业管理过程中常见的法律问题
二、物业管理过程中常见的法律问题
律师意见及风险规避 对业主不符合物管法律规范的行为物管公司应当予以劝阻及制止，但不能随 意滥用权利甚至侵犯业主的其它人身或财产权利。 可向业主委员会反映情况，要求业主委员会配合解决。 对违反建设法律规范的行为也可向建设行政主管部门举报。
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二、物业管理过程中常见的法律问题
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二、物业管理过程中常见的法律问题
（十）第三人侵权的法律风险
案例：某高档别墅小区一女业主被偷偷潜入的 犯罪分子强奸杀害，犯罪分子被判死刑，无力赔 偿。女业主家属起诉物业公司赔偿，后法院判决 物业公司赔偿20万元。 原因：小区围墙红外线监控失灵，保安缺岗。 分析：物业公司有安全保障义务，应承担管理 人责任，对第三人侵权承担补充责任。 对策：加强小区公共设施设备管理，安全巡逻 ，安全提示。
适用法条： 《民法通则》第一百五十三条 本法所称的“不可抗力”，是指不能 预见、不能避免并不能克服的客观情况。
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二、物业管理过程中常见的法律问题
（四）在夜间公共区域内，业主摔伤后以公共路灯照明较弱为由向物业 索赔，物业是否承担责任？ （类似问题：1、业主车辆在库内出车祸，业主以库内灯光太暗为由要 求物业公司赔偿，物业公司是否应承担责任？
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二、物业管理过程中常见的法律问题
（八）未留下催缴费用记录的法律风险
案例：某楼盘业主长期拖欠物业管理费长 达5年，物业公司起诉该业主，但法院只支 持了最后两年的物业管理费。 原因：该业主主张超过诉讼时效。 分析：诉讼时效一般两年，催缴可以中断 ，重新起算，但必须要有催缴主张的证据。
律师意见：缴费通知单要求有签收回执； 催费函正规邮寄，保留盖邮戳的详情单。
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二、物业管理过程中常见的法律问题
物业企业法律法规培训ppt课件
02
明确房屋所有权人、使用人、物业管理公司等相关方的责任和
义务，形成有效的责任追溯机制。
加强监管和执法
03
加大对房屋安全违法行为的查处力度，切实保障人民群众生命
财产安全。
公共区域卫生管理要求及标准
制定公共区域卫生管理制度
建立完善的清洁、消毒、通风等卫生管理制度，确保公共区域卫 生达标。
明确卫生管理标准
运作规范
制定业主大会议事规则， 明确业主大会的职责、议 事方式、表决程序等。
监督与制约
业主大会的决定对全体业 主具有约束力，同时接受 街道办事处、乡镇人民政 府的指导和监督。
业主委员会职责与权力界限
01
职责
执行业主大会的决定和决议，维护业主的合法权益，监督物业服务企业
的服务质量等。
02
权力界限
在业主大会授权范围内行使权力，不得超越授权范围或者违反法律法规
02
物业服务合同法律法规
物业服务合同类型及要素
合同类型
包括前期物业服务合同、物业服务 合同等。
合同要素
当事人、物业基本情况、服务内容 与质量、服务费用、物业的经营与 管理、物业的使用与维护、专项维 修资金、违约责任等。
物业服务合同订立与履行规范
订立规范
遵循平等、自愿、公平和诚实信用的 原则，明确双方的权利和义务。
员工权益保障政策解读
员工权益保障概述
工资福利保障
阐述员工权益保障的重要性，介绍国家相关 法律法规和政策。
详细介绍工资支付、最低工资标准、加班工 资等工资福利保障政策。
社会保险制度
劳动保护与安全卫生
解读社会保险制度，包括养老保险、医疗保 险、失业保险、工伤保险、生育保险等。
物业法律法规PPT课件
13
二、物业相关法律、法规及摘要
物业管理常用法律、法规
《住宅室内装饰装修管理办法》于2002年 2月26日经第53次部常务会议讨论通过，自 2002年5月1日起施行。
2020/3/20
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二、物业相关法律、法规及摘要
业主的建筑物区分所有权（物权法第六章）
第七十条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权， 对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。 第七十一条 业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。 业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
2020/3/20
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二、物业相关法律、法规及摘要
业主的建筑物区分所有权（物权法第六章）
第七十七条 业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用 房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经 有利害关系的业主同意 第八十三条 业主应当遵守法律、法规以及管理规约。
物业法律法规
培训人：
2020/3/20
1
纪律要求
•
请把手机调至静音或关机状态；
•
会议期间请注重仪容仪表及个人行为规范；
•
请勿交头接耳；
•
会议期间如需离场需经领导同意。
2020/3/20
2
物业管理法律、法规及常见问题解答①
2020/3/20
3
目录
Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipisicing elit, sed do eiusmod tempor incididunt ut labore et dolore magna aliqua. Ut enim ad minim veniam, quis nostrud exercitation ullamco laboris nisi ut aliquip ex ea commodo consequat. 一、物业管理基础知识
物业管理法律法规培训PPT授课课件
的'画面
，至今
不肯忘
怀。
忙碌的一天的人们以各自的方式奔向 忙碌的一天的人们以各自的方式奔向 那个让 人休憩 被人们 赋予了
那个让 太多温
人休憩 情的地
被人们 方——
赋家予。忙了而碌太我的多却一温朝天情着的的与人地家们方以相各反—自的—的方家方向。式，而忙奔也我碌向因却的那此朝一个看着天让到与的人了家人休在相们憩两反以被点的各人一方自们线向的赋的，方忙予惯也式碌了常因奔的太中此向一多不看那天温一到个的情样了让人的的在人们地两'休画以方点憩面各—一被，自—线人至的家的们今方。惯赋式不而常予奔肯我中了向忘却不太那怀朝一多个。着样温让与的情人家'的休画相地憩面反方被，的人—至方们—今向赋家不，予。肯也了而忘因太我怀此多却。看温朝到情着了的与在地家两方相点反—一的—线方家的向。惯，而常也我中因却不此朝一看着样到与的了家'画在相面两反点的，至一方今线向的，不肯惯也忘常因中此怀。不看一到样了
法律与物业息息相关 忙碌的一天的人们以各自的方式奔向那个让人休憩被人们赋予了太多温情的地方——家。而我却朝着与家相反的方向，也因此看到了在两点一线的惯常中不一样的'画面，至今不肯忘怀。
忙碌的一天的人们以各自的方式奔向 忙碌的一天的人们以各自的方式奔向 那个让 人休憩 被人们 赋予了
那个让 太多温
人休憩 情的地
的'画面
，至今
不肯忘
怀。
忙碌的一天的人们以各自的方式奔向 忙碌的一天的人们以各自的方式奔向 那个让 人休憩 被人们 赋予了
那个让 太多温
人休憩 情的地
被人们 方——
赋家予。忙了而碌太我的多却一温朝天情着的的与人地家们方以相各反—自的—的方家方向。式，而奔也我向因却那此朝个看着让到与人了家休在相憩两反被点的人一方们线向赋的，忙予惯也碌了常因的太中此一多不看天温一到的情样了人的的在们地两'画以方点面各—一，自—线至的家的今方。惯式不而常奔肯我中向忘却不那怀朝一个。着样让与的人家'休画相憩面反被，的人至方们今向赋不，予肯也了忘因太怀此多。看温到情了的在地两方点—一—线家的。惯而常我中却不朝一着样与的家'画相面反的，至方今向，不肯也忘因此怀。看到了
物业法律法规知识培训课件
同应当包含前期物业服务合同约定的内容。
•
四是，为了防止因物业开发建设质量的问题
影响以后的物业管理，《条例》规定：
•
物业管理企业承接物业时，应当对物业共用
部位、共用设施设备进行查验。
•
在办理物业承接验收手续时，建设单位应当
向物业管理企业移交物业的相关资料。
•
建设单位应当按照国家规定的保修期限和保
修范围，承担物业的保修责任。
督和协助物业管理企业履行物业服务合同； * 监督业主公约的实施； * 业主大会赋予的其他职责。
•
四是，为了加强对业主大会和业主委员会的监
督，《条例》规定：业主委员会应当自选举产生之日起
30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主
管部门备案。 （告知性备案与民事主体的设立登记相
区别）
•
业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得
务作了详尽规定。
•
在处理行政处罚和承担民事责任关系方面，《条
例》设定的法律责任也充分体现了优先保护全体业主
利益的原则。
（三）现实性与前瞻性有机结合的原则
•
《条例》注重保持法规、政策的连续性和
稳定性，
•
对被实践证明是行之有效的制度，如业
主公约、物业管理企业资质管理等制度，予以
保留；
•
对主管部门加强对业主大会的指导和监督
•业主在物业管理活动中履行的6项义务：
* 遵守业主公约、业主大会议事规则； * 遵守物业管理区域内物业共用部位和共用
设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的 维护等方面的规章制度； * 执行业主大会的决定和业主大会授权业主 委员会作出的决定； * 按照国家有关规定交纳专项维修资金； * 按时交纳物业服务费用； * 法律、法规规定的其他义务。
物业管理法律法规培训PPT专题演示
目录
CATALOG
01 法律离物业远么
02
春天的风吹过银杏树的枝头，几场春 雨让刚 冒出小 芽的叶 子，长 得郁郁 葱葱。 当我把 这个好 消息告 诉门口 的孩子 们后， 他们便 一个接 一个的 来到我 们家的 花园中 。
春天的风吹过银杏树的枝头，几场春 雨让刚 冒出小 芽的叶 子，长 得郁郁 葱葱。 当我把 这个好 消息告 诉门口 的孩子 们后， 他们便 一个接 一个的 来到我 们家的 花园中 。 春天的风吹过银杏树的枝头，几场春 雨让刚 冒出小 芽的叶 子，长 得郁郁 葱葱。 当我把 这个好 消息告 诉门口 的孩子 们后， 他们便 一个接 一个的 来到我 们家的 花园中 。
芽的叶 当我把
这子个，春好长天消得的息郁风告郁吹诉葱过门葱银口。杏的当树孩我的子把枝头们这，后个几，好春场他消天春们息的雨便告风让一诉吹刚个门过冒接口银出一的杏小个孩树芽的子的的来们枝叶到后头子我，，，们他几长家们场得的便春郁花一雨郁园个让葱中接刚葱。一冒。个出当的小我来芽把到的这我叶个们子好家，消的长息花得告园郁诉中郁门。葱口葱的。孩当子我们把后这，个他好们消便息一告个诉接门一口个的的孩来子到们我后们，家他的们花便园一中个。接
一个的
来到我
们家的
花园中
。
春天的风吹过银杏树的枝头，几场春 春天的风吹过银杏树的枝头，几场春 雨让刚 冒出小 芽的叶 子，长
雨让刚 得郁郁
冒出小 葱葱。
芽的叶 当我把
这子个，春好长天消得的息郁风告郁吹诉葱过门葱银口。杏的当树孩我的子把枝头们这，后个几，好春场他消天春们息的雨便告风让一诉吹刚个门过冒接口银出一的杏小个孩树芽的子的的来们枝叶到后头子我，，春，们他几天长家们场的得的便春风郁花一雨吹郁园个让过葱中接刚银葱。一冒杏。个出树当的小的我来芽枝把到的头这我叶，个们子几好家，场消的长春息花得雨告园郁让诉中郁刚门。葱冒口葱出的。小孩当芽子我的们把叶后这子，个，他好长们消得便息郁一告郁个诉葱接门葱一口。个的当的孩我来子把到们这我后个们，好家他消的们息花便告园一诉中个门。接口
CATALOG
01 法律离物业远么
02
春天的风吹过银杏树的枝头，几场春 雨让刚 冒出小 芽的叶 子，长 得郁郁 葱葱。 当我把 这个好 消息告 诉门口 的孩子 们后， 他们便 一个接 一个的 来到我 们家的 花园中 。
春天的风吹过银杏树的枝头，几场春 雨让刚 冒出小 芽的叶 子，长 得郁郁 葱葱。 当我把 这个好 消息告 诉门口 的孩子 们后， 他们便 一个接 一个的 来到我 们家的 花园中 。 春天的风吹过银杏树的枝头，几场春 雨让刚 冒出小 芽的叶 子，长 得郁郁 葱葱。 当我把 这个好 消息告 诉门口 的孩子 们后， 他们便 一个接 一个的 来到我 们家的 花园中 。
芽的叶 当我把
这子个，春好长天消得的息郁风告郁吹诉葱过门葱银口。杏的当树孩我的子把枝头们这，后个几，好春场他消天春们息的雨便告风让一诉吹刚个门过冒接口银出一的杏小个孩树芽的子的的来们枝叶到后头子我，，，们他几长家们场得的便春郁花一雨郁园个让葱中接刚葱。一冒。个出当的小我来芽把到的这我叶个们子好家，消的长息花得告园郁诉中郁门。葱口葱的。孩当子我们把后这，个他好们消便息一告个诉接门一口个的的孩来子到们我后们，家他的们花便园一中个。接
一个的
来到我
们家的
花园中
。
春天的风吹过银杏树的枝头，几场春 春天的风吹过银杏树的枝头，几场春 雨让刚 冒出小 芽的叶 子，长
雨让刚 得郁郁
冒出小 葱葱。
芽的叶 当我把
这子个，春好长天消得的息郁风告郁吹诉葱过门葱银口。杏的当树孩我的子把枝头们这，后个几，好春场他消天春们息的雨便告风让一诉吹刚个门过冒接口银出一的杏小个孩树芽的子的的来们枝叶到后头子我，，春，们他几天长家们场的得的便春风郁花一雨吹郁园个让过葱中接刚银葱。一冒杏。个出树当的小的我来芽枝把到的头这我叶，个们子几好家，场消的长春息花得雨告园郁让诉中郁刚门。葱冒口葱出的。小孩当芽子我的们把叶后这子，个，他好长们消得便息郁一告郁个诉葱接门葱一口。个的当的孩我来子把到们这我后个们，好家他消的们息花便告园一诉中个门。接口
物业法律法规培训ppt课件
提升服务质量
物业公司应提高服务质量，加强员 工培训，提升服务意识和技能水平 ，为业主提供更加优质的服务。
推动智能化发展
鼓励物业公司引进智能化技术，提 高物业管理效率和服务水平，为业 主提供更加便捷的生活体验。
06
物业法律法规培训总结与 提升
关键知识点回顾
01
02
03
04
05
物业管理法律法 规概述
阐述业主大会的组成、职责业主委员会的选举 、任期等规定。
物业服务法律制度
物业服务企业的资质与选聘
01
介绍物业服务企业的资质要求、选聘程序及合同签订等内容。
物业服务的内容与标准
02
明确物业服务的内容、服务标准、服务质量评价等规定。
物业服务收费制度
03
阐述物业服务收费的计费方式、收费标准及调整机制等。
处理结果
经过调解和现场勘查，确定漏水原因为共用管道老化导致。双方 达成协议，共同出资维修管道并互相谅解。
05
物业法律法规的挑战与展 望
当前面临的挑战与问题
法律法规体系不完善
当前物业法律法规体系存在诸多空白和模糊之处，导致在 实际操作中产生诸多争议和纠纷。
执法力度不足
部分地区对物业法律法规的执行力度不够，导致一些违法 行为得不到及时有效的惩处。
物业服务投诉处理
建立有效的物业服务投诉处理机制 ，及时受理和处理业主的投诉，保 障业主的合法权益。
04
物业法律法规的争议解决
物业纠纷的类型与特点
类型 物业服务合同纠纷 业主委员会与物业公司之间的纠纷
物业纠纷的类型与特点
01
相邻关系纠纷
02
物业费用纠纷
03
特点
2024版全新物业法律法规培训课件
03
物业服务合同
物业服务合同的定义与内容
物业服务合同是指业主与物业服 务企业之间订立的，由物业服务 企业提供物业服务，业主支付物
业服务费用的合同。
物业服务合同的主要内容包括： 服务范围、服务标准、服务费用、
服务期限、违约责任等。
物业服务合同应当明确双方的权 利和义务，确保物业服务企业按 照合同约定提供优质服务，保障
2024全新物业法律法规培训 课件
目录
• 物业法律法规概述 • 物业权利与义务 • 物业服务合同 • 物业费用与财务管理 • 物业安全与卫生管理 • 物业纠纷处理与法律责任
01
物业法律法规概述
物业法律的定义与作用
01
物业法律的定义
物业法律是指调整物业管理活 动中产生的各种社会关系的法
律规范的总称。
等财务信息。
02
业主可以通过业主大会或业主 委员会对物业公司的财务收支
情况进行监督和审计。
03
对于不合理的物业费用支出， 业主有权向相关部门投诉或提 起诉讼，维护自身合法权益。
05
物业安全与卫生管理
物业公司的安全保障义务
确保小区安全
物业公司应负责小区的安全防范工作， 包括设置门禁系统、监控设备，定期 巡逻等，确保小区居民的人身和财产 安全。
提高法律意识
加强法律法规宣传和培训，提高业主和 物业公司的法律意识。
强化监管与执法
加强对物业公司的监管力度，确保其依 法依规提供服务；对于违法行为，及时 予以查处和纠正。
THANKS
确应对措施和责任人。
组织演练和培训
为提高应对突发事件的能力，物 业公司应定期组织应急演练和培 训，提高员工和居民的应急意识
和技能。
物业管理法律法规培训内容宣讲PPT课件
第一部分 法律离物业远么？
秋天的城市，美丽迷人，到处是花的 海洋。 傲慢的 菊花， 开满了 整个花 坛，一 丛丛， 一簇簇 ，黄的 赛金， 粉的似 霞。一 朵朵都 是如此 的婀娜 多姿， 妩媚动 人，刚 强中又 多了些 柔美。 树木正 展示出 它的魅 力，可 爱的爬 山虎已 在为来 年春天 的梦准 备着。
秋天的城市，美丽迷人，到处是花的 海洋。 傲慢的 菊花， 开满了 整个花 坛，一 丛丛， 一簇簇 ，黄的 赛金， 粉的似 霞。一 朵朵都 是如此 的婀娜 多姿， 妩媚动 人，刚 强中又 多了些 柔美。 树木正 展示出 它的魅 力，可 爱的爬 山虎已 在为来 年春天 的梦准 备着。
秋天的城市，美丽迷人，到处是花的 海洋。 傲慢的 菊花， 开满了 整个花 坛，一 丛丛， 一簇簇 ，黄的 赛金， 粉的似 霞。一秋朵天朵的都城是市如，此美的丽婀迷娜人多，姿到，处妩是媚花动的人海，洋刚。强傲中慢又的多菊了花些，柔开美满。了树整木个正花展坛示，出一它丛的丛魅，力一，簇可簇爱，的黄爬的山赛虎金已，在粉为的来似年霞春。天一的朵梦朵准都备是着如。此 的婀娜 多姿， 妩媚动 人，刚 强中又 多了些 柔美。 树木正 展示出 它的魅 力，可 爱的爬 山虎已 在为来 年春天 的梦准 备着。
秋天的城市，美丽迷人，到处是花的 海洋。 傲慢的 菊花， 开满了 整个花 坛，一 丛丛， 一簇簇 ，黄的 赛金， 粉的似 霞。一 朵朵都 是如此 的婀娜 多姿， 妩媚动 人，刚 强中又 多了些 柔美。 树木正 展示出 它的魅 力，可 爱的爬 山虎已 在为来 年春天 的梦准 备着。 秋天的城市，美丽迷人，到处是花的 海洋。 傲慢的 菊花， 开满了 整个花 坛，一 丛丛， 一簇簇 ，黄的 赛金， 粉的似 霞。一 朵朵都 是如此 的婀娜 多姿， 妩媚动 人，刚 强中又 多了些 柔美。 树木正 展示出 它的魅 力，可 爱的爬 山虎已 在为来 年春天 的梦准 备着。
物业法律法规PPT课件
第12页/共18页
判定合同条款无效的情形 • 主体不合法； • 物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订
的委托合同； • 物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、
排除业主委员会或者业主主要权利的条款； • 合同法规定的其他合同无效情形（以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国
第16页/共18页
物业服务合同对物业承租人、借用人及其他物业使用 人 的 法 律 效 力 • 业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求 业主
承担连带责任的，人民法院应予支持。 • 因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行
业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。
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物业服务企业责任承担范围
• 物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的 法律责任。
• 对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企 业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。
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物业服务所应遵循的基本法律原则
• 公平、公开、合理（相邻关系） • 以建筑物区分所有权为基础，物业管理权利与业主物业财产权利相对应 • 业主自治自律与物业管理企业专业化服务相结合 • 保证物业正常运作与安全合理使用 • 维护全体业主合法权益 • 可持续发展与国际惯例相结合 • 政府的适度干预与推动
家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非 法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定。） • 合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制 定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章 为依据。——《合同法最新解释》
判定合同条款无效的情形 • 主体不合法； • 物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订
的委托合同； • 物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、
排除业主委员会或者业主主要权利的条款； • 合同法规定的其他合同无效情形（以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国
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物业服务合同对物业承租人、借用人及其他物业使用 人 的 法 律 效 力 • 业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求 业主
承担连带责任的，人民法院应予支持。 • 因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行
业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。
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物业服务企业责任承担范围
• 物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的 法律责任。
• 对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企 业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。
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物业服务所应遵循的基本法律原则
• 公平、公开、合理（相邻关系） • 以建筑物区分所有权为基础，物业管理权利与业主物业财产权利相对应 • 业主自治自律与物业管理企业专业化服务相结合 • 保证物业正常运作与安全合理使用 • 维护全体业主合法权益 • 可持续发展与国际惯例相结合 • 政府的适度干预与推动
家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非 法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定。） • 合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制 定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章 为依据。——《合同法最新解释》
物业企业法律法规培训ppt课件
2.家中物品被盗或者物品丢失，业主可以拒交物业费吗？
（1）答案是否定的。 按照《物业管理条例》第41条、 《物业服务收费管理办法》第15条等都有明确的规定（见案例一） （2）当然，如物业企业对业主财产损失理方式。
.
案例五：
在日常实践中，部分业主以水/电/气/暖、通讯、有线电视等费用过高、使用效果不佳（天然气不足、 暖气不热、水压小、信号差、网速差）等理由拒交物业费是否理所应当？
（1）《物业管理条例》对物业服务企业安全防范方面的规定如下： 第二条 本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业 服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环 境卫生和相关秩序的活动。 第四十七条 物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业 服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。 物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩 序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。
1.以未签物业服务协议为由拒交物业费是否合法？
建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务 企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 （《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第1条）
.
（4）《合同法》第107条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救 措施或者赔偿损失等违约责任”；第112条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采 取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”业主欠费应缴纳违约金。
（1）答案是否定的。 按照《物业管理条例》第41条、 《物业服务收费管理办法》第15条等都有明确的规定（见案例一） （2）当然，如物业企业对业主财产损失理方式。
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案例五：
在日常实践中，部分业主以水/电/气/暖、通讯、有线电视等费用过高、使用效果不佳（天然气不足、 暖气不热、水压小、信号差、网速差）等理由拒交物业费是否理所应当？
（1）《物业管理条例》对物业服务企业安全防范方面的规定如下： 第二条 本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业 服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环 境卫生和相关秩序的活动。 第四十七条 物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业 服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。 物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩 序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。
1.以未签物业服务协议为由拒交物业费是否合法？
建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务 企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 （《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第1条）
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（4）《合同法》第107条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救 措施或者赔偿损失等违约责任”；第112条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采 取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”业主欠费应缴纳违约金。
物业管理法律法规培训课件
园的每
一位游
人都心
旷神怡
。
我们一进公园的大门就闻到了一阵清 我们一进公园的大门就闻到了一阵清 香，妈 妈告诉 我，那 是桂花
香，妈 开了，
妈告诉 桂花在
我，那 秋天开
放是的桂我，花们我开一朝了进桂，公树桂园望花的去在大，秋门只天就见开闻到树放了上的一开，阵着我清星朝香星桂，点树妈点望妈的去告小，诉花只我，见，花树那儿上是虽开我桂小着们花，星一开那星进了香点公，气点园桂可的的花迷小大在人花门秋了，就天。花闻开桂儿到放花虽了的的小一，香，阵我气那清朝香香香桂飘气，树十可妈望里迷妈去，人告，让了诉只走。我见进桂，树公花那上园的是开的香桂着每气花星一香开星位飘了点游十，点人里桂的都，花小心让在花旷走秋，神进天花怡公开儿。园放虽的的小每，，一我那位朝香游桂气人树可都望迷心去人旷，了神只。怡见桂。树花上的开香着气星香星飘点十点里的，小让花走，进花公儿园虽的小每，一那位香游气人可都迷心人旷了神。怡桂。花
我们一进公园的大门就闻到了一阵清 香，妈 妈告诉 我，那 是桂花 开了， 桂花在 秋天开 放的， 我朝桂 树望去 ，只见 树上开 着星星 点点的 小花， 花儿虽 小，那 香气可 迷人了 。桂花 的香气 香飘十 里，让 走进公 园的每 一位游 人都心 旷神怡 。
我们一进公园的大门就闻到了一阵清 香，妈 妈告诉 我，那 是桂花 开了， 桂花在 秋天开 放的， 我朝桂 树望去 ，只见 树上开我着们星一星进点公点园的的小大花门，就花闻儿到虽了小一，阵那清香香气，可妈迷妈人告了诉。我桂，花那的是香桂气花香开飘了十，里桂，花让在走秋进天公开园放的的每，一我位朝游桂人树都望心去旷，神只怡见。树上开 着星星 点点的 小花， 花儿虽 小，那 香气可 迷人了 。桂花 的香气 香飘十 里，让 走进公 园的每 一位游 人都心 旷神怡 。
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尊法 学法 守法 用法
——物业管理及相关政策法规知识交流
2018年7月19日星期四
案例：某小区要召开业主大会，决定与现有的物 业管理公司是否续签委托服务合同的问题，业主王某 因在开会时有重要事情外出，不能亲自投票，他写出 书面委托书，写明委托程某（邻居）投赞成与现有物 业管理公司继续签约的票，程某家的房产证上写的名 字是他10岁的儿子，他是作为法定代理人的身份参加 业主大会的，所以在投票时他投了两票。
河南正弘物业管理有限公司
•
2018/7/19
管理规约
• 第十九条 管理规约应当约定下列主要内容： • （一）共有或者共用物业的使用、维护要求； • （二）物业管理区域内各类公共费用的分担、公共收益的 分配；
• （三）业主大会、业主委员会工作经费的筹集、管理和使 用； • （四）全体业主及物业使用人应当共同遵守的行为准则； • （五）物业管理争议的处理方式； • （六）违反管理规约应当承担的责任。 • 管理规约对全体业主和物业使用人具有约束力。
请问程某投两票是否合法？为什么？
2018/7/19
河南正弘物业管理有限公司
参考答案：合法。
依据：
1、《业主大会和业主委员会指导规则》第二十五条，业主为无民事 行为能力人或者限制民事行为能力人的，由其法定监护人行使投票权。 第二十六条，业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人 参加业主大会会议。 2、代10岁儿子投票的依据：根据《民法通则》第十二条规定，十周 岁以上的未成年人是限制民事行为能力人，可以进行与他的年龄、智力 相适应的民事活动；其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他 的法定代理人的同意。不满十周岁的未成年人是无民事行为能力人，由 他的法定代理人代理民事活动。 3、代王某投票依据：《物业管理条例》第十二条规定，业主可以委 托代理人参加业主大会会议。
•
第二十九条 在前期物业管理期间，物业交付使用前发生的物业服务费 由建设单位承担；物业交付业主后的物业服务费，由业主承担。当事人 另有约定的除外。
第三十条 建设单位在销售物业前，应当参照临时管理规约示范文本制 定临时管理规约。 建设单位在销售物业时，应当将临时管理规约和前期物业服务合同向物 业买受人明示，并作为物业买卖合同的附件。 业主大会成立后制定管理规约的，临时管理规约失效。 业主大会依法选聘物业服务企业的，业主委员会与新选聘的物业服务企 业签订的物业服务合同生效之日起，前期物业服务合同终止。
物业使用人，是指物业承租人或实际使用人。
物业服务企业，是指依法取得独立法人资格、具有相应资质，从事物业管理 活动的企业。
2018/7/19
河南正弘物业管理有限公司
相关概念
业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全 体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务。 业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主 大会决定的事项，接受业主的监督。 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 业主大会和业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定 ，不得从事与物业管理无关的活动。 业主大会和业主委员会，对业主损害他人合法权益和业主共同利益的行为， 有权依照法律、法规以及管理规约，要求停止侵害、消除危险、排除妨 害、赔偿损失。
2018/7/19
河南正弘物业管理有限公司
未入住没有享受服务并不代表不履行缴费义务
《中华人民共和国合同法》第三十六条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定
采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受 的，该合同成立”。 最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规 定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业 费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按 照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗
辩理由的，人民法院不予支持。”
2018/7/19
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没有让每个小业主参与前期物业服务合同的缔约制订是保护公众利益的立法
精神：小业主是否承受未参与缔约的前期物业合同的争论，可能涉及小业主
服务，因此不应缴纳2010年4月1日起至今的物业费，而是应该自办理入伙
手续之日起（即2011年月2月）开始缴纳物业费。至于说滞纳金，张某说 自己没有在前期物业服务委托合同上签字，那是开发商自己与物业公司签 署的合同，因此自己并不接受该协议的约束，也无须承担违约责任缴纳滞
纳金。
2018/7/19
河南正弘物业管理有限公司
2018/7/19
河南正弘物业管理有限公司
物业收费的案例
2009年7月，河北省的张某购买鼎泰集团开发的鼎泰花园的一套商品房。 2010年3月鼎泰花园竣工验收并交付，鼎泰集团向张某发出入伙通知书， 请张某于当年的4月1日前来办理入伙和房屋交付手续。但由于张某在深圳 工作交通不方便，因此并未按照约定时间收楼。 2011年月2月，张某在春节回家期间前去鼎泰花园物业公司办理入伙手续 时，鼎泰花园物业公司要求张某缴纳2010年4月1日起至今的物业费。同时 根据《前期物业服务委托合同》约定要缴纳相应的滞纳金。 而张某表示自己并没有办理入伙手续，而且也没有入住，更没有享受物业
•
建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员 会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具 有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支 持。
2018/7/19
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前期物业管理招投标
• 第二十八条 建设单位通过招投标方式选聘物业服务企业的，应当按照 以下规定时限完成招投标工作： （一）现售商品房项目在现售前三十日完成； （二）预售商品房项目在取得《商品房预售许可证》前完成； （三）非出售的新建物业项目在交付使用前九十日完成。2018/7/19来自河南正弘物业管理有限公司
面积及人数认定
专有部分面积和建筑物总面积，可以按照下列方法认定： （一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行 物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房 屋买卖合同记载的面积计算；
（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。
2018/7/19
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业主共同决定事项
物权法第七十六条 下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； （五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总 面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前 款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数 过半数的业主同意。
2018/7/19
15、业主临时公约（示范文本） 16、建设部关于修订全国物业管理示范 住宅小区（大厦、工业区）标准及 有关考评验收工作的通知 17、国家税务总局关于物业管理企业的 代收费用有关营业税问题的通知 18、国家税务总局关于住房专项维修基 金免征营业税问题的通知 19、最高人民法院关于审理建筑物区分 所有权纠纷案件具体应用法律若干 问题的解释 20、最高人民法院关于审理物业服务纠 纷案件具体应用法律若干问题的解 释
业主人数和总人数，可以按照下列方法认定： （一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计 算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受 人拥有一个以上专有部分的，按一人计算； （二）总人数，按照前项的统计总和计算。
2018/7/19
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前期物业管理合同
主承受前期物业合同权利义务的要求，业主在签订买卖合同合同并经产权登记后，物业服务合同的内 容已经强行纳入，并已成为买卖合同项下的法定义务；
开发商签订的前期物业服务合同对小业主具有约束力：根据2009年最高人民法院《关于审理物业服务
纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第1条明确规定“开发建设单位依法与物业服务企业签订的 前期物业服务委托合同，对业主具有约束力”。
2018/7/19
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第二部分 物业管理及相关政策法规摘录
2018年7月19日星期四
相关概念
物业，是指已建成投入使用的房屋建筑及其附属的设施、设备和相关场地。 物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物 业服务合同约定，对物业进行的维修、养护、管理，维护物业管理区域 内的环境卫生和相关秩序的活动。 业主，是指房屋的所有权人。 • • 已领取房屋所有权证的，房屋所有权证上记载的房屋所有权人为业主。 新建商品房已交付使用但未进行房屋权属登记的，经房地产管理部门登 记备案的商品房买卖合同记载的买受人，在物业管理活动中视为业主。
2018/7/19
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第一部分 物业管理政策法规和相关政策法规
三、郑州市物业管理政策法规 1、郑州市物业管理条例 2、郑州市物业管理招标投标办法 3、郑州市业主管理规约（示范文本） 4、郑州市业主临时管理规约（示范文本） 5、郑州市前期物业服务合同（示范文本） 6、郑州市业主大会议事规则 7、郑州市房屋专项维修资金管理办法 8、郑州市物业承接查验实施细则（试行） 9、郑州市物业服务收费管理办法
• 在业主、业主大会选聘物业服务企业前，住宅物业建设单位应当通过公 开招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业，实施前期物业管理。 但投标人少于三个或者多层建筑总建筑面积在三万平方米以下、高层建 筑总建筑面积在一万平方米以下的，经物业所在地的县（市）、区房地 产管理部门批准，建设单位可以采用协议方式选聘物业服务企业。建设 单位应当与其选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同。
尊法 学法 守法 用法
——物业管理及相关政策法规知识交流
2018年7月19日星期四
案例：某小区要召开业主大会，决定与现有的物 业管理公司是否续签委托服务合同的问题，业主王某 因在开会时有重要事情外出，不能亲自投票，他写出 书面委托书，写明委托程某（邻居）投赞成与现有物 业管理公司继续签约的票，程某家的房产证上写的名 字是他10岁的儿子，他是作为法定代理人的身份参加 业主大会的，所以在投票时他投了两票。
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2018/7/19
管理规约
• 第十九条 管理规约应当约定下列主要内容： • （一）共有或者共用物业的使用、维护要求； • （二）物业管理区域内各类公共费用的分担、公共收益的 分配；
• （三）业主大会、业主委员会工作经费的筹集、管理和使 用； • （四）全体业主及物业使用人应当共同遵守的行为准则； • （五）物业管理争议的处理方式； • （六）违反管理规约应当承担的责任。 • 管理规约对全体业主和物业使用人具有约束力。
请问程某投两票是否合法？为什么？
2018/7/19
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参考答案：合法。
依据：
1、《业主大会和业主委员会指导规则》第二十五条，业主为无民事 行为能力人或者限制民事行为能力人的，由其法定监护人行使投票权。 第二十六条，业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人 参加业主大会会议。 2、代10岁儿子投票的依据：根据《民法通则》第十二条规定，十周 岁以上的未成年人是限制民事行为能力人，可以进行与他的年龄、智力 相适应的民事活动；其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他 的法定代理人的同意。不满十周岁的未成年人是无民事行为能力人，由 他的法定代理人代理民事活动。 3、代王某投票依据：《物业管理条例》第十二条规定，业主可以委 托代理人参加业主大会会议。
•
第二十九条 在前期物业管理期间，物业交付使用前发生的物业服务费 由建设单位承担；物业交付业主后的物业服务费，由业主承担。当事人 另有约定的除外。
第三十条 建设单位在销售物业前，应当参照临时管理规约示范文本制 定临时管理规约。 建设单位在销售物业时，应当将临时管理规约和前期物业服务合同向物 业买受人明示，并作为物业买卖合同的附件。 业主大会成立后制定管理规约的，临时管理规约失效。 业主大会依法选聘物业服务企业的，业主委员会与新选聘的物业服务企 业签订的物业服务合同生效之日起，前期物业服务合同终止。
物业使用人，是指物业承租人或实际使用人。
物业服务企业，是指依法取得独立法人资格、具有相应资质，从事物业管理 活动的企业。
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业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全 体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务。 业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主 大会决定的事项，接受业主的监督。 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 业主大会和业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定 ，不得从事与物业管理无关的活动。 业主大会和业主委员会，对业主损害他人合法权益和业主共同利益的行为， 有权依照法律、法规以及管理规约，要求停止侵害、消除危险、排除妨 害、赔偿损失。
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未入住没有享受服务并不代表不履行缴费义务
《中华人民共和国合同法》第三十六条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定
采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受 的，该合同成立”。 最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规 定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业 费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按 照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗
辩理由的，人民法院不予支持。”
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没有让每个小业主参与前期物业服务合同的缔约制订是保护公众利益的立法
精神：小业主是否承受未参与缔约的前期物业合同的争论，可能涉及小业主
服务，因此不应缴纳2010年4月1日起至今的物业费，而是应该自办理入伙
手续之日起（即2011年月2月）开始缴纳物业费。至于说滞纳金，张某说 自己没有在前期物业服务委托合同上签字，那是开发商自己与物业公司签 署的合同，因此自己并不接受该协议的约束，也无须承担违约责任缴纳滞
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物业收费的案例
2009年7月，河北省的张某购买鼎泰集团开发的鼎泰花园的一套商品房。 2010年3月鼎泰花园竣工验收并交付，鼎泰集团向张某发出入伙通知书， 请张某于当年的4月1日前来办理入伙和房屋交付手续。但由于张某在深圳 工作交通不方便，因此并未按照约定时间收楼。 2011年月2月，张某在春节回家期间前去鼎泰花园物业公司办理入伙手续 时，鼎泰花园物业公司要求张某缴纳2010年4月1日起至今的物业费。同时 根据《前期物业服务委托合同》约定要缴纳相应的滞纳金。 而张某表示自己并没有办理入伙手续，而且也没有入住，更没有享受物业
•
建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员 会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具 有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支 持。
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前期物业管理招投标
• 第二十八条 建设单位通过招投标方式选聘物业服务企业的，应当按照 以下规定时限完成招投标工作： （一）现售商品房项目在现售前三十日完成； （二）预售商品房项目在取得《商品房预售许可证》前完成； （三）非出售的新建物业项目在交付使用前九十日完成。2018/7/19来自河南正弘物业管理有限公司
面积及人数认定
专有部分面积和建筑物总面积，可以按照下列方法认定： （一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行 物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房 屋买卖合同记载的面积计算；
（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。
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业主共同决定事项
物权法第七十六条 下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； （五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总 面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前 款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数 过半数的业主同意。
2018/7/19
15、业主临时公约（示范文本） 16、建设部关于修订全国物业管理示范 住宅小区（大厦、工业区）标准及 有关考评验收工作的通知 17、国家税务总局关于物业管理企业的 代收费用有关营业税问题的通知 18、国家税务总局关于住房专项维修基 金免征营业税问题的通知 19、最高人民法院关于审理建筑物区分 所有权纠纷案件具体应用法律若干 问题的解释 20、最高人民法院关于审理物业服务纠 纷案件具体应用法律若干问题的解 释
业主人数和总人数，可以按照下列方法认定： （一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计 算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受 人拥有一个以上专有部分的，按一人计算； （二）总人数，按照前项的统计总和计算。
2018/7/19
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前期物业管理合同
主承受前期物业合同权利义务的要求，业主在签订买卖合同合同并经产权登记后，物业服务合同的内 容已经强行纳入，并已成为买卖合同项下的法定义务；
开发商签订的前期物业服务合同对小业主具有约束力：根据2009年最高人民法院《关于审理物业服务
纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第1条明确规定“开发建设单位依法与物业服务企业签订的 前期物业服务委托合同，对业主具有约束力”。
2018/7/19
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第二部分 物业管理及相关政策法规摘录
2018年7月19日星期四
相关概念
物业，是指已建成投入使用的房屋建筑及其附属的设施、设备和相关场地。 物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物 业服务合同约定，对物业进行的维修、养护、管理，维护物业管理区域 内的环境卫生和相关秩序的活动。 业主，是指房屋的所有权人。 • • 已领取房屋所有权证的，房屋所有权证上记载的房屋所有权人为业主。 新建商品房已交付使用但未进行房屋权属登记的，经房地产管理部门登 记备案的商品房买卖合同记载的买受人，在物业管理活动中视为业主。
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第一部分 物业管理政策法规和相关政策法规
三、郑州市物业管理政策法规 1、郑州市物业管理条例 2、郑州市物业管理招标投标办法 3、郑州市业主管理规约（示范文本） 4、郑州市业主临时管理规约（示范文本） 5、郑州市前期物业服务合同（示范文本） 6、郑州市业主大会议事规则 7、郑州市房屋专项维修资金管理办法 8、郑州市物业承接查验实施细则（试行） 9、郑州市物业服务收费管理办法
• 在业主、业主大会选聘物业服务企业前，住宅物业建设单位应当通过公 开招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业，实施前期物业管理。 但投标人少于三个或者多层建筑总建筑面积在三万平方米以下、高层建 筑总建筑面积在一万平方米以下的，经物业所在地的县（市）、区房地 产管理部门批准，建设单位可以采用协议方式选聘物业服务企业。建设 单位应当与其选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同。