不动产经营租赁的概念
不动产经营租赁包括哪些
不动产经营租赁包括哪些不动产经营租赁包括哪些不动产经营租赁是指以经营为目的，将不动产出租给他人使用并获得相应的租金收益的行为。
随着社会经济的发展，不动产经营租赁已经成为了人们投资的热点。
但是，不动产经营租赁所牵涉到的法律规定和条款也越来越多，如果不了解这些规定，就很容易陷入诉讼的泥潭。
本文将以法律专家的角度分析不动产经营租赁包括哪些内容，从以下六个方面进行具体分析：一、不动产的定义和范围不动产是指土地、建筑物、构筑物以及与土地有关的矿藏、森林、草原、水域等自然资源。
在不动产经营租赁中，主要指建筑物或其部分、土地以及其上的附属设施等。
此外，还包括地下室、地下车库、楼顶、阳台等附属设施。
二、不动产经营租赁的合同不动产经营租赁合同是指出租人将不动产出租给承租人使用的协议。
合同应当包括租赁物的种类、面积、租金、使用用途等条款。
此外，还应当规定租赁期限、租赁物的交付和回收、租赁物的维修和保养等内容。
三、不动产经营租赁的权利和义务出租人的权利主要包括收取租金、监督维修、收回租赁物等。
承租人的权利主要包括占用租赁物、享有租赁物的使用权等。
不动产经营租赁中，出租人和承租人应当遵守各自的权利和义务，合理使用租赁物，并按照约定及时支付租金。
四、不动产经营租赁的租金租金是承租人支付给出租人的货币或实物价值，是不动产经营租赁的重要内容。
租金的支付方式可根据租赁双方的协商进行确定，一般包括全额预付、分期支付等方式。
同时，租金的逾期付款也是需要注意的问题，如果承租人逾期支付租金，出租人有权要求赔偿利息或采取其他法律措施。
五、不动产经营租赁的终止不动产经营租赁合同的终止主要包括自然终止和提前解除两种情况。
自然终止是指租赁期限届满，合同自动终止。
提前解除是指租赁期限尚未到期，一方提前解除合同。
此外，还可能出现合同违约的情况，比如承租人未按期支付租金、未经出租人同意擅自改变租赁物的用途等情况，这些都可能导致合同的终止。
六、不动产经营租赁的纠纷解决不动产经营租赁中可能出现的纠纷主要包括租金争议、房屋维修责任、违约责任等。
不动产经营租赁服务是什么意思
不动产经营租赁服务是什么意思不动产经营租赁服务是什么意思——法律专家分析随着中国房地产市场的不断发展，不动产经营租赁服务也逐渐成为了一个热门的话题。
不动产经营租赁服务一般指以商业目的为主，将房屋等不动产进行租赁的服务。
这篇文章将会从法律专家的角度出发，分析不动产经营租赁服务的具体含义、相关法律法规、租赁合同要素等内容。
同时，还将结合一个具体案例，帮助读者更好地理解。
一、不动产经营租赁服务的含义不动产经营租赁服务是指以商业目的为主，将房屋、土地、建筑物等不动产进行租赁的服务。
这种服务可以由房地产代理机构、物业管理公司、个人房东等提供。
不动产经营租赁服务的主要目的是为了获得租金收益。
租金收入是不动产所有人的主要经济来源之一。
二、不动产经营租赁服务的相关法律法规1.物权法在我国物权法中，对于不动产租赁方面的规定主要体现在第五章“不动产的合同管理”中。
该章节规定了物业所有人、物业管理人、物业服务人等各方在不动产租赁中的权利义务。
同时，该章节还规定了不动产租赁合同的订立、履行、变更、终止等方面的具体要求。
2.合同法在我国合同法中，对于不动产租赁合同的规定主要体现在第九章中。
该章节规定了合同的订立、履行、变更、解除等方面的内容。
其中，不动产租赁合同作为一种特殊类型的合同，需要注意的是其合法性、合同条款的合理性等方面的问题。
3.房地产管理法我国《房地产管理法》对于不动产经营租赁服务也有一定的规定。
其中，第三十六条规定了物业服务企业应当依法履行不动产租赁合同的服务义务。
此外，第五十一条规定了出租人应当依法向承租人提供房屋租赁服务，保证承租人的权益。
三、不动产经营租赁合同要素1.当事人和标的物不动产经营租赁合同当事人包括出租人和承租人。
标的物一般是一处房屋或土地。
2.租赁期限租赁期限是指出租人和承租人达成的不动产租赁协议的有效期限。
租赁期限的长短一般根据出租人和承租人的具体需求来确定。
3.租金及支付方式租金是指承租人向出租人支付的租赁费用。
不动产经营租赁属于什么税目
不动产经营租赁属于什么税目不动产经营租赁属于什么税目不动产经营租赁是指出租人向另一方租出土地、房屋等物业，以获取租金为目的的行为。
在中国，不动产经营租赁涉及到多种税目，这篇文章将从法律专家的角度出发，对这些税目进行分析。
一、增值税不动产经营租赁属于增值税纳税对象范围之一，但是需要根据实际情况来进行区分。
如果租赁的是房屋，就需要按照《中华人民共和国增值税法》中的规定来缴纳增值税。
根据该法规定，房屋租赁税率为11%，但是对于小规模纳税人来说，可以按照3%的税率进行缴纳。
如果租赁的是土地，则不需要缴纳增值税，但是需要缴纳土地增值税。
根据《中华人民共和国土地增值税法》，土地增值税是指在土地使用权转让过程中，取得土地使用权差价所统一征收的税费。
因此，如果不动产经营租赁的对象是土地，就需要向当地税务机关缴纳土地增值税。
二、城市维护建设税和教育费附加城市维护建设税和教育费附加是与增值税同时实施的税目。
不动产经营租赁的纳税人需要同时缴纳这两种税费。
根据《中华人民共和国财政部和国家税务总局关于印发<城市维护建设税和教育费附加管理办法>的通知》，不动产经营租赁的税率为7%。
三、个人所得税个人所得税是指个人所得的各种收入，包括工资、薪金所得、劳务报酬所得、稿酬所得、特许权使用费所得、财产租赁所得等。
对于不动产经营租赁来说，租金收入属于财产租赁所得，需要向税务机关缴纳个人所得税。
根据《个人所得税法》的规定，房屋租金的个人所得税税率为20%。
四、房产税房产税是指对房屋、构筑物及其附属设施、土地使用权等不动产征收的税费。
对于出租的房屋来说，房产税是由房屋所有人缴纳。
但是在实际操作中，出租人通常会将这部分税费转嫁给租客，因此不动产经营租赁的租客需要承担相应的房产税费用。
五、企业所得税企业所得税是指企业所得的各种收入，包括生产经营所得、利息、股息、红利、房地产出租所得、知识产权出售所得等。
对于不动产经营租赁企业来说，所得的租金收入需要按照企业所得税的规定进行缴纳。
营改增讲解不动产经营租赁服务
营改增讲解生活服务篇——不动产经营租赁服务（不含其他个人出租）一、纳税人自 2016年5月1日起，在中华人民共和国境内提供不动产经营租赁服务的单位和个人，为增值税纳税人。
注释：纳税人以经营租赁的方式出租其取得的不动产，是指在约定时间内将不动产转让他人使用且租赁物所有权不变更的业务活动。
取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。
二、纳税人分类增值税纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人。
纳税人年应征增值税销售额(以下称应税销售额)超过500万元的为一般纳税人，未超过500万元的为小规模纳税人。
注释：年应税销售额超过500万元的小规模纳税人，应向主管税务机关申请登记为一般纳税人，未超过500万元的为小规模纳税人，如果会计核算健全，也能够申请登记成为一般纳税人, 但一经登记为一般纳税人，不得转为小规模纳税人。
三、税率和征收率一般纳税人提供不动产经营租赁服务，税率为11%;符合政策规定的，按照5%征收率征收。
小规模纳税人提供不动产经营租赁服务，征收率为5%。
注释：一般纳税人出租4月30日后取得的不动产，按照11%适用税率计算应纳税额;出租4月30日前取得的不动产，按照5%的征收率计算应纳税额。
四、计税方法(一)基本规定增值税的计税方法，包括一般计税方法和简易计税方法。
一般纳税人发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更。
小规模纳税人发生应税行为适用简易计税方法计税。
(二)一般计税方法的应纳税额一般计税方法的应纳税额，是指当期销项税额抵扣当期进项税额后的余额。
应纳税额计算公式：应纳税额=当期销项税额-当期进项税额当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵扣。
一般计税方法的销售额不包括销项税额，纳税人采用销售额和销项税额合并定价方法的，按照下列公式计算销售额：销售额=含税销售额÷(1+税率)例：某一般纳税人将其2016年5月4日取得的写字楼对外出租，7月取得房租111万元(含税)，购进消防设备，取得增值税专用发票，发票上注明的销售额为10万元，税额为1.7万元。
第二部分租赁业务
承租人可以将其租金，从应纳税所得中扣除， 从而减少应税金额。
（二） 非节税租赁
1. 概念：不能享受税收优惠的租赁叫非节税租赁，也叫 做销售式租赁或租购。
4. 计息频率：在复利条件下，计息频率越大， 支付利息越多
5. 付租方式：期初付租，租金总额较少，期末 付租租金总额较多
（二） 租赁发展的三个阶段 1. 古代租赁 2. 传统租赁：在商品经济有了一定发展的基础上出现
的。其特点是，已经采取契约形式，收取报酬，租 赁对象是闲置物品。 3. 现代租赁：在社会化大生产中形成的融资与融物相 结合，以融资为目的的租赁。
三、 西方发达国家租赁业务概述 四、 我国租赁业的发展
第二节 现代租赁的特征与作用
（二） 现代租赁与分期付款不同 1. 物品所有权的归属不同
分期付款从交易一开始买方就获 得了所有权。而融资租赁在整个租赁 期内只获得使用权。 2. 两者在会计处理，税收待遇方面有很 大区别
四、 现代租赁的作用
现代租赁具有特殊融资形式。在现代经济 中发挥独特作用
（一） 减少企业固定资本支出，提高资 金利润率
向出租人支付一定的费用。
b. 租赁标的：指用于租赁的物件
c. 租赁期限：即租期，指出租人出让物件给承租人使用 的期限
d. 租赁费用：即租金，是承租人在租期内获得租赁物品
的使用权而支付的代价
二、 租赁的产生与发展
（一） 租赁产生的基础 私有制是租赁产生的基础，私有制产生了人们对不 同物品的不同所有权，人们根据所有权暂时出让使 用权，收取一定的使用费用，从而产生了租赁。随 着生产力发展，租赁业也逐渐发展起来。
经营租赁、融资租赁和融资性售后回租的税务处理
经营租赁、融资租赁和融资性售后回租的税务处理一、概念1.经营租赁经营租赁服务，是指在约定时间内将有形动产或者不动产转让他人使用且租赁物所有权不变更的业务活动。
按照标的物的不同，经营租赁服务可分为有形动产经营租赁服务和不动产经营租赁服务。
以下情形也属于经营租赁：将建筑物、构筑物等不动产或者飞机、车辆等有形动产的广告位出租给其他单位或者个人用于发布广告。
车辆停放服务、道路通行服务（包括过路费、过桥费、过闸费等）等按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。
水路运输的光租业务、航空运输的干租业务，属于经营租赁。
光租业务，是指运输企业将船舶在约定的时间内出租给他人使用，不配备操作人员，不承担运输过程中发生的各项费用，只收取固定租赁费的业务活动。
干租业务，是指航空运输企业将飞机在约定的时间内出租给他人使用，不配备机组人员，不承担运输过程中发生的各项费用，只收取固定租赁费的业务活动。
2.融资租赁融资租赁服务，是指具有融资性质和所有权转移特点的租赁活动。
即出租人根据承租人所要求的规格、型号、性能等条件购入有形动产或者不动产租赁给承租人，合同期内租赁物所有权属于出租人，承租人只拥有使用权，合同期满付清租金后，承租人有权按照残值购入租赁物，以拥有其所有权。
不论出租人是否将租赁物销售给承租人，均属于融资租赁。
按照标的物的不同，融资租赁服务可分为有形动产融资租赁服务和不动产融资租赁服务。
3.融资性售后回租是指承租方以融资为目的，将资产出售给从事融资性售后回租业务的企业后，从事融资性售后回租业务的企业将该资产出租给承租方的业务活动。
即卖方兼承租人，买方兼出租人。
例：甲企业最近要开展新项目，缺钱，但甲企业有一台设备，就和乙融资租赁企业达成协议，先把这台设备卖给乙企业，然后再通过向乙企业支付租金的方式将设备租回来使用。
售后回租实质是融资，承租人和供货人为同一人。
依据：《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号附件1）《销售服务、无形资产、不动产注释》二、增值税税目1.经营租赁销售服务——现代服务——租赁服务纳税人以经营租赁方式将土地出租给他人使用，按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。
租赁的种类与分类
租赁的种类与分类租赁对许多人对这个概念都感到陌生和困惑，如果有人能将租赁分类，就可以使人们容易的理解和使用租赁了。
由于分类是门科学，不是谁分一下就得到认可的，它还涉及许多部门的分类、监管，不是简单的学术之争。
经过4000多年的发展，特别是近50年来现代租赁的突起，使得租赁以很多种形态，存在于经济活动中。
他们有许多相似之处，却有本质的不同。
因此租赁分类涉及到法律纠纷、财务处理、税收政策、金融管制等与国家经济命脉相关的许多政策领域，对国家的金融秩序的稳定和经济发展有很大的影响。
过去，人们以为租赁就是：在约定的时期内，有偿使用他人资产。
现在中国的租赁已经进入创新时代，租赁的功能不仅是促进销售、投资和消费，还具有理财、资产管理和盘活闲置资产的功能。
不同种类的租赁其功能的侧重点不同，为了给企业经营方向定位，租赁需要分类，以便选择适合自己的经营模式。
融资租赁的金融属性比重较大，在中国目前还属于特许经营的产业，为了便于监管，需要分类。
以便科学的界定和正确的认识各租赁形态的区别，便于主管部门科学地对行业进行管理，便于法院在处理租赁纠纷案件时公正的判案，便于税务部门合理的制定收税政策，便于行业主管监管行业经营方向健康方面发展。
现代租赁是从国外引进，有许多外来语用中国的文字很难描述，特别是融资性租赁和经营性租赁，在概念和理解上和国外有许多区别，经常出现混乱。
如，“financial leasing”通常被翻译成融资租赁。
但实际上应该是财务租赁，也可以翻译成金融租赁。
在中国，由于有银监会监管的金融机构组成的租赁公司，他们法定统称“金融”租赁公司，经过商务部批准的中外合资租赁公司通常称“国际”租赁公司，由商务部批准的内资租赁公司叫“融资”租赁公司。
后两者没有金融经营资质，但可以开展金融性融资租赁业务。
又如“operation leasing”被翻译成经营性租赁，常被理解错误的理解为传统出租服务（rent）。
随着融资租赁的创新，租赁不仅限于融资服务，还参与经营、维护和管理，在国外已经发展成融资租赁最高阶段，在中国还搞不清内在区别。
营改增不动产租赁行业问题解答
营改增不动产租赁行业问题解答一、不动产租赁1、什么是不动产租赁答：不动产租赁服务，是指在约定时间内将不动产转让他人使用且租赁物所有权不变更的业务活动。
将建筑物、构筑物等不动产的广告位出租给其他单位或者个人用于发布广告，按照经营租赁服务缴纳增值税。
车辆停放服务、道路通行服务（包括过路费、过桥费、过闸费等）等按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。
2、哪些属于不动产答：不动产，是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等。
建筑物，包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物。
构筑物，包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。
3、不动产租赁的税率是多少答：一般纳税人出租不动产适用税率为11%，小规模纳税人出租不动产征收率为5%.二、外出经营1.纳税人出租在外地的不动产，是否需要申请《外出经营活动管理证明》（以下简称外管证）答：营改增试点后，纳税人出租其位于外县（市）（不含设区市的区）的不动产，需向其机构所在地的主管国税部门申请开具《外出经营活动税收管理证明》。
2.办理外管证需要提供哪些资料答：应提供以下资料：（1）税务登记证副本或载有统一社会信用代码的工商营业执照。
（2）外出经营活动情况说明。
（3）外出经营合同原件及复印件。
3. 外管证是否需要在不动产所在地进行报验登记答：纳税人跨县（市）提供不动产租赁服务，应提供其机构所在地的主管国税部门开具的外管证到不动产所在地主管国税部门进行报验登记。
4.办理报验登记需要提供哪些资料答：办理报验登记需要提供的资料：（1）税务登记证副本或载有统一社会信用代码的工商营业执照。
（2）《外出经营活动税收管理证明》。
（3）外出经营合同原件及复印件。
三、申请简易征收1、一般纳税人出租不动产哪些情况下可以申请简易征收答：一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可申请采用简易办法按5%的征收率计算缴纳增值税。
2、2016年4月30日前取得不动产的，取得的方式有哪些答：取得不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建、内部划拨、承租以及抵债等各种形式取得不动产，不包括房地产开发企业自行开发的房地产项目。
不动产融资租赁分析及案例分享
不动产融资租赁分析及案例分享首先了解下国内融资租赁公司的分类，租赁分为融资租赁和经营性租赁，目前国内融资租赁公司主要分外商投资租赁公司、金融租赁公司和内资租赁公司，其监管机构和业务范围不同。
本文主要讨论不同融资租赁公司对不动产标的物的态度，首先看下相关管理办法：1、2007年施行的《金融租赁公司管理办法》中明确，“适用于融资租赁交易的租赁物为固定资产”。
2、商务部2005年通过的《外商投资租赁业管理办法》中第六条规定租赁财产包括：（一）生产设备、通信设备、医疗设备、科研设备、检验检测设备、工程机械设备、办公设备等各类动产；（二）飞机、汽车、船舶等各类交通工具；（三）本条（一）、（二）项所述动产和交通工具附带的软件、技术等无形资产，但附带的无形资产价值不得超过租赁财产价值的二分之一。
3、2012年8月中旬，商务部发布了《内资融资租赁企业管理办法（征求意见稿）》。
该《征求意见稿》第三条中关于融资租赁的标的物是这样规定的：“本法所称的租赁物为可自由流通的非消耗物。
法律禁止流通或者限制流通的物不应作为融资租赁交易的标的物。
”根据以上三条规定，可以看出不同融资租赁公司操作租赁标的物的范围是不一样的。
第一、很多金融租赁公司的理解就是租赁物可以包括不动产。
固定资产是会计上的资产概念，包括动产和不动产两大类。
具体来说，固定资产包括指企业使用期限超过1年的房屋、建筑物、机器、机械、运输工具以及其他与生产、经营有关的设备、器具、工具等。
第二、外商投资融资租赁公司的租赁标的物范围相对来说比较窄了，不能涉足不动产。
第三、关于内资融资租赁公司，目前虽然没有正式的管理办法出台，但是从其管理办法征求意见可以看出内资融资租赁企业的租赁资产包括了房屋、公路、铁路及相关设施等不动产，而外商投资融资租赁管理办法中租赁资产明确规定不含有不动产。
关于地产等不动产融资租赁的开展情况由于《融资租赁法》迟迟未出台，目前行业内对融资租赁中租赁物的界定并没有统一。
有关租赁的基本定义
基本交易结构
出租租赁物件（原有/买入）
出租人
承租人
收取租金
特征
• 出租人选定并取得拟出租物件 ( 投资决策人和投资人)
• 短期为主 • 全方位的服务 • 非全额清偿 • 租期届满退还租赁物件 • 承租人可提前解约性
7
融资租赁的含义、结构与特征
融资租赁的含义
出租人对承租人选定的租 赁物件，进行以为其融资为 目的购买，然后，再以收取 租金为条件，将该租赁物件 中长期地出租给该承租人使 用。（你租我买）
13.2 20.75
6.3 9.91
南
%
美 1.5 2.36
1981
48.0 60.30
16 20.10
8.5 10.68 1.6 2.01
1982
50.0 58.89
16.7 19.67
10.5 12.37 1.8 2.12
1983
52.5 56.15
17.4 18.61
15.9 17.01 1.7 1.82
• 全额清偿： 一个承租人的租金总额 = 租赁投资+回报
• 非全额清偿： 一个承租人的租金总额〈 租赁投资+回报
• 是否全额清偿在租赁发展中的重要性
3
差异性之三：租期结束时租赁物件所有权处分方式的不同
• 三种方式及形式上的含义： 续租----继续签约租用 退租----退还租赁原物 留购----购买该租赁物件
基本交易结构
1、出卖原有设备，取得货款
承租人
出租人
2、租回原有设备，支付租金
经济分析
•出售与回租是一个交易，出 售是形式，融资是实质
•一种资金与实物反向运动的 融资活动
•与抵押贷款不同关键在于依 然能体现租赁融资特征的融 资活动
一文梳理：转让不动产、不动产经营租赁、建筑服务、销售自行开发房地产四项业务的预征率、税率、征收率
一文梳理：转让不动产、不动产经营租赁、建筑服务、销售自行开发房地产四项业务的预征率、税率、征收率新纳入试点纳税人转让不动产、不动产经营租赁、建筑服务、销售自行开发房地产四项业务的预征率，税率，征收率看似比较复杂，笔者对其进行了梳理，以帮助记忆。
一、预征率：（一）一般计税1、跨县市建筑：2%2、不动产经营租赁、房地产销售：3%3、转让不动产：5%（二）简易计税1、个人（包括个体工商户和其他个人）出租住房：1.5%（减按1.5%计算）2、跨县市建筑、房地产销售：3%3、不动产（个人出租住房外）经营租赁、转让：5%小结：1、预征率有2%、3%、5%三档，还有个人出租住房特例按1.5%计算。
（1）一般计税预征率用3%的多（理解：减负思路）。
例外情况：转让不动产时预征率是5%（理解：由地税代征，不区分是一般计税还是简易计税）；跨县市建筑是2%（理解：设的低是为了避免因在建筑服务地大量超缴，机构所在地出现留抵，占压纳税人资金）；（2）简易计税的预征率用5%的多（理解：和征收率一致，保证原有地方财政收入不受影响）；例外情况：建筑服务业（和征收率一致）和房地产销售（理解：是按预收款计算）是3%；个人出租住房是按照5%的征收率减按1.5%计算。
（营业税政策平移）。
2、一般计税和简易计税预征率相同的有：房地产销售都为3%，转让不动产都为5%。
3、计算公式：一般情况下，应预缴税款=（含税销售额-可扣除）÷(1+税率/征收率）×预征率例外情况：（1）转让不动产不论一般计税还是简易计税，均按5%征收率进行换算，即预缴时都是：（含税销售额-可扣除）÷（1+5%）×5%。
（理解：转让不动产由于是地税代征，纳税人身份由国税掌握，无法区分是不是一般纳税人）（2）房地产销售的应预缴税款=预收款÷（1+适用税率/征收率）×3%;（理解：延续营业税的操作方法，收到预收款后直接乘以3%计算应预缴税款，但现在可以换算成不含税价，减轻了房地产企业的现金流压力。
不动产经营租赁服务发票科目
不动产经营租赁服务发票科目不动产经营租赁服务是指企业或个人经营房屋、土地等不动产并以租赁方式进行经营。
这种服务通常涉及到房产、土地等不动产的出租、收益分配、维护管理等多方面工作，因此需要对相关收入和支出进行会计核算和财务管理。
在财务会计中，不动产经营租赁服务的发票科目主要包括以下内容：1.收入类科目：-土地租金收入：如果不动产包括了土地的出租，也需要单独列示土地租金收入。
-其他收入：除了租金收入外，还可能有其他与不动产经营租赁服务相关的收入，比如停车费、物业管理费等。
2.支出类科目：-房屋租金支出：企业或个人出租不动产时可能需要支付给房东的租金，这部分支出可以在财务报表中列示为房屋租金支出。
-土地租金支出：如果企业或个人从他人租赁土地用于经营，就需要支付土地租金，这部分支出也应该在财务报表中体现。
-物业管理费：不动产经营租赁服务可能需要承担一些物业管理费用，比如保洁费、维修费等，这些支出也应该在财务报表中予以记录。
-租赁税费：根据当地税法规定，不动产经营租赁服务可能需要缴纳一些租赁税费，这部分费用也应该包含在财务报表中。
除了上述收入和支出科目外，不动产经营租赁服务还可能涉及到其他一些财务科目，比如资产、负债、权益等科目。
企业或个人需要根据实际经营情况和财务管理需求，细化并规范自己的财务科目设置，以便更好地进行会计核算和财务管理。
在实际操作中，不动产经营租赁服务的发票科目需要根据具体业务活动和财务管理需求来设置和调整。
企业或个人应该建立完善的财务核算制度，并根据实际情况及时调整和完善财务科目设置，确保财务信息的真实性和准确性。
同时，还应加强财务管理和内部控制，规范财务管理流程，提高经营效率和风险防范能力。
总之，不动产经营租赁服务的发票科目设置对企业或个人的财务管理和会计核算至关重要。
只有建立科学合理的财务科目体系，做好财务管理工作，才能更好地实现财务信息的透明化和规范化，为企业或个人的经营决策和发展提供有力支撑。
不动产经营租赁服务是什么
不动产经营租赁服务是什么不动产经营租赁服务是什么？——法律专家分析不动产经营租赁服务是指以不动产为经营对象，向租赁方提供租赁服务的经营活动。
近年来，随着房地产市场的不断火热，不动产经营租赁服务也成为了一个热门的行业。
那么，作为法律专家，我们应该如何看待这个行业呢？本文将从六个方面进行分析，以期为读者提供一些启发和帮助。
一、行业监管不动产经营租赁服务涉及到的法律法规主要有《物权法》、《合同法》、《物业管理条例》等。
同时，不同城市也有不同的行业监管政策，如北京市的《北京市物业管理条例》和上海市的《上海市物业管理条例》等。
这些法律法规和政策不仅规范了不动产经营租赁服务行业的发展，也为业内企业提供了一个良好的经营环境。
二、合同签订不动产经营租赁服务行业的核心业务是租赁，而租赁的关键在于合同。
因此，合同的签订至关重要。
租赁合同需要清晰明确地规定租赁物的用途、租赁期限、租金及其支付方式、违约责任等条款。
此外，还需要对可能出现的纠纷情况进行预案设计，以保证合同的履行。
三、物业管理不动产经营租赁服务行业需要进行物业管理，以确保不动产的保养、维护和管理。
物业服务需要全方位地覆盖不动产的各个方面，如环境卫生、安全管理、绿化维护等。
因此，物业服务企业需要拥有一定的专业能力和经验，以提供高水平的物业管理服务。
四、融资和投资不动产经营租赁服务行业需要进行融资和投资，以获得资金支持和扩大业务规模。
融资方式主要有自有资金、银行贷款、债券等。
投资方面，可以通过拓展业务范围、扩大市场占有率等方式来实现业务增长。
五、税务管理不动产经营租赁服务行业涉及到的税种主要有增值税、企业所得税、个人所得税等。
不同的税种有不同的计税方法和纳税方式。
因此，企业需要了解相关税务政策和规定，并积极开展税务筹划，以减少税务成本。
六、风险防范不动产经营租赁服务行业存在一定的经营风险，如租金逾期、房屋损坏等。
因此，行业企业需要制定风险防范措施，如建立完善的风险预警机制、加强合同管理、定期维护不动产等。
不动产经营租赁什么意思
不动产经营租赁什么意思不动产经营租赁什么意思？——法律专家分析随着我国经济的发展和城市化进程的加快，不动产经营租赁业逐渐成为了一个重要的行业。
不动产经营租赁是指，不动产所有权人将其不动产出租给经营者，由经营者进行经营活动并支付租金的一种经营行为。
作为法律专家，笔者将从以下六个方面进行分析。
一、不动产经营租赁的法律性质不动产经营租赁的法律性质是属于民事法律关系。
根据《中华人民共和国合同法》的规定，当事人可以自由约定合同的内容，但是应当遵循法律、行政法规的规定。
不动产经营租赁的当事人应当在合同中明确租赁的不动产的具体位置、面积、租金、租期、用途等重要事项。
二、不动产经营租赁的适用法律不动产经营租赁的适用法律是《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等相关法律法规。
其中，《城市房地产管理法》明确规定，不动产经营租赁应当遵守国家有关法律法规的规定，履行合同约定，保障当事人的合法权益。
三、不动产经营租赁的利益分配不动产经营租赁的利益分配是指租金的分配问题。
根据《合同法》的规定，当事人可以自由约定租金的支付方式和时间。
一般来说，租金是按照月计算，并且应当在合同中明确支付日期和支付方式。
租金的支付方式可以是现金、转账等。
四、不动产经营租赁的租赁期限不动产经营租赁的租赁期限是指不动产所有权人将不动产出租给经营者的时间。
根据《合同法》的规定，当事人可以自由约定租赁期限，但是租赁期限不得超过20年。
如果租赁期限没有约定，法律规定租赁期限为不超过10年。
当租赁期限届满以后，需要经过双方协商并且重新签订新的租赁协议。
五、不动产经营租赁的终止方式不动产经营租赁的终止方式包括合同履行完毕、约定的期限届满、当事人协商一致、法律规定的其他情形等。
如果不动产所有权人需要收回不动产，需要提前通知经营者。
通知的时间应当在租赁期限届满前6个月，并且应当在通知中说明收回不动产的原因和时间。
六、不动产经营租赁中应当遵守的法律规定不动产经营租赁中应当遵守的法律规定包括，不得非法转租、不得擅自改变不动产的用途、不得侵犯他人的合法权益等。
不动产经营租赁的概念
二、应纳税款的计算
（一）其他个人
其他个人出租不动产，按照以下公式计算应纳
税款： 1、出租住房： 应纳税款＝含税销售额÷（1+5%）×1.5% 2、出租非住房： 应纳税款＝含税销售额÷（1+5%）×5%
（二）单位和个体工商户
单位和个体工商户纳税人，按照一般计税方法 或简易计税方法计算应纳税款。
额。 （二）个体工商户出租不动产（不含住房），按照5% 的征收率计算应纳税额。个体工商户出租住房，按照 5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。 （三）其他个人出租不动产（不含住房），按照5%的 征收率计算应纳税额。其他个人出租住房，按照5%的 征收率减按1.5%计算应纳税额。
纳税人类型
标的物
11% 5% 5%
个体工商户小规模 纳税人
其他个人 其他个人
住房 不动产（不含住房） 住房
简易计税方式 简易计税方式 简易计税方式
1.5% 5% 1.5%
第四部分 预缴税款及纳税地点
一、单位和个体工商户出租不 动产
（一）不动产所在地与机构所在 地不在同一县（市、区）
不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，
二、其他个人出租不动产
直接向不动产所在地主管地税机关申报
纳税。
纳税人类型
纳税地点 不动产位置
不动产所在 地 主管地税机 关
不动产所在 地 主管国税机 关
机构所在地 主管国税机 关
其他个人
所有不动产 纳税申报 不动产所在地与机构所在 地不在同一县（市、区） 不动产所在地与机构所在 地在同一县（市、区） —————— ——————
单位和个体 工商户
—————— 预缴税款
纳税申报
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经营租赁服务，是指在约定时间内将有形动产 或者不动产转让他人使用且租赁物所有权不变 更的业务活动。 按照标的物的不同，经营租赁服务可分为有形 动产经营租赁服务和不动产经营租赁服务。
不动产经营租赁服务属于“现代服务—租赁
服务”税目。
第一部分
基本要点
一、纳税人
单位和个人 单位=企业+非企业单位
应向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所 在地主管国税机关申报纳税。
向不动产所在地主管国税机关预缴税款时，应填写
《增值税预缴税款表》。
向机构所在地主管国税机关申报纳税时，填写《增值
税纳税申报表（一般纳税人适用）》及附列资料或 《增值税纳税申报表（小规模纳税人适用）》及附列 资料。
不动产所在地与其机构所在地同 在一直辖市或计划单列市但不在 同一县（市、区）
不动产〉房屋〉住房
三、纳税地点
（一）不动产所在地预缴、机构所在地
申报纳税 （二）不动产所在地申报纳税
四、征收机关
国税机关 其他个人出租不动产的增值税，国税暂
委托地税代征。
五、对出租试点前取得的不动产 给予过渡政策
一般纳税人
老项目
简易征收
六、过渡政策的增值税征收率为 原营业税税率
二、其他个人出租不动产
直接向不动产所在地主管地税机关申报
纳税。
纳税人类型
纳税地点 不动产位置
不动产所在 地 主管地税机 关
不动产所在 地 主管国税机 关
机构所在地 主管国税机 关
其他个人
所有不动产 纳税申报 不动产所在地与机构所在 地不在同一县（市、区） 不动产所在地与机构所在 地在同一县（市、区） —————— ——————
向不动产所在地主管国税机关预缴的增值税款，
可以在当期增值税应纳税款中抵减，抵减不完 的，结转下期继续抵减。
纳税人以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭
证作为合法有效凭证。
第六部分
发票开具
代开增值税发票
一、小规模纳税人中的单位和个体工商户出租
不动产，不能自行开具增值税发票的，可向不 动产所在地主管国税机关申请代开增值税发票。
纳税。
第三部分 缴纳增值税的规定
一、一般纳税人出租不动产
（一）一般纳税人出租其2016年4月30日前取
得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按 照5%的征收率计算应纳税额。 （二）一般纳税人出租其2016年5月1日后取得 的不动产，适用一般计税方法计税。
二、小规模纳税人出租不动产
（一）单位出租不动产，按照5%的征收率计算应纳税
额。 （二）个体工商户出租不动产（不含住房），按照5% 的征收率计算应纳税额。个体工商户出租住房，按照 5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。 （三）其他个人出租不动产（不含住房），按照5%的 征收率计算应纳税额。其他个人出租住房，按照5%的 征收率减按1.5%计算应纳税额。
纳税人类型
标的物
计税方法计税的，按照以下公式计算应预缴税款： 应预缴税款＝含税销售额÷（1+11%）×3% （二）单位纳税人出租不动产和个体工商户纳税人出 租不动产（不含住房）适用简易计税方法计税的，按 照以下公式计算应预缴税款： 应预缴税款＝含税销售额÷（1+5%）×5% （三）个体工商户出租住房，按照以下公式计算应预 缴税款： 应预缴税款＝含税销售额÷（1+5%）×1.5%
增加5%征收率。
第二部分
适用范围Biblioteka 适用本法 纳税人以经营租赁方式出租其取得的不动产 （以下简称出租不动产），适用本办法。
取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、
接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得 的不动产。包括转租。
不适用本法：
纳税人提供道路通行服务不适用本 办法，即：直接在机构所在地申报
不动产所在地与其机构所在地同在一直辖市或
计划单列市但不在同一县（市、区）的，由直 辖市或计划单列市国家税务局决定是否在不动 产所在地预缴税款。（我市暂定为不预缴）
（二）不动产所在地与机构所在 地在同一县（市、区）
不动产所在地与机构所在地在同一县
（市、区）的，纳税人向机构所在地主 管国税机关申报纳税。
二、应纳税款的计算
（一）其他个人
其他个人出租不动产，按照以下公式计算应纳
税款： 1、出租住房： 应纳税款＝含税销售额÷（1+5%）×1.5% 2、出租非住房： 应纳税款＝含税销售额÷（1+5%）×5%
（二）单位和个体工商户
单位和个体工商户纳税人，按照一般计税方法 或简易计税方法计算应纳税款。
11% 5% 5%
个体工商户小规模 纳税人
其他个人 其他个人
住房 不动产（不含住房） 住房
简易计税方式 简易计税方式 简易计税方式
1.5% 5% 1.5%
第四部分 预缴税款及纳税地点
一、单位和个体工商户出租不 动产
（一）不动产所在地与机构所在 地不在同一县（市、区）
不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，
个人=个体工商户+其他个人
纳税人类型与增值税企业类型对 应关系
纳税人类型 单位 个体工商户 增值税企业类型 一般纳税人或小规模纳税人 一般纳税人或小规模纳税人
其他个人
小规模纳税人
二、标的物
（一）不动产：包括建筑物、构筑物等。 （二）房屋：包括住宅、商业用房、办公楼、
厂房等。 （三）住房：指住宅、居民用房。
单位和个体 工商户
—————— 预缴税款
纳税申报
—————— 无需预缴
纳税申报
纳税申报
不动产所在地与其机构所 在地同在一直辖市或计划 —————— 无需预缴 （暂定） 单列市但不在同一县（市、 区）
第五部分 应预缴税款和应纳 税款的计算
一、应预缴税款的计算
（一）单位和个体工商户纳税人出租不动产适用一般
二、其他个人出租不动产，可向不动产所在地
主管地税机关申请代开增值税发票。
纳税人类型 一般纳税人
计税方式
税率（或征收率）
11%或5%
单位一般纳税人 2016年4月30日前取得的 简易计税方式或一般计税 不动产 方式（可选） 个体工商户一般纳 税人 2016年5月1日后取得的 不动产 单位小规模纳税人 个体工商户小规模 纳税人 不动产 不动产（不含住房） 一般计税方式 简易计税方式 简易计税方式